3.4.2 Gebiedscriteria Wijken

Transcriptie

1 3.4.2 Gebiedscriteria Wijken Criteria beleidsstukken In de diverse Bestemmingsplannen De Graven Es zijn welstandsparagrafen en/of beeldkwaliteitparagrafen opgenomen waarin criteria vermeld zijn. In die gevallen, waarin een beeldkwaliteitplan of een beeldkwaliteitparagraaf in een bestemmingsplan geldt of in werking treedt, worden de daarin genoemde welstandscriteria geacht deel uit te maken van deze welstandsnota. Stedenbouwkundige en landschappelijke situering Respecteren van de karakteristieken van de samenhang van architectuur, stedenbouw en landschapsarchitectuur. Wanneer gerealiseerd binnen of als onderdeel van een ensemble, dient sprake te zijn van een duidelijke relatie tussen de afzonderlijke delen. Wanneer gerealiseerd in een rij is de collectieve visuele kwaliteit van het geheel belangrijker dan de individuele kwaliteit van de woning. Massa en vorm Bouwwerken moeten een heldere en herkenbare hoofdvorm bezitten. De bestaande kapvorm en kaprichting zijn richtinggevend. Een plaatselijke verhoging van de nok wordt vormgegeven in overeenstemming met een reeds goedgekeurde oplossing. Gevels Bij verbouw en renovatie behouden van de oorspronkelijke gevelopbouw. Gevels grenzend aan de openbare ruimte zijn representatief van aard. De opbouw van de gevel is consequent en goed van verhouding. Er dient eenheid in architectuur te zijn van de gehele gevel. Materiaal, kleur en detaillering Materiaal- en kleurvariatie dienen plaats te vinden binnen een duidelijke compositie en richten zich op de accentuering van de gevelgeleding en/of de architectonische eenheid. Detaillering, materiaal en kleur van het pand zelf, of van bebouwing uit het ensemble, de rij of de aangrenzende en overliggende bebouwing als uitgangspunt nemen. Erfafscheidingen In gebieden die als architectonische, stedenbouwkundige en landschapsarchitectonische eenheid ontworpen zijn maken erfafscheidingen en schuren nadrukkelijk deel uit van het architectonisch ontwerp. Wanneer de relatie met het architectonisch ontwerp door ingrepen van bewoners verloren gaat terwijl de erfafscheidingen of schuren grenzen aan de openbare ruimte, wordt dat als exces beschouwd. Daar waar vanuit de stedenbouwkundige en architectonische context erfafscheidingen zoals hagen, hekken en muren zijn, deze als uitgangspunt nemen. Gebouwde erfafscheidingen langs de openbare weg afstemmen op de architectuur. Voor erfafscheidingen in het zicht van de openbare ruimte bij voorkeur kiezen voor heesters of hagen, of een afscheiding die minimaal voor 50% dient te bestaan uit open delen met daar tegen aan beplanting. 29

2 De Essen Gemeente Dinkelland De Graven Es De Glinde Meybree Haerbroek De Thij Het Hooiland Oldenzaal Centraal Jufferbeek-Zuid Oost Zuid Berghuizen Het Hazewinkel Gemeente Losser West Noord-West Hanzepoort Bedrijventerreinen Gemeente Enschede 3.5 Bedrijventerreinen Gebiedskenmerken De meeste bedrijventerreinen liggen ten zuidwesten van het centrum bij elkaar. Ieder bedrijventerrein heeft conform haar periode van ontstaan een eigen identiteit. Langs de Parallelstraat, Bentheimergraven en de Essenlaan bestaan nog enkele kleine bedrijventerreinen. Karakteristiek voor alle bedrijventerreinen is de doelmatige, rechtlijnige verkaveling met een duidelijke rooilijn. Bestaande groenelementen, zoals houtwallen, zijn bewust in de stedenbouwkundige opzet opgenomen. Aan beide zijden van de weg zijn oorspronkelijk groenstroken gepland. Deze zijn deels vervangen door parkeerplaatsen. Parkeren geschiedt Opnemen bestaande en nieuwe groenelementen 30 Parkeren op eigen terrein

3 meest op eigen terrein. Erfafscheidingen bestaan uit beplanting of hekken, afhankelijk van de aard van het bedrijf. De bedrijfsgebouwen hebben een functionele en duidelijke uitstraling. De massa van de gebouwen is wisselend. De meeste panden bestaan uit twee bouwlagen, veelal met plat dak. Gevelbeplating bedekt grotendeels de wanden van de bedrijfsruimten. Er is veel variatie in materiaal, kwaliteit van het materiaal en kleurgebruik. Erfafscheiding door groen of heggen Ouder bedrijventerrein veel plaatmateriaal en variatie in kleuren Ouder deel ten oosten van de Kleibultweg In het meest oostelijke deel van Het Hazewinkel vanaf de Eekboerstraat bevinden zich de oudste bedrijven, deels afgewisseld met woningen. Ze bezitten een rommelige uitstraling, die zich ook doorzet in de reclame-uitingen. Langs de Textielstraat bevinden zich autobedrijven, in een ruime opzet en met een rustig architectonisch beeld. Rommelige uitstraling, ook in reclame Textielstraat, rustig beeld Nieuwer deel ten westen van Kleibultweg De bedrijfspanden van het nieuwere deel van Het Hazewinkel ten westen van de Kleibultweg zijn van een hoogwaardiger architectuur en bezitten meer harmonie in stijl. Kantoordelen zijn duidelijk te herkennen. Als materiaal wordt vaak een combinatie van baksteen, glas en beplating gebruikt. Eenheid in architectuur, diversiteit in reclame Aandacht voor architectuur 31

4 Bewuste architectonische uitstraling Hazewinkel Noord-West Tussen spoorlijn en Visschedijkweg wordt Hazewinkel Noord-West ontwikkeld. Een aantal van de bedrijfsgebouwen die zich naar de A1 profileren bestaan voor minstens 30% uit paarsrode baksteen en plaatmateriaal in grijstint. In de strook langs de ecologische zone Zwollestraat worden bedrijven met een transparante uitstraling of showrooms gestimuleerd. De voorgevel van deze gebouwen bestaat grotendeels uit glas met plaatmateriaal in zwart, wit of zilver. In de binnengebieden is plaats voor bedrijven die behoefte hebben aan bedrijfshallen en open opslagruimte. Het kantoorgedeelte wijkt zichtbaar af van het bedrijfsgedeelte, dat bij voorkeur in een grijstint wordt uitgevoerd. Drie sferen Kwalitatieve en rustige uitstraling Hanzepoort Hanzepoort maakt een open, ruime indruk met brede wegen, grote bedrijven in overwegend lichte kleuren en rondom de gebouwen veel ruimte voor transport en opslag. Een deel van de bedrijven is omsloten door een gaashekwerk. Jufferbeek-Zuid In deze meest westelijke punt van de bedrijventerreinen dat gelegen is tussen Hazewinkelweg, N342, A1 en spoorlijn kunnen zich bedrijven vestigen met een representatieve uitstraling en een koppeling van kantoor- en handelsfuncties. 32

5 3.5.2 Gebiedscriteria bedrijventerreinen Criteria beleidsstukken In het Bestemmingsplan Bedrijventerrein Het Hazewinkel Zuid-West en Noord-West van 1999 zijn beeldkwaliteitseisen opgenomen. In het Bestemmingsplan Hanzepoort van 1988 staan de welstandseisen voor Hanzepoort verwoord. Het Beeldkwaliteitplan Het Hazewinkel van Bedrijvenpark tot Werklandschap van 2003 bevat criteria voor de bebouwing, de buitenruimte bij de bedrijven en de openbare ruimte. Het Bestemmingsplan Jufferbeek-Zuid van 2007 beschrijft globaal de gewenste uitstraling van de bebouwing. Ook staat erin benoemd welke richtlijnen er in het op te stellen Beeldkwaliteitplan aan de orde dienen te komen, voor bebouwing en terreininrichting. In die gevallen, waarin een beeldkwaliteitplan of een beeldkwaliteitparagraaf in een bestemmingsplan geldt of in werking treedt, worden de daarin genoemde welstandscriteria geacht deel uit te maken van deze welstandsnota. Stedenbouwkundige en landschappelijke situering De indeling van het perceel en de hoofdopzet van het bedrijfspand afstemmen op de stedenbouwkundige karakteristiek van de locatie. Publieke en representatieve functies zijn naar de straatzijde georiënteerd. Bij tweezijdige oriëntatie is de representatieve gevel naar de hoofdroute gekeerd. Massa en Vorm Aan- en bijbouwen dienen te passen bij de architectuur van de hoofdbebouwing. In een bouwwerk dient samenhang te bestaan tussen de samengestelde delen van dat bouwwerk. Gevels De verschillende hoofdfuncties zijn te onderscheiden in de architectuur. Gevels op de openbare weg gericht worden met aandacht ontworpen. Materiaal, kleur en detaillering De materialen en kleuren per gebouw dienen te harmoniëren met elkaar. Indien er in een Beeldkwaliteitplan materialen en kleuren zijn besproken, worden deze gevolgd. Kozijnen, dakranden, regenpijpen en dergelijke zijn op samenhangende wijze gedetailleerd. Afwerking buitenruimte Hekwerken en andere erfafscheidingen aan de straatzijde staan op één lijn en zijn in vormgeving op elkaar afgestemd. Hekwerken zorgvuldig ontwerpen en bij de omgevingsvergunningaanvraag mee indienen. Bij nieuwe bedrijventerreinen buitenruimte in samenhang met de andere bedrijven ontwerpen. Geen opslag voor de voorgevels. 33

6 De Essen Gemeente Dinkelland De Graven Es De Glinde Meybree Haerbroek De Thij Het Hooiland Oldenzaal Centraal Zuid Berghuizen Het Hazewinkel Stadsrandgebied Gemeente Losser Hanzepoort Gemeente Enschede 3.6 Stadsrandgebied Gebiedskenmerken Het stadsrandgebied ligt als een smalle ring rond de stad, met een uitloper richting Deurningen. In de loop van de geschiedenis is dit gebied veranderd. De Franken bouwden hun hoeven op de overgang van de hoge stuwwalgronden en de lagere gronden met de beken. Op deze overgang ontstonden ook de essen, waarvan nu nog een klein stuk onbebouwd is. Het landschap is afwisselend en kleinschalig met hoogteverschillen, open en dichte delen, bouwland en weides, maar ook houtwallen, erfbeplanting, bosjes, bos en waterpartijen. Dit alles wordt ontsloten door kronkelige, gebogen en rechte wegen. Het stadsrandgebied van Oldenzaal is onder te verdelen in de stuwwal, het agrarisch gebied met boerenerven en het bosrijke Hulsbeek. 34

7 Gemeente Dinkelland De Essen Gemeente Losser Stuwwal Stadsrandgebied Gemeente Enschede Stuwwal Aan de oostzijde van Oldenzaal bevindt zich het lommerrijke parklandschap van de stuwwal met haar landgoederen, buitenplaatsen en bijbehorende bebouwing. Landhuis De Hulst is een kloek voorbeeld van die landgoederentijd. Landhuis de Hulst 35

8 Van de Landrebenallee uit de 18 e eeuw zijn nu alleen nog de eilandjes met waterpartijen en een padenstelsel over. De meeste nog aanwezige panden zijn bijgebouwen van de voormalige villa Kalheupink. Ze stammen uit de tweede helft van de negentiende en het begin van de twintigste eeuw en staan op de Monumenten Inventarisatie Projecten -lijst ( ). Ook is de landschappelijke tuin van het landgoed Kalheupink, dat bekend staat onder de naam Engelse Tuin, ontworpen door Leonard Springer, als park voor Oldenzaal bewaard gebleven. Het geheel van park en dienstgebouwen is cultuurhistorisch zeer waardevol. De panden, deels van de hand van architect Karel Muller, bezitten ieder een eigen representatieve vormgeving en rijke detaillering. Er zijn veranda s, erkers en balkons en soms aanbouwen. De meeste hebben een verdieping met schild-, zadel- of mansardedak. Boven de bakstenen gevels van voornamelijk aardekleuren bevinden zich brede dakoverstekken, vaak met windveren en soms met fraaie daklijsten en gootklossen. Sommige panden zijn ook licht gekleurd. Gevelopeningen zijn over het algemeen verticaal, met roedeverdeelde ramen. Sommige panden hebben luiken, hoeklysenen of andere versieringen. Bebouwing bij Engelse tuin Kalheupink, voormalig dienstgebouw, rijke detaillering 36

9 De Essen Gemeente Dinkelland De Graven Es Meybree De Glinde De Thij Haerbroek Het Hooiland Zuid Berghuizen Gemeente Losser Het Hazewinkel Boerenerven Stadsrandgebied Hanzepoort Gemeente Enschede Boerenerven Oorspronkelijke boerderijen komen verspreid in het stadsrandgebied voor, waar ze samen met de schuren en de erfbeplanting een compact ensemble vormen. Er is veelal nog sprake van een goede landschappelijke inpassing, waarbij het samenspel van daken, deels omgeven door bomen, een aantrekkelijk beeld vormen. Hagen en moestuinen completeren het geheel. De boerderijen staan het dichtst bij de weg. Ze bezitten een eenvoudige hoofdvorm met een zadeldak dat soms geknikt is en een lage goothoogte. Het woon- en bedrijfsgedeelte onder één gesloten pannendak zijn duidelijk van elkaar te onderscheiden. De schuren zijn zichtbaar ondergeschikt aan het hoofdgebouw, met vaak dezelfde nokrichting maar meestal minder hoge kappen. De gevels van de boerderijen zijn opgetrokken uit rode baksteen met eikenhouten topgevels in naturel of donkergroen en geveltekens. De daken van rode gebakken dakpannen bezitten veelal witte windveren. De boerderijen zijn vaak voorzien van een eenvoudige zinken goot, bij de schuren ontbreekt deze vaak. Bijgebouwen zijn deels ook met golfplaten bedekt. Daken deels omgeven door bomen Ensemble bebouwing en beplanting, schuur ondergeschikt, zelfde nokrichting 37

10 De dichte, donkergroene voordeuren bevinden zich in de voorgevels, waar voorts in het midden hoge vensters zijn geplaatst en lagere aan de zijkanten, passend onder het lage dak. De ramen worden gevormd uit staande vensters met roedeverdeling. De houten kozijnen zijn wit geschilderd. Plinten maken het beeld van de buitenkant af. Bij de moderne boerenbedrijven, met name in het voormalig buitengebied van Deurningen, hebben agrarische ontwikkelingen geleid tot grootschalige schuren, waarbij deze bijgebouwen de woningen in grootte fors overtreffen. Ze staan deels in het open, vlakke land en zijn al van verre zichtbaar. De bedrijfspanden bezitten vaak forse daken gedekt met golfplaten met een flauwe dakhelling tussen de 20 en de 30. Gevels zijn meestal opgetrokken uit roodbruine gebakken steen, maar er zijn soms ook moderne materialen zoals damwandprofielen toegepast. De woningen zijn wel meestal traditioneel gebouwd met steile daken, groene deuren en repeterende ramen. Eventuele tweede bedrijfswoningen bezitten vaak een andere architectuur dan de oorspronkelijke boerderijen. Zadeldaken, rode pannen, rode bakstenen, witte windveren, plint Veranderende karakter van erven met agrarische bebouwing Het landelijk gebied is aan grote veranderingen onderhevig. Agrarische bebouwing komt vrij en nieuwe bewoners plegen nieuwbouw of vormen agrarische bebouwing om tot woningen. Het onderscheid tussen woon- en bedrijfsgedeelte verdwijnt daardoor vaak, de nieuwbouw is rijker gedetailleerd dan bij agrarische bebouwing past, erven krijgen een formele inrichting en worden bij dubbele bewoning vaak gesplitst. Er vinden ook grootschalige agrarische ontwikkelingen plaats, zoals serrestallen, booghal, tentstal en varkensflat. De stoeterijen en nieuwe landgoederen zijn in opkomst. Deze veranderen de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied. 38

11 Gemeente Dinkelland Het Hulsbeek Stadsrandgebied Gemeente Enschede Het Hulsbeek Het Hulsbeek is een recreatiegebied met veel bos, grote waterpartijen en een grillige ontsluitingsstructuur. De open ruimtes voegen zich naar de vorm van het water. De oorspronkelijke boerengebouwen hebben hun boerderijvorm behouden, en zijn daardoor ondanks hun nieuwe functie nog goed te herkennen. Er zijn vele functies in, of direct grenzend aan, het Hulsbeek te vinden, zoals horeca-gelegenheden, een kartingbaan, een manege, voetbal- en tenniscomplex, sauna, outdoorvoorzieningen, een vakantiewoningen-terrein, campings en een waterzuiveringbedrijf. Het Hulsbeek, bos en water Oorspronkelijke boerderij, nieuwere functie 39

12 De recreatie-invloeden zijn merkbaar in de toegevoegde gebouwen, zoals de sauna en het outdoor-centrum, maar de gebouwen hebben hun eigen, herkenbaar karakter en gaan op in het bos, zodat ze niet beeldbepalend zijn. Dit geldt ook voor de parkeerplaatsen die, met graskeien bestraat, in het groen gelegen zijn. Vele recreatieve functies Overige bebouwing in het stadsrandgebied De vrijstaande woningen staan wisselend haaks of evenwijdig op de weg. Voor zover op de openbare weg georiënteerd zijn het meest eenvoudige gebouwen van rood-bruine baksteen gevels onder zadeldaken met witte dakoverstekken. De vroegere panden bezitten ook wel mansardekappen. Voordeuren zitten in de voor- of zijgevel. Kozijnen zijn wit. Bij de nieuwbouwpanden zijn behalve Saksische ook andere invloeden zichtbaar. Er komt meer diversiteit in plattegrond en dakvormen voor. Zo zijn er mansardedaken, schilddaken en wolfskappen te vinden. De voordeur is op de weg georiënteerd. Het kleurgebruik is meer gedekt; roze-rode bakstenen, grijze daken en witte kozijnen. Bij de delen van de historische uitvalswegen in het stadsrandgebied markeren clusters van meerdere woningen, en deels enkele kleinschalige bedrijfsgebouwen, de toegangen tot Oldenzaal. De panden stammen uit verschillende tijdsperiodes. Hun bouwvolumes zijn wisselend, evenals de vormgeving en kapvormen Bijzondere elementen Bedrijven in het stadsrandgebied Behalve agrarische functies komen in het stadsrandgebied ook verscheidene andere functies voor, zoals kwekerijen, aannemersbedrijven, sportcomplexen en ruime horeca-voorzieningen. Deze functies bezitten hun eigen verschijningsvorm. 40

13 3.6.3 Welstandscriteria stadsrandgebied algemeen Criteria beleidsstukken In het Bestemmingsplan Buitengebied 2007 staan criteria voor welstandsbeleid benoemd. Het toekomstig vast te stellen Reconstructieplan omvat onder andere het toekomstig beleid de bebouwing van het landelijk gebied van Oldenzaal. In die gevallen, waarin een beeldkwaliteitplan of een beeldkwaliteitparagraaf in een bestemmingsplan geldt of in werking treedt, worden de daarin genoemde welstandscriteria geacht deel uit te maken van deze welstandsnota. Stedenbouwkundige en landschappelijke situering De indeling van het erf en de clustering van gebouwen op een erf dient aan te sluiten op de landschappelijke en cultuurhistorische karakteristieken van de locatie. Hierbij gaat het om het ensemble van de gebouwen, hiërarchie, beplanting, ontsluiting en zichtlijnen. Massa en vorm Bij renovatie, verbouw en vervangende nieuwbouw is de eenvoudige hoofdvorm van het pand leidend. Bij nieuwbouw dient de hoofdvorm bij voorkeur te bestaan uit een eenvoudige, rechthoekige plattegrond, een lage goothoogte en een fors, hoogoplopend zadeldak. Gevels Gevelindelingen en details dienen aan te sluiten op het oorspronkelijk boerderijtype van dit gebied. Bij splitsing van het pand moet de architectonische eenheid van het oorspronkelijk pand in de gevel behouden blijven. Materiaal en kleur Voor de hoofdmaterialen worden hoofdzakelijk baksteen in aardkleuren gebruikt, hoofdzakelijk hout voor topgevels en schuren, in combinatie met rode of donkere gebakken dakpannen. Kunststof, spiegelende en glimmende oppervlakken mogen niet worden toegepast bij beplating van gevels. Afwerking erven Zorgvuldige ensemblewerking van gebouwen en bomen is vereist. Bij nieuwbouw is een erfinrichtingsplan vereist bij indiening van het bouwplan. De erfafscheiding dient uit beplanting te bestaan, zoals hagen, heesters, houtwallen, bomen. Schuttingen als erfafscheiding zijn niet toegestaan. 41

14 3.6.4 Gebiedscriteria stadsrandgebied stuwwal Deze criteria gelden naast de criteria stadsrandgebied algemeen. Stedenbouwkundige en landschappelijke situering De huidige landschappelijke situering dient gehandhaafd te blijven. Massa en vorm De monumentale waarde van de panden is zeer belangrijk. De huidige situatie wordt geconserveerd. De huidige hoofdvorm dient behouden of hersteld te worden. Gevels De oorspronkelijke architectonische kenmerken van de gevels dienen behouden of hersteld te worden. Materiaal, kleur en detaillering Het oorspronkelijk materiaal en de oorspronkelijke kleuren dienen behouden of hersteld te worden. De oorspronkelijke detaillering dient behouden of hersteld te worden. Afwerking erven Schuttingen zijn niet toegestaan; wel natuurlijke erfafscheidingen, eventueel in combinatie met houten of metalen hekwerken in gedekte kleuren Gebiedscriteria boerenerven Deze criteria gelden naast de criteria stadsrandgebied algemeen. Stedenbouwkundige en landschappelijke situering De huidige landschappelijke situering dient gehandhaafd te blijven. Bij vervangende nieuwbouw van hoofdgebouw of schuren dient de nieuwbouw het karakter en de eenvoud van de oorspronkelijke boerderij over te nemen. Massa en vorm Handhaven van de agrarische structuur, verschijningsvorm en kenmerken van de oorspronkelijke boerderijen op de erven. Uitbreiding van de woonfunctie in een bestaande of voormalige boerderij mag niet ten koste gaan van de uiterlijke verschijningsvorm. Het onderscheid tussen het woon- en bedrijfsgedeelte dient herkenbaar te blijven. - Oorspronkelijke verschijningsvorm van de boerderij handhaven bij verandering van functie. - Rijkere vormgeving zoals villa s, notariswoningen en boerderettes is niet toegestaan. Materiaal en kleur Gevels, topgevels van schuren eventueel van een ander materiaal in gedekte, natuurlijke kleuren gerelateerd aan de bestaande bebouwingskarakteristiek. Daken met dakpannen of golfplaten gerelateerd aan de bestaande bebouwingskarakteristiek. Materiaal, kleur en detaillering Het oorspronkelijk materiaal en de oorspronkelijke kleuren dienen behouden of hersteld te worden. De oorspronkelijke detaillering dient behouden of hersteld te worden. Toepassen van rijkere detaillering dan bij de streekeigen boerderijen is niet toegestaan. 42

15 3.6.6 Gebiedscriteria stadsrandgebied overige bebouwing Deze criteria gelden naast de criteria stadsrandgebied algemeen. Deze criteria gelden alleen voor van oorsprong andere bebouwing dan boerenerven. Criteria voor verandering of nieuwbouw bij boerenerven staan benoemd bij gebiedscriteria stadsrandgebied boerenerven. Stedenbouwkundige en landschappelijke situering De solitaire woningen dienen goed landschappelijk ingepast te worden en een landelijke uitstraling te hebben. De hoofdbebouwing moet met de voorgevel gericht staan naar de straatkant; bijgebouwen dienen een ondergeschikte positie te hebben. Materiaal en kleur en detaillering Het materiaal en de kleuren van aan- en bijgebouwen moeten afgestemd zijn op die van het hoofdgebouw. Detaillering moet passenbij de ingetogen detaillering die in het landelijk gebied gebruikelijk is Gebiedscriteria het Hulsbeek Deze criteria gelden naast de criteria stadsrandgebied algemeen. Stedenbouwkundige en landschappelijke situering Gebouwen voor recreatieve functies dienen goed ingepast te worden in de natuurlijke omgeving. Aan- en bijgebouwen dienen bij het hoofdgebouw te passen. Massa en vorm Nieuwbouw dient in verhouding te staan met de grootte van het bestaande complex als geheel en de maat van de bestaande gebouwen. De oorspronkelijke boerderijen dienen hun boerderijkarakter te behouden, voor wat betreft uitstraling, materiaal, kleurgebruik en detaillering. 43

16 44

17 Hoofdstuk 4 Welstandscriteria projecten, relatie beeldkwaliteitplannen en welstandscriteria bestemmingsplannen De welstandsnota bevat geen welstandscriteria voor (her)ontwikkelingsprojecten die de bestaande ruimtelijke structuur en karakteristiek doorbreken. Dergelijke welstandscriteria kunnen namelijk niet worden opgesteld zonder dat er een concreet stedenbouwkundig plan of een beeldkwaliteitplan aan ten grondslag ligt. Ontwikkelingen De gemeente Oldenzaal is in ontwikkeling. Voor diverse inbreidingslocaties zijn beeldkwaliteitplannen opgesteld. Deze worden in deze nota gekoppeld. Grote herontwikkelingen in de toekomst vallen buiten de invloedssfeer van deze nota. In die gevallen wordt een beeldkwaliteitplan opgesteld of wordt een beeldkwaliteitparagraaf in het bestemmingsplan opgenomen, dat als basis dient voor de begeleiding van de planvorming. Procedure Het opstellen van welstandscriteria voor (her)ontwikkelingsprojecten vormt een vast onderdeel van de stedenbouwkundige planvoorbereiding. De gemeenteraad stelt de welstandscriteria vervolgens vast ter aanvulling op de welstandsnota. Voor dergelijke aanvullingen op de welstandsnota geldt dat de inspraak wordt gekoppeld aan de reguliere inspraak bij de stedenbouwkundige planvoorbereiding. In die gevallen, waarin een beeldkwaliteitplan of een beeldkwaliteitparagraaf in een bestemmingsplan geldt of in werking treedt, worden de daarin genoemde welstandscriteria geacht deel uit te maken van deze welstandsnota. Indien bepalingen in deze nota strijden met bepalingen in een beeldkwaliteitsplan of beeldkwaliteitsparagraaf, hebben de bepalingen van het beeldkwaliteitsplan of de beeldkwaliteitsparagraaf van het bestemmingsplan voorrang. Voorbeelden zijn: Bestemmingsplan De Graven Es, 3 e fase, gebied 9; Bestemmingsplan Ganzenmarkt en omgeving, februari 2000; Beeldkwaliteitplan Oldenzaal Centraal, 13 september

18 46

19 Hoofdstuk 5 Welstandscriteria monumenten De monumenten hebben een hoge cultuurhistorische waarde en vormen een belangrijke drager van de identiteit van de gemeente Oldenzaal. Het behoud van de monumenten heeft daarom een groot maatschappelijk belang. De gemeente Oldenzaal zet, voor het behoud van het aanzien van monumenten, in op het welstandsbeleid. Het welstandsbeleid is gericht op behoud en waar nodig versterking van de ruimtelijke omgeving en de architectonische samenhang van de panden. Bij wijzigingen dient telkens te worden voortgebouwd op bestaande karakteristieken. Waardevolle elementen uit de bouwgeschiedenis van het pand dienen te worden bewaard. Hierdoor vertellen gebouwen in al hun detailleringen veel over vroegere functies, bouwwijzen en eigendomssituaties. Door de welstandscriteria wordt voorkomen dat aanpassingen aan of bij monumenten afbreuk doen aan de monumenten, de beleving van de monumenten en de redengevende omschrijving van de monumenten. Er mag geen strijd zijn met de door de redengevende omschrijving beschermde waarden van het monument. Bouwplannen aan of nabij monumenten worden daarom met meer aandacht getoetst door de stadsbouwmeester. Ook de monumentencommissie kan de welstandscriteria hanteren als analoog toetsingskader bij de beoordeling van aanvragen omgevingsvergunning voor monumenten in relatie met de norm van de geldende erfgoedverordening. De lijsten met rijks- en gemeentelijke monumenten zijn te vinden op de gemeentelijke website. Criteria Monumenten Ligging In de structuur, de opbouw, de schaal en ritmiek van de bebouwing is het oorspronkelijke karakter en de historische ontwikkeling afleesbaar. Bij wijzigingen dient het ontwerp aan te sluiten bij het oorspronkelijke karakter en de ritmiek van de bebouwing in de omgeving. De positie en de oriëntatie van de oorspronkelijke bebouwing zijn richtinggevend. Massa Bij wijzigingen dient het ontwerp in goede samenhang met de architectuur van het oorspronkelijke pand te zijn, passend bij de schaal, de maat en de ritmiek. De architectonische eenheid van het oorspronkelijke pand is en blijft het uitgangspunt in geval van functieverandering. Materiaal en kleurgebruik Materialen en kleurtoepassingen dienen in harmonie met het pand en de omgeving te zijn. Detaillering Bij wijzigingen dient zorgvuldig te worden omgegaan met de oorspronkelijke kenmerkende ornamentiek en detaillering. De detaillering van nieuwe toevoegingen dient zorgvuldig te worden afgestemd op de oorspronkelijke detaillering. Erfafscheidingen dienen te worden vormgegeven in samenhang met de hoofdkarakteristiek van het pand. 47

20 48

21 Hoofdstuk 6 Welstandscriteria specifieke bouwwerken De gemeente Oldenzaal streeft ernaar enkele veel voorkomende plannen voor specifieke bouwwerken snel te laten beoordelen om zo de burger tegemoet te komen. In dit hoofdstuk worden de welstandscriteria gegeven voor deze snelle toets. Criteria zijn opgesteld voor: 1. Aan- en uitbouwen 2. Bijgebouwen en overkappingen 3. Kozijn- en gevelwijzigingen 4. Dakkapellen en dakuitbouwen 5. Erfafscheidingen 6. Installaties 7. Rolhekken, rolluiken en luiken 8. Dakopbouwen Omgevingsvergunning bouwactiviteiten De bovengenoemde bouwwerken zijn deels vergunningvrij binnen bepaalde randvoorwaarden (zoals beschreven in het BOR, Besluit Omgevingsrecht). Dat betekent dat een deel van deze plannen (met name aan de achterzijde van woningen) niet vooraf worden getoetst aan redelijke eisen van welstand. Indien een bouwwerk niet vergunningvrij is, moet een omgevingsvergunning (zoals bedoeld in de Wabo, Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht) voor de activiteit bouwen worden aangevraagd. Hierbij treedt het bestemmingsplan in eerste instantie regelend op voor wat betreft rooilijnen en maximale afmetingen. Als het bestemmingsplan geen bezwaar oplevert, wordt het bouwplan getoetst. Voldoet het plan aan de criteria specifieke bouwwerken, dan kan snel worden geconstateerd dat aan de redelijke eisen van welstand van deze nota wordt voldaan. 49

22 6.1 Aan- en uitbouwen Uitgangspunten Een aan- of uitbouw is een grondgebonden toevoeging van één bouwlaag aan een gevel. Als een aan- of uitbouw zichtbaar is vanuit de openbare ruimte is deze voor het straatbeeld zeer bepalend. De voorkeur gaat daarom uit naar een plaatsing aan de achterkant. De gemeente streeft in samenhangende gebieden naar een herhaling van gelijkvormige exemplaren, die passen bij het karakter van de straat en de gebouwen. Belangrijk is dat de contour en het silhouet van het oorspronkelijke gebouw of bouwblok zichtbaar blijven en dat de aan- of uitbouw qua uitstraling en volume ondergeschikt is aan het hoofdgebouw. Het bestemmingsplan treedt in eerste regelend op voor wat betreft de rooilijnen en maximale afmetingen. Beoordeling Een aan- of uitbouw is niet in strijd met redelijke eisen van welstand als aan onderstaande criteria wordt voldaan. Voldoet een aanvraag niet aan onderstaande criteria of is er sprake van twijfel of een bijzondere situatie (zoals bij een monument) dan zal bij de beoordeling ook gebruik worden gemaakt van gebieds-, project- of andere criteria van deze nota. Zijaanbouw te dicht bij voorgevellijn Zijaanbouw te hoog Opzichtig materiaalgebruik Goed geplaatst, passende vormgeving en matertiaaltoepassing 50

23 Criteria Algemeen Geen secundaire aan- of uitbouw (bijvoorbeeld een aanbouw aan een aanbouw). Plaatsing De afstand van de aan- of uitbouw aan de zijgevel tot de voorgevel is minimaal 1 m. De aan- of uitbouw dient zich aan de voorgevel binnen de buitenste kozijnstijlen te bevinden. Er is geen andere aan- of uitbouw op de betreffende gevel aanwezig. Vorm en maat Vormgeven in één bouwlaag met een van het hoofdgebouw afgeleide plattegrond. Plat afgedekt of desgewenst een van het hoofdgebouw afgeleide kapvorm, dakhelling en nokrichting. Serres dienen afgedekt te worden met een enkelvoudig flauw hellend transparant dak. Het dakvlak van het hoofdgebouw mag niet doorgetrokken worden over de aan- of uitbouw. De vorm van kozijnen en ramen dient gelijk te zijn of afgestemd te worden op die van de kozijnen en ramen van het hoofdgebouw. Bij serres een regelmatige verdeling van kozijnstijlen toepassen. Aan de voorkant en zijkant is de hoogte niet hoger dan 0,25 m boven de vloer van de eerste verdieping van het hoofdgebouw en lager dan de gootlijn van het hoofdgebouw. De breedte van de aan- of uitbouw bedraagt aan de voorkant maximaal 60% van de breedte van het hoofdgebouw. De diepte van de aan- of uitbouw dient in verhouding te staan met het hoofdgebouw en bedraagt aan de voorkant maximaal 1,50 m, aan de zijkant maximaal 4 m. De goothoogte van een erker is maximaal 3 m. De breedte van een erker dient maximaal 50% van de voorgevel en de diepte maximaal 1,50 m te bedragen, dan wel de breedte maximaal 2/3 van de voorgevel en de diepte maximaal 1m. Materiaal, kleur en detaillering Materiaal, kleur en detaillering vergelijkbaar met het hoofdgebouw. Bij serres zijn dak en achtergevel volledig transparant. 51

24 6.2 Bijgebouwen en overkappingen Uitgangspunten Een vrijstaand bijgebouw of overkapping is een grondgebonden gebouw van één bouwlaag. Een vrijstaand bijgebouw staat los op het erf van het hoofdgebouw, een overkapping kan ook tegen het hoofdgebouw aan staan. Bijgebouwen en overkappingen zichtbaar vanuit de openbare ruimte zijn voor het straatbeeld zeer bepalend. Bijgebouwen en overkappingen op het voorerfgebied worden dan ook altijd aan de stadsbouwmeester voorgelegd. Vrijstaande bijgebouwen zijn in uitstraling en volume ondergeschikt aan het oorspronkelijke hoofdgebouw en bij voorkeur afgestemd op het karakter van het hoofdgebouw of de erfinrichting. Een belangrijk kenmerk van een overkapping is de transparantie. Het bestemmingsplan treedt in eerste instantie regelend op voor wat betreft rooilijnen en maximale afmetingen. Beoordeling Een vrijstaand bijgebouw of overkapping is niet in strijd met redelijke eisen van welstand als aan onderstaande criteria wordt voldaan. Voldoet een aanvraag niet aan onderstaande criteria of is er sprake van twijfel of een bijzondere situatie (monument), dan kan de stadsbouwmeester bij de beoordeling gebruik maken van gebiedscriteria en/of andere welstandscriteria. Criteria Plaatsing Plaatsing op minimaal 1,00 m achter de voorgevellijn. Vorm en maat Plat afdekken of een kap met een vorm, hoogte, helling en nokrichting afgeleid van dak hoofdgebouw of daken in omgeving. Het bijgebouw of de overkapping is vormgegeven in een van het hoofdgebouw afgeleidde plattegrond. Goothoogte maximaal 3.00 m. Bouwhoogte maximaal 4.00 m bij een afstand tot het hoofdgebouw van niet meer dan 2.50 m en maximaal 3.00 m bij een afstand van meer dan 2.50 m van het hoofdgebouw. Materiaal, kleur en detaillering Materiaal, kleur en detaillering is vergelijkbaar met het hoofdgebouw. Te hoog Geen afstemming op andedere bijgebouwen Sterk afwijkend materiaalgebruik Goede afstemming op omgeving 52

25 6.3 Kozijn- en gevelwijzigingen Uitgangspunten Van een kozijn- of gevelwijziging is sprake bij het veranderen of verplaatsen van een kozijn, kozijninvulling, luik of gevelpaneel. De samenhang in de ritmiek in straatwanden blijft behouden bij zorgvuldige inpassing van incidentele kozijn- of gevelwijzigingen, met name aan de voorkant van gebouwen. (Het Bor bepaalt dat veel kozijn en gevelwijzigingen vergunningvrij zijn.) Een wijziging past bij het karakter van het hoofdgebouw en de omgeving. Belangrijke te handhaven kenmerken zijn de maatvoering van de neggen en profilering van het kozijn en het raamhout. De materialisering en (mate van) detaillering is voornamelijk afhankelijk van de gebiedsgerichte criteria. Beoordeling Een kozijn- of gevelwijziging is niet in strijd met redelijke eisen van welstand als aan onderstaande criteria wordt voldaan. Voldoet een aanvraag niet aan onderstaande criteria of is er sprake van twijfel of een bijzondere situatie (zoals een monument) dan zal bij de beoordeling ook gebruik worden gemaakt van gebiedscriteria en/of andere welstandscriteria. Criteria Vorm en maat De hoofdindeling komt overeen met de oorspronkelijke indeling Verticale of horizontale indeling van de gevel handhaven De indeling van het raamhout blijft behouden De gevelopeningen blijven open en worden niet geblindeerd met panelen of schilderwerk De samenhang en ritmiek van de straatwand dient behouden te blijven. De oorspronkelijke maatvoering van kozijn en ramen blijft behouden De oorspronkelijke profielafmetingen van kozijn en/of raamhout blijven behouden. De diepte van de negge is gelijk aan de bestaande situatie Materiaal, kleur en detaillering Qua materiaal, kleur en detaillering vergelijkbaar met het hoofdgebouw Bij vervanging van houten kozijnen door kunststof kozijnen dient de oorspronkelijke profilering aangehouden te worden. Details die kenmerkend zijn voor de oorspronkelijke architectuur van de gevel dienen behouden te blijven. Bijvoorbeeld lateien, onderdorpels, raamlijsten, speklagen, rollagen, metselwerkversieringen, dakgoten, ornamenten, en dergelijke. Samenhang straatbeeld verstoord door afwijkend kozijn Nog meer verstoring door afwijkend materiaal voor kozijnen en gevelvlak Bestaande indeling gerespecteerd bij vervanging 53

26 6.4 Dakkapellen en dakuitbouwen Uitgangspunten Een dakkapel of dakuitbouw is een bescheiden uitbouw in het dakvlak. Dakkapellen zichtbaar vanuit de openbare ruimte zijn voor het straatbeeld zeer bepalend. De voorkeur gaat daarom uit naar plaatsing aan de achterkant. Bij meerdere dakkapellen of dakuitbouwen op één doorgaand dakvlak streeft de gemeente naar een herhaling van gelijkvormige exemplaren en een regelmatige rangschikking op een horizontale lijn. Belangrijk is dat de karakteristiek van de kapvorm behouden blijft. De nok van het dak blijft daarom bij voorkeur zichtbaar vanaf de weg. Beoordeling Een dakkapel of dakuitbouw is niet in strijd met redelijke eisen van welstand als aan onderstaande welstandscriteria wordt voldaan. Voldoet een aanvraag niet aan onderstaande criteria of is er sprake van twijfel of een bijzondere situatie (zoals bij een monument) dan zal bij de beoordeling ook gebruik worden gemaakt van gebieds- en/of andere welstandscriteria. Te hoog op het dak, profiel van de woning wordt aangetast Vormgeving sluit niet aan op stijl van wonig Te hoog, te gesloten Evenwichtig van plaatsing, grootte en vormgeving 54

27 Criteria Plaatsing en aantal Bij meerdere dakkapellen in hetzelfde bouwblok dient de dakkapel in één horizontale lijn gerangschikt te zijn met andere dakkapellen Aan de voorkant minimaal 1,00 m en aan de achterkant minimaal 0,50 m rondom de dakkapel vrijlaten. De afstand tot boven- en onderkant is hierbij verticaal gemeten. De afstand tot de zijkant is gemeten aan de bovenzijde van de dakkapel. Bij kilkepers wordt de afstand tot de zijkant gemeten vanaf de onderkant van de dakkapel. Bij een dakkapel aan de zijkant die is gericht naar openbaar gebied bedraagt de afstand tot de voorgevel minimaal 1,00 m Indien meerdere dakkapellen op een dakvlak worden geplaatst, bedraagt de tussenruimte tussen de dakkapellen tenminste 1,00 m Bij een mansardekap dient de plaats van de dakkapel alleen in het onderste dakvlak te geschieden Bij een boerderij wordt een dakkapel geplaatst op het oorspronkelijke woongedeelte. Goedkeuring tot plaatsing is afhankelijk van de stijl van de boerderij. Vorm en maat Vorm gelijk aan ander dakkapellen en op het betreffende dakvlak van het bouwblok (mits deze recent een positieve welstandsbeoordeling hebben gehad) en bescheiden detailleren zonder nadrukkelijke ornamenten. Plat afdekken of aankappen als het past bij de architectuur van het gebouw. Bij een dakhelling van 45 graden, of meer, is een aangekapte dakkapel toegestaan met een minimale dakhelling van 25 graden. De detaillering is afgeleid van de detaillering van het hoofdgebouw De hoogte gemeten vanaf de voet dakkapel tot bovenzijde boeiboord of daktrim bedraagt maximaal 1,75 m. Bij een aangekapte dakkapel aan de zijkant of achterkant bedraagt de afstand van de voet van de dakkapel tot de gootlijn van de dakkapel maximaal 0,90 m, waarbij de bovenkant van de dakkapel tenminste 0,50 m onder de nok is gelegen. Bij een boerderij bedraagt de breedte van de dakkapel in totaal maximaal 30% van de breedte van het dakvlak van het voorhuis met een maximum van 3,50 m. Materiaal, kleur en detaillering Materiaal, kleur en detaillering gelijk aan gevels, kozijnen en profielen van het hoofdgebouw. Voorvlak grotendeels gevuld met glas, beperkte toepassing van dichte panelen. 55

28 6.5 Dakramen Uitgangspunten Een dakraam is een raam aangebracht in het dakvlak, waarbij de hoofdvorm van het dakvlak behouden blijft en dakbedekking rondom aanwezig is. Dakramen moeten een ondergeschikte toevoeging zijn aan het dakvlak. Onder voorwaarden zijn dakramen volgens het Bor vergunningvrij. Beoordeling Een dakraam is niet in strijd met redelijke eisen van welstand als aan onderstaande criteria wordt voldaan. Voldoet een aanvraag niet aan onderstaande criteria of is er sprake van twijfel of een bijzondere situatie (zoals bij een monument) dan zal bij de beoordeling ook gebruik worden gemaakt van gebieds- en/of andere criteria Criteria Plaatsing en aantal Bij meerdere dakramen in hetzelfde bouwblok regelmatige rangschikking op één horizontale lijn. Minimaal 0,50 m dakvlak behouden rondom het dakraam, afstand tot zijkant gemeten aan de bovenzijde van het dakraam. Indien er meerdere dakramen worden geplaatst bedraagt de tussenruimte tussen de dakramen tenminste 0,50 m. Maximaal twee dakramen op het voordakvlak en vier ramen op het achter- en zijdakvlak. Maat Oppervlakte maximaal 1,50 m2 per dakraam. Materiaal en kleur Geen met het hoofdgebouw contrasterend materiaal en kleurgebruik. 56