SCHATTINGSVERSLAG MOLLEI 153, 2930 BRASSCHAAT KATY TENSEN (AO) BACHELOR VASTGOEDMAKELAARDIJ ( ) TAAK WAARDEBEPALING 1 - LECTOR MIEKE PAELINCK

Transcriptie

1 SCHATTINGSVERSLAG MOLLEI 153, 2930 BRASSCHAAT KATY TENSEN (AO) BACHELOR VASTGOEDMAKELAARDIJ ( ) TAAK WAARDEBEPALING 1 - LECTOR MIEKE PAELINCK

2 INHOUDSOPGAVE Inhoud Inleiding... 1 Beschrijving van het taxatieobject... 2 Beschrijving van de referentieobjecten Referentieobject Referentieobject Referentieobject Referentieobject Referentieobject Toelichting van de schattingsmethodes Methode van de vergelijkingspunten Analytische methode Waardebepaling Schatting op basis van de methode van de vergelijkingspunten Schatting op basis van de analytische methode Besluit Algemene bepalingen... 20

3 INLEIDING Inleiding Op 20 december 2017 ben ik, ondergetekende Katy Tensen, in de hoedanigheid van student Vastgoedmakelaardij aan de Hogent, overgegaan tot de taxatie van een vastgoedobject gelegen in de Mollei 153 te 2930 Brasschaat. OMVANG VAN DE BEZICHTIGING Tijdens het plaatsbezoek op 12/12/2017 werden alle ruimtes bezocht. IDENTIFICATIE VAN DE TAXATEUR Katy Tensen Student Bachelor Vastgoedmakelaardij 2 (AO) Hogent ID IDENTIFICATIE VAN DE OPDRACHTGEVER Dhr. Bart Van Cauwenberge Mollei 153, 2930 Brasschaat GSM: Handelend in de hoedanigheid van eigenaar (gecontroleerd op de eigendomsakte) TAXATIEOBJECT Woning gelegen in de Mollei 153 te 2930 Brasschaat. OPTIMALE AANWENDING Eengezinswoning met geïntegreerde zorgwoning ( kangoeroewoning ), type open bebouwing, geschikt voor eigen bewoning of verhuring. De woning kan ook aangewend worden als woning met praktijkruimte. DOEL VAN DE TAXATIE De eigenaar wenst de reële marktwaarde van zijn eigendom te kennen. Aangezien zijn woning al 3 maanden uit de hand te koop staat, echter zonder resultaat, vraagt hij zich af of zijn vraagprijs wel realistisch is. Hij overweegt om eventueel een vastgoedmakelaar in te schakelen. BASIS VAN WAARDE Het Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) omschrijft de waarde van vastgoed als volgt: Het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. UITGANGSPUNT VAN DE TAXATIE Na controle van de stedenbouwkundige vergunning en het bodemattest, kunnen we ervan uit gaan dat de woning is opgericht volgens de bestaande stedenbouwkundige voorschriften, dat er geen asbest aanwezig is en dat de bodem niet diepgaand verontreinigd is. PEIL- EN TAXATIEDATUM 20/12/2017 Taak Waardebepaling 1 Tensen Katy MAK2/AO Pagina 1

4 BESCHRIJVING VAN HET TAXATIEOBJECT Beschrijving van het taxatieobject Beschrijving Bouwjaar: 1977 Bewoonbare oppervlakte: 300 m² Perceeloppervlakte: 1615 m² Aantal slaapkamers: 4 Aantal badkamers: 3 Garage: 1 Oriëntatie tuin: noordoost Kadastraal inkomen: Ligging De woning bevindt zich in de residentiële Mollei, nabij de dorpskern maar toch rustig gelegen. Het betreft een rechthoekig perceel van 20m breed op 80m diep, noordoost georiënteerd. De oriëntatie is niet ideaal, maar door de diepte van het perceel kan men toch de volledige dag van de zon genieten. Constructie en afwerking Deze op het eerste zicht nieuwbouwwoning, is in feite een renovatie - met uitbreiding - van een typische gelijkvloers bungalowwoning uit de jaren 70. In 2012 werd de woning uitgebreid met een verdieping, volledig gerenoveerd met hoogwaardige materialen, en aangepast aan de huidige ecologische normen. Tevens werd op het gelijkvloers een zorgwoning geïntegreerd. Ook de oprit en tuin werden volledig heraangelegd, inclusief zwembad en poolhouse. Taak Waardebepaling 1 Tensen Katy MAK2/AO Pagina 2

5 BESCHRIJVING VAN HET TAXATIEOBJECT INDELING EN AFWERKING GEMEENSCHAPPELIJK GEDEELTE Inkomhal en toilet (18m²) o Ingemaakte kasten o Hangtoilet (Duravit) met handenwasser (Clou) o Opbouw halogeenspots (Deltalight) o Epoxy Garage (24m²) o Sectionale garagepoort, bekleed met lamellen (Renson) o Tegel (originele tegel van de oorspronkelijke woning) o Aansluiting voor wasmachine en droogkast o Uitgietbak o CV-installatie voor het gelijkvloers (ventilatieverwarming) Tuin o Zwembad met warmtepomp en automatische rolluik (solarlamellen) o Poolhouse met douche, toilet, lavabo, sauna (Villeroy & Boch), verlichting, heaters o Tuinhuis o Tuinverlichting (LED) o Terrassen in blauwe steen Algemeen o Alle muren en plafonds zijn wit geschilderd o Schrijnwerk in aluminium (Reynaers) o Vliegenramen o Binnendeuren tot op plafondhoogte o Isolatie dak 18cm o Isolatie gevel 12cm o Airconditioning o Alarminstallatie o Kruipkelder over volledige bebouwde oppervlakte van de oorspronkelijke woning (zonder de uitbreiding) o Oprit in platines INDELING EN AFWERKING HOOFDGEDEELTE Woonkamer (39m²) o Voorziening voor gashaard o Ingemaakte TV-kast met schuiven in MDF o Aansluiting voor gashaard o Ingebouwde LED-spots en halogeenspots (Deltalight) o Epoxy (lichte krassen) Taak Waardebepaling 1 Tensen Katy MAK2/AO Pagina 3

6 BESCHRIJVING VAN HET TAXATIEOBJECT Keuken (24m²) o Ingebouwde toestellen van Siemens (koelkast, diepvries, vaatwasser, oven, microgolfoven, keramische kookplaat) en Novy (dampkap) o Eiland met composiet werkblad o Ingebouwde LED-spots en halogeenspots (Deltalight) o Epoxy (lichte krassen) Eetkamer (18m²) o Ingemaakte kasten o Ingebouwde LED-spots (Deltalight) o Epoxy Berging (2m²) o Epoxy 3 Slaapkamers (17m², 18m² en 23m²) o Ingemaakte kasten o Aansluiting voor multimedia o Ingebouwde LED-spots (Deltalight) (enkel in hoofdslaapkamer) o Vloerverwarming o Epoxy Polyvalente ruimte (36m²) o Ingebouwde LED-spots o Aansluiting voor multimedia o Vloerverwarming o Epoxy Technische ruimte (2m²) o Hoogrendementsketel (Remeha) Badkamer 1 (17m²) o Inloopdouche o Enkele lavabo (Villeroy & Boch) o Badkamermeubel in eik (fineer) o Spiegel over volledige breedte van de muur o Ingemaakte kasten o Ingebouwde LED-spots en opbouw halogeen spot (Deltalight) o Vloerverwarming o Epoxy Badkamer 2 (4m²) o Douche o Enkele lavabo (Villeroy & Boch) o Badkamermeubel in eik (fineer) o Ingebouwde LED-spots (Deltalight) o Vloerverwarming o Epoxy Taak Waardebepaling 1 Tensen Katy MAK2/AO Pagina 4

7 BESCHRIJVING VAN HET TAXATIEOBJECT INDELING EN AFWERKING KANGOEROEGEDEELTE Woonruimte met kitchenette (29m²) o Kitchenette (Ikea) met toestellen van Whirlpool (ijskast, diepvries, vaatwasser, inductiekookplaat en dampkap) o Ingebouwde LED-spots o Epoxy (lichte krassen) Slaapkamer (11m²) o Ingemaakte kasten o Ingebouwde LED-spots (Deltalight) in hoofdslaapkamer o Epoxy Badkamer 3 (8m²) o Bad o Douche o Enkele lavabo (Villeroy & Boch) o Badkamermeubel in laminaat o Spiegel over volledige breedte van de muur o Toilet o Ingebouwde spots en opbouw halogeen spot (Deltalight) o Epoxy Hall (9m²) o Ingemaakte kasten o Opbouw halogeenspots (Detalight) o Epoxy Taak Waardebepaling 1 Tensen Katy MAK2/AO Pagina 5

8 BESCHRIJVING VAN HET TAXATIEOBJECT Foto 1: Inkomhal Foto 2: Terras aan hoofdslaapkamer Foto 3: Slaapkamer 2 Foto 4: Woonkamer Foto 5: Keuken en eetkamer Foto 6: Zicht van hoofdslaapkamer naar polyvalente ruimte Foto 7: Badkamer 1 met bad Foto 8: Badkamer 2 met douche Taak Waardebepaling 1 Tensen Katy MAK2/AO Pagina 6

9 BESCHRIJVING VAN HET TAXATIEOBJECT LIGGING Bereikbaarheid van diensten en voorzieningen: o Dorpskern met gemeentehuis, bibliotheek en kleinhandel op 1,6 km o Winkels: alle grote supermarkten bevinden zich binnen een straal van 1.2 km tot maximaal 5,2 km (Hypermarkt Carrefour, Carrefour, Colruyt, Delhaize, Albert Hein, Lidl en Aldi) o Onderwijs: verschillende scholen binnen een straal van 4 km (College, Atheneum, lagere- en kleuterscholen, kinderopvang) o Sportfaciliteiten: verschillende sportclubs binnen een straal van 900 meter en maximaal 5,1 km (fitness, voetbal, tennis, hockey, zwemmen, golf, basket en petanque) o Ziekenhuis: AZ Klina op 2,0 km Openbaar vervoer: o Bushalte op 0,4 km o Treinstation Kapellen op 5 km Verkeersassen: o oprit autostrade (E19) op 3,7 km o N1 op 2,7 km o N11 op 4,1 km Uit bovenstaande gegevens kunnen we afleiden dat de woning zeer centraal gelegen is. Binnen een straal van 5 km bevinden zich alle voorzieningen en faciliteiten. Alle verplaatsingen kunnen te voet of met de fiets gebeuren (Figuur 1). Figuur 1: Liggingsplan Taak Waardebepaling 1 Tensen Katy MAK2/AO Pagina 7

10 BESCHRIJVING VAN HET TAXATIEOBJECT KADASTRALE INFORMATIE Kadastrale afdeling: Brasschaat 3 AFD Kadastrale sectie: F Perceelnummer: 0461K OPPERVLAKTE EN PERCEELSVORM De totale oppervlakte van het perceel bedraagt 1615m². Het niveau van het perceel is vlak. Het perceel is rechthoekig: de breedte aan de straatkant bedraagt 20m en de diepte is +-80m. RUIMTELIJKE ORDENING Stedenbouwkundige vergunning: Afgeleverd op 3/10/2011 Stedenbouwkundige bestemming: Woongebied (Figuur 2) Dagvaarding: Neen Voorkooprecht: Neen (Figuur 3) Verkavelingsvergunning: Neen WATERTOETS Gelegen in niet-overstromingsgevoelig gebied (Figuur 4) ERFDIENSTBAARHEDEN Er zijn geen erfdienstbaarheden opgenomen in de notariële akte, en er werden geen wettelijke erfdienstbaarheden vastgesteld tijdens het plaatsbezoek. Dhr. Van Cauwenberge heeft ook geen weet van erfdienstbaarheden die het vastgoedobject bezwaren. Figuur 2: Gewestplan Taak Waardebepaling 1 Tensen Katy MAK2/AO Pagina 8

11 BESCHRIJVING VAN HET TAXATIEOBJECT Figuur 3: Recht van voorkoop Figuur 4: Watertoets Taak Waardebepaling 1 Tensen Katy MAK2/AO Pagina 9

12 BESCHRIJVING VAN DE REFERENTIEOBJECTEN Beschrijving van de referentieobjecten REFERENTIEOBJECT 1 (R1) Beschrijving Adres: Lage Kaart 59, 2930 Brasschaat Bouwjaar: 1979 Bewoonbare oppervlakte: 490 m² Perceeloppervlakte: 1541 m² Aantal slaapkamers: 7 Aantal badkamers: 4 Garage: 2 Oriëntatie tuin: zuid Kadastraal inkomen: Vraagprijs: (fictieve) Transactiedatum: 07/09/2017 Afstand tussen R0 en R1: 1,7 km Ligging Deze woning ligt aan de Lage Kaart, een drukke weg richting de N11, de ligging wordt hierdoor lager gewaardeerd dan die van het te schatten vastgoedobject. De tuin is perfect zuid georiënteerd, wat een hogere appreciatie oplevert. Constructie en afwerking Deze moderne villa is volledig gerenoveerd in 2017 met hoogwaardige materialen. Aangezien de villa nog niet bewoond werd, zal de constructieve waarde van deze woning hoger liggen dan die van het taxatieobject. Taak Waardebepaling 1 Tensen Katy MAK2/AO Pagina 10

13 BESCHRIJVING VAN DE REFERENTIEOBJECTEN REFERENTIEOBJECT 2 (R2) Beschrijving Adres: Louislei 3, 2930 Brasschaat Bouwjaar: 2011 Bewoonbare oppervlakte: 475 m² Perceeloppervlakte: 2245 m² Aantal slaapkamers: 5 Aantal badkamers: 2 Garage: 2 Oriëntatie tuin: zuidoost Kadastraal inkomen : Vraagprijs: (fictieve) Transactiedatum: 22/11/2016 Afstand tussen R0 en R2: 3 km Ligging De Louislei is een zeer rustige straat te midden van een residentiële wijk, de ligging van deze woning zal dus hoger gewaardeerd worden dan deze van het te taxeren vastgoedobject. De oriëntatie van de tuin is zuidwest, wat beduidend beter is dan de noordoost oriëntatie van het te schatten vastgoedobject. Constructie en afwerking Het betreft een luxueus afgewerkte woning, de waardering van de constructie en kwaliteit zal dus wederom hoger liggen dan die van het taxatieobject. Taak Waardebepaling 1 Tensen Katy MAK2/AO Pagina 11

14 BESCHRIJVING VAN DE REFERENTIEOBJECTEN REFERENTIEOBJECT 3 (R3) Beschrijving Adres: Hoogstraat 25, 2930 Brasschaat Bouwjaar: 2004 Bewoonbare oppervlakte: 268 m² Perceeloppervlakte: 725 m² Aantal slaapkamers: 4 Aantal badkamers: 1 Garage: 1 Oriëntatie tuin: zuidwest Kadastraal inkomen : Vraagprijs: (fictieve) Transactiedatum: 21/03/2017 Ligging Deze woning ligt in een doodlopende straat in een rustige en kindvriendelijke wijk. De tuin is zuidwest georiënteerd, wat een pluspunt is t.o.v. de tuin van de te schatten woning. De ligging wordt dus hoger gewaardeerd dan die van de te schatten woning. Constructie en afwerking Deze moderne woning is qua uitrusting vergelijkbaar met het taxatieobject. De bewoonbare oppervlakte is kleiner en zal een lagere waardering opleveren t.o.v. het taxatieobject. Afstand tussen R0 en R3: 2,2 km Taak Waardebepaling 1 Tensen Katy MAK2/AO Pagina 12

15 BESCHRIJVING VAN DE REFERENTIEOBJECTEN REFERENTIEOBJECT 4 (R4) Beschrijving Adres: Groene Wandeling 56, 2970 Schilde Bouwjaar: 2012 Bewoonbare oppervlakte: 440 m² Perceeloppervlakte: 2856 m² Aantal slaapkamers: 4 Aantal badkamers: 4 Garage: 1 Oriëntatie tuin: zuid Kadastraal inkomen : Vraagprijs: (fictieve) Transactiedatum: 09/08/2017 Afstand tussen R0 en R4: 10,4 km Ligging Deze woning ligt in de mooie, groene omgeving van de golfclub van s Gravenwezel. Qua bereikbaarheid is de ligging minder interessant dan die van de te taxeren woning, De tuin is zuidelijk georiënteerd, hierop scoort deze woning beter dan het taxatieobject. Constructie en afwerking Ultra moderne woning, tot in de puntjes afgewerkt en voorzien van alle comfort. Aangezien deze woning luxueuzer afgewerkt is, zal de waardering van de constructie hoger liggen dan die van het taxatieobject. Taak Waardebepaling 1 Tensen Katy MAK2/AO Pagina 13

16 BESCHRIJVING VAN DE REFERENTIEOBJECTEN REFERENTIEOBJECT 5 (R5) Beschrijving Adres: De Hulsten 54, 2980 Zoersel Bouwjaar: 2004 Bewoonbare oppervlakte: 453 m² Perceeloppervlakte: 1500 m² Aantal slaapkamers: 4 Aantal badkamers: 2 Garage: 1 Oriëntatie tuin: zuidwest Kadastraal inkomen : Vraagprijs: (fictieve) Transactiedatum: 12/10/2017 Afstand tussen R0 en R5: 19,7 km Ligging De woning is gelegen op een rustige, residentiële locatie en geniet veel privacy. Zoersel is minder makkelijk bereikbaar dan Brasschaat, de waardering voor ligging ligt lager dan die van de te schatten woning. De oriëntatie van de tuin is zuidwest, dus beter dan die van het te schatten vastgoedobject. Constructie en afwerking Deze villa werd met veel oog voor detail afgewerkt met de beste materialen. Ze is tevens voorzien van allerlei technische snufjes, waardoor de waardering hoger uitvalt dan die van het taxatieobject. Taak Waardebepaling 1 Tensen Katy MAK2/AO Pagina 14

17 TOELICHTING VAN DE SCHATTINGSMETHODES Toelichting van de schattingsmethodes METHODE VAN DE VERGELIJKINGSPUNTEN In deze methode wordt de waarde van het vastgoedobject bepaald door vergelijking met recent gerealiseerde verkoopprijzen van voldoende vergelijkbare vastgoedobjecten. De overeenkomsten en de verschillen tussen het taxatieobject en de referentieobjecten worden geanalyseerd op basis van: Grootte (wegingsfactor 30%): perceel- en bewoonbare oppervlakte Ligging (wegingsfactor 30%): bereikbaarheid en verkeershinder Milieu (wegingsfactor 10%): EPC Constructie (wegingsfactor 15%): constructieve staat van de woning en onderhoudstoestand Kwaliteit (wegingsfactor 15%): graad van afwerking De referentieobjecten worden, op basis van bovenstaande criteria, vergeleken met het taxatieobject, waarna de waardeverschillen met het taxatieobject gecompenseerd worden door de prijs van de referentieobjecten te corrigeren met een coëfficiënt. Criteria als perceel- en bewoonbare oppervlakte en voorzieningen kunnen objectief beoordeeld worden; de beoordeling van criteria als ligging, bereikbaarheid, constructie en afwerking gebeurt op subjectieve wijze, gebaseerd op kennis van de vastgoedmarkt. De geschatte marktwaarde van het taxatieobject is het rekenkundig gemiddelde van de gecorrigeerde verkoopprijzen van alle referentieobjecten. Taak Waardebepaling 1 Tensen Katy MAK2/AO Pagina 15

18 TOELICHTING VAN DE SCHATTINGSMETHODES ANALYTISCHE METHODE Deze methode gaat uit van het standpunt dat de waarde van een onroerend goed overeenkomt met de kostprijs (nieuwbouwwaarde, gebaseerd op de ABEX-index) + waarde van de grond) om een gelijkwaardig goed op te richten. Om de nieuwbouwwaarde te berekenen, moet men eerst het volume van elke verdieping bepalen, en eventueel vermenigvuldigen met een reductiefactor, zodat men de kost van elk constructieonderdeel kan berekenen aan dezelfde eenheidsprijs/m³. Vervolgens wordt de bekomen nieuwbouwwaarde verminderd met een coëfficiënt voor de technische sleet (ouderdom van het gebouw, het gebruik en het onderhoud), d.i. de zogenaamde vetustiteit, om tot de huidige waarde te komen. Telt men daarbij de grondwaarde, dan bekomt men de intrinsieke waarde van de woning, d.i. de waarde op basis van de innerlijke eigenschappen, zoals afmetingen, vorm, materialen, enzovoort. De marktwaarde is niet per definitie gelijk aan de intrinsieke waarde, omdat de marktwaarde van een woning ook afhangt van de verkoopbaarheid ervan. Immers, men koopt een bestaande woning waarbij men geen inspraak had in de keuze van de indeling, gebruikte materialen, enz. Omdat deze methode geen rekening houdt met de marktomstandigheden, wordt het resultaat, berekend op basis van de analytische methode, vergeleken met het resultaat van de comparatieve methode. Het gewogen gemiddelde van deze twee resultaten geeft de venale waarde of marktwaarde. Taak Waardebepaling 1 Tensen Katy MAK2/AO Pagina 16

19 WAARDEBEPALING Waardebepaling SCHATTING OP BASIS VAN DE METHODE VAN DE VERGELIJKINGSPUNTEN R0 R1 R2 R3 R4 R5 Vraagprijs Tijdsverloop (aantal maanden) PRIJSINDEXATIE (0,25%/maand) GROOTTE 30% Perceeloppervlakte (kleiner) 2245 (groter) 725 (kleiner) 2856 (groter) 1500 (kleiner) Bewoonbare oppervlakte (groter) 475 (groter) 268 (kleiner) 453 (groter) 440 (groter) Aantal slaapkamers 4 beter (7) beter gelijk gelijk gelijk Aantal badkamers 3 beter minder minder (slechts 1) meer minder Kelder kruipkelder neen neen neen ja ja Garage 1 beter beter gelijk gelijk gelijk Zwembad ja minder minder minder gelijk minder APPRECIATIE 100% 141% 126% 65% 143% 106% LIGGING 30% Gemeente Brasschaat Brasschaat Brasschaat Brasschaat Schilde Zoersel Straat Mollei Lage Kaart Louislei Hoogstraat Groene Wandeling De Hulsten Verkeershinder matig minder beter beter beter beter Bereikbaarheid uitstekend gelijk gelijk minder minder minder APPRECIATIE 100% 90% 110% 100% 100% 90% MILIEU 10% EPC APPRECIATIE 100% 117% 151% 60% 83% 63% CONSTRUCTIE 15% Ouderdom (jonger) 2011 (jonger) 2004 (jonger) 2012 (jonger) 2004 (jonger) Onderhoud goed beter beter gelijk beter beter APPRECIATIE 100% 110% 120% 110% 120% 120% KWALITEIT 15% Oriëntatie tuin noordoost zuid zuidoost zuidwest zuid zuidwest Materiaalgebruik goed beter beter gelijk beter beter APPRECIATIE 100% 130% 120% 120% 130% 140% TOTAAL APPRECIATIE 100% 117% 122% 90% 117% 104% GECORRIGEERDE VERKOOPPRIJS 100% De geschatte marktwaarde van het taxatieobject is het rekenkundig gemiddelde van de gecorrigeerde verkoopprijzen van alle referentieobjecten: ,80 1 De taxatie is gebaseerd op vraagprijzen van vergelijkbare vastgoedobjecten die op dit ogenblik te koop staan, en niet op recent gerealiseerde transacties, omdat er recent geen gelijkaardige (moderne) woningen verkocht zijn. 2 Het tijdsverloop in maanden is gebaseerd op een fictieve transactiedatum, om aan te tonen dat ik dit kan berekenen a.d.h.v. een coëfficiënt Taak Waardebepaling 1 Tensen Katy MAK2/AO Pagina 17

20 WAARDEBEPALING SCHATTING OP BASIS VAN DE ANALYTISCHE METHODE Eerst bepalen we het gereduceerd volume van elke verdieping: VOLUME IN M³ REDUCTIEFACTOR GEREDUCEERD VOLUME IN M³ KRUIPKELDER 142,4 m³ 0,20 28,48 m³ GARAGE 70 m³ 0,60 42 m³ GELIJKVLOERS 412 m³ 1, m³ 1 ste VERDIEPING 247 m³ 0,95 234,65 m³ TOTAAL 717,13 m³ Vervolgens berekenen we de nieuwbouwwaarde door het gereduceerd volume te vermenigvuldigen met de eenheidsprijs/m³ voor een luxe villa volgens de ABEX-index van november 2017: EENHEIDSPRIJS ABEX 100 EENHEIDSPRIJS ABEX 775 NIEUWBOUWWAARDE RUWBOUW 50% 87,50 678, ,89 AFWERKING 50% 87,50 678, ,89 TOTAAL 100% ,78 Nieuwbouwwaarde: 717,13 m³ x 678,12/m³ = ,78 De huidige waarde wordt berekend door de nieuwbouwwaarde te reduceren met een coëfficiënt voor vetustiteit: OUDERDOM 40 JAAR (volledig gerenoveerd in 2012, dus teruggebracht naar 10 jaar) 2 % GEBRUIK normaal 2 % ONDERHOUD goed 8 % TOTAAL 12 % Huidige waarde: ,78 x 0,88 = ,33 De grondwaarde voor wordt als volgt berekend: Prijs/m² bouwgrond in Brasschaat: 291 (mediaan FOD Statistieken) Grondwaarde: 1615m² x 291/m² = Uit de huidige waarde en de grondwaarde leiden we de intrinsieke waarde af: Intrinsieke waarde: , = ,33 Ten slotte berekenen we de marktwaarde (of venale waarde) door de intrinsieke waarde te vermenigvuldigen met de factor verkoopbaarheid (of venaliteit): Omwille van geringe aanbod van dergelijke moderne woningen, de mogelijkheid van kangoeroewonen of combinatie woon-werk (praktijkruimte) en de centrale ligging hanteren we als verkoopbaarheidsfactor 110%: Marktwaarde: ,33 x 1,05% = ,56 Taak Waardebepaling 1 Tensen Katy MAK2/AO Pagina 18

21 WAARDEBEPALING BESLUIT Het rekenkundig gemiddelde van het resultaat van de comparatieve- en analytische methode geeft ons de geschatte marktwaarde voor het vastgoedobject: METHODE VAN DE VERGELIJKINGSPUNTEN ,80 ANALYTISCHE METHODE ,56 GESCHATTE MARKTWAARDE ,15 Na schatting op basis van de comparatieve en analytische methode, kom ik tot het besluit om de marktwaarde van het vastgoedobject bij een vrijwillige onderhandse verkoop en in de staat en toestand waarin de woning zich momenteel bevindt, te schatten op Bekwaamheid en onafhankelijkheid van de taxateur: Ondergetekende, Katy Tensen, student Vastgoedmakelaardij aan de Hogent, verklaart hierbij de opdracht uitgevoerd te hebben in volledige onafhankelijkheid, objectiviteit, onpartijdigheid en zonder aanpassingen vanwege eigenbelang. Katy Tensen Student Bachelor Vastgoedmakelaardij (AO) Hogent ID: Taak Waardebepaling 1 Tensen Katy MAK2/AO Pagina 19

22 ALGEMENE BEPALINGEN Algemene bepalingen 1. De taxateur beschikt over voldoende actuele, lokale en nationale kennis van de betreffende vastgoedmarkt, en over de deskundigheid en de kennis om de taxatie op correcte wijze uit te voeren. 2. De taxateur draagt geen verantwoordelijkheid voor zaken van wettelijke aard die de geschatte eigendom beïnvloeden. Tenzij anders vermeld, wordt er verondersteld dat men het goed in onbeperkte eigendom heeft. 3. Elke schets in het rapport kan benaderende afmetingen tonen en wordt bijgevoegd om de lezer in staat te stellen het goed visueel voor te stellen. De taxateur heeft geen exacte afmetingen vastgesteld van de eigendom. 4. De taxateur gaat er van uit dat er geen verborgen of onzichtbare elementen aanwezig zijn aan de eigendom, de ondergrond of de structuren die de waarde van het goed positief of negatief zouden beïnvloeden. De taxateur draagt geen verantwoordelijkheid voor dergelijke factoren, noch voor het onderzoek dat vereist is om dergelijke elementen te ontdekken. 5. Met betrekking tot de expertises die afhankelijk zijn van een bevredigende voltooiing van de aanbouw, herstellingen of veranderingen, zijn het expertiserapport en de waardebepaling gebaseerd op de vakkundige voltooiing van de werken in overeenstemming met de plannen en specificaties. 6. De taxateur neemt aan dat alle verklaringen en informatie opgenomen in het rapport waar en correct zijn en dat geen relevante informatie werd achtergehouden. 7. Alle uiteengezette conclusies en beoordelingen betreffende het onroerende goed in dit expertiserapport werden voorbereid door ondertekende taxateur. Enkel de taxateur is gemachtigd voor het aanbrengen van wijzigingen. Hij kan niet verantwoordelijk worden gesteld voor elke andere aangebrachte wijzigingen. 8. Onder voorbehoud van een geldig bodemattest en afwezigheid van bodemverontreinigingen. 9. De schatting betreft een momentopname in de tijd. De schatting dient regelmatig te worden geherwaardeerd in functie van wijzigingen allerhande (bv wijzigingen van de markt van vraag en aanbod; wijziging van het onroerend goed door slijtage of verbouwingen; wijzigingen van de omstandigheden in de omgeving rond het onroerend goed; wijzigingen tussen belanghebbenden, enz...) Taak Waardebepaling 1 Tensen Katy MAK2/AO Pagina 20