Handreiking toegelaten instellingen volkshuisvesting Aedes, februari 2017

Transcriptie

1 Handreiking toegelaten instellingen volkshuisvesting 2016 Aedes, februari 2017

2 Aedes vereniging van woningcorporaties Publicaties Postbus 29121, 2509 AC Den Haag

3 Inhoud Voorwoord 5 1. Inleiding 6 2. Stelselwijziging Voor welke posten zijn stelselwijzigingen aan de orde? Voorbeeld verwerking en toelichting stelselwijziging Toepassing complexindeling vastgoed Heeft keuze tussen basisvariant of full-variant impact op de bepaling van de complexindeling? Herwaarderingsreserve vastgoed in exploitatie Belastingen naar winst Belastingplicht Latente belastingpositie Ontstaan van latente belastingen Opname en verwerking van latente belastingverplichtingen en/of vorderingen Waardering van latente belastingverplichtingen en vorderingen Presentatie en Toelichting Belangrijkste tijdelijke verschillen vastgoed in exploitatie Bijlage 1: Schematisch overzicht afwikkeling vastgoed Enkele aspecten aangaande verbonden ondernemingen Inleiding Grondslagen van waardering en resultaatbepaling verbonden ondernemingen Gevolgen voor te consolideren vennootschappen Vrijstelling consolidatiekring Toelichting Enkelvoudige jaarrekening toegelaten instelling Bestuursverslag De verwerking van VOV-transacties (verkopen onder voorwaarden) Verwerking van VOV-transacties Hoofdvormen VOV-transacties in de praktijk Koopgarant (terugkoopplicht) Slimmer Kopen (terugkooprecht) Waardering VOV-woningen en terugkoopverplichting Herclassificatie van en naar onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling met VOV terugkooprecht/-plicht Presentatie Toelichting VOV-transacties in journaalposten Verkoop en terugkoop onder voorwaarden van bestaande huurwoning Ontwikkeling van een nieuwbouwwoning met VOV-contract 51

4 7.8.3 Ontwikkeling van een nieuwbouwwoning met VOV-contract en afkoop erfpacht De winst-en-verliesrekening Het kasstroomoverzicht 57

5 5 Voorwoord De voorbij periode en ook het komend jaar zijn drukke jaren als het gaat om de veranderingen in het verantwoordingslandschap. Er komt veel op corporaties af. Veel regelgeving en spelregels zoals bijvoorbeeld de Woningwet, Handboekmodelmatig Waarderen, Herziene RJ 645 richtlijn, regelgeving DAEB-Niet DAEB en de splitsingsvoorstellen zorgen voor veel druk en aanpassingen in de wijze van verantwoording, uitwerking en inrichting ten opzichte van het verleden. Ontwikkelingen die vaak onvermijdelijk zijn maar ook bijdragen aan verdere transparantie en professionalisering van de sector. Het gevolg van deze veranderingen is dat er vele uitwerkingsvraagstukken waren of (helaas) nog zijn die voor u vragen om aandacht en urgentie. Vanuit de rol van Aedes proberen wij corporaties hierbij zo veel als mogelijk te faciliteren dan wel intermediair tussen partijen te zijn om vraagstukken scherper te krijgen. Mede in dit kader ligt de bijgaande Handreiking toegelaten instellingen volkshuisvesting voor die u als corporatie mede richting beoogt te geven bij het opstellen van uw jaarrekening(en) over het verslagjaar Als gevolg van de invoering van de waardering op marktwaarde, maar ook vraagstukken als stelselwijziging, invoering van functionele indeling voor de winst-en-verliesrekening en overige aanpassingen door wijziging of introductie van de eerder geduide veranderde wetgeving bleek hier een sterke behoefte en noodzaak te bestaan aan de actualisatie van de voorgaande handreiking. Deze handreiking is tot stand gekomen in samenspraak met een groot aantal vertegenwoordigers van stakeholders zoals BZK, AW, WSW, corporaties, accountants en Aedes. Doordat vele partijen hebben meegewerkt aan de handreiking, zijn in de handreiking soms standpunten ingenomen die in de uitwerking niet altijd het individuele voorkeursstandpunt van één van deze partijen weergeven. Deze handreiking is bedoeld als een praktische guidance voor de praktijk waarbij uiteraard plaatselijke verschillen en interpretaties mogelijk zijn. Het is echter onmogelijk om alle zijpaden en uitzonderingen te beschrijven. Dergelijk maatwerk zal in het gremium tussen corporaties en bijvoorbeeld uw controlerend accountant verder besproken moeten worden. De handreiking is daarmee ook zeker niet op alle onderdelen bedoeld als absolute mening. Namens Aedes, Drs. P.R.M. Minke

6 1. Inleiding Als gevolg van de wijzigingen in de wet- en regelgeving de Woningwet, het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting en de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting - zijn er diverse wijzigingen van toepassing op de jaarverslaggeving vanaf het boekjaar 2016 van toegelaten instellingen volkshuisvesting (hierna: toegelaten instellingen). Als gevolg van de wijzigingen in de Woningwet, het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting en de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting is ook hoofdstuk 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting van de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving (hierna RJ 645) gewijzigd. In deze handreiking worden de gevolgen voor de jaarrekening van deze wijzigingen nader uitgewerkt en toegelicht. De belangrijkste wijziging betreft de verplichte waardering van het vastgoed in exploitatie op basis van marktwaarde. Toegelaten instellingen mogen hun vastgoed vanaf het boekjaar 2016 niet langer waarderen op kostprijs of bedrijfswaarde. Artikel 35 lid 2 van de Woningwet schrijft voor dat vastgoed in exploitatie moet worden gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting vindt waardering plaats tegen marktwaarde. Artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen schrijft voor dat de marktwaarde van het vastgoed moet worden bepaald in overeenstemming met de voorschriften van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Dit handboek is als bijlage 2 opgenomen bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting. De overgang op marktwaarde volgens het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde heeft gevolgen voor alle toegelaten instellingen, niet alleen voor toegelaten instellingen die hun vastgoed in 2015 waardeerden op kostprijs of bedrijfswaarde, maar ook voor toegelaten instellingen die in 2015 hun vastgoed reeds waardeerden op marktwaarde volgens RJ 213 Vastgoedbeleggingen. Naast de overgang op marktwaarde van het vastgoed in exploitatie krijgen toegelaten instelling bij het opstellen van de jaarrekening 2016 met nog een aantal wijzigingen te maken. Deze wijzigingen zijn met name: Waardemutaties als gevolg van schommelingen in de marktwaarde worden in het resultaat verwerkt als niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille. Er is geen sprake meer van afschrijving op vastgoed in exploitatie. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie moet voortaan worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs of lagere marktwaarde (in plaats van lagere bedrijfswaarde). Het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde schrijft een indeling van het bezit voor in waarderingscomplexen. Dit is een ander begrip dan het begrip kasstroomgenererende eenheden (complexen) dat in RJ 645 (2014) was opgenomen. Dit betekent dat de indeling van het bezit in de jaarrekening 2016 kan wijzigen ten opzichte van de jaarrekening De toegelaten instelling moet onder het eigen vermogen een herwaarderingsreserve opnemen voor het verschil tussen de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie. In de toelichting op de jaarrekening moet de toegelaten instelling de bedrijfswaarde vermelden zoals deze jaarlijks aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) wordt verstrekt. De waardering tegen marktwaarde leidt tot een forse toename van het eigen vermogen van toegelaten instellingen. In het bestuursverslag moet de toegelaten instelling een beleidsmatige

7 beschouwing opnemen over het verschil tussen de marktwaarde en de bedrijfswaarde van het vastgoed in exploitatie (RJ ). De winst-en-verliesrekening moet worden opgesteld volgens het functionele model. Het categorale model is niet langer toegestaan. Het kasstroomoverzicht moet worden opgesteld volgens de directe methode. De indirecte methode is niet langer toegestaan. In deze handreiking wordt een aantal van de genoemde wijzigingen nader uitgewerkt. De opbouw van deze handreiking is als volgt: In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de stelselwijziging die als gevolg van de wijzigingen in de jaarrekening 2016 moet worden doorgevoerd. Hoofdstuk 3 besteedt aandacht aan de gewijzigde complexindeling. In hoofdstuk 4 wordt de herwaarderingsreserve behandeld. Hoofdstuk 5 gaat in op belastingen naar de winst, met name op latente belastingvorderingen en schulden. De regelgeving betreffende latente belastingen is niet gewijzigd, de wijziging in de waardering van het vastgoed heeft echter directe gevolgen voor de verwerking van latente belastingvorderingen en schulden. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op enkel aspecten aangaande met de toegelaten instelling verbonden ondernemingen. Hoofdstuk 7 behandelt de verwerking van VOV-transacties (verkoop onder voorwaarden) in de jaarrekening. De hoofdstukken 8 en 9 gaan in op de modellen voor de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht. Deze Handreiking toegelaten instellingen volkshuisvesting 2016 vervangt de Handreiking voor het toepassen van RJ 645 (2011).

8 8 2. Stelselwijziging De implementatie van de voor de jaarrekening 2016 van corporaties relevante wijzigingen die voortvloeien uit de woningwet (2015) respectievelijk van RJ 645 (2016) leidt tot wijzigingen in de jaarrekening 2016 ten opzichte van de jaarrekening Door deze wijzigingen hebben veel toegelaten instellingen in de jaarrekening 2016 te maken met een stelselwijziging. Van een stelselwijziging is sprake indien één of meer grondslagen en/of regels anders zijn dan die welke bij de opstelling van de voorgaande jaarrekening zijn gebruikt (RJ 940). 2.1 Voor welke posten zijn stelselwijzigingen aan de orde? Vastgoed in exploitatie Wanneer in de jaarrekening 2015 vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen historische kostprijs verminderd met afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen of tegen bedrijfswaarde, is bij overgang naar marktwaarde in verhuurde staat sprake van een stelselwijziging in de jaarrekening Wanneer de toegelaten instelling in de jaarrekening 2015 het vastgoed in exploitatie reeds waardeerde op marktwaarde in verhuurde staat geldt het volgende. Indien de toegelaten instelling de overgang van de marktwaarde op basis van RJ 213 naar de marktwaarde op basis van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde aanmerkt als schattingswijziging wordt het effect van de schattingswijziging verwerkt in het resultaat over De vergelijkende cijfers van de winst-en-verliesrekening over 2015 en de balans per 31 december 2015 worden niet aangepast (zie ook p. 8 van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2016). Indien de toegelaten instelling de overgang van de marktwaarde op basis van RJ 213 naar de marktwaarde op basis van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde aanmerkt als stelselwijziging zal het effect op de vergelijkende cijfers veelal niet materieel zijn waardoor de vergelijkende cijfers in de balans per 31 december 2015 en de winst-en-verliesrekening over 2015 niet hoeven te worden aangepast. Vastgoed in ontwikkeling Vastgoed in ontwikkeling (bestemd voor exploitatie) werd in de jaarrekening 2015 gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, dan wel lagere bedrijfswaarde. Voortvloeiend uit de overgang naar RJ 645 (2016) wordt deze waarderingsgrondslag gewijzigd in verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs, dan wel lagere marktwaarde (RJ Volledigheidshalve wordt vermeld dat voor toegelaten instellingen die in de jaarrekening 2015 hun vastgoed in exploitatie reeds waardeerden op marktwaarde, geen sprake is van een stelselwijziging. Deze instellingen hanteerden reeds de grondslag verkrijgings- of vervaardigingsprijs of lagere marktwaarde. Latente belastingen De wijzigingen in de waardering van de vastgoed leidt mogelijk tot wijzigingen in de latente belastingen.

9 9 Classificatie van vastgoed in exploitatie In de jaarrekening 2015 vond de classificatie naar DAEB vastgoed en niet-daeb-vastgoed plaats op basis van het al dan niet overschrijden van de huurliberalisatiegrens per balansdatum. Classificatie van vastgoed in exploitatie naar DAEB vastgoed en niet-daeb vastgoed vindt in de jaarrekening 2016 plaats op basis van het al dan niet overschrijden van de huurliberalisatiegrens op de contractdatum, waarbij woningen met een geliberaliseerd huurcontract echter met een huur die per balansdatum beneden de huurliberalisatiegrens ligt op balansdatum als DAEB vastgoed worden aangemerkt. Daarnaast wordt als DAEB vastgoed aangemerkt het vastgoed in exploitatie waarvoor woningverhuur plaatsvindt op basis van niet reguliere verhuur (bijvoorbeeld een zorgindicatie op basis van de Wet langdurige zorg, dus intramuraal zorgvastgoed). Complexindeling De complexindeling in de jaarrekening 2016 wijzigt veelal ten opzichte van de jaarrekening Deze wijziging is het gevolg van de in de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting voorgeschreven indeling van het bezit in waarderingscomplexen. In beginsel is een wijziging in de complexindeling aan te merken als een schattingswijziging. Indien de toegelaten instelling in de jaarrekening 2015 hun vastgoed op marktwaarde waardeerden en de overgang naar de marktwaarde volgens het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde aanmerkt als schattingswijziging, is de wijziging in de complexindeling aan te merken als een schattingswijziging. Indien de toegelaten instelling in de jaarrekening 2015 echter hun vastgoed waardeerden op kostprijs of bedrijfswaarde, dan is in de jaarrekening 2016 sprake van een stelselwijziging. De wijziging in de complexindeling loopt dan mee in de totale stelselwijziging. Dit geldt ook indien de toegelaten instelling de overgang van marktwaarde volgens RJ 213 naar marktwaarde volgens het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde aanmerkt als stelselwijziging. Modellen voor de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht De gewijzigde modellen voor de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht leiden tot een andere presentatie (artikel 15 Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting) 1. Deze presentatiewijziging wordt aangemerkt als een stelselwijziging. 2.2 Verwerking stelselwijziging In de situaties dat sprake is van een stelselwijziging, dient verwerking retrospectief (met terugwerkende kracht) plaats te vinden. Dit betekent dat: 1. herrekening dient plaats te vinden van het eigen vermogen aan het eind van het voorgaande boekjaar (31 december 2015) op basis van de gewijzigde grondslagen; en 2. het verschil tussen het eigen vermogen aan het eind van het voorgaande boekjaar (31 december 2015) vóór en na herrekening (het cumulatieve effect) verwerkt dient te worden als een rechtstreekse mutatie van het eigen vermogen aan het begin van het boekjaar 2016 waarin de stelselwijziging is doorgevoerd, met inachtneming van de belastingen naar de winst (RJ ); 3. de vergelijkende cijfers van de winst-en-verliesrekening (2015) worden aangepast in die zin dat geen afschrijving meer plaatsvindt op het vastgoed in 2015 en dat de waardemutatie als gevolg van de wijziging in de marktwaarde in 2015 in het resultaat wordt verwerkt. 1 Voor de inrichting van de winst-en-verliesrekening, zie de Handleiding voor het toepassen van de functionele indeling van de wins-en-verliesrekening bij corporaties, verslagjaar 2016.

10 10 Voor toegelaten instellingen geldt dat er mogelijk sprake is van een stelselwijziging in de jaarrekening Om de stelselwijziging door te kunnen voeren is het noodzakelijk inzicht te hebben in de marktwaarde in verhuurde staat op: 1. 1 januari december december 2016 Immers, in de jaarrekening 2016 zullen de vergelijkende cijfers 2015 betreffende de waardemutatie over het boekjaar 2015 (waardeverschil tussen 1 januari 2015 en 31 december 2015) moeten worden opgenomen in de winst-en-verliesrekening. Derhalve zal ook een marktwaarde per 31 december 2015 en 1 januari 2015 moeten worden bepaald. Voor het bepalen van de vergelijkende cijfers van de marktwaarde per en verschijnt binnenkort een Q&A van het Ministerie van BZK. De marktwaarde per 1 januari 2015 van het op dat moment in exploitatie zijnde vastgoed wordt middels de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2015 opgenomen systematiek en parameters bepaald, waarbij qua objectgegevens voor de WOZ en de huur de waarden per 1 januari 2015 in de berekening worden betrokken. De overige parameters en objectgegevens hoeven voor deze berekening niet te worden gewijzigd. Hiermee ontstaat een waardeontwikkeling gedurende Voor het zogenaamd a-typisch vastgoed is in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2016 geconcludeerd dat de full-variant moet worden toegepast. Voor het bepalen van de vergelijkende cijfers van de marktwaarde per en verschijnt binnenkort een Q&A van het Ministerie van BZK. 2.3 Voorbeeld verwerking en toelichting stelselwijziging Navolgend is een voorbeeld van de verwerking alsmede de toelichting van een stelselwijziging opgenomen. Hierbij is een willekeurig cijfervoorbeeld gehanteerd. Stelselwijziging [DAAR WAAR VAN TOEPASSING] De voor NAAM CORPORATIE belangrijkste wijzigingen voortvloeiend uit het implementeren van de nieuwe RJ 645, de Woningwet 2015, respectievelijk de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RTIV) en het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) zijn: De classificatie van vastgoed in exploitatie; De waardering van vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat, bepaald overeenkomstig het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde en het hiermee samenhangend niet langer afschrijven van vastgoed in exploitatie; De waardering van vastgoed in ontwikkeling (bestemd voor exploitatie) tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, dan wel lagere marktwaarde; Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans, de resultatenrekening en het kasstroomoverzicht. De hiervoor genoemde wijzigingen en keuzemogelijkheden hebben ertoe geleid dat NAAM CORPORATIE haar stelsel van waardering en resultaatbepaling vanaf 2016 heeft gewijzigd op de volgende onderdelen:

11 11 Classificatie van vastgoed in exploitatie naar DAEB vastgoed en niet-daeb vastgoed, op basis van onderverdeling naar het al dan niet overschrijden van de huurliberalisatiegrens door de woninghuur per contractdatum van de huidige bewoner(s) - (t/m 2015 onderverdeling naar het al dan niet overschrijden van de huurliberalisatiegrens door de woninghuur per balansdatum); De tot en met 2015 voor sociaal vastgoed gevolgde waardering tegen de historische kosten verminderd met cumulatieve afschrijvingen en duurzame waardeverminderingen / bedrijfswaarde is vanaf 2016 gewijzigd in waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat, bepaald overeenkomstig het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor vastgoed in exploitatie; De tot en met 2015 voor commercieel vastgoed gevolgde waardering tegen de historische kosten verminderd met cumulatieve afschrijvingen en duurzame waardeverminderingen is vanaf 2016 gewijzigd in waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat, bepaald overeenkomstig het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor vastgoed in exploitatie; De tot en met 2015 voor vastgoed in ontwikkeling (bestemd voor exploitatie) gevolgde waardering tegen verkrijgings- en/of vervaardigingsprijs, dan wel lagere bedrijfswaarde is vanaf 2016 gewijzigd in waardering tegen verkrijgingsprijs- en/of vervaardigingsprijs, dan wel lagere marktwaarde. Tevens heeft NAAM CORPORATIE uit vorenstaande wijzigingen voortvloeiende latente belastingvorderingen en/of verplichtingen aangepast. De wijzigingen in de waarderingsgrondslagen zoals hiervoor genoemd zijn als stelselwijziging verwerkt in het vermogen en resultaat, waarbij de vergelijkende cijfers 2015 in de jaarrekening 2016 zijn aangepast. Op basis van deze stelselwijziging is het vermogen per 31 december 2015 herrekend. Het eigen vermogen is toegenomen met een bedrag van xx, van xx naar xx. Het resultaat over 2015 bedraagt op basis van de nieuwe grondslagen xx positief/negatief. Indien op de oude grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat over 2015 xx positief/negatief hebben bedragen. Het effect van de stelselwijziging kan als volgt worden uitgesplitst naar de individuele posten:

12 12 Balans per Jaarrekening 2015 Na stelselwijzigin g Effect stelselwijzigin g (000) (000) (000) Activa: Materiële vaste activa: Sociaal vastgoed in 40 - (40) exploitatie Materiële vaste activa: Commercieel vastgoed in 10 - (10) exploitatie Materiële vaste activa: Sociaal vastgoed in 8 - (8) ontwikkeling Materiële vaste activa: DAEB vastgoed in exploitatie Materiële vaste activa: vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Totaal Passiva: Eigen vermogen: Overige reserves 54 5 (49) Eigen vermogen: Herwaarderingsreserve Subtotaal effect eigen vermogen Voorziening: Onrendabele investeringen 4 1 (3) Voorziening: Latente belastingverplichtingen Totaal Balans per Jaarrekening Na Stelselwijziging 2015 stelselwijzigin g (000) (000) (000) Activa: Materiële vaste activa: Sociaal vastgoed in 50 - (50) exploitatie Materiële vaste activa: Commercieel vastgoed in 9 - (9) exploitatie Materiële vaste activa: Sociaal vastgoed in 1 - (1) ontwikkeling Materiële vaste activa: DAEB vastgoed in exploitatie Materiële vaste activa: vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Totaal Passiva: Eigen vermogen: Overige reserves 57 6 (51) Eigen vermogen: Herwaarderingsreserve Subtotaal effect eigen vermogen Voorziening: Onrendabele investeringen 3 1 (2) Voorziening: Latente belastingverplichtingen De mutatie in de herwaardering is willekeurig, zonder dat hiermee in dit voorbeeld een samenhang is te vinden met de overige effecten. 3 De mutatie in de voorziening voor latente belastingen is willekeurig, zonder dat hiermee in dit voorbeeld een samenhang is te vinden met de overige effecten.

13 13 Totaal Resulatenrekening over 2015 Jaarrekening Na Stelselwijziging 2015 stelselwijzigin g (000) (000) (000) Verkoopresultaat vastgoedportefeuille 8 1 (7) Afschrijvingen materiële vaste activa in exploitatie (4) - 4 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed in exploitatie Overige waardeveranderingen (onrendabele (2) - 2 projecten) Vennootschapsbelasting last/bate - (1) (1) Effect stelselwijziging op het resultaat over 2015 (1) Voor de individuele balansposten worden de verschillen met de oorspronkelijke cijfers in de jaarrekening 2015 in de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten in de jaarrekening 2016 vermeld in verloopoverzichten. Bij de herwaardering van vastgoed in exploitatie naar marktwaarde in verhuurde staat is waar nodig rekening gehouden met de invloed van latente belastingen op het vermogen en resultaat. Verloopoverzicht overige reserves 2016 (000) Overige reserves 1/1 57 Invloed stelselwijziging (cumulatief effect) (51) Herrekende overige reserves 1/1 6 Verloopoverzicht herwaarderingsreserve 2016 (000) Herwaarderingsreserve Invloed stelselwijziging (cumulatief effect) 111 Herrekende herwaarderingsreserve Realisatie verkoop (eenvoudshalve in voorbeeld nihil) - Mutatie door herwaardering 1 Herwaarderingsreserve

14 14 3. Toepassing complexindeling vastgoed In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de wijzigingen en aandachtspunten met betrekking tot de complexindeling voor het vastgoed. 3.1 Verschil in definitie complex: object versus beleid In de oude RJ waren de volgende bepalingen inzake de complexindeling van toepassing: de kasstroomgenererende eenheden (complexen) dient te zijn gebaseerd op een indeling die aansluit bij het interne beleid en de bedrijfsvoering van de toegelaten instelling (PMC s). Bij het bepalen van de kasstroomgenererende eenheden wordt een consistente gedragslijn gevolgd. Het is in zijn algemeenheid niet toegestaan het gehele bezit aan vastgoed te kwalificeren als één kasstroomgenererende eenheid. Vastgoed in exploitatie wordt ingaande de jaarrekening 2016 op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet gewaardeerd tegen de marktwaarde. De waardering tegen marktwaarde vindt plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 ( Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2016 ). In het Handboek is opgenomen dat de waardering op waarderingscomplexniveau plaatsvindt. De definitie van het waarderingscomplex zoals opgenomen in bijlage 1 van het Handboek modelmatige waardering marktwaarde 2016 luidt als volgt: Bij de waardering op marktwaarde wordt gebruik gemaakt van een specifieke complexindeling: het waarderingscomplex. Elk waarderingscomplex bestaat in principe uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type eenheid, bouwjaar en locatie. Daarnaast geldt de aanvullende eis dat een geheel waarderingscomplex als eenheid aan een derde partij is te verkopen. Op basis van deze uitgangspunten worden verhuureenheden bijeengebracht in een waarderingscomplex. Alle verhuureenheden van de toegelaten instelling maken deel uit van een waarderingscomplex of vormen een afzonderlijk waarderingscomplex. In deze definitie zijn de objectkenmerken leidend voor de complexindeling en speelt het (te voeren) beleid geen rol meer. In paragraaf 3.5 van het waarderingshandboek is opgenomen dat er geen minimum en geen maximum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex bestaat. Een waarderingscomplex kan bestaan uit DAEB- en niet-daeb vastgoed. In dat geval, dient nadat de marktwaarde van het waarderingscomplex is bepaald, de marktwaarde opgesplitst moet worden in een deel dat aan het DAEB-vastgoed, resp. aan het niet-daeb deel kan worden toegerekend. Als nadere uitwerking van de in het waarderingshandboek opgenomen definitie van een waarderingscomplex kunnen de volgende aandachtspunten worden gehanteerd: bouwkundige eenheid, gelijke bouwstroom, architectonische eenheid, geen indeling op basis dynamische (tijdelijke) kenmerken/begrippen (zoals bijvoorbeeld DAEB, niet-daeb, VSH etc.), rekening houdend met verschillen in onderhoudskosten, rekening houdend met Vve-indeling, eenduidige objectsoorten,

15 15 buurtsamenhang en flexibiliteit in verband toekomstige investeringen/desinvesteringen. Gezien de ontwikkelingen rond complexindelingen en registratievereisten gesteld aan het vastleggen van objectgegevens is het verstandig om de registratie van de objectgegevens zo veel mogelijk op het niveau van individuele verhuureenheid vast te leggen, om zo vervolgens via categorisering te komen tot complexen. Alle combinaties zijn dan immers makkelijk te maken. 3.2 Hoe is de wijziging van complexindeling te kwalificeren? Indien de toepassing van de definitie van het waarderingscomplex leidt tot een wijziging van tot het boekjaar 2016 toegepaste complexindeling (o.b.v. kasstroomgenererende eenheden) geldt het volgende (zie ook hoofdstuk 2). In beginsel is een wijziging in de complexindeling aan te merken als een schattingswijziging. Indien de toegelaten instelling in de jaarrekening 2015 hun vastgoed op marktwaarde waardeerden en de overgang naar de marktwaarde volgens het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde aanmerkt als schattingswijziging, is de wijziging in de complexindeling aan te merken als een schattingswijziging. Indien de toegelaten instelling in de jaarrekening 2015 echter hun vastgoed waardeerden op kostprijs of bedrijfswaarde, dan is in de jaarrekening 2016 sprake van een stelselwijziging. De wijziging in de complexindeling loopt dan mee in de totale stelselwijziging. Dit geldt ook indien de toegelaten instelling de overgang van marktwaarde volgens RJ 213 naar marktwaarde volgens het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde aanmerkt als stelselwijziging. 3.3 Heeft keuze tussen basisvariant of full-variant impact op de bepaling van de complexindeling? Uitgangspunt van het Waarderingshandboek is dat toepassing van de basisvariant leidt tot een marktwaarde op portefeuilleniveau en bij full-variant tot een marktwaarde op complexniveau. Er is geen sprake van een verschil in definitie en toepassing van het begrip waarderingscomplex bij beide varianten. De keuze voor één van beide varianten (basis of fullversie) heeft dan ook geen impact op of consequenties voor de bepaling van de complexindeling. 3.4 Is het principe van waarderingscomplex ook van toepassing op de vastgoed in ontwikkeling? In RJ 645 nieuw is geregeld dat vastgoed in aanbouw/ontwikkeling tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde moeten worden gewaardeerd. Het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2016 is uitsluitend van toepassing op vastgoed in exploitatie en niet van toepassing op de waardering van vastgoed in ontwikkeling. Dit betekent dat de reguliere RJbepalingen van toepassing zijn op vastgoed in ontwikkeling. In RJ is opgenomen dat een bijzonder waardeverminderingsverlies op vastgoed in aanbouw/ontwikkeling wordt bepaald door toetsing aan de marktwaarde volgens het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde De hoofdregel geeft daarbij aan dat, in dit geval, de marktwaarde wordt bepaald voor een individueel actief (RJ ). Bij gereedkomen van het vastgoed is er sprake van een overboeking van in ontwikkeling naar in exploitatie en wordt het vastgoed óf een zelfstandig (nieuw) waarderingscomplex óf (indien passend binnen de definitie) toegevoegd aan een bestaand waarderingscomplex.

16 Aandachtspunten activa administratie Waardering per complex en per eenheid In RJ is bepaald dat in de toelichting van de jaarrekening een verloopoverzicht (in marktwaarde) moet worden opgenomen waarin de herclassificaties worden vermeld. Zoals hiervoor vermeld vindt waardering van het bezit op het niveau van waarderingscomplexen plaats. Een waarderingscomplex bestaat veelal uit meerdere verhuureenheden. Mutaties als bijvoorbeeld investeringen en desinvesteringen vinden op het niveau van verhuureenheden plaats. Dit betekent dat er sprake moet zijn van eenduidige verdeelsleutels voor het verdelen van de marktwaarde (en historische kostprijs i.v.m. bepaling herwaarderingsreserve) van het waarderingscomplex naar de verhuureenheden binnen het waarderingscomplex. In diverse rekenmodellen is de splitsing van de waarde over de verhuureenheden gebaseerd op leegwaarde van het betreffende object ingeregeld. Een eveneens veel gebruikte methode betreft de verdeling op basis van de huurwaarde van het betreffende object in relatie tot het totale waarderingscomplex. Aansluiting waarderingscomplex met activa-administratie en herwaarderingsreserve De verkrijgings- dan wel vervaardigingsprijs dient in de vaste activa administratie op het niveau van de verhuureenheden te worden geregistreerd. Op basis van deze registratie kan de herwaarderingsreserve per verhuureenheid en vervolgens per waarderingscomplex worden bepaald. Immers, bij verkoop van eenheden binnen een waarderingscomplex wijzigt ook de herwaarderingsreserve.

17 17 4. Herwaarderingsreserve vastgoed in exploitatie Toegelaten instellingen moeten met ingang van 1 januari 2016 hun vastgoed in exploitatie waarderen tegen de marktwaarde conform bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 ( Handboek modelmatig waarderen marktwaarde ). Het Besluit actuele waarde is niet van toepassing. Waardevermeerderingen en waardeverminderingen van tegen marktwaarde gewaardeerd vastgoed in exploitatie worden in de winst-en-verliesrekening verwerkt in de periode waarin de waardevermeerdering of vermindering zich voordoet. Volgens RJ dienen alle waardemutaties in de marktwaarde van de vastgoed in exploitatie in de winst-en-verliesrekening te worden verantwoord in de periode waarin de mutaties zich voordoen. Dit betreft geen verandering ten opzichte van de voormalige RJ 645 (2011), aangezien toen ook alle waardeveranderingen van de vastgoed in exploitatie die gewaardeerd werden tegen marktwaarde volgens RJ 213 Vastgoedbeleggingen direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt moesten worden. Toegelaten instellingen moeten een herwaarderingsreserve vormen voor het positieve verschil tussen de marktwaarde van activa en de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. In dit hoofdstuk worden de uitgangspunten bij de vorming van een herwaarderingsreserve behandeld. 4.1 Vorming herwaarderingsreserve Toegelaten instellingen moeten een herwaarderingsreserve vormen voor het positieve verschil tussen de marktwaarde van activa en de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs (RJ ). De reden dat toegelaten instellingen een herwaarderingsreserve moeten vormen is omdat voor vastgoed in exploitatie in beginsel geen frequente marktnoteringen bestaan. Van frequente marktnoteringen is sprake indien activa onmiddellijk tegen een genoteerde prijs op een liquide markt kunnen worden verkocht (MvT bij wetsvoorstel , nr. 3, p. 23). Volgens de Nota van toelichting bij het Besluit actuele waarde is er sprake van een liquide (actieve) markt indien de desbetreffende activa homogeen zijn, er op ieder willekeurig moment tot een transactie bereid zijnde kopers en verkopers te vinden zijn en de transactieprijzen publiekelijk bekend zijn (RJ ). Daar dit niet geldt voor het vastgoed van toegelaten instellingen, is de vorming van een herwaarderingsreserve voor de per saldo ongerealiseerde waardevermeerderingen aan de orde. De herwaarderingsreserve wordt gevormd ten laste van de vrije reserves of uit het resultaat van het boekjaar (art. 2:390 lid 1 BW). 4.2 Herwaarderingsreserve op waarderingscomplexniveau of portefeuilleniveau? De toegelaten instelling moet de herwaarderingsreserve per actief bepalen. In RJ is opgenomen: Voor het overige zijn de bepalingen inzake de herwaarderingsreserve van hoofdstuk 240 Eigen vermogen, alinea 222 tot en met 227 van overeenkomstige toepassing. Dit houdt onder meer in dat de herwaarderingsreserve niet collectief, maar per actief wordt bepaald. Voor toegelaten instellingen wordt de herwaarderingsreserve verwerkt per waarderingscomplex, zoals gedefinieerd in bijlage 1 van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde.

18 18 Dat betekent dat de herwaarderingsreserve op het niveau van een waarderingscomplex moet worden bepaald. Toegelaten instellingen zijn voor wat betreft de waardering van hun vastgoed in exploitatie in beginsel vrij in de keuze voor toepassing van hetzij de full versie dan wel de basisversie uit het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde Voor de omvang van de herwaarderingsreserve kan dit consequenties hebben, aangezien toepassing van de full versie leidt tot een aannemelijke marktwaarde op het niveau van een waarderingscomplex, terwijl toepassing van de basisversie leidt tot een aannemelijke marktwaarde op portefeuilleniveau (alle vastgoed in exploitatie opgeteld). Bij toepassing van de full versie is het logisch om de herwaarderingsreserve te bepalen op waarderingscomplexniveau, aangezien de fullversie leidt tot een betrouwbare marktwaarde per waarderingscomplex. Bij toepassing van de basisversie ontstaat een probleem, in die zin dat de marktwaarde per waarderingscomplex niet zelfstandig tot een juiste marktwaarde leidt. Dit betekent dat het ene complex te hoog en het andere te laag kan zijn gewaardeerd, maar dat per saldo wel een aannemelijke marktwaarde ontstaat. Als de herwaarderingsreserve op waarderingscomplexniveau wordt bepaald, dan neemt de toegelaten instelling uitsluitend een herwaarderingsreserve op voor waarderingscomplexen waarvan de marktwaarde hoger is dan de kostprijs. Doordat de marktwaarde per waarderingscomplex te hoog of te laag kan zijn, kan dat leiden tot een herwaarderingsreserve per complex en in totaal die te hoog of te laag wordt vastgesteld. Indien de herwaarderingsreserve op portefeuilleniveau zou worden bepaald, dan is deze gelijk aan het verschil tussen de marktwaarde op portefeuilleniveau en de kostprijs op portefeuilleniveau. Positieve en negatieve verschillen tussen de marktwaarde en kostprijs vallen dan tegen elkaar weg, en dus zal de herwaarderingsreserve (veel) lager zijn dan bij bepaling o.b.v. waarderingscomplexniveau. De RJ gaat uit van individuele waardering en niet van collectieve waardering, dus bepaling van de herwaarderingsreserve op portefeuilleniveau is niet in overeenstemming met de RJ. Dit betekent dat de herwaarderingsreserve ook bij toepassing van de basisversie op complexniveau moet worden bepaald (in overeenstemming met RJ ). 4.3 Basis voor het bepalen van de herwaarderingsreserve In de praktijk bestaat soms onduidelijkheid over hoe de omvang van de herwaarderingsreserve moet worden bepaald. Het gaat dan om de vraag of rekening moet worden gehouden met afschrijvingen op de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs. In RJ beveelt de Raad voor de Jaarverslaggeving aan om de omvang van de herwaarderingsreserve te bepalen als het verschil tussen de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de marktwaarde van de vastgoed waarop de herwaardering betrekking heeft, zonder rekening te houden met enige afschrijving of waardevermindering. Dit omdat enerzijds de wettelijke bepalingen geen verplichte berekeningswijze voorschrijven, omdat de boekwaarde rekening houdend met afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen (op basis van de marktwaarde) lastig te bepalen kan zijn en de bepaling zeer tijdsintensief is. Een uniforme wijze van bepalen van de herwaarderingsreserve draagt bij aan de vergelijkbaarheid in de sector. Het

19 19 dringend advies aan de sector is om bij het bepalen van de herwaarderingsreserve geen rekening te houden met afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen. Als alternatief 4 is het mogelijk om de herwaarderingsreserve te bepalen op basis van de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs, rekening houdend met de cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen. Toegelaten instellingen dienen de gehanteerde methode in de toelichting uiteen te zetten. Voorbeeld: Bepalen omvang herwaarderingsreserve bij vastgoed in exploitatie die zijn gewaardeerd tegen marktwaarde. Woningcorporatie A verwerft aan het begin van jaar 1 een vastgoedobject voor Na de eerste verwerking tegen de verkrijgingsprijs waardeert de toegelaten instelling het vastgoedobject tegen marktwaarde. De verwachte gebruiksduur van het vastgoedobject is 40 jaar en de verwachte restwaarde bedraagt nihil. Aan het einde van jaar 12 jaar bedraagt de reële waarde De omvang van de herwaarderingsreserve kan volgens twee methoden worden bepaald. Methode 1: exclusief cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen (aanbevolen) Verkrijgingsprijs begin jaar Boekwaarde 31 december jaar 12 (marktwaarde) Herwaarderingsreserve 31 december jaar Methode 2: inclusief cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen (alternatief) Verkrijgingsprijs begin jaar Cumulatieve afschrijvingen jaar 1 tot en met jaar 12 (= 12 / 40 x 1.200) 360 Boekwaarde op basis van verkrijgingsprijs inclusief cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen 840 Boekwaarde 31 december jaar 12 (marktwaarde) Herwaarderingsreserve 31 december jaar Bij het voor de eerste keer in de balans opnemen van een herwaarderingsreserve, zoals van 4 In tegenstelling tot hetgeen is opgenomen in Richtlijn 213 Vastgoedbeleggingen, is voor de bepaling van de herwaarderingsreserve van Toegelaten instellingen volkshuisvesting een voorkeur opgenomen om geen rekening te houden met enige afschrijvingen en waardeverminderingen om vergelijkbaarheid binnen de sector te stimuleren en administratieve lasten niet onevenredig te verzwaren.

20 20 toepassing is voor verslagjaar 2016, is sprake van een stelselwijziging (als onderdeel van de totale stelselwijziging als gevolg van de nieuwe Woningwet). Zie ook hoofdstuk Verminderingen van de herwaarderingsreserve De herwaarderingsreserve neemt af indien activa worden verkocht. De vrijval van de herwaarderingsreserve wordt niet in de winst-en-verliesrekening verwerkt, aangezien de herwaardering van de vastgoed in exploitatie reeds in desbetreffende verslagperiode of in een eerdere verslagperiode in de winst-en-verliesrekening is verwerkt. Dat zou er namelijk toe leiden dat een waardevermeerdering tweemaal in de winst-en-verliesrekening wordt opgenomen. De toegelaten instelling zal de afname van de herwaarderingsreserve derhalve direct ten gunste van de vrije reserves verantwoorden. Verwerking van de realisatie van de herwaardering door bijvoorbeeld verkoop van eenheden vindt als volgt plaats: Debet Credit Herwaarderingsreserve Overige reserves Presentatie en toelichting Separate presentatie van de herwaarderingsreserve in de balans Met ingang van verslagjaar 2016 wordt de herwaarderingsreserve als separate post in de balans gepresenteerd. De herwaarderingsreserve wordt altijd gevormd ongeacht of de balans voor of na resultaatbestemming wordt opgemaakt. De verplichte presentatie van het eigen vermogen in de balans, zoals opgenomen in bijlage 3 bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting, is als volgt: EIGEN VERMOGEN 1. Herwaarderingsreserve 2. Wettelijke en statutaire reserves 3. Overige reserves 4. Resultaat boekjaar Totaal eigen vermogen Verslagjaar Vorig verslagjaar Herwaarderingsreserve groter dan som eigen vermogen Het kan voorkomen dat het bedrag van de aan te houden herwaarderingsreserve groter is dan het totale eigen vermogen. In dat geval zullen de overige reserves een negatief bedrag laten zien aan de creditzijde van de balans (RJ ). Bijvoorbeeld: Herwaarderingsreserve Overige reserves Eigen vermogen 4.000

21 21 Toelichten gehanteerde methode voor bepaling herwaarderingsreserve Toegelaten instellingen dienen in de toelichting op de balans een uiteenzetting op te nemen ten aanzien van de gehanteerde methode van bepaling van de herwaarderingsreserve (met of zonder rekening te houden met afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen op de kostprijs). De bepaling van de herwaarderingsreserve dient consistent plaats te vinden. Presentatie verloopoverzicht herwaarderingsreserve Op grond van artikel 2:378 lid 1 BW dient voor elke post binnen het eigen vermogen, waaronder de herwaarderingsreserve een verloopoverzicht te worden opgenomen, waaruit blijken: het bedrag van elke post aan het begin van het boekjaar; de toevoegingen en de verminderingen van elke post over het boekjaar, gesplitst naar aard; het bedrag van elke post aan het einde van het boekjaar. Voor de behandeling van latente belastingverplichtingen in relatie tot de herwaardering van activa wordt verwezen naar hoofdstuk 5 De verwerking van belastingen naar de winst.

22 22 5. Belastingen naar winst In deze handreiking wordt ingegaan op de verwerking van de belastingen naar de winst bij toegelaten instellingen. In RJ 645 (2016) zijn geen specifieke bepalingen opgenomen rondom fiscaliteit. Conform RJ zijn daarmee voor de fiscale verwerking en waardering de bepalingen van hoofdstuk 272 Belastingen naar de winst van toepassing. In deze handreiking inzake belastingen naar de winst wordt vanuit de bedrijfsvoering van toegelaten instellingen ingegaan op de waardering van tijdelijke verschillen, de keuze tussen nominale- of contante waardering en het realisatiemoment inzake onroerende zaken in exploitatie en onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV). In deze handreiking wordt kort ingegaan op belastinglatenties inzake de herinvesteringsreserve (herinvesteringsreserve) en onderhoud. Op de verwerking van mogelijke waarderingsverschillen inzake andere posten zoals de financiële vaste activa (waaronder ontvangen leningen en derivaten) en leningen o.g. wordt in deze handreiking niet ingegaan. Hiervoor wordt verwezen naar algemene bepalingen zoals deze in RJ 272 Belastingen naar de winst en deze handreiking zijn opgenomen. In de handreiking worden de bepalingen inzake de belastingen artikelsgewijs behandeld. Daar waar in deze handreiking gesproken wordt over commerciële jaarrekening betreft dit de statutaire jaarrekening zoals deze door de toegelaten instelling wordt opgemaakt. De fiscale jaarrekening betreft de op fiscale grondslagen opgestelde balans en winst-en-verliesrekening die gehanteerd wordt voor de opstelling van de fiscale aangifte. 5.1 Belastingplicht Toegelaten instellingen zijn integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Integraal belastingplichtig betekent dat de toegelaten instelling voor al haar activiteiten belastingplichtig is. Volgend uit de bepalingen van VSO.2 is bij toegelaten instellingen, in afwijking van andere sectoren, sprake van specifieke fiscale faciliteiten. Voor alle posten van de jaarrekening van de toegelaten instellingen zijn zoals hiervoor aangegeven de bepalingen van RJ 272 van toepassing. RJ 272 hanteert voor latente belastingen de balansbenadering. Voor een praktische uitwerking van dit onderwerp is het belangrijk de volgende drie vragen te beantwoorden: 1. Is er sprake van een verschil tussen de commerciële (vennootschappelijke) en fiscale waardering (identificatie van het verschil)? 2. Is er sprake van een tijdelijk verschil? 3. Indien er sprake is van een tijdelijk verschil, hoe dient dit verschil te worden gewaardeerd? Voor het kunnen bepalen van de aard en de omvang van de tijdelijke verschillen moet de toegelaten instelling zowel een balans op fiscale waarderingsgrondslagen als een balans op commerciële (vennootschappelijke) grondslagen opstellen. De basisregel is dat er voor tijdelijke verschillen tussen commerciële waardering en fiscale waardering een belastinglatentie (actief of passief) in de commerciële (vennootschappelijke) balans moet worden gevormd.

23 23 Er is sprake van een tijdelijk verschil indien fiscale afwikkeling van dit verschil in de toekomst plaatsvindt. Voor permanente verschillen worden geen latenties gevormd. Er vindt immers geen financiële afwikkeling van het verschil in de toekomst plaats. In paragraaf 2 en 3 van dit hoofdstuk wordt ingegaan op het ontstaan, verwerken en waarderen van tijdelijke verschillen en de fiscale afwikkeling van tijdelijke verschillen. 5.2 Latente belastingpositie Ontstaan van latente belastingen Door verschillen tussen de commerciële en fiscale waardering kunnen tijdelijke belastbare of verrekenbare verschillen ontstaan. Bij een toegelaten instelling is onder meer sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering (volgens de jaarrekening) van de materiële vaste activa en de langlopende schulden en de fiscale waardering conform de waarderingsregels zoals vastgelegd in de zogenaamde Vaststellingsovereenkomsten tussen de Belastingdienst en de toegelaten instellingen. In RJ 272 worden tijdelijke verschillen en de belastinglatenties die hieruit voortkomen vanuit de balans benaderd, rekening houdend met de toekomstige afwikkeling. Hierbij wordt op balansdatum gekeken welke verschillen er bestaan tussen de waardering van de activa en verplichtingen in de jaarrekening en de waardering op de fiscale balans. Deze tijdelijke verschillen kunnen worden onderverdeeld in: a. Belastbare tijdelijke verschillen Belastbare tijdelijke verschillen zijn tijdelijke verschillen die bij toekomstige realisatie of afwikkeling van de post leiden tot over die toekomstige verslagjaren verschuldigde belasting. Voorbeelden hiervan zijn: fiscaal lagere waardering van activa doordat fiscaal een herinvesteringsreserve is gevormd voor een bij verkoop behaalde boekwinst (ter uitstel belastingheffing over fiscale boekwinst); fiscaal hogere waardering van een voorziening. b. Verrekenbare tijdelijke verschillen Verrekenbare tijdelijke verschillen zijn tijdelijke verschillen die bij realisatie of afwikkeling van de post leiden tot over die toekomstige verslagjaren te verrekenen belasting. Verrekenbare tijdelijke verschillen ontstaan bijvoorbeeld door de beperking van fiscale afschrijving van gebouwen tot de WOZ-waarde. Schematisch kan het verschil tussen belastbare tijdelijke verschillen en verrekenbare tijdelijke verschillen als volgt worden weergegeven:

24 24 Boekwaarde Actief Verplichting Commercieel > fiscaal Belastbaar tijdelijk verschil Verrekenbaar tijdelijk verschil Commercieel < fiscaal Verrekenbaar tijdelijk verschil Belastbaar tijdelijk verschil Een belastbaar tijdelijk verschil leidt tot een latente belastingverplichting en een verrekenbaar tijdelijk verschil leidt tot een latente belastingvordering Opname en verwerking van latente belastingverplichtingen en/of vorderingen a. Belastbare tijdelijke verschillen De basisregel is dat voor alle belastbare tijdelijke verschillen een latente belastingverplichting dient te worden opgenomen (RJ ). Er is één uitzondering op de verplichting om een latente belastingverplichting op te nemen. Uitsluitend bij herwaardering van activa in de zin van artikel 2:390 BW is in de wet opgenomen dat rekening kan worden gehouden met latente belastingen. De wet verplicht niet tot het opnemen van een latentie over de herwaardering (artikel 2:390 BW). Artikel 2:390 lid 5 BW schrijft voor dat in de toelichting wordt uiteengezet of en op welke wijze in samenhang met een herwaardering rekening wordt gehouden met de invloed van belastingen op vermogen en resultaat. Uit deze bepaling kan worden afgeleid dat de wetgever de vorming van latenties niet verplicht stelt indien sprake is van een herwaardering van materiële vaste activa in de jaarrekening. Deze bepaling heeft dus alleen betrekking op herwaardering en niet op afwaardering van activa. De toepassing van deze uitzonderingsbepaling is complex, zoals blijkt uit onderstaand voorbeeld. Voorbeeld Boekwaarde o.b.v. kostprijs Boekwaarde o.b.v. marktwaarde Fiscale boekwaarde VPB-tarief 25% Waardering latenties tegen nominale waarde. Indien de toegelaten instelling in de jaarrekening op marktwaarde waardeert, dan is er sprake van een herwaardering op grond artikel 2:390 BW van 200. Over deze 200 hoeft de toegelaten instelling geen latentie te vormen. De toegelaten instelling moet wel een latentie vormen over het verschil tussen de waardering in de jaarrekening (1.200) en de fiscale waardering (1.600). De toegelaten instelling vormt dus een actieve latentie van 25% x 400 = 100. Indien in dit voorbeeld de marktwaarde 900 zou zijn, dan dient de toegelaten instelling een actieve latentie te vormen van 25% x ( ) = 175. Indien in het voorbeeld de fiscale boekwaarde 800 zou hebben bedragen, dan vormt de toegelaten instelling bij toepassing van de vrijstelling van artikel 2:390 BW een passieve latentie van 25% x ( ) = 50.