RVR 2016/45. De Key wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten aan de zijde van gedaagden gezamenlijk belast.

Transcriptie

1 2016/45 De Key wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten aan de zijde van gedaagden gezamenlijk belast. Beslissing De kantonrechter: verlaagt de aan elk van gedaagden gezamenlijk afzonderlijk voor de door hen gehuurde woonruimte in rekening te brengen huurprijs tot 40% van de voor die woonruimte geldende maximale huurprijsgrens over de periode vanaf 1 juli 2013 tot de onder 18 bedoelde gebreken zijn opgeheven; veroordeelt De Key in de proceskosten aan de zijde van gedaagde 29 tot op heden begroot op 675 inclusief eventueel verschuldigde BTW; veroordeelt De Key in de proceskosten aan de zijde van gedaagden gezamenlijk (behoudens gedaagde 29) tot op heden begroot op inclusief eventueel verschuldigde BTW; veroordeelt De Key tot betaling aan gedaagden gezamenlijk en aan gedaagde 29 van een bedrag van 50, aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van 68 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en De Key niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief BTW; verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; wijst het meer of anders gevorderde af. 2016/45 RECHTBANK NOORD-HOLLAND (KAMER VOOR KANTONZAKEN ALKMAAR) 23 december 2015, nr \ CV EXPL WD (Mr. M. Hoendervoogt) Art. 7:252a lid 2 onderdeel d, 7:252a lid 6 onderdeel b en c, 7:652a BW WR 2016/30 ECLI:NL:RBNHO:2015:11213 Huurrecht woonruimte. Inkomensafhankelijke huurverhoging. Peilinkomen. Is een inkomensafhankelijke huurverhoging van 2,5% naast de basishuurverhoging redelijk als het inkomen van de huurders na het peiljaar aanzienlijk is gedaald? Huurder huurt met ingang van 20 januari 2009 een woning. In februari 2014 trouwt huurder en met ingang van 16 maart 2014 gaan huurder en zijn echtgenote samenwonen in de gehuurde woning. Voorafgaand aan hun huwelijk en samenwoning ontvingen beiden een AOW-uitkering voor alleenstaanden. Met ingang van februari/maart 2014 ontvangen huurders gezamenlijk een AOW-uitkering voor gehuwden, waardoor hun gezamenlijk inkomen is gedaald. Verhuurder heeft bij brief van 24 april 2014 een huurverhoging van 6,5% aangezegd. Deze huurverhoging is opgebouwd uit een basishuurverhoging van 4% en een inkomensafhankelijke huurverhoging van 2,5%. Deze inkomensafhankelijke huurverhoging is gebaseerd op het belastbaar huishoudinkomen van huurder en zijn echtgenote in 2012 (het peiljaar), welk inkomen volgens gegevens van de Belastingdienst boven lag. Huurder maakt bezwaar tegen de huurverhoging en huurder en verhuurder wenden zich uiteindelijk tot de huurcommissie met het verzoek om het huurverhogingsvoorstel van verhuurder te beoordelen. De huurcommissie oordeelt op 23 september 2014 dat het huurverhogingsvoorstel redelijk is. Huurder gaat vervolgens in verzet. De huurcommissie verklaart het verzet ongegrond, waarna huurder een procedure bij de kantonrechter te Alkmaar aanhangig maakt. Huurder vordert in deze procedure onder andere dat de kantonrechter bij vonnis de juiste huurprijs vaststelt, primair met ingang van 1 juli 2014, subsidiair met ingang van 1 oktober Ktr: Het peiljaar voor het vaststellen van het huishoudinkomen is, volgens art. 7:252a lid 2 onderdeel d BW, het tweede kalenderjaar voorafgaand aan het kalenderjaar waarin de voorgestelde dag van ingang van de voorgestelde huurprijs is gelegen. Volgens art. 7:252a lid 6 BW is het vervolgens mogelijk deze verhoging wegens inkomensdaling in het daaropvolgende jaar achterwege te laten. In dit geval gaat het echter over een veranderde situatie twee jaar na het peiljaar. In principe heeft verhuurder de huurverhoging op juiste wijze toegepast, ware het niet dat zij het bezwaar van huurder had moeten aanmerken als een verzoek om huurverlaging als bedoeld in art. 7:652b BW. Huurder liet immers kenbaar maken dat hij zich verzette tegen de verhoging vanwege de daling van zijn inkomsten als gevolg van een wijziging in de samenstelling van het huishouden. Volgens de kantonrechter zou dit hebben geleid tot een huurverhoging van maximaal 4%, te weten de basishuurverhoging. De kantonrechter acht het verweer dat de inkomensgegevens van 2014 nog niet definitief waren tevens ongegrond, omdat onweersproken was dat de AOW-uitkering al jaren de enige inkomsten van huurders waren. De kantonrechter stelt huurder in het gelijk in al diens vorderingen. 302 Afl

2 2016/45 Zie ook: ABRvS 3 februari 2016, ECLI:NL:RVS:2016:253: over het ontbreken van een wettelijke grondslag voor het opvragen van inkomensgegevens bij de Belastingdienst; Parlementaire geschiedenis (Kamerstukken II 2012/13, 33330, 43, p. 3). Zie anders: Vragen en antwoorden over de huurverhoging, informatie van de Rijksoverheid. Wenk: Met ingang van 31 juli 2013 is de inkomensafhankelijke huurverhoging ingevoerd. Hierdoor kan de huur betaald voor een sociale huurwoning extra worden verhoogd, indien het gezamenlijke inkomen van die huurder en de overige bewoners van die woning hoger is dan de toewijzingsgrens voor sociale huurwoningen. Het doel van deze maatregel is om scheefwonen tegen te gaan en de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Voor het voorstellen van een inkomensafhankelijke huurverhoging is het huishoudinkomen in het tweede kalenderjaar voorafgaand aan het kalenderjaar waarin de voorgestelde huurprijs zou ingaan (het peiljaar) van (doorslaggevend) belang. In deze zaak ging het om een door de verhuurder voorgestelde huurverhoging per 1 juli De inkomensafhankelijke huurverhoging moest dan ook worden getoetst aan de hand van het huishoudinkomen in het (peil)jaar Uit de gegevens van de Belastingdienst (zie over de perikelen hieromtrent en het vooralsnog ontbreken van een wettelijke grondslag daarvoor: ABRvS 3 februari 2016, ECLI:NL:RVS:2016:253) bleek dat het huishoudinkomen in 2012 meer dan bedroeg. Dit betekent dat de verhuurder de huur in beginsel kon verhogen met 6,5%, zijnde het basishuurverhogingspercentage van 4% plus 2,5% (zie art. 7:252a lid 1 onderdeel b BW in samenhang met art. 10 lid 2 UHW). Ingevolge art. 7:252a lid 6 BW is bezwaar tegen de voorgestelde inkomensafhankelijke huurverhoging mogelijk, (onder meer) indien het huishoudinkomen in het kalenderjaar na het peiljaar is gedaald tot onder de inkomensgrens waarop de inkomensafhankelijke huurverhoging is gebaseerd. In dit geval ging het echter om een daling van het huishoudinkomen in hetzelfde jaar als het jaar waarin de huurverhoging zou ingaan. De voorgestelde huurverhoging zou per 1 juli 2014 ingaan, terwijl het gezamenlijke inkomen van huurders als gevolg van hun huwelijk en samenwoning met ingang van februari/maart 2014 was gedaald ten opzichte van het inkomen in het peiljaar (2012). De kantonrechter meent dat dit bezwaar mede gelet op de ratio van de wettelijke regeling aangemerkt had moeten worden als een (gelijktijdig) verzoek om huurverlaging op grond van art. 7:252b BW. Ingevolge art. 7:252b BW is het mogelijk om nadat een inkomensafhankelijke huurverhoging heeft plaatsgevonden een voorstel te doen tot huurverlaging vanwege een daling van het huishoudinkomen. De kantonrechter legt art. 7:252b BW aldus uit dat een verzoek tot huurverlaging ook gedaan kan worden, indien de verhuurder alleen nog een voorstel tot inkomensafhankelijke huurverhoging heeft gedaan. Hoewel de kantonrechter daar niet naar verwijst, vindt die uitleg steun in de parlementaire geschiedenis (Kamerstukken II 2012/13, 33330, 43, p. 3). De huurder zal bij een voorstel tot huurverlaging op grond van art. 7:252b BW moeten bewijzen dat het huishoudinkomen is gedaald. Dit dient hij te doen door van alle bewoners een inkomensverklaring van de Belastingdienst over te leggen (zie art. 13 van de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte). De achtergrond van deze eis is, te voorkomen dat er bij de verhuurder of de huurcommissie onduidelijkheid bestaat over de aard en de juistheid van die gegevens (zie Stcrt. 2013, 11356, p. 11). Doordat het voorstel tot huurverlaging gebaseerd was op een daling van het huishoudinkomen in hetzelfde jaar als de huurverhoging zou ingaan (2014), kon huurder de inkomensverklaringen van hemzelf en zijn vrouw nog niet overleggen. Deze worden (immers) pas verstrekt na afloop van het belastingjaar. De kantonrechter oordeelt echter dat in dit geval geen inkomensverklaringen hoeven te worden overgelegd. Huurders hadden namelijk onweersproken gesteld dat zij al jarenlang een AOW-uitkering ontvingen en dat dit hun enige inkomstenbron was. Doordat huurders na hun huwelijk en samenwoning in februari/maart 2014 samen een AOW-uitkering ontvingen naar de gehuwdennorm en niet langer beiden een AOW-uitkering voor alleenstaanden, mocht deze AOW-uitkering volgens de kantonrechter als uitgangspunt genomen worden voor de huurprijsbepaling. Op grond hiervan oordeelt de kantonrechter dat de huur moet worden vastgesteld op de oude huur vermeerderd met het basishuurverhogingspercentage. Afl

3 2016/45 Hoewel deze praktische oplossing in dit geval toegejuicht kan worden, is het de vraag of de kantonrechter de eis uit art. 13 van de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte zomaar terzijde kon schuiven. Huurder, eisende partij, gemachtigde mr. S. Aland, tegen Stichting Kennemer Wonen, te Alkmaar, gedaagde partij, gemachtigde mr. A.G. Huisman. Kantonrechter: 1 Het procesverloop 1.1. Huurder heeft bij dagvaarding van 2 april 2015 een vordering ingesteld. Kennemer Wonen heeft schriftelijk geantwoord Op 3 november 2015 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft huurder een akte genomen waarmee de vordering wordt gewijzigd. 2 De feiten 2.1. Kennemer Wonen is een stichting die zich bezighoudt met de verhuur van woonruimte in het sociale segment Huurder huurt met ingang van 30 januari 2009 van Kennemer Wonen een woning aan (adres). Aanvankelijk woonde huurder alleen in de woning Huurder is in februari 2014 gehuwd met mevrouw X. X is vanaf 16 maart 2014 in de door huurder gehuurde woning woonachtig Voorafgaand aan hun huwelijk/samenwoning genoten huurder en X ieder een AOW-uitkering voor alleenstaanden. Met ingang van februari/maart 2014 ontvangen huurder en X gezamenlijk een AOW-uitkering voor gehuwden. Dit heeft tot gevolg dat hun gezamenlijk inkomen met ingang van februari/ maart 2014 is gedaald Bij brief van 24 april 2014 heeft Kennemer Wonen aan huurder een huurverhoging aangezegd. In deze brief staat vermeld dat de maximale toe te passen huurverhoging is opgebouwd uit een basishuurverhoging van 4% en een inkomensafhankelijke huurverhoging van 2,5%. Voorts bevat de brief de volgende passage: Volgens de gegevens van de Belastingdienst lag uw belastbaar huishoudinkomen in 2012 boven De huurprijs van uw woning wordt daarom verhoogd met 6,5%. Oude huur Netto huur 517,69 Totaal 554,69 Nieuwe huur Netto huur 551,34 Totaal 588,34 Kennemer Wonen heeft zich hierbij gebaseerd op de inkomensgegevens van huurder en X Per s van 24 april, 14 mei en 4 juli 2014 heeft huurder bezwaar gemaakt tegen de huurverhoging Partijen hebben zich gewend tot de huurcommissie met het verzoek om het huurverhogingsvoorstel van Kennemer Wonen te beoordelen. De huurcommissie heeft bij beslissing van 23 september 2014, verzonden op 25 september 2014, geoordeeld dat het huurverhogingsvoorstel redelijk is Huurder is in verzet gegaan tegen voornoemde beslissing van de huurcommissie Bij beslissing van 19 januari 2015, verzonden op 5 februari 2015 heeft de huurcommissie het verzet ongegrond verklaard. 3 Het geschil 3.1. Huurder vordert na wijziging van eis dat de kantonrechter bij vonnis: i) de juiste huurprijs vaststelt primair met ingang van 1 juli 2014, subsidiair met ingang van 1 oktober 2015; ii) bepaalt dat Kennemer Wonen aan huurder terugbetaalt hetgeen door huurder sinds 1 juli 2014 te veel is betaald; iii) Kennemer Wonen veroordeelt in de kosten van dit geding Huurder voert daartoe, kort gezegd, aan dat Kennemer Wonen onterecht de door huurder te betalen huur voor de woonruimte met ingang van 1 juli 2014 heeft verhoogd met 6,5%. Gelet op de ingangsdatum van de huurverhoging heeft Kennemer Wonen onder de gegeven omstandigheden zich niet mogen baseren op de inkomensgegevens van 2012 of 2013, maar had zij de inkomensgegevens van huurder en X van 2014 als uitgangspunt moeten nemen. Uitgaande van dit (gedaalde) inkomen zou de inkomensafhankelijke huurprijsstijging niet in de huurprijs zijn doorgevoerd en de stijging beperkt zijn gebleven tot 4% in plaats van 6,5%. De huurcommissie, die het voorgaande niet heeft onderkend, heeft in redelijkheid niet tot haar beslissing kunnen komen. De kantonrechter dient de huurprijs met ingang van 1 juli 2014 opnieuw vast te stellen en te bepalen dat hetgeen door huurder na 1 juli 2014 te veel is betaald aan hem dient te worden terugbetaald, aldus huurder Kennemer Wonen voert verweer op, kort gezegd, de navolgende gronden. Kennemer Wonen heeft de regels omtrent de inkomensafhankelijke huurverhoging op 304 Afl

4 2016/45 een juiste wijze toegepast en de door huurder te betalen huur per 1 juli 2015 met het juiste bedrag verhoogd. Er bestaat geen aanleiding om af te wijken van de door Kennemer Wonen berekende huurverhoging. Kennemer Wonen moet in beginsel uitgaan van het peiljaar Verlegging van het peiljaar naar 2013 baat huurder niet, omdat in dat jaar de inkomsten nog niet zijn gedaald. Verdere verschuiving van het peiljaar is niet mogelijk. Daarbij komt dat over het jaar 2012 de inkomensgegevens door de Belastingdienst al zijn vastgesteld. Dit was medio 2014 nog niet het geval met de op datzelfde jaar betrekking hebbende inkomensgegevens. Rekening moet worden gehouden met de mogelijkheid van neveninkomsten waarmee Kennemer Wonen niet bekend was. Voorts heeft Kennemer Wonen woningen in haar portefeuille en om deze reden kan niet van haar worden verwacht dat zij individuele uitzonderingen maakt, aldus Kennemer Wonen Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 4 De beoordeling 4.1. Onderhavig geschil betreft de vaststelling van de huurprijs. Ingevolge lid 1 van art. 7:262 van het Burgerlijk Wetboek (BW) worden partijen geacht te zijn overeengekomen hetgeen de huurcommissie in haar uitspraak heeft bepaald, tenzij één van partijen binnen acht weken na verzending van de uitspraak van de huurcommissie bij de kantonrechter een beslissing heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie uitspraak heeft gedaan. Vastgesteld kan worden dat huurder tijdig de vordering, die ziet op een punt waarover de huurcommissie uitspraak heeft gedaan, aanhangig heeft gemaakt en in zoverre in zijn vordering kan worden ontvangen Ter beoordeling ligt voor de vraag of Kennemer Wonen op goede gronden met ingang van 1 juli 2014 is overgegaan tot het doorvoeren van een verhoging van 6,5% in de door huurder aan Kennemer Wonen te betalen huur voor de door huurder gehuurde woonruimte. In voornoemde huurverhoging zit begrepen de verhoging met het basishuurverhogingspercentage van 4% en voor het restant de inkomensafhankelijke extra huurverhoging. Het verschil van mening tussen partijen spitst zich toe op de vraag of, zoals Kennemer Wonen betoogt, zij zich bij deze huurverhoging heeft mogen baseren op het gezamenlijk (belastbaar huishoud-) inkomen van huurder en X in 2012 toen X nog niet in de woning woonachtig was en zij dus geen huishouden vormde of dat zij uit diende te gaan van het gezamenlijke inkomen van huurder en X over 2014, zoals door huurder betoogd. Vaststaat dat als uitgegaan wordt van het gezamenlijk (belastbaar huishoud-) inkomen van huurder en X in 2012, de maximale huurverhoging op 6,5% moet worden vastgesteld, maar dat uitgaande van het gezamenlijk belastbaar huishoudinkomen in 2014 de maximale huurverhoging beperkt blijft tot 4%, het basishuurverhogingspercentage Ratio achter de wettelijke regeling inzake de inkomensafhankelijke huurverhoging, die is neergelegd in art. 7:652a BW e.v., is het bevorderen van doorstroming op de sociale huurwoningenmarkt door huurders wier inkomen daartoe aanleiding geeft naast de basishuurverhoging te confronteren met een extra inkomensafhankelijke huurverhoging. Gelet op deze ratio dient een extra huurverhoging achterwege te blijven indien het inkomen van de betreffende huurder geen aanleiding geeft voor een dergelijke verhoging. Het peiljaar voor de beoordeling van het huishoudinkomen is het tweede kalenderjaar dat voorafgaat aan het kalenderjaar waarin de voorgestelde dag van ingang van de voorgestelde huurprijs is gelegen (7:252a lid 2 onderdeel d BW), met dien verstande dat inkomensdaling in het jaar na het peiljaar aanleiding kan geven de extra huurverhoging achterwege te laten (7:252a lid 6 onderdeel b of c BW). Het voorgaande laat echter op grond van art. 7:252b BW onverlet de mogelijkheden voor de huurder om huurverlaging te vragen, indien deze na huurverhoging op de voet van 7:652a BW wordt geconfronteerd met een inkomensdaling. De mogelijkheid tot het verleggen van het peiljaar en voornoemde mogelijkheid tot het vragen om huurverlaging strookt met het uitgangspunt van de regeling dat slechts extra inkomensafhankelijke huurverhoging dient te worden doorberekend aan die huurders wier inkomen daartoe aanleiding geeft Aan Kennemer Wonen kan worden toegegeven dat ingevolge art. 7:252a lid 2 onderdeel d BW 2012 als peiljaar moet worden aangemerkt voor de huurprijsverhoging per 1 juli 2014, alsmede dat verlegging van het peiljaar naar 2013 geen zin heeft, omdat de inkomensdaling van huurder en X in 2014 plaatsvindt, zijnde het moment dat huurder en X zijn gaan samenwonen en zij één huishouden vormen. Uitgaande van het in het peiljaar door huurder en X genoten inkomen is de maximale verhoging van de door huurder te betalen huur te bepalen op 6,5%. Echter, gelet op de hiervoor omschreven ratio van de wettelijke regeling lag het redelijkerwijs op de weg van Kennemer Wonen om het bezwaar van huurder tegen de met ingang van 1 juli 2014 door te voeren huurverhoging aan te merken als een op de voet van 7:652b BW gedaan verzoek om huurprijsverlaging met ingang van dezelfde datum Afl

5 2016/46 vanwege een inkomensdaling. Immers, huurder heeft in zijn correspondentie duidelijk gemaakt dat hij zich verzette tegen de aangekondigde huurverhoging vanwege de daling in de door hem en X genoten inkomsten als gevolg van de wijziging in de samenstelling van het huishouden (het samenwonen). Uit hetgeen partijen over en weer over de inkomens van huurder en X hebben aangevoerd blijkt dat dit per saldo zou hebben geleid tot een huurprijsverhoging met maximaal het basishuurverhogingspercentage van 4%. In het licht van het voorgaande is geen sprake van een door Kennemer Wonen te maken op de persoonlijke situatie van huurder ziende uitzondering. Het door Kennemer Wonen aangedragen argument dat medio 2014 de inkomensgegevens over dat jaar nog niet definitief vast stonden, is naar het oordeel van de kantonrechter vergeefs aangevoerd. Immers, ter zitting is onweersproken gesteld dat de AOW-uitkering al jarenlang de enige inkomstenbron van huurder en X is geweest, zodat deze uitkering als uitgangspunt heeft kunnen dienen voor de huurprijsbepaling. De ter zitting geuite vrees voor onbekende neveninkomsten komt de kantonrechter dan ook ongegrond voor Gezien het voorgaande dient de door huurder betaalde netto huur van 517,69 per maand per saldo te worden verhoogd tot 538,40. Het volgens de brief van 24 april 2014 (productie 2 bij dagvaarding) te betalen bedrag aan huur, verzekering en servicekosten bedraagt daarmee met ingang van 1 juli 2014: 575,40, in plaats van het door Kennemer Wonen voorgestelde bedrag van 588,34. Het primair onder (i) gevorderde is dan ook toewijsbaar als na te melden. Voor zover huurder een hoger bedrag aan Kennemer Wonen heeft betaald is Kennemer Wonen tot terugbetaling verplicht. De vordering onder (ii) komt ook voor toewijzing in aanmerking. Voor zover huurder heeft bedoeld dat de kantonrechter Kennemer Wonen veroordeelt tot terugbetaling, ligt de vordering voor afwijzing gereed, omdat huurder het door Kennemer Wonen terug te betalen bedrag niet heeft begroot Kennemer Wonen dient als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten te worden veroordeeld. 5 De beslissing De kantonrechter: stelt vast dat de huurprijs ingang van 1 juli ,40 bedraagt; bepaalt dat Kennemer Wonen aan huurder terugbetaalt hetgeen door huurder sinds 1 juli 2014 te veel is betaald; veroordeelt Kennemer Wonen in de proceskosten, die tot heden voor huurder worden vastgesteld op een bedrag van 472,19 [inclusief btw indien en voorzover door Kennemer Wonen verschuldigd], waaronder begrepen een bedrag van 300 voor salaris van de gemachtigde van huurder [waarover Kennemer Wonen geen btw verschuldigd is]; verklaart deze veroordeling(en) uitvoerbaar bij voorraad; wijst af het meer of anders gevorderde. 2016/46 RECHTBANK OVERIJSSEL 28 januari 2016, nr \ VV EXPL (Mr. J.A.O.M. van Aerde) Art. 7:232 BW ECLI:NL:RBOVE:2016:272 Zorgovereenkomst. Huurovereenkomst. Overlast. Eindigt bij een combinatie van een zorgovereenkomst en een huurovereenkomst ook de huurovereenkomst als de zorgovereenkomst wordt opgezegd? Een zorginstelling biedt ondersteuning en begeleiding aan mensen die niet zelfstandig kunnen wonen. De zorginstelling is daartoe een samenwerking aangegaan met een woningcorporatie voor het aanbieden van omklapwoningen aan hulpbehoevenden. De zorginstelling is hoofdhuurder van de omklapwoning en gaat met hulpbehoevenden een zorgovereenkomst aan, op grond waarvan de hulpbehoevende de omklapwoning in onderhuur krijgt, met begeleiding van de zorginstelling. Het is de bedoeling dat de hulpbehoevenden na enige tijd begeleiding zelfstandig kunnen wonen, waarna de hulpbehoevenden hoofdhuurder worden, en de huurovereenkomst omklapt. In dat kader is de zorginstelling een zorgovereenkomst aangegaan met X, waarbij aan X begeleiding is aangeboden bij het (niet zelfstandig) wonen in een woning van een woningcorporatie. In de (onder)huurovereenkomst bij de zorgovereenkomst is opgenomen dat het zorgplan leidend is voor verdere begeleiding en onlosmakelijk is verbonden aan de huurovereenkomst. X heeft in de woning geluidoverlast ervaren van zijn bovenburen. Akoestisch onderzoek heeft uitgewezen dat de woning voldoet aan de daaraan te stellen eisen. De zorginstelling heeft X echter tegemoet willen komen en heeft ingestemd met het aanbrengen van een verlaagd plafond met geluidisolatie. Daaraan heeft de zorginstelling de voorwaarde verbonden dat X zich aanvullend laat begeleiden door een instelling die is 306 Afl