INTERSTEDELIJKE WERKGROEP PRIVATE HUURMARKT

Transcriptie

1 INTERSTEDELIJKE WERKGROEP PRIVATE HUURMARKT Vergadering vrijdag 12 maart 2010, u Kind en Preventie, zaal Dahlia-Iris Verslag Aanwezigen: Aalst: Ann Renneboog, Raf De Mey Roeselare: Bart De Witte Oostende: Fleur Baerten Brugge: Anne-Marie Dupont Gent: Margaux De Cock (AG SOB) Antwerpen: Joke Vandorpe Hasselt: Koen Knevels Kortrijk: Filip Canfyn Leuven: Kathleen Lambié Mechelen: Veerle Costermans Kabinet Van den Bossche: Benediekt Van Damme Kenniscentrum Vlaamse Steden: Linda Boudry, Annelies Storms Verontschuldigd: Genk: Michaël Dhoore 1. Goedkeuring verslag van de vergadering d.d. 09/02/2010 Het verslag van de vorige vergadering wordt goedgekeurd. Antwerpen merkt op dat er inmiddels beslist is om ook een keuringsattest van gas en elektriciteit af te leveren bij het gratis toekennen van het conformiteitsattest. Er wordt afgesproken dat er na de vergadering zo snel mogelijk een verslag wordt opgesteld. De voorlopige versie van het verslag wordt eerst rond gestuurd, opmerkingen daarop zijn welkom. Het definitieve verslag wordt dan met de uitnodiging mee gestuurd. 2. Werkplanning Afbakenen thema s Uit de brainstorm tijdens de vergadering d.d. 09/02/2010 waren verschillende thema s naar boven gekomen die in de loop van 2010 aan bod zouden kunnen komen. Het KCVS dringt erop aan definitief te bepalen welke thema s er behandeld zullen worden. Het kabinet geeft aan dat bij het uitwerken van stimuli voor kwaliteitsverhoging het belangrijk is een koppeling te maken tussen de kwaliteit en de prijs. Het kabinet laat daarom momenteel een studie verrichten naar richthuurprijzen. Er kunnen dan fiscale stimuli aan de verhuurder gegeven worden op voorwaarde dat deze zich houdt aan richthuurprijzen. Door het opentrekken van premies naar verhuurders kan ook kwaliteitsbevorderend gewerkt worden.

2 Kortrijk merkt op dat hij problemen heeft met (renovatie)premies aan huurders. Zij krijgen achteraf toch een huurstijging aan hun been krijgen omdat hun woning verbeterd is. Hij lanceert een oproep om out of the box te denken. Het grote probleem inzake kwaliteit op de private huurmarkt ligt bij de woningen met een kwaliteit die net boven die van de slechte woningen zit. Het KCVS repliceert dat er dus enerzijds moet ingezet worden op het verhogen van het aanbod en anderzijds op de betaalbaarheid, gelinkt aan de kwaliteit. Het kabinet meent dat er ook aandacht moet besteed worden aan de rentabiliteit voor de verhuurders. Antwerpen worstelt ook met de vraag hoe het verhuren aantrekkelijk te houden en vraagt zich af hoe het zit met het centraal huurwaarborgfonds. Het kabinet geeft aan dat het centraal huurwaarborgfonds geëvalueerd wordt door het kabinet van de minister van Justitie De Clercq. Het kabinet Van den Bossche wil graag weten of er steden bezig zijn met een eigen huurwaarborgfonds. Het KCVS wijst naar het voorbeeld van Sint-Niklaas. Op basis van de discussie wordt beslist om volgende thema s in de werkgroep te behandelen: o Aanbod huurwoningen verhogen: alternatieve initiatiefnemers zoeken; o Betaalbaarheid gelinkt aan kwaliteit en aan rentabiliteit; o Kwaliteit Kortrijk wenst dat bij de behandeling van deze thema s het accent ligt op de private huurmarkt waar niet meer in geïnvesteerd wordt, met name het segment tussen enerzijds woningen met de laagste kwaliteit en met een huurprijs van 300 euro/maand en anderzijds de woningen met de hogere huurprijzen (600 euro/maand) voor te lage woonkwaliteit. De hoge huurprijs is veelal te wijten aan het lage aanbod. 2.2 Gegevens over private huurmarkt - Woonsurvey Antwerpen wijst op de werkgroep geleid door de VVSG (Xavier Buijs) en het kabinet Van den Bossche (Tom Van den Eede) die zich buigt over de registratie van de huurcontracten. Door de huurcontracten te registreren wilt men een zicht krijgen op de aantallen, de huurprijs, de duur van de huurcontracten (woonzekerheid), de vormen van waarborg,. Het kabinet wijst erop dat er gegevens over de private huurmarkt beschikbaar zijn in de Woonsurvey die dateert van 2005, weliswaar enkel op Vlaams niveau en niet op het stadsniveau. Het kabinet geeft aan dat indien er een nieuwe Woonsurvey wordt georganiseerd, het verzamelen van gegevens tot op stadsniveau wel in de voorbereidende gesprekken met het Steunpunt Wonen en Ruimte aan bod kan komen. Het KCVS wijst erop dat ze in opvolging van de vorige vergadering contact heeft genomen met Stadim met de vraag een inschatting te geven over de toestand op de private huurmarkt in de verschillende steden. Voor Stadim bleek dit echter ook niet mogelijk te zijn omdat ze over onvoldoende gegevens beschikken. Er is dus echt nood aan nieuwe informatie. Gent heeft bv. zelf een woonstudie laten uitvoeren. Binnenkort worden op de website van het KCVS het traject en de studies zelf gepubliceerd. Kortrijk merkt op dat alle steden met gelijkaardige problemen kampen op de private huurmarkt maar dat het verschil vooral kwantitatief is. 2/6

3 Brugge heeft ook een woonbehoeftestudie opgestart. Daaruit blijkt nu reeds dat jonge gezinnen weg trekken uit Brugge én dat ook de jarigen wegtrekken. Volgens Brugge doet dat laatste fenomeen zich niet voor in de andere steden. Het kabinet wijst erop dat bij de Woonsurvey van 2005 er een capaciteitsprobleem was: geen enkele onderzoeksbureau beschikte over voldoende capaciteit om een bevraging op grote schaal te kunnen organiseren. Bij een mogelijk nieuw onderzoek moet er creatiever te werk gegaan worden. Brugge oppert om te werken via de stadsmonitor. Antwerpen werkt met omnibus-enquêtes (heet nu Antwerpse Monitor). Elke week worden een 500-tal vragenlijsten digitaal doorgestuurd, telkens naar andere inwoners. In die enquêtes zitten vaste en variabele vragen over verschillende thema s, ook wonen (bijvoorbeeld wat vindt u van Antwerpen als stad om in te wonen, wat vindt u van de buurt waarin u woont, aanwezigheid van voorzieningen, verhuisintentie + reden, huurder vs eigenaar, ). In de variabele vragen kunnen er nog specifiekere vragen rond bijvoorbeeld wonen gesteld worden. Er is ook een loketbevraging gebeurd over verhuizen binnen en naar Antwerpen: motieven. Resultaten worden op korte termijn opgeleverd. Het KCVS wijst erop dat de registratie van de huurcontracten ook al een zicht zou kunnen geven op heel wat gegevens. Het probleem is volgens het kabinet dat de registratie niet gelinkt is aan het kadaster. Het kabinet licht toe dat aan het steunpunt Ruimte en Wonen opdracht is gegeven voor een verkennende studie ivm de Woonsurvey. Een belangrijk aandachtspunt daarbij is de inwendige kwaliteit van de woningen. In de Woonsurvey van 2005 kwam enkel de uitwendige kwaliteit van het woningen bestand aan bod. Het KCVS suggereert om eventueel hogescholen of universiteiten in te schakelen bij het onderzoek naar de inwendige kwaliteit van woningen. Kortrijk repliceert dat ze in het project van de Pluimstraat goede ervaring hebben met de samenwerking met studenten Bachelor Toegepaste Architectuur. Zoals afgesproken heeft het kabinet een overzicht bezorgd van de lopende onderzoeken door het Steunpunt Ruimte en Wonen: Het jaarplan van het steunpunt bestaat uit twee grote luiken: een luik basisonderzoek en een luik ad-hoc onderzoek, dat meer gericht is op specifieke beleidsvragen. Het basisonderzoek is een vijfjarig programma waaraan van jaar tot jaar niet veel meer wordt gewijzigd. Voor volgend jaar zijn er een aantal bijsturingen gebeurd: - uitwerken van een globaal evaluatiekader voor de evaluatie van overheidinstrumenten - analyse van de huurlasten in de sociale huisvesting - vanuit het steunpunt gebeurt kwalitatief onderzoek naar de woning woningconsument. Dit wordt uitgevoerd in de vorm van diepgaand onderzoek in telkens andere gebieden in Vlaanderen. Totnogtoe gebeurde dit in Gent-Oudenaarde en in Hasselt-Genk. Voor 2010 werd de Vlaamse Rand voorgesteld. Dit jaar: een snede Oostende richting binnenland (Oostende Gistel). - evaluatie van het woningkwaliteits- en activeringsbeleid: sociaal beheer, recht van voorkoop, onteigening, ongeschikt- en onbewoonbaarverklaringen. Concrete onderzoekaanpak moet nog worden afgesproken. Ad-hoc onderzoek: - Richthuurprijzen in de private huursector - Energiezuinigheid in de sociale huisvesting 3/6

4 2.3 Thema kwaliteit: aanpassingen aan de Vlaamse Wooncode Het kabinet herhaalt dat de private huurmarkt een belangrijk aandachtspunt is in de beleidsnota Wonen. Op korte termijn zal de Vlaamse Wooncode aangepast worden. Het betreft vooral technische aanpassingen, tegen 1 mei wordt er een voorontwerp van decreet opgemaakt. De lijst met de technische aanpassingen wordt aan Annelies bezorgd. Antwerpen werkt met een 20-tal technisch controleurs (inclusief bouwtoezichters, technische controleurs ifv uitreiking conformiteitsattest, krotspotters, controleurs ifv AVH), waaronder een 10-tal krotspotters. De krotspotters worden ingezet in bepaalde wijken. Die wijken worden geselecteerd op basis van woonproblematieken (veel leegstand, OGO, ), politieke prioriteiten, kansen,. De krotspotters controleren alle huurwoningen in die wijken. Indien de woning niet in orde is, onderhandelen ze met de eigenaar om de gebreken te herstellen. Doel is procedure OGO te vermijden door preventief en stimulerend op te treden ipv onmiddellijk sanctionerend. Antwerpen is bereid om deze werking op een volgende vergadering voor te stellen. De andere leden van de werkgroep gaan akkoord met dit voorstel. Vanuit die rijke ervaring wil Antwerpen graag betrokken worden bij de voorziene aanpassingen aan de Vlaamse Wooncode. Het kabinet licht toe dat de voorgestelde wijzigingen in de Wooncode het mogelijk zouden maken dat het conformiteitsattest ambtshalve wordt uitgereikt. Deze wijziging gebeurt op vraag van Antwerpen omdat deze laatste het attest wil gebruiken als een beloning voor conforme huizen. Het kabinet deelt ook mee dat er een interne nota over de conformiteitsattesten tegen de zomer wordt voorbereid. Antwerpen geeft mee dat zij onderzoeken hoe het conformiteitsattest kan gekoppeld worden aan stedenbouwkundige voorschriften. Kortrijk wil nog slechts twee types van woningen onderscheiden: zelfstandige woningen, die wettelijk gekaderd worden door de Vlaamse Wooncode, en niet-zelfstandige woningen, die wettelijk gekaderd worden door het Kamerdecreet. Kortrijk wil met zijn stedenbouwkundige verordening het verschil tussen zelfstandige en niet-zelfstandige woningen uitdiepen én verscherpen. De notie studio wil Kortrijk afschaffen. Hij pleit er ook voor om de oppervlaktenormen uit de Vlaamse Wooncode en het Kamerdecreet beter op elkaar af te stemmen. Hasselt voegt daar aan toe dat voor het toekennen van een conformiteitsattest aan een SVK-woning het SVK nog andere oppervlaktenormen gebruikt. Ook Leuven ervaart een probleem met de oppervlaktenormen. Er zijn nu probleemblokken met studio s van 14 m2. De oppervlaktenormen vereisen dat deze studio s eigenlijk 18m2 moeten zijn. Wanneer daar tegen wordt opgetreden, verhuizen de mensen uit die blokken gewoon naar andere probleemblokken. Leuven vindt het moeilijk om de kwaliteitsnormen te verstrengen en geen oog te hebben voor het betaalbaarheidsprobleem van de huurders. Leuven haalt ook de problematiek van een negatief brandweerverslag aan. Een negatief brandweerverslag levert 15 strafpunten op, Leuven greep dit negatief advies aan om de woning ongeschikt te laten verklaren. Bij doorsturing van deze verslagen naar het Gewest, stuitte Leuven op een probleem van verwerking van de dossiers en kreeg de boodschap dat de stad zelf een beoordeling moet geven van de ernst van het negatief brandweerverslag. Het kabinet licht nog andere initiatieven toe: o Recuperatie van de herhuisvestingskosten: enkel Antwerpen heeft reeds van dit instrument gebruik gemaakt. In een rechtszaak zijn deze kosten betwist, er volgde een negatieve beslissing voor Antwerpen. Een VVSG-werkgroep heeft dan richtlijnen opgesteld. Bij de voorziene wijziging van de Vlaamse Wooncode zal er nu een delegatie aan de Vlaamse regering opgenomen worden zodat bij Besluit van de VR de herhuisvestingskosten verder kunnen gepreciseerd worden. 4/6

5 o Snelherstel: er wordt een aparte nota klaar gemaakt met instrumenten die het mogelijk maken snel in te grijpen. Zo wordt er gedacht aan een kaderovereenkomst op Vlaams niveau met aannemers waar de steden/gemeenten ook kunnen op inschrijven. o De problematiek van een conformiteitsattest bij 10 strafpunten en de verhouding ten aanzien van de herstelvordering: een denkoefening wordt opgestart. o Bestuurlijke organisatie van de woningkwaliteit: nu gebeurt het vooronderzoek door de gemeente en het Agentschap adviseert. Er worden stappen genomen in de richting van responsabilisering van de gemeentelijke ambtenaren. De mogelijkheid van een opleiding tot woningkwaliteitscontroleur wordt bekeken. o Onderzoek: Woonsurvey, evaluatie van het woningkwaliteitsbeleid in zijn geheel, richthuurprijzen. Het kabinet geeft een overzicht van de onderzoeken door. Roeselare merkt op dat de Wooninspectie met een capaciteitsprobleem kampt. Er is slechts 1,5 VTE tewerk gesteld. 3. Problematiek van de kwaliteit van de private huurmarkt en de beschikbare instrumenten om te stimuleren en te straffen 3.1 Inleidende nota Alle leden van de werkgroep hebben de inleidende nota van het KCVS ontvangen met een overzicht van stimulerende en sanctionerende maatregelen om de kwaliteit van de woningen op de private huurmarkt te verhogen. Het kabinet merkt op dat de REG-premie voor de SVK-woningen vergeten is. Mechelen vraagt om de cijfers in de inleiding te actualiseren. Het KCVS zal de nota corrigeren en aanvullen. Kortrijk stelt voor om Rik De Smet van het SVK De Poort uit te nodigen op de volgende vergadering van de werkgroep. Hij kan dan komen toelichten hoe het SVK nieuwbouwwoningen in zijn beheer krijgt. 3.2 Lokale instrumenten om woonkwaliteit op private huurmarkt te verbeteren Antwerpen verwijst naar zijn saneringscontract als maatregel om de kwaliteit van de woningen te verhogen (financiële en technische ondersteuning, gekoppeld aan maximum verhuurprijs of verhuur via SVK). Antwerpen wijst ook op het probleem van de soms late uitbetaling van de huursubsidies waardoor mensen niet zo snel een nieuwe betaalbare woning vinden op de private huurmarkt na bijv OGO. Antwerpen onderzoekt of ze de huursubsidie kan voorfinancieren om zo te voorkomen dat mensen te lang blijven wonen in een transitwoning. Het kabinet wijst erop dat de huursubsidie een verhuissubsidie is en dat dit vereist dat er een onderzoek wordt uitgevoerd naar de kwaliteit van de woning die verlaten wordt en de kwaliteit van de nieuwe woning. Er wordt ook bekeken om de huursubsidie uit te breiden naar de mensen op de wachtlijsten in de sociale huisvesting. Er zou gewerkt worden met een automatische rechtentoekenning. In Roeselare is er al een uitgebreidere huursubsidie. Dit is nu met een jaar verlengd. Roeselare geeft aan geïnteresseerd te zijn in de kamerreglementen en de verordeningen van andere steden. Hij wil graag een zicht krijgen op de mogelijkheden die deze kamerreglementen en verordeningen bieden. Zijn interesse gaat dan vooral uit naar de situatie van de studio s. Hasselt werkt met een kamerreglement en een vergunningensysteem. Er zijn 160 kamers vergund maar Hasselt schat dat in 2/3 van de gevallen domiciliefraude aan de orde is. Gent geeft aan dat er een convenant is afgesloten tussen de twee SVK s en het AG SOB. De SVK s en het SOB hebben hun krachten gebundeld en ontvangen voor de periode van het project (2010) een 5/6

6 budget van de stad Gent om werken uit te voeren aan woningen van de SVK s en het SOB, werken die gericht zijn op kwaliteitsverbetering. Deze manier van werken levert een schaalvoordeel op. Zo werkt het SOB bv. met raamcontracten met aannemers om de basiswerken uit te voeren. Het SOB heeft ook ruime ervaring met het opstellen van bestekken bv. in functie van hetgeen door sociale economieprojecten kan gerealiseerd worden. Gent geeft aan dat het een moeilijke oefening was om de SVK s samen te brengen. Het kabinet wijst erop dat een SVK op zich een goed concept is maar dat het aanbod via de SVK s eigenlijk zeer beperkt is. Vandaar dat de werking van de SVK s zal gescreend worden. Er komt een evaluatie van het wettelijk kader en er moet meer aandacht besteed worden aan de kwaliteit van de woningen. De hervorming van de SVK-sector is vooral gericht op schaalvergroting (groter aanbod) en kwaliteitsverbetering. Hasselt verwoordt de vrees die bij de SHM s leeft, nl. dat de SVK s met de premies enkel de brol woningen zullen opknappen terwijl de SHM s steeds grondig renoveren. Roeselare heeft goede ervaring met het SVK-concept: vanuit de stad en het OCMW is het SVK recent (4 jaar geleden) opgericht. Dit laat de stad toe om meer te sturen en meer aandacht te besteden aan de kwaliteit van de woningen. Kortrijk kaart aan dat ze door de provincie zijn terug gefloten omdat in een bestek was opgenomen dat de door stad gesubsidieerde dakisolatiewerken aan sociale woningen bij voorkeur door de sociale economie worden uitgevoerd. In Leuven heeft een SVK een project uitgewerkt om sociaal wonen boven winkels te stimuleren. Daarvoor krijgt de SVK subsidies van de stad die gekoppeld zijn aan kwaliteitseisen. Het KCVS haalt aan dat het Dagelijks Bestuur van het KCVS de opdracht heeft gegeven om alle stedelijke maatregelen voor wonen tegen het einde van dit jaar te inventariseren. 4. Varia Datum volgende vergadering: 4 mei van uur tot uur Presentaties goede praktijken: o Antwerpen: krotspotters o Kortrijk: SVK de Poort: nieuwbouw appartementen in beheer o Kortrijk: bouwblokrenovatie 6/6