Jaarverslag wonen doen we samen

Transcriptie

1 Jaarverslag 2012 wonen doen we samen

2 JAARVERSLAG 2012 Ons Huis

3

4 Voorwoord Voor u ligt het jaarverslag 2012 van Ons Huis. Wij hebben met dit jaarverslag een uiteenzetting gegeven van het door ons gevoerde beleid, de activiteiten en de financiële positie van ons bedrijf. Mocht u vragen en/of opmerkingen hebben naar aanleiding van dit jaarverslag, dan kunt u contact opnemen met het directiesecretariaat, via telefoonnummer of onshuis@onshuis.com. Een digitale versie van het jaarverslag is te downloaden op Jaarverslag 2012 Ons Huis pagina 1

5 Voorwoord pagina 2

6 Inhoudsopgave Pagina Volkshuisvestingsverslag 1 Bestuursverslag 5 2 Verslag van de raad van commissarissen 15 3 Verslag van de activiteiten Kwaliteit van het woningbezit Klant en maatschappij Organisatie Financiële middelen Kengetallen 51 Jaarrekening 4 Financieel verslag Geconsolideerde balans per 31 december Geconsolideerde winst- en verliesrekening Geconsolideerd kasstroomoverzicht Grondslagen waardering activa, passiva, resultaatbepaling en kasstroomoverzicht Toelichting op de geconsolideerde balans Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening Enkelvoudige balans per 31 december Enkelvoudige winst- en verliesrekening Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening Overige gegevens 97 Overzicht van deelnemingen Overzicht van overige verbindingen Resultaatbestemming Gebeurtenissen na balansdatum Controleverklaring Jaarverslag 2012 Ons Huis pagina 3

7 Inhoudsopgave pagina 4

8 1 Bestuursverslag Jaarverslag 2012 Ons Huis pagina 5

9 1.1 Algemeen 2012 was een jaar dat voor corporaties voornamelijk gekenmerkt werd door grote onzekerheid en negatieve beeldvorming over de sector. De ontwikkelingen in Europa, de perikelen rondom de eurozone, het overheidsbeleid en de onzekerheden omtrent rente en inflatie, ze kunnen grote invloed hebben op onze financiële ruimte en de mogelijkheden die wij hebben om te investeren. Daarnaast hing in 2012 de verhuurdersheffing nog boven de markt, een heffing die voor het jaar 2013 werkelijkheid is geworden. Incidenten bepalen de politieke agenda en worden in rap tempo vertaald in nieuwe wet- en regelgeving, waarbij het ingezette beleid van deregulering volledig uit zicht verdwenen lijkt. De enkele rotte appel in de corporatiemand geeft blijkbaar aanleiding om de gehele sector te diskwalificeren. Jammer en onnodig, want veruit de meeste corporaties vervullen hun taken met beleid en betrokkenheid en beheren hun financiën vanuit een sterk maatschappelijk bewustzijn en een groot verantwoordelijkheidsgevoel. Dit maatschappelijk bewustzijn komt naar onze mening onder meer tot uiting in het plan Wonen 4.0, dat is opgesteld door diverse spelers op de woningmarkt: Aedes (namens de corporaties), Vereniging Eigen Huis, Woonbond, NVM, VBO en VastgoedPro. Het is een integraal hervormingsplan geworden, waarbij partijen buiten hun eigen belangen en kaders durven te kijken, in het belang van de woningmarkt en de samenleving als geheel. Wij hoopten dat na de verkiezingen de regerende partijen deze handschoen op zouden nemen, maar vooralsnog is van een werkelijk integrale aanpak door de overheid geen sprake. Het scheiden van wonen en zorg en het streven naar langer zelfstandig wonen van mensen zijn ontwikkelingen die passen in de huidige tijd en bij de opgaven die ontstaan door de toenemende vergrijzing. Het baart ons echter zorgen dat dit gepaard gaat met de, overhaaste, overheveling van taken op het gebied van begeleiding naar de Gemeente en de bijbehorende bezuinigingen. Als corporatie krijgen wij te maken met mensen die alleen onder begeleiding zelfstandig kunnen wonen op een manier die voor henzelf en hun buren acceptabel is. Als de begeleiding wegvalt of sterk verminderd wordt kan dit grote gevolgen hebben. Zowel voor het individu als voor de veiligheid en het woongenot in wijken en buurten. Regionaal en in Enschede hebben wij naast de economische ontwikkelingen te maken met een demografisch vooruitzicht waarin geen behoefte bestaat aan verdere grootschalige ontwikkeling van nieuwe woongebieden. Waar nodig zal vervanging en/of aanvulling van bestaand bezit plaatsvinden met woningtypen die aantoonbaar aansluiten bij de (toekomstige) vraag. De Twentse corporaties hebben in onderling overleg een Woonvisie opgesteld die hier goed bij aansluit en perspectief biedt voor het op peil brengen en houden van een passende woningvoorraad. Deze woonvisie biedt voor Ons Huis één van de vele kaders waarbinnen wij onze eigen ambities willen realiseren. Deze ambities zijn in 2012 vastgelegd in ons nieuwe ondernemingsplan Het spreekt vanzelf dat het een behoorlijke dobber was om in deze onzekere tijd een steekhoudend plan voor de komende jaren te ontwikkelen. Toch denken wij met ons ondernemingsplan een goede balans te hebben gevonden tussen onze ambities en de mogelijkheden in deze tijd. Klantgerichtheid, onderhoud op maat en duurzaamheid zijn enkele van de hoofdthema s. In 2012 werd ook evident dat de samenwerking met de gemeente verandert. Waar wij eerder vanuit een gezamenlijk belang optrokken ter verbetering van de stad, heeft de economische en politieke turbulentie ook hier gevolgen. De gemeente heeft te maken met grondposities die momenteel niet ontwikkeld worden, moet bezuinigen en krijgt nieuwe taken overgeheveld met vaak ontoereikende budgetten. Dit leidt ertoe dat ook de gemeente kritischer naar haar middelen kijkt, net als de corporaties. Beide partijen bezinnen zich op hun taken en inzet en gaan terug naar de basis, waarbij de gemeente soms meer de rol van publiekrechtelijk lichaam aanneemt dan van samenwerkingspartner. De samenwerking krijgt hiermee een meer zakelijk karakter. Wij moeten anticiperen op deze nieuwe werkelijkheid en vanuit ons gezamenlijk belang voor de stad proberen om hier nieuwe wegen in te vinden. Wij willen hierin zeker onze bijdrage leveren, vanuit onze eigen verantwoordelijkheid en visie. 1 Bestuursverslag pagina 6

10 Al met al was 2012 een jaar van verandering, waarin desalniettemin het nodige gerealiseerd is. Diverse projecten werden opgestart of vonden hun voltooiing, wij hebben onze toewijzingsmethodiek gemoderniseerd en onze interne processen verder gestroomlijnd, dit alles ten dienste van onze huurders en de volkshuisvesting in Enschede. Trots zijn wij op het feit dat wij tegen de stroom in toch nog projecten op stapel hebben staan voor de komende jaren, al zijn wij bezorgd over het vervolg. 1.2 Beleid De beleidsmatige koers voor Ons Huis is uitgezet in samenspraak met de stakeholders en is neergelegd in het in het in 2012 nog geldende ondernemingsplan In 2012 liep ons Ondernemingsplan ten einde. Een goed moment om ons tezamen met onze stakeholders opnieuw te bezinnen op onze koers en onze maatschappelijke taak. Bij de totstandkoming van het nieuwe Ondernemingsplan is gebruik gemaakt van de input van diverse stakeholders van Ons Huis. Met name van de bevindingen vanuit de visitatie die in 2010 is uitgevoerd door Ecorys en gemaakte afspraken met andere corporaties en gemeenten, zoals vastgelegd in de Woonvisie Voor Ons Huis is stakeholderraadpleging niet iets dat enkel wordt gedaan bij de totstandkoming van een Ondernemingsplan, maar een continu, organisatiebreed proces. Onze belangrijkste stakeholder is en blijft de huurder. Het Ondernemingsplan is voorzien van een positief advies van de Huurdersvereniging De Wönners, besproken met de ondernemingsraad en goedgekeurd door de raad van commissarissen van Ons Huis. Onze Missie Ons Huis zorgt dat mensen, met name degenen die niet zelfstandig in hun woonbehoefte kunnen voorzien, goed kunnen wonen in betaalbare woningen en in een leefbare buurt. Wonen doen wij samen is ons motto en met onze christelijke oorsprong leidend voor ons handelen. Onze visie: Wonen doen we samen Ons Huis heeft ook na 100 jaar een belangrijke maatschappelijke taak. Wij zorgen vanuit onze herkomst voor goede huisvesting voor met name degenen die het op de vrije markt onvoldoende redden, door een laag inkomen of door lichamelijke, psychisch of sociale problemen. Goed wonen zien wij als een basisvoorwaarde voor mensen om deel te nemen aan het sociale en maatschappelijke leven. Een goede, betaalbare woning in een aantrekkelijke, veilige en schone buurt, dat is waar onze huurders op mogen rekenen. Wij vinden het belangrijk dat wijken en buurten plaats bieden aan verschillende inkomens- en leeftijdsgroepen, aan allerlei typen huishoudens en bewoners. Wij willen een belangrijke bijdrage leveren aan de huisvesting van huishoudens in Enschede. Wij kiezen voor een persoonlijke benadering en vinden het van belang dat wij onze klanten kennen en zij ons. Wij willen aanspreekbaar en benaderbaar zijn voor onze klanten en waar mogelijk maatwerk leveren. Wij beschouwen onze klanten als onze belangrijkste stakeholders en willen respectvol, open en eerlijk met hen communiceren. Duidelijk zijn over wat onze klanten van ons mogen verwachten en aan deze verwachtingen voldoen. Daarnaast willen we ook duidelijk zijn over wat we van onze klanten verwachten. Ons Huis heeft zich steeds vooral gericht op haar kerntaak en er niet voor gekozen om geld dat bestemd is voor wonen in brede zin te laten wegvloeien naar andere beleidsvelden. Uiteraard draagt Ons Huis bij aan maatschappelijke ontwikkelingen in de wijken ter ondersteuning van onze huurders, maar steeds door de bril van de volkshuisvester. Deze taakopvatting lijkt goed te passen in de Jaarverslag 2012 Ons Huis pagina 7

11 toekomstige benadering van de sector en wij zien dan ook geen reden deze koers aan te passen. Wat wij wel zullen aanpassen, is de benadering van de huurder. Meer nog dan voorheen willen wij onze dienstverlening aan laten sluiten bij het perspectief en de wensen van de huurder. De nieuwe manier van toewijzen via het aanbodmodel, meer onderhoud op maat en meer keuzevrijheid voor de huurder zijn enkele aspecten hiervan. 1.3 Het bestuur Het bestuur van Ons Huis wordt gevormd door de heer B.S.M. Meijer. De heer Meijer is sinds 2006 directeurbestuurder en is voor onbepaalde tijd benoemd. Hij vervult geen nevenfuncties die in strijd zijn met de belangen van Ons Huis. De directeurbestuurder is belast met het besturen van Ons Huis, hetgeen onder meer inhoudt dat de directeurbestuurder verantwoordelijk is voor: de realisatie van de doelstellingen van Ons Huis; de strategie; de financiering; het beleid; de resultatenontwikkeling; het beleid ten aanzien van deelnemingen van Ons Huis; de interne risicobeheersingsmaatregelen. De directeurbestuurder legt hierover verantwoording af aan de raad van commissarissen (rvc). Hij richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van Ons Huis, in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van haar stakeholders af. Hij is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico s verbonden aan de activiteiten van Ons Huis. De directeurbestuurder verschaft de rvc tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van zijn taak en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlemaatregelen met de rvc. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de directeurbestuurder zijn in artikel 7 van de statuten beschreven. 1.4 Het personeel en de organisatie In 2012 is door de medewerkers van Ons Huis weer hard en in goede verhoudingen met elkaar gewerkt om de hoge ambities van Ons Huis waar te maken. Het merendeel van de projecten en activiteiten uit het bedrijfsplan 2012 is afgerond. De directeurbestuurder is van mening dat de medewerkers van Ons Huis zich ook in 2012 weer ten volle hebben ingezet voor de doelstellingen van Ons Huis. Zij hebben een belangrijke bijdrage geleverd aan de verdere ontwikkeling van onze dienstverlening en organisatie. Meer informatie over personeel en organisatie is te vinden in hoofdstuk 3 van dit verslag. 1.5 Het toezichthoudend orgaan Conform de bepalingen in de statuten kent Ons Huis een intern toezichthoudend orgaan; de raad van commissarissen. Voor een verslag van de werkzaamheden wordt verwezen naar het verslag van de raad van commissarissen dat u aantreft in hoofdstuk 2 van dit jaarverslag. 1 Bestuursverslag pagina 8

12 1.6 Werkzaamheden In het kader van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) dient de prestatie van de corporatie gemeten te worden aan de hand van de volgende criteria: de kwaliteit van het woningbezit, het verhuren en verkopen van woningen, het betrekken van bewoners bij beheer en beleid, het verbeteren van de aanliggende woonomgeving, aandacht voor wonen en zorg en het zorgdragen voor financiële continuïteit. Voor wat betreft de in 2012 behaalde prestaties op genoemde criteria wordt verwezen naar hoofdstuk 3 Verslag van de activiteiten. 1.7 Risico en risicobeheersing Het is de verantwoordelijkheid van de directeurbestuurder om de risico s binnen de onderneming te identificeren, te prioriteren, te beheersen en te controleren. Daartoe werkt Ons Huis met verschillende systemen en instrumenten. Risicicobeheersing is ook bedoeld om de operationele en financiële doelstellingen te realiseren. Risicofilosofie Het deelnemen in het maatschappelijke verkeer brengt risico s op velerlei gebieden met zich mee. Te denken valt aan risico s op onder meer het gebied van wet- en regelgeving, maatschappelijke ontwikkelingen, markt, financiën en personeel. Ons Huis is zich bewust van de risico s. Als risico s voor Ons Huis kunnen vooral worden benoemd de veranderingen in de wet- en regelgeving, stagnerende woningmarkt en financiering. Daarnaast zijn er de gangbare investeringsrisico s. Het beleid van Ons Huis is erop gericht deze risico s zo veel mogelijk te verkleinen en te beheersen. Geconstateerde risico s worden intern uitgebreid besproken en risicoanalyses worden gezamenlijk uitgevoerd. Optimaal risicomanagement houdt in dat wij risico s tijdig identificeren, ze vervolgens prioriteren, beoordelen op beheersbaarheid en de kosten analyseren die beheersing met zich meebrengt, afgemeten aan het haalbare resultaat. De belangrijkste uitgangspunten daarbij zijn: Risicomanagement is voor Ons Huis een kerncompetentie die steeds dieper wordt verankerd in onze organisatie en werkprocessen. De bereidheid om risico s te nemen beperkt zich tot verantwoorde ondernemingsrisico s die passen binnen het afgesproken ondernemingsplan: de waarschijnlijkheid van het optreden van risico s en de mogelijke gevolgen daarvan mogen de continuïteit van de onderneming niet in gevaar brengen. De risicobereidheid van ons huis is behoudend. Het management en de clusters identificeren, prioriteren, beheersen en analyseren de risico s op ondernemingsniveau. Het doel is het risicomanagement binnen de organisatie te monitoren en de risico s en zo goed mogelijk te mitigeren. Ons Huis leeft de relevante wet- en regelgeving na, evenals de interne regelgeving en gedragsnorm. Het Risicomanagementproces In 2012 heeft een integrale risico-inventarisatie plaatsgevonden. Vanuit alle afdelingen binnen Ons Huis zijn risico s aangedragen. De strategische en operationele risico s hebben wij onderverdeeld in 12 risicogebieden te weten: 1. Demografie: wijzigende samenstelling van de bevolking en krimp (marktrisico). 2. Economie: algemeen economische ontwikkelingen als inflatie, rente, woningmarktontwikkeling. Jaarverslag 2012 Ons Huis pagina 9

13 3. Politiek: beleidswijzigingen op het gebied sociale woningbouw, wonen en zorg. 4. Maatschappij: toenemende individualisering en duurzaamheid. 5. Wet en regelgeving: ontwikkelingen omtrent staatssteun, fiscale maatregelen en bouw/arbovereisten. 6. Calamiteit/aansprakelijkheid: het voordoen van een incident. 7. Strategisch voorraadbeleid: de analyse van het bezit in relatie tot de toekomstige verhuurbaarheid (marktrisico). 8. Investeringen: risico s die zich voordoen in het proces van projectontwikkeling en bouw van vastgoed. 9. Verhuur: risico s die zich voordoen in het verhuurproces 10. ICT: risico s in verband met automatisering 11. Onderhoud: risico s die zich voordoen in het onderhoudsproces 12. Personeel/organisatie: risico die voortkomen uit interne organisatie, interne beheersing, personeel en arbeid. Vanuit de risico-inventarisatie zijn risico s geprioriteerd. De grootste risico s zijn uitgewerkt en de beheersingsmaatregelen getoetst op werking. In 2013 wordt het risicomanagement integraal doorgevoerd in de organisatie. De risico s Uit hoofde van het risicomanagement volgt hier een samenvatting van de majeure risico s en de specifieke beheersingsmaatregelen die Ons Huis getroffen heeft. Politiek De corporatiesector is erg gevoelig voor politieke besluitvorming. Continuïteit van beleid en nieuwe wet- en regelgeving spelen een belangrijke rol op de woningmarkt. Het huidige politieke klimaat is vol onzekerheden. Dit zal de komende periode ook wel zo blijven. Door de onzekerheden is het consumentenvertrouwen fors gedaald. Het plan om de verhuurdersheffing in te voeren heeft vergaande gevolgen voor de investeringsmogelijkheden van corporaties. Het woonakkoord: verhuurdersheffing risico en aanpassingen in het beleid huurverhoging: De verhuurdersheffing is een nieuw risico welke een directe en omvangrijke financiële consequenties heeft voor Ons Huis. Voor 2013 is de hoogte van de verhuurdersheffing vastgesteld. Er is nog veel onzekerheid over de heffing in de daarop volgende jaren. Voor het jaar 2013 hebben wij de mogelijkheid gekregen om de huur integraal met 1,5% te verhogen boven de inflatie met hierboven een inkomensafhankelijke verhoging. Het is de vraag in hoeverre dit beleid de komende jaren wordt bestendigd. Anderzijds komt de betaalbaarheid van het wonen door de toegenomen huurverhoging in het gedrang, zeker voor de lagere inkomens. Maatregelen: Wij volgen de politieke ontwikkelingen op de voet. Mogelijke financiële scenario s worden doorgerekend. Aangezien de toekomstige exploitatie de basis is voor het verkrijgen van WSW geborgde financiering, zullen omvangrijke nieuwe verplichtingen niet eerder worden aangegaan voordat financiering met borg van het WSW zeker is. Hoewel het woonakkoord een negatieve financiële impact heeft op Ons Huis blijkt uit doorrekeningen dat de komende jaren het niet zo ver komt dat de continuïteit in het gedrang komt. Scheiden van wonen en zorg Vanaf 1 januari 2013 is de scheiding van wonen en zorg geëffectueerd. Dit betekent dat de zorgzwaarten 1 en 2 zijn komen te vervallen. De mensen die de zorgzwaarte 1 of 2 hebben dienen zelf zorgen te dragen voor huisvesting. Ons Huis heeft een tiental zorgcomplexen. Op basis van de soort zorg welke in deze complexen wordt geleverd zijn er vooralsnog geen directe problemen met de aangepaste regelgeving. Op langere termijn kunnen zorgaanbieders in de problemen komen waardoor de huur niet meer kan worden opgebracht, contracten opgezegd worden en of zelfs zorgpartijen failliet gaan. 1 Bestuursverslag pagina 10

14 Maatregelen: Wij zijn bewust langlopende contracten aangegaan met solide partijen. Tevens geldt dat de woongebouwen die wij aan zorginstellingen verhuren ook goed in de reguliere verhuur kunnen worden aangeboden. Economie Algemeen economische omstandigheden bepalen in belangrijke mate de ondernemingsresultaten van Ons Huis. De projectontwikkeling en de bouw/beheer van vastgoed zijn in het algemeen lang-cyclisch ten opzichte van algemene economische ontwikkelingen en conjunctuurschommelingen. Renterisico De algemeen economische risicofactor met de grootste financiële impact voor Ons Huis is de rente. De rente is historisch laag. Hier gaat een keer verandering in komen. Wij verwachten echter niet dat de rente op korte termijn zal stijgen. Maatregelen: Wij beperken het renterisico door middel van langlopende vastrentende financiering en een afgewogen spreiding van renterisico s door de jaren heen. Wij volgen de renteontwikkeling en de verwachting hieromtrent op de voet en nemen waar nodig maatregelen. Daarnaast rekenen wij in de financiële meerjarenprognoses met 5,25%. Dit is in overeenstemming met de lange termijn rekenrente van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Ten opzichte van een huidige 10 jaars fixe lening van de afgelopen 2 jaren ligt de rekenrente ruim 2% hoger. Op dit moment zelfs bijna 3%. Daarmee heeft Ons Huis een aanzienlijke marge gecreëerd in haar meerjarenprognose voor rentestijging Waarderisico Door de onduidelijkheid in beschikbaarheid van financiering, het behoud van werk, de hoogte van de rente, de aftrekbaarheid van de hypotheekrente en het economisch klimaat is de woningmarkt zwaar onder druk komen te staan. De waarde van woningen is dalende. Vooralsnog heeft dit voor Ons Huis nauwelijks directe financiële consequenties in de toekomstige exploitatie omdat wij een zeer beperkt verkoopprogramma hebben. Als gevolg van de in de afgelopen jaren gepleegde investeringen hebben wij relatief veel geleend geld. Hierbij maken wij gebruik van de borging via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Een van de voorwaarden voor geborgde financiering is een toets op onderpand waarde op basis van Woz-waarde. Wanneer meer dan 50% van de Woz-waarde met door het WSW geborgde leningen is gefinancierd dan verstrekt het WSW geen borg meer op nieuwe financiering. Eerst zal dan extra afgelost moeten worden tot onder deze 50% norm. Bij een verdere daling van de Woz-waarde komt de gestelde norm van 50% in beeld. Maatregelen: Wij monitoren de ontwikkeling van huizenprijzen en de hieraan gerelateerde Woz-waarde. Tevens controleren wij het in de Woz-waardebepaling veronderstelde kwaliteits- en uitrustingsniveau. Calamiteit/aansprakelijkheid Ons Huis bezit ruim woningen. Er is een reële mogelijkheid dat zich in deze woningen een brand of andere calamiteit voordoet. Maatregelen: Wij hebben diverse maatregelen getroffen omtrent preventie van calamiteiten. Wij hebben brandmelders geplaatst in de woningen, installaties gecontroleerd op verhoogd koolmonoxidevergiftigingsrisico en wij hebben legionellabeleid vastgesteld. Thans zijn wij bezig met het voorbereiden van een asbestinventarisatie en een inventarisatie van brandveiligheid in onze hoogbouw. Wij hebben recentelijk een verzekeringsscan uit laten voeren. De algemene conclusie hieruit is dat wij goed verzekerd zijn en dat de verzekeringen goed worden beheerd en voorwaarden worden nageleefd. Ons Huis overweegt thans het risico van aansprakelijk voor milieuschade te verzekeren. Jaarverslag 2012 Ons Huis pagina 11

15 Strategisch voorraadbeheer Voor een goede verhuurbaarheid dienen de woningen van Ons Huis te voldoen aan de daaraan gestelde woonwensen, nu en in de toekomst. Vooral de toekomstverwachting is bij een investeringsbeslissing en het beheer van het vastgoed essentieel. Maatregelen: Een belangrijk aspect van een woning is de locatie. Wij bouwen uitsluitend binnenstedelijk, niet meer op uitbreidingslocaties. Nieuwbouw is levensloopbestendig en energiezuinig. Voor het woningbezit zijn duidelijke strategische keuzes voor beheer gemaakt die integraal door de organisatie worden uitgevoerd. Investeringsbeslissingen worden per vastgestelde fase van de ontwikkeling geaccordeerd in het MT. De disciplines binnen Ons Huis beoordelen het project op hun eigen verantwoordelijkheden: verhuurbaarheid, technisch en financieel. 1.8 Governance De Governancecode voor Woningcorporaties van VTW/Aedes die in november 2006 is gepubliceerd, is leidend voor de inrichting van het bestuur en toezicht binnen Ons Huis. In maart 2007 is de voor Ons Huis uitgewerkte Governancecode vastgesteld. In 2009 is deze op onderdelen bijgesteld. In 2011 is opnieuw een herziene versie van de Governancecode voor Woningcorporaties uitgebracht. De Governancecode voor Ons Huis is op basis hiervan verder bijgesteld, dit betrof slechts beperkte implicaties. Naast de inrichting van bestuur en toezicht is in het kader van Governance ook belangrijk hoe de organisatie wenst om te gaan met risicobeheersing en ethische aangelegenheden. Ons Huis beschikt over een integriteitscode, die met regelmaat onder de aandacht van medewerkers en relaties wordt gebracht In de integriteitscode zijn onder meer richtlijnen opgenomen betreffende het aannemen van relatiegeschenken en het omgaan met huurders, leveranciers en collega s. Naast de integriteitscode beschikt Ons Huis over een Klokkenluidersregeling, waarin is geregeld hoe te handelen bij het constateren van misstanden, fraude of andere ernstige ongeregeldheden. Tevens is hiervoor een vertrouwenspersoon benoemd. Voor ongewenst gedrag van medewerkers jegens elkaar kent Ons Huis een aparte regeling, de Regeling ongewenst gedrag. Hiervoor is eveneens een vertrouwenspersoon aangesteld. In 2012 zijn geen meldingen binnengekomen bij de vertrouwenspersoon in het kader van de Klokkenluidersregeling of de Regeling ongewenst gedrag, noch is op een andere wijze gebleken dat sprake zou zijn van schending van de integriteit. De regelingen rondom Governance en integriteit zijn te vinden op de website van Ons Huis. 1.9 Verklaring In 2012 hebben wij voortdurend de prestaties, de bedrijfsvoering en de risico s van Ons Huis, geanalyseerd en beoordeeld. Rekening houdend met de beperkingen die inherent zijn aan het systeem van interne beheersing, zijn wij van oordeel dat de interne risicobeheersings- en controlemaatregelen die door Ons Huis zijn geïmplementeerd een goede basis vormen om met een redelijke mate van zekerheid te kunnen verklaren dat: Ons Huis voldoende inzicht heeft in de mate waarin de operationele, volkshuisvestelijke, maatschappelijke en financiële doelstellingen van Ons Huis worden gerealiseerd; De activiteiten in overeenstemming zijn met het vooraf gedefinieerde en goedgekeurde beleid; Risico s tijdig worden gesignaleerd en geanalyseerd; Ons Huis zich houdt aan de geldende wet- en regelgeving; De interne en externe (financiële) rapportages van Ons Huis betrouwbaar zijn; Er in 2012 geen sprake geweest is van tegenstrijdige belangen zoals bedoeld in principe II.3 van de Governancecode; Alle middelen in het verslagjaar zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. 1 Bestuursverslag pagina 12

16 Enschede, 26 april 2013 B.S.M. Meijer AA directeurbestuurder Jaarverslag 2012 Ons Huis pagina 13

17 1 Bestuursverslag pagina 14

18 2 Verslag van de raad van commissarissen Jaarverslag 2012 Ons Huis pagina 15

19 2.1 Algemeen De rvc heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen Ons Huis en haar verbindingen. De rvc richt zich bij de vervulling van zijn taak op het belang van Ons Huis en weegt daarin de in aanmerking komende belangen van bij Ons Huis betrokkenen af. De rvc is verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn eigen functioneren en beslist over benoeming, beoordeling, beloning, schorsing en ontslag van de directeurbestuurder. De rvc fungeert tevens als klankbord voor de directeurbestuurder en staat de directeurbestuurder bij met advies. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de rvc zijn omschreven in de statuten. Eén en ander is verder uitgewerkt in het reglement voor de raad van commissarissen. De rvc houdt onder andere toezicht op: realisatie van de doelstellingen van Ons Huis; realisering van de volkshuisvestelijke opgaven; strategie en risico s verbonden aan de activiteiten van Ons Huis; prognoses en resultaat van de deelnemingen; opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; kwaliteitsbeleid; kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; financieel verslaggevingsproces; naleving van toepasselijke wet- en regelgeving. Het toezicht door de rvc betreft ook de verbindingen van Ons Huis. In dit jaarverslag legt de rvc, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. 2.2 Samenstelling De rvc bestond op 31 december 2012 uit 5 leden, waarvan twee leden op voordracht van de huurdersvereniging De Wönners. De leden van de rvc op 31 december 2012 waren: De heer mr. G.H.B. Andriol, voorzitter Geboortedatum : Beroep : advocaat Nevenfuncties : voorzitter klachtencommissie Mediant Geestelijke Gezondheidszorg lid Medisch Ethische Toetsingscommissie Enschede De heer A.E. van der Horst MBA QC, vice-voorzitter, op voordracht van de huurdersvereniging Geboortedatum : Beroep : financieel directeur TSN Thuiszorg B.V. Nevenfuncties : geen De heer drs. W.E.W.M. Koekkoek, lid Geboortedatum : Beroep : manager Bestuursbureau Mediant Geestelijke Gezondheidszorg Nevenfuncties : lid klachtencommissie AriënsZorgpalet De heer ing. E.M.H. Schildkamp, lid, op voordracht van de huurdersvereniging Geboortedatum : Beroep : adjunct directeur Dusseldorp Infra, sloop en Milieutechniek B.V. Nevenfuncties : geen 2 Verslag van de raad van commissarissen pagina 16

20 Mevrouw C.M. Sonneveld-Pierik, lid Geboortedatum : Beroep : zelfstandig ondernemer Nevenfuncties : geen Binnen de rvc van Ons Huis is expertise aanwezig op de volgende terreinen: volkshuisvestelijk/ruimtelijke ordening; projectontwikkeling, bouw en commercieel vastgoed; financieel-economisch; juridisch; betrokkenheid bij lokale gemeenschap; welzijn, zorg en veiligheid. Voor de rvc is het onderstaande rooster van aftreden vastgesteld: Naam 1 e benoeming Aftredend Maximaal G.H.B. Andriol (voorzitter) (herbenoemd) 2016 A.E. van der Horst (vice-voorzitter) (herbenoemd) 2015 E.M.H. Schildkamp (lid) C.M. Sonneveld - Pierik (lid) J.J.M. Pinners (lid) Per 1 januari 2012 zijn de heer ing. E.M.H. Schildkamp (voorgedragen namens de huurdersvereniging) en mevrouw C.M. Sonneveld-Pierik toegetreden tot de rvc. Zij vervingen de heer Kalenkamp en de heer Gosen, die beiden eind 2011 zijn afgetreden. De heer Andriol is per 1 januari 2013 opnieuw benoemd tot voorzitter. In 2012 heeft opnieuw werving plaatsgevonden voor een nieuw lid van de raad in verband met het aftreden van de heer drs. W.E.W.M. Koekkoek per 31 december Deze werving en selectie heeft plaatsgevonden op basis van profielschetsen van zowel de rvc als geheel als afzonderlijke toezichthouders. Deze profielschetsen zijn door de rvc in juni 2011 besproken en opnieuw vastgesteld. De gestelde criteria sluiten aan bij de criteria die de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties heeft opgesteld. Tevens is hierin meegenomen dat binnen het kader van de per 1 juli 2011 aangepaste Governancecode alle leden van de rvc onafhankelijk dienen te zijn in plaats van een meerderheid. Aan de hand van de profielschetsen heeft openbare werving plaatsgevonden. Met zes kandidaten zijn gesprekken gevoerd door een selectiecommissie. Per 1 januari 2013 is mevrouw mr. J.J.M. Pinners benoemd tot lid van de raad van commissarissen. 2.3 Inhoud van het toezicht De rvc heeft in 2012 zeven keer vergaderd in aanwezigheid van de directeurbestuurder. Daarnaast heeft de rvc twee keer vergaderd met de ondernemingsraad en met de huurdersvereniging. Tijdens de vergadering van 8 mei was de accountant aanwezig voor een toelichting op het jaarverslag De rvc heeft toezicht gehouden op basis van schriftelijke en mondelinge informatie, verstrekt door de directeurbestuurder en de accountant. Naast de jaarrekening en het jaarverslag vormen de bedrijfsrapportages (driemaal per jaar) een belangrijke basis voor de verantwoording. Hierin wordt informatie gegeven over de organisatiebrede stand van zaken, met als terugkerende onderwerpen: ontwikkeling van de samenstelling en kwaliteit van het eigen woningbezit; investeringsplannen; externe ontwikkelingen en de invloed hiervan op Ons Huis; het aangaan van strategische samenwerking; leegstand; ontwikkeling vraag naar huurwoningen; Jaarverslag 2012 Ons Huis pagina 17

21 aantal woningtoewijzingen; bijzondere doelgroepen; activiteiten en uitgaven t.b.v. leefbaarheid; organisatie en medewerkers; leningen, beleggingen en vorderingen; overige financiële parameters; deelnemingen. De rvc vervult haar taak binnen de kaders van de Governancecode voor Ons Huis. Deze is in 2012 gewijzigd in verband met herziening van de Governancecode Woningcorporaties. Tevens zijn in 2012 toetsingskaders als voorgeschreven vastgesteld, te weten een toetsingskader Verbindingen en een toetsingskader Investeringen. In 2012 is een nieuw ondernemingsplan vastgesteld voor de middellange termijn ( ). De rvc is betrokken bij de totstandkoming van dit plan, onder meer door middel van een brainstormsessie over de inhoud van het plan op 17 februari. Jaarlijks wordt, met als onderlegger het ondernemingsplan, een bedrijfsplan met doelstellingen en bijbehorende financiële begroting goedgekeurd. In het bedrijfsplan en in de bedrijfsrapportages is een balanced score card opgenomen, die in overleg tussen directeurbestuurder en rvc is vastgesteld. De balanced score card wordt door de rvc gebruikt om de resultaten van het gevoerde beleid en de uitvoering van beleidsvoornemens te toetsen. Voorts vormen ook het BBSH en de missie zoals geformuleerd in de statuten van Ons Huis een belangrijk toetsingkader. Externe ontwikkelingen, onder andere op het gebied van het toezicht, overheidsbeleid, de beoordeling van corporaties door de minister en het lokale beleid (onder andere de prioritering en de woonvisie) spelen ook een rol. Dit toetsingskader is door de rvc in 2012 gebruikt bij het nemen van besluiten, het beoordelen van bestuursvoorstellen en de bewaking van de realisatie van vastgestelde doelen. Om zich op de hoogte te houden van wat er gaande is in het speelveld van Ons Huis, heeft de rvc overleg gehad met interne en externe belanghebbenden (o.a. zoals genoemd de ondernemingsraad, accountant en huurdersvereniging). De rvc beschikte over tijdige en voldoende informatie om een gedegen oordeel over diverse onderwerpen te kunnen vormen. Mede op basis van deze informatie en de gegeven toelichting tijdens de vergaderingen is de raad ervan overtuigd dat ter goedkeuring voorgelegde besluiten deugdelijk en zorgvuldig zijn gemotiveerd en stroken met de vastgelegde beleidsuitgangspunten van Ons Huis. De belangrijkste besluiten van de rvc in 2012 zijn: goedkeuring beëindiging deelneming Polaroidcomplex; goedkeuring ondernemingsplan ; goedkeuring aanpassing bedrijfsplan 2012; goedkeuring van het bedrijfsplan 2013; goedkeuring extra budget groot onderhoud woningen Dolphia; goedkeuring van het tijdelijk afwijken van het treasury statuut; goedkeuring jaarstukken deelnemingen; aanpassing Governancecode Ons Huis; besluit om definitief geen auditcommissie in te stellen; benoeming nieuw lid rvc. 2.4 Onafhankelijkheid De rvc waakt ervoor dat haar leden onafhankelijk zijn in de zin van de in de Governancecode Woningcorporaties aangeduide criteria. Vanaf 2012 wordt uitgegaan van onafhankelijkheid van alle leden, voorheen was dit een meerderheid van de leden. In 2012 is geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de rvc of de bestuurder betrokken waren. Tevens vervult geen van de leden van de rvc een nevenfunctie die onverenigbaar is met het lidmaatschap van de raad. 2 Verslag van de raad van commissarissen pagina 18

22 2.5 Beoordeling functioneren en bezoldiging bestuurder De rvc is verantwoordelijk voor een goed bestuur, onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van het bestuur. In 2012 is de samenstelling van het bestuur niet gewijzigd. De heer B.S.M. Meijer is sinds april 2006 directeurbestuurder van Ons Huis. Hij heeft een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd. Voor de beoordeling van het functioneren van de directeurbestuurder wordt gebruik gemaakt van een formulier, dat door alle leden van de rvc wordt ingevuld en besproken in een vergadering van de rvc. De bestuurder is hierbij niet aanwezig. Vervolgens vindt een gesprek plaats tussen de selectie- en remuneratiecommissie en de directeurbestuurder. Het functioneren van de directeurbestuurder wordt beoordeeld op de aspecten: Relatie met de rvc Resultaten intern Resultaten extern Management Het jaarlijkse functionerings- en beoordelingsgesprek met de directeurbestuurder heeft in november 2012 plaatsgevonden door de remuneratiecommissie. Mede op basis hiervan wordt de bezoldiging van de directeurbestuurder voor 2013 vastgesteld. Het salaris van de directeurbestuurder is vastgesteld met inachtneming van het advies van de commissie arbeidsvoorwaarden statutair directeur woningcorporaties en valt binnen de bandbreedtes van functiegroep G (commissie Izeboud). Het salaris van de bestuurder bedroeg in In verband met eindloonpensioen en de hieruit voortvloeiende backservice verplichtingen is in als aanvullende pensioenpremie betaald aan de pensioenverzekeraar. 2.6 Beoordeling functioneren en honorering raad van commissarissen Conform de governancecode beoordeelt de rvc zijn eigen functioneren en dat van de individuele leden van de raad. Als leidraad voor de evaluatie van het functioneren van individuele leden van de raad werd tijdens de vergadering van 28 november 2007 een evaluatieformulier vastgesteld, dat door de leden van de raad wordt ingevuld. Met ingang van 2010 wordt dit formulier tevens door de directeurbestuurder ingevuld. Hem wordt hiermee de gelegenheid geboden om aan te geven op welke gebieden hij expertise ervaart of mist bij de rvc. Voor de evaluatie worden ook de vastgestelde profielschetsen en de governancecode gebruikt. Met behulp van het evaluatieformulier heeft in december 2012 opnieuw zelfevaluatie plaatsgevonden. De bevindingen hieruit zijn besproken in Het streven is dat alle leden van de rvc jaarlijks tenminste één gerichte cursus of workshop volgen. Vervolgens koppelen zij hun bevindingen hieruit terug naar de raad. In 2012 hebben twee leden deelgenomen aan een seminar met als onderwerp actualiteiten toezicht op woningcorporaties De honorering van de rvc is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de leden van de raad en houdt rekening met maatschappelijke waarden en normen. De honorering is niet gekoppeld aan de prestaties van Ons Huis. Op basis van de Honoreringscode Commissarissen is de honorering van de commissarissen per 1 januari 2012 aangepast, met dien verstande dat de toeslag voor de voorzitter en vice-voorzitter naar beneden is bijgesteld. Jaarverslag 2012 Ons Huis pagina 19

23 De honorering van de rvc in 2012 was als volgt: Bezoldiging commissarissen Naam Beloning G.H.B.Andriol ( voorzitter ) A.E. van der Horst (vice-voorzitter) W.E.W.M. Koekkoek (lid) E.M.H. Schildkamp (lid) C.M. Sonneveld - Pierik (lid) Totaal Goedkeuring jaarverslag De raad heeft kennis genomen van het jaarverslag 2012 alsmede de bevindingen van de accountant. De raad kan zich met het jaarverslag verenigen en heeft in haar vergadering van 22 mei 2013 het jaarverslag goedgekeurd. Bij deze vergadering was ook de accountant aanwezig. Enschede, 22 mei 2013 De heer mr. G.H.B. Andriol De heer A.E. van der Horst MBA QC De heer ing. E.M.H. Schildkamp Mevrouw C.M. Sonneveld-Pierik Mevrouw mr. J.J.M. Pinners 2 Verslag van de raad van commissarissen pagina 20

24 3 Verslag van de activiteiten Jaarverslag 2012 Ons Huis pagina 21

25 3.1 Kwaliteit van het woningbezit Ontwikkeling samenstelling vastgoed eigen bezit De woningmarkt De woningmarkt blijft in mineur. De vraag naar koopwoningen was ook in 2012 bijzonder laag. In Enschede zijn in bestaande woningen verkocht (2011: 694). Het aantal te koop staande woningen is de afgelopen jaren gestaag opgelopen tot bijna woningen in 2012 of wel 3,8% van de koopwoningen. Overzicht te koop staande woningen Enschede (Bron: Gemeente Enschede) Ook de verkoop van nieuwbouw is na een opleving begin 2011 weer nagenoeg stil gevallen. In 2012 zijn 48 nieuwbouwkoopwoningen verkocht in Enschede en ultimo 2012 stonden 220 nieuwbouwwoningen te koop De verwachting is dat de koopmarkt ook in 2013 niet aantrekt. In tegenstelling met de koopmarkt is er wel veel vraag naar huurwoningen met name in het lage en middensegment. De verhuur van woningen in het duurdere segment (huren boven de liberalisatiegrens van 665) verloopt moeizamer. De vraag naar deze woningen is beperkt en we worden hier dan ook geconfronteerd met een langere leegstand dan bij de verhuur in het sociale segment. Woonvisie Twentse Woningcorporaties In 2012 is de eerste Twentse woonvisie verschenen onder de naam Routekaart Twentse woonopgaven. De 17 Twentse woningcorporaties, opererend binnen de vereniging Woon, hebben gezamenlijk nagedacht over de gevolgen van de demografische ontwikkelingen en de daaruit voortvloeiende veranderingen in de woningvraag. Het belang van een afgewogen en afgestemde verandering van de woningvoorraad staat centraal in een regionale markt. Door nieuwbouw en vooral ook door vernieuwing en aanpassing van de bestaande voorraad kan hierop worden ingespeeld. Daar waar het gaat om uitbreiding van het aantal woningen is echter enige terughoudendheid op zijn plaats waarbij inbreidingslocaties voor uitbreidingslocaties gaan. Het aantal huishoudens groeit slechts beperkt. De uitvoering van de routekaart vraagt om nauwe samenwerking tussen de corporaties, de gemeenten en de provincie Overijssel. Woonvisie Enschede 2025 In 2011 zijn de Enschedese woningcorporaties betrokken geweest bij het ontwikkelen van een woonvisie van de gemeente Enschede. Onze bijdrage heeft mede geleid tot een gemeentelijke visie die in tegenstelling tot voorgaande visies wordt gekenmerkt door realisme en flexibiliteit. Mede doordat de groeidoelstellingen in de huidige woningmarkt niet meer realiseerbaar zijn gaat de gemeente Enschede zich de komende jaren meer richten op de bestaande stad en op vervanging van de 3 Verslag van de activiteiten pagina 22

26 bestaande woningvoorraad en minder op uitbreiding. Dit sluit prima aan met de visie van Ons Huis, de collega corporaties in Enschede en de Woonvisie Twentse woningcorporaties. De woonvisie is de basis voor de prestatieafspraken. Met de gemeente is afgesproken dat de corporaties het voortouw nemen betreffende de uitwerking van de woonvisie. Hiervoor zijn in dit verslagjaar 10 harde kaders uit de woonvisie gedefinieerd. Op basis van deze kaders wordt in 2013 door de corporaties een voorstel gedaan voor de prestatieafspraken. Tevens is gesproken over een overlegstructuur die moet leiden tot een betere onderlinge afstemming en daarmee tot een goede invulling van de woonvisie. Prioritering gemeente Enschede De woningmarkt in Enschede werd jarenlang gekenmerkt door een groot aantal nieuwbouwplannen van koopwoningen. Vanwege de afnemende vraag naar koopwoningen en gelet op de uitkomsten van het regionale marktonderzoeken heeft de gemeente Enschede in 2010 alle nieuwbouwplannen tegen het licht gehouden en besloten in te grijpen op de woningmarkt, onder de noemer Prioritering. Hierdoor zijn enkele nieuwbouwplannen doorgeschoven naar een volgende planperiode (2015 en later) en zullen sommige herstructureringsprojecten later plaatsvinden. In het najaar van 2012 heeft de gemeente onder de naam Stedelijke Koers opnieuw geprioriteerd. De programmering van koopwoningen, bedrijventerreinen en kantoren is opnieuw tegen het licht gehouden wat heeft geresulteerd in het schrappen van een flink aantal projecten. De nieuwbouw van huurwoningen is vooralsnog buiten beschouwing gelaten. Positie Ons Huis op de huurmarkt Enschede had in 2012 circa woningen, waarvan 50% huurwoningen. Van de huurwoningen is 80% in eigendom bij de corporaties en 20% bij particuliere verhuurders. Ons Huis exploiteert nagenoeg huurwoningen in Enschede en heeft een marktaandeel van 14,7% (2011: 14,4%) van de huurmarkt. Beleid ontwikkeling samenstelling vastgoed Algemeen De zorg voor een goede huisvesting en een goed beheer van de eigendommen bepalen voor een belangrijk deel onze volkshuisvestelijke koers. Ons motto is wonen doen we samen. Dit betekent dat we in overleg met onze klanten sturen op het bieden van kwalitatief goede en aantrekkelijke woningen in verschillende prijsklassen en dit in een prettige en veilige woonomgeving. Wij richten ons in eerste instantie op de huurders met een lager inkomen of specifieke woonbehoeften. Een schone en veilige woonomgeving met goede faciliteiten en beschikbaarheid van zorgvoorzieningen achten wij van groot belang. Deze primaire taakopvatting was de basis voor beleidsvorming in het verleden en vormt ook nu nog het uitgangspunt voor het toekomstig beleid. Jaarverslag 2012 Ons Huis pagina 23

27 Ontwikkeling vastgoedportefeuille De woningbouwproductie in Enschede is sterk afgenomen als blijkt uit de onderstaande tabel. Overzicht woningbouwproductie Enschede aanvraag vergunning aanbouw gereed (Bron: Gemeente Enschede) Op basis van de aanvraag en verlening van bouwvergunningen als mede de woningen in aanbouw kan geconcludeerd worden dat de bouwproductie voor de komende jaren gering zal zijn. De groei van de vastgoedportefeuille was in het ondernemingsplan een belangrijk resultaatgebied van Ons Huis. De groeidoelstelling van woningen in 2012 is gehaald. Ontwikkeling Woningbezit Ons Huis Planperiode: Ondernemingsplan Planperiode: Bedrijfsplan 2013 De bereikte resultaten in 2012 In 2012 hebben we 95 woningen toegevoegd aan onze woningvoorraad. Er zijn 4 woningen uit de bestaande voorraad verkocht. Er zijn geen woningen gesloopt in In totaal is het aantal wooneenheden met 91 gestegen naar ultimo Verslag van de activiteiten pagina 24

28 Opgeleverde projecten De volgende projecten zijn in 2012 opgeleverd: nieuwbouw 48 eengezinswoningen in het betaalbare en middeldure segment Velve-Lindenhof; nieuwbouw 18 zorgappartementen en 350m2 commerciële ruimte Pijpenstraat; 27 zorgappartementen en 2 zespersoons groepswoningen Waalstraat; Deel commerciële ruimte Nouverture (Langestraat). Aankoop Ten behoeve van projectontwikkeling is in 2012 de grond locatie Diekman aangekocht. In 2013 is hier gestart met de bouw van 74 appartementen en circa 3.000m2 ruimte voor de eerstelijns gezondheidszorg. Projecten in uitvoering De volgende projecten zijn ultimo 2012 in uitvoering: groot onderhoud 166 eengezinswoningen in het goedkope segment buurt Dolphia; renovatie 20 woningen Laares; nieuwbouw 18 appartementen in het dure segment en 2.150m2 commerciële ruimte voormalige Twentse schouwburg; nieuwbouw 25 appartementen Leger des Heils (maatschappelijk vastgoed); nieuwbouw 77 appartementen grotendeels in het middeldure segment en 3.400m2 commerciële ruimte Akkerstraat; nieuwbouw 28 appartementen in het dure segment en 1.500m2 commerciële ruimte Muziekkwartier. Deze projecten worden opgeleverd in De totale investering van deze projecten bedraagt 60 miljoen waarvan ruim 40 miljoen ultimo 2012 is uitgegeven. Projecten in voorbereiding In voorbereiding zijn een drietal projecten met totaal 90 nieuw te bouwen woningen, 8 te renoveren woningen en een tweetal commerciële plinten. De totaal geraamde investering bedraagt 27 miljoen. Hiervan is 3 miljoen reeds geïnvesteerd ultimo Deze projecten worden in 2013 in uitvoering genomen. 75 eengezinswoningen Laares Ons Huis bezit in deze wijk 75 vooroorlogse woningen, waarvan er 55 worden gesloopt en 20 gerenoveerd. De renovatie is begin 2013 afgerond. De sloop is in april 2013 voltooid. Van de 55 te slopen woningen worden er 43 overgedragen aan de Laares CV. Op de plek van de 12 te slopen woningen wordt in samenwerking met de Laares CV 14 grondgebonden woningen ontwikkeld. 5 van deze worden volgens het zogenaamde passiefhuisconcept gebouwd. Walstraat Het betreft hier acht kleine appartementen zonder lift. Deze woningen zijn technisch verouderd en hebben weinig kwaliteit. Ons Huis gaat deze woningen, in combinatie met de herontwikkeling van de schouwburglocatie, renoveren en voorzien van een lift. Voorts zal naast de schouwburglocatie de nieuwbouw van 2 appartementen met een commerciële plint gerealiseerd worden. Diekman Op de locatie van het voormalige stadion van FC Twente realiseert Ons Huis 74 appartementen (huurprijzen lager dan 665) met parkeerplaatsen en op de begane grond een ruimte voor de eerstelijns gezondheidszorg (het Gezondheidshoes). In april 2013 is gestart met de bouw. Overige ontwikkelingen Velve-Lindenhof Het sluitstuk van het wijkactieplan Velve-Lindenhof is de multifunctionele accommodatie (MFA) in het Hart van de Velve. In dit project waarin een brede school, kinderopvang en wijkvoorzieningen worden ontwikkeld, is Ons Huis samen met De Woonplaats en de gemeente betrokken. De exploitatie van de MFA vindt plaats in een vennootschap onder firma welke Ons Huis samen met De Woonplaats heeft opgericht in De voorgenomen investering van Ons Huis in dit project bedraagt De bouw start in Jaarverslag 2012 Ons Huis pagina 25

29 Boswinkel Oost Enige jaren geleden heeft de planontwikkeling voor de wijk Boswinkel geleid tot het, samen met de gemeente Enschede en de andere betrokken corporaties, ondertekenen van een tweetal intentieovereenkomsten. De eerste overeenkomst betreft het gezamenlijk ontwikkelen en vaststellen van een integrale toekomstvisie en projectenprogramma voor geheel Boswinkel, met als doel het geven van een positieve sociaal-maatschappelijke, economische en fysieke impuls aan de wijk. De Gemeenteraad heeft de toekomstvisie Boswinkel goedgekeurd. De tweede overeenkomst betreft het verkennen van de haalbaarheid van de herstructurering van Boswinkel Oost. Ons Huis heeft hier 98 kleine eengezinswoningen en 286 appartementen zonder lift. Het is, ondanks langdurig overleg, niet gelukt om concrete afspraken met de gemeente te maken. Ons Huis heeft mede hierom in 2012 de ontwikkeling voorlopig opgeschort. Er vindt geen herstructurering plaats voor De komende jaren gaat Ons Huis opnieuw bekijken op welke wijze ze haar woningen in Boswinkel Oost gaat herstructureren, dit in relatie tot de financiële mogelijkheden die vanuit de overheid nog wordt geboden aan corporaties. Aan de huurders van Boswinkel Oost is wel toegezegd dat Ons Huis voor 2016 een sociaal plan zal opstellen en dat de eengezinswoningen per 1 januari 2018 uit exploitatie zijn om vervolgens te worden gesloopt. Verkoop Van de bestaande woningvoorraad zijn in woningen verkocht Ontwikkeling kwaliteit van het woningbezit Algemeen Met de ontwikkeling en implementatie van het Strategisch Voorraad Beleid (SVB) heeft Ons Huis een adequaat instrument voor het beheren van de woningvoorraad vanuit verschillende invalshoeken. Het SVB is in 2012 volledig afgerond en op onderdelen geactualiseerd. Het SVB is vervat in een duidelijk en handzaam document. Bij de uitvoering van het beheer van onze woningen wordt hiermee organisatiebreed gewerkt. In de kwaliteit en beheer van het woningbezit dienen we naast ons SVB steeds meer rekening te houden met wettelijke regelgeving op het gebied van legionella in woongebouwen, asbest in woningen en brandveiligheid van gebouwen. In 2012 is een legionellabeleidsplan opgesteld. De te nemen maatregelen zijn afgestemd met de zorgpartijen die van ons gebouwen huren. In 2012 is ook een besluit genomen om een bezitsinventarisatie inzake asbest te laten uitvoeren. Op basis hiervan wordt in 2013 een asbestbeleidsplan opgesteld. In dit plan worden de te nemen maatregelen opgenomen alsmede de wijze van communicatie naar de bewoners. Daarnaast is in 2012 gestart met een onderzoek naar de brandveiligheidsaspecten in ons woningbezit in relatie tot het wettelijke kader. Het bezit van Ons Huis is in kwalitatief goede staat. Ter ondersteuning van de goede staat van de woningen wordt op basis van technische inspecties, de uitgevoerde reparaties en het SVB de meerjarenonderhoudsplanning opgesteld. Ook de vanuit het energiebeleid te nemen maatregelen worden hierin geïntegreerd. Bij projecten groot onderhoud en woningverbetering worden in overleg met de bewoners in de voorbereidingsfase de woonwensen besproken en voor zover mogelijk in de uitvoering meegenomen. Met ingang van 2013 kunnen bewoners opteren voor onderhoud op maat. Binnen deze regeling kunnen huurders zelf het moment bepalen waarop onderhoud aan hun woning wordt uitgevoerd. 3 Verslag van de activiteiten pagina 26