ADVIES/VOORGESTELDE BESLUIT:

Transcriptie

1 Zaaknr. Z/M/13/00541 Documentnr. INT/M/13/00939 *Z00162ADF3A* Raadsvergadering : 19 september 2013 Agendapunt : 14 Mill, 10 september 2013 Onderwerp : Vaststelling gewijzigd bestemmingsplan Markt e.o., Centrumplan Mill Geachte raad, ADVIES/VOORGESTELDE BESLUIT: Geadviseerd wordt: 1. geen exploitatieplan vast te stellen; 2. de ingediende zienswijzen tegen het ontwerpbestemmingsplan Markt e.o., Centrumplan Mill ontvankelijk te verklaren; 3. ten aanzien van de ingebrachte zienswijzen te besluiten overeenkomstig de Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Markt e.o., Centrumplan Mill (NZW D); 4. het bestemmingsplan Markt e.o., Centrumplan Mill gewijzigd vast te stellen, met in achtneming van het genoemde onder punt 3 en de ambtshalve aanpassingen zoals opgenomen in de Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Markt e.o., Centrumplan Mill (NZW D); 5. de indieners van de zienswijzen van uw besluiten 2 tot en met 4 op de hoogte stellen; 6. de afhandeling van een eventuele beroepsprocedure niet aan zichzelf te houden maar aan het college van burgemeester en wethouders te laten; 7. op dit besluit is de Crisis- en herstelwet van toepassing. INLEIDING: Op 26 juni 2008 heeft u het Centrumplan Mill vastgesteld. Dit plan geeft aan hoe de gemeente, samen met Ontwikkelingscombinatie Centrumplan Mill B.V. (OCM B.V.) het centrum van Mill klaar wil maken voor de toekomst. Centrumplan Mill bestaat uit meerdere deelplannen. Inmiddels zijn de eerste twee planologische procedures afgerond om de realisatie van de woningen aan de Bernhardstraat en het Sociaal Cultureel Centrum Myllesweerd juridisch en planologisch mogelijk te maken. Het Sociaal Cultureel Centrum is inmiddels opgeleverd en op 14 april 2012 officieel geopend. De volgende ontwikkellocatie in de rij omvat naast de deelgebieden H en I (Mooilandblok en Rabobankblok), ook het parkeerterrein, de uitbreiding van de Albert Heijn en de omliggende panden. Omdat de ontwikkelingen niet passen binnen het geldende bestemmingsplan, maar in principe wel voldoen aan het ruimtelijke beleid van de gemeente, is er een nieuw bestemmingsplan opgesteld bestemmingsplan Markt e.o. Centrumplan Mill

2 BEOOGD DOEL De beoogde ontwikkelingen juridisch planologisch mogelijk maken zodat vervolgens gestart kan worden met realisatie. ARGUMENTEN: Zoals hiervoor reeds vermeld heeft uw raad op 26 juni 2008 het Centrumplan Mill vastgesteld. De belangrijkste doelstellingen van het Centrumplan Mill zijn: - een concurrerend en bruisend winkelcentrum; - uitbreidingsruimte voor de winkels; - modern Sociaal Cultureel Centrum als ontmoetingsplek voor iedereen; - nieuwe woningen in het hart van Mill; - goede bereikbaarheid en voldoende parkeerplaatsen; - aantrekkelijke openbare ruimte; - herkenbaar en samenhangend centrumgebied: functies, gebouwen en openbare ruimte. In het centrum van Mill ontbreekt een duidelijke herkenbaarheid. Enerzijds hangt dit samen met de grote spreiding van de detailhandelsfuncties en anderzijds met het ontbreken van compacte stedelijke functies. Voor de toekomstige economische positie van het centrum van Mill is een sterkere concentratie en uitbreiding van detailhandelsfuncties van essentieel belang. Daarnaast is de afgelopen jaren slechts spaarzaam geïnvesteerd in het centrum waardoor de kwaliteit van de openbare ruimte en de bebouwing op veel plaatsen te kort schiet. Het bestemmingsplan omvat de ontwikkeling van deelgebieden H en I (Mooilandblok en Rabobankblok), het parkeerterrein (openbare ruimte), de uitbreiding van de Albert Heijn en omliggende panden. Mooilandblok Aan de zuidzijde van de Markt wordt de bebouwing tussen de woning op het adres Stationsstraat 5, de voormalige Schoenenwinkel Gremmen op het adres Stationsstraat 3 en de Albert Heijn gesloopt en vervangen door een nieuw complex. Het complex huisvest commerciële ruimtes op de begane grond en 15 appartementen op de verdieping. Het complex is aan de zijde van de Markt opgebouwd uit drie bouwlagen van over het algemeen circa 12 meter hoog, er is sprake van twee bebouwingsaccenten waar een hoogte van maximaal 14 meter wordt bereikt. De bebouwing aan de zijde van de Julianastraat bestaat uit 2 bouwlagen met afwisselend een langs- of dwarskap. Op het hoogste punt is het complex circa 10 meter hoog. Rabobankblok Het nieuwe complex aan de oostzijde van de Markt huisvest commerciële ruimtes waaronder een supermarkt op de begane grond. Op de eerste en tweede verdieping worden in totaal 18 huurappartementen gesitueerd. Het Rabobankblok is op de hoek (gemeten vanaf het lager gelegen maaiveld) circa 17 meter hoog. Het direct aanpalende bebouwingsdeel heeft een lagere bebouwingshoogte van circa 12 meter en gaat over naar circa 13 meter. Albert Heijn De Albert Heijn wordt aan de achterzijde uitgebreid ter compensatie voor een deel van het pand aan de noordzijde dat ten behoeve van het vergroten van het parkeerterrein wordt gesloopt. Op 4 juni 2013 heeft het college ingestemd met het ontwerpbestemmingsplan Markt e.o., Centrumplan Mill. KANTTEKENINGEN: Niet van toepassing bestemmingsplan Markt e.o. Centrumplan Mill

3 JURIDISCH KADER: Wet ruimtelijke ordening en Besluit ruimtelijke ordening Zienswijzen Het ontwerpbestemmingsplan Markt e.o., Centrumplan Mill alsmede alle daarop betrekking hebbende stukken hebben in het kader van de zienswijzenprocedure conform artikel 3.8 Wet ruimtelijke ordening van 12 juni 2013 tot en met 23 juli 2013 ter visie gelegen. Gedurende de periode van ter-visie-legging zijn 4 reacties ingediend. De volgende personen/instanties hebben een reactie ingediend: 1. Amitec BV, namens Schimmel Tankstation Exploitatie BV, gevestigd aan de Schoolstraat 28, Mill; 2. Avalar Advies, namens diverse cliënten, bewoners van panden aan de Julianastraat (nr. 2, 2a, 4, 6, 6a en 7) en Stationsstraat (nr. 5 en 7), Mill; 3. F.E.M. Hamers en H.G.L. Verdellen, eigenaren van de woning aan de Burgemeester Verstraatenlaan 12, Mill; 4. Van Laake-Engelen advocaten, namens de heer H.C.F. Van de Ven en Van de Ven Retail BV, rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar directeur de heer L. van de Ven, gevestigd aan de Markt 15-19, Mill. Zienswijze F.E.M. Hamers en H.G.L. Verdellen, eigenaren van de woning aan de Burgemeester Verstraatenlaan 12, Mill. Mevrouw F.E.M. Hamers en de heer H.G.L. Verdellen hebben met medewerkers van de gemeente Mill en Sint Hubert alsmede met medewerkers van Ontwikkelingscombinatie Centrumplan Mill B.V. inhoudelijk overleg gevoerd over de ingediende zienswijze. Dit heeft geresulteerd in een vaststellingsovereenkomst waarin de wensen van partijen welke betrekking hebben op de voorgenomen ontwikkelingen zoals in het bestemmingsplan Markt e.o., Centrumplan Mill nader zijn omschreven en vastgelegd. De vaststellingsovereenkomst is op 9 september door alle partijen ondertekend. Voor mevrouw Hamers en meneer Verdellen is dit aanleiding geweest hun zienswijze d.d. 15 juli 2013 tegen het ontwerpbestemmingsplan Markt e.o., Centrumplan Mill in te trekken. De brief is bijgevoegd als bijlage 3. Zienswijze Van Laake-Engelen advocaten, namens de heer H.C.F. van de Ven en Van de Ven Retail BV, rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar directeur de heer L.J.H. van de Ven, gevestigd aan de Markt 15-19, Mill De heer L.J.H. van de Ven heeft met medewerkers van de gemeente Mill en Sint Hubert alsmede met medewerkers van Ontwikkelingscombinatie Centrumplan Mill B.V. inhoudelijk overleg gevoerd over de ingediende zienswijze. Dit heeft geresulteerd in een vaststellingsovereenkomst waarin de wensen van partijen welke betrekking hebben op de voorgenomen ontwikkelingen zoals weergegeven in het bestemmingsplan Markt e.o., Centrumplan Mill nader zijn omschreven en vastgelegd. De vaststellingsovereenkomst is op 9 september door alle partijen ondertekend. Voor de heer H.C.F. van de Ven en de heer L.J.H. van de Ven is dit aanleiding geweest hun zienswijze d.d. 23 juli 2013 tegen het ontwerpbestemmingsplan Markt e.o., Centrumplan Mill in te trekken. De brief is bijgevoegd als bijlage 4. Voor een samenvatting en de beantwoording van de overige reacties verwijs ik u naar de Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Markt e.o., Centrumplan Mill. Hieronder worden de aanpassingen naar aanleiding van de ingediende reacties vermeld alsmede de ambtshalve aanpassingen. Aanpassingen naar aanleiding van de ingediende reacties: Verbeelding Niet van toepassing bestemmingsplan Markt e.o. Centrumplan Mill

4 Regels Aan artikel 12.1 ( Veiligheidszone lpg ) wordt een gebruiksregel toegevoegd die de omzetting van een bestaand (beperkt kwetsbaar) object in een kwetsbaar object verbiedt. Artikel lid b dat toeziet op het inwinnen van advies van een onafhankelijke deskundige komt te vervallen. Binnen de bestemming Centrum-1 wordt een regeling opgenomen zodat op de verdieping erfafscheidingen tot 2 meter gerealiseerd kunnen worden. Toelichting Niet van toepassing. Ambtshalve aanpassingen Verbeelding Een deel van de tuin behorende bij de woning Stationsstraat 5 wordt voorzien van de aanduiding wonen zodat er ook bijbehorende bouwwerken toegestaan zijn. De aanduiding wro-zone verwerkelijking in de naaste toekomst wordt verwijderd. Regels Binnen de bestemming Centrum-1 wordt er een regeling voor bijbehorende bouwwerken opgenomen ten behoeve van de aanduiding wonen die is toegepast op perceel Stationsstraat 5. Binnen de bestemming Centrum-1 wordt geregeld dat er op de verdieping ook daktuinen t.b.v. de appartementen kunnen worden gerealiseerd. Er wordt een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om lichte horeca te kunnen vestigen. De aanduiding wro-zone verwerkelijking in de naaste toekomst wordt niet langer geregeld. Toelichting In paragraaf 1.4 wordt verwezen naar de beheersverordening Mill centrum. In paragraaf wordt melding gemaakt van het Besluit hogere grenswaarden dat op 6 augustus 2013 door het college van burgemeester en wethouders is genomen. Paragraaf 5.6 economische aspecten wordt herschreven. De aanpassingen in de regels worden beschreven in hoofdstuk 6. Het hoofdstuk procedure wordt aangevuld. Crisis- en herstelwet Op het bestemmingsplan is de Crisis- en herstelwet van toepassing. De wet zorgt voor kortere procedures, waardoor bouwprojecten sneller kunnen worden uitgevoerd. FINANCIEN: Artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht de gemeenteraad een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur (artikel Bro) aangewezen bouwplan is voorgenomen. Daarvan is sprake omdat met vaststelling van het bestemmingsplan Markt de mogelijkheden voor het bouwen van woningen in het plangebied worden verruimd ten opzichte van hetgeen onder het vigerende bestemmingsplan mogelijk zou zijn. Binnen het bestemmingsplangebied zijn bouwplanmogelijkheden echter uitsluitend toegekend aan de gronden van Ontwikkelcombinatie Centrumplan Mill (OCM). Artikel 6.12 lid 2 Wro regelt dat de gemeenteraad bij een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan kan besluiten geen exploitatieplan vast te stellen in bij algemene bestemmingsplan Markt e.o. Centrumplan Mill

5 maatregel van bestuur aangegeven gevallen. Een geval als hiervoor bedoeld is geregeld in artikel a onder a van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Deze bepaling stelt, dat indien het totaal der exploitatiebijdragen dat met toepassing van artikel 6.19, van de wet kan worden verhaald, minder bedraagt dan er kan worden afgezien van vaststelling van een exploitatieplan. Voor de gronden van OCM zal naar verwachting sprake zijn van een negatieve exploitatiebijdrage (berekend conform de systematiek van Afdeling 6.4 Wro en de zogenaamde Plankostenscan). De inbrengwaarde van het, her te ontwikkelen, vastgoed aan de Markt en overige kosten gemoeid met de grondontwikkeling worden onvoldoende gecompenseerd door de toekomstige grondopbrengsten. Het exploitatieresultaat is daardoor negatief voor OCM en de gemeente kan wettelijke gezien geen kostenverhaal plegen. Daarmee is er sprake van een geval als bedoeld in artikel a onder a van het Bro. COMMUNICATIE: Na vaststelling van het gewijzigde bestemmingsplan Markt e.o., Centrumplan Mill, dient het plan opnieuw ter goedkeuring te worden voorgelegd aan het rijk en de provincie. Pas nadat zij hebben ingestemd met de gewijzigde vaststelling kan de gemeente het plan publiceren (Staatscourant, De Maas Driehoek, en en kan het plan ter visie worden gelegd voor beroep. Nadat het rijk en de provincie hebben ingestemd met de gewijzigde vaststelling zullen de indieners van de zienswijzen de reactie ontvangen op de door hen ingediende zienswijze. UITVOERING: Na publicatie in De Maas Driehoek en de Staatscourant bestaat 6 weken de gelegenheid om beroep in te stellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. BIJLAGE: 1. Bestemmingsplan Markt e.o., Centrumplan Mill inclusief bijlagen 2. Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Markt e.o., Centrumplan Mill 3. Brief intrekking zienswijze mevrouw F.E.M. Hamers en de heer H.G.L. Verdellen, Burgemeester Verstraatenlaan Brief intrekking zienswijze Van Laake-Engelen advocaten, namens de heer H.C. F. van de Ven en de heer L.J.H. van de Ven, de Markt Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Mill en Sint Hubert, de gemeentesecretaris, de burgemeester, Drs. H.J.H. de Bekker Ing. A.A.M.J. Walraven Portefeuillehouder: Afdeling: Ontwerp: Dhr. J.G.M. van den Boogaart Samenleving en ontwikkeling bestemmingsplan Markt e.o. Centrumplan Mill