Gemeente Rotterdam. Welstandsparagraaf. Bedrijvenpark Zestienhoven

Transcriptie

1 Gemeente Rotterdam Welstandsparagraaf Bedrijvenpark Zestienhoven

2 COLOFON Deze welstandsparagraaf is vastgesteld op 26 juni 2006 Dit document is opgesteld door het planteam van de ds+v van de gemeente Rotterdam. Inlichtingen: tel.nr: /5263 juli WELSTANDSPARAGRAAF BEDRIJVENPARK ZESTIENHOVEN

3 INHOUD Hoofdstuk A Inleiding 5 Hoofdstuk B Context Park Zestienhoven 7 Hoofdstuk C Welstandsbeleid Bedrijvenpark Zestienhoven 15 Welstandscriteria Bedrijvenpark Zestienhoven 19 Hoofdstuk D Vervolgproces 23 3

4 OVERSCHIE H'BERG/S'BROEK RDAM-N/W NOORD Sport en recreatiecomplexen Stadsparken Bedrijven en kantoorlocaties Ontwikkelingsgebieden gebiedstypen uit de Koepelnota Welstand Rotterdam begrenzing welstandsparagraaf Bedrijvenpark Bedrijven en kantorenlocaties Sport en recreatiecomplexen Bedrijvenpark Zestienhoven (nieuwbouwlocatie) Noordelijke Verbindingsweg 4 WELSTANDSPARAGRAAF BEDRIJVENPARK ZESTIENHOVEN

5 HOOFDSTUK A INLEIDING Koepelnota Welstand In de Woningwet 2003 is vastgelegd dat welstandstoetsing alleen kan plaatsvinden indien de (deel)raad welstandscriteria heeft vastgesteld. Voor indiening van een bouwaanvraag moet duidelijk zijn welke eisen aan een bouwplan gesteld worden op gebied van architectuur. Hiertoe is de Koepelnota Welstand opgesteld. Deze Koepelnota vormt het kader voor welstandstoetsing in de bestaande stad. De Koepelnota Welstand Rotterdam is 29 april 2004 vastgesteld door de gemeenteraad. Ontwikkelingsgebieden Voor sommige gebieden is de verandering van de gebouwde omgeving dermate ingrijpend, dat de gebiedstypen uit de Koepelnota Welstand geen uitgangspunt kunnen zijn voor toetsing op de relatie met de omgeving. Voor dergelijke ontwikkelingsgebieden zijn in de Koepelnota Welstand geen welstandscriteria opgenomen. Het is dan ook noodzakelijk een aanvullend kader op te stellen, waarbinnen welstandstoetsing kan worden uitgeoefend, ofwel een welstandsparagraaf. In de uitwerkingsfase, waarin de feitelijke bouwplanontwikkeling plaatsvindt, toetst de Commissie voor Welstand en Monumenten op basis van een vastgestelde welstandsparagraaf. De welstandsparagraaf wordt daarmee een structureel onderdeel van de stedenbouwkundige planvorming. Welstandsparagraaf Een welstandsparagraaf is een bestuurlijk goedgekeurd document waarin de welstandscriteria zijn opgenomen voor een ontwikkelingsgebied. De welstandsparagraaf moet worden vastgesteld door de (deel)raad, nadat het wettelijk voorgeschreven inspraaktraject is doorlopen. Uit de Koepelnota Welstand blijven het algemeen deel, de algemene criteria, de loketcriteria en de adviesprocedure via de Commissie van Welstand en Monumenten van kracht. De welstandsparagraaf is een aanvulling op de Koepelnota. Park Zestienhoven In Park Zestienhoven wijzigt de ruimtelijk-functionele structuur zodanig, dat het gebied is aangewezen als ontwikkelingsgebied. Vanwege een voortvarende planning is vooruitlopend op de welstandsparagraaf voor heel Park Zestienhoven een afzonderlijke welstandsparagraaf opgesteld voor de laanvilla s. Gezien de programmatische scheiding tussen woningen en bedrijvigheid en de fasering in de ontwikkeling is ervoor gekozen om een afzonderlijke welstandsparagraaf te maken voor het Bedrijvenpark Zestienhoven in Hoog Zestienhoven. Deze welstandsparagrafen zullen ter zijner tijd toegevoegd worden aan de welstandsparagraaf Park Zestienhoven. Het grootste deel van Park Zestienhoven is bestemd voor groen, woningen en voorzieningen. Een kleiner deel van het park heeft de bestemming bedrijventerrein, zoals het Bedrijvenpark Zestienhoven. Het nieuwe bedrijventerrein gaat in de toekomst deel uitmaken van het te ontwikkelen knooppunt Hoog Zestienhoven. Door de gemeente wordt ontwikkeling van het knooppunt Hoog Zestienhoven niet actief gestimuleerd. Begrenzing welstandsparagraaf Bedrijvenpark In de Koepelnota Welstand is het hele gebied ten noorden van de Noordelijke Verbindingsweg aangewezen als ontwikkelingsgebied. Deze welstandsparagraaf beschrijft niet het hele ontwikkelingsgebied. Verbouwactiviteiten van het bedrijventerrein worden getoetst aan de criteria van gebiedstype Bedrijven- en kantorenlocaties van de Koepelnota Welstand. De volkstuinen en de manege dienen beoordeeld te worden volgens de welstandscriteria van gebiedstype Sport- en recreatiecomplexen van de Koepelnota Welstand. Aan de zuidkant van Hoog Zestienhoven komt een nieuwe ontsluitingsweg: de Noordelijke Verbindingsweg. Deze weg loopt van de luchthaventerminal naar de Doenkade en sluit aan de andere zijde aan op de GK van Hogendorpweg. Deze weg is de grens tussen bedrijventerrein Hoog Zestienhoven en een gebied ten zuiden daarvan met hoofdzakelijk een woonbestemming. Langs de Noordelijke Verbindingsweg is nieuwbouw voorzien op een locatie tussen de Volkelstraat, de Gilze-Rijenstraat en de eigendomsgrens van Rotterdam Airport. Leeswijzer Dit document is de welstandsparagraaf voor het Bedrijvenpark in Park Zestienhoven. Aangezien het Bedrijvenpark onderdeel is van een stedenbouwkundig plan voor heel Park Zestienhoven, wordt begonnen in hoofdstuk B met een beschrijving van de visie op het hele gebied. In hoofdstuk C worden het welstandsbeleid en de welstandscriteria beschreven. Besloten wordt met het vervolgproces van de welstandsparagraaf in hoofdstuk D. WELSTANDSPARAGRAAF BEDRIJVENPARK ZESTIENHOVEN 5

6 masterplan Polder Zestienhoven uitbreidingsplan Rotterdam Airport 6 WELSTANDSPARAGRAAF BEDRIJVENPARK ZESTIENHOVEN

7 HOOFDSTUK B CONTEXT PARK ZESTIENHOVEN Park Zestienhoven; het gebied als geheel Park Zestienhoven is een relatief onbekend deel van Rotterdam. Het plangebied ligt ingeklemd tussen het vliegveld en drie belangrijke verkeersaders: de A13, de A20 en de GK van Hogendorpweg. Het is een laaggelegen polder met veel gebruikte en ongebruikte sportvelden en met volkstuinen. Daarnaast is er een openbaar park en staan er enkele woningen. De polder wordt gekenmerkt door een sterke groenstructuur. Aan de noordkant van de polder ligt tegen de start- en landingsbaan het bedrijventerrein Hoog Zestienhoven. De HSL doorkruist de polder. Door het hele plangebied wordt het spoor in een tunnel aangelegd. Omgeving Park Zestienhoven De aangrenzende gebieden van Park Zestienhoven zijn zeer verschillend van karakter. Rotterdam Airport begrenst het plangebied aan de noordkant. Aan de westzijde van het plangebied ligt Overschie, de deelgemeente waar het park deel van uitmaakt. Schiebroek ligt aan de overkant van de GK van Hogendorpweg. De Achterdijk is de grens aan de zuidzijde. Het vormt een scherpe overgang van het hoge naar het lage land. Tussen de Achterdijk en de A20 ligt een gemengd gebied met volkstuinen, woningen en kleinschalige bedrijven. Rotterdam Airport Bedrijvenpark Zestienhoven ligt op een steenworp afstand van Rotterdam Airport, naast het bestaande bedrijventerrein Zestienhoven. Tot 2015 zijn voor Hoog Zestienhoven geen grootschalige ontwikkelingen voorzien, behalve Bedrijvenpark Zestienhoven en de aanleg van de Noordelijke Verbindingsweg. De planontwikkeling van Rotterdam Airport is volop gaande. Masterplan Polder Zestienhoven De gemeente Rotterdam wil met de ontwikkeling van Park Zestienhoven een aantal doelstellingen op het gebied van woningbouw, water, groen en recreatie en werkgelegenheid realiseren. De doelstellingen voor Park Zestienhoven zijn vertaald in het Masterplan Polder Zestienhoven, dat samen met het bestemmingsplan Polder Zestienhoven de basis voor het Stedenbouwkundig plan in voorbereiding vormt. Het Masterplan Polder Zestienhoven is op 20 mei 2003 door het College van B&W vastgesteld en vormt de basis voor verdere planvorming. Het Masterplan Polder Zestienhoven geeft invulling aan twee zogenaamde strategische projecten, de Stedelijke Ontwikkelingszone en de Groene Loper. In het Masterplan zijn een aantal elementen vastgelegd die van belang zijn voor de kwaliteit van de verdere planvorming. Dit zijn onder meer het programma, het raamwerk en de woonmilieus. Ook is er onderscheid gemaakt in verschillende plandelen, die in het bestemmingsplan zijn opgenomen. De ambitie voor de Groene Loper is het maken van een groen en rustig hoogwaardig (woon)milieu. Bestemmingsplan Polder Zestienhoven Op basis van het Masterplan is een Milieueffectrapportage (2004) uitgevoerd. In de MER is een aantal alternatieven met elkaar vergeleken. Het beste alternatief is gekozen als Voorkeursalternatief. Hierin zijn enkele wijzigingen opgenomen ten aanzien van het Masterplan en is daarom Masterplan + genoemd. Het Masterplan + is richtinggevend voor alle verdere plannen in Park Zestienhoven en vormt de basis voor het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is globaler van karakter dan het Masterplan. Het bestemmingsplan Polder Zestienhoven is op 28 april 2005 vastgesteld door de gemeenteraad. Momenteel wordt gewerkt aan het uitbreidingsplan Rotterdam Airport. Het eerste deelplan is gericht op de herinrichting van het entreegebied van de luchthaven. Rond een nieuw te ontwikkelen voorplein wordt bebouwing geconcentreerd. Tussen de Noordelijke Verbindingsweg en het vliegveld wordt vervolgens een bedrijvencluster gesitueerd. WELSTANDSPARAGRAAF BEDRIJVENPARK ZESTIENHOVEN 7

8 stedenbouwkundig plan Park Zestienhoven 8 WELSTANDSPARAGRAAF BEDRIJVENPARK ZESTIENHOVEN

9 Stedenbouwkundig plan Park Zestienhoven Bedrijvenpark Zestienhoven is onderdeel van het Stedenbouwkundig plan in voorbereiding voor Park Zestienhoven. Het Stedenbouwkundig plan zorgt ervoor dat een goede samenhang tussen de verschillende deelgebieden ontstaat, aangezien niet alle deelgebieden in Park Zestienhoven tegelijkertijd worden ontwikkeld. De vier basisprincipes van het Stedenbouwkundig plan zijn: 1. Het fundament van het ontwerp: het onderliggend landschap. Hoewel er veel in dit gebied gaat veranderen, blijft ook een aantal elementen hetzelfde. In het Stedenbouwkundig plan vormt het onderliggende landschap een belangrijk uitgangspunt voor het ontwerp. Door het (weer) zichtbaar maken van elementen uit de ondergrond, worden de verschillende lagen van de geschiedenis als het ware voelbaar gemaakt. Behalve om structuren kan het hierbij ook gaan om waardevolle elementen die ingepast worden. Vooral het leggen van verbanden met het omliggende gebied door het handhaven van wegen en structuren is van belang. 2. Een ruggengraat met ribben als bindend element voor de hele polder. De Van der Duijn van Maasdamweg is de hoofdontsluitingsweg voor de nieuwe woonwijk. Vanaf de Van der Duijn van Maasdamweg vertakt een aantal lanen naar de rest van het park. De Van der Duijn van Maasdamweg vormt de zogenaamde ruggengraat van de wijk met de lanen als ribben. Deze structuur loopt ook door in Bedrijvenpark Zestienhoven, zodat er een goede aanhechting met de rest van de wijk ontstaat. Daarnaast wordt in Park Zestienhoven als tweede hoofdweg de Noordelijke Verbindingsweg gerealiseerd. Deze weg verbindt Rotterdam Airport en de (toekomstige) ontwikkelingen in Hoog Zestienhoven met de GK van Hogendorpweg. De twee hoofdwegen bedienen verschillende gebieden, de één is voor de woonwijk, de andere voornamelijk voor werkgebied. Hierdoor ontstaat een scheiding tussen woon- en werkverkeer, wat een positief effect heeft op de woonkwaliteit in Laag en Midden Zestienhoven. 3. Het contrast tussen binnenwerelden en buitenkanten. In het Stedenbouwkundig plan wordt onderscheid gemaakt tussen de straten met een verbindend karakter, de zogenaamde ribben, en de straten die gelegen zijn tussen die ribben, die meer intieme binnenwerelden vormen. In Bedrijvenpark Zestienhoven bevinden zich drie van deze doorgaande ribben, die het plangebied aan de rest van de polder koppelen. Het verbindende karakter zit overigens vooral in het doorzetten van de structuur van de straten en de toegankelijkheid voor langzaam verkeer; ze zijn niet altijd voor auto s te gebruiken. 4. De gradiënt, een geleidelijke overgang dun naar dicht bebouwd. De bebouwingsdichtheid in de polder loopt op van west naar oost. De hogere dichtheden in het oosten zijn mogelijk vanwege de goede bereikbaarheid. Zowel over de weg als met het openbaar vervoer door aanwezigheid van de nieuwe RandstadRailstations Meijersplein en Melanchtonweg is Park Zestienhoven uitstekend ontsloten. De overgangen tussen de verschillende bebouwingsdichtheden zijn geleidelijk; er is geen harde grens aan te wijzen tussen Midden en Laag Zestienhoven. In Hoog Zestienhoven zullen op termijn de hoogste dichtheden worden gerealiseerd. Uitwerking Stedenbouwkundig plan Het Stedenbouwkundig plan wordt voor verschillende beleidsvelden uitgewerkt. Het welstandsbeleid vormt één van deze velden. Daarnaast wordt gewerkt aan uitwerkingen voor buitenruimte, water en beheer. Deze uitwerkingen bepalen tezamen de uitgangspunten voor de deelgebieden. Gezien het globale karakter van het Stedenbouwkundig plan wordt voorafgaand aan de bouwplanfase een deelgebied in een randvoorwaardennota verder uitgewerkt. WELSTANDSPARAGRAAF BEDRIJVENPARK ZESTIENHOVEN 9

10 oost-west gerichte hoofdlijnen noord-zuid gerichte lanen parkzones binnenwerelden 10 WELSTANDSPARAGRAAF BEDRIJVENPARK ZESTIENHOVEN

11 Masterplan Buitenruimte Het Masterplan Buitenruimte in wording voorziet in de randvoorwaarden, die van belang zijn op het schaalniveau van het gehele plangebied voor de buitenruimte. Daarbij gaat het om eenheid binnen het gebied aanbrengen, maar ook de verschillen binnen het gebied te definiëren. Door de uitgangspunten op dit schaalniveau vast te leggen, wordt de continuïteit in de uitvoering gewaarborgd. Tevens zorgt het Masterplan Buitenruimte voor meer duidelijkheid over de identiteit en het ambitieniveau van de buitenruimte. Het Masterplan Buitenruimte is gericht op het versterken van de hoofdlijnen uit het Stedenbouwkundig plan. Daarnaast zal met de inrichting van de buitenruimte invulling worden gegeven aan de uitgangspunten van het Stedenbouwkundig plan, waarmee de buitenruimte binnen de Park Zestienhoven herkenbaar wordt. Het Stedenbouwkundig plan biedt hiertoe goede aanknopingspunten. De ruimtelijk-landschappelijke uitgangspunten zijn: Versterken van de relatie met het buitengebied door de groene loper, Versterken van de stedenbouwkundige opbouw, onderliggend landschap contrast binnenwereld en buitenkant ruggengraat (verbindend/ruimtelijk) gradiënt Inrichting; standaard, maar met zorg. Randvoorwaardennota Bedrijvenpark Zestienhoven Voor het Bedrijvenpark Zestienhoven is een randvoorwaardennota vastgesteld door de deelgemeente Overschie op 26 april De stedenbouwkundige uitgangspunten uit de randvoorwaardennota vormen de basis van deze welstandsparagraaf. In de buitenruimte zal het uitgangspunt rijk en groen wonen een belangrijk thema zijn. Dit thema komt naast de aanwezigheid van veel beplanting ook tot uitdrukking in de rijkdom aan beelden. Dit vormt de basis voor de verdere uitwerking. Ook de landschappelijke max. 100 m max. 100 m max. 100 m situering van het plangebied in de polder vormt een belangrijk thema dat in de buitenruimte tot uitdrukking zal worden gebracht. max. 100 m De sfeertyperingen in de buitenruimte vormen een belangrijke inspiratie voor het welstandsbeleid. Op deze wijze wordt een integrale beeldkwaliteit bereikt, waarin k H : 12 k k H : 12 k samenhang ontstaat tussen de gebouwen en de buitenruimte in relatie tot de stedenbouwkundige structuur. In het Bedrijvenpark is met name de Noordelijke Verbindingsweg van belang. In het volgende hoofdstuk zal de beeldkwaliteit van het H : 15 max. 50 m max. 50 m max. 50 m H : 15 max. 50 m Bedrijvenpark nader worden toegelicht. k k In het Stedenbouwkundig plan zijn vijf typen buitenruimte te onderscheiden: - de oostwest gerichte hoofdlijnen - de noordzuid gerichte lanen - de binnenterreinen - het parkgebied - de HSL. k Expeditie achter bebouwing Kantoren aan straatzijde situeren Adressen aan de straat Max. Hoogtelijnen Max. kavelbreedte Rooilijn op 4 meter uit uitgiftegrens. Min. 40% bebouwing in de rooilijn. Plaats rooilijn niet vastgelegd. Min. 40% bebouwing in rooilijn. Rooilijn op 12 meter uit uitgiftegrens. Min. 60% bebouwing in rooilijn. Rooilijn = uitgiftegrens, min 40% bebouwing in rooilijn. randvoorwaardenkaart Bedrijvenpark Zestienhoven WELSTANDSPARAGRAAF BEDRIJVENPARK ZESTIENHOVEN 11

12 KNOOPPUNT Noordelijke verbindingsweg functiekaart Park Zestienhoven 12 WELSTANDSPARAGRAAF BEDRIJVENPARK ZESTIENHOVEN

13 Opmaat voor knooppuntontwikkeling Bedrijvenpark Zestienhoven is het eerste te ontwikkelen deelgebied dat aansluit op het mogelijke knooppunt Hoog Zestienhoven. Hoog Zestienhoven is een ideale plek voor ontwikkeling van kantoren, bedrijven, woningen en voorzieningen in hoge dichtheden. Het is zowel via de weg als met het openbaar vervoer zeer goed bereikbaar, ligt naast Rotterdam Airport en heeft een centrale positie in de Zuidvleugel van de Randstad. Hoog Zestienhoven heeft daarmee de potentie één van de meest aantrekkelijke locaties van Rotterdam te worden. Het is echter onzeker met welke intensiteit deze locatie ontwikkeld kan worden. Voorwaarde voor het realiseren van een randstedelijk knooppunt met een intensief programma is de komst van een NS-station op het HSL-tracé alsmede het verplaatsen van de terminal van Rotterdam Airport naar de oostzijde van het plangebied. Zeker is de komst van Randstadrailstation Meijersplein. Op de lange termijn is de nieuwe snelweg A13-16 gepland, wat de positie van het bedrijventerrein nog meer zal versterken. Omdat binnen de grenzen van Rotterdam voorlopig nog voldoende andere mogelijkheden tot knoopontwikkeling zijn, is gekozen om het grootste deel van de ontwikkeling van bedrijventerrein Hoog Zestienhoven tot knooppunt te reserveren voor de periode na Voor Bedrijvenpark Zestienhoven betekent dit dat niet precies duidelijk is hoe de context van het gebied er over een aantal jaren uit gaat zien. Het is van belang om waar mogelijk te anticiperen op de komst van het knooppunt Hoog Zestienhoven. Het is duidelijk dat het ambitieniveau van dit toekomstige knooppunt hoog is en dat Bedrijvenpark Zestienhoven hier een positieve bijdrage aan moet leveren. Zichtlocatie aan de Noordelijke Verbindingsweg De Noordelijke Verbindingsweg is de nieuwe weg die het bedrijventerrein en de Rotterdam Airport zal ontsluiten vanaf de Doenkade en de GK van Hogendorpweg, die weer aansluiting geven op de A13 en de A20. Deze weg is tevens de nieuwe stadsentree voor Rotterdam Airport. Bedrijven met een adres aan de Noordelijke Verbindingsweg komen eerste rang te zitten en zijn de imagodragers van het nieuwe werkgebied. De te ontwikkelen bedrijven aan de Noordelijke Verbindingsweg zullen het meest hoogwaardig van karakter zijn. Hier passen bedrijven met een publieksfunctie (showrooms, baliefuncties, verkoop en dergelijke). Dit is een stedelijke route op de grens van bedrijven en woningen. Hierlangs zullen de komende jaren van oost naar west diverse projecten ontwikkeld worden. Stedenbouwkundig ontwerp Bedrijvenpark Zestienhoven Het Bedrijvenpark komt direct aan de Noordelijke Verbindingsweg te liggen. Aantakkingen op deze hoofdweg en een parallelweg erlangs ontsluiten de nieuwe bedrijven. De hoofdweg krijgt een ruim profiel, waar in de toekomst mogelijk een tram kan worden opgenomen. Ten zuiden van de hoofdweg komt een watergang. Ten zuiden daarvan komt woningbouw. De Noordelijke Verbindingsweg krijgt voor autoverkeer geen nieuwe verbinding met de nieuwe woonwijk van Park Zestienhoven. De grens met Rotterdam Airport krijgt een landschappelijk karakter. Hier wordt een watergang gesitueerd met daarnaast een pad. Aan het eind van het pad, op de grens van de luchthaven, is een spottersplek voorzien. Op de uitgeefbare velden zijn er diverse varianten voor verkavelen mogelijk. Langs de Noordelijke Verbindingsweg komen de wat stoerdere en meer stedelijke bedrijven. Dit zijn ook bedrijven die meer extern en op publiek gericht kunnen zijn. Ze moeten een stevige gevelwand maken. Daarvoor worden minimale hoogtes en gevelwanden in rooilijnen vastgelegd. Aan de noord-zuid straten wordt het karakter wat losser. Er zijn hier minder regels voor hoogtes en gevelwanden. Hier wordt de sfeer sterk bepaald door de inrichting van de straten met water en bomen. De opgave voor Bedrijvenpark Zestienhoven Het terrein waarop Bedrijvenpark Zestienhoven op ontwikkeld zal worden, ligt op dit moment enigszins verscholen naast een weinig hoogwaardig, bestaand bedrijventerrein. In de komende jaren zullen de positie en de bereikbaarheid van het bedrijventerrein ingrijpend veranderen. Hierdoor zal ook het ambitieniveau voor het hele gebied wijzigen: van rommelzone tot visitekaartje van Zestienhoven. De opgave is om een goed ontsloten bedrijventerrein met een representatieve uitstraling te maken. WELSTANDSPARAGRAAF BEDRIJVENPARK ZESTIENHOVEN 13

14 Doenkade BEDRIJVEN GK van Hogendorpweg WONINGEN sferen langs de Noordelijke Verbindingsweg woningen vaart Noordelijke Verbindingsweg ventweg bedrijven verkavelingsstudies Bedrijvenpark Zestienhoven beeldimpressie Noordelijke Verbindingsweg 14 WELSTANDSPARAGRAAF BEDRIJVENPARK ZESTIENHOVEN

15 HOOFDSTUK C WELSTANDSBELEID BEDRIJVENPARK ZESTIENHOVEN Beeldkwaliteit Bedrijvenpark Zestienhoven De toegankelijkheid van het terrein is hiërarchisch van opbouw. De hoofdontsluiting vormt het visitekaartje van het terrein en vormt de kwaliteit van een stedelijk interieur, dat wil zeggen dat dit gebied het meest openbaar is en daarmee om een zekere uitstraling vraagt. De lijnvoering, de wegindeling, het beplantingsplan, de vegetatie en de waterstructuur zijn de middelen in het wegprofiel die de omgevingskwaliteit bepalen. Variatie in het wegprofiel kan differentiatie aanbrengen in het vestigingsmilieu. In het Bedrijvenpark is de groenstructuur verknoopt met de weginfrastructuur. Tezamen met de bebouwing bepaalt het wegprofiel de uitstraling van het openbaar gebied. De Noordelijke Verbindingsweg kent verschillende sferen. De weg doorsnijdt een aantal gebieden langs het vliegveld en past zich aan zijn omgeving. Vanaf de snelweg A13 rijdt men een oprijlaan in om uit te komen bij een voorplein voor de terminal van Rotterdam Airport. De weg slaat haaks af waarbij een dijk langs de weg het beeld domineert en de maat van de polder accentueert. Vervolgens wordt een ander gedeelte betreden waarbij een vaart en losse boomgroepen de sfeer bepalen. Een groene entree van dichte bomenrijen bij de GK van Hogendorpweg kondigt aan dat een gebied met een parkachtig karakter wordt ingegaan. Met de vormgeving van de toegangen wordt vervolgens een belangrijke stap gezet naar het kwaliteitsniveau van het bedrijventerrein. De entreestraten van het Bedrijvenpark maken onderdeel uit van de ribbenstructuur van het Stedenbouwkundig plan. De strenge geleding van de polderstructuur wordt aangezet met bomen en een singel. Middels een strakke laanbeplanting in een vast plantverband wordt de lengterichting van de ribben benadrukt. Met name door middel van de boomstructuur wordt het verband gelegd tussen de lanen in het Bedrijvenpark en de woningbouw. Het landschappelijke karakter is dominant ten opzichte van de bebouwing, waardoor hier meer variatie in materialen is toegestaan. De bebouwing kent een lossere opzet in de lanen. Uitgangspunten welstandsbeleid Bedrijvenpark Zestienhoven Onderscheid wordt gemaakt tussen de Noordelijke Verbindingsweg en de lanen. De Noordelijke Verbindingsweg is belangrijker in de stedenbouwkundige structuur dan de lanen. De meest hoogwaardige architectuur zal dan ook gevraagd worden langs de Noordelijke Verbindingsweg. Langs de Noordelijke Verbindingsweg presenteert het bedrijventerrein zich in de stedelijke context. Deze rand is een zichtlocatie en dient uitnodigend te zijn. De ruime maatvoering en de schaal van hoofdweg zijn geschikt als stevig ruimtelijk kader voor volumineuze bebouwing. Vanaf de Noordelijke Verbindingsweg vormt de bebouwing vooral een decor dat met hogere snelheid eveneens interessant dient te zijn. De schaal van de detaillering wordt pas bij het naderen van het terrein evident. Het is dan ook zaak om de bebouwing met een voorname eenvoud te detailleren. De gebouwen dienen een heldere opbouw te kennen met een attractieve soberheid. Langs Noordelijke Verbindingsweg wordt aan beide zijden een front van bebouwing gemaakt. Op deze wijze wordt de Noordelijke Verbindingsweg een stadsstraat. De maat van de blokken is gelijk bij het bedrijventerrein en de woningbouw. Ook de massa en de hoogte zullen overeenkomen. De schaal van de panden zal echter verschillen tussen de woningen en de bedrijven. De woningbouw aan de overzijde van het Bedrijvenpark is zodanig gepositioneerd en oriënteert zich zodanig direct op het groen en de vaart langs de Noordelijke Verbindingweg dat de woningbouw en de bedrijven tezamen de sfeer van de ruimte bepalen. Het is dan ook zaak om de uitstraling van de bedrijven en de woningbouw met elkaar in harmonie te brengen. Tevens dient een representatief, hoogwaardig karakter bereikt te worden. Daartoe is ervoor gekozen om te werken met een beperkt kleur- en materialenpalet te weten baksteen en glas. WELSTANDSPARAGRAAF BEDRIJVENPARK ZESTIENHOVEN 15

16 LOSSE OPZET IN DE LAAN FRONT LANGS NOORDELIJKE VERBINDINGSWEG hoofdstructuur samenhang lanen en de weg BEDRIJVEN NOORDELIJKE VERBINDINGSWEG WONINGEN hiërarchie bebouwingsfronten 16 WELSTANDSPARAGRAAF BEDRIJVENPARK ZESTIENHOVEN

17 Voor de welstandstoetsing is de straatgevel van bijzonder belang. De representatieve voorgevel is het visitekaartje van het bedrijf. Cruciaal is een gevelbeeld met een pandsgewijze structuur. Iedere kavel heeft een eigen voorgevel met een eigen ingang. De architectonische eenheid is het pand en dat dient herkenbaar te blijven. Indien een zijgevel in prominent beeld komt dan wordt deze even hoogwaardig uitgevoerd als de voorgevel. De gevel is hoofdzakelijk vlak en gelegen in de rooilijn. Plastiek in de gevel is in geringe mate toegestaan. Ruimtes tussen panden zijn ondergeschikt aan het bebouwingsfront en worden niet of nauwelijks als onderbreking ervaren. Uniformiteit in de architectonische vormgeving wordt verkregen door eenvoudige, duidelijke hoofdvormen met een verfijnde detaillering. In het beeld overheerst de hoofdvorm en is het detail altijd ondersteunend hieraan. Architectonische eenheid: het pand Beperkt kleur- en materialenpalet Het stedenbouwkundig blok wordt afgebakend door twee lanen en de Noordelijke Verbindingsweg en vormt een architectonisch ensemble. Eenduidig kleur- en materiaalgebruik versterkt de ruimtelijke opbouw van de stedenbouwkundige blokken. Hiermee wordt een samenhangend beeld bereikt tussen de woningbouw en de bedrijven. Hiertoe is ervoor gekozen om baksteen voor te schrijven met een warme tint variërend van donkerrode tot donkerbruine tinten. Afwijkingen zijn mogelijk mits deze bijdragen aan een hogere kwaliteit van het totaal en passen binnen het plan als geheel. Het hoekpand hoort bij de hiërarchisch hoogste orde. Het hoekpand is het sluitstuk van het blok en kent derhalve een dubbele oriëntatie. De hoek vraagt niet direct om een architectonische verbijzondering behalve bij de grens met Rotterdam Airport. Hier maakt de Noordelijke Verbindingsweg een zodanige slinger dat nieuwbouw op het Bedrijvenpark in de zichtlijn komt. Noord. Verbindingsweg Langs de Noordelijke Verbindingsweg: Tussenruimte is ondergeschikt aan het front. Vlakke gevels in de rooilijn met weinig plastiek. Langs de lanen is een minder stringent gevelbeeld van toepassing. Hier kan een lossere bebouwingsopzet ontstaan. Samenhang in het straatbeeld wordt hier vooral bereikt door de inrichting van de buitenruimte. Een duidelijke scheiding tussen privé en openbaar is voor alle straten van belang. NV weg Laan Hoekpand is geen verbijzondering maar kent een dubbele oriëntatie WELSTANDSPARAGRAAF BEDRIJVENPARK ZESTIENHOVEN 17

18 Samenhang door eenduidig materiaal gebruik (baksteen) Vooral voor de bedrijven aan de Noordelijke Verbindingsweg is het belangrijk dat ze ook na werktijd een goede uitstraling op de openbare straat hebben Architectonisch accent in de zichtlijn van de Noordelijke Verbindingweg vanaf Rotterdam Airport. Door het kantoren gedeelte van de bedrijven aan de straatzijde te situeren kan de uitstraling wat chiquer en levendiger zijn Transparante plint Beperkt kleurenpalet Dubbele oriëntatie op de hoek Bepaalde aspecten op deze afbeeldingen refereren aan een vergelijkbare situatie in dit plangebied. Deze referentiebeelden moeten echter nooit letterlijk genomen worden, ze zijn geen exacte weergave van datgene wat er in de toekomst gaat komen. 18 WELSTANDSPARAGRAAF BEDRIJVENPARK ZESTIENHOVEN

19 Welstandsniveau Het Bedrijvenpark wordt beoordeeld volgens een reguliere welstandstoets. De architectuur van de bebouwing moet bijdragen aan het representatieve karakter van dit nieuwe werkgebied. Aangezien het Bedrijvenpark onderdeel uitmaakt van het Stedenbouwkundig plan Park Zestienhoven dienen plannen gerelateerd te worden aan de uitgangspunten voor het hele gebied. De welstandstoets is erop gericht de kwaliteit van de bebouwing in samenhang met die van de openbare ruimte te bewaken. De primaire as in de vorm van de Noordelijke Verbindingsweg krijgt als drager van het gebied de meeste aandacht. Het stedenbouwkundig blok wordt gevormd door een vlak dat is gelegen tussen twee lanen en een structurerende lijn als de Noordelijke Verbindingsweg. Welstandscriteria NB. Bij strijdigheid van deze criteria met de voorschriften uit het bestemmingsplan prevaleren de laatste. Nieuwbouw 1. Relatie met de omgeving/ onderlinge samenhang Bouwinitiatieven ondersteunen de hiërarchische stedenbouwkundige structuur (de Noordelijke Verbindingsweg is belangrijker dan de lanen). Het gebouw speelt in op de landschappelijke karakteristiek van de lanen en de Noordelijke Verbindingsweg. Bouwinitiatieven hebben een doordachte oriëntatie en plaatsing ten opzichte van aanwezige zichtlijnen. Met name de zichtlijn vanaf Rotterdam Airport ter plaatse van de knik in de Noordelijke Verbindingsweg vereist een architectonisch accent. Bouwinitiatieven dragen bij aan de helderheid, strakheid en leesbaarheid van de gevelwanden. Erfafscheidingen zijn zorgvuldig vormgegeven als heldere scheiding tussen particuliere kavel en openbaar gebied. Bebouwing wordt beoordeeld in relatie tot een aantrekkelijke terreininrichting van het voorterrein. Met name de aansluiting op openbaar gebied is daarbij van belang. Voor nieuwbouw langs de Noordelijke Verbindingsweg geldt tevens: Bouwinitiatieven maken een front naar de weg. Straathoeken verbijzonderen niet, maar deze panden kennen wel een oriëntatie op beide straten. Een uitzondering vormt het pand op de grens met Rotterdam Airport, dat door zijn positie wel verbijzonderd dient te worden qua architectuur. Gebouwen maken onderdeel uit van een stedenbouwkundig blok welke een architectonisch ensemble met een samenhangend beeld is. 2. Bouwwerk op zichzelf Gebouwen worden ontworpen met een attractieve soberheid en gedetailleerd met een voorname eenvoud. Een overtuigende compositie van de gevelindeling is van belang, waarbij gelet wordt op openingen, verhoudingen en dergelijke. Nieuwbouw heeft een heldere en duidelijke hoofdvorm en dakcontour. Nieuwbouw wordt uitgevoerd als afzonderlijk pand met elk een eigen ontsluiting aan de straat. Bij bedrijfsgebouwen dient het representatieve gedeelte aan de openbare ruimte gesitueerd te worden. Entreegebieden van gebouwen, inclusief luifels en logo's zijn van hoge kwaliteit en gericht op de openbare weg. De plint wordt in geval van kantoorfuncties zo vormgegeven dat er een relatie is met het maaiveld. Een plint met publieksfuncties is van bijzonder belang. De uitwerking hiervan dient van hoge kwaliteit te zijn. Een inrit ligt in het gevelvlak. De detaillering, grootte en verhouding van de inrijopening is passend in de gevelcompositie en bij de overige gevelopeningen. Voor zover zijgevels gelegen zijn in het zicht vanaf de openbare weg dienen deze even hoogwaardig te worden ontworpen als de voorgevel. Aan- en uitbouwen en bijgebouwen zijn ondergeschikt, gelegen achter de voorgevel en qua vormgeving verwant aan de hoofdbebouwing. WELSTANDSPARAGRAAF BEDRIJVENPARK ZESTIENHOVEN 19

20 Inrijopening is passend in de gevelcompositie Heldere hoofdvorm en reclame-uiting is meegenomen in het ontwerp van het gebouw Heldere hoofdvorm; gaten zijn ondergeschikt aan het hoofdvolume De bedrijven aan de Noordelijke Verbindingsweg krijgen een stoere uitstraling. Deze bedrijven kunnen meer op publiek gericht zijn. 20 WELSTANDSPARAGRAAF BEDRIJVENPARK ZESTIENHOVEN

21 Voor nieuwbouw langs de Noordelijke Verbindingsweg geldt tevens: Het gebouw is een eenheid en vormt één volume, waarin gaten kunnen worden uitgespaard, maar er is geen sprake van een samengesteld volume. Een uitholling wordt zo geplaatst dat het gebouw één geheel blijft. De gevel is een vlak waarin openingen met zekere neutraliteit zijn aangebracht. De verschillende ruimtes van het bedrijf zijn niet als zodanig afleesbaar in de gevel. Uitkragen en uitspringen is niet toegestaan, maar uitsparingen in de gevel zijn wel toegestaan mits deze de eenheid van het gebouw ondersteunen en de hoofdvorm in tact blijft. Inspringende delen van de vlakke gevel blijven ondergeschikt aan de hoofdmassa. De gevel loopt door tot op de grond; er is geen sprake van een opgetild gebouw. Voor nieuwbouw langs de Noordelijke Verbindingsweg geldt tevens: Erfafscheidingen worden in samenhang met het hoofdgebouw ontworpen. Een hek is gelegen in of achter de rooilijn en is gemaakt van gegalvaniseerd metaal of een groene erfafscheiding. Reclame-uitingen passen bij het sobere karakter van het gebouw. Toepassing van baksteen met een warme tint variërend van donkerrode tot donkerbruine tinten is verplicht. Afwijkingen zijn mogelijk mits deze bijdragen aan een hogere kwaliteit van het totaal en passen binnen het plan als geheel. 3. Detaillering/ materiaal- en kleurgebruik De materialisering, detaillering en kleur van de nieuwbouw ondersteunt het beeld van een duidelijke hoofdvorm en een heldere dakcontour (het aantal materiaalsoorten en kleuren blijft beperkt). In het beeld overheerst de hoofdvorm en is het detail ondergeschikt hieraan. Reclame-uitingen maken deel uit van het architectonisch ontwerp. Letters/logo's zodanig open vormgegeven dat de gevel daarachter zichtbaar blijft. Geen toepassing van donker of zonwerend glas. Materialisatie en detaillering zodanig toepassen, dat veroudering, weertype en luchtkwaliteit geen negatieve gevolgen hebben voor de kwaliteit. Het betreft hier onder meer de gevolgen van verwering van materiaal, werking van (zon)licht op het geveloppervlak. Aandacht voor het verschil tussen dag- en nachtbeeld. Terreinafscheidingen langs de openbare weg zijn representatief en bestaan uit een gegalvaniseerd metalen hek of een groene erfafscheiding. Heldere hoofdvorm WELSTANDSPARAGRAAF BEDRIJVENPARK ZESTIENHOVEN 21

22 22 WELSTANDSPARAGRAAF BEDRIJVENPARK ZESTIENHOVEN

23 HOOFDSTUK D VERVOLGPROCES Overgang naar beheersfase De overgang van de ontwikkelingsfase naar de beheersfase verloopt geleidelijk. Zolang voor het gebied nog geen welstandscriteria voor de beheersfase zijn vastgesteld, worden nieuwbouwactiviteiten getoetst op de welstandscriteria voor bedrijven- en kantorenlocaties. Eventuele ver(nieuw-)bouwactiviteiten worden getoetst op basis van de geldende criteria, waarbij in bijzondere situaties op de algemene criteria kan worden teruggevallen. Het ligt voor de hand al tijdig na te denken over de beheersfase en de dan geldende welstandscriteria. B&W kunnen voorstellen doen voor de welstandscriteria voor uitontwikkelde gebieden in het kader van de verplichte jaarlijkse rapportage aan de gemeenteraad over het gevoerde welstandsbeleid. Daarbij staat de mogelijkheid open de welstandstoetsing te baseren op een al in de Koepelnota bestaand gebiedstype of hiervoor een nieuw gebiedstype met eigen welstandscriteria voor te stellen. Voorlopige fasering De Noordelijke Verbindingsweg zal naar verwachting in 2009 zijn aangelegd. De ontwikkeling van het bedrijventerrein op Rotterdam Airport zal rond 2006 starten. Ten noorden en ten oosten van het plangebied zal er niet voor 2015 begonnen worden met nieuwe plannen. Op het Bedrijvenpark kan in het oostelijk deel, ter plaatse van de oude puinbreker, het eerst worden gestart met uitgifte. Totdat de Noordelijke Verbindingsweg is aangelegd (rond 2009), zal het gebied ontsloten zijn via bestaande wegen. Via de Woensdrechtstraat en de Volkerstraat is het gebied vanaf de Bovendijk te bereiken. De Bovendijk is aangesloten op de Van der Duijn van Maasdamweg en de GK van Hogendorpweg nabij de Doenkade. Deeluitwerkingen Het is belangrijk om deeluitwerkingen van het Stedenbouwkundig plan en eventuele beeldkwaliteitplannen altijd te relateren aan de ontwikkeling van Park Zestienhoven als geheel. Op die wijze kan een samenhangend en herkenbaar beeld worden gegarandeerd, waarmee Park Zestienhoven zich waar kan maken als hoogwaardig woon- en werkmilieu. Omdat heel Park Zestienhoven onder handen wordt genomen en niet slechts een klein gedeelte, ontstaat armslag voor differentiatie. Hiermee wordt voorkomen dat het rustige beeld saai wordt. Gebiedsspecifieke uitwerkingsplannen worden altijd gerelateerd aan de ontwikkeling van Park Zestienhoven als geheel en zullen ter informatie aan de Commissie voor Welstand en Monumenten worden voorgelegd zodat de welstandstoetsing optimaal kan plaatsvinden. Mochten deze gebiedsspecifieke uitwerkingen een extra inspiratiebron vormen en een hogere kwaliteit tot gevolg hebben, dan zal de Commissie voor Welstand en Monumenten dit ter overweging in haar advisering meenemen. WELSTANDSPARAGRAAF BEDRIJVENPARK ZESTIENHOVEN 23

24

25