2241 SprCij 2007_Tussen Bladen.qxd :44 Pagina 2. Sprekende Cijfers '07. Kantorenmarkten

Transcriptie

1 2241 SprCij 2007_Tussen Bladen.qxd :44 Pagina 2 Sprekende Cijfers '07 Kantorenmarkten

2

3 Voorwoord Met gepaste trots presenteert Dynamis voor de elfde maal de rapportage Sprekende Cijfers Kantorenmarkten. Deze rapportage is het resultaat van enerzijds de ongeëvenaarde kennis van de Dynamis-partners over de zakelijke vastgoedmarkt in hun regio en anderzijds het vermogen van Dynamis om deze kennis op uniforme wijze te verwerken tot het product dat u nu in handen heeft. Kennis en vermogen zijn synoniem voor weten en kunnen. Door onze landelijke dekking weet Dynamis wat er speelt op de kantorenmarkt en kan het op transparante wijze dit segment beschrijven. In dit rapport worden de ontwikkelingen op de kantorenmarkt in 2006 in beeld gebracht. Veranderingen in aanbod, opname, voorraad en huurprijzen staan centraal, evenals de nieuwbouwontwikkelingen die in elke regio plaatsvinden of plaats zullen vinden. Ten slotte belichten wij in het themakatern uitgebreid de risico s van wateroverlast op de waarde van het Nederlandse vastgoed. Concluderend kunnen wij met zekerheid stellen dat de kantorenmarkt in Nederland het afgelopen jaar een stuk gezonder is geworden. Het aanbod is gedaald en de opname gestegen. Ook Dynamis is het afgelopen jaar flink gegroeid. Vier nieuwe full-service kantoren in Sneek, Sittard, Almere en Hoofddorp zijn geopend. De fakkel, hét symbool van Dynamis, brandt hierdoor heviger dan ooit tevoren. Net als de Nederlandse kantorenmarkt, ziet ook de toekomst van Dynamis er zonnig uit. Wij wensen u veel succes bij het nemen van uw vastgoedbeslissingen en staan u indien gewenst graag met raad en daad te woord. Annelou de Groot MSc. Directeur Dynamis Foreword Dynamis proudly presents its eleventh Sprekende Cijfers Kantorenmarkten [Speaking Figures Offices Markets] report. This report is the result of the unequalled knowledge of the Dynamis partners on the commercial real estate market in their region on the one hand, and Dynamis capacity to process this knowledge in a uniform way into the present product on the other. Knowledge and competence stand for knowing and acting. Thanks to our national coverage Dynamis knows what is going on in the offices market, and how to describe the segment in a transparent way. The report pictures the developments in the offices market in Changes in offer, usage, stock, and rental prices are central, as well as the developments in new constructions which are taking place in each region, or will take place. Finally, in the topical section we extensively highlight the risks of water logging in connection to the value of real estate in the Netherlands. We may definitely conclude that in 2006 the Netherlands offices market has greatly improved. The offer has declined and usage has increased. And also Dynamis has grown significantly in the past year. Four new full-service offices opened their doors in Sneek, Sittard, Almere and Hoofddorp, making the torch -the Dynamis symbol- burn more brightly than ever before. Just like the Netherlands offices market, Dynamis outlook is sunny. We wish you lots of success in making your real estate decisions, and if necessary are happy to provide you with any advice you may wish. Annelou de Groot MSc. General Manager Dynamis januari 2007 pagina 3 van 127

4

5 Inhoud Voorwoord / Foreword 3 Inleiding / Introduction 7 Thema: Bedreigt water onze vastgoedvoorraad? 9 1. Nederland in The Netherlands in Regio Amsterdam en Almere Regio Den Haag Regio Rotterdam en Drechtsteden Regio Utrecht en Amersfoort Brabantse Stedenrij (Eindhoven, Den Bosch, Breda, Tilburg) Knooppunt Arnhem-Nijmegen Groningen, Leeuwarden en Assen Apeldoorn, Deventer en Zwolle Twente (Enschede, Hengelo) Maastricht en Parkstad Limburg /Heerlen 114 Bijlagen: 121 I Doel en aanpak onderzoek II Begrippen januari 2007 pagina 5 van 127

6

7 Sprekende Cijfers 2007 Kantorenmarkten Inleiding In Sprekende Cijfers Kantorenmarkten worden de ontwikkelingen op de Nederlandse kantorenmarkt uiteengezet. In deze uitgave wordt aan de hand van 23 kantoorregio s een volledig beeld gevormd van de tendensen van dit segment in Door onze jarenlange ervaring en werkwijze zijn de bevindingen van het afgelopen jaar makkelijk te vergelijken met de bevindingen in het verleden. Hierdoor geeft het geschetste beeld een goede indruk van de ontwikkelingen door de jaren heen. De verschillende regio s vormen het werkgebied waarbinnen de Dynamis-partners actief zijn. Het is hierdoor mogelijk ook een kwalitatieve analyse te maken van de kantorenmarkt in de verschillende regio s. De wijze waarop deze rapportage tot stand is gekomen, is gelijk aan vorig jaar. Dynamis pleit voor een transparante markt en schroomt niet om de gebruikte data te delen met derden. Vandaar dat u ook nu weer de gebruikte referentietabellen kunt inzien op In deze elfde editie is een themakatern opgenomen. Door middel van eigen onderzoek is bekeken welk effect water op vastgoed heeft, of in de toekomst kan hebben. Verschillende specialisten worden aan het woord gelaten en aan de hand van hun expertise en de analyse van Dynamis is bekeken of de markt rekening houdt met het risico van water op onze vastgoedvoorraad. De vraag is hoe groot het risico van water is en wat de gevolgen zouden kunnen zijn voor de vastgoedvoorraad in Nederland? Of wordt het gevaar van water overschat? In het themakatern vindt u antwoord op deze en vele andere vragen. Tot slot wil ik de research-medewerkers van alle Dynamis-partners danken voor hun tomeloze inzet. Zonder hun bijdrage zou deze rapportage nu niet voor u liggen. drs. Frank M. van der Sluys Research Manager Dynamis Introduction Sprekende Cijfers Kantorenmarkten [Speaking Figures Offices Markets] sets forth developments in the Netherlands offices market. This issue provides a full picture of the 2006 trends in the segment based on 23 office regions. Because of our many years experience and practice the 2006 findings can easily be compared to findings from the past, allowing to provide a sound impression of developments through the years. The various regions make up the territory of the Dynamis partners, allowing us to make a qualitative analysis of the offices market in the various regions. The way this report has been brought about is identical to last year. Dynamis pleads for a transparent market and is committed to share its data with others. That s why, again, you can view the reference tables we applied on This eleventh edition includes a topical section. Through our own research we have looked at the future effect of water on real estate. Several experts voice their opinions, and on the basis of their expertise and Dynamis analysis we have considered whether the market is taking the risks of water on our real estate stock into account. The question is how big the risk of water is and what the consequences could be for the real estate stock in the Netherlands? Or is the danger of water overestimated? You will find answers to these and many other questions in the topical section. Finally, I would like to thank the research employees of all Dynamis partners for their full dedication. Without their contribution you wouldn t be reading this report right now. Drs. Frank M. van der Sluys Research Manager Dynamis januari 2007 pagina 7 van 127

8

9 2241 SprCij 2007_Tussen Bladen.qxd :44 Pagina 1 Thema: Bedreigt water onze vastgoedvoorraad?

10 Bedreigt water onze vastgoedvoorraad? Het veranderende klimaat en de daarmee gepaard gaande bedreigingen van water krijgen steeds meer media-aandacht. Helaas worden de gevolgen van deze bedreigingen op onze vastgoedvoorraad vooralsnog sterk onderbelicht. In dit artikel volgt hiervan een uiteenzetting. Er wordt antwoord gegeven op belangrijke vragen als: vormt wateroverlast een risico voor de Nederlandse vastgoedsector en waaruit bestaan deze risico s? Water speelt in de wereld en zeker ook in Nederland een belangrijke rol. Een groot deel van ons land ligt immers onder zeeniveau. Recente catastrofale gebeurtenissen als grote orkanen en de tsunami in Azië, illustreren de dreiging en potentieel gevaarlijke gevolgen van wateroverlast. Het directe gevaar en de gevolgen van deze dreiging zijn echter moeilijk in te schatten en niet bekend bij het grote publiek. Wel is bekend dat het klimaat in Nederland aan het veranderen is. Het KNMI voorspelt de komende jaren zachtere winters en warmere zomers. Met de temperatuur neemt ook de hoeveelheid en intensiviteit van neerslag toe. Dit heeft gevolgen voor het waterpeil in de rivieren en kanalen. Daarnaast blijft het zeeniveau stijgen. Nederland, dat van oudsher al gewend is aan de dreiging van wateroverlast, krijgt hier in de toekomst nog meer mee te maken. De vraag rijst nu of wij voorbereid zijn op nieuwe waterrampen? Of wordt het risico van wateroverlast overschat? In zijn officiële afscheidsrede als commissaris van de Koningin in Utrecht, op 20 december jl., zet Boele Staal uiteen dat het probleem van wateroverlast wordt onderschat. Zo moet het bouwen in de Randstad stoppen, omdat overstromingsrisico s toenemen. Het sparen van het Groene Hart is noodzakelijk voor de leefbaarheid in de Randstad, terwijl we dondersgoed weten dat er ieder jaar wordt bijgebouwd. Daarnaast is hij van mening dat er in geval van crisissituaties, zoals overstromingen, niet goed gehandeld wordt. Op bestuurlijk niveau zal er veel moeten veranderen. In oktober 2006 berichtten verschillende Nederlandse kwaliteitskrantenkranten dat volgens Prins Willem Alexander Nederland niet goed is voorbereid op toekomstige waterrampen. Het huidige beleid ten aanzien van wateroverlast moet gemoderniseerd worden, aldus de Kroonprins. Momenteel wordt hier te weinig in geïnvesteerd en zijn de verantwoordelijke personen en overheden slecht georganiseerd. Daarnaast is de bevolking zich onvoldoende bewust van de risico s, vooral vanwege slechte informatievoorziening vanuit de centrale overheid. pagina 10 van 127 januari 2007

11 Dreiging van wateroverlast Door middel van onderzoek van Dynamis, in samenwerking met Universiteit Nyenrode, is een beeld ontstaan van de dreiging van wateroverlast in de wereld, Europa en Nederland. Hierin hebben experts aangegeven of zij wateroverlast als een serieuze bedreiging zien. Deze 31 respondenten zijn afkomstig uit alle provincies van Nederland en zijn experts op het gebied van water of hebben hier beroepshalve veel mee te maken. Op de vraag of de dreiging van wateroverlast één van de grootste risico s op aarde is, gaf 71% van de respondenten een bevestigend antwoord. De overigen vonden andere risico s groter. De respondenten die wateroverlast als één van de grootste bedreigingen zagen, onderbouwden hun mening vaak met voorbeelden, zoals de tsunami in Azië en orkaan Katrina die in 2005 de zuidkust van de Verenigde Staten teisterde. Daarnaast werd opvallend vaak aangegeven dat met name de arme landen het slachtoffer zijn van wateroverlast. De respondenten die water niet als grootste bedreiging zagen, gaven aan dat vooral oorlogen meer risico met zich meebrengen. Aan alle respondenten werd gevraagd of water één van de grootste bedreigingen was voor Europa. Opnieuw gaf 71% een bevestigend antwoord. Van de respondenten vond 29% dat andere gevaren groter waren in Europa, vooral de gevolgen van terreurdreiging. Voor Nederland ligt dit anders. Zo is maar liefst 83% van mening dat water een groot gevaar is voor Nederland, 7% twijfelde en 10% vindt andere risico s groter. De reden die het meest werd aangedragen voor het risico van wateroverlast is dat een groot deel van Nederland onder water ligt. januari 2007 pagina 11 van 127

12 Bewustzijn van de dreiging Uit de voorgaande analyse blijkt dat experts het risico van water als één van de grootste bedreigingen voor Nederland zien. Blijkbaar wordt het risico van water dus niet overschat. Interessant is te kijken hoe de perceptie van dit gevaar onder Nederlanders is. Het Noorse waterdirectoraat NVE heeft hier eerder onderzoek naar gedaan. Hieruit blijkt dat het merendeel van de Nederlandse bevolking in gebieden waar overstromingsrisico s groot zijn hier niet van op de hoogte is. Tevens is meer dan 80% van de bijna 800 respondenten niet bezorgd over eventuele overstromingen. Zij zijn ervan overtuigd dat overstromingen in hun woonplaats niet zullen voorkomen. Slechts 1% van de ondervraagden acht het wél waarschijnlijk dat hun woonplaats binnen 20 jaar zal overstromen. De uitkomst van het onderzoek is opmerkelijk, aangezien alle ondervraagden leven in een gebied waar overstromingsrisico s hoog zijn. Hun houding is dan ook onverwacht. Dit kan verklaard worden door een dissonantie tussen werkelijkheid en perceptie of door een tekort aan juiste informatie. Hoe is het mogelijk dat de bevolking zich zo veilig voelt? Uit hetzelfde onderzoek blijkt dat dit komt door enerzijds onbewustheid en anderzijds uit de overtuiging dat publieke instanties voldoende maatregelen treffen tegen wateroverlast. De schatting is dat 53% van de Nederlandse bevolking zich niet bewust is van de gevaren van wateroverlast. Eén van de belangrijkste verklaringen is dat er gedacht wordt dat dit risico onder controle wordt gehouden door de overheid. Uiteraard probeert de overheid het risico van wateroverlast te minimaliseren, maar hiermee is het gevaar niet geweken. Dit blijkt ook uit het rapport Risico s in bedijkte termen van het RIVM. Nederlanders hebben erg veel vertrouwen in het handelen van het Ministerie van Verkeer en Waterstaat, wat zorgt voor onverschilligheid over het gevaar van wateroverlast. In geval van een ramp zal deze onverschilligheid volgens het RIVM omslaan in hysterie. Het (on)bewustzijn van mensen in Nederland wordt vooral veroorzaakt doordat mensen zelf niets hoeven te regelen voor de bescherming tegen wateroverlast. Dit bewustzijn zal verhoogd worden als mensen zich wel zelf wel tegen dit risico moeten wapenen. Uit bovenstaande voorbeelden kan geconcludeerd worden dat het grootste gedeelte van de Nederlandse bevolking zich niet bewust is van de gevaren die water met zich meebrengt, terwijl volgens kenners deze gevaren er wel degelijk zijn. Nu vastgesteld is dat de dreiging van water wel degelijk een issue is, rijst de vraag wat deze risico s inhouden? Dit kan mij niet gebeuren! Bron: NVE Iemand anders zal dit oplossen pagina 12 van 127 januari 2007

13 Bedreigingen Nederland heeft te maken met verschillende bedreigingen door water. Een voorbeeld is een stijging of daling van het grondwaterpeil. Door het veranderende klimaat neemt de hoeveelheid neerslag toe. Daarbij klinkt de grond in delen van Nederland in, waardoor het relatieve grondwaterpeil stijgt. In stedelijke gebieden leidt dit tot vochtige kelders en kan zelfs aanzienlijke schade ontstaan aan funderingen. Volgens het artikel Bouwen met water in de Zuidplaspolder (R.Didde, 2005) bedraagt de totale schade die wordt veroorzaakt door verandering van het grondwaterpeil in Nederland op dit moment 1 miljard euro. Ook leidt toenemende neerslag tot ondercapaciteit van het rioleringssysteem. Bij de bouw van nieuwe woningen wordt hier overigens al rekening meegehouden. Paalrot, een probleem dat zich ook vooral in steden voordoet, wordt veroorzaakt door een daling van het grondwaterniveau. Paalrot doet zich voornamelijk in grote steden voor. Een voorbeeld is Dordrecht, waar dit verschijnsel recent nog in het nieuws is geweest. Zolang de palen onder het grondwaterniveau staan is er niets aan de hand, maar als het waterniveau daalt, wordt het hout blootgesteld aan zuurstof en doen micro-organismen het hout ontbinden. Een ander type bedreiging van wateroverlast is de stijging van de zeespiegel. Sinds de laatste ijstijd, ongeveer jaar geleden, is het zeespiegelniveau met 100 meter gestegen. Vooral vanwege de lage ligging van ons land vormt deze stijging een bedreiging. In 2050 zal volgens het KNMI het zeeniveau nog eens 15 tot 35 centimeter zijn gestegen. Rond het jaar 2100 is de verwachte stijging zelfs 35 tot 85 centimeter. Hierna blijft het zeeniveau stijgen tot 1 à 2,5 meter in het jaar Het risico op overstromingen neemt door deze zeespiegelstijging toe. Naast de dreiging van een stijgende zeespiegel loopt Nederland ook gevaar door overstroming van rivieren, zoals gebeurde in 1993 en Vanwege twijfel over de veiligheid van de dijken in het gebied, werden binnen een week mensen en hun vee geëvacueerd. Instabiele en onveilige dijken vergroten de dreiging van wateroverlast door overstromingen. Nederland telt meer dan kilometer aan dijk. Het bijhouden van de veiligheid van deze dijken is een hele klus, het is dan ook niet vreemd dat de conditie van de dijken op sommige plekken verminderd. In het actualiteitenprogramma Netwerk werd op 22 februari 2005 geconstateerd dat 15% van alle dijken niet voldoet aan de veiligheidseisen. Van nog eens 35% zijn deze gegevens zelfs helemaal niet bekend (figuur 1). Op 20 december jl. werd aan Melanie Schultz van Haegen van Verkeer en Waterstaat en aan de voorzitter van de Unie van Waterschappen Sybe Schaap het rapport Tussensprint naar 2015 aangeboden. Uit dit rapport blijkt dat er meer geld gereserveerd moet worden voor investeringen in primaire waterkeringen. Per jaar moet 800 miljoen euro worden besteed aan waterkeringen, dat is 300 miljoen euro meer dan tot nu toe werd gedacht. januari 2007 pagina 13 van 127

14 Figuur 1. Dijken volgens de veiligheidseisen. bron: RIVM, 2004 Dijken die niet voldoen aan de veiligheidseisen Dijken die niet voldoen aan de veiligheidseisen maar waaraan gewerkt wordt Dijken die voldoen aan de veiligheidseisen Onbekend pagina 14 van 127 januari 2007

15 Water en Vastgoed Uit voorgaande analyse blijkt dat er veel soorten van wateroverlast mogelijk zijn in ons land, maar wat zijn de gevolgen van deze dreiging op onze vastgoedvoorraad? Om deze vraag te kunnen beantwoorden, wordt hier eerst een beeld geschetst van wat er mis kan gaan. Dit worst case scenario geeft een idee van wat er gebeurt als water de vrije hand krijgt in Nederland. Figuur 2. Nederland zonder dijken en duinen. Land dat overstroomt bij afwezigheid van dijken en duinen Amsterdam Den Haag Rotterdam Bron: Rijkswaterstaat Omdat 27% van Nederland onder zeeniveau ligt, zou bij de afwezigheid van dijken en duinen een aanzienlijk deel van ons land onder water komen te staan (figuur 2). Alleen grote delen van zuidelijk Nederland en een deel van het oosten zouden bewoonbaar blijven. Hiermee rekening houdend, is het interessant om te kijken naar de economische gevolgen van een dergelijk scenario. De economische schade bij een overstroming zou het hoogst zijn in Noord-Holland, Zuid-Holland, Friesland en Groningen. Gedeelten langs de Rijn en de Maas gelden als risicogebieden. Aan de hand van gegevens van het CBS over de WOZ-waarden in Nederland, is het mogelijk een inschatting te maken van de vastgoedwaarde per provincie. In figuur 3 is per provincie deze totale vastgoedwaarde weergegeven naast de vastgoedwaarde in dat deel van de provincie dat onder zeeniveau ligt. Het percentage land per provincie dat onder zeeniveau ligt is een schatting van de experts die zijn geïnterviewd voor dit onderzoek. januari 2007 pagina 15 van 127

16 Figuur 3. WOZ-waarde per provincie en WOZ-waarde van delen onder zeeniveau (in miljoenen euro s) WOZ -waarde Geschat percentage Totaal in milj. onder zeeniveauonder in milj. Groningen % Friesland % Drenthe % 444 Overijssel % Flevoland % Gelderland % Utrecht % Noord-Holland % Zuid-Holland % Zeeland % Noord-Brabant % Limburg % 0 Totaal Bron: CBS Uit de figuur is af te lezen dat de totale vastgoedwaarde in het Nederlandse risicogebied ruim 609 miljard euro bedraagt. Dit is 34% van de totale waarde van het vastgoed in Nederland. De waarde van de totale vastgoedvoorraad in Nederland is onder te verdelen in woningen en overig vastgoed (zoals bedrijfsruimtes, winkels, utiliteitsbouw en kantoren). Ruim 78% van de totale vastgoedwaarde in Nederland bestaat uit woningen. Ervan uitgaande dat in het risicogebied van Nederland dezelfde verhouding bestaat tussen woningen en overig vastgoed, komt de totale waarde van de woningen dat risico loopt door wateroverlast op 478 miljard euro. De totale waarde van het overig vastgoed bedraagt hier 131 miljard euro. Dit is een vrij ruwe berekening waarbij wordt uitgegaan van het ergste scenario. Het is echter niet waarschijnlijk dat hier bij wateroverlast direct sprake van zal zijn. Vandaar dat gekeken is naar de kans per provincie voor schade bij wateroverlast. De verschillende soorten bedreigingen van wateroverlast zijn in dit overzicht meegenomen. Hierdoor ontstaat er een goed beeld van de dreiging voor het vastgoed per provincie. pagina 16 van 127 januari 2007

17 Risico van wateroverlast in Nederland per provincie De Nederlandse provincies hebben te maken met verschillende vormen van wateroverlast. Dit is uiteraard afhankelijk van verschillende factoren zoals bijvoorbeeld het landschapstype en de grondsoort. Om uitspraken te kunnen doen over het risico van waterdreiging per provincie, is een puntenoverzicht gemaakt. In dit puntenoverzicht worden verschillende bedreigingen meegenomen en krijgt iedere bedreiging een andere waarde. In figuur 4 zijn deze waarden uiteengezet. Figuur 4. Beoordeling van risico s Beoordeling risico / - Als er geen risico aanwezig is in de provincie * - Er bestaat een klein risico maar slechts in een deel van de provincie ** - Er bestaat een klein risico in meerdere delen van de provincie *** - Er is gemiddeld risico in een klein deel van de provincie **** - Er is gemiddeld risico in meerdere delen van de provincie ***** - Er is een groot risico, in meerdere delen van de provincie Van elk type wateroverlast is de zwaarte afgewogen en vergeleken met de andere vormen van wateroverlast. De zwaarte van het type wateroverlast is gebaseerd op de economische schade die wordt aangericht als dit type zich zou voordoen in een bepaalde regio. Zo heeft grondwater een zwaarte van 1 aangezien de schade relatief laag is als zich dit voordoet. De slechte conditie van dijken wordt zwaarder ingeschat en krijgt daarom de waarde 5. Figuur 5 toont de criteria waarmee elk type wateroverlast een bepaalde zwaarte wordt toebedeeld. Figuur 5. Zwaarte van bedreigingen. Score Zwaarte van bedreigingen Bedreiging 1 Er is minimale schade( bijv. Vochtige kelders, garages enz.) Grondwater/Paalrot 2 De schade is iets groter Anders 3 Er is gemiddelde schade Zware regenval 4 De kans hierop is klein maar als dit type zich voordoet zal er groet economische schade zijn Overstromingen van rivieren 5 Hogere kans dat het type voor zal komen/ grote economische schade als dit gebeurt Stijgend zeeniveau/slechte dijken Iedere provincie wordt beoordeeld naar aanleiding van de antwoorden van ondervraagden van de Provinciale Waterschappen en regionale kantoren van Rijkswaterstaat. De totale score is het totaal van iedere gegeven waarde voor de typen wateroverlast maal hun zwaarte. Een voorbeeld: er bestaat een klein risico op overstromingen in delen van Utrecht. Dat betekent dat voor deze dreiging 8 punten worden toegekend. Immers, een klein risico in meerdere delen van een streek betreft 2 sterretjes en aan een overstroming is de zwaarte 4 meegegeven. In totaal betekent dat (4 x 2=) 8 punten. Hoe hoger de score, hoe groter de kans op economische schade in geval van wateroverlast. Indien een provincie de maximale waarde scoort voor ieder type, komt de totale score op 105. januari 2007 pagina 17 van 127

18 In figuur 6 zijn de scores per provincie uiteengezet. Zuid-Holland blijkt, met een totaalscore van 47 punten, de grootste dreiging te ondervinden van wateroverlast. De kleinste dreiging bestaat in de provincie Drenthe, met slechts 20 punten. Figuur 6. Score Kaart. Grondwater (x1) Stijgend zeeniveau (x5) Zware regenval (x3) Overstroming van rivieren (x4) Paalrot (x1) Slechte dijken (x5) Anders (x2) Totaal Score Groningen Friesland Drenthe Noord-Holland Flevoland Overijssel Zuid-Holland Utrecht Gelderland Zeeland Noord-Brabant Limburg Op basis van hun score zijn de Nederlandse provincies in vier groepen ingedeeld (figuur 7). De provincies met gelijke scores hebben dezelfde kleur. De provincies met een rode kleur hebben te maken met de grootste dreiging van wateroverlast. Voor de provincies met een lichtgele kleur is de dreiging het minst. Figuur 7. Ranglijst provincies naar score. 1 Zuid-Holland 7 Zeeland 2 Noord-Holland 8 Friesland 3 Groningen 9 Utrecht 4 Limburg 10 Overijssel 5 Noord-Brabant 11 Flevoland 6 Gelderland 12 Drenthe januari 2007 pagina 18 van 127

19 Dreiging van water is geen non-issue voor vastgoed Geconcludeerd kan worden dat water wel degelijk een bedreiging vormt in Nederland. Aan de hand van interviews met experts wordt duidelijk dat deze bedreiging voor Nederland groter is dan de meeste mensen denken. Dat de Nederlandse bevolking zich niet bewust is van de dreiging van water, dit heeft te maken met het feit dat zij denken goed beschermd te zijn door overheidsinstanties. De dreiging van water in Nederland kent verschillende vormen en de gevolgen hiervan varieëren. Het is duidelijk dat in de toekomst rekening moet worden gehouden met de dreiging van water. Er zal bijvoorbeeld geïnvesteerd moeten worden in primaire waterkeringen. Ook op beleidsniveau moet het één en ander veranderen. De bedreiging van water heeft gevolgen voor de vastgoedvoorraad in Nederland. Wanneer water in Nederland de vrije hand zou hebben, zonder belemmeringen van bijvoorbeeld dijken, dan staat een groot deel van Nederland onder water. Als er vanuit wordt gegaan dat al het vastgoed in dit deel van het land wordt vernietigd, dan levert dit een schade op van ruim 600 miljard euro. Deze kans is echter heel klein, daarom is in dit onderzoek per provincie bekeken wat de kans op een bepaald type (water)bedreiging is. Aan de hand van de zogenaamde score-kaart wordt duidelijk dat met name de provincies Noord- en Zuid-Holland gevaar lopen. Voormalig commissaris van de Koningin in Utrecht Boele Staal gaf al eerder aan dat het gevaar van overstromingen in de Randstad serieus genomen dient te worden. Ondanks het gevaar constateert hij dat hier rustig verder wordt gebouwd. Toch zal dit in de toekomst veranderen, zo zal het (economische) zwaartepunt wellicht op een ander gebied in Nederland komen te liggen. Het is nog maar de vraag of de woorden van Boele Staal effect hebben, eerder werd immers al geconcludeerd dat Nederlanders nogal onverschillig reageren op dergelijke uitlatingen. Jaap van Rhijn, voorzitter van Dynamis, stelt: Het is belangrijk dat mensen weten dat er iets vervelends kan gebeuren, maar zij zijn zich hier nog nauwelijks van bewust. Zodra dit bewustzijn toeneemt, zullen er snel nieuwe investeringen worden gedaan. Helaas worden dergelijke maatregelen vaak pas getroffen als het eigenlijk al te laat is. Er moet waarschijnlijk eerst een kleine ramp gebeuren om dit onderwerp onder de aandacht van de overheid te brengen. januari 2007 pagina 19 van 127

20 2241 SprCij 2007_Tussen Bladen.qxd :44 Pagina 3 Nederland in 2006 Samenvatting 1

21 1 Nederland in 2006 Samenvatting De verwachtingen voor de ontwikkelingen op de kantorenmarkt in 2006 waren vooraf hooggespannen. Het jaar hieraan voorafgaand waren de hoge verwachtingen immers ook al niet uitgekomen. Ondanks dat velen dachten dat de economie zich in 2005 zou herstellen, was hier op de kantorenmarkt nog weinig van te merken. De totale opname van kantoorruimte kwam wel iets hoger uit dan het niveau van 2004, maar ook het aantal aangeboden vierkante meters steeg en hierdoor werd de toch al ruime kantorenmarkt, nog ruimer '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 Aanbod/Supply Opname/Take-up Opname en aanbod in m² vvo (x m²) Take-up and supply in square metres lettable floor area (x 1.000) Na het eerste kwartaal van 2006 werd het beeld voor de kantorenmarkt alweer een stuk rooskleuriger. Het aanbod stabiliseerde rond de 5,3 miljoen vierkante meter, terwijl de opname steeg. De opname in het eerste kwartaal van 2006 was 25% hoger dan de opname in het eerste kwartaal van 2005 en kwam uit op m². Uit het verleden kan echter geleerd worden dat één goed kwartaal nog niet garant staat voor een heel goed jaar. Toch werd het positieve beeld, uit het eerste kwartaal, doorgezet in het tweede kwartaal. Het aanbod daalde voor het eerst sinds een paar jaar, al was deze daling met 2% wel licht. Het aanbod kwam na het tweede kwartaal van 2006 uit op 5,2 miljoen vierkante meter. De opname in het tweede kwartaal kwam ruim uit boven de opname in het eerste kwartaal en was ook 21% hoger dan dezelfde periode in De totale opname in het tweede kwartaal bedroeg m². Het doorgaans rustige derde kwartaal op de kantorenmarkt liet opnieuw een daling in het aanbod zien, namelijk van 1%. Het aantal opgenomen vierkante meters kantoorruimte was niet hoger dan het sterke tweede kwartaal in 2006, maar wel 31% hoger dan hetzelfde kwartaal in In het derde kwartaal werd m² opgenomen. Na drie kwartalen was er een duidelijk verkrapping van de markt waarneembaar. De totale opname voor 2006 met nog één kwartaal te gaan stond op dat moment al op m². Dit metrage kwam overeen met 96% van de totale opname in 2005 en dan moest het vierde kwartaal nog komen. Nu, na het vierde kwartaal van 2006, kan geconcludeerd worden dat het een goed jaar is geweest voor de kantorenmarkt in Nederland. Het aanbod in de Dynamis-kantorenregio s is op 1 januari 2007 ruim 7% lager dan het aanbod precies een jaar eerder. Het aantal aangeboden vierkante meters komt daarmee onder de vijf miljoen uit op m². De totale opname is in 2006 hoog en komt met m² uiteindelijk 22% hoger uit dan de totale opname in De kantorenmarkt is door deze ontwikkelingen aanzienlijk krapper geworden. De kantorenmarktratio, het aantal opgenomen vierkante meters kantoor in 2006 gedeeld door het aanbod van kantoorruimte aan het einde van 2006, komt voor Nederland uit op 32%. Na 2005 bedroeg deze ratio nog 25%. Ondanks de daling, blijft het aantal aangeboden vierkante meters kantoorruimte erg hoog. Desondanks wordt er in Nederland flink bijgebouwd. Opvallend is dat kantoorruimtes die nieuw op de markt komen in Nederland, snel worden opgenomen. Dat geldt voor vrijwel elke regio. De moderne kantoorpanden zijn vaak flexibel, liggen op gunstige locaties en voldoen aan de eisen van deze tijd. Omdat nieuwbouwpanden zo in trek zijn, is het percentage nieuwbouw in het aanbod laag, namelijk 15%.Vergeleken met een jaar geleden betekent dit een afname van 2%. Door deze ontwikkeling neemt het aandeel bestaande panden in aanbod toe en vaak blijven deze langere tijd in aanbod. Wanneer een pand erg lang in aanbod is, spreken we van structureel aanbod. Aan panden behorend bij het structureel aanbod zal in de toekomst aandacht moeten worden besteed. Wellicht kan het veranderen van functie of het slopen van deze panden een oplossing bieden. De economie is in 2006 met 3% gegroeid, dit is een half procent hoger dan van tevoren werd verwacht. De economische indicatoren zorgen ervoor dat ook het komende januari 2007 Samenvatting pagina 21 van 127

22 kantorenjaar met vertrouwen tegemoet gezien kan worden. Opnieuw zal er, volgens het Centraal Planbureau, een economische groei van 3% te zien zijn. Ook de werkgelegenheid zal blijven groeien en wel met 1,25%, waardoor de werkeloosheid uit zal komen op 4,75%. Toch dient er rekening te worden gehouden met verschillende ontwikkelingen in Nederland. Zo neemt de werkzame bevolking in de toekomst af, waardoor er in Nederland opnieuw vooral sprake zal zijn van een verplaatsingsmarkt. Aanbod: daling met 7% tot m² Het aanbod is in 2006 flink afgenomen tot m² op 1 januari Daarmee is de trend van het stijgend aanbod doorbroken en daalt het aanbod voor het eerst sinds Het aanbod in de Randstad is met 8% het sterkst gedaald. Vooral in Rotterdam is de daling in het aanbod groot, namelijk 15%. Het totale aanbod in deze Havenstad komt hiermee uit op m 2. In de hoofdstad is het aantal aangeboden vierkante meters met 9% afgenomen. Met m² zorgt Amsterdam nog wel voor 30% van het totale aanbod aan kantoorruimte in Nederland. Het aanbod in Den Haag is met 10% gedaald, terwijl het aanbod in Utrecht juist met 4% is gestegen. Buiten de Randstad is het aanbod gemiddeld met 2% gedaald. Het sterkst daalde het aanbod in Almere, waar teruggekeken kan worden op een goed kantorenjaar. In een aantal regio s steeg het aanbod. In Amersfoort was de stijging het grootst, dit heeft te maken met de vele nieuwbouwontwikkelingen rondom het stationsgebied en de wijk Vathorst. Het was overigens wel een goed jaar voor de kantorenmarkt in Amersfoort. Aanbod (x1.000 m² vvo ) Supply (x square metres of lettable floor area as of January 1 st ) Regio Region Amsterdam Rotterdam Den Haag The Hague Utrecht Totaal Randstad Eindhoven Amersfoort Arnhem Apeldoorn Den Bosch Breda Zwolle Almere Groningen Nijmegen Drechtsteden Maastricht Leeuwarden Enschede Deventer Hengelo Heerlen Tilburg Assen Totaal Overig Totaal Nederland Relatieve verandering van het aanbod ten opzichte van het voorgaande jaar en ten opzichte van het vijfjaarlijks gemiddelde per januari 2007 Relative change in available property compared with the previous year and in relation to the five-year average as of January 2007 Regio Region % t.o.v % t.o.v. 5 jr Utrecht +4% +34% Amsterdam -9% +18% Den Haag The Hague -10% +9% Rotterdam -15% +33% pagina 22 van 127 Samenvatting januari 2007

23 Percentage nieuwbouw in het aanbod Het nieuwbouwpercentage neemt ook in 2006 af en bedraagt nog maar 15% van het totale aanbod. Het totale metrage nieuwbouw komt op 1 januari 2007 uit op m². Dit is m² minder nieuwbouw dan een jaar eerder. De trend van verplaatsing van oud- naar nieuwbouw lijkt hiermee door te zetten, dat blijkt ook uit het feit dat nieuwbouwpanden zelden lang leeg staan. Door deze tendens blijven steeds vaker verouderde bestaande panden langer in aanbod en dit zorgt, gezien de nog altijd ruime markt in Nederland, voor de nodige problemen. Overigens is het percentage nieuwbouw ten opzichte van het totale aanbod in de Randstad slechts 1% gedaald. Hierbuiten is echter een daling van 4% waar te nemen. Nieuwbouwpercentage in het aanbod Percentage of available accommodation accounted for by new construction as of January 1st Regio Region Rotterdam 35% 44% 15% 14% 18% 2 Utrecht 44% 23% 19% 16% 18% 3 Den Haag The Hague 33% 20% 18% 18% 17% 4 Amsterdam 53% 41% 30% 14% 9% Totaal Randstad 44% 35% 23% 15% 14% 5 Nijmegen 46% 31% 27% 15% 41% 6 Hengelo 43% 38% 38% 31% 35% 7 Breda 64% 60% 32% 27% 34% 8 Deventer 46% 30% 16% 24% 28% 9 Tilburg 66% 27% 38% 29% 24% 10 Arnhem 37% 49% 28% 19% 23% 11 Assen 33% 44% 60% 44% 21% 12 Amersfoort 44% 28% 13% 4% 19% 13 Eindhoven 49% 32% 31% 23% 18% 14 Heerlen 39% 23% 25% 20% 17% 15 Apeldoorn 53% 37% 29% 22% 16% 16 Enschede 43% 22% 13% 12% 14% 17 Leeuwarden 42% 20% 14% 14% 12% 18 Drechtsteden 31% 22% 20% 19% 10% 19 Zwolle 43% 50% 32% 19% 10% 20 Almere 63% 61% 38% 31% 8% 21 Groningen 20% 34% 29% 33% 6% 22 Den Bosch 47% 35% 25% 14% 6% 23 Maastricht 32% 17% 14% 8% 0% Totaal overig 45% 36% 29% 21% 17% Totaal Nederland 45% 35% 25% 17% 15% In Nijmegen is het aandeel nieuwbouw, met 41%, het hoogst. Maastricht daarentegen kent op dit moment helemaal geen panden die nieuw op de markt zijn gekomen. De Maastrichtse kantorenmarkt kenmerkt zich als een markt waar de behoefte aan nieuwbouw minder groot is. De bestaande bebouwing in deze stad wordt vaak nog goed gewaardeerd en is van hoge kwaliteit. Binnen de Randstad is het percentage nieuwbouw in Den Haag, Rotterdam en Utrecht gelijkwaardig. Het percentage in Amsterdam is echter aanzienlijk lager dan in deze drie steden en komt uit op 9%. Ook hier geldt dat nieuwbouw zeer gewild is. Er wordt veel nieuwbouw gerealiseerd, maar nieuwbouwpanden worden vaak al opgenomen voordat ze op de markt komen, zeker wanneer het panden op toplocaties, zoals bijvoorbeeld de Zuidas, betreft. januari 2007 Samenvatting pagina 23 van 127

24 Opname: stijging van 22% tot m² In 2006 is de opname flink gestegen en komt het totaal aantal opgenomen vierkante meters uit op Vergeleken met vorig jaar betekent dit een stijging van 22%. In de Randstad is de groei gelijk aan het landelijk gemiddelde. In de Dynamis-regio s buiten de Randstad is een groei van 23% te zien. Van de vier grote steden hebben Amsterdam en Rotterdam de grootste stijging ondervonden. Amsterdam is met een stijging van 45% ten opzichte van vorig jaar, uitgekomen op een opname van m², terwijl Rotterdam met een stijging van 57% uitkomt op m². In Den Haag steeg de opname met bijna m². Regio Utrecht deed het in 2006 minder goed dan in De opname bleef hier steken op slechts m². In de regio s buiten de Randstad is, percentueel gezien, de grootste groei in opname terug te vinden in Almere, Amersfoort en Zwolle. In deze regio s is de opname ten opzichte van vorig jaar tenminste verdubbeld. Opname van kantoorruimten (x m²) Take-up of office space (x square metres of lettable floor area) Regio Region Amsterdam Rotterdam Den Haag Utrecht Totaal Randstad Eindhoven Den Bosch Zwolle Arnhem Amersfoort Almere Breda Enschede Groningen Maastricht Nijmegen Apeldoorn Tilburg Heerlen Assen Deventer Drechtsteden Hengelo Leeuwarden Totaal overig Totaal Nederland Transacties: Het totaal aantal transacties in 2006 komt uit op 1.074, dit aantal is precies gelijk verdeeld over de Randstad en de regio s daarbuiten. Ten opzichte van vorig jaar is het transactievolume sterk gegroeid. Toen kwam het aantal transacties namelijk uit op 785. Traditioneel zorgt Amsterdam voor de meeste transacties, in 2006 waren dit er 240. De steden met de grootste groei wat betreft opname in vierkante meters, doen het ook wat betreft transactievolume goed. Het aantal transacties stijgt in vergelijking met vorig jaar met 16 in Almere, 19 in Amersfoort en met 28 in Zwolle. Een aantal regio s, zoals Apeldoorn, Breda, Deventer, Heerlen, Leeuwarden en Tilburg ziet het aantal transacties krimpen. Zij vormen dan ook een uitzondering op de groeiende tendens. De gemiddelde grootte per transactie in Nederland neemt met 10% af en komt uit op m². De transacties in de Randstad zijn qua omvang nog altijd een stuk groter dan daarbuiten. De gemiddelde transactiegrootte in de Randstad bedraagt m², daarbuiten is dit m². Buiten de Randstad zijn in de regio s Eindhoven, Den Bosch, Arnhem en Heerlen de grootste gemiddelde metrages te vinden. De kleinste transacties vonden in Hengelo en Leeuwarden plaats. pagina 24 van 127 Samenvatting januari 2007

25 Transactievolume 2006 % gestegen ten opzichte van 2005 en gemiddelde unitgrootte Transaction volume in 2006 Increase relative to 2005 And average unit size Regio Region Transacties Transactions % stijging increase Unitgrootte Average unit size 1 Amsterdam % Rotterdam % Den Haag % Utrecht 84-23% Totaal Randstad % Zwolle % Groningen % Eindhoven % Den Bosch % Amersfoort % Arnhem 36 0% Enschede % Almere % Maastricht % Nijmegen % Breda % Apeldoorn % Hengelo % Assen % Deventer 14-13% Tilburg 14 +8% Drechtsteden % Heerlen 12-20% Leeuwarden 8 +14% 509 Totaal overig % Totaal Nederland % Bruto jaarinkomen van de transacties Het bruto jaarinkomen is in dit rapport op een andere manier berekend dan voorheen. De mediane gerealiseerde huurprijs is vermenigvuldigd met het aantal opgenomen vierkante meters. Het bruto jaarinkomen komt voor 2006 uit op ruim ,-. Ongeveer 67% hiervan wordt in de Randstad gegenereerd. Buiten de Randstad zijn de grootste inkomsten te vinden in Den Bosch en Eindhoven. Bruto jaarinkomen van de transacties per regio Gross income per year of the transactions by region Regio Region Huur rent Amsterdam Rotterdam Den Haag Utrecht Totaal Randstad Eindhoven Den Bosch Zwolle Amersfoort Arnhem Almere Breda Maastricht Groningen Enschede Nijmegen Apeldoorn Tilburg Heerlen Assen Deventer Drechtsteden Hengelo Leeuwarden Totaal overig Totaal Nederland januari 2007 Samenvatting pagina 25 van 127

26 De kantorenmarktratio geeft de verhouding weer tussen enerzijds de jaaropname aan kantoorruimte in een bepaald marktgebied en anderzijds het aanbod aan kantoorruimte in dat marktgebied per ultimo van dat jaar Kantorenmarktratio (verhouding opname / aanbod) per regio Office market ratio (ratio of occupancy to availability) by region Kantorenmarktratio: 32% De kantorenmarkt in Nederland is het afgelopen jaar krapper geworden. De jaaropname is ongeveer gelijk aan eenderde van het totale aanbod. Het huidige aanbod zou dus voldoende zijn voor drie jaar transacties. De kantorenmarkt in Tilburg is, net als vorig jaar, de krapste markt van Nederland, ook al is de ratio met 5% gedaald. Na Tilburg is de markt in Den Bosch met 59% het meest krap. Leeuwarden kent de meest ruime kantorenmarkt. Almere is onderhevig aan veel ontwikkelingen en dat geldt ook voor de Almeerse markt. De kantorenmarktratio steeg in deze regio het sterkst en kwam uit op 52%. Regio Region Amsterdam 23% 19% 18% 22% 34% 2 Rotterdam 39% 18% 27% 17% 32% 3 Den Haag 71% 20% 27% 19% 25% 4 Utrecht 22% 27% 26% 36% 20% Totaal Randstad 35% 20% 23% 22% 30% 5 Tilburg 73% 39% 38% 65% 60% 6 Den Bosch 36% 34% 39% 37% 59% 7 Zwolle 50% 44% 172% 28% 57% 8 Enschede 28% 35% 23% 37% 56% 9 Almere 31% 25% 28% 19% 52% 10 Assen 45% 73% 25% 26% 51% 11 Heerlen 47% 22% 26% 56% 48% 12 Maastricht 40% 22% 23% 25% 45% 13 Arnhem 43% 28% 30% 38% 38% 14 Eindhoven 42% 37% 35% 32% 38% 15 Groningen 33% 34% 53% 28% 38% 16 Breda 27% 38% 26% 47% 35% 17 Nijmegen 39% 17% 10% 26% 31% 18 Amersfoort 80% 27% 49% 13% 28% 19 Deventer 51% 21% 38% 25% 22% 20 Apeldoorn 56% 31% 15% 38% 20% 21 Hengelo 35% 76% 16% 13% 17% 22 Drechtsteden 38% 5% 17% 9% 16% 23 Leeuwarden 59% 74% 16% 17% 7% Totaal overig 43% 32% 34% 29% 37% Totaal Nederland 38% 24% 26% 25% 32% Huurprijzen De hoogste huurprijzen zijn in 2006 gerealiseerd in de regio Amsterdam. Op de luchthaven Schiphol is de hoogste huur gerealiseerd van 344 per m² per jaar. Amsterdam Zuidas is met een tophuur van 335 per m² een goede tweede. Ook aan de Maliebaan in Utrecht, worden hoge huren betaald. Buiten de Randstad zijn in Arnhem, Eindhoven en Nijmegen tophuren van boven de 200,- per m² behaald. Nijmegen West spant de kroon met een tophuur van 285,- per m². Gerealiseerde tophuren per m² vvo kantoorruimte in de Randstad per deelgebied Top rentals obtained per square metres of lettable floor area of office space in the Randstad conurbation by district Regio Region Huur Rent Luchthaven Schiphol Schiphol Airport 344 Amsterdam Zuidas 335 Amsterdam Centrum Amsterdam Centre 275 Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers Amsterdam Southern IJ-area 265 Utrecht Maliebaan e.o. 250 Amsterdam Oost Amsterdam East 240 Amstelveen 235 Rotterdam Centrum Rotterdam Centre 230 Amsterdam West 225 Den Haag Nieuw Centrum The Hague New Centre 215 Gerealiseerde tophuren per m² vvo kantoorruimte buiten de Randstad per deelgebied Top rentals obtained per square metres of lettable floor area of office space outside the Randstad conurbation by district pagina 26 van 127 Samenvatting januari 2007 Nijmegen West 285 Eindhoven Centrum Eindhoven Centre 224 Arnhem West 204

27 Branches: meer banken en financiële instellingen De sector waarin banken en financiële instellingen actief zijn neemt, wat betreft opname, in aandeel toe en stijgt tot 15% van de totale opname. Deze bedrijven vestigen zich net zoals vorig jaar het liefst in Amsterdam. De zakelijke dienstverlening is de sector die zorg draagt voor de meeste transacties. In totaal wordt 33% van alle vierkante meters opgenomen door een bedrijf uit de zakelijke dienstverlening. De opname van de onderwijssector is toegenomen tot 8%. In totaal is de non-profit sector verantwoordelijk voor 32% van de totale opname in Nederland. In Rotterdam is het percentage opname door non-profit instellingen met 61% extreem hoog. Dit heeft maken met twee zeer grote transacties door overheidsinstellingen. Opname per branche naar m² in 2006 Take-up by sector according to square metres in 2006 Branche Sector Nederland Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht Automatisering Information Technology 6% 4% 1% 6% 11% Banken en financiële instellingen Banks and financial institutions 15% 17% 4% 4% 5% Bouw en Industrie Construction and Industry 7% 8% 14% 1% 0% Detailhandel Retail 0% 0% 0% 0% 0% Divers Miscellaneous 6% 5% 1% 0% 0% Gezondheids- en welzijnszorg Health and Welfare 5% 4% 7% 7% 3% Groothandel Wholesale 1% 1% 0% 0% 0% Ideële organisaties Idealistic organisations 5% 6% 5% 6% 18% Onderwijs Education 8% 13% 5% 10% 3% Overheid Public sector 14% 9% 12% 38% 12% Zakelijke dienstverlening excl automatisering Business services excluding IT 33% 33% 51% 28% 48% Ontwikkeling van de totale voorraad van de Randstad in m² vvo De voorraad kantoorruimte in de Randstad is net als voorgaande jaren gestegen. Dit jaar bedraagt de stijging 2,7% ten opzichte van vorig jaar en komt de totale kantorenvoorraad in de Randstad uit op m 2. Amsterdam herbergt hiervan nog altijd het grootste aandeel met 7,2 miljoen m 2. De grootste stijging die heeft plaatsgevonden betreft de kantorenvoorraad in Den Haag met een groei van 4%. In deze stad hebben verschillende nieuwbouwontwikkelingen hieraan bijgedragen. Zoals de ontwikkelingen in Den Haag Nieuw Centrum, waar grote gebouwen als Nieuw Babylon in het Beatrixkwartier zijn ontwikkeld. Ontwikkeling totale voorraad in de Randstad in m² vvo Development of total stock in the Randstad conurbation in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Totale voorraad Total stock Afname / Toename +4,0% +3,2% +1,4% +1,9% +2,7% Decrease / Increase januari 2007 Samenvatting pagina 27 van 127

28 1 The Netherlands in 2006 Summary Office market expectations for 2006 were high well before the year began, as -although many thought the economy would recover the office market didn t change very much. Total absorption of office space did somewhat exceed 2004 levels but the number of square meters that were offered rose as well, thus broadening the yet broad offices market. After Q the outlook for the office market turned much rosier. The offer stabilized at approx. 5.3 million square meters, with an increasing take-up. In Q take-up increased by 25% compared to the Q usage, to 393,000 m². However, we know from the past that one good quarter does not guarantee a full good year. Yet the positive picture of the first quarter held up in the second quarter. For the first time since some years the offer decreased, be it slightly by only 2%. After Q the offer was 5.2 million square meters. In the second quarter take-up amply exceeded the first quarter usage, and also went up by 21% compared to the same period in Total take-up in the second quarter was 476,000 m². The third quarter, which is normally rather calm for the offices market, again demonstrated a 1% decrease of the offer. In 2006 the office space usage in square meters did not rise above the strong Q2 2006, however, it was 31% higher than the same quarter in Third quarter take-up was 392,000 m². After three quarters the market was clearly crowding out. With one quarter ahead the total 2006 usage then already was 1,261,000 m². These figures corresponded to 96% of the total 2005 take-up, and the fourth quarter was yet to come. Likewise, also after Q4 2006, we may conclude 2006 was a good year for the Netherlands offices market. As per January 1, 2007, the offer in the Dynamis offices regions is well over 7% below the offer 12 months before. Thus the total number of square meters offered is just below 5 million, being 4,978,000 m². Total 2006 take-up is high, and will eventually amount to 1,601,000 m², being 22% above the total 2005 take-up. Due to these developments the offices market has crowded out. For the Netherlands, the offices market ratio -the office space usage in square meters in 2006 divided by the offer of office space by the end of will be 32%. After 2005 this ratio was 25%. In spite of the decrease the number of square meters of office space offered is very high. Nevertheless many new offices are being built in the Netherlands. A remarkable fact is that newly marketed offices in the Netherlands are quickly taken up, and in practically any region. Modern offices often are flexible, favorably located, and meet contemporary requirements. As new-built offices are very popular, the percentage of new constructions in the offer is low. After 2006 the percentage of new constructions in the offer will be 15%; a 2% decrease compared to one year to date. Due to this development the share of older premises in the offer has increased, and they remained in the offer for a longer period. When a premises remains in the offer for a very long time, we call it a structural offer. In the future premises of this structural offer will need extra attention. Maybe changing their function, or demolition of such premises could be a solution. In 2006 economy has grown with 3%, which is a half percent above expectations. Economic indicators ensure we can confidently step into the new offices year. Again the Centraal Planbureau predicts a 3% growth. Additionally, employment will demonstrate a 1.25% growth, reducing unemployment to 4.75%. Still, several developments in the Netherlands will have to be taken into account. For example, in the future the working population will decrease, which means that the Netherlands again will face a relocational market. pagina 28 van 127 Summary januari 2007