UNIVERSITEIT GENT ONTWIKKELING VAN EEN METHODE VOOR DE OPERATIONALISERING VAN HET IJZEREN VOORRAADPRINCIPE - NEERSLAG NAAR DE RUIMTELIJKE PLANNING

Transcriptie

1 UNIVERSITEIT GENT FACULTEIT TOEGEPASTE WETENSCHAPPEN VAKGROEP CIVIELE TECHNIEK, AFDELING MOBILITEIT EN RUIMTELIJKE PLANNING ONTWIKKELING VAN EEN METHODE VOOR DE OPERATIONALISERING VAN HET IJZEREN VOORRAADPRINCIPE - NEERSLAG NAAR DE RUIMTELIJKE PLANNING door Griet DEJONGHE Promotor Prof. Georges Allaert scriptie ingediend tot het behalen van de academische graad van gediplomeerde in de aanvullende studies GAS Ruimtelijke Planning Academiejaar

2

3 UNIVERSITEIT GENT FACULTEIT TOEGEPASTE WETENSCHAPPEN VAKGROEP CIVIELE TECHNIEK, AFDELING MOBILITEIT EN RUIMTELIJKE PLANNING ONTWIKKELING VAN EEN METHODE VOOR DE OPERATIONALISERING VAN HET IJZEREN VOORRAADPRINCIPE - NEERSLAG NAAR DE RUIMTELIJKE PLANNING door Griet DEJONGHE Promotor Prof. Georges Allaert scriptie ingediend tot het behalen van de academische graad van gediplomeerde in de aanvullende studies GAS Ruimtelijke Planning Academiejaar

4 Dank aan Els De Mil, voor de moeite die ze gedaan heeft om me de juiste data uit de GOM-inventaris te bezorgen. Koen Vermoesen, voor de steun, het luisterend oor en de ideeën. Peter Cabus, voor de hulp met de agglomeratie-index. Prof. Georges Allaert, voor de enthousiaste begeleiding. mijn man Pieter, voor de steun en de extra hulp thuis tijdens mijn aanvullende opleiding. Toelating tot bruikleen De auteur geeft de toelating deze scriptie voor consultatie beschikbaar te stellen en delen van de scriptie te kopiëren voor persoonlijk gebruik. Elk ander gebruik valt onder de beperkingen van het auteursrecht, in het bijzonder m.b.t. de verplichting de bron uitdrukkelijk te vermelden bij het aanhalen van resultaten uit deze scriptie. Griet Dejonghe

5 Overzicht Algemene gegevens scriptie Universiteit Gent Faculteit Toegepaste Wetenschappen Vakgroep Civiele Techniek, Afdeling Mobiliteit en Ruimtelijke Planning door Griet Dejonghe Promotor: Prof. Georges Allaert Scriptie ingediend tot het behalen van de academische graad van gediplomeerde in de aanvullende studies GAS Ruimtelijke Planning Samenvatting De scriptie werkt een eenvoudig model uit om tot een berekening te komen van de gewenste ijzeren voorraad aan bedrijventerreinen in Vlaanderen. Na een confrontatie met het bestaande aanbod aan bedrijventerreinen wordt bepaald hoeveel bedrijventerreinen er bijkomend moeten worden bestemd en bouwrijp gemaakt om over de gewenste voorraad aan bedrijventerreinen te beschikken. Het model vertrekt van de historische uitgifte van bedrijventerreinen. De gewenste ijzeren voorraad is gelijk aan drie maal de gemiddelde jaarlijkse uitgifte. Er moet zowel een voorraad van bestemde als een voorraad van bouwrijpe bedrijventerreinen zijn. Vooraleer de ijzeren voorraad te confronteren met het bestaande aanbod, wordt het aanbod gewogen door middel van een agglomeratie-index. In een eerste stap wordt het aanbod aan bouwrijpe bedrijventerreinen vergeleken met de gewenste voorraad. Tekorten aan bouwrijpe bedrijventerreinen om aan de ijzeren voorraad te voldoen, worden rechtstreeks geput uit het aanbod aan bestemde bedrijventerreinen. Vervolgens wordt het resterend aanbod aan bestemde terreinen geconfronteerd met de gewenste ijzeren voorraad. Het model wordt toegepast in de provincie West-Vlaanderen. Tenslotte worden meerdere varianten uitgewerkt op het basismodel, door te sleutelen aan drie variabelen. De conclusie hieruit is dat het basismodel te verkiezen is boven de uitgewerkte varianten. Trefwoorden bedrijventerreinen, ijzeren voorraad, aanbod, berekeningsmodel

6 Inhoudstafel 1 Inleiding en probleemstelling Context en invulling van het begrip ijzeren voorraad Ruimte voor economische activiteiten in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen De ruimteboekhouding Taakstellingen IJzeren voorraad Ruimte voor economische activiteiten in het SPRE Situering van het SPRE... 4 IJzeren voorraad Beleidsdocumenten Regeerakkoord Beleidsnota Ruimtelijke Ordening Beleidsnota Economie Besluit Berekeningsmethodes uit de bestaande literatuur Overzicht van methodes Methodes op basis van terreinquotiënten De terreinquotiëntenmethode van IBM De alternatieve terreinquotiëntenmethode van Witlox Context Opbouw methode Knelpunten De bedrijfslocatiemonitor Niet-terreinquotiëntenmethode Berekening van de vraag naar ruimte voor economie in het RSV IJzeren voorraad in het SPRE Ruimtevraag studie door het WES Ruimteclaims in het Waasland Besluit Het opgebouwde concept met toepassing in de provincie West-Vlaanderen Ontwikkelen van een eigen concept van berekeningsmethode Basisprincipes Niveau van de berekening: Vlaanderen Onderwerp van de berekening: regionale bedrijventerreinen Geografische basiseenheid voor de berekening: het economisch knooppunt Bepalen van de vraag: historische uitgifte Bepalen van de ijzeren voorraad: driemaal de vraag Aanbod: ruimtelijk voortschrijdend gemiddelde Opbouw van het concept Stap 1: ijzeren voorraad Stap 2: aanbod Stap 3: confrontatie ijzeren voorraad en aanbod Toepassing in de provincie West-Vlaanderen Dataverzameling Algemeen Uitgifte...35

7 Aanbod Uitvoering van de berekening Invoeren input Output van de berekening Conclusie West-Vlaanderen Varianten op het basismodel Richtlijnen voor operationalisering van de methode Toepassing in de ruimtelijke planning Terugkoppeling naar het huidig beleid Ruimtelijke planning Ruimtelijke Economie Besluit...59

8 Figuren Figuur 1: Overgang van bestemd over bouwrijp naar ingenomen bedrijventerrein, bij een eenmalige bestemming op tijdstip t Figuur 2: principe van de ijzeren voorraad... 5 Figuur 3: Methoden en modellen voor behoefteraming van bedrijfslocaties... 9 Figuur 4: Overzicht diverse TQ s (IBM p.82) Figuur 5: Onderzoeksaanpak in de Bedrijfslocatiemonitor Figuur 6: Vergelijking tussen aanbod van en vraag naar bedrijventerreinen volgens de studie van het WES Figuur 7: Werkblad basisdata 308 Vlaamse gemeenten Figuur 8: Stappen in de confrontatie tussen ijzeren voorraad en aanbod Figuur 9: Resultaten met weging binnen een straal van 10 km Figuur 10: Resultaten met weging binnen een straal van 10 km... 53

9 Afkortingen AROHM ARP BPA EK GOM RESOC RSV RUP SPRE Administratie Ruimtelijke Ordening, Huisvesting, Monumenten en Landschappen Afdeling Ruimtelijke Planning Bijzonder Plan van Aanleg Economisch Knooppunt Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij Regionaal Economisch en Sociaal Overlegplatform Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen Ruimtelijk Uitvoeringsplan Strategisch Plan Ruimtelijke Economie

10 1 INLEIDING EN PROBLEEMSTELLING Bij een herlocalisatie van een bedrijf of de opstart van een nieuwe vestiging, zou elk bedrijf op een aanvaardbare afstand van de gewenste locatie een beschikbaar perceel op een bedrijventerrein moeten kunnen vinden. Om op elk ogenblik ruimte voor bovenlokale bedrijvigheid te kunnen aanbieden, is het wenselijk dat er verspreid over Vlaanderen reserves aan instapklare bedrijventerreinen voorhanden zijn. In het Vlaams regeerakkoord voor de huidige legislatuur ( ) wordt dit principe voor het eerst opgenomen. In de beleidsnota Ruimtelijke Ordening, van Vlaams minister voor ruimtelijke ordening Dirk Van Mechelen, wordt een dergelijke reserve aan bedrijventerreinen ijzeren voorraad genoemd. Minister Van Mechelen opteert ervoor een ijzeren voorraad van instapklare, bouwrijpe bedrijventerreinen uit te bouwen, en daarnaast een ijzeren voorraad van bestemde, maar nog te ontwikkelen bedrijventerreinen te voorzien. Het tijdsaspect is erg belangrijk: op elk ogenblik moet er voldoende verspreid over Vlaanderen een voldoende grote voorraad aanwezig zijn. De ijzeren voorraad is daarom een dynamisch begrip, en vereist een monitoring van het aanbod en de uitgifte van bedrijventerreinen. Op dit praktisch aspect van de monitoring gaat de Vlaamse minister van Economie, Fientje Moerman, in haar beleidsnota verder in. Hoewel de intentie er is om in Vlaanderen met een ijzeren voorraad te werken, werd er nog geen methode uitgewerkt om bij te houden hoe groot die voorraad moet zijn, en waar die voorraad moet gerealiseerd worden. In 2000 werd door minister Van Mechelen, die toen zowel minister van Ruimtelijke Ordening als minister van Economie was, het Strategisch Plan Ruimtelijke Economie (SPRE) opgestart. Het SPRE moest een wetenschappelijke onderbouwing leveren voor keuzes omtrent de ruimtelijke situering van bedrijvigheid. Een berekening van de gewenste ijzeren voorraad kwam binnen het SPRE wel aan bod, maar liet geen eenvoudige berekeningsmethode na aan de Vlaamse administratie. Met deze scriptie wordt beoogd een eenvoudige, werkbare en onderbouwde methode te ontwikkelen om het principe van de ijzeren voorraad te hanteren binnen de krijtlijnen van het Ruimtelijk Structuurplan Vlanderen (RSV). Enerzijds is het de bedoeling dat de methode kan gehanteerd worden door de Vlaamse administratie en dat op regelmatige tijdstippen de nood aan een ijzeren voorraad kan geactualiseerd worden. Anderzijds moet de invoering van een ijzeren voorraad inpasbaar zijn in de principes van het RSV, zoals de concentratie van economische activiteiten in de economische knooppunten. In een eerste hoofdstuk wordt het begrip ijzeren voorraad verduidelijkt en gekaderd in het huidige beleid: het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV), het Strategisch Plan Ruimtelijke Economie (SPRE) en de beleidsnota s Ruimtelijke Ordening en Economie worden aangehaald. Daarna worden bestaande berekeningsmethodes inzake de ruimtevraag van bedrijven toegelicht. De methodes kunnen grosso modo worden ingedeeld in terreinquotiëntmethodes en niet-terreinquotiëntmethodes. Vervolgens wordt, vertrekkende van een aantal basisprincipes, een eigen model opgebouwd voor de berekening van de gewenste ijzeren voorraad en de afweging hiervan met het bestaand aanbod aan bedrijventerreinen. Het model wordt getest in één provincie, namelijk West-Vlaanderen. De scriptie wordt afgerond met de belangrijkste bevindingen en aanbevelingen. 1

11 2 CONTEXT EN INVULLING VAN HET BEGRIP IJZEREN VOORRAAD In dit hoofdstuk wordt het begrip ijzeren voorraad gesitueerd in het beleid Ruimtelijke Ordening en Economie. Deze beperkte (beleids-)invalshoek wordt verkozen omdat deze scriptie er nadrukkelijk op gericht is om een eenvoudige en werkbare methode aan te reiken om op het beleidsniveau Vlaanderen een berekening te maken van de vereiste ijzeren voorraad. In de volgende bespreking wordt aandacht besteed aan het toenemend belang dat wordt gehecht aan een voorraad van bedrijventerreinen en de klemtonen die vanuit Ruimtelijke Ordening respectievelijk Economie worden gelegd. 2.1 Ruimte voor economische activiteiten in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen De ruimteboekhouding De Vlaamse overheid voert een ruimtelijk ordeningsbeleid, met het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) als basis voor het realiseren van de gewenste ruimtelijke structuur. Voor verschillende deelstructuren (onder andere de nederzettingsstructuur, de natuurlijke en agrarische structuur, de ruimtelijk-economische structuur) wordt bepaald wat de gewenste ruimtelijke structuur is en hoe deze gerealiseerd kan worden, wat zich uit in een aantal kwalitatieve en kwantitatieve doelstellingen. De kwantitatieve doelstellingen van het RSV worden bijgehouden in een ruimteboekhouding (RSV p ). Deze bevat per sector de totale oppervlakte op de gewestplannen in 1994, de gewenste wijzigingen hierin door diverse bestemmingswijzigingen, en de gewenste oppervlakte in Voor de meeste deelstructuren betekent het bereiken van de gewenste toestand een netto uitbreiding. Zo voorziet het RSV bijvoorbeeld dat de totale bestemde oppervlakte bos in Vlaanderen mag toenemen met ha tot De totale oppervlakte aan bedrijventerreinen mag, ten opzichte van 1994, toenemen met ha. De landbouwsector moet het echter tegen 2007 als enige sector met een totale kleinere oppervlakte stellen dan in 1994, en moet hiervoor ha afstaan Taakstellingen Eens voor de sector economie is bepaald met hoeveel hectare de sector kan uitbreiden, moet een bepaald verdelingsmechanisme worden toegepast om te bepalen op welke concrete locaties bijkomende economische activiteiten gewenst zijn. Het RSV opteert voor een concentratie van economische activiteiten in de zogenaamde economische knooppunten en in de poorten. De economische knooppunten zijn de geselecteerde stedelijke gebieden, de gemeenten gelegen in het netwerk Albertkanaal en een aantal gemeenten daarbuiten. In totaal werden 156 gemeenten geselecteerd als economisch 2

12 knooppunt. De poorten zijn de zeehavens, de internationale luchthaven van Zaventem en het station voor de Hoge Snelheidstrein in Antwerpen (RSV p.431). De economische knooppunten krijgen de nodige groeimogelijkheden via de toewijzing van een bepaalde taakstelling. Een taakstelling is een kwantitatieve optie inzake het te realiseren aanbod aan bedrijventerreinen tot 2007 voor het betrokken gebied (RSV p.356). De Vlaamse overheid verdeelt op basis van de spreiding van de tewerkstelling in Vlaanderen de globale Vlaamse taakstelling over de vijf provincies. In hun provinciaal ruimtelijk structuurplan verdelen de provincies op hun beurt deze provinciale taakstelling. Binnen bepaalde marges, opgelegd door de Vlaamse overheid, beslist de provincie welk aandeel van de taakstelling wordt besteed aan lokale en regionale bedrijventerreinen binnen het pakket van de economische knooppunten, en welk deel van de taakstelling kan ingevuld worden door lokale bedrijventerreinen in gemeenten buiten de economische knooppunten. Tenslotte wordt voor elk economisch knooppunt, op basis van de aanwezige tewerkstelling, verrekend welke taakstelling het toegewezen krijgt. Het effectief realiseren van de taakstelling gebeurt door de bestemming van bedrijventerreinen door middel van ruimtelijke uitvoeringsplannen. Die bestemming gebeurt op de verschillende beleidsniveaus: Het Vlaams Gewest bakent de regionale bedrijventerreinen af in de groot- en regionaalstedelijke gebieden en in het netwerk van het Albertkanaal. De provincie bakent de regionale bedrijventerreinen af in de kleinstedelijke gebieden en de specifieke economische knooppunten. De gemeente bakent de lokale bedrijventerreinen af (RSV p.440) IJzeren voorraad Binnen de context van de taakstellingen onderkent het RSV dat er een zekere reserve aan bedrijventerreinen nodig is. Hiervoor worden twee verschillende termen gehanteerd, namelijk reserve bedrijventerreinen en ijzeren voorraad. Het RSV pleit voor een fasering in de ontwikkeling van bedrijventerreinen, waarbij rekening wordt gehouden met het tijdsverloop tussen de beslissing tot bestemming en het op de markt brengen van een bedrijventerrein (RSV p.440). Van de ha bedrijventerreinen die volgens het RSV kunnen worden uitgerust tegen 2007, moeten ha als bedrijventerrein, en ha als reservebedrijventerreinen worden afgebakend. De reservebedrijventerreinen kunnen pas gerealiseerd worden als is voldaan aan een aantal randvoorwaarden. In die zin zijn de reservebedrijventerreinen vergelijkbaar met de woonuitbreidingsgebieden, die ook pas kunnen aangesneden worden als de aanwezige woongebieden in voldoende mate zijn ingenomen. De ijzeren voorraad daarentegen wordt beschouwd als de tijdelijk niet-realiseerbare oppervlakte in de plannen van aanleg (RSV p. 442). In een voetnoot wordt ijzeren voorraad opgevat als de oppervlakte die nodig is voor het goed functioneren van de vraag en het aanbod aan bedrijventerreinen. Deze totale oppervlakte wordt gezien als een bufferoppervlakte in de ruimtebalans voor economische activiteiten. In tegenstelling tot de reserve bedrijventerreinen, die kunnen worden afgebakend, is de ijzeren voorraad in het RSV een passieve voorraad, waar niet sturend wordt mee omgegaan. 3

13 2.2 Ruimte voor economische activiteiten in het SPRE Situering van het SPRE Op initiatief van de minister van Ruimtelijke Ordening, die op dat ogenblik tevens minister van Economie was, werd het Strategisch Plan Ruimtelijke Economie (SPRE) in 2000 opgestart. Het SPRE had de bedoeling om een wetenschappelijke onderbouwing te leveren om, in navolging van Nederland, ook in Vlaanderen een ruimtelijk-economisch beleid uit te bouwen. Het SPRE leverde in de periode studies rond de volgende onderwerpen: zonevreemde bedrijven in Vlaanderen, de ruimtebalans economie, de ruimtelijk-economische hoofdstructuur Vlaanderen, de ruimtelijk-economische dynamiek in Vlaanderen, leegstaande bedrijfsgebouwen, economie op het platteland, economie in stedelijke gebieden. In het voorjaar van 2004 werd het SPRE afgesloten met een eindrapport dat alle studies bundelt. Het is sindsdien stil gebleven rond het SPRE IJzeren voorraad In het onderzoek Evaluatie ruimtebalans economie, een stand van zaken op 1 januari 2001 & beleidsimplicaties pleiten de opdrachthouders van het SPRE voor een voorraad aan bouwrijpe bedrijventerreinen die op continue wijze aanwezig moet zijn. De minimale voorraad om te voldoen aan de vraag naar bedrijventerreinen de komende drie jaar noemen ze de ijzeren voorraad. Omdat het enkele jaren duurt vooraleer bestemde maar nog niet uitgeruste gronden bouwrijp (= instapklaar) gemaakt kunnen worden (zie onderstaand schema), dient er ook een voorraad aan uit te rusten gronden aanwezig te zijn (Cabus & Vanhaverbeke, 2002, p ). Uit de vergelijking van het bestaande aanbod aan bedrijventerreinen met de ijzeren voorraad blijkt hoeveel bijkomend aanbod er moet gecreëerd worden. bestemd 3 jaar bouwrijp x jaar ingenomen In vergelijking met de reservebedrijventerreinen en de ijzeren voorraad uit het RSV, sluit de term ijzeren voorraad uit het SPRE qua betekenis meer aan bij de laatste (in de zin dat het een oppervlakte is die nodig is voor het goed functioneren van vraag naar en aanbod aan bedrijventerreinen). In het eindrapport van het SPRE (Cabus en Vanhaverbeke, 2004, Het SPRE gaat er echter anders mee om. De ijzeren voorraad is er namelijk geen passieve voorraad van tijdelijk niet-realiseerbare bedrijventerreinen, maar moet integendeel op een actieve manier worden bestemd en ontwikkeld, naast de bestaande taakstellingen. Meer nog, op elk ogenblik moet er een bepaalde voorraad aan bedrijventerreinen bestaan. Een volgend verschilpunt is dat het SPRE twee soorten ijzeren voorraad onderscheidt. Enerzijds moet er een voorraad van bouwrijpe terreinen bestaan, die onmiddellijk kan ingenomen worden wanneer een bedrijf zich aandient. Omdat het drie jaar duurt om een bestemd bedrijventerrein bouwrijp te maken, moet er anderzijds een voorraad van bestemde maar nog niet bouwrijp gemaakte terreinen aanwezig zijn (de studie van het WES uit 1994 rekent enkel deze voorraad aan bestemde terreinen tot de ijzeren voorraad, de voorraad aan bouwrijpe terreinen maakt hier geen onderdeel van uit). 4

14 De voorraad aan bestemde bedrijventerreinen zal geleidelijk aan overvloeien in de voorraad aan bouwrijpe bedrijventerreinen, en de voorraad aan bouwrijpe bedrijventerreinen zal op termijn worden ingenomen door bedrijven (zie figuur). Naarmate de voorraad aldus wordt aangesproken, moet die terug aangevuld worden. In ideale omstandigheden is er continu een constante hoeveelheid bestemde en bouwrijpe bedrijventerreinen voorradig (Figuur). Dit vereist een degelijk monitoringsysteem van het aanbod aan bedrijventerreinen. Figuur 1: Overgang van bestemd over bouwrijp naar ingenomen bedrijventerrein, bij een eenmalige bestemming op tijdstip t1 oppervlakte bestemd bouwrijp ingenomen t1 t2 t3 t4 t5 t6 t7 t8 tijd t1: bestemmen van 70 ha bedrijventerrein t2: bouwrijp maken van 20 ha bestemd bedrijventerrein t3: bouwrijp maken van 30 ha bestemd bedrijventerrein t4: bouwrijp maken van 20 ha het bestemde bedrijventerrein is volledig bouwrijp t5: 10 ha bouwrijp bedrijventerrein wordt ingenomen t6: 30 ha bouwrijp bedrijventerrein wordt ingenomen t7: 10 ha bouwrijp bedrijventerrein wordt ingenomen t8: de overige 20 ha bedrijventerrein wordt ingenomen, de volledige oppervlakte is volzet Figuur 2: principe van de ijzeren voorraad oppervlakte continue voorraad bestemde en bouwrijpe bedrijventerreinen tijd Op elk ogenblik is een constante oppervlakte bestemde bedrijventerreinen aanwezig, en een constante oppervlakte bouwrijpe bedrijventerreinen. Bij inname van bouwrijpe bedrijventerreinen, wordt een gelijke oppervlakte bouwrijp gemaakt, en wordt de voorraad bestemde bedrijventerreinen ook meteen aangevuld door extra bestemmingen. Wat de vereiste omvang van de ijzeren voorraad betreft, gaat het SPRE ervan uit dat deze moet gelijk zijn aan de verwachte vraag naar bedrijventerreinen voor de komende drie jaar. 5

15 Hoe de berekening van de ijzeren voorraad door het SPRE gebeurt, wordt besproken in het volgend hoofdstuk. Tot slot moet nog het belang van een gelijkmatige verdeling van de ijzeren voorraad over Vlaanderen worden benadrukt. Wanneer bedrijven verhuizen, leggen ze over het algemeen geen grote verhuisafstanden af (zie verder). Een bedrijf dat op het punt staat te verhuizen, moet binnen een redelijke afstand een locatie op een bedrijventerrein kunnen vinden. Toch hoeft niet elk economisch knooppunt over een omvangrijke voorraad aan bedrijventerreinen te beschikken. Wanneer er een aanbod in een bepaald economisch knooppunt bestaat, kan het omliggend gebied daar namelijk ook van profiteren (Cabus & Vanhaverbeke, 2004, p. 61). Het is daarom belangrijk dat het aanbod aan bouwrijpe terreinen voldoende geografisch verspreid is. 2.3 Beleidsdocumenten Regeerakkoord Het regeerakkoord voor deze legislatuur ( ) zegt dat de Vlaamse regering het belangrijk vindt om over voldoende bedrijventerreinen te beschikken in Vlaanderen. Onder het hoofdstuk Ruimte om te ondernemen vinden we op pagina 15 de volgende 2 ruime doelstellingen die de Vlaamse regering zichzelf stelt: - We zorgen voor het snel en makkelijk aansnijden van nieuwe en het saneren van de bestaande bedrijfsterreinen. Tegen 2007 realiseren we de 7000 ha bedrijfsterreinen zoals opgenomen in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen ( ). Bij de opmaak van het nieuwe RSV voorzien we in een strategische voorraad aan bedrijfsterreinen. We scheppen vlotte procedures, zodat bedrijven deze extra terreinen ook vlug in gebruik kunnen nemen. - Na de planologische afbakening, versnellen we het bouwrijp maken en in gebruik nemen van bedrijventerreinen. We blijven het principe van de ijzeren voorraad aan bedrijventerreinen onderschrijven. Op die wijze zullen de vaak noodzakelijk lange termijnen voor het afbakenen en bouwrijp maken van de terreinen minder hinderlijk zijn. Bij de bestemming van bedrijventerreinen streven we maximaal naar een multimodale ontsluiting. Bedrijventerreinen plannen we bij voorkeur in de buurt van spoor- en/of waterwegverbindingen. De intentie om een ijzeren voorraad van bedrijventerreinen te voorzien, wordt overgenomen en verder uitgewerkt in de beleidsnota s Ruimtelijke Ordening en Economie Beleidsnota Ruimtelijke Ordening In zijn beleidsnota Ruimtelijke Ordening voor de periode (Van Mechelen, 2004) stelt Vlaams minister van Ruimtelijke Ordening, Dirk Van Mechelen, dat een essentieel element uit het Vlaams regeerakkoord de noodzaak aan een ijzeren voorraad bedrijventerreinen voor Vlaanderen is. Op de bladzijden 23 t.e.m. 25 gaat minister Van Mechelen hier verder op in: 6

16 Bij de berekening van de ruimtebalans (confrontatie van vraag en aanbod) wordt uitgegaan van een strategische of ijzeren voorraad. Dit houdt in (volgens internationale standaarden) dat er op elk tijdstip een voortschrijdend aanbod van bouwrijpe terreinen moet zijn dat beantwoordt aan de verwachte vraag voor de volgende drie jaren. Omdat het drie jaar duurt om een bestemd bedrijventerrein bouwrijp te maken dient men een gelijkaardige reserve van bestemde maar nog niet bouwrijp gemaakte terreinen te voorzien. Een ruimtebalans dient dus met twee zaken rekening te houden. Ten eerste moet ervoor gezorgd worden dat er continu een ijzeren voorraad bestaat van bouwrijpe en uit te rusten terreinen. Dit veronderstelt dus ook dat er een timing en een continuïteit in het voorzien van een aanbod bestaat. Dit is iets wat nog maar gedeeltelijk gerealiseerd is via het huidig ruimtelijk ordeningsbeleid. Ten tweede dient men een aanbod te voorzien dat tegemoet komt aan de verwachte vraag tijdens een planperiode. De vraag naar ruimte is een continu gegeven, zij het dat die duidelijk onderhevig is aan conjuncturele schommelingen. Om optimaal te kunnen inspelen op deze ruimtevraag dient het beleid te voorzien in een permanent ruimteaanbod. Wanneer de vraag in een regio beneden de verwachtingen blijft kan het toekomstig aanbod overeenkomstig aangepast worden. Omgekeerd, bij een duidelijke of continue onderschatting van de vraag in een regio dient men het aanbod op te trekken. De ijzeren voorraad heeft op zich niets te maken met taakstellingen zoals die in het RSV gedefinieerd zijn. Het is alleen een garantie dat er een continu aanbod aanwezig is. Taakstellingen en ijzeren voorraad zijn trouwens perfect te combineren met elkaar. Ruimtebalansen opstellen voor langere periodes blijft nodig om in de structuurplanning een idee te krijgen hoeveel ruimte men ongeveer zal moeten bestemmen voor economisch gebruik. Het voorzien van een ijzeren voorraad zal na verloop van tijd aangeven of de ruimtebalansen moeten aangepast worden per regio. In het RSV werd geen rekening gehouden met een ijzeren voorraad aan het einde van de planperiode. Impliciet gaat men uit van een nulvoorraad. We opteren voor een beperkte herziening van het RSV I wat dit luik betreft. Wat is de geografische schaal waarop men vraag en aanbod met elkaar moet confronteren? In het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen werd de provincie als schaalniveau genomen. Wij stellen dat het provinciaal niveau vaak te groot is en dat er ook op subregionale schaal moet gekeken worden naar vraag en aanbod (o.a. omdat bedrijven op korte afstand verhuizen). Tenslotte, mag niet elk aanbod in de berekeningen opgenomen worden: grote voorraden op één enkele plaats (vb. Genk) zullen niet volledig ingenomen worden tegen Ze dienen dan ook overgeheveld te worden als een beginaanbod voor de periode erna i.p.v. opgenomen te worden in de ruimtebalans berekeningen. Tevens dient de problematiek van speculatie van bedrijventerreinen en de reserves van bepaalde bedrijven onderzocht worden. We merken dat veel elementen uit het SPRE zijn doorgedrongen tot in de beleidsnota Ruimtelijke Ordening. Dit is te verstaan doordat het SPRE oorspronkelijk werd opgestart onder de bevoegdheid van minister Van Mechelen, thans Vlaams minister van Ruimtelijke Ordening, maar in die tijd ( ) ook Vlaams minister van Economie. In zijn beleidsbrief Ruimtelijke Ordening voor het huidig werkingsjaar verbindt minister Van Mechelen er zich bovendien toe om te onderzoeken of het principe van het geografisch 7

17 glijdend gemiddelde zoals het door het SPRE werd voorgesteld, kan gebruikt worden in de berekening van de gewenste ijzeren voorraad (Van Mechelen, 2005, p ) Beleidsnota Economie Ook de Vlaamse minister bevoegd voor Economie, Fientje Moerman, gaat in haar beleidsbrief in op de noodzaak van een ijzeren voorraad, maar in tegenstelling tot haar collega Van Mechelen, houdt zij het bijzonder kort, en benadrukt ze meer het praktische aspect van de dataverzameling (Moerman, 2004, p.30). Ze schrijft dat, om het tekort aan bedrijventerreinen te voorkomen, een monitoringmodel zal worden uitgewerkt op basis van het principe van een ijzeren voorraad van bouwrijpe en uit te rusten bedrijventerreinen. Belangrijk hierbij is dat dit model aansluit bij de reële noden van het bedrijfsleven (economische dynamiek, verhuisbewegingen enz.). Dit vergt de systematische uitbouw en het permanent actualiseren van gegevens via samenwerking met de relevante actoren. Deze informatie moet tevens goed ontsloten worden in functie van de informatieverstrekking naar bedrijven over beschikbare terreinen en panden. Daarvoor is het noodzakelijk dat er een ruimtelijk-economische databank bestaat voor heel Vlaanderen. Daartoe zullen bestaande databanken worden gelinkt en zo nodig vervolledigd. Er zal worden op toegezien dat deze informatie steeds wordt geactualiseerd en voldoende bekend is bij de potentiële investeerders. Het desgevallend detecteren van tekorten aan bouwrijpe en uit te rusten terreinen moet de impuls geven om, in voorkomend geval, na te gaan waarom eerder bestemde terreinen niet op de markt geraken en om voorstellen voor bijkomende bedrijventerreinen uit te werken. Een nader te verfijnen economisch locatiebeleid dient de relevante actoren te oriënteren op interessante zoekzones en de voorstellen voor bijkomende terreinen goed te onderbouwen. Er zal een pro-actief beleid voor bedrijventerreinen met unieke potenties of in functie van het aantrekken van welbepaalde strategische investeerders worden gevoerd. 2.4 Besluit Het is de intentie van de Vlaamse regering om tijdens de lopende legislatuur een principe uit te werken om de ijzeren voorraad in de praktijk te brengen. Deze ijzeren voorraad staat los van de taakstellingen die worden opgelegd vanuit het RSV. De beleidsnota Ruimtelijke Ordening geeft hiertoe al een aanzet door ervoor te pleiten om zowel een voorraad van bestemde als van bouwrijpe bedrijventerreinen te voorzien. Dit idee was al terug te vinden bij het SPRE. De beleidsbrief Economie handelt over een praktisch gedeelte van de ijzeren voorraad, namelijk het verzamelen van betrouwbare data. Het beschikken over geschikte data is uiteraard een randvoorwaarde voor het berekenen van de benodigde ijzeren voorraad. We gaan hier in volgende hoofdstukken van de scriptie verder op in. Deze scriptie kan beschouwd worden als een poging om een antwoord te bieden op de vraag naar een ijzeren voorraad. Het hoofddoel is om een eenvoudige en werkbare methode uit te werken, die berekent hoe groot de vereiste ijzeren voorraad is voor zowel Vlaanderen als voor relevante regio s op een lager schaalniveau. Bestaande methodes om een raming te maken van de vraag naar bedrijventerreinen worden aangehaald in het volgend hoofdstuk. 8

18 3 BEREKENINGSMETHODES UIT DE BESTAANDE LITERATUUR 3.1 Overzicht van methodes In opdracht van de afdeling Ruimtelijke Planning werd in 2004 door het studiebureau IBM een studie uitgevoerd naar de ruimtebehoefte aan bedrijventerreinen. Het onderzoek moest een input leveren voor de eventuele bijstelling van de taakstelling bedrijvigheid in het RSV II. In de studie vinden we een overzicht van diverse modellen om de behoefte aan bedrijventerreinen te bepalen. Figuur 1 geeft een duidelijk beeld van de bestaande methodes, die worden ingedeeld naar methodes op basis van terreinquotiënten, en andere methodes. De terreinquotiëntenmethodes zijn eerder complex van aard, terwijl de overige methodes eenvoudiger zijn. Eén van de vermelde methodes is de uitgifte/ijzeren voorraadmethode. Figuur 3: Methoden en modellen voor behoefteraming van bedrijfslocaties demografische methode -bevolkingsmethode -demografische methode (dem. m.) -stuwende/niet stuwende dem. m. -correctie demografische methode behoefteraming bedrijfslokaties terreinquotiënten methode economische methode -gemengde methode -industriële methode -confrontatiemethode -uitgifte-industriële methode -economische methode niet-terreinquotiëntenmethode -uitgifte/ijzeren voorraadmethode -bedrijven consultatiemethode -stedenbouwkundige visuele methode -gebouwenvoorraadmethode Bron: IBM, 2004, p.5 De terreinquotiëntenmethode (TQM) is gebaseerd op de verhouding tussen de oppervlakte van het bedrijventerrein en een bepaalde parameter (bv. het aantal werkzame personen op het bedrijventerrein). Er bestaan verschillende varianten van deze methode, die elk op zich nog verder verfijnd kunnen worden. Het aantal basisvarianten is echter beperkt. Demografische methode: deze methode is gebaseerd op de hypothese dat de behoefte aan bedrijventerreinen kan worden afgeleid uit het toekomstig bevolkingsaantal. - Bevolkingsmethode: terreinbehoefte in jaar x = bevolkingsprognose jaar x * gemiddelde bedrijfsoppervlakte / inwoner 9

19 - Demografische methode: terreinbehoefte in jaar x = verwachte beroepsbevolking in jaar x * aantal m² / arbeidsplaats - Stuwende / niet stuwende demografische methode: idem als de demografische methode, maar hier wordt een onderscheid gemaakt naar de beroepsbevolking tewerkgesteld in stuwende en niet-stuwende sectoren - Correctie demografische methode: in deze variant van de demografische methode wordt een terugkoppeling gemaakt tussen de voorspelde en daadwerkelijk uitgifte en wordt een correctiefactor toegepast. Economische methode: deze methode gaat ervan uit dat er een lineair verband bestaat tussen arbeidsvraag en ruimtevraag. Deze methode zou betere resultaten opleveren dan de demografische methoden. - Gemengde methode: verwachte werkgelegenheid (o.b.v. zowel bevolkings- als werkgelegenheidsprognoses) * aantal m² / arbeidsplaats - Industriële methode: deze methode houdt expliciet rekening met de grote ruimtegebruikers onder de bedrijven. - Confrontatiemethode: berekening o.b.v. de confrontatie tussen de evolutie van beroepsbevolking (vraag) en evolutie van de werkgelegenheid (aanbod) - Uitgifte / industriële methode: berekening o.b.v. zowel de gemiddelde jaarlijkse uitgifte als de ruimtebehoefte op basis van terreinquotiënten - Economische methode: deze methode verrekent nationale prognoses naar het regionale niveau, om per bedrijfstak en op basis van de regionale werkgelegenheidsontwikkeling en terreinquotiënten de verwachte ruimtebehoefte te berekenen. Niet-terreinquotiëntenmethodes berekenen de verwachte vraag naar bedrijventerreinen zonder gebruik te maken van terreinquotiënten. Uitgifte / ijzeren voorraadmethode: de trend in de uitgifte van bedrijventerreinen in het verleden wordt doorgetrokken naar de toekomst. Het grootste voordeel aan deze methode is haar eenvoud, en daarom wordt ze vaak toegepast. Bedrijvenconsultatiemethode: Bedrijven worden bevraagd naar de toekomstige ruimtebehoefte en op basis hiervan wordt een prognose gemaakt. Deze methode wordt vooral op regionaal schaalniveau gebruikt. Stedenbouwkundige visuele methode: deze methode is geen echte behoefteraming, maar bepaalt het aanbod aan bedrijventerreinen op basis van een aantal landschappelijke en stedenbouwkundige aspecten van een gebied. Gebouwenvoorraadmethode: de ruimtevraag wordt in deze methode afgeleid uit de verwachte productie en de investeringen in gebouwen. Met behulp van gegevens over het ruimtegebruik van verschillende types gebouwen wordt de ruimtebehoefte bepaald. 10

20 3.2 Methodes op basis van terreinquotiënten De terreinquotiëntenmethode van IBM In opdracht van de afdeling Ruimtelijke Planning van de Vlaamse administratie Ruimtelijke Ordening (AROHM) maakte het studiebureau IBM een raming van de toekomstige nood aan bedrijventerreinen in Vlaanderen. De studie moet dienen voor de bepaling van de taakstelling bedrijventerreinen in het RSV II. Deze ruimtebehoeftestudie van IBM (2004) maakt op drie verschillende manieren prognoses voor de verwachte vraag naar bedrijventerreinen in 2007 en in De belangrijkste methode maakt gebruik van terreinquotiënten en werkgelegenheidsprognoses. Men vertrekt van de veronderstelling dat er een positief lineair verband bestaat tussen werkgelegenheid (arbeidsvraag) en ruimtevraag: ruimtevraag (1) = ruimtevragende werkgelegenheid (2) x terreinquotiënt (3) (2) De ruimtevragende werkgelegenheid wordt in het model enkel bepaald door de werkgelegenheid die samenhangt met de economische groei. Verhuisbewegingen van bedrijven en hergebruik van bedrijfsgebouwen worden, hoewel ze van invloed zijn op de ruimtevragende werkgelegenheid, om bepaalde gemotiveerde redenen niet opgenomen in het model. Daarnaast wordt de werkgelegenheid ook opgesplitst naar bedrijvigheid gevestigd op een bedrijventerrein en bedrijvigheid daarbuiten (niet-verweefbare vs. verweefbare bedrijvigheid). De opsplitsing gebeurt in dit onderzoek op basis van een enquête (met een respons van 1500 bedrijven). Door bedrijven te bevragen naar hun huidige locatie verkrijgt men de verhouding verweefbare / niet-verweefbare bedrijvigheid. De bevraging van de locatievoorkeur (zou u zich bij een toekomstige verhuis op of buiten een bedrijventerrein vestigen?) geeft een indicatie van de toekomstige verhouding tussen verweefbare en niet-verweefbare economie. Om prognoses te maken voor de toekomstige werkgelegenheid wordt een tijdreeks van 1988 tot 2001 lineair geëxtrapoleerd. Een tweede, alternatieve prognose vertrekt van de voorspellingen van het Federaal Planbureau. Een derde alternatief combineert de voorgaande prognoses. (3) De terreinquotiënt of het ruimtegebruik per werknemer wordt bepaald per sector, op basis van de tewerkstellings- en ruimtegebruikcijfers van geënquêteerde bedrijven. Er worden een aantal alternatieve berekeningswijzen voorgesteld voor de terreinquotiënt (figuur 2). Figuur 4: Overzicht diverse TQ s (IBM p.82) Variabele Formule TQsite oppervlakte van het terrein in m² aantal werknemers TQvloer Vloeroppervlakte in m² aantal werknemers 11

21 TQbodem TQstapel (vloeroppervlakte in m² / aantal verdiepingen) aantal werknemers (vloeroppervlakte in m² / totaal aantal verdiepingen gebouw) aantal werknemers Voor de vijf sectoren wordt de terreinquotiënt verschillend ingevuld: o Voor de sectoren industrie, bouw en vervoer wordt de terreinquotiënt berekend als de oppervlakte van de totale site gedeeld door het aantal werknemers (TQsite). o Voor de sector handel wordt een combinatie gemaakt van een terreinquotiënt op basis van de oppervlakte van de totale site (TQsite) en een terreinquotiënt op basis van de gebruikte vloeroppervlakte (TQvloer). o Voor de sector diensten wordt een combinatie gemaakt van een terreinquotiënt op basis van de totale site-oppervlakte (TQsite) en een terreinquotiënt op basis van de vloeroppervlakte gedeeld door het totaal aantal verdiepingen van het gebouw (TQstapel) om de stapelbaarheid van diensten in rekening te brengen. Ook de evolutie van de terreinquotiënten wordt gediversifieerd per sector: o In de sectoren industrie, bouw en vervoer wordt verwacht dat de terreinquotiënten zullen groeien. o Voor de sector handel wordt een constante terreinquotiënt verondersteld. o In de dienstensector verwacht men een afname van de terreinquotiënt. (1) De ruimtevraag wordt berekend door per sector, per bedrijfsgrootte en per provincie, de toekomstige tewerkstelling te vermenigvuldigen met de terreinquotiënt. o Omdat het onderzoek peilt naar de benodigde ruimte voor bedrijventerreinen, worden enkel de sectoren die op bedrijventerreinen voorkomen opgenomen in de berekening (industrie, bouw, kleinhandel, vervoer en groothandel, diensten). Voor de bedrijven binnen elk van deze vijf sectoren wordt aangenomen dat ze een gelijkaardig ruimtegebruik kennen. o De ondernemingen worden ingedeeld in 4 grootteklassen: 1 tot 4 werknemers, 5 tot 49, 50 tot 199 en meer dan 200 werknemers. o Analoog aan de principes van het RSV, wordt de ruimtevraag berekend op het schaalniveau van de provincie in plaats van op een lager schaalniveau. Eens de provinciale ruimtevraag berekend is, dient deze te worden doorgerekend naar de economische knooppunten. Het resultaat van de berekening is per provincie een geraamde benodigde oppervlakte. De methode is vrij complex, door de veelheid aan gebruikte variabelen. Het voordeel dat hieraan verbonden is, is dat het eenvoudig is om één van de variabelen licht te wijzigen om de effecten van beleidsscenario s te analyseren. Een laatste onderdeel van het onderzoek bestaat dan ook uit het uitvoeren van deze sensitiviteitsanalyses. Knelpunten in de gevolgde methode zijn de volgende: - De hoofdveronderstelling van een terreinquotiëntenmodel is dat er een lineair verband bestaat tussen werkgelegenheid en ruimtegebruik. Er bestaat echter onvoldoende wetenschappelijke onderbouwing voor deze veronderstelling. 12

22 - Ook over de terreinquotiënten zelf bestaat nog heel wat onduidelijkheid. Hoe moeten ze worden berekend? Hoe veranderen ze doorheen de tijd? De alternatieve terreinquotiëntenmethode van Witlox Context Professor Frank Witlox (Vakgroep Geografie van de Universiteit Gent) voerde als onderdeel van de ruimtebehoeftestudie van IBM een alternatief onderzoek uit, vertrekkende van de hypothese dat ruimtegebruik kan verklaard worden op basis van economische vitaliteitcijfers, in plaats van op basis van werkgelegenheid. Volgens hem bestaat dé ideale ruimtebehoefteramingstechniek niet, maar kan verondersteld worden dat meerdere factoren en ontwikkelingen in de berekening moeten worden ingebracht. Zijn methode is een kruising tussen een terreinquotiëntenmethode en een bedrijvenconsultatiemethode. Hij werkt namelijk enerzijds met een berekening van economische terreinquotiënten, en anderzijds voert hij een bedrijfsenquête uit voor het bekomen van informatie over economische bedrijfsgegevens en perceelsoppervlakte Opbouw methode De basisredenering van de methode is dat ruimtegebruik van een bedrijf kan worden verklaard aan de hand van de economische vitaliteit van de onderneming. Met andere woorden, hoe vitaler een onderneming, hoe groter de kans op uitbreidingen, en hoe groter de ruimtevraag. regressie-analyse De bedoeling is om per provincie, per sector en per ondernemingsgrootte via een regressieanalyse het ruimtegebruik of de oppervlakte (als afhankelijke variabele) te verklaren aan de hand van een reeks economische vitaliteitsindicatoren (als onafhankelijke variabelen). Op basis van een trial and error wordt bepaald welke economische indicator een betere correlatie vertoont met het ruimtegebruik. Er wordt gewerkt met dezelfde vijf sectoren, vier grootteklassen en de verdeling tussen verweefbare en niet-verweefbare bedrijvigheid als in de terreinquotiëntenmethode van IBM. Er moet worden vastgesteld dat er, rekening houdend met de beschikbaarheid aan relevante data, slechts twee potentiële basisgegevens bestaan die als ingang kunnen worden gebruikt tot het maken van extrapolaties van economische vitaliteitsgegevens. Het betreft toegevoegde waarde enerzijds en investeringen in vaste activa anderzijds. Alternatieven, zoals extrapolaties op basis van omzet, economische winst of verlies, of werkgelegenheid zijn volgens professor Witlox om diverse redenen niet mogelijk of wenselijk. Na het uitvoeren van verkennende regressie-analyses en extrapolaties blijkt dat de voorspellingen van de toekomstige toegevoegde waarde betrouwbaarder zijn dan die van de toekomstige investeringen. De beste resultaten worden gevonden voor de sector industrie (de trend dat een grote industriële ruimtegebruiker een hoge toegevoegde waarde heeft, is 13

23 duidelijker merkbaar dan in andere sectoren). De bouwsector levert de slechtste correlatie op. Ondanks het povere resultaat voor de sectoren bouw en diensten, wordt de variabele toegevoegde waarde als indicator voor het ruimtegebruik weerhouden. De variabele investeringen levert trouwens zwakke resultaten voor de prognoses, waardoor deze minder geschikt is. economische terreinquotiënt De verhouding tussen de economische vitaliteitsindicatoren en de bedrijfsoppervlakte kan worden geïnterpreteerd als een economische terreinquotiënt (cfr. in de studie van IBM was een terreinquotiënt gelijk aan de verhouding tussen werkgelegenheid en ruimtegebruik). Net als het onderzoek van IBM, gebruikt deze methode verschillende definities van terreinquotiënten voor de verschillende sectoren. Voor de sectoren industrie, bouw en vervoer wordt gewerkt met een terreinquotiënt op basis van de terreinoppervlakte, omdat terreinoppervlakte een betere correlatie toont met de toegevoegde waarde. Voor kleinhandel en diensten is de relatie tussen vloeroppervlakte en toegevoegde waarde sterker. prognoses De economische terreinquotiënt geeft (per provincie, per sector, en per ondernemingsgrootte) het ruimtegebruik per eenheid toegevoegde waarde weer. Extrapolaties van de toegevoegde waarde leveren prognoses voor bepaalde toekomstige jaartallen. De vermenigvuldiging van deze prognoses met de economische terreinquotiënten, leidt tot het verwachte toekomstige ruimtegebruik Knelpunten In tegenstelling tot de studie van IBM wordt hier wel gezocht naar een onderbouwing van de terreinquotiënten door het uitvoeren van regressie-analyses, maar zoals de auteur zelf aangeeft, zijn de resultaten niet voor elke economische sector even betrouwbaar. Er wordt geen enkele economische variabele gevonden die over de hele lijn een bevredigende relatie vertoont met het ruimtegebruik. Enkel de variabele Toegevoegde Waarde levert aanvaardbare resultaten. Net als voor de terreinquotiëntenmethode van IBM, geldt overigens ook hier dat het uitgangspunt dat er een lineair verband bestaat tussen economische bedrijfsgegevens en terreininname, betwistbaar is De bedrijfslocatiemonitor In 1997 werkte het Centraal Planbureau in opdracht van de Nederlandse ministeries van Economische Zaken, Verkeer en Waterstaat (MINEZ) en Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) een kwantitatieve raming uit van de vraag naar en het aanbod aan bedrijventerreinen. Het resultaat was de Bedrijfslocatiemonitor (BLM), die beoogt een verbeterde vraagprognose naar bedrijventerreinen tot stand te brengen, inzicht te bieden in 14

24 de aanbodontwikkelingen, en tijdig dreigende tekorten aan bedrijventerreinen signaleert (Menno Walsweer, Bureau Economisch onderzoek, 2000, p. 27). De BLM maakt een balans van de vraag naar en het aanbod aan bedrijventerreinen in zes stappen (Menno Walsweer, Bureau Economisch onderzoek, 2000, p ): Figuur 5: Onderzoeksaanpak in de Bedrijfslocatiemonitor nationale werkgelegenheid 2010 en 2020 werkgelegenheid 2010 en 2020 per provincie en per bedrijfstak werkgelegenheid 2010 en 2020 per provincie, per bedrijfstak en per locatietype x terreinquotiënt per provincie, per bedrijfstak en per locatietype ruimtevraag per provincie, per bedrijfstak en per locatietype aanbod per provincie, per bedrijfstak en per locatietype 1) Op basis van lange termijn scenario s van het Centraal Planbureau worden prognoses gemaakt van de toekomstige nationale werkgelegenheid in 2010 en in ) Via een shift&share analyse worden de nationale prognoses omgerekend naar toekomstige werkgelegenheid per provincie en per bedrijfstak. Een shift&share analyse extrapoleert regionale verschillen in werkgelegenheidsgroei die niet door regionale verschillen worden verklaard, naar de toekomst. De optie om ramingen op te stellen op het niveau van de provincie komt overeen met de keuze van het Vlaams Gewest om in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen provinciale taakstellingen te bepalen, maar de doorrekening naar de individuele gemeenten aan de provincie over te laten. 3) Aan de hand van locatievoorkeuren per bedrijfstak (met als bron het bestaande vestigingspatroon van bedrijven), werd de regionale werkgelegenheid verdeeld over verschillende locatietypen: zware industrieterreinen, gemengde bedrijventerreinen en distributieparken. Hier wordt meteen de opmerking gemaakt dat de bekomen locatievoorkeur niet gelijk is aan de actuele locatievoorkeur (dit is de locatievoorkeur van een bedrijf als het nu zou verhuizen). 15

25 4) Per sector wordt een terreinquotiënt bepaald (terreinoppervlakte / aantal arbeidsplaatsen) op basis van diverse empirische bronnen. Vervolgens worden de terreinquotiënten gecorrigeerd. Confrontatie van de terreinquotiënten met de gerealiseerde uitgifte liet namelijk zien dat de terreinquotiënten de oppervlakte aan uitgegeven bedrijventerrein onderschatten. De correctie had tot gevolg dat vermenigvuldiging van de terreinquotiënten met de werkgelegenheid in het verleden, als uitkomst de werkelijk uitgegeven oppervlakte gaf. De ruimtevraag per provincie, per bedrijfssector en per locatietype wordt tenslotte berekend als de vermenigvuldiging van de toekomstige werkgelegenheid per provincie, sector en locatietype, en de bijhorende terreinquotiënt. 5) De volgende stap is het bepalen van het bestaande aanbod aan bedrijventerreinen. Hiertoe worden gerekend de bedrijfslocaties die nog kunnen worden uitgegeven, en ook de geplande bedrijventerreinen waarvoor reeds bestemmingswijzigingen werden doorgevoerd (de zogenaamde harde plannen). 6) De laatste stap is de confrontatie van de berekende ruimtevraag met het bestaande ruimteaanbod. Hieruit blijkt de planningsopgave voor het beleid. Het is duidelijk dat de BLM-methode, net als de vorige geschetste terreinquotiëntenmethodes, heel wat inputcijfers vraagt, op een erg gedetailleerd niveau: per provincie, per sector en per locatietype. 3.3 Niet-terreinquotiëntenmethode Berekening van de vraag naar ruimte voor economie in het RSV Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) bepaalt hoeveel hectare bedrijventerrein er in Vlaanderen bijkomend kan ontwikkeld worden in de periode Dit gebeurt door de ruimtevraag naar bedrijventerreinen te bepalen en deze vraag af te wegen tegenover het bestaande aanbod aan bedrijventerreinen. De berekening van de vraag (RSV, informatief gedeelte, p ) moest rekening houden met de achterliggende maatschappelijke en internationale trends, en deze een ruimtelijke vertaling geven. Hiervoor werd gewerkt met de te verwachten evolutie in de actieve bevolking en in de activiteitsgraden. De berekening gebeurt op schaalniveau van Vlaanderen, en er wordt enkel een opsplitsing naar sectoren gemaakt. De onderscheiden sectoren zijn landbouw, industrie en bouw, tertiaire profit sector en tertiaire non-profit sector. Daarbovenop werd een verschuiving van de secundaire naar de tertiaire sector ingecalculeerd. Twee prognoses werden verder uitgewerkt. Binnen prognose 1 wordt de evolutie van de werkgelegenheid in de sectoren voor de periode doorgetrokken naar de toekomst. De tertiarisering die aan de gang was, werd dus doorgetrokken naar de toekomst. Prognose 2 blokkeert de verhoudingen tussen de verschillende sectoren op het niveau van 1991, waardoor 16

26 er geen verdergaande tertiarisering bestaat. Doordat prognose 2 geen sterke achteruitgang in de grote ruimtegebruiker industrie kent, wordt hier een grotere toekomstige werkgelegenheid bekomen. De berekende toekomstige werkgelegenheid wordt vervolgens vermenigvuldigd met terreinquotiënten. Voor de industrie wordt uitgegaan van een ruimtegebruik van 352,6 m² per werknemer en voor de tertiaire sector 108,9 m² per werknemer. De terreinquotiënt wordt jaarlijks verhoogd met 8,25 m² voor de industrie en met 1 m² voor de diensten (voor de keuze van deze cijfers is geen onderbouwing aanwezig). Nadat 2 prognoses werden bekomen voor de toekomstige bijkomende ruimtevraag, wordt een middenprognose uitgewerkt. De uitgangspunten hiervan zijn: - een stabilisatie van de verhouding tussen industrie en diensten op het niveau van een maximale inschatting, zoals in prognose 2 - een halvering van de groei van het ruimtegebruik voor de tweede periode ( ) - een toename van zuinig ruimtegebruik en hergebruik van terreinen De middenprognose leidt tot een berekende ruimtevraag die tussen de eerste twee prognoses in ligt. Tenslotte worden een aantal factoren genoemd die kunnen leiden tot onderschatting enerzijds en overschatting anderzijds van de ruimtebehoefte. Uiteindelijk vermeldt het RSV in het richtinggevend gedeelte (p. 440) echter dat de ruimtevraag beleidsmatig wordt vastgesteld op ha uit te rusten bedrijventerreinen waarvan ha als bedrijventerrein en ha als reserveterrein worden afgebakend. De hierboven geschetste berekeningswijze uit het informatief gedeelte van het RSV kan dus niet gelden als de manier waarop de bestaande taakstelling werd berekend. Het politieke cijfer van ha sluit beter aan bij de resultaten uit prognose 2 dan uit de middenprognose. In een volgende stap wordt de ruimtevraag (zowel de af te bakenen oppervlakte als de reserve-oppervlakte) verrekend over de provincies op basis van de verdeling van het aantal tewerkgestelden over de provincies. De laatste stap is een confrontatie tussen de berekende vraag en het bestaande aanbod aan bedrijventerreinen. Het aanbod wordt bepaald op basis van de GOM-inventaris. Na het aftrekken van het aanbod, blijft een netto-oppervlakte van te bestemmen bedrijventerreinen over, die wordt vermenigvuldigd met 1,20 om een bruto-oppervlakte te bekomen (dit omdat er wordt van uitgegaan dat de aanwezige infrastructuur en buffers op een bedrijventerrein 20% van de netto-oppervlakte beslaan) IJzeren voorraad in het SPRE De evaluatie van de ruimtebalans economie, uitgevoerd in 2002 binnen het SPRE, doet aanbevelingen om tot een ruimtelijk-economisch verantwoord aanbodbeleid inzake bedrijventerreinen te komen. De studie evalueert in hoeverre de taakstelling economie zoals voorzien in het RSV werd gerealiseerd in de periode , en berekent hoeveel bijkomende hectaren bedrijventerrein er tijdens de resterende jaren van deze planperiode ( ) moeten gerealiseerd worden om continu over een voldoende aanbod van 17

27 bouwrijpe bedrijventerreinen te beschikken. Daartoe wordt de vereiste ijzeren voorraad vergeleken met het bestaande aanbod. De ijzeren voorraad hoeft niet simultaan beschikbaar te zijn in alle economische knooppunten (EK). Daarom wordt gewerkt met een zonale benadering: het tekort in een bepaald EK kan gecompenseerd worden door een aanbod in de omliggende EK. De ijzeren voorraad wordt gelijkgeschakeld met de vraag voor drie jaar (de keuze van drie jaar wordt in de studie niet onderbouwd). Wat de berekening van de vraag betreft, gaan de opdrachthouders van het SPRE uit van een vraag van 6000 ha voor de periode Dit is gelijk aan de vraag waar de berekeningen in het RSV van vertrekken. Het aandeel van elke provincie en van elk EK in de vraag wordt, volledig analoog aan de methode van het RSV, verrekend volgens het tewerkstellingsaandeel in de ruimtebehoevende industrietakken in Hieruit volgt de vraag naar bedrijventerreinen per EK voor de periode (een periode van 13 jaar). Om de jaarlijkse vraag per EK te kennen, moet dit getal nog gedeeld worden door 13. De ijzeren voorraad tenslotte is driemaal deze jaarlijkse vraag. Het bestaande aanbod aan bouwrijpe terreinen wordt vergeleken met de vereiste ijzeren voorraad, die overeenstemt met de vraag voor drie jaar. Hieruit blijkt dat het ene EK over meer dan voldoende bouwrijpe bedrijventerreinen beschikt (het aanbod is groter dan de vereiste ijzeren voorraad) en het andere EK een tekort aan bouwrijpe bedrijventerreinen heeft (het aanbod is kleiner dan de vereiste ijzeren voorraad). In de gebieden met een tekort moet de realisatie van bestemde bedrijventerreinen in een sneller tempo gebeuren. De ijzeren voorraad aan uit te rusten bedrijventerreinen is even groot als de ijzeren voorraad aan bouwrijpe terreinen, d.w.z. de vraag voor drie jaar. De ijzeren voorraad aan uit te rusten terreinen wordt vergeleken met het aanbod aan uit te rusten terreinen. Ook hieruit komt het beeld dat sommige EK een overschot, andere een tekort aan bestemde bedrijventerreinen hebben. In de gebieden met een tekort moet de bestemming van bedrijventerreinen in een sneller tempo gebeuren Ruimtevraag studie door het WES Bedrijventerreinen in West-Vlaanderen. Aanbod en vraag, uitgevoerd door het WES in 1994, maakt op een eenvoudige manier per arrondissement de confrontatie tussen de vraag naar en het aanbod aan bedrijventerreinen, rekening houdend met de nood aan een voorraad van bedrijventerreinen. Door de berekeningen uit te voeren op het niveau van een arrondissement, is de methode eerder bottom-up (van onderuit vertrekken, vanaf het laagste schaalniveau), in plaats van top-down (van bovenaf, cijfers voor het hoogste schaalniveau Vlaanderen verrekenen naar de lagere schaalniveaus). De behoefteraming gaat uit van een planperiode van vijf jaar en is gebaseerd op de historische uitgifte, ofwel de gemiddelde jaarlijkse verkoop van bedrijventerreinen (WES, 1994, p.34). De historische uitgifte wordt berekend op basis van de gerealiseerde verkopen in een periode van 10 jaar, om zo een evenwichtig aantal jaren van opgaande en neergaande conjunctuur in rekening te brengen. Deze 10-jarencijfers worden teruggebracht tot een jaarlijks gemiddelde. Een adequaat beleid vereist dat er een voorraad is aan bouwrijpe grond voor een periode van ongeveer 5 jaar, omdat de procedure tot het bestemmen van een bedrijventerreinen (1,5 tot 2 18

28 jaar) en van het verwerven en bouwrijp maken (2 tot 3 jaar) samen ongeveer vijf jaar in beslag neemt. Een fasering hanteren waarbij men jaar na jaar het aanbod van bouwrijpe gronden aanvult, is niet mogelijk (WES, 1994, p. 34). De vereiste voorraad aan bouwrijpe terreinen wordt daarom berekend als vijf maal de jaarlijkse gemiddelde uitgifte. Aangezien het verwerven van en bouwrijp maken van bestemde gronden twee à drie jaar in beslag nemen, moet een bijkomende bestemming van gronden gebeuren. Dit wordt de ijzeren voorraad genoemd. De omvang van de ijzeren voorraad bedraagt drie maal de jaarlijkse gemiddelde uitgifte (WES, 1994, p. 35). Figuur 6: Vergelijking tussen aanbod van en vraag naar bedrijventerreinen volgens de studie van het WES Behoefte aan bedrijventerreinen (netto) aanbod van bedrijventerreinen gedeelte van de behoefte dat overeenstemt met de aanwezige voorraad bouwrijpe gronden (netto) voorraad bouwrijpe gronden (netto) supplementaire nettobehoefte + 15 % bestemde niet-bouwrijpe gronden (bruto) Bron: WES, 1994, p. 35 Schaarste De totale vraag naar bedrijventerreinen is de som van de voorraad aan bouwrijpe terreinen en van de ijzeren voorraad. Deze vraag wordt vervolgens vergeleken met de beschikbare bouwrijpe netto-oppervlakte aan bedrijventerreinen. Wanneer het aanbod aan bouwrijpe gronden groter is dan de nettobehoefte, blijft nog een deel van de nettobehoefte over. Dit wordt de supplementaire behoefte genoemd. Is het aanbod aan bouwrijpe gronden kleiner dan de nettobehoefte, dan moeten er bijkomende gronden bouwrijp gemaakt worden. De supplementaire behoefte wordt op zijn beurt vergeleken met het aanbod aan bestemde niet-bouwrijpe gronden. Aangezien het aanbod bestemde niet-bouwrijpe bedrijventerreinen een bruto-oppervlakte betreft (naast oppervlakte voor bedrijven is hierin ook ruimte voor infrastructuur begrepen), moet de supplementaire behoefte omgerekend worden naar een bruto-oppervlakte om de vergelijking zinvol te maken. De omrekening gebeurt door er 15% van de oppervlakte bij te tellen (cfr. het RSV gaat ervan uit dat infrastructuur 20% van de netto-oppervlakte bedraagt). De vergelijking tussen de bruto-supplementaire behoefte en de bestemde niet-bouwrijpe gronden laat tenslotte zien of er nog voldoende bestemde gronden aanwezig zijn om te voldoen aan de ijzeren voorraad. In het geval van een tekort aan bestemde gronden, moet er bijkomende oppervlakte bestemd worden. 19

29 Het WES voegt hieraan nog toe dat de reële behoefte aan bijkomend te bestemmen oppervlakte bedrijventerreinen nog groter kan zijn dan berekend, omdat ook rekening moet gehouden worden met een voldoende geografische spreiding en diversiteit van bedrijventerreinen, en de noodzaak om een groot aaneengesloten terrein te kunnen aanbieden. Deze methode is eenvoudig, helder en sluit nauw aan bij de realiteit (bottom-up) Ruimteclaims in het Waasland De studie Ruimteclaims in het Waasland (Iris Consulting, 2004) werd in 2004 uitgevoerd in opdracht van de intercommunale Land van Waas, en onderscheidt zich van de hierboven besproken studies doordat op een kwalitatieve manier, in plaats van een kwantitatieve, de marktvraag naar ruimte voor economische activiteiten wordt bepaald. Het onderzoek steunt op literatuuronderzoek, opnieuw doorlichten van bestaand studiemateriaal in functie van het Waasland, en interviews met belangrijke actoren (Dienst Investeren Vlaanderen, GOM Oost-Vlaanderen, bedrijfsfederaties, vastgoedactoren...). De volgende invalshoeken worden gebruikt bij het inschatten van de ruimteclaims: - vestigingseisen van bedrijven: kan uit de vestigingsvoorkeur van bedrijven een bijkomende ruimtevraag worden afgeleid? - endogene groei en exogene groei: welke ruimteclaims zullen er ontstaan door de groei van eigen bedrijven en door de komst van buitenlandse investeerders? - investeringsbenadering vanuit de vraagzijde: hoe zien bedrijfsfederaties de ruimteclaims tegemoet in hun sector? - vastgoedmarktanalyse: hoe zien vastgoedactoren de ruimteclaims tegemoet van de logistieke markt, de winkelmarkt en de kantorenmarkt? - wat is de ruimtevraag van enkele specifieke ruimtegebruikers zoals grondwerkers, mest-, slib- en afvalverwerking? Vanuit de verschillende invalshoeken wordt de vraag naar ruimte geraamd. Een optelling hiervan levert de ruimtevraag voor het hele Waasland. Deze studie levert geen kant-en-klaar wiskundig model op dat, mits het inbrengen van de juiste input-data, een heldere output oplevert, namelijk de gewenste oppervlakte aan bedrijventerreinen. De grootste beperking aan de methode is dat ze voornamelijk steunt op getuigenissen van relevante actoren. Spreek je met de verkeerde actoren, dan mis je heel wat belangrijke informatie. Tenslotte is het niet eenvoudig om de resultaten van de verschillende invalshoeken zomaar op te tellen. Doordat verschillende benaderingen worden gevolgd, is de kans op overlappingen tussen de invalshoeken groot. 3.4 Besluit Uit de bespreking van een aantal methodes om de vraag naar bedrijventerreinen te berekenen, kunnen de volgende tegengestelde uitgangspunten worden afgeleid: 20

30 - Top-down vs. bottom-up benadering Een aantal methodes (methode van IBM, Witlox, bedrijfslocatiemonitor) bepaalt de toekomstige vraag naar bedrijventerreinen op een hoog schaalniveau, bv. Vlaanderen. Pas na de berekening wordt het resultaat verrekend naar een relevant lager schaalniveau. Andere methodes (de berekening van het WES) maken prognoses van de toekomstige ruimtevraag op een laag schaalniveau (bv. de gemeente, het arrondissement) en maken achteraf de som voor geheel Vlaanderen. - Kwantitatieve vs. kwalitatieve bepaling van de vraag De meeste methodes om de vraag naar bedrijventerreinen te bepalen, hanteren een kwantitatieve aanpak. Via extrapolatie van cijfers uit het verleden, wordt een prognose gemaakt van de toekomstige ruimtevraag. Er bestaan echter ook methodes om op basis van kwalitatief onderzoek (de methode van Iris Consulting in het Waasland) een inschatting te maken van de vereiste oppervlakte aan bedrijventerreinen. - Historische uitgifte vs. terreinquotiëntenmethode Een aantal methodes (berekening van het WES) berekenen de vraag naar bedrijventerreinen aan de hand van de reële vraag naar bedrijventerreinen in het verleden. Die reële vraag naar ruimte vanuit de bedrijfswereld uit zich namelijk in de verkoop van bedrijventerreinen. Andere methodes gaan uit van complexe modellen waarin gewerkt wordt met meerdere variabelen zoals werkgelegenheidsprognoses en terreinquotiënten. In het volgend hoofdstuk zal een eigen methode worden uitgewerkt. Hiervoor zullen ideeën geplukt worden uit de diverse besproken methodes. Dit vereist het maken van keuzes: de keuze van het schaalniveau waarop de berekening gebeurt, de keuze van de variabelen die in het model worden gebruikt, de keuze van de geschikte data, enz. 21

31 4 HET OPGEBOUWDE CONCEPT MET TOEPASSING IN DE PROVINCIE WEST- VLAANDEREN 4.1 Ontwikkelen van een eigen concept van berekeningsmethode Bij de ontwikkeling van een eigen berekeningsmethode voor de ijzeren voorraad wordt in twee stappen gewerkt. De eerste stap is het bepalen van enkele basisprincipes: op welk schaalniveau gebeurt de berekening, voor welke geografische entiteiten zijn cijfers van de ijzeren voorraad gewenst, op welke manier wordt de vraag bepaald In een tweede stap worden deze principes in een formule gegoten die de gewenste ijzeren voorraad concreet bepaalt Basisprincipes Niveau van de berekening: Vlaanderen Zoals in de inleiding al vermeld, poogt deze scriptie een makkelijk te gebruiken berekeningswijze voor de ijzeren voorraad aan te reiken aan de Vlaamse administratie. Het SPRE verdedigt de noodzaak om naast de taakstelling bedrijvigheid uit het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV), ook een bijkomende voorraad aan bedrijventerreinen te voorzien. De opdrachthouders van het SPRE berekenden zelf hoe groot die voorraad moet zijn, maar lieten de Vlaamse administratie geen eenvoudig berekeningsmodel achter. Als voorbereiding op het RSV II werd een studie uitgevoerd die moest peilen naar de toekomstige vraag aan bedrijventerreinen (enkel de taakstelling, niet de gewenste ijzeren voorraad). De gebruikte berekeningsmethode is echter heel complex, en biedt de Vlaamse administratie ook geen bruikbare, zelf uit te voeren methode. Een systeem van een ijzeren voorraad vereist echter een constante monitoring: op regelmatige tijdstippen (bijvoorbeeld jaarlijks) moet de vereiste ijzeren voorraad kunnen worden bijgesteld. Als de vraag naar bedrijventerreinen in een bepaalde regio groter blijkt te zijn dan verwacht, dan moet de ijzeren voorraad daar worden verhoogd. Blijkt de vraag kleiner te zijn, dan hoeft de berekende ijzeren voorraad niet volledig te worden gerealiseerd. Ook moet erover gewaakt worden dat het aanbod aan bedrijventerreinen voldoende gespreid ligt. Om niet jaarlijks een studiebureau te moeten inschakelen voor de ingewikkelde berekening van de vereiste ijzeren voorraad, is het gewenst dat de Vlaamse administratie zelf deze berekening kan uitvoeren. De doelstelling om de Vlaamse administratie een methode aan te reiken, vereist dat voor geheel Vlaanderen wordt berekend wat de gewenste voorraad aan bedrijventerreinen is Onderwerp van de berekening: regionale bedrijventerreinen Een tweede gevolg van de keuze om een instrument op te bouwen dat kan dienen voor de Vlaamse administratie, is dat rekening moet gehouden worden met de Vlaamse bevoegdheid. 22

32 Op blz. 440 van het RSV wordt bepaald dat de Vlaamse overheid de regionale bedrijventerreinen in de groot- en regionaalstedelijke gebieden afbakent, en in het Economisch Netwerk van het Albertkanaal (ENA). De provincies bakenen de regionale bedrijventerreinen in de kleinstedelijke gebieden en de specifieke economische knooppunten af, en de gemeenten bakenen de lokale bedrijventerreinen af. Daarom wordt ervoor gekozen om enkel de gewenste voorraad aan regionale bedrijventerreinen te berekenen, en de lokale bedrijventerreinen in deze scriptie buiten beschouwing te laten. Hoewel de afbakening van regionale bedrijventerreinen in kleinstedelijke gebieden en specifieke economische knooppunten een bevoegdheid van de provincies is, worden die gebieden in deze scriptie wel in rekening gebracht. Door de opdracht open te trekken van de Vlaamse naar ook de provinciale bevoegdheid, wordt voor heel Vlaanderen op een gelijkvormige manier de gewenste voorraad aan regionale bedrijventerreinen bepaald. Bovendien kan een betere spreiding van de voorraden over de regio s worden gerealiseerd. Net als in de berekeningen uitgevoerd door het SPRE, worden ook hier zeehaventerreinen niet meegerekend omdat die terreinen specifiek en enkel voor havengebonden activiteiten worden gebruikt. Ook de luchthavengebonden terreinen mogen niet worden meegerekend (maar in de oefening van het SPRE bleek het moeilijk om die terreinen er uit te halen) Geografische basiseenheid voor de berekening: het economisch knooppunt De voorraad aan bedrijventerreinen moet voldoende geografisch gespreid zijn. Hierover is huidig Vlaams minister van Ruimtelijke Ordening het eens met de opdrachthouders van het Strategisch Plan Ruimtelijke Economie (SPRE). Maar wat moeten we verstaan onder voldoende geografisch gespreid? Het ramen van de gewenste voorraad aan regionale bedrijventerreinen zou kunnen gebeuren op het schaalniveau van de gemeente. Voor heel Vlaanderen zou in dit geval een gebiedsdekkend patroon van grotere en kleinere gewenste voorraden ontstaan. Dit zou echter niet nuttig zijn, aangezien het RSV bepaalt dat regionale bedrijventerreinen enkel kunnen aangelegd worden in economische knooppunten. Voor gemeenten gelegen in het buitengebied hoeft er bijgevolg geen voorraad aan regionale bedrijventerreinen te zijn. De meest relevante basiseenheid is daarom het economisch knooppunt. Het economisch knooppunt is namelijk de eenheid waarop de totale taakstelling wordt verdeeld. Aangezien er geen regionale bedrijventerreinen kunnen bestemd worden in buitengebiedgemeenten, wordt het buitengebied in dit model buiten beschouwing gelaten. De input in deze berekening zal dus bestaan uit cijfers op het niveau van de gemeente, de output zal de gewenste ijzeren voorraad op het niveau van het economisch knooppunt zijn. De keuze die we hier voorstellen voor het economisch knooppunt wijkt af van de visie van het RSV en van de ruimtebehoeftestudie door IBM en Witlox, die de berekeningen uitvoerden op het niveau van de provincie. De provincie is echter een te grote eenheid: bedrijven kiezen bij de zoektocht naar een vestigingsplaats niet voor een provincie, maar voor een streek. De keuze wijkt ook af van die van Cabus en Vanhaverbeke (2002, p. 61) en het Bureau Economisch Onderzoek (2000, p. 11), die beiden stellen dat de gemeente het niveau is waarop 23

33 de vraag manifest is en het aanbod wordt gerealiseerd. Cabus en Vanhaverbeke menen dat een analyse per economisch knooppunt weinig zinvol is omdat de bedrijfswereld niet vraagt dat er simultaan bedrijventerreinen worden aangeboden in elk economisch knooppunt. Wanneer er een aanbod bestaat in een bepaald economisch knooppunt kan het omliggend gebied daar ook van profiteren. Daarom richten we de analyses op de bredere geografische context van elk economisch knooppunt (2000, p. 61). De methode die in deze scriptie wordt uitgewerkt, zal hierop een antwoord bieden door het aanbod in omliggende economische knooppunten in rekening te brengen. Ten derde verschilt de gekozen basiseenheid van de door het WES gekozen eenheid in zijn studie Bedrijventerreinen in West-Vlaanderen. Aanbod en vraag (1994), namelijk het arrondissement. De administratieve begrenzing van een arrondissement vindt echter geen aansluiting bij het bestaande beleidskader Ruimtelijke Ordening: regionale bedrijventerreinen worden toegewezen aan economische knooppunten, niet aan arrondissementen Bepalen van de vraag: historische uitgifte Volgens het SPRE wordt de omvang van de ijzeren voorraad bepaald door de toekomstige verwachte vraag naar bedrijventerreinen (zie 2.2 onder hoofdstuk 2). Er bestaan echter verschillende methodes om de verwachte vraag te berekenen. Zoals onder hoofdstuk 3 besproken, kunnen de methodes grosso modo worden opgesplitst in complexe methodes op basis van terreinquotiënten, en in eenvoudigere methodes op basis van de historische uitgifte. Omdat het uitdrukkelijk de bedoeling is van deze scriptie om een eenvoudig uit te voeren en te herhalen berekeningswijze voor de ijzeren voorraad op te stellen, wordt gekozen voor een methode op basis van de historische uitgifte. De historische uitgifte van bedrijventerreinen kan inderdaad gezien worden als de vraag naar bedrijventerreinen: eens er effectief een goed verspreide ijzeren voorraad is, zal de uitgifte de werkelijke vraag benaderen. Nu onderschat de uitgifte nog de vraag, want moest er meer aanbod zijn, dan zouden er meer terreinen ingenomen worden. Een berekening van de vraag op basis van de historische uitgifte werd in 1994 al uitgevoerd door het WES. De gemiddelde jaarlijkse verkoop van bedrijventerreinen (oftewel de gemiddelde vraag naar bedrijventerreinen) van de laatste 10 jaar wordt er geëxtrapoleerd naar de toekomst en wordt gelijkgesteld met de toekomstige vraag. Er bestaan verschillende kritieken op deze werkwijze, waarvan er hier twee vermeld worden. Ten eerste wordt gezegd dat de uitgifte van bedrijventerreinen op gemeentelijk niveau aan grote schommelingen onderhevig is (Menno Walsweer, Bureau Economisch Onderzoek, 2000, p ). Deze kritiek kan deels worden weerlegd door erop te wijzen dat ook in de toekomst dergelijke fluctuaties zullen voorkomen en dat fluctuaties worden uitgevlakt door meerdere gemeenten binnen een economisch knooppunt samen te nemen. Grote fluctuaties zoals ten gevolge van een schaarste aan bedrijventerreinen worden hierdoor echter niet opgevangen. Een tweede kritiek op de historische uitgifte is dat de methode veronderstelt dat ontwikkelingen uit het verleden zonder meer geacht worden zich voort te zetten in de toekomst. In het geval van schaarste aan bedrijventerreinen (bijvoorbeeld door een vertraging in het bestemmen van bedrijventerreinen) zal de uitgifte kleiner zijn dan de vraag. Doordat de 24

34 vraag wordt onderschat, zal de berekening van de toekomstige vraag fout zijn (Menno Walsweer, Bureau Economisch Onderzoek, 2000, p. 16). Eenzelfde kritiek geldt echter voor de terreinquotiëntmodellen die werden besproken in hoofdstuk 3, die hetzij de tewerkstelling, hetzij andere economische indicatoren vanuit het verleden extrapoleren naar de toekomst. Aangezien echter een continue monitoring van het aanbod aan bedrijventerreinen en van de ijzeren voorraad wordt voorgesteld, kan de ijzeren voorraad jaarlijks worden bijgesteld naargelang de reële noden. De jaarlijkse bijstellingen vormen op zich een correctie van eerdere berekeningen. Wegens voornamelijk het grote gebruiksgemak, wordt toch gekozen voor de historische uitgifte als bron om de vraag naar bedrijventerreinen te bepalen. In eerste instantie zal die berekend worden als het gemiddelde van de uitgifte in de laatste 5 jaar Bepalen van de ijzeren voorraad: driemaal de vraag Onder hoofdstuk 2 werd al vermeld dat een ijzeren voorraad wordt voorzien als buffer naast de totale toekomstige beleidsopgave of taakstelling die in het RSV wordt voorzien. De ijzeren voorraad dient om schokken in de uitgifte te kunnen opvangen, om op diverse plaatsen ruimte te kunnen aanbieden, om aanvragen van een bijzondere omvang te kunnen honoreren en om te kunnen anticiperen op onverwachte vertragingen in de ontwikkeling van nieuw aanbod. Zowel het SPRE als het WES voorzien twee soorten voorraden van bedrijventerreinen: enerzijds een voorraad van bouwrijpe of instapklare bedrijventerreinen, anderzijds een voorraad aan bestemde bedrijventerreinen, die bouwrijp kunnen gemaakt worden wanneer dat nodig is. Afhankelijk van de tijd die men nodig acht voor het bestemmen, respectievelijk bouwrijp maken van een bedrijventerrein, moet die voorraad drie of vijf keer de jaarlijkse vraag naar bedrijventerreinen bedragen (zie hoofdstuk 3). Het SPRE berekent de ijzeren voorraad aan bestemde terreinen en de ijzeren voorraad aan bouwrijpe terreinen als driemaal de jaarlijkse vraag naar bedrijventerreinen. De keuze voor een vraag van drie jaar wordt niet onderbouwd, maar er wordt van uitgegaan dat het bouwrijp maken van een bestemd terrein drie jaar in beslag neemt. Het WES daarentegen vindt dat er een voorraad aan bouwrijpe grond van ongeveer 5 jaar moet zijn, omdat de procedure tot het bestemmen van een bedrijventerreinen (1,5 tot 2 jaar) en van het verwerven en bouwrijp maken (2 tot 3 jaar) samen ongeveer vijf jaar in beslag neemt. De vereiste voorraad aan bouwrijpe terreinen wordt daarom berekend als vijf maal de jaarlijkse vraag naar bedrijventerreinen. Aangezien het verwerven van, en bouwrijp maken van bestemde gronden twee à drie jaar in beslag nemen, moet een bijkomende bestemming van gronden gebeuren. Dit wordt de ijzeren voorraad genoemd. De omvang van de ijzeren voorraad bedraagt drie maal de jaarlijkse gemiddelde uitgifte (WES, 1994, p ). In deze scriptie wordt ervoor gekozen om verder te werken met de termen die het SPRE gebruikt: een ijzeren voorraad aan bouwrijpe terreinen en een ijzeren voorraad aan bestemde terreinen. Er wordt daarnaast gekozen om zowel de ijzeren voorraad aan bouwrijpe als de ijzeren voorraad aan bestemde terreinen in eerste instantie te berekenen als de verwachte vraag voor de volgende 3 jaar. Bij het uitwerken van de case kan blijken of dit een zinvolle keuze is. 25

35 Bovendien kan de ijzeren voorraad gemakkelijk worden bijgesteld wanneer de actuele vraag systematisch kleiner of groter blijkt te zijn dan de vooropgestelde vraag. Ter verduidelijking: een ijzeren voorraad moet worden voorzien naast de taakstelling van bedrijventerreinen uit het RSV. Dit betekent dat (1) binnen een bepaalde planperiode de taakstelling uit het RSV bestemd moet worden, (2) op elk ogenblik een ijzeren voorraad (3x de verwachte jaarlijkse vraag) aan bestemde terreinen moet aanwezig zijn (bij realisatie van het terrein moet de voorraad terug aangevuld worden) (3) op elk ogenblik een oppervlakte gelijk aan drie maal de verwachte vraag bouwrijp of instapklaar moet zijn (bij inname van bedrijventerreinen moet de voorraad terug aangevuld worden) Aanbod: ruimtelijk voortschrijdend gemiddelde De vraag stelt zich hoe gespreid een voorraad van bedrijventerreinen moet zijn. Moet er in elke gemeente een aanbod aan bedrijventerreinen bestaan? Dit zou neerkomen op een spreidingsbeleid, wat bijvoorbeeld bij het uittekenen van de gewestplannen in de jaren 70 duidelijk naar voor kwam. Elke gemeente kreeg toen een kleine of een grote paarse vlek binnen de gemeentegrenzen. Of volstaat het dat in elke provincie één gemeente over een gigantische voorraad aan bedrijventerreinen beschikt? Dit zou een concentratiebeleid betekenen, waarbij zo efficiënt mogelijk wordt omgesprongen met de inrichting van ruimte voor bedrijvigheid. Het antwoord ligt uiteraard tussen deze twee uitersten in. In hun studie Evaluatie ruimtebalans Economie halen Cabus en Vanhaverbeke (2002) aan dat bedrijven op twee schaalniveaus denken wanneer het locatiebeslissingen betreft. Volgens de vestigingsplaatstheorie zijn ondernemers geneigd om een vestigingsplaats te kiezen waar ze het hoogste bedrijfseconomische rendement halen. Dit leidt ertoe dat bedrijven bij een herlocalisatie over grote afstanden verhuizen op zoek naar de (internationaal) meest geschikte vestigingsplaats. Vanuit die redenering moet het aanbod aan bedrijventerreinen georganiseerd worden op het niveau van een land (België) of regio (Vlaanderen). Een andere redenering, die voor een meerderheid van de bedrijven van toepassing is, is dat bedrijven over korte afstanden verhuizen om bestaande toeleveringsrelaties en de tewerkstelling niet in het gedrang te brengen (huisvestingstheorie). Onderzoek door Cabus en Vanhaverbeke (2004, p.259) toont aan dat bedrijven gemiddeld over een afstand van 18,7 km verhuizen. De meeste bedrijven verhuizen echter over een kortere afstand: 54% van de bedrijven die verhuizen, doen dit over een afstand kleiner dan 10 km. Tot gelijkaardige resultaten komt Buck Consultants International (BCI), wiens onderzoek werd opgenomen in het eindrapport van het SPRE (Cabus en Vanhaverbeke, 2004): op basis van hun enquête onder bedrijven komt BCI tot een gemiddelde verhuisafstand van 9,4 km. Een studie van de GOM Limburg tenslotte (Ghys & Rentmeesters, 2000, p. 5-15) geeft aan dat maar liefst 86% van de bedrijven die verhuizen, voorheen waren gevestigd in dezelfde gemeente (62%) of in de aanpalende gemeente (24%). Aangezien bedrijven in de meeste gevallen over korte afstanden verhuizen is het belangrijk dat het aanbod van bedrijventerreinen voldoende geografisch gespreid is (Cabus & 26

36 Vanhaverbeke, 2002, p ). Daarbij hoeft echter niet elke gemeente over een eigen aanbod aan bedrijventerreinen te beschikken. Een aanbod aan bedrijventerreinen in een bepaalde gemeente wordt namelijk ook benut door bedrijven uit de omliggende gemeenten. Wanneer in een buurgemeente van een economisch knooppunt een voorraad van 50 ha bedrijventerreinen aanwezig is, hoeft de voorraad in het economisch knooppunt zelf niet meer zo groot te zijn. Bedrijven op zoek naar ruimte zullen hun weg wel vinden naar de buurgemeente. Wanneer die voorraad van 50 ha niet in de buurgemeente ligt, maar een eind verder weg, zullen bedrijven die op zoek zijn naar een locatie in de buurt van het economisch knooppunt, veel minder geneigd zijn om die langere afstand af te leggen. Voor die bedrijven speelt het geen rol dat daar een grote voorraad aanwezig is. Voorraden in omliggende gemeenten moeten dus in mindering worden gebracht van het aanbod in het economisch knooppunt zelf door een correctiefactor. Hoe kleiner de afstand tot die voorraad, hoe groter het belang ervan. Hoe groter de afstand tot die voorraad, hoe kleiner het belang ervan. Voor elk economisch knooppunt zal daarom een ruimtelijk voortschrijdend gemiddelde worden berekend van het aanwezige aanbod aan bedrijventerreinen. De techniek van het ruimtelijk voortschrijdend gemiddelde (ook agglomeratie-index genoemd) wordt toegepast door de opdrachthouders van het SPRE (Cabus, Vanhaverbeke, 2004, p. 283). Het betekent dat bij de bepaling van het aanbod in een economisch knooppunt de waarden voor het eigen economisch knooppunt volledig meetellen in de berekening (100%), terwijl de waarden van buurgemeenten deels worden meegeteld (een kleiner percentage). Het aandeel van de buurgemeenten wordt kleiner naarmate ze verder afliggen van het economisch knooppunt waarvoor de berekening wordt uitgevoerd. Wanneer in de berekening rekening wordt gehouden met buurgemeenten, stelt zich uiteraard de vraag wat te doen met grensgemeenten (grenzend aan Nederland, Brussel, Wallonië en Frankrijk)? Moet een aanwezig aanbod aan bedrijventerreinen over de grenzen van het gewest Vlaanderen mee in rekening gebracht worden? Om volledig correct te zijn zouden vraag en aanbod van de aangrenzende buitenlandse gemeenten in rekening gebracht moeten worden. Nederlandse bedrijven steken namelijk makkelijk de grens over in hun zoektocht naar bedrijventerreinen, en Wallonië probeert ook Vlaamse bedrijven aan te trekken. Volgens Cabus en Vanhaverbeke (2004, p. 290) gaan Vlaamse beleidsmakers er echter van uit dat Vlaanderen zelfbedruipend zou moeten zijn wat het aanbod aan ruimte om te ondernemen betreft. Bovendien is informatie over aanbod in buitenlandse gemeenten moeilijk te verkrijgen. Daarom worden in deze scriptie enkel de 308 Vlaamse gemeenten in rekening gebracht. 27

37 4.1.2 Opbouw van het concept Een antwoord geven op de vraag hoeveel ijzeren voorraad aan bedrijventerreinen er nodig is om de economie draaiende te houden, en hoeveel bedrijventerreinen er dan bijkomend moeten bestemd of uitgerust worden, gebeurt in drie stappen: 1. berekenen van de gewenste ijzeren voorraad bouwrijpe en bestemde terreinen per economisch knooppunt 2. berekenen van het gewogen aanbod aan bouwrijpe en bestemde terreinen per economisch knooppunt 3. vergelijken van de gewenste ijzeren voorraad en het aanwezige aanbod De berekening gebeurt in deze scriptie volledig in Microsoft Excel. Hoe elk van de drie stappen concreet worden uitgevoerd, wordt hieronder verduidelijkt Stap 1: ijzeren voorraad Zoals onder punt 1.1 van dit hoofdstuk werd uiteengezet, wordt de ijzeren voorraad van zowel bouwrijpe als bestemde bedrijventerreinen bepaald als drie maal de gemiddelde jaarlijkse uitgifte: IV = 3 x U met IV: ijzeren voorraad U: gemiddelde jaarlijkse uitgifte De gemiddelde jaarlijkse uitgifte wordt berekend op basis van de uitgifte aan regionale bedrijventerreinen van de laatste 5 jaar: U j = (U j-1 + U j-2 + U j-3 + U j-4 + U j-5 ) / 5 met U j : gemiddelde jaarlijkse uitgifte in monitoringjaar j U j-1 : uitgifte in het jaar j - 1 Het schaalniveau waarop gegevens als uitgifte beschikbaar zijn is dat van de gemeente. Er zijn 308 gemeenten in Vlaanderen. Voor elke gemeente wordt voor de afgelopen vijf jaar de uitgifte aan regionale bedrijventerreinen ingevoerd in een Excel werkblad basisdata 308 gemeenten. Een zesde kolom berekent van deze vijf cijfers de gemiddelde jaarlijkse uitgifte. Figuur 7: Werkblad basisdata 308 Vlaamse gemeenten 28

38 Er werd voor gekozen om de afweging van de ijzeren voorraad en het aanbod enkel te doen voor de economische knooppunten, aangezien dit de zones zijn waarin bijkomend aanbod kan gecreëerd worden. Het RSV bepaalt dat er in Vlaanderen 102 economische knooppunten zijn, bestaande uit 156 gemeenten. In de verdere berekeningen moeten de data van de 156 gemeenten die tot een economisch knooppunt behoren, geaggregeerd worden tot de 102 economische knooppunten. In een tweede werkblad 102 EK en 152 buitengebiedgemeenten worden de 156 knooppuntgemeenten gebundeld tot 102 economische knooppunten en worden ze gescheiden van de buitengebiedgemeenten Stap 2: aanbod Omdat een aanbod in een bepaald economisch knooppunt ook van belang is voor de omliggende economische knooppunten, wordt voor elk economisch knooppunt een ruimtelijk voortschrijdend, of gewogen gemiddelde berekend. Zoals onder punt 1.1 van dit hoofdstuk werd uitgelegd, is de invloed van een aanbod in de omgeving groter als dit aanbod dichterbij ligt. Daarom gaan we het aanbod wegen op basis van de afstand tot het economisch knooppunt waarvoor we de berekening uitvoeren. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de agglomeratie-index die gebruikt wordt in de SPRE-studie Ruimtelijk-economische dynamiek in Vlaanderen (Cabus en Vanhaverbeke, 2003). In dit geval van een gewogen aanbod wordt de index berekend als de gewogen som van het aanbod in het gebied binnen een straal van bijvoorbeeld 10 km van de eenheid waarvoor de 29

39 berekening gemaakt wordt. Het belang van nabijgelegen aanbod neemt af bij een toenemende afstand, volgens een lineair verband: km De agglomeratie-index voor een economisch knooppunt wordt berekend als de gewogen som van het aanbod in de gebieden die minder dan 10 km verwijderd zijn van het economisch knooppunt waarvoor de berekening wordt gemaakt. Zoals geïllustreerd in bovenstaande figuur wordt de bijdrage van het omliggend aanbod in de berekening kleiner naarmate het verderaf gelegen is. Wanneer de grens gelegd wordt op 10 km, betekent dit dat enkel het bestaand aanbod op minder dan 10 km een bijdrage levert, waarbij dichtbijgelegen aanbod een grotere impact heeft dan verderaf gelegen aanbod. Bestaand aanbod aan bedrijventerreinen dat verder dan 10 km verwijderd is, heeft geen impact op de berekening. In een ideale berekening wordt de afstand tot een bestaand aanbod (een oppervlakte niet gerealiseerd of niet ingenomen bedrijventerrein) gerekend over de weg tot aan het betreffende bedrijventerrein. Het gaat er namelijk om waar een bedrijf naartoe wenst te verhuizen en dan speelt de autobereikbaarheid een grote rol. Dan is de exacte locatie van het bedrijventerrein van groot belang. Het is echter zo goed als onmogelijk om op zo n gedetailleerd niveau berekeningen uit te voeren. Data in verband met uitgifte en aanbod worden gegroepeerd op het niveau van de gemeente. Het meest geschikte referentiepunt om afstanden te bepalen tussen gemeenten is het middelpunt van de gemeenten. In deze scriptie wordt daarom met afstand bedoeld de afstand in vogelvlucht tussen het middelpunt van economische knooppunten. Bij economische knooppunten die uit meerdere gemeenten bestaan wordt de afstand genomen tot die gemeente die het meest dichtbij gelegen is (de kortste afstand). Uit de aanwijzingen van Peter Cabus blijkt dat de agglomeratie-index best als volgt wordt berekend: Voor de berekening van het gewogen aanbod van economisch knooppunt A worden alle economische knooppunten binnen een straal van 10 km van A verzameld (in onderstaand voorbeeld zijn dat B en C). Voor al deze economische knooppunten wordt het aandeel (1) van de eigen oppervlakte aanbod aan bedrijventerreinen berekend in de totale oppervlakte aanbod binnen de straal van 10 km. 30

40 Afstand km aanbod ha % aanbod (1) coëfficiënt (2) gewogen opp. (3) A , B ,0 0,5 15 C ,7 0,3 3 totaal binnen 10 km ,0 38 (4) Daarnaast wordt een coëfficiënt (2) berekend op basis van de afstand tot A, volgens de volgende formule: 1 coëfficiënt = 1 - ( x afstand tot A ) straal In het basismodel houdt de agglomeratie-index rekening met bestaand aanbod binnen een straal van 10 km. De afstand tot A moet bijgevolg vermenigvuldigd worden met 1/10 of 0,1 zodat op een afstand gelijk aan 10 km de coëfficiënt gelijk is aan 0. Als er bijvoorbeeld gewerkt wordt binnen een straal van 20 km, is die factor gelijk aan 1/20 of 0,05. Werken binnen een straal van 5 km levert een factor 1/5 of 0,2. Daarop wordt voor elk economisch knooppunt de gewogen oppervlakte (3) berekend door het effectieve aanbod bedrijventerreinen te vermenigvuldigen met de coëfficiënt. De agglomeratie-index (het gewogen aanbod) voor economisch knooppunt A is de som van deze gewogen waarden (4), in dit voorbeeld 38. Omdat de afstanden tussen de economische knooppunten in rekening worden gebracht, wordt de agglomeratie-index berekend vertrekkende van een Excel-matrix (met de economische knooppunten zowel in de rijen als in de kolommen) met de afstanden tussen alle economische knooppunten. Op de diagonaal staat uiteraard de waarde 0. Een tabel met de minimale afstanden tussen de verschillende gemeenten en tussen de economische knooppunten in het bijzonder werd aangeleverd door de administratie Economie van het Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap. De tabel is afkomstig van onderzoeken in het kader van het SPRE. Er is sprake van minimale afstanden omdat steeds de kleinste afstand tot het economisch knooppunt (dat soms uit meerdere gemeenten bestaat) wordt gebruikt. Een eerste stap in de weging bestaat erin de matrix met de afstanden te herberekenen naar een matrix met de coëfficiënten (1 (0,1 x afstand) ). Waar de afstand groter is dan 10 km, wordt de coëfficiënt gelijkgesteld met 0, zodat deze economische knooppunten geen bijdrage kunnen leveren aan de weging. Aan deze matrix wordt een kolom toegevoegd die voor elk economisch knooppunt het aanbod aan (hetzij bestemde hetzij bouwrijpe) bedrijventerreinen weergeeft. De agglomeratie-index wordt voor A berekend als volgt: 31

41 Agglomeratie-index = gewogen opp. A + gewogen opp. B + gewogen opp. C = (coëfficiënt A x aanbod A) + (coëfficiënt B x aanbod B) + (coëfficiënt C x aanbod C) Deze weging wordt uiteraard niet enkel uitgevoerd voor economisch knooppunt A, maar voor alle 102 economische knooppunten in Vlaanderen. De berekening van elke agglomeratieindex bestaat bijgevolg uit de som van 102 termen, waarvan enkel de coëfficiënten van economische knooppunten dichter dan 10 km groter zijn dan 0. Het resultaat is een gewogen aanbod dat steeds groter of gelijk is aan het werkelijke aanbod. Indien er binnen een straal van 10 km ander aanbod aanwezig is, zal het gewogen aanbod groter zijn dan het werkelijke aanbod. Indien er binnen die straal geen ander aanbod beschikbaar is, zal het aanbod na weging gelijk blijven Stap 3: confrontatie ijzeren voorraad en aanbod De laatste stap bestaat uit de vergelijking tussen de gewenste ijzeren voorraad en de aanwezige voorraad, namelijk het bestaande aanbod aan bedrijventerreinen. Deze vergelijking bestaat uit een aantal stappen. Figuur 8: Stappen in de confrontatie tussen ijzeren voorraad en aanbod (gewogen) aanbod bouwrijp (gewogen) aanbod bestemd 1a I.V. bouwrijp over 1b I.V. bouwrijp tekort inlos sen tekort (verminderd) aanbod bestemd 2a I.V bestemd over 2b I.V. bestemd tekort

42 1. Eerst wordt van het gewogen aanbod aan bouwrijpe terreinen de ijzeren voorraad (I.V.) bouwrijpe terreinen afgetrokken. a. Een positieve waarde betekent dat het aanbod groter is dan gewenst. Vragen naar bedrijfsgrond kunnen bijgevolg worden ingevuld. Er hoeven niet onmiddellijk bijkomende bedrijventerreinen te worden bouwrijp gemaakt. b. Een negatieve waarde duidt op een tekort aan bouwrijpe bedrijventerreinen. In dit geval kan een deel van het bestaande aanbod aan bestemde terreinen versneld gerealiseerd worden om dit tekort op te vangen. Daarom wordt in het werkblad dat de afweging maakt, bepaald dat áls er een tekort aan bouwrijpe terreinen is, dit meteen van het aanbod bestemde terreinen wordt afgetrokken. Bij een overschot aan bouwrijpe terreinen gebeurt er niets. 2. Het resterend aanbod bestemde terreinen wordt tenslotte vergeleken met de gewenste ijzeren voorraad bestemde terreinen. Als er een tekort aan bouwrijpe terreinen was, dan wordt het aanbod bestemde terreinen eerst verminderd met het tekort. a. Bij een positieve waarde is er een overschot aan bestemde bedrijventerreinen. Dit betekent dat er niet onmiddellijk nood is aan nieuw te bestemmen bedrijventerreinen. b. Opnieuw geeft een negatieve waarde een tekort aan. Wanneer het aanbod te klein is, moeten er versneld nieuwe bedrijventerreinen worden bestemd. 33

43 4.2 Toepassing in de provincie West-Vlaanderen Als case zal het model getest worden in één provincie. Anticiperend op de moeilijkheid om aan goede data over bedrijventerreinen te geraken, werd gekozen voor de provincie West- Vlaanderen. Het gros van de bedrijventerreinen in West-Vlaanderen wordt er namelijk beheerd door de (slechts) twee intercommunales die er actief zijn: de intercommunale Leiedal in het zuidoosten van West-Vlaanderen, en de intercommunale WVI in de rest van de provincie. Deze situatie is over alle provincies bekeken veruit de eenvoudigste. Als ogenblik waarop de analyse wordt uitgevoerd, wordt gekozen voor Dataverzameling Algemeen Bij de opbouw van het concept werd duidelijk dat slechts drie variabelen nodig zijn voor de berekening van de ijzeren voorraad en de confrontatie ervan met het aanbod: 1. de uitgifte van bedrijventerrein in een tijdreeks van vijf opeenvolgende jaren 2. het huidige aanbod aan bestemde, nog niet uitgeruste bedrijventerreinen 3. het huidige aanbod aan bouwrijpe bedrijventerreinen Deze data werden verkregen bij de Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij (GOM) West- Vlaanderen. De GOM bundelt namelijk alle gegevens rond bedrijventerreinen in de provincie West-Vlaanderen in de zogenaamde GOM-inventaris. De GOM-inventaris wordt door de vijf GOM s (één per provincie) op uniforme wijze bijgehouden en bevat informatie over alle bedrijventerreinen (uitgezonderd haventerreinen) groter dan 5 ha die op het gewestplan zijn ingetekend. Hieruit blijken al meteen twee nadelen: - De inventaris bevat enkele data voor de bedrijventerreinen die op het gewestplan een oppervlakte groter dan 5 ha hebben. Kleinere terreinen worden niet opgenomen. - De inventaris bevat geen bedrijventerreinen die bestemd zijn via een BPA (Bijzonder Plan van Aanleg) of RUP (Ruimtelijk Uitvoeringsplan), maar enkel bedrijventerreinen die op de gewestplannen zijn ingekleurd. Uit gegevens van de GOM West-Vlaanderen blijkt dat de oppervlakte van juridisch bestemde bedrijventerreinen door BPA s en RUP s in West-Vlaanderen op 1/1/2005 maar liefst 1448 ha bedroeg. Dit is 18,7 % van de oppervlakte aan West-Vlaamse bedrijventerreinen op gewestplannen. In de GOM-inventaris wordt de totale oppervlakte aan bedrijventerreinen dus behoorlijk onderschat. Voor elk bedrijventerrein dat wordt opgenomen in de inventaris, wordt geregistreerd wat de totale oppervlakte is, wat de bezettingsgraad is, en wat het gebruik is van de percelen. Aan elk perceel wordt daarvoor een code toegekend die in detail bepaalt hoe het perceel wordt gebruikt en om welke reden het eventueel niet bezet is door een bedrijf. De inventaris wordt constant geactualiseerd, en elk voorjaar wordt de toestand op 31 december van het voorgaand jaar naar de Vlaamse administratie Economie opgestuurd, die de gegevens van de verschillende GOM s bundelt. In deze scriptie wordt gewerkt met de toestand bij het begin van het jaar, namelijk op 1/1/2005 (in de veronderstelling dat die gelijk is aan de toestand op 31/12/2004). 34

44 Vooraleer in te gaan op de manier waarop de GOM-inventaris wordt gebruikt om de ijzeren voorraad te berekenen, moeten nog twee randbemerkingen worden gemaakt in verband met de herkomst van de data, namelijk de intercommunales, en de manier waarop zij de data genereren en interpreteren. Ten eerste hebben de oppervlaktes opgegeven door de intercommunales soms betrekking op een ruimere zone dan de contouren van de bestemde oppervlakte. De totale som van de opgegeven oppervlaktes kan dus groter zijn dan de som van de werkelijke gewestplanbestemmingen voor regionale bedrijventerreinen. Ten tweede maakt het voor kopers-bedrijven niet uit of een bedrijventerrein al bouwrijp is of nog niet. Daarom wordt de situatie van het terrein (bestemd of bouwrijp) niet altijd correct geregistreerd in de statistieken van de intercommunales. Ook hierdoor kan er een zekere foutenmarge in de gegevens zitten (uit het gesprek met Els De Mil van de GOM op 15/04/2005). Ondanks deze tekortkomingen, zijn de gegevens die werden geleverd door de GOM West- Vlaanderen de beste die voorhanden zijn. Bij een operationalisering door het beleid, zou er echter werk gemaakt moeten worden van een uniforme en volledige dataverzameling over alle provincies heen en voor alle bedrijventerreinen Uitgifte Voor de berekening van de gemiddelde jaarlijkse uitgifte van bedrijventerreinen wordt vertrokken van een tijdreeks vanaf 2000 tot en met 2004 (5 opeenvolgende jaren). De data geven de jaarlijkse verkoop in hectare van regionale en specifieke regionale bedrijventerreinen (bv. transportzones). De GOM hanteert voor regionale bedrijventerreinen dezelfde definitie als het WES (1994, p.8): bedrijventerreinen die door de aard van de activiteiten die ze kunnen opnemen (met name stuwende bedrijven) en door hun locatie (verkeerstechnisch en algemeen ruimtelijk) en omvang een werkgelegenheidsfunctie hebben voor een ruimer gebied dan de gemeente van localisatie. Haventerreinen (in totaal goed voor ,2 m² in West-Vlaanderen op 1/1/2005) worden in de verkoops- en aanbodcijfers niet meegerekend omdat het op deze terreinen om een heel specifieke groep van bedrijven gaat. Ook het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen voorziet voor de haventerreinen een aparte taakstelling (p ). In tegenstelling tot de aanbodcijfers, die uit de GOM-inventaris worden gehaald, bevatten de uitgiftecijfers wel de oppervlaktes van bedrijventerreinen in BPA s. Dit is verantwoord omdat het bij de uitgifte gaat om het bepalen van de vraag van bedrijven (hoeveel oppervlakte bedrijventerrein hadden de bedrijven nodig). Uit de analyse van de verkregen uitgiftecijfers blijkt dat in een aantal gevallen gemeentes een negatief uitgiftecijfer hebben. Er wordt verondersteld dat dit negatief cijfer wordt veroorzaakt door een terugkoop door de beheerder. Deze negatieve cijfers mogen niet worden meegerekend, want het gaat in de berekening enkel om de ingewilligde ruimtevraag van bedrijven Aanbod Wat het aanbod aan bedrijventerreinen betreft, worden cijfers gebruikt die de toestand weergeven op 1/1/2005. Het onderscheid tussen het aanbod van bouwrijpe en bestemde 35

45 bedrijventerreinen wordt in de inventaris van bedrijventerreinen, bijgehouden door de GOM, als volgt gemaakt: - Het aanbod bouwrijpe bedrijventerreinen is gelijk aan de som van de codes 3010 (realiseerbaar, in eigendom van een projectontwikkelaar) en 3000 (realiseerbaar, in eigendom van een bedrijf, een overheidsinstantie, of vastgoedmakelaar of particulier). - Het aanbod bestemde bedrijventerreinen (uit te rusten) is gelijk aan de code 3140 (tijdelijk niet-realiseerbaar omwille van ontsluiting). Het beschikbare aanbod aan zowel bestemde als bouwrijpe regionale bedrijventerreinen zal in de berekening van de ijzeren voorraad herrekend worden volgens het ruimtelijk voortschrijdend gemiddelde (ook wel de agglomeratie-index genoemd) Uitvoering van de berekening Invoeren input Onder punt 1.1 van dit hoofdstuk werd beslist om bij een berekening van de gewenste ijzeren voorraad voor Vlaanderen, geen rekening te houden met aangrenzende gemeenten in Nederland, Wallonië of Brussel. Voor deze case West-Vlaanderen wordt hetzelfde principe toegepast: enkel uitgifte- en aanbodcijfers voor gemeenten binnen West-Vlaanderen worden ingevoerd, en enkel de resultaten van economische knooppunten binnen de provincie West- Vlaanderen worden geanalyseerd. Het ogenblik waarop we de confrontatie doen tussen vraag en aanbod aan bedrijventerreinen is De input bestaat uit de uitgiftecijfers van de laatste vijf jaar ( ), en het huidig aanbod (toestand ) aan bouwrijpe en aan bestemde bedrijventerreinen voor elke West-Vlaamse gemeente. Deze cijfers worden ingevoerd in het Excel-bestand. Op basis van de reeks van uitgiftecijfers wordt onmiddellijk de gemiddelde jaarlijkse uitgifte berekend. Vervolgens worden de 63 West-Vlaamse gemeenten opgesplitst in buitengebiedgemeenten en gemeenten die tot een economisch knooppunt behoren. De 26 buitengebiedgemeenten worden verder buiten beschouwing gelaten. De gegevens van de overige 37 gemeenten worden opgeteld tot 25 economische knooppunten. Kaart 1 laat zien welke gemeenten tot een economisch knooppunt behoren (grijs gekleurd) en welke tot het buitengebied (wit). De grenzen van de economische knooppunten zijn aangeduid met een dikke zwarte lijn, zodat de economische knooppunten die uit meerdere gemeenten bestaan herkenbaar zijn. 36

46 Bron: RSV, eigen bewerking De gemiddelde uitgiftecijfers (voor de periode ) en de aanbodcijfers (op ) van de gemeenten die deel uitmaken van een economisch knooppunt worden samengeteld per economisch knooppunt tot de volgende waarden (uitgedrukt in hectare): 37

47 Economisch knooppunt* gemiddelde jaarlijkse uitgifte aanbod bouwrijpe bedrijventerreinen 1/1/2005 aanbod bestemde bedrijventerreinen 1/1/2005 Brugge 9,4 16,9 11,1 Diksmuide 2,1 2,0 0 Ieper 5,2 0,001 0 Poperinge 2,5 0 0 Wervik 1,3 0 0 Avelgem 0,7 1,0 0 Kortrijk 4,6 67,4 103,2 Menen 5,0 3,5 18,9 Waregem 0 5,6 0 Oostende 2,5 12,6 6,8 Roeselare 0,6 0 60,6 Tielt 3,9 1,3 0 Wielsbeke 0 0 7,8 Wingene 2,3 2,2 0 Veurne 3,1 0,05 0 * Blankenberge, Torhout, Knokke-Heist, Kortemark, Anzegem, Hooglede, Staden, Meulebeke, Ardooie en Nieuwpoort hebben zowel voor de gemiddelde uitgifte als voor het bestaande aanbod een waarde gelijk aan 0 ha. De hoogste uitgiftecijfers worden teruggevonden in Brugge (waar de verkopen grotendeels gebeurden op het terrein Blauwe Toren), Ieper (als gevolg van verkopen langs het Ieperleekanaal), Menen (voornamelijk op het terrein Grensland) en Kortrijk. Het grootste aanbod aan (bouwrijpe en bestemde) bedrijventerreinen ligt momenteel in de regionaalstedelijke gebieden van Brugge, Kortrijk en Roeselare Output van de berekening Gewenste ijzeren voorraad Voor elk economisch knooppunt wordt de gewenste ijzeren voorraad aan bouwrijpe en aan bestemde bedrijventerreinen berekend als driemaal de gemiddelde jaarlijkse uitgifte: 38

48 Economisch knooppunt Gewenste ijzeren voorraad Blankenberge 0 Brugge 28,1 Torhout 0 Knokke-Heist 0 Diksmuide 6,3 Kortemark 0 Ieper 15,6 Poperinge 7,4 Wervik 4,0 Anzegem 0 Avelgem 2,2 Kortrijk 13,7 Menen 15,1 Waregem 0 Oostende 7,5 Hooglede 0 Roeselare 1,7 Staden 0 Meulebeke 0 Tielt 11,6 Wielsbeke 0 Wingene 6,9 Ardooie 0 Nieuwpoort 0 Veurne 9,3 Totaal 129,4 Onderstaande kaart 2 geeft een duidelijker beeld van de ruimtelijke spreiding van de gewenste ijzeren voorraad. 39

49 40

50 De grootste ijzeren voorraad wordt verwacht in het economisch knooppunt Brugge (28,1 ha bouwrijpe bedrijventerreinen en 28,1 ha bestemde bedrijventerreinen) omdat de verkoop van bedrijventerreinen er de laatste 5 jaar het hoogst was. Ieper, Menen, Kortrijk en Tielt volgen met waarden tussen 10 en 20 ha. In Veurne, Oostende, Poperinge, Wingene en Diksmuide wordt berekend dat er een nood aan een ijzeren voorraad bestaat tussen 5 en 10 ha. De kleinste gewenste voorraad vinden we in Wervik en Roeselare. Voor economische knooppunten waar de laatste jaren geen bedrijventerreinen zijn uitgegeven, vinden we als resultaat dat er geen voorraad aan bedrijventerreinen nodig is. Voor de gehele provincie wordt berekend dat, bovenop de taakstelling bedrijventerreinen, een bijkomende ijzeren voorraad nodig is van 129,4 ha bouwrijpe bedrijventerreinen en van 129,4 ha bestemde bedrijventerreinen. Deze waarden zijn volledig afhankelijk van de verkoop van bedrijventerreinen tijdens de laatste vijf jaar. Wanneer er de laatste jaren een schaarste aan bedrijventerreinen was, zal de gewenste ijzeren voorraad daarom (te) klein zijn. Bij uitzonderlijk hoge verkoopcijfers door het aansnijden van een nieuw bedrijventerrein zal de gewenste ijzeren voorraad daarentegen (te) groot zijn. Door het voorzien van een ijzeren voorraad zou het probleem van schaarste echter na een aantal jaren moeten opgelost zijn. Een jaarlijkse actualisering laat bovendien een bijsturing van de berekende cijfers toe. Een te grote ijzeren voorraad levert ook geen problemen op: zolang hij niet wordt aangesneden blijft hij jaar na jaar dienen als aanwezige voorraad Gewogen aanbod bouwrijpe bedrijventerreinen Een volgende stap is de weging van het aanbod aan bouwrijpe bedrijventerreinen. Een economisch knooppunt met andere knooppunten in de buurt (binnen een straal van 10 km), krijgt een stuk van het aanbod aan bouwrijpe terreinen van deze andere knooppunten bijgeteld. Hoeveel van dat omliggend aanbod wordt bijgeteld, is afhankelijk van de afstand tot dat aanbod. In eerste instantie tellen we alle aanbod binnen een straal van 10 km mee (berekening van 1 ste graad). Verderop in deze scriptie wordt een alternatieve berekening uitgevoerd met een straal van 20 km (berekening van 2 de graad). aanbod bouwrijp gewogen aanbod bouwrijp Blankenberge 0 2,6 Brugge 16,8 19,7 Torhout 0 5,8 Knokke-Heist 0 4,3 Diksmuide 2,0 2,0 Kortemark 0 0 Ieper 0,001 0,001 Poperinge 0 0 Wervik 0 8,8 Anzegem 0 26,0 Avelgem 1,0 30,0 Kortrijk 67,4 72,1 41

51 Menen 3,5 39,1 Waregem 5,6 35,4 Oostende 12,6 15,1 Hooglede 0 0 Roeselare 0 20,4 Staden 0 0 Meulebeke 0 2,6 Tielt 1,3 1,3 Wielsbeke 0 18,4 Wingene 2,2 9,5 Ardooie 0 0,1 Nieuwpoort 0 4,6 Veurne 0,05 0,05 Totaal 112,4 318,2 Het is meteen duidelijk dat het gewogen aanbod aan bouwrijpe bedrijventerreinen hogere waarden geeft dan het effectieve aanbod (318 ha tegenover 112 ha in werkelijkheid op 1/1/2005). Dit lijkt in eerste instantie niet correct, maar het is wel logisch. De filosofie achter de weging van het aanbod met omliggende economische knooppunten is namelijk dat een nabijgelegen economisch knooppunt A mee profiteert van een bestaand aanbod in economisch knooppunt B. Zolang bedrijven uit A bereid zijn zich te herlocaliseren in B, hoeft er in A geen (groot) aanbod te zijn. Doordat het aanbod in A na weging groter is geworden dan het werkelijke aanbod, is de oppervlakte bijkomend te realiseren bedrijventerrein (= aanbod bouwrijp gewenste ijzeren voorraad) in A kleiner. Voor een aantal economische knooppunten blijft de waarde van het aanbod na weging gelijk. Dit betekent dat er binnen een straal van 10 km geen ander aanbod aanwezig is. 42

52 Kaart 3 laat zien hoe het (gewogen) aanbod aan bouwrijpe bedrijventerreinen verspreid is over West-Vlaanderen. Het grootste aanbod aan bouwrijpe terreinen vinden we in het Kortrijkse. In tweede orde tonen de overige drie regionaalstedelijke gebieden een belangrijk 43

53 aanbod. De overige economische knooppunten beschikken over een beperkt aanbod aan bouwrijpe bedrijventerreinen (minder dan 10 ha) Aanbod versus ijzeren voorraad aan bouwrijpe terreinen Een volgende stap bestaat erin het gewogen aanbod te confronteren met de gewenste ijzeren voorraad aan bouwrijpe terreinen. Hieruit blijkt of er een tekort dan wel een overschot aan bouwrijpe bedrijventerreinen bestaat. Onderstaande tabel en kaart 4 geven het resultaat van de confrontatie. gewenste ijzeren voorraad gewogen aanbod bouwrijp tekort/overschot bouwrijp Blankenberge 0,0 2,6 2,6 Brugge 28,1 19,7-8,4 Torhout 0,0 5,8 5,8 Knokke-Heist 0,0 4,3 4,3 Diksmuide 6,3 2,0-4,4 Kortemark 0,0 0 0 Ieper 15,6 0,001-15,6 Poperinge 7,4 0-7,4 Wervik 4,0 8,8 4,8 Anzegem 0,0 26,0 26,0 Avelgem 2,2 30,0 27,9 Kortrijk 13,7 72,1 58,4 Menen 15,1 39,1 24,0 Waregem 0,0 35,4 35,4 Oostende 7,5 15,1 7,6 Hooglede 0,0 0 0 Roeselare 1,8 20,4 18,7 Staden 0,0 0 0 Meulebeke 0,0 2,6 2,6 Tielt 11,6 1,3-10,3 Wielsbeke 0,0 18,4 18,4 Wingene 6,9 9,5 2,6 Ardooie 0,0 0,1 0,1 Nieuwpoort 0,0 4,6 4,6 Veurne 9,3 0,04-9,2 West-Vlaanderen 129,4 318,2 44

54 45

55 Duidelijker dan bovenstaande tabel, geeft kaart 4 weer waar het bestaande aanbod aan bouwrijpe bedrijventerreinen volstaat om te voldoen aan de ruimtevragen van bedrijven. In de Westhoek en in het noorden van de provincie doen zich echter tekorten voor aan bouwrijpe terreinen: Brugge, Diksmuide, Ieper, Poperinge, Tielt en Veurne. In deze economische knooppunten samen zou 55 ha extra bedrijventerrein bouwrijp gemaakt moeten worden Aanbod aan bestemde bedrijventerreinen Het tekort aan bouwrijpe bedrijventerreinen zou kunnen opgevangen worden door bestaande voorraden bestemde, maar nog niet ontwikkelde bedrijventerreinen versneld bouwrijp te maken. Het is echter de vraag of die voorraden bestemde bedrijventerreinen aanwezig zijn. In de volgende tabel worden twee stappen samen bekeken: het aanbod aan bestemde bedrijventerreinen wordt vergeleken met het gewogen aanbod aan bestemde terreinen, en dit gewogen aanbod wordt meteen geconfronteerd met de tekorten aan bouwrijpe terreinen. aanbod bestemd gewogen aanbod bestemd tekort bouwrijp resterend aanbod bestemd Blankenberge 0 1,7 1,7 Brugge 11,1 12,2-8,4 3,8 Torhout 0 3,8 3,8 Knokke-Heist 0 2,8 2,8 Diksmuide 0 0,0-4,4-4,4 Kortemark 0 0,0 0,0 Ieper 0 0,0-15,6-15,6 Poperinge 0 0,0-7,4-7,4 Wervik 0 16,9 16,9 Anzegem 0 36,8 36,8 Avelgem 0 44,5 44,5 Kortrijk 103,2 133,3 133,3 Menen 18,9 73,5 73,5 Waregem 0,0 50,6 50,6 Oostende 6,9 8,5 8,5 Hooglede 0,0 23,2 23,2 Roeselare 60,6 93,2 93,2 Staden 0,0 8,3 8,3 Meulebeke 0,0 45,5 45,5 Tielt 0,0 0,0-10,3-10,3 Wielsbeke 7,8 40,0 40,0 Wingene 0 4,8 4,8 Ardooie 0 25,6 25,6 Nieuwpoort 0 2,5 2,5 Veurne 0 0-9,2-9,2 West-Vlaanderen 129,4 318,2 Uit de tabel blijkt dat het werkelijke aanbod aan bestemde bedrijventerreinen sterker geconcentreerd is in een beperkt aantal economische knooppunten dan het aanbod bouwrijpe terreinen. Enkel Brugge, Kortrijk, Menen, Roeselare en Wielsbeke hebben nog een aanbod. In Kortrijk en Roeselare is dit aanbod het grootst. 46

56 Na toepassing van de agglomeratie-index wordt de sterke concentratie van het aanbod uitgevlakt over de verschillende economische knooppunten (kaart 5). Vooral de economische knooppunten in de omgeving van Kortrijk profiteren mee van het grote aanbod. 47

57 Van dit gewogen aanbod wordt het tekort aan bouwrijpe bedrijventerreinen afgetrokken (kaart 6). Enkel Brugge beschikt over voldoende aanbod aan bestemde bedrijventerreinen om het 48

58 tekort aan bouwrijpe bedrijventerreinen te kunnen opvangen. In de andere economische knooppunten met tekorten aan bouwrijpe terreinen (Veurne, Diksmuide, Poperinge, Ieper en Tielt) is er zelfs helemaal geen aanbod aan bestemde terreinen aanwezig. De kaart laat zien dat deze economische knooppunten meteen met een negatief aanbod aan bestemde bedrijventerreinen komen te zitten Aanbod versus ijzeren voorraad aan bestemde terreinen Van dit resterend aanbod moet tenslotte nog de gewenste ijzeren voorraad aan bestemde bedrijventerreinen worden afgetrokken. Onderstaande tabel en kaart 7 geven het resultaat weer van deze confrontatie. resterend aanbod bestemd gewenste ijzeren voorraad bestemd tekort/over bestemd Blankenberge 1,7 0,0 1,7 Brugge 3,8 28,1-24,3 Torhout 3,8 0,0 3,8 Knokke-Heist 2,8 0,0 2,8 Diksmuide -4,4 6,3-10,7 Kortemark 0,0 0,0 0,0 Ieper -15,6 15,6-31,2 Poperinge -7,4 7,4-14,8 Wervik 16,9 4,0 13,0 Anzegem 36,8 0,0 36,8 Avelgem 44,5 2,2 42,4 Kortrijk 133,3 13,7 119,6 Menen 73,5 15,1 58,4 Waregem 50,6 0,0 50,6 Oostende 8,5 7,5 1,0 Hooglede 23,2 0,0 23,2 Roeselare 93,2 1,8 91,4 Staden 8,3 0,0 8,3 Meulebeke 45,5 0,0 45,5 Tielt -10,3 11,6-22,0 Wielsbeke 40,0 0,0 40,0 Wingene 4,8 6,9-2,1 Ardooie 25,6 0,0 25,6 Nieuwpoort 2,5 0,0 2,5 Veurne -9,2 9,3-18,5 West-Vlaanderen 129,4 49

59 De tekorten aan bestemde bedrijventerreinen zijn groter dan de tekorten aan bouwrijpe bedrijventerreinen. Over het totaal van de economische knooppunten Brugge, Diksmuide, Ieper, Poperinge, Tielt, Wingene en Veurne bestaat een tekort van 123 ha bestemde 50