Stedenbouwkundige Visie Overveen Brouwerskolkweg 2 e.o.

Transcriptie

1 Stedenbouwkundige Visie Overveen Brouwerskolkweg 2 e.o. HOSPER landschapsarchitectuur en stedenbouw augustus 2014

2 Stedenbouwkundige Visie Overveen Brouwerskolkweg 2 e.o. in opdracht van: 2 Stedenbouwkundige Visie Overveen Brouwerskolkweg 2 e.o.

3 inhoudsopgave inleiding hoofdstuk 1: analyse ligging planloca e omgeving planloca e karakter van de planloca e hoogteverschillen aardkundig monument inventarisa e bomen entree gemeentewerf geluid monumentale aspecten pand Publieke Werken beeldkwaliteit nieuwbouw hoofdstuk 2: ruimtelijk kader kaart ruimtelijk kader toelich ng onbebouw ruimte toelich ng infrastructuur toelich ng bouwenveloppe nieuwbouw toelich ng maximale bouwhoogtes nieuwbouw toelich ng pand Publieke Werken hoofdstuk 3: monument monumentencommissie voorterrein toevoegen bouwmassa gevel algemeen gevel voorzijde gevel achterzijde dakvlak voorzijde dakvlak achterzijde interieur hoofdstuk 4: voorbeelduitwerkingen model 1: rij model 2: appartementenvilla s model 3: vrijstaande woningen overzicht modellen in rela e tot bouwenveloppe HOSPER landschapsarchitectuur en stedenbouw augustus

4 kantoorlocatie eensgezinswoningen met tuin bedrijfsruimte(s) appartementen studenten/jongeren atelierwoningen atelierwoningen verzamelgebouw woonzorg/instituut school/instituut kantoorlocatie praktijk/behandelruimtes kinderopvang cultuur cultuur hotel wellness restaurant Verbeelding mogelijke func es 4 Stedenbouwkundige Visie Overveen Brouwerskolkweg 2 e.o.

5 inleiding De gemeente Bloemdaal hee besloten tot centrale huisves ng van de ambtenaren in het gemeentehuis aan de Bloemendaalseweg. Hiervoor worden een aantal loca es van de gemeente afgestoten. Eén van deze loca es is het pand Publieke Werken aan de Brouwerskolkweg. Het pand Publieke Werken is een gemeentelijk monument en onderdeel van de aangrenzende gemeentewerf. Het is gelegen in een gemengd gebied met (historische) bedrijfscomplexen, spor unc es en een charmante woonenclave. De omgeving hee een fraaie uitstraling vanwege het vele groen en het geaccidenteerde terrein. Het pand staat al enige jd te koop maar dit hee tot op heden niet geleid tot een overeenkomst met een (markt)par j die de herontwikkeling ter hand neemt. De reden dat het niet tot een overeenkomst hee geleid, is gelegen in het feit dat voor beide par jen onvoldoende duidelijk was wat de mogelijkheden voor het object zijn. Met dit stuk wordt getracht duidelijkheid te verschaffen.. Deze studie is bedoeld om te verkennen wat de maximale acceptabele bebouwingsmogelijkheden zijn. Hierbij is vooral gekeken naar bouwvormen en gebouwtypes. De func onele invulling is nadrukkelijk bedoeld als voorbeelduitwerking. Immers, de markt moet zelf met een op maal concept komen met betrekking tot de (toekomst)waarde van de loca e. Hierbij is een veelheid van bestemmingen of combina es denkbaar. Te denken valt aan vormen van bedrijvigheid (kantoor, verzamelgebouw), woningbouw in diverse vormen, maatschappelijke func es, gezondheid (prak jkruimtes, wellness), horeca (restaurant, hotel) of combina es hiervan. Wat betre het marktpoten eel lijkt wonen, al dan niet in combina e met andere func es, de meest interessante op e te zijn. Daarom is ook in de voorbeelduitwerkingen van wonen uitgegaan. Dit betekent echter niet dat andere func es zijn uitgesloten. Andere bouwvolumes zijn wel uitgesloten. Met name het monumentale hoofdgebouw leent zich ook voor andere func es zoals horeca of bredere maatschappelijke bestemmingen zoals een exposi eruimte of (private) onderwijs- of cursusinstelling. Vanuit het blikveld van omwonenden bestaat een voorkeur voor een woon- of kantoorscenario. Daarom wordt voorgesteld de bandbreedte van func es te splitsen in een deel voor het bestaande hoofdgebouw en de nieuwbouw. Dit, omdat het bestaande hoofdgebouw verder verwijderd is van de aangrenzende woonpercelen dan de te ontwikkelen nieuwbouw en hier als zodanig minder ruimtelijke effecten uitgaan op de betreffende woonpercelen. Concreet gaat het om de volgende verdeling: - nieuwbouw: wonen, kantoor, beperkt maatschappelijk (zorgwonen) - hoofdgebouw: wonen, kantoor, breed maatschappelijk (zorg, cultuur, onderwijs), horeca Deze stedenbouwkundige visie bevat dus niet een uitgewerkt plan waarop de markt kan inschrijven. Het is uidrukkelijk de bedoeling om de inven viteit van de markt goed te benu en. Het hart van de visie wordt daarom gevormd door een kaart waarop de kaders staan aangegeven waaraan een door marktpar jen op te stellen visie moet voldoen. Tevens is in overleg met de monumentencommissie bepaald wat acceptabele aanpassingen zijn die de mogelijkheden van hergebruik van het gebouw vergroten zonder a reuk te doen aan de belangrijkste monumentale waarden van het pand Publieke Werken. Het rapport eindigt met een aantal voorbeelduitwerkingen weergegeven die passen binnen het ruimtelijk kader. Deze zijn bedoeld als test voor het kader maar ook als inspira e voor de planontwikkelaars. HOSPER landschapsarchitectuur en stedenbouw augustus

6 6 Stedenbouwkundige Visie Overveen Brouwerskolkweg 2 e.o.

7 hoofdstuk 1: analyse HOSPER landschapsarchitectuur en stedenbouw augustus

8 ligging planloca e De planloca e Brouwerskolkweg 2 e.o. in Overveen is niet een stedelijke, maar ook geen landelijke loca e. De loca e ligt tegen de bebouwde kom van de kern Overveen, één van de kernen aan de binnenduinrand van de gemeente Bloemendaal. Door de aanwezigheid van infrastructuur, bebouwing en veel verschillende func es maakt het plangebied onderdeel uit van een verstedelijkt gebied. Tegelijker jd is het gebied zo geaccidenteerd en groen dat de verstedelijking nauwelijks belee aar is. Het is eigenlijk een soort stadsrandloca e maar dan wel een hele groene! De loca e ligt ongeveer halverwege tussen het centrum van Haarlem en het strand bij Bloemendaal aan Zee. Het winkelhart van Haarlem is ongeveer 3 kilometer weg, het strand ongeveer 4 kilometer. Zowel ten noorden als ten zuiden loopt een hoofdverbinding tussen het stedelijk gebied van Haarlem en de kust. Aan de noordzijde is dit de drukke Zeeweg (N200) waar behalve autoverkeer ook veel fietsers en wandelaars rich ng kust gebruik van maken. De planloca e is net bezijden deze route gelegen en niet waarneembaar vanaf de Zeeweg. Aan de zuidzijde ligt de spoorlijn naar Zandvoort. Ter plekke van de planloca e ligt deze in een verdiepte bak en is voor het gevoel nauwelijks aanwezig. 8 Stedenbouwkundige Visie Overveen Brouwerskolkweg 2 e.o.

9 omgeving planloca e De typering van stadsrandloca e blijkt ook uit de diversiteit aan func es die in de directe omgeving van de planloca e te vinden zijn. Ten eerste is er het complex van de gemeentewerf waar de loca e deel van uit maakt. Door de riante opzet, de groene omgeving en de sterk samenhangende architectuur geldt dit als een cultuurhistorisch waardevolle werkloca e. Ditzelfde geldt voor de voormalige gebouwen van het waterwinbedrijf PWN, inclusief de bijbehorende watertoren. Er wordt gezocht naar een (rendabele) vorm van herbestemming. Naast de (voormalige) bedrijfsfunc es is er in beperkte mate een woonfunc e. Dit betre een enclave van woningen die oorspronkelijk voor gemeenteambtenaren zijn ontwikkeld. Deze woningen, gelegen aan de Brouwerskolkweg en de Te erodeweg hebben een charmante tuinstad-ach ge uitstraling. Rond de loca e zijn ook veel sportvoorzieningen (grote tennisvereniging, sporthal) en horeca (pannenkoekenhuis De Hemelse Pannenkoek) te vinden. Verder valt op dat de loca e zeer goed is ontsloten, zowel voor autoverkeer als per openbaar vervoer. De loca e ligt vlak bij de belangrijke autoroute N200 (De Zeeweg), die op zomerse dagen echter wel zeer druk kan zijn. Buslijn 81 stopt voor de deur en rijdt over de Brouwerskolkweg/Zeeweg. Sta on Overveen is op loopafstand (700 meter). HOSPER landschapsarchitectuur en stedenbouw augustus

10 milieustraat watertoren werf noodbouw Publieke Werken Brouwerskolkweg wonen 10 Stedenbouwkundige Visie Overveen Brouwerskolkweg 2 e.o.

11 karakter van de planloca e De planloca e Brouwerskolkweg 2 e.o. hee twee heel verschillende kanten. Aan de voorzijde grenst het gebouw Publieke Werken aan de Brouwerskolkweg. De weg hee een uitgesproken landschappelijk karakter door het omringende Brouwerskolkpark, het boch ge verloop en de flinke hoogteverschillen. Het gebouw Publieke Werken ligt op enige afstand van de weg en hee een groene voorruimte ( court ). De indeling van de court sluit goed aan bij de symmetrische hoofdopzet van het gebouw. Een lus voor autoverkeer leidt langs de voorgevel en de centrale hoofdentree. De centrale entree wordt benadrukt door de vlaggenmast in de groene middenruimte. Het groene middenterrein is momenteel helemaal dichtgegroeid met struiken en bomen. Hierdoor komt de rela e tussen de court en het formele, symmetrische aanzicht van het pand Publieke Werken niet goed tot zijn recht en wordt het zicht vanaf de Brouwerskolkweg op het gebouw grotendeels ontnomen. Aan de achterzijde grenst de planloca e aan de gemeentewerf. De gemeentewerf hee bijzondere stedenbouwkundige en architectonische kwaliteiten maar is ook een complex dat volop in bedrijf is. Het is de uitvalsbasis en opslag voor de buitendienst van de gemeente en er is een milieustraat voor het publiek. Al deze ac viteiten brengen overlast mee zoals geluid, geur en verkeersbewegingen. Het gebouw Publieke Werken grenst met de achterzijde aan de toegangsweg naar de werf. Ten zuiden van het gebouw is een zwaar bebost stuk perceel waarin een jdelijk gebouw met kantoorunits is gelegen. Dit beboste perceel vormt een scheidend element tussen het gebouw Publieke Werken/entree werf en de woonenclave aan de Brouwerskolkweg/Te erodeweg. Brouwerskolkweg: landschappelijk route Gemeentewerf: een bijzonder bedrijfscomplex HOSPER landschapsarchitectuur en stedenbouw augustus

12 +8 N.A.P. +20 N.A.P. +11 N.A.P N.A.P. N.A.P. +14 N.A.P. +10 N.A.P. +29 N.A.P. De planloca e ligt in het bosrijke deel van de duinen. Het geaccidenteerde terrein is een aantrekkelijk aspect van het landschap dat bijzondere kansen biedt bij het opstellen van een stedenbouwkundig plan. Op de bovenstaande kaart is het hoogteverloop van het plangebied en omgeving schema sch weergegeven. Op de kaart rechts is context (infrastructuur/bebouwing) op de hoogtekaart geprojecteerd. Opvallende elementen die op de kaarten goed naar voren komen, zijn: - hogere duincomplex aan de zuidzijde (donkerrode vlekken) - verdiepte ligging van het spoor (groene lijn) - enigzins verdiepte ligging van het sportcomplex Te erode (lichtgroen vierkant vlak) - (kunstma ge) heuvel waarop de watertoren staat (donkerrode punt bovenzijde kaart) Wanneer op de planloca e wordt ingezoomd dan is er een hoogteverschil tussen de Brouwerskolkweg en gemeentewerf zichtbaar. De Bouwerskolkweg/voorzijde gebouw Publieke Werken ligt op ongeveer N.A.P., de gemeentewerf op circa +12 N.A.P.. Ter plaatse van het gebouw Publieke Werken wordt dit hoogteverschil (circa. 2,40 meter op de oorsprongelijke bouwtekening) opgevangen in het gebouw. Het gebouw hee een souterrain waarvan aan de voorzijde alleen bovenlichten waarneembaar zijn, aan de achterzijde is dit een volledige verdieping. In het verlengde van de voorgevel van het gebouw bevinden zich gekromde keermuren waarlangs het grondwerk afloopt tot vloerpeil van het souterrain. Het bosperceel ten zuiden van het gebouw loopt als een flauwe helling af van het peil Brouwerskolkweg naar het peil gemeentewerf. In de volgende paragraaf wordt nader ingegaan op de vorm van de helling. 12 Stedenbouwkundige Visie Overveen Brouwerskolkweg 2 e.o.

13 hoogteverschillen Publieke Werken N.A.P. ca. 2,40 m. Doorsnede gebouw Publieke Werken o.b.v. originele bouwtekening +12 N.A.P. +13 N.A.P. +14 N.A.P N.A.P. ca. +14 N.A.P. ca. +12 N.A.P. Helling zuidzijde (bosperceel) planloca e HOSPER landschapsarchitectuur en stedenbouw augustus

14 u l pand Publieke Werken werf noodgebouw voetpad Brouwerskolkweg doorsnede A-A pand Publieke Werken werf noodgebouw voetpad Brouwerskolkweg A doorsnede B-B B keermuur t b keermuur A m o k B kaart samengesteld uit inme ng hoogtes omgeving (groen) en hoogtelijnen Actueel Hoogtebestand van Nederland (oranje-rood-paarse lijn) 14 Stedenbouwkundige Visie Overveen Brouwerskolkweg 2 e.o.

15 aardkundig monument De loca e ligt in het aardkundig monument Duinen Na onaal Park Zuid- Kennemerland en Amsterdamse Waterleidingduinen. Conform gemeentelijk beleid en de provinciale milieuverordening is een ontheffing nodig voor graafwerkzaamheden die het aardkundig monument kunnen aantasten. Met het oog op de mogelijke aantas ng van aardkundige waarden hee RAAP Archeologisch Adviesbureau B.V. onderzocht tot welke de diepte de bodem op de loca e is verstoord. Op basis van de uitkomsten van het bureauonderzoek lijkt het duinreliëf van (de omgeving van) het plangebied niet meer het natuurlijke reliëf te weerspiegelen. Mogelijk is het gebied, dat ligt ingeklemd tussen de Zeeweg (in het noorden) en de spoorlijn (in het zuiden), deels afgegraven. Verder blijkt uit het booronderzoek dat de bodem in het plangebied zelf los van bovengenoemde mogelijke afgraving) ook deels is verstoord. De mate (diepte) van de bodemverstoring varieert hierbij sterk, van 20 cm tot 1,8 m. Ook zijn in het plangebied verscheidene kabels en leidingen aanwezig, die - weliswaar zeer plaatselijk - tot aantas ng van de oorspronkelijke bodemopbouw hebben geleid. Sec gesproken zal uitbreiding van de bebouwing (en de hiermee gepaard gaande graafwerkzaamheden) leiden tot aantas ng van het bodemarchief. Echter, gelet op de aanwijzingen dat het huidige reliëf in de omgeving van het plangebied mogelijk niet meer het natuurlijke duinreliëf weerspiegelt en gelet op het aanwezige kunstma ge reliëf in het plangebied (vgl.de steilrand langs de voorzijde van het pand), is het de vraag in hoeverre hiermee aardkundige waarden worden aangetast. Het is raadzaam om vooraf onderzoek naar het aardkundig monument uit te voeren. Ondanks bovenstaande conclusie is het raadzaam bij het ontwikkelen van een bouwplan rekening te houden met het zoveel mogelijk voorkomen van bodemverstrorende graafwerkzaamheden. Hiermee kan een eventueel complicerende ontheffingsaanvraag worden voorkomen. De huidige situa e van het talud naast het pand Publieke Werken is niet ingemeten wat betre maaiveldhoogte. Wel zijn er hoogtematen bekend van de directe omgeving (Brouwerskolkweg en gemeentewerf). Deze zijn als groene cijfers op de hiernaast afgebeelde kaart weergegeven. Tevens zijn er globale hoogtelijnen uit het Actueel Hoogtebestand van Nederland (AHN) in deze kaart verwerkt (oranje-rode-paarse lijn). In de kaart is zo zorgvuldig mogelijk het beeld van bestaande situa e weergegeven maar is nadrukkelijk geen nauwkeurige inme ng. Dit geldt ook voor de twee doorsnedes die op basis van deze kaart zijn gemaakt. Doorsnede A-A is nabij het pand Publieke Werken. Hier loopt het hogere peil vanaf de Brouwerskolk lang door om nabij de huidige noodbouw steil te dalen. Doorsnede B-B ligt zuidelijker. Hier daalt het hoge peil van de Brouwerskolkweg vrij snel vanaf de zijkant van de wegzone en is er een groot deel dat op (of lager dan) het peil van de noodbouw ligt. Doordat het talud niet con nu van vorm is toont het grondlichaam ter plaatse van doorsnede A-A zich als een bult en ter plaatse van doorsnede B-B als een kom. De hoogteverschillen van het talud worden zowel aan de zijde van het pand Publieke Werken als bij de (achter)tuin van woonhuis Brouwerskolkweg 4 opgevangen door een keermuur. HOSPER landschapsarchitectuur en stedenbouw augustus

16 boom te behouden boom eventueel te behouden boom eventueel te vellen boom te vellen overige (boom)beplan ng boomnummer inventarisa e kaart te behouden en te vellen bomen op basis van advies team Groenvoorziening en Reiniging gemeente Bloemendaal 16 Stedenbouwkundige Visie Overveen Brouwerskolkweg 2 e.o.

17 inventarisa e bomen boomnr. boomsoort diameter aantal gezondheid waarde toelichting Nabij 507 olijfwilg 30 2 goed behouden Bijzondere oude struik/boom, altijd gehandhaafd bij ontwikkelingen werf in het verleden 532 zomereik 31 1 goed behouden toekomstboom 531 esdoorn 45 1 goed eventueel vellen 535 eik 15 1 goed eventueel vellen 534 haagbeuk 10 1 goed eventueel vellen 451 abeel 30 1 redelijk vellen 452 abeel 35 1 redelijk vellen 463 esdoorn 20 1 redelijk vellen 461 paardekast anje eenzijdige kroonopbouw eventueel verplanten 30 1 redelijk vellen slechte kroonopbouw 464 esdoorn 10/20 1 redelijk vellen meerstammig 465 beuk 20 1 goed eventueel vellen 466 beuk 15 1 goed eventueel vellen 467 beuk 10 1 goed eventueel vellen 469 beuk 15 1 goed eventueel vellen 470 beuk 15 1 goed eventueel vellen 468 esdoorn 35 1 goed vellen 521 es 40 1 redelijk vellen 479 haagbeuk 45 1 redelijk vellen afnemende vitaliteit 434 meelbes 25 1 goed Indien mogelijk behouden 438 meelbes 25 1 goed Indien mogelijk behouden 435 zomereik 15 1 goed Indien mogelijk behouden 437 iep 10 1 goed Indien mogelijk behouden 439 esdoorn 20 1 goed vellen 440 eik 20 1 goed behouden Nabij 440 abeel 40 1 goed vellen Eventueel verplanten In het kader van de herontwikkeling van het pand Publieke Werken en omgeving is door Wi eveen+bos en natuurtoets uitgevoerd (rapport BLL27-1 d.d. 29 april 2013). Onderdeel hiervan is een bomeninventarisa e die is opgenomen in bijlage I van dat rapport. De loca e van de bomen is bepaald midddels GPS. De nauwkeurigheid is tussen de 5 en de 8 meter, dit is vrij onnauwkeurig. Sommige bomen zijn geprojecteerd op een gebouw, visueel zijn deze loca es naar beste inzicht aangepast. Op basis van de bomeninventarisa e hee het team Groenvoorziening en Reiniging van de gemeente Bloemendaal een advies met betrekking tot het behoud van bomen opgesteld: In het gebied staan enkele bomen die behoudenswaardig zijn. Voor sommige bomen geldt dat het behoud een randvoorwaarde is bij de planvorming. Voor andere bomen geldt dat ze waar mogelijk moeten worden ingepast maar dat behoud geen randvoorwaarde is. Behoud van zoveel mogelijk bestaande bomen is in dit gebied (droog duinzand) aan te raden, omdat bomen moeizaam op gang komen en langzaam groeien. Behoud van het huidige groene boomrijke beeld is moeilijk te realiseren met alleen de aanplant van nieuwe bomen. In de hiernaast afgebeelde kaart en tabel staat een overzicht van de bomen die behoudenswaardig zijn. Voor het eventueel kappen van bomen op de planloca e dient een kapvergunning te worden aangevraagd. HOSPER landschapsarchitectuur en stedenbouw augustus

18 bestaande begrenzing gemeentewerf bestaande entreepoort gemeentewerf ontwikkelloca e voorstel aangepaste begrenzing gemeentewerf voorstel verplaatste- of nieuwe entree gemeentewerf openbare weg i.p.v. onderdeel werf kaart te behouden en te vellen bomen op basis van advies team Groenvoorziening en Reiniging gemeente Bloemendaal 18 Stedenbouwkundige Visie Overveen Brouwerskolkweg 2 e.o.

19 entree gemeentewerf In de huidige situa e ligt de toegang tot de gemeentewerf bij de noordwestpunt van het pand Publieke Werken. Hier is een poort met karakteris- eke gemetselde pilaren die onderdeel uitmaken van het monumentale ensemble gemeentewerf - pand Publieke Werken. Met de huidige situering van de entree van de gemeentewerf is het pand Publieke Werken en de naastgelegen ontwikkelloca e aan de werfzijde niet via de openbare weg te bereiken. Bij handhaving van de huidige situa e kan de loca e alleen ontsloten worden vanaf de lus aan de voorzijde van het pand Publieke Werken. Dit is, mede vanwege het aanwezige hoogteverschil, beperkend voor de ontwikkelmogelijkheden. Vanuit het oogpunt van de ontwikkelbaarheid en daarmee de verkoopbaarheid van de loca e is het aan te bevelen een openbare entreemogelijkheid te hebben aan de achterzijde, op het lagere niveau van de gemeentewerf. Hiervoor moet de toegang tot de werf verlegd worden rich ng de huidige slagbomen. In het verlengde van de toekoms ge scheiding tussen gemeentewerf en de ontwikkelloca e naast het pand Publieke Werken kan de nieuwe entree tot de werf komen. A ankelijk van het advies van de monumentencommissie zal hierbij gekozen worden voor: - verplaatsing van de bestaande entreepoort inclusief monumentale pilaren naar de voorgestelde loca e van de toegang tot de werf - handhaven van de bestaande entreepoort op de huidige loca e als architectonisch artefact en het plaatsen van een nieuw (func oneel) entree hek op de voorgestelde loca e van de toegang tot de werf Het wegvak tussen de huidige en nieuw voorgestelde entreepoort wordt openbaar gebied vanwaar het pand Publieke Werken en de ontwikkelloca e is te bereiken. De parkeerplaatsen die nu aan de zuidzijde van de weg zijn gelegen, worden bij de ontwikkelloca e gevoegd. Deze zijn nu grotendeels in gebruik voor ambtenaren die werken in het pand Publieke Werken en bijbehorend noodgebouw en zijn in de toekomst hiervoor niet meer nodig. huidige entree gemeentewerf HOSPER landschapsarchitectuur en stedenbouw augustus

20 geluid Voor het milieuaspect geluid is een no e opgesteld door Wi eveen + Bos (BLL27-1/verp6/007 defini ef d.d. 5 maart 2013). Hier uit blijkt dat de geluidsbelas ng op- en rond de loca e a oms g is van meerdere bronnen: - wegverkeerslawaai (Zeeweg, Brouwerskolkweg) - spoorweglawaai - industrie en bedrijvigheid (gemeentewerf) Op zich leveren deze bronnen geen extreem hoge geluidsbelas ng op. In de huidige situa e is het gebied echter getypeerd als s l landelijk gebied (de categorie met de strengste normering wat betre geluidsbelas ng). Door deze strenge normering voldoet het geluidsniveau in de huidige situa e niet, dus dat geldt ook voor eventuele nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen zoals wonen. In no e geluid staat hierover: Het huidige uitgangspunt s l landelijk gebied met 40 db(a) als richtwaarde komt niet overeen met de geluidsbelas ngen die optreden vanuit de infrastructuur. Ook de bestemmingen zoals deze in het bestemmingsplan binnen het plangebied zijn vastgelegd, wijzen niet in de rich ng van het uitgangspunt s l landelijk gebied (p10). In de no e wordt dan ook voorgesteld een meer realis sche gebiedstypering als beleidskader te hanteren: Uitgaande van de bestemmingen, zoals deze in het bestemmingsplan zijn vastgelegd, zou in het plangebied conform de Handreiking industrielawaai de gebiedtypering Gemengde woonwijk, combina es van wonen en lichte bedrijfsac viteitennabij een drukke verkeersweg (auto en rail) voor de hand liggen (p13). Door het wijzigen van de gebiedstypering is er voldoende mogelijkheid om geluidsgevoelige bestemmingen als wonen, mogelijk te maken. (zie hiernaast afgebeelde conclusies geluidsrapport). 20 Stedenbouwkundige Visie Overveen Brouwerskolkweg 2 e.o.

21 geluid F=3 F=B=3! -) )3 3 / 3 2. ( $ 2 - ' =2+ 2 2$ JD2 /2 2" ' ') '$' $ B //' $ B2' 2% 2 - $ ' 2 2+ C 2 " '-' B2 '2 % 2 '$2 /2 $ - ' - ' 2 2 % 2 - $ ' B2 $ ' 2 2 % ' 2 2" ' ')% ' $ ')+ 2' " 72 KD2 2 $ - ' - ' $2 2 2 ' " 2 '2 % $ $ - ' + 2 " /2 G '-2 - -')+2$ ' =72 LD2 2 $ - ' - ' $ ' ' % ' $2 2 2 ' 2 ' 2 C //' $ 2 '2 % $ $ - ' + 2 " /2 G '-2 - -')+2 $ ' =2 $ ' 2 2 ' 2 //' $ 2 ' % " 2 ' $ - ' C 2 ' ' ' 72 MD2 2 '2 2% 2 ' 2 C //' $ " /2 2 '+' $2' C ' - '2 2 $ ' ' $2 G / $ 2 ')+B2 / ' ' ' % 2 ')" ' ' ' 2 ') $2? 2 2 '-@=2 2 2% 2-'$$ 72 OD2 2 ' $2$ " 2/ 2$ - ' '/ 2' 2 2 C2 2 % ' 2 2 '+ 2$ C / 2 + -')+2'72 1D2 /2 2 $ / 2 ') '$' $ 2$ - ' % ' %2' 2 2 B2 2% / '$ 2 / - -2 $ - 2?/ 2 % ' $2 2 2 / ' 2 2 % 2. $ (* $ 0(. 3$ 3 3$. ( (0. 3$ 3 3$. ( 3 (* $ ' ' % '/ $ ' ' % '/ % 2 % db db db > 75 db kaart wegverkeerslawaai en spoorweglawaai (bron milieudienst IJmond) HOSPER landschapsarchitectuur en stedenbouw augustus 2014 conclusies geluidsrapport (Wi eveen+bos, 5 maart 2013) 21

22 Het pand Publieke Werken uit 1936 is een gemeentelijk monument. De monumentenstatus betekent echter niet dat er geen verandering en/of verbeteringen aan het pand mogelijk zijn. Wel betekent het dat herontwikkeling van pand al jd moet plaats vinden met behoud van zoveel mogelijk monumentale aspecten én in nauw overleg met de gemeentelijk monumentencommissie. Hieronder volgt een overzicht van de monumentale aspecten zoals die zijn opgenomen in de gemeentelijke beschrijving van het monument. Hieraan is toegevoegd wat toekomstwaarde is van het monumentale aspect bij toekoms ge herontwikkeling. stedenbouwkundige waarde ligging/voorruimte Brouwerskolkweg toekomstwaarde bij herontwikkeling - het ensemble van voorgevel en voorruimte gericht op de Brouwerskolkweg is het meest publieke aspect van het monument (zicht vanaf de openbare weg) - door opschonen beplan ng en betere indeling parkeren kan een fraaiere ruimte en een beter zicht op het gebouw ontstaan - de voorruimte en gevelaanzicht kan goed het visitekaartje zijn bij een toekoms ge (her)ontwikkeling cultuurhistorische waarde complexma g onderdeel werf typologische waarde oorspronkelijke func e is behouden toekomstwaarde bij herontwikkeling - door de herhuisves ng van de ambtenaren gaat de oorspronkelijke func e verloren - het gebouw maakt func oneel geen onderdeel meer uit van het werfcomplex en krijgt een nieuwe func e landschappelijke waarde inbedding in natuurlijke groenstructuur toekomstwaarde bij herontwikkeling - door toevoegen extra bebouwing nabij het bestaande pand zal de kwan a eve hoeveelheid groen afnemen - indien mogelijk aanwezige waardevolle bomen behouden - de omgeving van het gebouw is momenteel wel heel dicht begroeid. Indien struiken/bosschages worden verwijderd dan ontstaat een meer open groenstructuur met meer lucht en zichten op de bestaande en toekoms ge bebouwing. 22 Stedenbouwkundige Visie Overveen Brouwerskolkweg 2 e.o.

23 architectonisch exterieur daken met brede overstekken toekomstwaarde bij herontwikkeling - dakvlakken aan de voorzijde grotere waarde dan achterzijde vanwege het stedenbouwkundig ensemble dat vanaf de openbare weg belee aar is - aan achterzijde mogelijk aanbrengen van dakramen in verband met daglich oetreding op zolder architectonisch exterieur stalen vensterpar jen toekomstwaarde bij herontwikkeling - raampar jen aan voorzijde behouden in verband met het meer publieke karakter van de voorzijde - mogelijk conflicterend met herindeling gebouw, dan met zorgvuldige detaillering oplossen - aan achterzijde/kopgevels: mogelijk inpandige loggia s, al dan niet met behoud stalen raams jlen monumentale aspecten pand Publieke Werken architectonisch exterieur entreepar j toekomstwaarde bij herontwikkeling - door func everandering wordt de naamgeving publieke werken bij de entree een architectonisch artefact - a ankelijk van toekoms ge func e behoud centrale ingang gebouw - in ieder geval behoud architectonische kenmerken architectonisch interieur entreehal/trappenhuis/herdenkingsraam toekomstwaarde bij herontwikkeling - a ankelijk van toekoms ge func e behoud de ruimte zijn centrale entreefunc e - in ieder geval behoud architectonische kenmerken - door func everandering wordt de a eelding op het herdenkingsraam een architectonisch artefact architectonisch interieur indeling met middengang toekomstwaarde bij herontwikkeling - minst sterk monumentaal aspect - a ankelijk van func e en herindeling gebouw HOSPER landschapsarchitectuur en stedenbouw augustus

24 24 Stedenbouwkundige Visie Overveen Brouwerskolkweg 2 e.o.

25 beeldkwaliteit nieuwbouw Naast de status van het pand Publieke Werken als gemeentelijk monument is het gehele gebied aangewezen als bijzonder welstandsgebied. Hierover staat in de gemeentelijke welstandsnota: Door de bijzondere ruimtelijke context en cultuurhistorische betekenis kan het merendeel van de gemeente Bloemendaal als bijzonder getypeerd worden. Voor 27 gebieden is daarom een bij zonder welstands regime van toepassing. Het gaat dan om de gebieden waar extra aandacht voor de ruimtelijke kwaliteit wenselijk wordt geacht. Het welstands toezicht kan dan gericht worden op het versterken van de bestaande en/of gewenste kwaliteit. (Welstandsnota gemeente Bloemendaal 2010, pag. 28). Hiernaast zijn de welstandscriteria weergegeven zoals die zijn opgenomen in de welstandsnota (deelgebied 22: Watertoren en Zeeweg e.o., Welstandsnota gemeente Bloemendaal 2010, pag. 104 t/m 106). Ligging in de omgeving - Behouden van het diverse ruimtelijke karakter van de bebouwing als geheel en de diversiteit aan func onele eigenschappen in het gebied. - Behoud van het cultuurhistorisch- en architectuurhistorisch waardevol waterwincomplex. - Aansluiten op de ontslui ng en materialisering van de bestaande bebouwing. - Behouden en waar mogelijk versterken van zicht lijnen en doorzichten naar kenmerkende complexonderdelen van het waterwincomplex, in het bijzonder naar de water toren. Massa en vorm van het gebouw - Bij renova e of (vervangende) nieuwbouw is het van belang om te streven naar zorgvuldige inpassingen tussen de bestaande bebouwing en dient het bouwwerk zich te conformeren aan de bouwmassa en -hoogte van de oorspronkelijke bebouwing in de omgeving. - In geval van geschakelde eengezinswoningen dient het accent op symmetrie te liggen. Een samengesteld zadeldak of zadeldak met wolfseind is hierbij gewenst. Detaillering van het gebouw - Bij renova e of (vervangende) nieuwbouw dient het bouwwerk zich zoveel mogelijk te conformeren aan de oorspronkelijke bouws jl, waarbij bouws jlen als neorenaissance, overgangsarchitectuur en de Amsterdamse School gerespecteerd dienen te worden. - Verscheidenheid in detaillering, kleur - en materiaalgebruik behouden (bij voorkeur géén kunst stof toepassingen). - Geen toepassing van kleuren die sterk contrasteren met de omliggende bebouwing. Afstemming op de belendende bebouwing. Baksteen in aardkleuren, dakbedekking in rode of donkere dakpannen, afstemming op belendende bebouwing. Geschakelde bebouwingsblokken in het zuiden van het gebied, ten westen van de Brouwerskolkweg is wit schilderen van gevels gewenst. - Voor toetsing van veel voorkomende kleine bouwwerken wordt verwezen naar paragraaf 3.5 sneltoets criteria voor veel voorkomende kleine bouwplannen. kaart welstandsgebied 22: Watertoren en Zeeweg e.o. HOSPER landschapsarchitectuur en stedenbouw augustus

26 26 Stedenbouwkundige Visie Overveen Brouwerskolkweg 2 e.o.

27 hoofdstuk 2: ruimtelijk kader HOSPER landschapsarchitectuur en stedenbouw augustus

28 28 Stedenbouwkundige Visie Overveen Brouwerskolkweg 2 e.o.

29 kaart ruimtelijk kader onbebouwde ruimte (openbaar) parkgroen groene buffer privétuinen mogelijk - voortuinen privétuinen mogelijk - achtertuinen infrastructuur ontslui ng terrein autoverkeer loca e parkeren lijn geluidsbelas ng Brouwerskolkweg >55 db(a) bouwenveloppe bouwvlak gevelhoogte max. 9 m. (gerekend vanaf niveau gemeentewerf) maximale bouwhoogte 12 m. (gerekend vanaf niveau gemeentewerf) zone waar geen bouwlaag op niveau souterrain (gemeentewerf) mag komen Het doel van de stedenbouwkundige visie is om rich ng en randvoorwaarden te geven aan de herontwikkeling door marktpar j(en) van de planloca e. Om de inven viteit van de markt goed te kunnen benu en, is het zaak om geen een uitgewerkt stedenbouwkundig model te maken dat als uitgangspunt geldt bij herontwikkeling. Het hart van de stedenbouwkundige visie is dan ook geen ruimtelijk ontwerp maar een kaart waarop de kaders staan aangegeven waaraan een door marktpar jen op te stellen visie moet voldoen. In dit hoofdstuk wordt de hiernaast afgebeelde kaart uitgelegd aan de hand van de verschillende onderdelen: - onbebouwde ruimte - infrastructuur - bouwenveloppe nieuwbouw - monument Publieke Werken In hoofdstuk 4 zijn een aantal voorbeelduitwerkingen weergegeven die passen binnen het ruimtelijk kader. Deze zijn bedoeld als test voor het kader maar ook als inspira e voor de planontwikkelaars. monument Publieke Werken gevel voorzijde gevel achterzijde en kopgevels dakvlak voorzijde en kopgevels dakvlak achterzijde bomen boom te behouden boom eventueel te behouden boom eventueel te vellen HOSPER landschapsarchitectuur en stedenbouw augustus

30 G4 5 m. G1 G4 3 m. G5 G2 3 m. G5 G4 G3 11 m. 7,36 m. G1 30 Stedenbouwkundige Visie Overveen Brouwerskolkweg 2 e.o.

31 toelich ng onbebouwde ruimte G1: groen basis gehele loca e - dunnen bosschages (zoveel mogelijk behoud waardevolle bomen) - stree eeld boomweide: gras/kruiden bodem, losse bomen en doorzichten - verharding minimaliseren, materialisa e nader uit te werken G2: voorruimte ( court ) voor monument Publieke Werken - meer zicht op gebouw door (grotendeels) verwijderen struikbeplan ng - bij herinrich ng an ciperen op klassieke, symmetrische opzet monument Publieke Werken (dit hoe overigens niet te betekenen dat de indeling en beplan ng op het voorterrein ook symmetrisch van opzet is) G4: groen voortuinen - private tuinen moeten op de volgende plekken al jd voortuinen zijn: - zone voor rooilijn nieuwe hoofdbouwvlek zijde Brouwerskolkweg (diepte voortuinzone max. 7,36 m., maximale begrenzing voorzijde gelijk aan voortuinen naastgelegen woningen) - ruimte voor noordelijke kopgevel, grenzend aan entreeweg gemeentewerf ( voortuin op 3 m. uit de kant van de verharding) - in de zone gericht op ontslui ngsweg gemeentewerf ( voortuin op 3 m. uit de kant van de verharding) - voortuinen hebben een lage erfscheiding (maximale hoogte 1 m.) bij voorkeur in de vorm van groen (haag of andere beplan ng) - in voortuinen zijn geen bouwsels/opstallen hoger dan 1 m. mogelijk G3: groenbuffer zuidwest hoek - de aanslui ng met het opslagterrein van de gemeentewerf en de achtertuin van de bestaande woning Brouwerskolkweg 4 bestaat uit een groene buffer - de groene buffer is minimaal 3 m. breed zijde gemeentewerf en aan de zijde naastgelegen woningen - in buffer wordt bestaande beplan ng gehandhaafd (bomen en struikbeplan ng) - indien wenselijk mag de beplan ng worden aangevuld G5: groen achtertuinen of privéterassen - achtertuinen zijn mogelijk op de volgende loca es: - binnen de begrenzingen van het nieuwe hoofdbouwvlak (begrenzing zijde Brouwerskolkweg gelijk aan voorgevel pand Publieke Werken) en aansluitend op de groenbuffer (G3) naar de gemeentewerf en de naastgelegen woningen - aan de achterzijde (zijde gemeentewerf) van het monument (diepte achtertuinzone maximaal 5 m. bij koppen of 5,87 m. bij middendeel pand) - achtertuinen mogen hoge erfgrenzen hebben (maximaal 2 m. hoog) - in de achtertuinen mogen bijgebouwen komen conform de nota bijgebouwen van de gemeente Bloemendaal HOSPER landschapsarchitectuur en stedenbouw augustus

32 W4 W3 W2 W1 W3 W1 W3 W3 W4 32 Stedenbouwkundige Visie Overveen Brouwerskolkweg 2 e.o.

33 toelich ng infrastructuur W1: lus voorterrein - handhaven lus voor verkeer over voorterrein pand gemeentewerken als onderdeel van monumentaal ensemble - de lus bestaat uit een separate in- en uitrit en een wegvak voor het monument langs - verleggen route, aanpassen breedte of nieuwe materialisering is mogelijk W2: ontslui ng autoverkeer achterzijde (zijde gemeentewerf) - ontslui ng terrein vanaf toegangsweg naar gemeentewerf - aanslui ng ten zuiden van centrale hal monument W3: zones parkeren op maaiveld - parkeren op maaiveld niet toegestaan op: - parkeervakken die direct ontsloten zijn vanaf Brouwerskolkweg en toegangsweg gemeentewerf - voor het monument, dus niet gekoppeld aan het wegvak dat voor het monument langs loopt - voor noordelijke kopgevel, noordelijke hel van achterzijde en voor monumentale raampar j centrale entree hal - in een ruime zone aansluitend aan de bestaande, naastgelegen woningen (W3: zones parkeren op maaiveld) - parkeren op maaiveld wel toegestaan op: - langs de delen weglus op het voorterrein die haaks op het gebouw staan - binnen de grenzen van het nieuwe bouwvlak, behalve het gedeelte van het bouwvlak aansluitend op de naastgelegen, bestaande woningen - aan de voorzijde (zijde Brouwerskolkweg) tot op ca. 1,50 m. uit rand voetpad, zuidelijke begrenzing circa 11 meter vanaf lus - aan de achterzijde (zijde gemeentewerf) ten zuiden monumentale raampar j centrale entreehal, afstand tot rand weg min. 3 m., afstand tot gevel monument min. 5,00 m. - als oprit op kavel of inpandig - parkeren op maaiveld dient op goede wijze in het groen te worden in gepast (bijvoorbeeld omzoomd door haag, onder boomkruinen of informeel op versterkt gras bij lage intensiteit) W4: begrenzing geluidsbelas ng Brouwerskolkweg (> 55dBA) - overgenomen van kaart geluidsbelas ng (foutmarge in tekenwerk) HOSPER landschapsarchitectuur en stedenbouw augustus

34 o 3 m m ,75 m. 90 o 11 m. 34 Stedenbouwkundige Visie Overveen Brouwerskolkweg 2 e.o.

35 toelich ng bouwenveloppe nieuwbouw legenda bouwenveloppe gevelhoogte max. 3 bouwlagen (hoogte max. 9 m.) evt. met schuine kap (hoogte max. 12 m.) maximale bouwhoogte 12 m. zone waar geen bouwlaag op niveau souterrain (maaiveldniveau gemeentewerf) mag komen NB. maximale bouwhoogtes zijn weergegeven ten opzichte van het vloerpeil gemeentewerf (+12 N.A.P.), aan de voorzijde (zijde Brouwerskolkweg ligt het maaiveld ca. 3 m hoger ( peil Brouwerskolkweg +15 N.A.P.) Begrenzingen bouwvlak - begrenzing zijde Brouwerskolkweg: - niveau Brouwerskolkweg: rooilijn gelijke oriënta e als pand Publieke Werken, gesitueerd achter de lijn pand Publieke Werkenwoonhuis Brouwerskolkweg 4 - niveau souterrain: maximale rooilijn in verlengde van op onele verbinding met pand Publieke Werken i.v.m. ontgraving (zie paragraaf aarkundig monument - begrenzing zuidzijde: min. 3,75 m. vanuit plangrens, behalve bij terug springende grens naast woonhuis Brouwerskolkweg 4, hier is de afstand ca. 11 m. t.o.v. de zijgevel - ter plaatse van de achtertuinen van de naastgelegen, bestaande woningen is de afstand tussen de ca. 17 en 22 meter - begrenzing westzijde: 3 m. vanuit plangrens - begrenzing noordzijde: denkbeeldige lijn tussen bebouwing gemeentewerf en hoekpunt van het middendeel gevel pand Publieke Werken Maximaal te bebouwen oppervlak - onderscheid tussen bouwvlak (de vlek waarbinnen de bebouwing gesitueerd moet worden) en maximaal te bebouwen oppervlak - maximaal te bebouwen oppervlak toegestaan conform geldend bestemmingsplan: 840 m2. - het bestaande pand gemeentewerken beslaat 468 m2 van het in totaal 840 m2 te bebouwen oppervlak - de resterende 372 m2 van het in totaal 840 m2 te bebouwen kan gebruikt worden voor nieuwbouw en bijgebouwen (incl. eventueel benodigde nieuwe bijgebouwen bij het bestaande pand publieke werken) - de bebouwingpercentages voor (delen van) de planloca e zijn alsvolgt: oppervlakte locatie totaal m2 oppervlakte oudbouw 468 m2 max. oppervlak nieuwbouw 372 m2 totaal max. bebouwd opp. 840 m2 totaal max. % bebouwd opp. 15% opp. locatie zuid van oudbouw* m2 max. oppervlak nieuwbouw 372 m2 max. % nieuw bebouwd opp. 14% opp. begrenzing bouwvlak 808 m2 max. oppervlak nieuwbouw 372 m2 max. % bebouwd opp. binnen bouwvlak 46% * gerekend vanaf de zuidgevel van de oudbouw HOSPER landschapsarchitectuur en stedenbouw augustus

36 36 Stedenbouwkundige Visie Overveen Brouwerskolkweg 2 e.o.

37 toelich ng maximale bouwhoogtes nieuwbouw Bouwhoogte zijde gemeentewerf - maximaal bouwhoogte: 3 bouwlagen met kap of terugspringende toplaag - hoogte maaiveld gemeentewerf ca. +12 N.A.P. - referen ehoogtes pand publieke werken: goot ca N.A.P. nok ca N.A.P. - vloerpeil begane grond nieuwbouw zijde gemeentewerf +12 N.A.P. - goothoogte max. 9 m. (t.o.v. vloerpeil begane grond zijde gemeentewerf, dus goot max. +21 N.A.P.) - nokhoogte max. 12 m. (t.o.v. vloerpeil begane grond zijde gemeentewerf, dus nok max. +24 N.A.P.) - nok al jd min. 3 m. terugliggend t.o.v. gevelvlak (langskap of kops eind schilddak) - plat dak is ook mogelijk, in dat geval ligt de 3e bouwlaag min. 3 m. terug t.o.v. van het gevelvlak van de onderliggende bouwlagen Bouwhoogte zijde Brouwerskolkweg - maximaal bouwhoogte: 2 bouwlagen met kap of terugspringende toplaag - hoogte maaiveld Brouwerskolkweg variërend van ca tot N.A.P. - referen ehoogtes pand publieke werken: goot ca N.A.P. nok ca N.A.P. - vloerpeil begane grond nieuwbouw zijde Brouwerskolk max. +15 N.A.P. - goothoogte max. 6 m. (t.o.v. vloerpeil begane grond zijde Brouwerskolk, dus goot max. +21 N.A.P.) - nokhoogte max. 9 m. (t.o.v. vloerpeil begane grond zijde Brouwerskolk, dus nok max. +24 N.A.P.) - nok al jd min. 3 m. terugliggend t.o.v. gevelvlak (langskap of kops eind schilddak) - plat dak is ook mogelijk, in dat geval ligt de 3e bouwlaag min. 3 m. terug t.o.v. van het gevelvlak van de onderliggende bouwlagen talud talud m. schema sche weergave maximale bouwhoogte zijde gemeentewerf schema sche weergave maximale bouwhoogte zijde Brouwerskolkweg HOSPER landschapsarchitectuur en stedenbouw augustus

38 M2 M1 M4 M3 38 Stedenbouwkundige Visie Overveen Brouwerskolkweg 2 e.o.

39 In het volgende hoofdstuk zal nader worden ingegaan op de mogelijkheden voor transforma es in- en rond het monument Publieke Werken zoals die met de monumentencommissie zijn besproken. toelich ng pand Publieke Werken M1: gevel voorzijde (zijde Brouwerskolkweg) - voorzijde meest kenmerkende aanzicht gebouw, daardoor zeer terughoudend omgaan met wijzigingen/toevoegingen - gevelindeling, invulling raampar jen en centrale entreepar j behouden M2: gevel achterzijde (zijde gemeentewerf) en kopgevels - achterzijde (zijde gemeentewerf) en kopgevels meer mogelijkheden tot transforma e dan aan voorzijde - wijzigingen bevinden zich in- of achter het gevelvlak - uitstekende delen als uitbouwen, extra bouwmassa s, balkons zijn niet mogelijk - composi e van gevelopeningen blij in tact M3: dakvlakken voorzijde (zijde Brouwerskolkweg) en kopgevels - kap met grote overstekken kenmerkend onderdeel gebouw - in huidige situa e is er een zorguldige composi e dakvlakken, centrale dakkapel en schoorsteen - geen wijzigingen in de dakvlakken belangrijkste zichtzijdes M4: dakvlakken achterzijde (zijde gemeentewerf) - achterzijde (zijde gemeentewerf) en kopgevels meer mogelijkheden tot transforma e dan aan voorzijde - daglichtopeningen in de kap zijn mogelijk - daglichtopening zijn in het dakvlak gesitueerd, uitstekende dakkapellen of ingesneden loggia s in het dakvlak zijn niet mogelijk - nieuwe dakdoorvoeren zoveel mogelijk bundelen en zijn alleen aan de achterzijde toegestaan HOSPER landschapsarchitectuur en stedenbouw augustus

40 40 Stedenbouwkundige Visie Overveen Brouwerskolkweg 2 e.o.

41 hoofdstuk 3: monument HOSPER landschapsarchitectuur en stedenbouw augustus

42 oostgevel - voorzijde (zijde Brouwerskolkweg) noordgevel westgevel - achterzijde (zijde gemeentewerf) zuidgevel 42 Stedenbouwkundige Visie Overveen Brouwerskolkweg 2 e.o.

43 monumentencommissie Op 27 juni 2013 hee overleg plaatsgevonden met de gemeentelijke monumentencommissie. Met de commisie zijn schetsvoorstellen besproken met als doel om te bepalen wat acceptabele aanpassingen zijn die de mogelijkheden van hergebruik van het gebouw vergroten zonder a reuk te doen aan de belangrijkste monumentale waarden van het pand Publieke Werken. De geschetste mogelijkheden dienen ter verduidelijking en inspira e voor de plannenmakers. Uiteraard zijn er nog veel op es en varianten te bedenken. Ook staat of valt wat betre de commissie de haalbaarheid van mogelijke veranderingen aan het pand bij een zorgvuldige detaillering. Het is daarom zaak dat de uitwerking van een concreet plan voor herontwikkeling van het pand in nauw overleg met de monumentencommissie plaatsvindt. langsdoorsnede (fragment) dwarsdoorsnede t.p.v. centrale hal dwarsdoorsnede HOSPER landschapsarchitectuur en stedenbouw augustus

44 voorterrein Hoofdlijn monumentencommissie: - voorruimte onlosmakelijk onderdeel van monumentaal ensemble - herinrich ng mogelijk en zelfs wenselijk - storende elementen: - dichte begroeiing - parkeren voor de gevel - voorwaarde(n) herinrich ng: - herinrich ng mag niet conflicteren met symmetrie gevel - behoud lus voor verkeer, posi e en maatvoering mag veranderen - behoud vlaggenmast - niet alleen een formele parkinrich ng denkbaar, ook meer natuurlijke open duin-tuin voorterrein huidige situa e: dichtgegroeid voorterrein opschonen: verwijderen bosschages, behoud waardevolle bomen voorterrein herindeling: bespreekbaar 44 Stedenbouwkundige Visie Overveen Brouwerskolkweg 2 e.o.

45 toevoegen bouwmassa Hoofdlijn monumentencommissie: - geen bouwmassa toevoegen aan voor- of achterzijde pand - nieuwe bouwmassa op voldoende afstand van het monument geen bouwmassa toevoegen aan voorzijde pand nieuwe bouwamssa op afstand geen bouwmassa toevoegen aan achterzijde pand HOSPER landschapsarchitectuur en stedenbouw augustus

46 gevel algemeen Hoofdlijn monumentencommissie: - voorgevel hee meer belang dan achtergevel en kopgevels - streven naar behoud stalen vensterpar jen, zeker omdat deze al met dubbel glas zijn gerenoveerd - bij herindeling interieur pand bij voorkeur aanslui ngen van nieuwe (woningscheidende) wanden op raampar jen vermijden - indien bovenstaande onvermijdelijk is dan goed kijken naar detailleringen (mogelijkheden a ankelijk van type scheiding, brandwerendheid e.d.) - inpandige loggia s zijn mogelijk aan de achterzijde en bij de kopgevels, niet aan de voorzijde - a ankelijk van de uitwerking kan (een deel van) de glazen en raams jlen behouden blijven (loggia wordt dan meer een serre of wintertuin met te openen delen) - behoud van raams jlen zonder glas is twijfelach g vanwege de kwetsbaarheid van de stalen s jlen wanneer deze niet worden beschermd en gesteund door de glasvlakken - wel behoud maat gevelopening inclusief borstwering (huidige hoogte vensterbank) aanslui ng bouwmuur op vensterpar j: bij voorkeur voorkomen loggia s: mogelijk aan achterzijde en kopgevels 46 Stedenbouwkundige Visie Overveen Brouwerskolkweg 2 e.o.

47 gevel voorzijde Hoofdlijn monumentencommissie: - voorgevel met centrale entreepar j in stand houden - geen individuele entrees naar hoofdverdieping of souterrainniveau - geen deuren toevoegen aan vensterpar jen, dan wordt de borstwering doorbroken en daarmee het ritme van de gevelopeningen - ontslui ng individuele eenheden vanuit centrale hal, kopgevel of achtergevel - verschillende hoogtes maaiveld voor- en achterzijde belangrijke karakteris ek van het pand, verlaging maaiveld voorzijde wordt daarom afgeraden geen individuele entrees hoofdverdieping geen individuele entrees souterrain geen verlaging maaiveld voorzijde HOSPER landschapsarchitectuur en stedenbouw augustus

48 gevel achterzijde Hoofdlijn monumentencommissie: - ramen souterrainniveau mogen gewijzigd worden indien daar noodzaak toe is - raampar jen mogen worden doorgetrokken tot vloerpeil voor meer daglicht of om openslaande tuindeuren te maken - op de verdieping mogen geen uitkragende balkons worden gemaakt om dat daardoor het gevelbeeld te veel wordt aangetast - tevens dienen dan de borstweringen van de vensters doorbroken te worden voor een toegangsdeur - buitenruimtes zijn dus inpandig en bevinden zich binnen het gevelvlak. Dit in tegenstelling tot loggia s in het dakvlak. Deze zijn dus niet mogelijk (zie gevel algemeen: loggia s). ramen doortrekken tot vloerpeil mogelijk geen uitkragende balkons met toegangsdeuren 48 Stedenbouwkundige Visie Overveen Brouwerskolkweg 2 e.o.

49 dakvlak voorzijde Hoofdlijn monumentencommissie: - grote dakvlak aan voorzijde beeldbepalend - ook dakvlakken kopgevels beeldbepalend in verband met overhoeks zicht - zorgvuldige composi e met de lage dakkapel en schoorsteen - dakvlak aan voorzijde niet aantasten door aanbrengen dakramen of extra dakkapellen - ook aandacht voor het voorkomen van extra dakdoorvoeren - dakdoorvoeren zoveel mogelijk bundelen en bij voorkeur niet aan voorzijde gebouw geen dakramen dakvlak voorzijde geen dakkapellen dakvlak voorzijde HOSPER landschapsarchitectuur en stedenbouw augustus

50 dakvlak achterzijde Hoofdlijn monumentencommissie: - achterzijde minder beeldbepalend dan voorzijde - daglichtopeningen zijn toegestaan mits deze in het dakvlak liggen - dit kunnen losse dakramen zijn, een patroon van dakramen of zelfs een glazen dakdeel - zorgvuldigheid in composi e en detaillering - voldoende gesloten dakvlak tussen ramenpar jen onderling of tussen raampar jen en dakranden - uitstekende massa s (dakkapellen) of insnijding (dakloggia s) zijn niet toegestaan - ook aandacht voor het voorkomen van extra dakdoorvoeren - dakdoorvoeren zoveel mogelijk bundelen daglichtopeningen in dakvlak achterzijde toegestaan geen uitstekende dakkapellen dakvlak achterzijde geen ingesneden loggia s in dakvlak achterzijde 50 Stedenbouwkundige Visie Overveen Brouwerskolkweg 2 e.o.

51 interieur Hoofdlijn monumentencommissie: - bij herindeling pla egronden gebouw zoveel mogelijk rekening houden met stramienmaten en draagconstruc e bestaande bouw - behoud centrale entreehal, bij voorkeur ook als centrale entree van het gebouw - bij toevoegen li rekening houden dat deze niet door het dak steekt. De middenzone hee de meeste hoogte in de kap dus kan hier het beste een li worden gesitueerd HOSPER landschapsarchitectuur en stedenbouw augustus

52 52 Stedenbouwkundige Visie Overveen Brouwerskolkweg 2 e.o.

53 hoofdstuk 4: voorbeelduitwerkingen HOSPER landschapsarchitectuur en stedenbouw augustus

54 54 Stedenbouwkundige Visie Overveen Brouwerskolkweg 2 e.o.

55 model 1: rij De eerste voorbeelduitwerking sluit aan bij de woonsfeer van de Brouwerskolkweg/Te erodeweg. De rij bestaande woningen aan de Brouwerskolkweg wordt doorgezet in een nieuwe rij woningen. Deze zijn iets schuin gesitueerd zodat de bebouwing langs de Brouwerskolkweg geen gesloten wand vormt, en het monumentale pand extra benadrukt wordt. dwarsdoorsnede oost-west langsdoorsnede noord-zuid Het programma bestaat uit grondgebonden woningen met tuin. Dit geldt ook voor het pand Publieke Werken. Hierin komen 6 rijwoningen. De middelste twee woningen worden vanuit de centrale hal ontsloten en de hoekwoningen vanuit de kopgevel. De tussenliggende woningen krijgen op het niveau van het souterrain een gang met entree naar de kopgevel. Op basis van de woonoppervlaktes is uitgegaan van middeldure rijwoningen in de nieuwbouw (bvo ca. 160 m2) en dure rijwoningen in het monument (bvo ca. 200 m2). Nieuwbouw in de vorm van rijwoningen is natuurlijk ook te combineren met een andere func e in het pand Publieke Werken zoals appartementen, kamers voor doelgroepen, kantoren etc. referen es rijwoningen HOSPER landschapsarchitectuur en stedenbouw augustus

56 tabel programma rijwoningen: Oudbouw aantal m2/won m2 totaal rijwoningen met tuin kaveloppervlak (duur) woonoppervlak opp. hal 59 Nieuwbouw aantal m2/won m2 totaal rijwoningen met tuin kaveloppervlak (middelduur) woonoppervlak niveau zolder/ toplaag Oud en nieuwbouw totaal aantal m2/won m2 totaal kaveloppervlak woonoppervlak parkeerbalans (o.b.v. bovenstaand programma): parkeren aantal norm plaatsen rijwoningen (duur) 6 2,2 /woning 13,2 rijwoningen (middelduur) 5 1,9 /woning 9,5 totaal 22,7 gerealiseerd 23 resultaat 0,3 niveau Brouwerskolkweg controle maximale bema ng ruimtelijk kader: bebouwd opp. model 01 max. % bebouwd oppervlak oudbouw (incl. 36 m2 bijgebouwen) 504 bebouwd oppervlak nieuwbouw (incl. 30 m2 bijgebouwen) 333 bebouwd oppervlak totaal % niveau souterrain/ gemeentewerf 56 Stedenbouwkundige Visie Overveen Brouwerskolkweg 2 e.o.

57 model 1: rij indica eve maque e: vogelvlucht vanaf zijde Brouwerskolkweg indica eve maque e: vogelvlucht vanaf zijde gemeentewerf indica eve maque e: detail voorzijde indica eve maque e: detail achterzijde HOSPER landschapsarchitectuur en stedenbouw augustus

58 58 Stedenbouwkundige Visie Overveen Brouwerskolkweg 2 e.o.

59 model 2: appartementenvilla De tweede voorbeelduitwerking gaat uit van het ontwikkelen van (duurdere) appartementen. In het monument bevat de souterrain en de zolder elk twee appartementen. De hoofdverdieping krijgt vier appartementen. De oppervlakte van de appartementen is tussen de 100 en 130 m2. dwarsdoorsnede oost-west Op de kavel naast het monument komt een kleinschalige appartementenvilla. Deze hee op de begane grond (niveau gemeentewerf) entrees, bergingen en semi-inpandige parkeerplaatsen. Op de verdiepingen zijn drie appartementen en de toplaag bestaat uit een penthouse. De appartementen in de nieuwbouw hebben een oppervlakte van ca. 110 m2. Nieuwbouw in de vorm van een appartementenvilla is natuurlijk ook te combineren met een andere func e in het pand Publieke Werken zoals rijwoningen, kamers voor doelgroepen, kantoren etc. langsdoorsnede noord-zuid referen es kleinschalige appartementenvilla HOSPER landschapsarchitectuur en stedenbouw augustus

60 tabel programma appartementenvilla s Oudbouw aantal m2/unit m2 totaal souterrain (467 m2) appartementen algemeen 212 hoofdverdieping (467 m2) appartementen algemeen 59 zolder (312 m2) appartementen algemeen 74 Oudbouw totaal appartementen algemeen niveau zolder/ toplaag Nieuwbouw aantal m2/unit m2 totaal souterrain parkeren/berging/entree 365 hoofdverdieping appartementen 3 gem algemeen 29 verdieping 2 appartementen 3 gem algemeen 29 verdieping 3 (opbouw) appartementen algemeen 29 Nieuwbouw totaal appartementen algemeen Oud en nieuwbouw totaal aantal m2/unit m2 totaal appartementen algemeen parkeerbalans (o.b.v. bovenstaand programma): niveau Brouwerskolkweg norm plaatsen 1,9 /app. 28,5 gerealiseerd resultaat - 0,5 controle maximale bema ng ruimtelijk kader: niveau souterrain/ gemeentewerf bebouwd opp. model 02 max. % bebouwd oppervlak oudbouw 468 bebouwd oppervlak nieuwbouw 365 bebouwd oppervlak totaal % 60 Stedenbouwkundige Visie Overveen Brouwerskolkweg 2 e.o.

61 HOSPER landschapsarchitectuur en stedenbouw augustus

62 62 Stedenbouwkundige Visie Overveen Brouwerskolkweg 2 e.o.

63 model 3: vrijstaande villa s dwarsdoorsnede oost-west De derde voorbeelduitwerking gaat uit van vrije kavels/vrijstaande woningen op het perceel tussen de het pand Publieke Werken en de woningen aan de Brouwerskolkweg. Er is ruimte voor een drietal kavels van circa 425 m2. Twee kavels zijn met hun voorzijde op de Brouwerskolkweg gericht en worden ontsloten vanaf een stukje parallelweg dat aansluit op de keerlus voor het monument. De derde kavel wordt ontsloten vanaf de entreeweg naar de werf. De woningen aan de zijde van de Brouwerskolkweg staan met hun voorgevel op de rooilijn van het pand Publieke Werken en de bestaande woningen. Omdat de kavels rela ef klein zijn voor vrijstaande woningen is gekozen voor een hoogte van twee bouwlagen met een kap. langsdoorsnede noord-zuid In het model zijn in het pand Publieke Werken rijwoningen gesitueerd, vergelijkbaar met model 1. Maar uiteraard is ook een combina e mogelijk van nieuwe vrijstaande woningen en appartementen of een andere func e in het monument. referen es vrijstaande woningen in het groen HOSPER landschapsarchitectuur en stedenbouw augustus

64 tabel programma vrijstaande woningen: Oudbouw aantal m2/won m2 totaal rijwoningen met tuin kaveloppervlak (duur) woonoppervlak opp. hal 59 Nieuwbouw aantal m2/won m2 totaal vrijstaande woningen kaveloppervlak (duur) woonoppervlak niveau zolder/ toplaag Oud en nieuwbouw totaal aantal m2/won m2 totaal kaveloppervlak woonoppervlak parkeerbalans (o.b.v. bovenstaand programma): parkeren aantal norm plaatsen rijwoningen (duur) 6 2,2 /woning 13,2 vrijstaand (duur) P openbaar 3 0,3 /woning 0,9 totaal 14,1 gerealiseerd 14 resultaat 0,1 niveau Brouwerskolkweg controle maximale bema ng ruimtelijk kader: bebouwd opp. model 03 max. % bebouwd oppervlak oudbouw (incl. 36 m2 bijgebouwen) 504 bebouwd oppervlak nieuwbouw (incl. 58 m2 bijgebouwen) 294 bebouwd oppervlak totaal % niveau souterrain/ gemeentewerf 64 Stedenbouwkundige Visie Overveen Brouwerskolkweg 2 e.o.

65 model 3: vrijstaande villa s indica eve maque e: vogelvlucht vanaf zijde Brouwerskolkweg indica eve maque e: vogelvlucht vanaf zijde gemeentewerf indica eve maque e: detail voorzijde indica eve maque e: detail achterzijde HOSPER landschapsarchitectuur en stedenbouw augustus