Het schriftelijkheidsvereiste. en de belangrijke rol van de aankoopmakelaar

Transcriptie

1 Het schriftelijkheidsvereiste en de belangrijke rol van de aankoopmakelaar Auteur: Floris Vos Bedrijf: De Ruiter Makelaarshuis Adres: Kamp 6 Telefoon: AR Amersfoort Opleiding: Kandidaat Register Makelaar Taxateur Directeur: Roland de Ruiter

2 Voorwoord Sinds februari 2014 ben ik werkzaam in de makelaardij in de regio Eemland. De woningmarkt klom langzaam aan uit de crisis en er kwamen weer steeds meer transacties. Als Assistent makelaar (ARMT) begon ik met het begeleiden van de eerste bezichtigingen en op dit moment ben ik in de eindfase van de KRMT. Omdat ik tijdens het huidige werk en de huidige woningmarkt regelmatig vragen krijg van verkopers en kopers over het koopcontract en hoe de onderhandeling in zijn werk gaat, heb ik besloten mijn visiestuk te schrijven over het schriftelijkheidsvereiste. Hier bestaat nog veel onduidelijkheid over wat een goed deal soms compleet verkeerd kan laten gaan. Daarbij komt dat ik zeker nog een belangrijke rol zie voor de aankoopmakelaars. In mijn visiestuk omschrijf ik dan ook eerst de probleemstelling, waarna ik het schriftelijkheidsvereiste zal uitleggen en de rol van de aankoopmakelaar, om vervolgens in mijn visie een link te leggen tussen deze 2 onderwerpen en aan te geven hoe dit beter kan. 1

3 Inhoudsopgave Voorwoord 1 1. Probleemstelling De huidige woningmarkt in de regio Amersfoort Waar het mis gaat 4 2. Het Schriftelijkheidsvereiste Waar vastgelegd Schriftelijkheidsvereiste ook voor verkoper 5 3. De aankoopmakelaar Rol van de aankoopmakelaar De huidige aankoopmarkt 8 4. Mijn visie Wetswijziging art. 7:2 BW Andere mogelijke oplossing 9 5. Bronnen Internet 10 2

4 1. Probleemstelling 1.1 De huidige woningmarkt in de regio Amersfoort In de huidige woningmarkt blijven de prijzen van de woningen stijgen en is er steeds minder aanbod. Het probleem wat ontstaat is dat er aan de onderkant van de markt weinig vrij komt of wordt weggekocht door beleggers, waardoor vooral starters het erg moeilijk hebben. Ook voor de oudere generatie is er te weinig aanbod, waardoor er weinig beweging is te zien in de markt daar onder. Sinds eind 2017 zien we in de regio Amersfoort een flinke piek in de prijzen en worden minstens 48% van de woningen voor of boven de vraagprijs verkocht 1. Gemiddeld genomen krijgen wij bij een verkoop per inschrijving, wat inhoud dat iedereen voor een bepaalde deadline een eindvoorstel kan uitbrengen, 4 a 5 biedingen per woning binnen. Wij moeten na de inschrijfprocedure een aantal mensen telleurstellen omdat hun voorstel voor de verkoper niet interessant genoeg is. Wanneer wij de winnaar, want zo voelt het voor veel mensen, blij maken realiseren zij zich vaak niet dat er alleen een mondelinge overeenkomst is, 1 3

5 wat voor het kopen van een woning niet rechtsgeldig is. Voor het kopen van een woning geldt namelijk het schriftelijkheidsvereiste, wat betekent dat de koop pas rond is als de koopakte door beide partijen is getekend 2. Kopers zijn zich er niet van bewust dat het schriftelijkheidsvereiste bestaat en wat dit exact inhoudt. In een recent kort geding bij de Rechtbank van Limburg is uitspraak gedaan dat een of WhatsApp bijvoorbeeld niet als een schriftelijke overeenkomst kan worden gezien Waar het mis gaat Het gebeurd steeds vaker dat wij na de genoemde verkoop per inschrijving, waarbij een deadline is gehanteerd, nog een nieuw voorstel binnen krijgen van een verliezende partij. Omdat de verkoper van de woning onze opdrachtgever is en wij in zijn belang werken, moeten wij hen, volgens de regels van de NVM, ook op de hoogte brengen van het nieuwe voorstel. Ook al is de verkoper al mondeling of zelfs schriftelijk akkoord gegaan met het eerdere bod, kan hij/zij er voor kiezen om toch in te gaan op het nieuwe voorstel. Doordat de koper zich niet bewust is van het schriftelijkheidsvereiste denkt hij dat de deal rond is. Er ontstaat nu een vervelende situatie wanneer de eerst winnende partij uiteindelijk ingelicht moet worden dat hij vooralsnog niet de koper is. De oplossing is dan dat beide partijen nogmaals de gelegenheid krijgen om een eindvoorstel te doen. U voelt echter wel aankomen dat de eerste koper hier een zure nasmaak aan over houdt en de makelaar in het kwade daglicht komt te staan. Hieronder leest u een recensie van ons kantoor op onze google-pagina. 4 In dit geval zou het dus betekenen dat de makelaar dus moet zorgen dat er binnen een uur een koopakte wordt opgesteld die door verkoper en koper direct wordt getekend, met de gevolgen dat de koper een overhaaste beslissing neemt. Ook al is er dan de 3-dagen bedenktijd, kopers ervaren dit over het algemeen niet als prettig en voelen zich onder druk gezet. Ook voor de makelaar is dit nauwelijks uitvoerbaar

6 2. Het Schriftelijkheidsvereiste In dit hoofdstuk ga ik in op het schriftelijkheidsvereiste. Dit is nodig om later een koppeling te maken met de mogelijke rol van de aankoopmakelaar. 2.1 Waar vastgelegd Het schriftelijkheidsvereiste is vastgelegd in artikel 7.2. van het Burgerlijk Wetboek 5 en geldt alleen voor particuliere kopers en verkopers. Hierin wordt duidelijk beschreven hoe de koop van een woning tot stand komt en dat de koper 3-dagen bedenktijd heeft na het ontvangen van de door alle partijen getekende akte. Artikel 2 1. De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan. 2. De tussen partijen opgemaakte akte of een afschrift daarvan moet aan de koper ter hand worden gesteld, desverlangd tegen afgifte aan de verkoper van een gedateerd ontvangstbewijs. Gedurende drie dagen na deze terhandstelling heeft de koper het recht de koop te ontbinden. Komt, nadat de koper van dit recht gebruik gemaakt heeft, binnen zes maanden tussen dezelfde partijen met betrekking tot dezelfde zaak of hetzelfde bestanddeel daarvan opnieuw een koop tot stand, dan ontstaat het recht niet opnieuw. Dit Schriftelijkheidsvereiste is in het leven geroepen om de koper te beschermen tegen het te snel aangaan van een overeenkomst waarbij de afspraken niet duidelijk zijn vastgelegd en waarbij geen tijd is geweest voor het doen van nader onderzoek. 2.2 Schriftelijkheidsvereiste ook voor verkoper De Hoge Raad heeft in 2011 een uitspraak gedaan dat is vastgelegd in een arrest waarin hij oordeelt dat het schriftelijkheidsvereiste niet alleen voor particuliere kopers, maar ook voor particuliere verkopers, die verkopen aan een particuliere koper, geldt 6. Dit houdt in dat ook de verkoper zich kan terug trekken na een onderling bereikte overeenkomst, zolang deze niet schriftelijk in een koopakte is vastgelegd en ondertekend. De reden dat de Hoge Raad deze uitspraak heeft gedaan is dat wanneer alleen de koper beroep kan doen op het schriftelijkheidsvereiste, dit zorgt voor een oneigenlijk voordeel ten opzicht van de verkoper. De Hoge Raad geeft aan dat partijen slechts onder zeer bijzondere omstandigheden beroep kunnen doen op de vormvereiste van een overeenkomst, wanneer dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid is. De hoge raad vindt dat wanneer de verkoper een bod van een derde partij krijgt, dit geen bijzondere omstandigheid is waardoor verkoper niet vrij is om onder de overeenkomst uit te komen. Een definitie van een bijzonder omstandigheid wordt echter verder niet gegeven. Op zich vreemd, want een hoger bod van een derde partij na mondelinge

7 overeenstemming met een eerste koper, is voor risico van de verkoper. Hij is immers al akkoord gegaan met een ander voorstel. In de praktijk zien we echter dat in dit geval juist de koper hiervan de dupe wordt. Het geeft de verkoper in dit geval dus juist een sterke onderhandelingspositie, waarbij deze het laatste woord heeft. Of dit wenselijk is valt te betwisten. We zien dat deze uitspraak in de huidige markt vaak door verkopers en verkopend makelaars wordt gebruikt en dat verschillende kopers door verkoper tegen elkaar worden uitgespeeld, zodat hij de beste prijs krijgt voor zijn woning 7. Hoewel dit waarschijnlijk niet de bedoeling zal zijn geweest van de Hoge Raad blijkt in de praktijk dat veel verkopers hier gebruik van maken

8 3. De aankoopmakelaar In dit hoofdstuk leg ik uit wat een aankoopmakelaar precies doet en waarom de aankoopmakelaar van belang kan zijn in het aankooptraject. 3.1 Rol van de aankoopmakelaar De aankoopmakelaar is een professionele partij die door een koper kan worden ingeschakeld bij het kopen van een woning. De definitie van een professional is iemand beroepsmatig ergens mee bezig is 8. De koper kiest er voor om de onderhandelingen uit handen te geven. Ook heeft de koper een onderzoeksplicht, wat inhoud dat de koper zelf kritisch moeten kijken en kritische vragen moet stellen bij het kopen van een woning. De aankoopmakelaar kan hem daarbij adviseren. De aankoopmakelaar neemt, over het algemeen tegen betaling, de zojuist genoemde zaken uit handen en adviseert de koper tot aan de overdracht bij de notaris. Kort samen gevat zijn de voordelen van de aankoopmakelaar 9 : - De makelaar geeft inzicht in de huidige markt, - De makelaar stelt de juiste waarde vast, - De makelaar doet extra onderzoek naar de bestemming, bodemvervuiling, overlast etc. - De makelaar onderhandelt, - De makelaar zorgt dat je niet te veel betaald en de voorwaarden goed zijn, - De makelaar let extra goed op eventuele gebreken, - De makelaar controleert de koopakte op eventuele kleine lettertjes of extra artikelen, - De makelaar springt in de bres als er iets fout dreigt te gaan. Verder is het ook goed om te weten dat de onderzoeksplicht van een koper die een aankoopmakelaar heeft ingeschakeld, groter is dan wanneer er geen aankoopmakelaar is ingeschakeld. Dit blijkt ook uit een arrest van het Gerechtshof in Amsterdam 10 waarin de koper uiteindelijk de aankoopmakelaar aansprakelijk stelt, omdat deze geen bouwkundige keuring had geadviseerd voor een woning waarbij wel wat gebreken bleken te zijn. De verkoper had dit getackeld door een ouderdomsclausule op te nemen, waardoor koper de verkoper niet aansprakelijk kon stellen voor deze gebreken

9 3.2 De huidige aankoopmarkt In de huidige markt zien we dat de aankoopmakelaar weer helemaal terug is, omdat kopers in veel steden zonder aankoopmakelaar niet eens meer aan bod komen 11. Daarnaast wordt het aanbod soms pas een week na dat de makelaars daarvan op de hoogte zijn, aangemeld op Funda en loopt een koper zonder aankoopmakelaar het risico dat de woning al verkocht is voor hij/zij een afspraak kan maken. Een aankoopmakelaar is er niet alleen in het voordeel van een koper, maar ook een verkoper kan er voordeel bij hebben. In een markt waarin onderhandelen over de prijs bijna niet meer mogelijk is, biedt een aankoopmakelaar een stukje zekerheid voor de verkopende partij. De aankoopmakelaar weet waar hij het over heeft en kan zijn klant en soms ook de verkoper een beetje sturen. Daarnaast weet de aankoopmakelaar over het algemeen ook iets meer over de (financiële) achtergrond van zijn cliënt zodat het risico dat de financiering uiteindelijk niet rond komt, ook kleiner wordt. Ook dit is een voordeel voor de verkoper. Daarnaast zijn problemen welke verderop in het in het traject kunnen ontstaan makkelijk op te lossen als er 2 makelaars bij betrokken zijn. En last but not least ik durf de stelling aan te nemen dat een koper die zich laat begeleiden door een aankoopmakelaar een betere deal doet

10 4. Mijn visie Nu ik het schriftelijkheidsvereiste heb uitgelegd en de rol van de aankoopmakelaar kunnen we deze 2 onderwerpen dichter bij elkaar brengen. Het schriftelijkheidsvereiste heeft als belangrijk kenmerk dat deze voor particuliere kopers en verkopers geldt en dus niet voor zakelijke kopers / beleggers. De makelaar en de aankoopmakelaar zijn beide professionele partijen en worden ingeschakeld door hun klant, de verkoper en de koper. 4.1 Wetswijziging art. 7:2 BW Mijns inziens moet de particuliere koper de status professioneel/zakelijk kunnen krijgen wanneer zij worden begeleid door een aankoopmakelaar waardoor het schriftelijkheidsvereiste voor het aankopen van een woning niet voor hen geldt. De deal die zijn dan hebben met verkoper is op het moment van bevestigen door de makelaar van verkoper direct bindend. Vanaf dat moment heeft de koper dan alsnog 3 dagen bedenktijd. Het schriftelijkheidsvereiste als zodanig beschreven in art Burgerlijk Wetboek kan dan blijven bestaan. Er kan echter een aanvulling worden gemaakt (lid 5) waarin staat dat wanneer koper en verkoper beide door een professional worden bijgestaan en daarvoor ook een getekende opdracht hebben met hun makelaar, hun status als professional/zakelijk kan worden aangezien. Daarnaast zal ook moeten worden opgenomen dat in dezen een bevestiging per noodzakelijk is, en dat een mondelinge overeenkomst niet rechtsgeldig is. Op deze manier kan de aankoopmakelaar nog iets extra s toevoegen aan zijn taak en in veel gevallen het verschil maken. 4.2 Andere mogelijke oplossing Een andere mogelijke oplossing voor het probleem is in te spelen op bewustwording bij kopers. Zoals ik in de probleemstelling heb aangegeven zijn kopers zich vaak niet bewust van wat het schriftelijkheidsvereiste precies inhoudt. De NVM, VBO en VastgoedPRO zouden hier meer campagne voor kunnen voeren, waarbij de verkopend makelaars dit verder kunnen ondersteunen door dit op hun website en brochures te zetten. Op de website van de NVM is dit nu nog niet gemeld 12. Ook denk ik dat Social media en wellicht zelfs de (lokale) krant goede middelen zijn om mensen te laten begrijpen hoe het kopen van een woning werkt. Daarbij kunnen we ook de rol van de aankoopmakelaar nogmaals benadrukken en hebben we een winwin situatie voor de koper en voor de aankoopmakelaar

11 5. Bronnen 5.1 Internet