Bedenktijd? Zeker weten!

Transcriptie

1 Gepubliceerd in Tijdschrift voor Bouwrecht TBR 2010/104 Bedenktijd? Zeker weten! mr. C.M.H. Vlaanderen 1 1. Inleiding Op 1 september 2003 is de Wet Koop Onroerende Zaken in werking getreden. De nieuwe regeling heeft de consument-koper van een woning het vormvoorschrift van de schriftelijke koopovereenkomst gebracht, een wettelijke bedenktijd van drie dagen, de mogelijkheid van Vormerkung, en de zogeheten 5%-regeling bij koop- /aannemingsovereenkomsten. De invoering van de wet is niet zonder slag of stoot gegaan: er heeft uitgebreid debat plaatsgevonden over de vraag of de regeling wel voldeed om het doel, betere bescherming van de particuliere koper van een woning, te kunnen bereiken. Van regeringszijde werd uiteindelijk toegezegd om de nieuwe regeling na verloop van vijf jaar te evalueren. Tegen die achtergrond heeft het Molengraaff Instituut voor Privaatrecht, verbonden aan de Universiteit van Utrecht, in 2008 op verzoek van de Directie Wetgeving van het ministerie van Justitie opdracht gekregen om een evaluerend onderzoek te doen naar de nieuwe regeling. Het rapport van het Molengraaff Instituut is onlangs verschenen. 2 Namens de NVM voldoe ik graag aan het verzoek enige kanttekeningen bij de inhoud en de conclusies van dat rapport te plaatsen. In deze bijdrage zal ik mij beperken tot de wijze waarop het onderzoek is uitgevoerd en de bedenktijd. Een volgende bijdrage over een ander onderwerp waar in het onderzoek veel aandacht aan wordt besteed, te weten de rol van de notaris bij het koopproces, is in voorbereiding. 2. Het onderzoek Allereerst zij opgemerkt dat de onderzoekers zich er niet met een Jantje van Leiden hebben afgemaakt. Het resultaat van hun bevindingen telt ruim 350 pagina s, voorzien van een uitgebreid notenapparaat en een heldere, zeer leesbare samenvatting. De evaluatie is aldus opgezet, dat de conclusies en aanbevelingen zijn gebaseerd op desk- en literatuuronderzoek, interviews met vertegenwoordigers van belangenorganisaties en op enquêteonderzoek. Het onderzoek heeft in de woorden van de onderzoekers zelf een theoretische en een empirische dimensie. 3 Het desk- en literatuuronderzoek is niet alleen zeer uitgebreid, maar ook zeer grondig uitgevoerd. Het werk van de onderzoekers biedt de lezer op dit punt niets minder dan een uitermate doorwrocht en uitgebreid overzicht van de juridische aspecten van de wettelijke regeling. Het rapport is zelfs geschikt als vraagbaak en naslagwerk voor de (praktijk-)jurist, en andere beroepsbeoefenaars die veel met koop en verkoop van onroerende zaken te maken hebben. 1 Kees Vlaanderen is manager belangenbehartiging bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen NVM. 2 A.L.M. Keirse, N.C. Van Oostrom, M.Y. Schaub, C.M.J. Barendse en A.M. Steegmans, Rapportage Wet koop onroerende zaken; de evaluatie, Den Haag: Boom Juridische Uitgevers Keirse e.a, 2009, p. 24.

2 Met de grote kracht van dit desk- en literatuuronderzoek is, jammer genoeg, meteen ook de zwakte van het rapport als geheel gegeven: daar waar de doctrine zeer uitgebreid aan bod komt, komt de praktijk er maar bekaaid van af. 3. Bevindingen van de rapporteurs Kort samengevat komt het onderzoeksteam tot de conclusie dat de wettelijke bedenktijd weinig doelmatig is en nauwelijks meerwaarde biedt. De bedenktijd zou te kort zijn om een deskundige in te schakelen en de bescherming tegen overhaaste beslissingen zou als het ware zijn overgenomen door het schriftelijkheidsvereiste. 4 De bedenktijd wordt betiteld als een zeer conjunctuurgevoelige en eenzijdige maatregel. Hoewel de onderzoekers concluderen dat de bedenktijd vanuit het oogpunt van gebleken problemen bezien in haar huidige vorm in stand gehouden kan worden, pleiten zij er toch voor om de bedenktijd te vervangen door de uiterst omstreden maatregel van verplichte inschakeling van de notaris bij de koopovereenkomst De praktijk leert anders De ervaring van de landelijke makelaardij 6 is een heel andere. In de dagelijkse praktijk ervaart zij de wettelijke bedenktijd juist als een efficiënte manier om de consument-koper van een woning effectief bescherming te bieden. In haar ogen biedt de bedenktijd duidelijk meerwaarde, ook in een ontspannen markt. Die ervaring is gebaseerd op een veelheid van tot stand gebrachte transacties en nóg meer gesprekken met grote aantallen (kandidaat-)huizenkopers uit diverse geledingen van de maatschappij. Die geheel andere ervaring sluit naadloos aan op de bevindingen van Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond die vanuit een ander perspectief met de dagelijkse praktijk van dezelfde wettelijke regeling in aanraking komen. Tegen de achtergrond van het doel van de wet bezien, vertegenwoordigen deze toonaangevende consumentenorganisaties in feite de belangrijkste groep spelers op het veld: de particuliere kopers en verkopers van woningen. 7 De vraag dringt zich op hoe de samenstellers van het rapport nu precies tot de conclusie zijn gekomen dat de bedenktijd weinig doelmatig is en nauwelijks meerwaarde biedt. 5. Geen evenwichtig veldonderzoek Blijkens het rapport hebben de samenstellers een kringgesprek gevoerd met vertegenwoordigers van Vereniging Eigen Huis, NVM, LMV, VBO Makelaar en de Consumentenbond, en een kringgesprek met bouwers en projectontwikkelaars. 8 Ook 4 Keirse e.a.2009, p Keirse e.a.2009, p. 128 en Brancheverenigingen NVM, VBO Makelaar en LMV (tegenwoordig: VastgoedPRO). 7 De consumentenorganisaties zijn overigens fel gekant tegen verplichte inschakeling van de notaris in het koopproces en hebben o.a. in brieven aan de Tweede Kamer der Staten Generaal bij herhaling laten weten dat de consument daar beslist niet bij gebaat is. Zoals vermeld zal ik in een latere uitgave van dit blad nader ingaan op de rol van de notaris bij het koopproces. 8 vertegenwoordigers van NEPROM, de Nederlandse Vereniging van Banken, Woningborg, Bouwfonds ontwikkeling, Bouwend Nederland en Stichting Vakantiekampen.

3 zijn, één op één, interviews gehouden met de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, het Garantie Instituut Woningbouw, en twee niet met name genoemde hoogleraren die, volgens de rapporteurs, over specifieke deskundigheid op het onderzoeksgebied beschikken. 9 In hoeverre de onderzoekers het gesprek met de wetenschappers als onderdeel van het empirisch onderzoek kwalificeren is niet helemaal duidelijk. 10 Als men dat gesprek ook als empirisch onderzoek kwalificeert, lijken er in dat kader drie gesprekken te zijn gevoerd waarbij de bedenktijd aan de orde is gesteld, namelijk een kringgesprek met makelaardij en consumentenorganisaties, een gesprek met de KNB en het gesprek met (notariële?) wetenschappers. Naast dit beperkte aantal gesprekken is een elektronische enquête uitgezet bij kopers, verkopers, notarissen en makelaars. Op deze enquête hebben in totaal 391 respondenten gereageerd, onder wie 199 kopers en verkopers. De onderzoekers noemen de respons van 199 kopers/verkopers relatief hoog. 11 Zij schrijven die hoge respons mede toe aan het feit dat de onderzoekers mensen in hun omgeving, waarvan bekend was dat ze (recent) een huis gekocht of verkocht hadden, persoonlijk hebben gevraagd deel te nemen. Daarnaast zijn respondenten geworven via makelaars, notarissen, een oproep in het Utrechtse universiteitsblad en via een link op de websites van universiteit en faculteit. Het is dus niet te gewaagd om te stellen dat de respondenten van de enquête een selectief gezelschap vormen, dat vooral bestaat uit hoger opgeleiden met geschoolde juristen in de eigen kennissenkring. Een selectie van kopers en verkopers van woningen waar je gezien het doel van de wet niet bepaald als eerste aan denkt. 12 Van een evenwichtig onderzoek naar de praktische ervaringen met de wettelijke bedenktijd is eigenlijk geen sprake. De conclusie dat de bedenktijd in de praktijk weinig doelmatig is en nauwelijks meerwaarde biedt, lijkt alleen al gegeven het gebrek aan deugdelijk praktisch onderzoek, erg moeilijk houdbaar. 6. Vloeit de conclusie voort uit de feitelijke onderzoeksresultaten? Het gebrek aan gedegen veldonderzoek verklaart overigens nog niet waarom het oordeel van de onderzoekers over de werking van de bedenktijd zo negatief is. De feitelijke resultaten van het zogenoemde empirisch onderzoek dwingen niet tot de conclusie dat de bedenktijd weinig doelmatig is en nauwelijks meerwaarde biedt. De vraag werpt zich op of die feitelijke conclusie niet vooral een vrucht is van de al jarenlang heersende scepsis in de doctrine tegen de bedenktijd. 13 Dat laatste zou 9 Uit de inhoud van het desk- en literatuuronderzoek meende ik in één van hen A. A. van Velten te herkennen, hetgeen in WPNR 2010/6836 p. 245 wordt bevestigd. 10 De indeling van het interview in hoofdstuk 8 het empirisch onderzoek duidt daar op, maar de inleiding van dat hoofdstuk wijst in een andere richting. 11 Kennelijk relateren de onderzoekers de respons aan het totale aantal respondenten en niet aan de grootte van de doelgroep. 12 Saillant detail is dat een aantal respondenten uit deze groep aangaf geen noodzaak te zien tot het inschakelen van een deskundige juist omdat zij bijvoorbeeld meenden zelf over voldoende kennis te beschikken of te rade gingen bij vrienden, familie en kennissen, Keirse e.a. 2009, p A.A. van Velten, Boekbespreking, WPNR 2010/6836 p.246 en Keirse e.a. 2009, p.103.

4 bedenkelijk zijn omdat de conclusie gepresenteerd wordt als een feitelijke constatering en een prominente plaats inneemt in de onderbouwing van een aantal in het evaluatierapport opgenomen aanbevelingen. Ik kan mij echter niet aan de indruk onttrekken dat het onderzoeksteam zich relatief weinig gelegen heeft laten liggen aan de inbreng vanuit de dagelijkse praktijk en verhoudingsgewijs veel gewicht toekent aan het notariële gedachtegoed. Ter illustratie daarvan noem ik als voorbeeld de conclusie: Voor zover uit de enquêtes en de interviews kan worden opgemaakt, wordt de bedenktijd niet toegepast voor het doel dat de wetgever hiervoor voor ogen had, namelijk het raadplegen van deskundigen. 14 Om verschillende redenen kan ik niet goed duiden wat ik van die conclusie moet denken. In de eerste plaats niet omdat uit het in het rapport opgenomen verslag 15 van het interview onmiskenbaar blijkt dat in ieder geval de vertegenwoordiger van de NVM 16 uitdrukkelijk heeft opgemerkt dat de bedenktijd in de praktijk wel degelijk wordt gebruikt voor het raadplegen van deskundigen. Het is volstrekt niet duidelijk waarom dat ook door de consumentenorganisaties onderschreven signaal, zonder nadere toelichting terzijde wordt geschoven. De tweede reden dat ik de conclusie niet kan duiden is de daarin opgenomen omschrijving van het door de wetgever beoogde doel: het raadplegen van deskundigen. Ik sluit niet uit dat hier slechts sprake is van een wat slordige formulering, maar vijf pagina s verder wordt nota bene in een grijs omkaderde samenvattende conclusie 17, opnieuw uitdrukkelijk gesteld dat het verzekeren van de inschakeling van de deskundige door de minister als hoofddoelstelling wordt gezien. Terzijde merk ik op dat als de onderzoekers ervan uitgaan dat dat het doel van de wetgever is, ik de aanbeveling tot het verplicht inschakelen van een notaris beter kan volgen. 18 Een rechtstreeks gebod om een notaris en/of een andere deskundige in te schakelen is natuurlijk veel doelmatiger om te verzekeren dat een deskundige wordt ingeschakeld, dan een bedenktijd die alleen maar verzekert dat de koper een deskundige kan inschakelen als hij dat wil. Uit de parlementaire geschiedenis kan ik echter niet anders opmaken dan dat de wetgever het juist te ver vond gaan om inschakeling van een deskundige af te dwingen 19 en dat het doel was om slechts te verzekeren dat de consument koper de gelegenheid had om een deskundige in te schakelen als hij dat wilde. En dat laatste doel wordt nu juist wel bereikt door de wettelijke bedenktijd, terwijl verplichte inschakeling van een notaris daar geen geschikt alternatief voor is. Dat schiet namelijk enerzijds het doel voorbij (disproportioneel) en anderzijds wordt het doel niet bereikt omdat de wetgever met deskundige bijstand uitdrukkelijk niet uitsluitend doelde op notariële bijstand Keirse e.a. 2009, p Het in het onderzoeksrapport opgenomen verslag is overigens een uitdrukkelijk niet door geïnterviewde partijen geaccordeerd conceptverslag. Ik hoop van harte dat deze in een volgende druk wordt vervangen door de in november 2008 wel geaccordeerde versie die meer recht doet aan de destijds geventileerde opvattingen en praktijkervaringen. 16 Schrijver dezes. 17 Keirse e.a. 2009, p Zoals gemeld zal ik in een aparte bijdrage nadere aandacht besteden aan de rol van de notaris bij het koopproces. 19 Kamerstukken I 2002/03, , nr. 38a, p Kamerstukken I 2002/03, , nr. 38a, p.16.

5 Nog een andere conclusie die illustreert dat het onderzoeksteam zich relatief weinig gelegen laat liggen aan de inbreng vanuit de dagelijkse praktijk is: Bovendien zijn de voordelen die in de interviews naar voren komen te relateren aan het vormvereiste en niet aan de bedenktijd. 21 Ik kan u verzekeren dat niet alleen de landelijke makelaarsorganisaties maar ook de Consumentenorganisaties Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond er geen misverstand over hebben laten bestaan dat de bedenktijd in hun ogen wel degelijk een zelfstandige functie vervult. 7. Zelfstandige functie van de bedenktijd De makelaarsorganisaties en de consumentenorganisaties zijn een kleine zeven jaar na de invoering van de regeling nog steeds positief over de bedenktijd. Daar hebben zij ook goede redenen voor: de afgelopen jaren hebben geleerd dat de bedenktijd niet alleen goed functioneert in een gespannen markt, maar ook in een ontspannen markt de nodige bescherming biedt. In de gespannen woningmarkt die we voor, en enige tijd na de invoering van de bedenktijd kenden, moest de particuliere, vaak onervaren koper soms binnen enkele uren een beslissing nemen over een zeer grote transactie. A fortiori als hij daarbij niet door een deskundige wordt bijgestaan, kan het zich voordoen dat het, achteraf bezien, beter geweest was om die transactie niet te sluiten. Op zich biedt het schriftelijkheidsvereiste al enige bescherming tegen overhaaste beslissingen. De praktijk van vóór 2003 liet echter talrijke voorbeelden zien van gevallen, waarin de koper een al klaarliggend contract onder de neus geschoven kreeg, met het verzoek (of beter: het klemmend advies) even snel te tekenen, omdat het huis anders aan zijn neus voorbij gaat. Om misverstanden te voorkomen merk ik op dat dat probleem ook speelde in het Amsterdamse waar men dan nog dezelfde dag bij de notaris terecht kon om de akte te ondertekenen. 22 Na de invoering van de bedenktijd komt die zogenoemde overvaltactiek vrijwel niet meer voor. Eén van de voordelen van de bedenktijd boven het enkele schriftelijkheidsvereiste is dan ook dat de koper afdoende bescherming wordt geboden tegen deze overvaltactiek. De onderzoekers onderkennen dit 23, maar wijzen erop dat het leerstuk van de wilsgebreken voor een deel (!) in deze bescherming voorziet. Dit reeds lang bestaande leerstuk biedt echter een bezwarende en mede daardoor weinig bevredigende oplossing. De koper die een beroep doet op een wilsgebrek moet een lastige, langlopende en ook kostbare procedure voeren met een aanzienlijke kans dat hij uiteindelijk in het ongelijk wordt gesteld, met alle consequenties van dien (boete, schadevergoeding, e.d.). Enige tijd na de invoering van de wet is de markt op zijn zachtst gezegd veel meer ontspannen en zijn kopers op dit moment doorgaans minder gehaast om een beslissing te nemen. Hoewel ook onder die omstandigheden al dan niet opgedrongen impulsaankopen kunnen voorkomen, treedt bij een ontspannen markt een ander voordeel van de bedenktijd wat meer op de voorgrond. De bedenktijd van drie dagen biedt de koper de gelegenheid om bepaalde onderzoeken (bijvoorbeeld een bouwkundig of een planologisch onderzoek), pas uit te laten voeren op het moment dat het huis niet meer aan zijn neus voorbij kan gaan. Die behoefte is nauwelijks afhankelijk van marktomstandigheden en blijft onverminderd groot. Dat kopers - ook in een ontspannen markt! - in de praktijk regelmatig gebruik maken van 21 Keirse e.a. 2009, p Amsterdam is de enige regio in Nederland waar het gebruik is de koopovereenkomst op te laten stellen door een notaris. 23 Keirse e.a. 2009, p.33 en p.346.

6 de bedenktijd voor het verrichten van onderzoek, heeft vermoedelijk niet zozeer te maken met onvoldoende gelegenheid om het onderzoek voor de koop te laten verrichten, als wel met het feit dat onderzoeken lang niet altijd kosteloos zijn. Het is natuurlijk heel vervelend voor een koper als hij kosten maakt om er vervolgens achter te komen dat hij niet met de verkoper tot overeenstemming kan komen, of dat de verkoper op het laatste moment besloten heeft om voorlopig toch maar niet te verhuizen. Bovendien blijft ook in een ontspannen markt altijd de kans bestaan dat het huis aan de neus van de koper voorbij gaat omdat een andere gegadigde hem voor is, zeker als het een aan de markt aangepaste scherpe aanbieding betreft. Naast bescherming tegen het onnodig maken van kosten en boven omschreven overvaltactiek, biedt de bedenktijd ook bescherming in het kader van de toenemende elektronische communicatie. Begin dit jaar is een wetsvoorstel aangenomen waardoor binnenkort ook een particulier door middel van een elektronische akte een woning kan kopen. 24 De onderzoekers wijzen er terecht op dat elektronische communicatie snellere en impulsieve vormen van communiceren mogelijk maakt, waardoor particulieren wellicht al te gemakkelijk veelomvattende verplichtingen aangaan die zij niet (goed) kunnen overzien. 25 In het kader van elektronisch contracteren wordt de bedenktijd zelfs een belangrijk beschermingsmechanisme genoemd. 26 Het onderzoeksteam stelt dat indien besloten wordt de bedenktijd voor de koop van woningen af te schaffen 27 ervoor gekozen kan worden om deze voor de elektronisch tot stand gekomen overeenkomsten te behouden. Het moge duidelijk zijn dat de bedenktijd diverse voordelen biedt die niet te relateren zijn aan het schriftelijkheidsvereiste sec. Op basis van hun ervaring in de praktijk van zowel voor, als na 2003, zijn de makelaarsorganisaties, evenals de consumentenorganisaties, van mening dat de bedenktijd onder diverse marktomstandigheden onmiskenbaar meerwaarde biedt. 8. Te weinig bedenktijd? De onderzoekers constateren dat de bedenktijd te kort zou zijn om een deskundige in te schakelen. Opnieuw trekken zij een conclusie die haaks staat op de door zowel makelaarsorganisaties als consumentenorganisaties geconstateerde dagelijkse praktijk. De makelaars- en de consumentenorganisaties hebben tijdens het gezamenlijk interview duidelijk en gemotiveerd aangegeven waarom de bedenktijd in hun ogen niet te kort is. Het is jammer dat het onderzoeksteam ook hier weer niet inzichtelijk maakt waarom aan de inbreng van makelaars- en consumentenorganisaties voorbij wordt gegaan. Afgezien daarvan kan ik de conclusie niet goed rijmen met de van hetzelfde onderzoeksteam afkomstige constatering dat het schriftelijkheidsvereiste als het ware de rol van de bedenktijd 24 Wetsvoorstel Dit argument illustreert dat overijlde aankopen onder alle marktsituaties kunnen voorkomen. 26 Keirse e.a. 2009, p Een wijze van formuleren die de schijn zou kunnen wekken dat er als het ware naar de afschaffing van de bedenktijd wordt toegeredeneerd. Opvallend is ook dat daar waar in het kader van de lengte van de bedenktijd uitgebreid aandacht wordt besteed aan de verzend- of ontvangsttheorie (Keirse e.a. 2009, p. 111 en 112) elektronische communicatie onbesproken blijft.

7 heeft overgenomen. 28 Ik ben geneigd te denken dat het één het ander uitsluit. Of de functie is overgenomen door het schriftelijkheidsvereiste (en dan zou de bedenktijd overbodig zijn) of de bedenktijd is te kort, maar de combinatie overbodig en toch te kort gaat er bij mij niet goed in. 9. Conjunctuurgevoelig? Tijdens de parlementaire behandeling van de wet was reeds duidelijk dat aan de formele bedenktijd van minimaal drie dagen een informele bedenktijd voorafgaat. 29 De informele bedenktijd van de koper bestrijkt de periode die ligt tussen de beslissing tot aankoop en de aanvang van de formele, oftewel de wettelijke bedenktijd. 30 De wettelijke bedenktijd van minimaal drie dagen begint pas op de dag nadat het door beide partijen getekende contract aan de koper ter hand is gesteld. In juridische zin zijn de formele en de informele bedenktijd dus goed van elkaar te onderscheiden. In het kader van het doel van de wet vormen zij echter in feite één onlosmakelijk geheel, hetgeen de regeling in mijn ogen relatief conjunctuurongevoelig maakt. Omdat de bedenktijd minimaal loopt tot drie dagen na de terhandstelling van de koopakte, krijgt de koper, ongeacht de marktomstandigheden, gegarandeerd de gelegenheid om één of meer deskundigen in te schakelen. In een ontspannen markt zal de koper doorgaans ook voor het tekenen van het contract die gelegenheid al hebben. Bij oppervlakkige beschouwing lijkt de formele bedenktijd in een ontspannen markt de totale bedenktijd onnodig te verlengen. Daarmee wordt echter voorbij gegaan aan het feit dat een koper die weet dat hij nog drie dagen lang de mogelijkheid heeft om de koop te annuleren, geneigd zal zijn om eerder de koopakte te ondertekenen. Afschaffing van de wettelijke bedenktijd zal in een ontspannen markt vermoedelijk een verlenging opleveren van de informele bedenktijd. Met andere woorden: afschaffing van de bedenktijd in een ontspannen markt maakt de totale bedenktijd vermoedelijk niet korter, maar zal wel het juridisch niemandsland tussen met name de mondelinge overeenstemming en ondertekening van de schriftelijke overeenkomst uitbreiden. 10. Is wettelijke bedenktijd voor de koper in een ontspannen markt gerechtvaardigd? De wettelijke bedenktijd biedt alleen bescherming voor de koper. Die eenzijdigheid vloeit rechtstreeks voort uit het doel van de wet, te weten betere bescherming van de particuliere koper van een woning. 31 Hoewel de doelstelling van de wet geen 28 Keirse e.a. 2009, p Kamerstukken II 1995/96, , nr. 7, p Die informele bedenktijd is onder te verdelen in een aantal periodes, die in de praktijk niet altijd even duidelijk te onderscheiden zijn. De eerste periode begint direct na het moment dat de beslissing tot aankoop wordt genomen, en eindigt bij het bereiken van overeenstemming. Vervolgens zit er doorgaans een periode tussen het bereiken van overeenstemming en de daadwerkelijke ondertekening. Vaak verloopt er ook nog enige tijd tussen ondertekening en de ter handstelling van de koopakte. De laatste periode van de informele bedenktijd betreft de tijdspanne tussen de terhandstelling en de daadwerkelijke aanvang van de driedagen bedenktijd. 31 Aanhangsel Handelingen II 2003/2004, nr.178, p. 383.

8 onderwerp van evaluatie is, stellen de onderzoekers terecht de vraag of die eenzijdige bescherming ook gerechtvaardigd is in een meer ontspannen markt. Dat de bedenktijd lucht biedt in een markt waar de koper onder druk staat, is niet omstreden. Dat alleen al vormt een duidelijke indicatie dat het nuttig is om de bedenktijd te handhaven. Op dit moment is sprake van een ontspannen markt, maar in de toekomst kan dat uiteraard weer heel anders zijn. Indien men ervan uitgaat dat de bedenktijd verder nauwelijks meerwaarde biedt (quod non), komt de vraag of handhaving gerechtvaardigd is, in feite neer op de vraag of er aan de bedenktijd zulke grote nadelen kleven dat het niet wenselijk is om die in een ontspannen markt te handhaven. Die vraag moet m.i. ontkennend beantwoord worden. Ook de onderzoekers concluderen dat de bedenktijd nauwelijks problemen oplevert en daarom zou kunnen blijven bestaan Misbruik van de bedenktijd Een van de problemen waarvoor voor de invoering van de Wet Koop Onroerende Zaken werd gevreesd, was dat kopers de bedenktijd zouden misbruiken om verkopers onder druk te zetten, bijvoorbeeld door van de verkoper een prijsverlaging te eisen, onder dreiging dat anders van het ontbindingsrecht gebruik zal worden gemaakt. In de praktijk blijkt de bedenktijd zoals gemeld, nauwelijks problemen op te leveren. Dat is ook niet zo vreemd omdat het dreigen met ontbinding van de overeenkomst om gunstigere afspraken af te dwingen, een hoog bluf- gehalte heeft. Als de koper de overeenkomst daadwerkelijk ontbindt, behaalt hij in feite een Pyrrusoverwinning. Hij verliest zijn bevoorrechte positie, terwijl hij het huis wel graag wil kopen. Het is zeer de vraag of de verkoper vervolgens nog wel met hem in zee wil en zo ja, onder welke voorwaarden. Ook in een zogenoemde kopersmarkt waarin de koper het min of meer voor het zeggen heeft, voegt de dreigtruc weinig tot niets toe aan de mogelijkheden die de koper in een dergelijke markt toch al heeft om druk op de verkoper uit te oefenen. 12. Bedenktijd voor verkoper? In het kader van het evenwicht zou men zich nog kunnen afvragen of het wenselijk is om ook de verkoper een formele bedenktermijn 33 te gunnen. Dat lijkt niet het geval. Bedenktijd voor de verkoper gaat ten koste van de voor de koper uit de bedenktijd voortvloeiende bescherming tegen het onnodig maken van kosten, terwijl de bedenktijd in feite nauwelijks iets toevoegt aan de positie van de verkoper. De verkoper heeft namelijk bijna per definitie voldoende gelegenheid om een deskundige in te schakelen voordat hij zijn woning te koop aanbiedt. Bovendien kent hij de woning als geen ander. Daarnaast lijkt er weinig reden voor een speciale bescherming van de verkoper tegen een overijlde beslissing tot verkoop. In het algemeen kan de verkoper voordat hij zijn huis te koop aanbiedt daarover nadenken. De kans dat hij overvallen wordt met een vooringevulde akte is minimaal. En bovendien kan hij - maar dat is in een zeer extreme kopersmarkt misschien minder gemakkelijk- in principe ook voor zichzelf een bedenktermijn bedingen. 32 Keirse e.a. 2009, p In de praktijk heeft de verkoper een informele bedenktermijn. Deze begint direct na het moment dat de beslissing tot aankoop wordt genomen, en eindigt bij de daadwerkelijke ondertekening van de koopovereenkomst.

9 13. Onzekere positie van verkoper Als nadeel van de bedenktijd wordt genoemd de daaraan gepaard gaande onzekerheid bij de verkoper over de vraag of zijn huis nu wel of niet verkocht is. Ik teken daarbij aan dat die onzekerheid, relatief is. In verreweg de meeste gevallen is sprake van één of meer ontbindende voorwaarden, waardoor de verkoper nog steeds niet zeker weet of de koop doorgaat of niet. De aan de ontbindende voorwaarden verbonden termijnen zijn doorgaans veel langer dan de termijn van de wettelijke bedenktijd. Ik heb overigens het idee dat het onderzoeksteam de relativiteit van die onzekerheid onderkent, gezien het feit dat het in het kader van de elektronische overeenkomst een rechtvaardiging van verlenging van de bedenktijd tot bijvoorbeeld zeven dagen (meer dan een verdubbeling!) mogelijk acht. 34 Opvallend is dat de onderzoekers opmerken dat in een verkopersmarkt het raadplegen van een deskundige in de fase voor het tot stand komen van de koopovereenkomst wellicht minder makkelijk is, maar dat in die situatie altijd de mogelijkheid over blijft om hiervoor een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst op te nemen. 35 Dit laatste roept bij mij de vraag op of de onderzoekers eigenlijk wel begrepen hebben waarom de wetgever de koper destijds extra heeft willen beschermen. Eén van de kernproblemen is nu juist dat in een verkopersmarkt de koper niet altijd de gelegenheid wordt geboden om onderzoeken uit te laten voeren en allerlei ontbindende voorwaarden in de akte op te nemen! 14. Conclusie De conclusie van het onderzoeksteam dat de bedenktijd weinig doelmatig is en nauwelijks meerwaarde biedt, staat haaks op de praktijkervaring van zowel makelaarsorganisaties als de consumentenorganisaties Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond. Genoemde organisaties ervaren de wettelijke bedenktijd als doeltreffend en zijn van mening dat deze ook in een ontspannen markt duidelijk meerwaarde biedt. Zij zien in de dagelijkse praktijk geen reden om de bescherming die de koper als gevolg van de bedenktijd geniet, anders vorm te geven. Daar komt bij dat in de praktijk nauwelijks sprake is van toepassingsproblemen, hetgeen door het onderzoeksteam wordt onderschreven. De vraag hoe het onderzoeksteam tot zijn negatieve oordeel over de bedenktijd is gekomen, blijft onbeantwoord. Het team lijkt goeddeels voorbij te gaan aan de door de makelaars- en de consumentenorganisaties naar voren gebrachte ervaringen. De indruk ontstaat dat de rapporteurs het oor vooral hebben gelegd bij de doctrine die nooit een warm voorstander is geweest van de wettelijke bedenktijd. Kennelijk was er voor de rapporteurs geen aanleiding om grondig na te gaan hoe de wettelijke regeling in de praktijk nu precies uitpakt. Het rapport is daarom niet echt een evaluatie van de huidige wettelijke regeling, maar lijkt veeleer een poging om de discussie, die aan de invoering van de regeling vooraf is gegaan, nog eens over te doen. In zoverre is dit rapport dan ook een gemiste kans. 34 Keirse e.a. 2009, p Keirse e.a. 2009, p.110.