Technische woningkwaliteit

Transcriptie

1 Lieve Vanderstraeten & Michael Ryckewaert

2 Inleiding Grote Woononderzoek 2013: 2 luiken Vragenlijst bij huishoudens Woningscreening bij de helft van deze huishoudens Woningscreening Inwendige en uitwendige screening Doel: betrouwbaar algemeen (objectief) beeld fysische staat woning Nood objectieve screening Nieuwe methodologische opzet Heel wat aspecten geen vergelijkingspunt Te beschouwen als een Nulmeting 2

3 Methodologie Methode die aansluit bij centraal instrument in het Vlaamse woningkwaliteitsbeleid: Het conformiteitsonderzoek Elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten controleren Vastgelegd in technisch verslag Voor woningen enerzijds en kamers anderzijds (die te huur worden aangeboden) Bij gebrek (afh. aard/ernst): strafpunten toegekend 3

4 Methodologie Methode die aansluit bij centraal instrument in het Vlaamse woningkwaliteitsbeleid: Het conformiteitsonderzoek Elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten controleren Vastgelegd in technisch verslag Bij gebrek (afh. aard/ernst): strafpunten toegekend Alle strafpunten samen = eindscore Eindscore < 15 strafpunten: uitreiking van conformiteitsattest Conformiteitsattest = officieel document aangeeft woning voldoet aan Vlaamse woonnormen 4

5 Methodologie Methode GWO 2013 Gebaseerd op technisch verslag & conformiteitsonderzoek Vertaald door Steunpunt Wonen & SumResearch ism Wonen-Vlaanderen naar checklist Veldwerk uitgevoerd door opgeleide enquêteurs IPSOS Screening adhv checklist op tablet: Stabiliteit & niet-structurele elementen gevels & daken Indicatie van vochtproblemen Afwerking van plafonds, muren & vloeren Staat van ramen en deuren Veiligheid van de trappen Technische installaties Kwaliteitsvereisten i.v.m. het comfort in woning 5

6 Methodologie Methode GWO 2013 Indicator technische woningkwaliteit Gescreende gebreken GWO kregen score gelijkaardig aan de strafpunten van het technische verslag 6

7 Stabiliteitsproblemen Niet-structurele gebreken dak en muren Opstijgend vocht Insijpelend vocht Condensatievocht Afwerking vloeren Afwerking muren Afwerking plafonds Gebreken aan raam & glaswerk Gebreken aan de trap Gebreken aan elektrische installatie Gebreken aan verwarmingsinstallatie Gebrek sanitaire kwaliteitsvereiste Ontbreken sanitaire kwaliteitsvereiste Ontbreken vaste verwarming leefruimte Ontbreken kwaliteitscriteria ivm lichtinval Ontbreken criteria ivm verluchting andere ruimtes Ontbreken criteria ivm verluchting ruimte gasinstall. SCORE GWO ernstig plaatselijk beperkt ernstig niet algemeen zeer ernstig meerdere plaatsen algemeen 7

8 Methodologie Methode GWO 2013 Indicator technische woningkwaliteit Gescreende gebreken GWO kregen score gelijkaardig aan de strafpunten van het technische verslag Analoog met conformiteitsonderzoek: Totaalscore < 15: woning van toereikende kwaliteit Totaal 15: woning van ontoereikende kwaliteit 8

9 Methodologie Kwaliteitsgarantie data Opleiding met test + uitgebreide handleiding (SumResearch, De Luyck, Vandekerckhove, 2012) voor aanvang Opvolging tijdens veldwerk Onderzoeksbureau IPSOS veldwerk: opsporing fraude Systematische controle van de eerste 3 woningopnames op consistentie en volledigheid (bijsturing indien nodig) Willekeurig werden 1 tot 8 woningopnames wederom gecontroleerd op betrouwbaarheid Na afronden veldwerk extra kwaliteitscontrole en betrouwbaarheidsanalyse Inschatten betrouwbaarheid uitgevoerde woningscreenings Overschatte gebreken uit analyses gelaten 9

10 Methodologie Kwaliteitsgarantie data Datacleaning Schriftelijke opmerkingen enquêteurs verwerkt Interne inconsistenties weggewerkt Overschatte gebreken uit analyse Representativiteit steekproef Weegfactor (woningtype, leeftijd, grootte huishoudens en ruimtelijke eenheid) Extrapolaties Het aantal bij het rijksregister gekende huishoudens in Vlaanderen op 1/1/2013 (2,69 miljoen) 10

11 Resultaten 1. Resultaten in evolutief perspectief 2. Resultaten over de aard en omvang van de gebreken bij het volledige Vlaamse woonbestand 3. Resultaten woningen van ontoereikende kwaliteit 4. Structureel ontoereikende woningen 11

12 Resultaten in evolutief perspectief Evolutie van het comfort: Verschil in meetwijze: Beoordeling van de enquêteur (GWO 2013) versus de beoordeling van de bewoner (vroeger) 12

13 Resultaten in evolutief perspectief Evolutie van het comfort * Geen klein comfort: een van de kenmerken van klein comfort ontbreekt ** Klein comfort: stromend water in de woning, wc met waterspoeling, badkamer of douche *** Middelmatig comfort of beter: klein comfort, centrale verwarming 13

14 Resultaten in evolutief perspectief Evolutie van verwaarloosde woningen Beoordeling technisch opgeleide ambtenaar van AROHM (2005) versus beoordeling (opgeleide) enquêteur (2013) Stabiel: 2% in 2005, 1% in

15 Resultaten 1. Resultaten in evolutief perspectief 2. Resultaten over de aard en omvang van de gebreken bij het volledige Vlaamse woonbestand 3. Resultaten woningen van ontoereikende kwaliteit 4. Structureel ontoereikende woningen 15

16 Gebrek voldoende netto-oppervlakte woning Ander gebrek verluchting Gebrek verluchting gainstallatie type b of Gebrek lichtinval Gebrek verwarming leefruimte Gebreken aan sanitaire vereisten Ontbreken van sanitaire vereisten Risico op CO-vergiftiging Gebreken centrale verwarmingsinstallatie Gebreken elektrische installatie Gebreken aan trap Afwerking vloeren Afwerking muren Afwerking plafonds Gebreken ramen, deuren en glaswerk Water in de kelder Schade door condensatievocht Beperkte vochtproblemen Niet-structurele gebreken dak & muren Uitgebreide vochtproblemen Uigebreide problemen dak/buitenmuren ,69 milj. Bron: GWO

17 Gebrek voldoende netto-oppervlakte woning Ander gebrek verluchting Gebrek verluchting gainstallatie type b of Gebrek lichtinval Gebrek verwarming leefruimte Gebreken aan sanitaire vereisten Ontbreken van sanitaire vereisten Risico op CO-vergiftiging Gebreken centrale verwarmingsinstallatie Gebreken elektrische installatie Gebreken aan trap Afwerking vloeren Afwerking muren Afwerking plafonds Gebreken ramen, deuren en glaswerk Water in de kelder Schade door condensatievocht Beperkte vochtproblemen Niet-structurele gebreken dak & muren Uitgebreide vochtproblemen Uigebreide problemen dak/buitenmuren Aandelen hoger bij: - Private huur & eigenaar vs sociale huur - Voor vs na 1960 gebouwd 1.Geen goede handgrepen 2.Geen goede borstwering 3.Trap te steil 4.Loopvlak niet intact 2,69 milj. Bron: GWO

18 Gebrek voldoende netto-oppervlakte woning Ander gebrek verluchting Gebrek verluchting gainstallatie type b of Gebrek lichtinval Gebrek verwarming leefruimte Gebreken aan sanitaire vereisten Ontbreken van sanitaire vereisten Risico op CO-vergiftiging Gebreken centrale verwarmingsinstallatie Gebreken elektrische installatie Gebreken aan trap Afwerking vloeren Afwerking muren Afwerking plafonds Gebreken ramen, deuren en glaswerk Water in de kelder Schade door condensatievocht Beperkte vochtproblemen Niet-structurele gebreken dak & muren Uitgebreide vochtproblemen Uigebreide problemen dak/buitenmuren Geen opengaand raam Geen verluchtingsrooster 1. WC 2. Keuken 3. Leefruimte(s) 4. Slaapkamer(s) 5. Badkamer Aandelen hoger bij: - Private huur & eigenaar vs sociale huur - Voor vs na 1960 gebouwd 2,69 milj. Bron: GWO

19 Gebrek voldoende netto-oppervlakte woning Ander gebrek verluchting Gebrek verluchting gainstallatie type b of Gebrek lichtinval Gebrek verwarming leefruimte Gebreken aan sanitaire vereisten Ontbreken van sanitaire vereisten Risico op CO-vergiftiging Gebreken centrale verwarmingsinstallatie Gebreken elektrische installatie Gebreken aan trap Afwerking vloeren Afwerking muren Afwerking plafonds Gebreken ramen, deuren en glaswerk Water in de kelder Schade door condensatievocht Beperkte vochtproblemen Niet-structurele gebreken dak & muren Uitgebreide vochtproblemen Uigebreide problemen dak/buitenmuren Loshangende stopcontacten 2. Elektrisch toestel badkamer 3. Problemen in zekeringskast Aandelen hoger bij: - Private & sociale huur vs eigenaar - Alleenstaanden en 1oudergezin vs koppels 2,69 milj. Bron: GWO

20 Gebrek voldoende netto-oppervlakte woning Ander gebrek verluchting Gebrek verluchting gainstallatie type b of Gebrek lichtinval Gebrek verwarming leefruimte Gebreken aan sanitaire vereisten Ontbreken van sanitaire vereisten Risico op CO-vergiftiging Gebreken centrale verwarmingsinstallatie Gebreken elektrische installatie Gebreken aan trap Afwerking vloeren Afwerking muren Afwerking plafonds Gebreken ramen, deuren en glaswerk Water in de kelder Schade door condensatievocht Beperkte vochtproblemen Niet-structurele gebreken dak & muren Uitgebreide vochtproblemen Uigebreide problemen dak/buitenmuren Aandelen hoger bij: - Private & sociale huur vs eigenaar - Groot- en regionaalstedelijk vs de rest - Systematische daling naar bouwperiode woning 2,69 milj. Bron: GWO

21 Gebrek voldoende netto-oppervlakte woning Ander gebrek verluchting Gebrek verluchting gainstallatie type b of Gebrek lichtinval Gebrek verwarming leefruimte Gebreken aan sanitaire vereisten Ontbreken van sanitaire vereisten Risico op CO-vergiftiging Gebreken centrale verwarmingsinstallatie Gebreken elektrische installatie Gebreken aan trap Afwerking vloeren Afwerking muren Afwerking plafonds Gebreken ramen, deuren en glaswerk Water in de kelder Schade door condensatievocht Beperkte vochtproblemen Niet-structurele gebreken dak & muren Uitgebreide vochtproblemen Uigebreide problemen dak/buitenmuren eigenaar Oudere woningen Aandelen hoger bij: - Private & sociale huur vs (systematische daling) - Twee laagste inkomensquintielen vs anderen - Groot- en regionaalstedelijk vs de rest 2,69 milj. Bron: GWO

22 Gebrek voldoende netto-oppervlakte woning Ander gebrek verluchting Gebrek verluchting gainstallatie type b of Gebrek lichtinval Gebrek verwarming leefruimte Gebreken aan sanitaire vereisten Ontbreken van sanitaire vereisten Risico op CO-vergiftiging Gebreken centrale verwarmingsinstallatie Gebreken elektrische installatie Gebreken aan trap Afwerking vloeren Afwerking muren Afwerking plafonds Gebreken ramen, deuren en glaswerk Water in de kelder Schade door condensatievocht Beperkte vochtproblemen Niet-structurele gebreken dak & muren Uitgebreide vochtproblemen Uigebreide problemen dak/buitenmuren Onvoldoende verluchtingsmogelijkheden of gebrekkig onderhoud 2. Gebreken aan de toestellen Aandelen hoger bij: - Huurder vs eigenaar - Laagste vs hogere inkomens - Alleenstaanden en 1oudergezin vs koppels - Groot- en regionaalstedelijk vs de rest - Oudere woningen (voor 1960) 2,69 milj. Bron: GWO

23 100 Aard en omvang gebreken van totale Vlaamse bewoonde woonbestand % t.o.v. het volledige Vlaamse bewoonde bestand ± Ernstige bouwtechnische bouwtechnische gebreken gebreken ± Andere bouwtechnische bouwtechnische gebreken gebreken ± Gebreken elektrische installatie Gebreken elektrische installatie ± Gebreken verwarmingsinstallatie Gebreken verwarmingsinstallatie ± Gebreken binnenklimaat basiscomfort & basiscomfort 23

24 Resultaten 1. Resultaten in evolutief perspectief 2. Resultaten over de aard en omvang van de gebreken bij het volledige Vlaamse woonbestand 3. Resultaten woningen van ontoereikende kwaliteit 4. Structureel ontoereikende woningen 24

25 Indicator technische woningkwaliteit Definitie woningen van ontoereikende kwaliteit: Woningen met een score 15 = op de indicator van de technische woningkwaliteit 37% van de Vlaamse woningen ( ± 1 miljoen woningen) zijn van ontoereikende kwaliteit volgens de screening van het GWO

26 Woningen van ontoereikende kwaliteit % Naar bouwperiode voor na 2000 % Naar deelmarkt eigenaar private huurder sociale huurder % Naar huishoudtype 41 alleenstaand eenoudergezin koppel zonder kind koppel met kind % Naar graad van verstedelijking Grootstedelijk Regionaalstedelijk Kleinstedelijk Overgangsgebied Platteland 26

27 Gemiddelde score indicator technische kwaliteit 30,0 25,0 20,0 Verdeling score 22% score 0 41% score 1 tot 14 37% score 15 Gem. score: 28,2 verwarmingsinstallatie elektriciteit waterkraan binnenklimaat Score 15,0 comfort trappen 10,0 ramen en deuren afwerking 5,0 Gem. score: 3,6 vocht stabiliteit 0,0 woningen score < 15 woningen score 15 27

28 Woningen van ontoereikende kwaliteit Aard en omvang van de gebreken Gebrek voldoende netto-oppervlakte woning Ander gebrek verluchting Gebrek verluchting gainstallatie type b of bijkomende Gebrek lichtinval Gebrek verwarming leefruimte Gebreken aan sanitaire vereisten Ontbreken van sanitaire vereisten Gebreken verwarmingsinstallatie Gebreken elektrische installatie Gebreken aan trap Afwerking plafonds, muren en vloeren Gebreken ramen en deuren Water in de kelder Schade door condensatievocht Beperkte vochtproblemen Niet-structurele gebreken dak & muren Uitgebreide vochtproblemen Uigebreide problemen dak/buitenmuren 2% 7% 3% 2% 7% 12% 14% 18% 10% 26% 21% 26% 24% 29% 28% 35% 44% 57% % ten opzichte van woningen van ontoereikende kwaliteit 28

29 Resultaten 1. Resultaten in evolutief perspectief 2. Resultaten over de aard en omvang van de gebreken bij het volledige Vlaamse woonbestand 3. Resultaten woningen van ontoereikende kwaliteit 4. Structureel ontoereikende woningen 29

30 Structureel ontoereikende kwaliteit Welke aanpassingen (herstellingen, aangepast gebruik) zijn mogelijk zonder structurele ingrepen, met relatief beperkte kosten, via bijkomende sensibilisering en/of regulering? Welke quick wins zijn mogelijk om aandeel toereikende woningen te doen stijgen? Inschatting van het segment woningen waar eenvoudige aanpassingen niet volstaan op zijn minst uitgebreidere renovaties nodig zijn dan wel dat er tot vervanging dient overgegaan structureel ontoereikende kwaliteit

31 Structureel ontoereikende kwaliteit Aangepast gebruik, onderhoud en herstellingen aan de technische installaties Enkel vastzetten stopcontacten en verkeerde opstelling van toestellen in vochtige ruimtes: 21% on- toereikend Herstel / vernieuwing zekeringskast: 9% on- toereikend Wegwerken gebreken technische installaties via sensibilisering / betere controle (cfr. verplicht onderhoud verwarmingsinstallatie) In totaal 38% woningen van ontoereikende kwaliteit naar categorie toereikende kwaliteit

32 Structureel ontoereikende kwaliteit Beperkte herstellingen en aanpassingen Alle nodige ruimtes voorzien van verluchting: 12% on- toereikend Condensatieproblemen wegwerken: 2% on- toereikend Afwerking loopvlak trappen, handgrepen en borstweringen, afwerken plafond, muren en vloeren: 3% on- toereikend Combinatie van alle voorgaande aanpassingen uitvoeren: 16% on- toereikend

33 Structureel ontoereikende kwaliteit VLAAMSE WOONBESTAND 37% 63% Woningen van ontoereikende kwaliteit 13% 24% 63% ± woningen Technische installaties & Beperkte aanpassingen 33

34 Structureel ontoereikende kwaliteit VLAAMSE WOONBESTAND 13% 24% 63% Woningen met een structureel ontoereikende kwaliteit (± woningen) Aard en type gebreken Stabiliteitsproblemen Vochtproblemen Gebreken aan ramen en deuren Te steile trap Ontbreken sanitaire basiscomfortvereiste, gebrekkige lichtinval of niet halen van de minimale woonoppervlakte (eventueel in combinatie met de voorgaande gebreken) 34

35 Aandeel woningen met een structureel ontoereikende kwaliteit Ontoereikende kwaliteit Structureel ontoereikende kwaliteit Naar bouwperiode Naar deelmarkt % % voor na eigenaar private huurder sociale huurder % Naar huishoudtype alleenstaand eenoudergezin koppel zonder kind 9 10 koppel met kind % Naar graad van verstedelijking Kleinstedelijk 11 Grootstedelijk Regionaalstedelijk Overgangsgebied Platteland 35

36 Conclusies 1 Deel van het grijze wooncircuit met nietgedomicilieerde bewoning en informele woonvormen blijft buiten beeld

37 Conclusies 2 Eigenaars in betere woningen dan (sociale) huurders 33% vs 44/47% ontoereikende kwaliteit 10% vs 24/21% structureel ontoereikende kwaliteit Verklaringen? Lager aandeel renovaties sinds 2002? 67% gerenoveerd bij de eigenaarswoningen, 43% gerenoveerd bij de huurwoningen (deelrapport 4) maar onderrapportering is mogelijk!

38 Conclusies 2 Zwakke prestaties sociale huur Voor trappen, zekeringskast, lichtinval en verluchting presteert sociale huur beter dan de andere (cfr. genormeerde bouw) 38% condensatieproblemen vs. 16% in het algemeen Verklaringen? 60% sociale huurwoningen uit de periode : grootschalige productie, hoogbouw, experimenten met prefabtechnieken lage bouwfysische kwaliteit? Genormeerde maximale oppervlakte compacte woningen, hogere vochtgevoeligheidsklasse meer condensatierisico (in combinatie bvb met besparen op stookkosten?) Bemoeilijken krappe herhuisvestingsmogelijkheden renovaties van de grotere complexen?

39 Conclusies 4 Sensibilisering en/of regulering aangewezen voor Veilige trappen en overlopen Technische, vooral elektrische installatie Verluchting in samenhang met betere isolatie, met mogelijk impact op vocht / condensatieproblemen