1e druk. Alle rechten voorbehouden

Transcriptie

1 Cees Buys 1

2 2

3 3 Copyright: Guidance Profile 2015 Adres auteur: Nieuw-Loosdrechtsedijk 88, 1231 LA Nieuw Loosdrecht Telefoon: (0) cabuijs@gmail.com Internet: Omslagfoto: Marloes T.H. Buijs ISBN: NUR: 801 1e druk Alle rechten voorbehouden Niets uit deze uitgave mag worden gebruikt, toegepast, geïmplementeerd, verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de auteur dan wel de directie van Guidance Profile en ook zonder het formeel afsluiten van een gebruikersovereenkomst met Guidance Profile betreffende dit intellectuele eigendom. Voor zover het maken van kopieën uit deze uitgave is toegestaan op grond van artikel 16B Auteurswet 1912 j het Besluit van 20 juni 1974, St.b.351, zoals gewijzigd bij het Besluit van 23 augustus 1985, St.b.471 en artikel 17 Auteurswet 1912, dient men daarover wettelijk verschuldigde vergoedingen te voldoen aan de Stichting Reprorecht (Postbus 3060, 2130 KB Hoofddorp). Voor het overnemen van gedeelte(n) uit deze uitgave in bloemlezingen, readers, syllabi en andere compilatiewerken (artikel 16 Auteurswet 1912) dient men zich vooraf voor schriftelijke goedkeuring tot de auteur te wenden. Dit boek beschrijft het SocialeWoon-concept en dit concept valt onder het intellectuele eigendom van Guidance Profile. Het gebruik van dit concept zonder schriftelijke toestemming van de directie van Guidance Profile is dan ook nadrukkelijk verboden. Iedereen die dit concept wenst te gebruiken, kan daarover non-exclusieve gebruiksrechten verwerven nadat een gebruikersovereenkomst is overeen gekomen en formeel is getekend met Guidance Profile. Aan deze gebruikersovereenkomst zijn in ieder geval royaltykosten verbonden voor de realisatie van het SocialeWoon-concept op enige locatie waar dan ook. Dit SociaalWonen-concept vindt haar bescherming onder het internationale copyright:.

4 4 Index Voorwoord Inleiding Hoofdstuk 1 Het SocialeWoon -concept 1.1 Inleiding 1.2 Waarom het SocialeWoon -concept Levenscyclus Onze missie en visie Integratie noodzaak Oude bouw is dure bouw Prijzen van woningen en grond omlaag Nieuw denken is het devies 1.3 De maatschappelijke context 1.4 De juridische context Hoofdstuk 2 Wat houdt dit concept in 2.1 De conceptbeschrijving Het bouwkundige deel Het woon technische deel Het financiële deel Het beheerstechnische deel 2.2 Toelatingscriteria Het bestaande concept Toelatingscriteria bij het SocialeWoon -concept Hoofdstuk 3 De uitvoering 3.1 De ontwikkelingsfase 3.2 De plan- en bouwfase 3.3 De oplevering en inhuizingfase Nawoord Achtergrondinformatie, literatuur en Interessante links

5 5 Voorwoord Gezond zijn is meer dan het afwezig zijn van ziekte. Gezond zijn betekent dat alles aan je persoonlijke leven klopt. Een dak boven je hoofd is daarbij slechts één aspect van de gezondheidstoestand van een sociale huurder. Bij het uitwerken van dit boekje dat voor u ligt heeft Cees als leidende gedachte gekozen : Is de aanpak in het sociaal wonen plan in de periode van 1900 heden verhard of softer geworden?. De consequentie van het volgen van deze gedachte is dat een oplossing erkent gaat worden dat dit vraagstuk opgelost kan worden. Dat we er met elkaar in slagen iedereen een veilige opvang te bieden en waardoor ook zeker ergere problemen worden voorkomen. In dit document zit een integraal woonconcept op volkshuisvestelijk vlak. Met het adopteren van dit SocialeWoon -concept door bijvoorbeeld een gemeente (deze ziet Cees als de meest belangrijke speler met ook de grootste belangen) kunnen in relatief zeer korte tijd een groot aantal liggende problemen worden opgelost. Het is moeilijk het sociaal wonen probleem te beschrijven. De moeilijkheid zit onder meer in het verhalende gedeelte van het vak. Immers, in het SocialeWoon-concept is het concreet maken van de vraag naar sociale woningen en het handelen hiernaar een probleem. Hoe meer je het probeert op papier te zetten, hoe meer het je lijkt te ontglippen. Bijvoorbeeld een kop koffie drinken met een sociale huurder heeft veel meer betekenis dan alleen de handeling van het koffie drinken zelf. Vooral noemt Cees de grondposities als probleem die vele gemeentes in de afgelopen decennia hebben aangekocht en die op dit moment alleen maar geld kosten. Ook kampen zeer vele gemeentes met een structureel tekort aan sociale huurwoningen alsmede de huisvesting van asielzoekers die hun verblijfsvergunning hebben ontvangen. Bijkomende problemen ontstaan als het gevoel van rechtsongelijkheid wordt gevoed door de gedachte dat asielzoekers een voorkeurspositie krijgen boven al die anderen die al jarenlang op de wachtlijsten staan voor een sociale huurwoning. Alle aan deze dilemma s klevende uitdagingen kunnen mijns inziens ook in de zelfde vaart worden opgelost door het omarmen van het SocialeWoon-concept. De theorie van dit boekje gaat over een ernstige volkshuisvestelijke verstopping die Cees heeft gesignaleerd, die wordt aangevuld met voorbeelden uit de praktijk. Hij heeft zijn literatuur uit diverse gebieden van het werkveld gebruikt, zoals geschiedenis van het wonen, agogie (welzijnswerk), sociologie, recht, enzovoort. Deze informatie die hij heeft gevonden komt van vele specialisten op allerlei werkvlakken die betrokken zijn bij Guidance Profile en haar SocialeWoon -concept. Zonder al deze professionals is dit SocialeWoon -concept nooit tot een uitvoerbaar concept te maken. Deze informatie heeft Cees bewerkt, herschikt en aangevuld tot een bruikbaar handvat die meer willen leren over structurele oplossingen in de huidige sociaal wonen problematiek. Al deze informatie heeft hij samengevoegd in dit boekje. Nu is het aan, voornamelijk, de gemeentes die het initiatief kunnen, en conform de nieuwe Woningwet, ook mogen nemen om te komen tot een breed initiatief en de daarbij horende actie. Allereerst kunnen ze hun beschikbare en ook geschikte grondposities aanreiken en daarbij bepalen hoeveel woningen zij daarop willen realiseren. Vervolgens kunnen zij de vergunningen te verzorgen (op basis van de gekozen bestemming van die grondpositie). Het is daarbij dan wel noodzakelijk dat deze gemeente zich conformeert aan het SocialeWoon concept.

6 6 Als dan start een megaoperatie in samenwerking met Guidance Profile en partners conform een projectplan (draaiboek) waarbij binnen de afgesproken tijd de beoogde woonwijk(en) zullen worden opgeleverd en de inhuizing kan plaatsvinden. Alle onderdelen inclusief de financiën kan Guidance Profile leveren en voor de gemeenten oplossen. Met een sterk team van vaste partners kan heel Nederland genieten van een goed leven. Op deze wijze ontstaat er rust op de woningmarkt in die gemeente en kunnen de huidige woningzoekenden en starters op de arbeidsmarkt hun leven gaan opbouwen in een eigen leefomgeving. Met deze constructie wordt tevens een weg geopend om de aanwezige ondernemerstalenten in het Sociale Domein van die betreffende gemeente te helpen hun nieuwe bedrijf op te starten. Een substantieel deel van de royalty-vergoeding die het vrije gebruik van het SocialeWoonconcept opent, vult een fonds dat eigen vermogen verstrekt aan deze getalenteerde handelsgeesten (die nu veelal kansloos zijn), het helpen met bedrijfsplannen en de verdere opstart tot en met het beoogde succes. All the way, dus! Dit stimuleert niet alleen de lokale economie maar het reduceert ook het aantal mensen dat op dit moment leeft van een gemeentelijke uitkering. Wat hier nu gaat ontstaan met het SocialeWoon -concept, is een enorm maatschappelijk, sociaal maar zeker ook economisch verdienmodel voor iedere betrokkene en dat is uniek te noemen omdat er geen verliezers zijn. De ontwikkelingen en het aandachtsgebied in het SocialeWoon -concept gaan door. Dit betekent dat dit verhaal niet af is en telkens bijstelling en aanvulling nodig heeft. Cees rekent dan ook op opbouwende kritieken en suggesties van de gebruikers straks. De periode van ontwikkelen is soms erg intensief, soms moeizaam door een tegenslag, maar soms ook verassend voorspoedig door nieuwe ontwikkelingen en inspirerende creativiteit. Ik ben overtuigd van de kwaliteit van dit product en geef het dan ook met vol vertrouwen over. September 2015 Hans Zethoven, Voorthuizen

7 7 Inleiding Het SocialeWoon -concept is door Cees Buys vanuit Guidance Profile in Nieuw Loosdrecht ontwikkeld als een ready-to-implement volkshuisvestelijk concept. Dit woonconcept borduurt voort op het huidige volkshuisvestelijke concept dat door de woningcorporaties decennialang is toegepast. Ik neem inmiddels op zeer vele punten waar dat dit oude sociaal wonen-concept op belangrijke punten is achterhaald. Het intellectuele eigendom van het SocialeWoon -concept ligt bij Guidance Profile. Guidance Profile zal met de opbrengsten van de royalty s haar missie financieren, in samenwerking met de gemeenten en eventueel anderen die, door het adopteren van dit SocialeWoon -concept, partner zijn geworden. Het is Cees missie voor de rest van zijn leven, vanuit Guidance Profile, om zingevende activiteiten te ontwikkelen en te implementeren. Dit is onder andere naast het oplossen van het grote huidige volkshuisvestelijke dilemma ook het zakelijk helpen, ondersteunen en financieren van jonge(re) ondernemerstalenten die een eigen bedrijf willen starten maar dit niet zelfstandig kunnen (zie ook: en Daarnaast is Cees ook actief om op industriële schaal en volcontinu enorme bergen afvalplastics terug te brengen naar haar oorspronkelijke grondstof: olie (zie ook: Pyr-Oil ruimt de wereld op!). Hierbij zal nadrukkelijk worden gekeken naar de ondernemerstalenten binnen het sociale domein van de partner-gemeenten, die zich gelegitimeerd weten door de Participatiewet en ook de nieuwe Woningwet. Ook wordt serieus gekeken naar het ondernemerstalent binnen de woonwijken van het SocialeWoon -concept ter stimulering van de in dit boek beschreven en bedoelde sub economie. Hoe meer mensen in eigen onderhoud kunnen voorzien, hoe beter dit is voor het individu alsmede voor de gehele wijk en leefgemeenschap. Het SocialeWoon -concept betreft de realisatie van woonwijken die bestaan uit minimaal 600 wooneenheden. Deze woonwijk is onderling verdeeld in tien sub wijken van elk 60 woningen. De sub wijken zijn met elkaar verbonden. Indien er sprake is van een veelvoud van deze woonwijken, zijn ook de andere wijken (van elk 600 woningen) met elkaar verbonden (via wandel- en fietspaden naast een hoofdweg). De onderlinge verbondenheid symboliseert tevens de sociale cohesie en daarmee de integrale leefbaarheid, dat is de kwaliteit van leven en wonen in die wijken. Niet alleen de onderlinge verbondenheid maar alle aspecten van dit SocialeWoon -concept stimuleren en bevorderen de leefbaarheid en de sociale cohesie. De maximale omvang van het hier genoemde veelvoud is wooneenheden. De kenmerken van dit woonconcept zijn op hoofdlijnen hieronder beschreven en komen veel uitgebreider aan de orde in dit boekwerk. Kenmerken op hoofdlijnen: 1. Bouwkosten per huis compleet, met NOM-norm en conform het bouwbesluit per 1 januari 2015 (excl. de grondkosten en aanleg overige wijkvoorzieningen), bedragen niet meer dan gemiddeld ,- per huis (excl. btw); 2. Alle wooneenheden zijn huurwoningen (er is geen sprake van koop);