GEMEENTE MARUM BESTEMMINGSPLAN BOERAKKER - WONINGBOUWLOCATIE HOOFDWEG 14 E.O.

Transcriptie

1 GEMEENTE MARUM BESTEMMINGSPLAN BOERAKKER - WONINGBOUWLOCATIE HOOFDWEG 14 E.O. Status: Voorontwerp Datum: 19 maart 2015

2 2 Inhoudsopgave TOELICHTING 5 Hoofdstuk 1 INLEIDING Aanleiding Planologische regeling Leeswijzer 10 Hoofdstuk 2 BELEIDSKADER Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid 12 Hoofdstuk 3 UITGANGSPUNTEN VOOR HET BESTEMMINGSPLAN Verkenning woningbehoefte Woonprogramma Locatie en ruimtelijke opzet Verkeer en parkeren Afstemming Omgevingsverordening Groningen / Woonvisie Marum 19 Hoofdstuk 4 OMGEVINGSASPECTEN Ecologie Cultuurhistorie en archeologie Water Milieuzonering Bodem Geluid Luchtkwaliteit Externe veiligheid Kabels en leidingen 27 Hoofdstuk 5 JURIDISCHE REGELING 29 Hoofdstuk 6 UITVOERBAARHEID Maatschappelijke uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid Grondexploitatie 31 BIJLAGEN Bijlage 1 Rho adviseurs voor leefruimte 33 Watertoets

3 3 Bijlage 2 Akoestisch onderzoek 41 Bijlage 3 Boerakker, woningbehoefte onderzoek 43 REGELS 129 Hoofdstuk 1 Inleidende regels 131 Artikel 1 Begrippen 131 Artikel 2 Wijze van meten 134 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels 135 Artikel 3 Woongebied 135 Artikel 4 Water 138 Hoofdstuk 3 Algemene regels 139 Artikel 5 Anti-dubbeltelregel 139 Artikel 6 Algemene bouwregels 140 Artikel 7 Algemene gebruiksregels 141 Artikel 8 Algemene afwijkingsregels 142 Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels 143 Artikel 9 Overgangsrecht 143 Artikel 10 Slotregel 144 BIJLAGEN Bijlage 1 bedrijven 145 Voorbeeldlijst Aan-huis-verbonden beroepen en 147 VERBEELDING 149 Rho adviseurs voor leefruimte

4 4 Rho adviseurs voor leefruimte

5 5 TOELICHTING Rho adviseurs voor leefruimte

6 6 Rho adviseurs voor leefruimte

7 7 Hoofdstuk INLEIDING Aanleiding Aan de Hoofdweg 14 in Boerakker is een plan opgevat om enige, bij het dorp passende woningbouw te realiseren. In dat plan worden ten noorden van het voormalige café enkele woningen voorzien en ten zuiden daarvan eveneens. Voor deze beoogde ontwikkeling is bij de gemeente Marum een principeverzoek ingediend. Het college van burgemeester en wethouders heeft hierop een positief besluit genomen. Ten behoeve van deze gewenste woningbouw is een nieuw bestemmingsplan nodig. Het merendeel van het plangebied heeft weliswaar al een woonbestemming, maar de planvoorschriften van het huidige bestemmingsplan gaan uit van een regeling van het bestaande aantal woningen. Dit bestemmingsplan voorziet in de beoogde ontwikkeling van de woningbouw en geeft ruimte voor een nieuwe functie aan het voormalige café. De precieze aantallen kunnen op basis van de concrete behoefte nog worden ingevuld en zullen afhankelijk van het woningtype op zes tot maximaal negen uitkomen. Bij realisering van een woning in het voormalige café komt er nog een woning bij, derhalve maximaal tien. Dit aantal is inclusief de mogelijkheid om een extra woning te bouwen tussen het bestaande lint en de ten noorden van het voormalige horecabedrijf geprojecteerde woningen. Met dit bestemmingsplan worden de ruimtelijke randvoorwaarden gegeven voor de gewenste ontwikkeling. In deze toelichting wordt ingegaan op de gewenste woningbouw. Centraal in dit bestemmingsplan staat een flexibele en bij het dorp passende woningbouw, die Boerakker een impuls moet geven. Daarmee speelt het plan in op de gedachtegang die in de nieuwe regionale woonvisie voor het Westerkwartier wordt ontwikkeld met bijzondere aandacht voor vraaggericht bouwen. Met maatwerk kan zo bij het dorp enige woningbouw mogelijk worden gemaakt. De gemeenteraad van Marum heeft de woonvisie Westerkwartier op 18 maart 2015 vastgesteld. Om de woningbehoefte te peilen is onder meer een enquête in het dorpsgebied Boerakker-Lucaswolde gehouden. Daaruit is een behoefte aan een bij het dorp passende woningbouw naar voren gekomen. Dorpsbelang Boerakker-Lucaswolde is bij het plan en de enquête betrokken. In figuur 1 is de ligging van het plangebied weergegeven en is de huidige situatie middels een luchtfoto in beeld gebracht. Rho adviseurs voor leefruimte

8 8 Figuur 1: Ligging plangebied 1.2 Planologische regeling Het plangebied betreft de locatie aan de Hoofdweg 14 in Boerakker. Het gebied is tot nu toe in hoofdzaak opgenomen in het 'bestemmingsplan Boerakker en Noordwijk', vastgesteld op 15 oktober 2008 en voor het zuidelijk deel in het 'bestemmingsplan Buitengebied Marum', vastgesteld op 1 maart Laatstgenoemd plan is gedeeltelijk herzien met de 'partiële en correctieve herziening bestemmingsplan Buitengebied Marum', vastgesteld op 28 mei In figuur 2 is een fragment van de verbeelding van de bestemmingsplannen weergegeven. Het plangebied heeft voor het grootste deel de bestemming 'Woongebied' (lichtgeel aangeduide zone langs de Hoofdweg) en een klein deel de bestemming 'Agrarisch', eveneens aan de Hoofdweg gelegen (lichtgroen aangeduid en onderdeel van de bestemming met letteraanduiding 'A'). Rho adviseurs voor leefruimte

9 9 De bestemming 'Woongebied' ligt zowel ten noorden als ten zuiden van het voormalige café zoals uit de navolgende afbeelding blijkt. De woonbestemming is in de planvoorschriften in het plan van 2008 zo omschreven, dat het aantal woningen niet meer mag bedragen dan het bestaande aantal per bouwperceel. Het voormalige café heeft in het bestemmingsplan van 2008 nog een horecabestemming. De huidige bestemmingen zijn gebaseerd op de tot dusver bestaande (planologische) situatie en bieden geen ruimte voor de gewenste invulling van het plangebied. Daarom is besloten tot het opstellen van een nieuw bestemmingsplan. Op basis daarvan kunnen de benodigde omgevingsvergunningen worden verleend en kan de gewenste nieuwbouw worden gerealiseerd. Figuur 2: Fragment van de vigerende bestemmingsplannen Rho adviseurs voor leefruimte

10 Leeswijzer Na deze inleiding (hoofdstuk 1) wordt in hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan het beleidskader beschreven dat relevant is voor dit plan. Daarbij wordt ingegaan op het beleid van de provincie en de gemeente. In hoofdstuk 3 staan de uitgangspunten van het bestemmingsplan centraal: het programma voor de nieuw te bouwen woningen, de ruimtelijke opzet en de verkeerssituatie. De omgevingsaspecten waaraan de situatie is getoetst, worden beschreven in hoofdstuk 4. De juridische regeling komt in hoofdstuk 5 aan de orde. In hoofdstuk 6 wordt de uitvoerbaarheid van het plan toegelicht. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de maatschappelijke- en economische uitvoerbaarheid. Rho adviseurs voor leefruimte

11 11 Hoofdstuk 2 BELEIDSKADER Dit hoofdstuk behandelt het beleid dat betrekking heeft op dit bestemmingsplan. Gezien de aard van het plan is het rijksbeleid niet aan de orde. In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geeft het Rijk aan dat zij de ruimtelijke ordening meer overlaat aan gemeenten en provincies en kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 13 nationale belangen. Wel is van belang te wijzen op artikel van het Besluit ruimtelijke ordening en de daarin opgenomen Ladder voor duurzame verstedelijking: in dat kader moet eerst gekeken worden naar intensivering, revitalisering en herstructurering van bestaand bebouwd gebied, voordat nieuwe stedelijke bestemmingen worden ontwikkeld. De provincies hebben daarin tevens een taak door te bepalen wat tot 'bestaand bebouwd gebied' moet worden gerekend. 2.1 Provinciaal beleid Het provinciaal ruimtelijk beleid is verwoord in het Provinciaal Omgevingsplan Groningen (POP) dat opgesteld is voor de periode , met een doorkijk naar In het POP staat het omgevingsbeleid van de provincie op het gebied van milieu, verkeer en vervoer, water en ruimtelijke ordening. Het waterhuishoudingsplan, het milieubeleidsplan en het mobiliteitsplan zijn in het Omgevingsplan geïntegreerd. Belangrijke onderwerpen zijn de bescherming van de karakteristieken van het Groninger landschap, ruimte voor ontwikkeling, leefbaarheid op het platteland en duurzame energie. Naast het algemene beleid per thema, bestaat het POP uit een aantal regioperspectieven. Het POP merkt op dat de regio Groningen-Assen en het Westerkwartier een bevolkingsgroei kennen in relatie tot een sterke economische ontwikkeling. Concentratie van wonen blijft een belangrijk uitgangspunt. Verhoging van de ruimtelijke kwaliteit staat in het POP centraal. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de karakteristieken van de omgeving. Met betrekking tot het landschap vormt het streekeigen karakter van het gebied het vertrekpunt voor nieuwe ontwikkelingen en ingrepen. De Omgevingsverordening Provincie Groningen 2009 is gelijktijdig met het POP vastgesteld en in de daarop volgende jaren op onderdelen herzien. Met de Omgevingsverordening wordt beoogd de in het POP opgenomen doelstellingen voor de komende jaren te verwezenlijken. Op het gebied van de ruimtelijke ordening worden gemeenten verplicht om bestemmingsplannen volgens de verordening op te stellen. Op grond van het rijksbeleid, neergelegd in het besluit Algemene regels ruimtelijke ordening (AmvB Ruimte), hebben provincies de taak om in een provinciale verordening het zogenaamde 'bestaand bebouwd gebied' aan te wijzen. Bij wijze van uitvoeringsbesluit van de Omgevingsverordening is daarop door Gedeputeerde Staten het besluit begrenzing buitengebied opgesteld (artikel van de Omgevingsverordening). Dit besluit is op 20 april 2010 door Gedeputeerde Staten vastgesteld. Voor het plangebied geldt merendeels de aanduiding 'bestaand bebouwd gebied'. Een klein deel van het plangebied valt buiten deze aanduiding (zie figuur 3). Dit betreft alleen het meest zuidelijk gelegen perceel. In het plangebied, dat buiten de aanduiding 'bestaand bebouwd gebied' ligt, kunnen geen nieuwe woningen worden gebouwd, tenzij de begrenzing door Gedeputeerde Staten wordt gewijzigd. Rho adviseurs voor leefruimte

12 12 Uit de Verordening blijkt dat Gedeputeerde Staten de grens kunnen wijzigen ten behoeve van een aanvaardbaar te achten stedelijke ontwikkeling die aansluit bij het bestaand stedelijk gebied (i.c. dorpsgebied) en daarin past. Daarmee kunnen Gedeputeerde Staten op grond van artikel 1.2. van de verordening nieuwe functies buiten het bestaand stedelijk gebied mogelijk maken. De grensaanpassing door Gedeputeerde Staten moet vóór de vaststelling van het bestemmingsplan plaatsvinden. De provincie hanteert als randvoorwaarde dat binnen het bestaande stedelijk of dorpsgebied geen geschikte ruimte aanwezig is of na intensivering, revitalisering door herstructurering kan worden verkregen. Dit is het geval gebleken; zie voor de afweging paragraaf 3.3. Figuur 3: Fragment van het plangebied met de grens 'bebouwd stedelijk gebied' 2.2 Gemeentelijk beleid Gemeentelijke woonvisie Voor de realisering van de nieuwe woningen is het gemeentelijk woningbouwbeleid van belang. De gemeente Marum heeft eerder in 2010 een Woonvisie Marum opgesteld. Daarnaast wordt voor de uitvoering periodiek een woonprogramma opgesteld en geactualiseerd. De voorgenomen uitbreiding met woningbouw past in de beschikbare nieuwbouwruimte en wordt ingepast in het woonprogramma. De Woonvisie Marum-2010 schetst een samenhangend beeld van de gewenste ontwikkeling van woningen in de gemeente Marum voor de periode De visie voor de gemeente Marum was opgesteld nadat eerder een regionale woonvisie was vastgesteld door de vier gemeenten in het Rho adviseurs voor leefruimte

13 13 Westerkwartier (Grootegast, Leek, Marum en Zuidhorn), de woningcorporaties Wold & Waard en Stichting Huisvesting Vredewold. Doelstelling uit de woonvisie zijn onder andere: het zorgen van duurzame woonmilieus; de woonkwaliteit in de dorpen verhogen en hun potentie optimaal benutten; nieuwbouw zoveel mogelijk in de vorm van levensloopgeschikte woningen realiseren. Dit bestemmingsplan past binnen de doelstellingen van de Woonvisie Marum. Met het meewerken van het initiatief worden 7-9 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd, terwijl daarnaast het voormalige café tevens een woonfunctie kan worden gegeven. Voor de regio Westerkwartier is zeer recent een regionale woonvisie Ruimte om te wonen; Woonvisie Westerkwartier in ontwerp opgesteld die gemeentelijk wordt vertaald. Daarmee wordt gevolg gegeven aan de verplichting uit de Omgevingsverordening Groningen voor het opstellen van nieuwe gemeentelijke woonvisies. Deze zouden er in principe voor moeten zijn, maar gelet op het nieuwe woningbehoefte-onderzoek en de regionale woonvisie Westerkwartier wordt de gemeenten in het Westerkwartier de tijd geboden tot 30 december De periode tot eind 2015 wordt tevens gebruikt om nieuwe afspraken tussen provincie en gemeenten te verwerken in de regionale woonvisie. De gemeenteraad van Marum heeft op 18 maart 2015 de nieuwe Woonvisie Westerkwartier vastgesteld. Ook door de andere gemeenteraden in het Westerkwartier is/wordt tot vaststelling overgegaan zodat er een gemeenschappelijk regionaal woonbeleid voor het Westerkwartier ligt. In de regionale woonvisie ligt niet alleen besloten dat het Westerkwartier fysiek ruimte biedt, maar ook de mogelijkheid om woonwensen waar te maken en ruimte voor bewoners om initiatief te nemen. Om dit te kunnen bieden zijn vier speerpunten opgesteld: de woning op de juiste plek; wonen betaalbaar houden ; ook met een zorgvraag veilig en comfortabel wonen, en bewoners nemen initiatief. In de Woonvisie (en het woningmarktonderzoek dat eraan ten grondslag ligt) is een raming voor de woningbehoefte opgesteld, zowel voor de kortere termijn ( ) als voor de langere termijn ( ). Voor de beoogde woningbouw wordt gewerkt met zogenaamde 'bandbreedtes', dit om te kunnen inspelen op zich voordoende ontwikkelingen en onderling ook wisselingen te kunnen aanbrengen. Voor Boerakker is dit niet uitgedrukt in een exact aantal, maar wordt rekening gehouden met maatwerk aangaande de woningbouw. Daarmee is duidelijk dat het moet gaan om bij de schaal van het dorp passende woningbouw, met andere woorden een kleinschalige ontwikkeling. Met dit bestemmingsplan wordt beoogd hier op goede wijze op in te spelen. Zie hiervoor ook hoofdstuk Welstandsnota Marum De gemeenteraad heeft op 2 juli 2014 besloten om in de hele gemeente niet meer te toetsen aan de welstandsnota, met uitzondering van omgevingsvergunningplichtige bouwactiviteiten die in vastgestelde bestemmingsplannen zijn aangemerkt als 'karakteristiek en/of cultuurhistorisch waardevol'. De bestaande woning aan de Hoofdweg 14 is stedenbouwkundig karakteristiek en zal bij omgevingsvergunningplichtige bouwactiviteiten worden getoetst aan de welstandsnota. De nieuw te bouwen woningen worden niet getoetst aan de welstandsnota. Rho adviseurs voor leefruimte

14 14 Rho adviseurs voor leefruimte

15 15 Hoofdstuk 3 UITGANGSPUNTEN VOOR HET BESTEMMINGSPLAN 3.1 Verkenning woningbehoefte Om de groeiruimte in Boerakker aan te kunnen tonen en te kunnen nagaan of er in Boerakker een concrete behoefte aan woningbouw is, is een verkenning naar de woningmarkt gehouden, inclusief een enquête onder de dorpsbewoners van het dorpsgebied Boerakker-Lucaswolde. Dit onderzoek is tezamen met Dorpsbelangen Boerakker-Lucaswolde voorbereid en uitgevoerd. Tevens is ten behoeve van inschatting van de woningmarkt een consultatie met deskundigen gehouden en is gebruik gemaakt van de beleidsnota's van provincie, gemeenten en woningbouwcorporatie Wold & Waard. De woningmarktverkenning is in bijlage 3 bij deze plantoelichting opgenomen. Conclusies zijn: er is een zekere lokale vraag naar woonruimte in Boerakker, die vooral afkomstig is van nog inwonende kinderen die zelfstandige woonruimte zoeken (starters). Kwantitatief betreft het een aantal van circa negen huishoudens. eveneens is er een bescheiden vraag naar woonruimte in het dorp, die afkomstig is van mensen die al in het dorp / dorpsgebied wonen, maar die omzien naar een nieuwe woning (doorstromers). Kwantitatief betreft dit eveneens een aantal van circa negen. er is een bescheiden vraag die zich richt op nieuwe woonruimte, niet specifiek in Boerakker, maar op een (centrum-)kern elders in het Westerkwartier. Kwantitatief betreft dit een aantal van circa vijf. In kwantitatieve zin laat zich deze behoefte uitdrukken in een behoefte van circa 18 woningen gericht op Boerakker en een aanvullende behoefte (< 5) op een kern elders in het Westerkwartier. Van de woonwensen voor Boerakker geeft 40% aan deze vooral te willen realiseren door verhuizing binnen de bestaande woningvoorraad. De actuele behoefte aan nieuwbouw kan aldus op een 10-tal woningen worden gesteld. Naar gewenst woningtype richt zich de woningvraag op de volgende typen: circa 40% voor een goedkope koopwoning (tot ) circa 30% voor een middeldure koopwoning (tot ) circa 15% voor een dure koopwoning (> ) circa 15% voor een betaalbare tot dure huurwoning. Zie voor een verdere uitwerking bijlage Woonprogramma Binnen het plangebied is een bedrijfswoning aanwezig van het voormalige horecabedrijf aan de Hoofdweg 14. De naastgelegen gronden zijn onbebouwd, maar hebben met uitzondering van het meest zuidelijke deel al wel een woonbestemming. Juridisch is echter geen toevoeging met (nieuwe) woningen mogelijk. Rho adviseurs voor leefruimte

16 16 Gelet op de getoonde behoefte moet rekening worden gehouden met meerdere woningtypen. Tegelijk is van belang dat er een uitwisselbaarheid mogelijk blijft, mocht zich de behoefte wijzigen. Uitgangspunt is dan ook een flexibel woonprogramma. In totaal is - afhankelijk van het type woningen - ruimte voor zes tot negen woningen plus een woonfunctie in het voormalige horecapand. De initiatiefnemer wil primair (half)vrijstaande woningen bouwen voor koopsector, gericht op het middeldure segment. Daarnaast leent zich het meest noordelijke plandeel het beste voor een of twee aaneengebouwde rijtjes woningen. In kwantitatieve zin is tot dusver een negental woningen op de gemeentelijke planningslijst "nieuwbouwruimte gemeente Marum "opgenomen. Met het vaststellen van de nieuwe Woonvisie Westerkwartier wordt het beleid 'nieuwbouwruimte' vervangen door het beleid uit de woonvisie. In deze visie wordt gewerkt met bandbreedtes voor woningbouw, met name voor kleine kernen als Boerakker. (In de bijlage 'plannen voor nieuwbouw' worden wel aantallen genoemd, maar die moeten binnen de totale geraamde behoefte flexibel worden toegepast. Voor Boerakker-Hoofdweg is hier nog het aantal van zeven genoemd). Hiermee wordt dit bestemmingsplan programmatisch in het woonbeleid ingepast. Door het werken met 'bandbreedtes' moet snel op de actuele woningvraag kunnen worden ingespeeld. 3.3 Locatie en ruimtelijke opzet Het terrein aan de Hoofdweg 14 ligt in het zuiden van de kern Boerakker, aan de westzijde van de Hoofdweg. Onderstaande figuur geeft dit weer. Figuur 4. Weergave plangebied aan de Hoofdweg, Boerakker Een gegeven voor dit project wordt gevormd door de beschikbare kavels naast de bestaande kavel van het voormalige café. Uitgangspunt is verder om bij het bestaande lint ten noorden van het plangebied aan te sluiten. Daarbinnen wordt in het ontwerp ingezet op een patroon van woningen in een overwegend aaneensloten rooilijn. Verder wordt uitgegaan om eventueel aaneengebouwde woningen op het noordelijk plandeel te realiseren en de strook ten zuiden van het voormalige café voor een open bebouwingspatroon te reserveren. Qua structuur is het uitgangspunt om de laanbeplanting aan de Hoofdweg zoveel mogelijk te handhaven ; de hiervoor aanwezige strook met daarin de laanbeplanting is gemeentelijke grond en valt buiten de eigenlijke plangrens. Van belang is verder een goede overgang naar het buitengebied te maken. Daarbij sluit het plangebied aan bij het agrarisch gebied aan de westzijde. Rho adviseurs voor leefruimte

17 17 In de waterstructuur wordt voorzien in een versterking van een huidige greppel, mede om aan de wateropgave te voldoen (zie ook hoofdstuk 4.3). De hoofdvorm zal bestaan uit woningen van één bouwlaag met een kap. De woningen krijgen een goothoogte van maximaal 3,5 meter en een bouwhoogte van maximaal 9 meter. Daarmee wordt aangesloten op de omliggende woningen waar eveneens sprake is van één bouwlaag met kap. Voorbeelduitwerkingen, gebaseerd op de bouw van meerdere woningtypen, zijn hieronder opgenomen. Figuur 5. Weergave mogelijkheden inrichting plangebied Toetsing locatie aan lader Duurzame Verstedelijking Met het voorgenomen woningbouwproject gaat het om een niet-functioneel aan het buitengebied gebonden functie, waarbij overigens wordt opgemerkt, dat het plangebied slechts voor het zuidelijk deel door de provincie tot het buitengebied wordt gerekend. Waar het gaat om de bepaling van de behoefte wordt verwezen naar de vorige paragrafen 3.1 en 3.2 Rho adviseurs voor leefruimte

18 18 waaruit een bescheiden lokale behoefte is gebleken. Deze richt zich op de kern zelf, uitgangspunt is dat binnen het principe van lokaal maatwerk volgens de regionale woonvisie met name mogelijkheden binnen Boerakker worden geboden. Bij de planvoorbereiding is afgewogen dat binnen het bestaand stedelijk gebied (hier : het bestaand dorpsgebied van Boerakker) geen ruimte beschikbaar is, dan wel kan worden verkregen voor het beoogde kleinschalige project. Voor de volledigheid is gekeken naar mogelijkheden binnen het bestaand bebouwd gebied, eventuele combinaties met herstructurering en/of functieverandering, dan wel mogelijkheden voor intensivering/inbreiding. Geconstateerd moet worden dat binnen het bestaande dorpsgebied geen geschikte ruimte beschikbaar is voor nieuwbouw van woningen op de schaal zoals die met dit plan uitvoerbaar wordt geacht. Hieronder wordt dit overeenkomstig de Ladder voor duurzame verstedelijking toegelicht. Functieverandering Mogelijkheden voor functieverandering die enige (vergelijkbare) ruimte kunnen bieden, zouden kunnen liggen ingeval bedrijfsmatige of maatschappelijke functies vrij komen. In Boerakker is onlangs de basisschool "De Olde Ee" wegens het samengaan met de bijzondere school vrijgekomen. Daarin is reeds middels een apart bestemmingsplan in een nieuwe functie voorzien; (herziening D'OIde Ee 17, vastgesteld 2014). Voor het overige zijn er geen functieveranderingen actueel. Herstructurering In het kader van het woonbeleid wordt in zijn algemeenheid voorzien in herstructurering van verouderde woonbuurten. In Boerakker komen beperkt huurcomplexen voor. Plaatselijk vindt verkoop plaats, voor het overige wordt door woningbouwcorporatie Wold&Waard geen planmatige herstructurering in het dorp voorzien. Evenmin is herstructurering in de particuliere woningbouw aan de orde. De woningen in Boerakker zijn van goede kwaliteit. Bestaand dorpsgebied: intensivering Boerakker wordt getypeerd als een relatief jong wegdorp, dat zich kenmerkt door een patroon van lintbebouwing langs de Hoofdweg en haaks de daarop aansluitende wegen Noorderweg en Hoge Tilweg. Kenmerken zijn: a. het dorp bestond tot in de 19e eeuw in hoofdzaak uit losse bebouwing, maar is in het begin van de 20ste eeuw tot een meer aaneengesloten dorpskern uitgegroeid; b. de hoofdweg is relatief bescheiden met een eenvoudig profiel; c. de wegbebouwing staat, anders dan in de oudere wegdorpen van het Zuidelijk Westerkwartier, loodrecht op de verkaveling; d. de oudere bebouwing bestaat uit dwarsgeplaatse vrijstaande panden, in de naoorlogse jaren aangevuld met meer recentere huizen, die tevens het beeld van de zijstraten bepalen. Intensivering of verdichting van het aanwezige patroon is een logische gedachtegang om extra ruimtebeslag te voorkomen. Aan de noordzijde van Hoge Tilweg (tussen nrs 37 en 9) is indertijd een oorspronkelijke invullocatie onderzocht, maar niet haalbaar gebleken. Deze ligt ook buiten het bestaand stedelijk gebied. Datzelfde geldt voor een eerder onderzochte locatie aan de noordzijde van de Noorderweg. Binnen het als 'bestaand dorpsgebied' aangegeven gebied ontbreken tussenruimtes van voldoende omvang om het gewenste project te realiseren, terwijl dit juist binnen het daarop aansluitende deel aan de Hoofdweg wel op een goede wijze kan plaatsvinden. Bovendien sluit deze ontwikkeling aan bij de recent gerealiseerde woningbouw aan de oostkant van de Hoofdweg. Het gemeentelijk verzoek tot grenswijziging richt zich dan ook op een aanpassing van de begrenzing, zodanig dat ook het zuidelijke perceel binnen valt. In ruimtelijke zin wordt aangesloten bij een bestaande woonbestemming op perceel Hoofdweg 12. Rho adviseurs voor leefruimte

19 Verkeer en parkeren De herontwikkeling van de locatie brengt enige extra parkeerbehoefte met zich mee. Het aantal woningen neemt toe van 1 bestaand pand (het voormalige horecapand) naar 7-9 nieuwe woningen. Deze woningen worden (half)vrijstaand gebouwd, dan wel in een beperkte mate als rijtje uitgevoerd. Zie ook de vorige paragraaf. Verder wordt rekening gehouden met een woonfunctie in het bestaande café. Uitgaande van een parkeernorm van 1,5-1,8 per woning, ontstaat er een parkeerbehoefte van parkeerplaatsen. Deze parkeerplaatsen kunnen op eigen terrein gerealiseerd worden, de toekomstige kavels van vrijstaande of halfvrijstaande woningen bieden hier voldoende ruimte voor. Ingeval van realisering van rijtjes bouw zal een maatwerkoplossing worden uitgewerkt. De verkeersaantrekkende werking van de woningen is gering en kan goed via de bestaande weg worden afgewikkeld. 3.5 Afstemming Omgevingsverordening Groningen / Woonvisie Marum Er dient een toetsing van de provinciale Omgevingsverordening plaats te vinden. In de herziening van de Omgevingsverordening (2014) is in artikel 4.7. bepaald dat een bestemmingsplan kan voorzien in de bouw van nieuwe woningen voor zover deze woningbouwmogelijkheden naar aard, locatie en aantal in overeenstemming zijn met een woonvisie: - waarover overeenstemming is bereikt met de regio waar de betreffende gemeente deel vanuit maakt, dan wel - bij het ontbreken van een dergelijk regionaal samenwerkingsverband - met de Groninger buurgemeenten van de betreffende gemeente, en: - waarmee Gedeputeerde Staten hebben ingestemd. Voor zover een gemeente nog niet over een woonvisie beschikt waarover met Gedeputeerde Staten overeenstemming is bereikt, geldt eveneens een afstemming met de regionale afspraken dan wel - bij het ontbreken daarvan -de vastgestelde nieuwbouwruimte. Daarnaast is - gelet op het plangebied en het bouwen op een open plek in het lint (er wordt enige aanvulling gedaan op de vigerende woonbestemming) - een afwijkingsbepaling in artikel 4.27, lid 5 van belang. Met name kan deze, gelet op de vigerende woonbestemming van toepassing zijn op het zuidelijke perceel. In genoemd artikel staat het volgende. " In afwijking van het eerste lid kan in een bestemmingsplan aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid worden toegekend om de bestemming van gronden te wijzigen in een woonbestemming, voor zover het een aan één woning met bijbehorende aan- en uitbouwen en bijgebouwen ruimte biedende open plek binnen een bestaand bebouwingslint betreft. Hierbij gelden criteria aangaande een goede ruimtelijke inpasbaarheid. " De woningbouw in dit bestemmingsplan is ingepast in zowel de gemeentelijke nieuwbouwruimte en past voorts binnen de uitgangspunten van de Regionale Woonvisie Westerkwartier. Deze geeft aan dat voor kleine kernen als Boerakker maatwerk moet worden geleverd. Het (maximum) aantal woningen dat met dit bestemmingsplan aan de Hoofdweg mogelijk is, wordt door de gemeente meegenomen in de toedeling van het aantal woningen dat beschikbaar is voor situaties waar met bandbreedtes wordt gewerkt. (In de bijlage bij de regionale woonvisie is als momentopname een aantal van zeven voor de locatie aan de Hoofdweg genoemd. Dit aantal wordt met dit bestemmingsplan iets bijgesteld binnen de marges van de bandbreedte). Op deze onderdelen heeft daarmee afstemming op de Omgevingsverordening plaatsgevonden. De regionale Woonvisie Westerkwartier wordt in het voorjaar 2015 aan Gedeputeerde Staten ter Rho adviseurs voor leefruimte

20 20 instemming voorgelegd. Wat betreft de afstemming op de begrenzing van het bestaand bebouwd gebied wordt verwezen naar hoofdstuk 3.3. Gelet op de geringe omvang wordt voorts ingespeeld op de afwijkingsbepaling die zich richt op het invullen binnen een bestaand lint. Rho adviseurs voor leefruimte

21 21 Hoofdstuk 4 OMGEVINGSASPECTEN Naast het feit dat de ontwikkelingen in het plangebied binnen het overheidsbeleid tot stand moeten komen, moet ook rekening gehouden worden met de aanwezige functies in en rond het plangebied. Het uitgangspunt voor het bestemmingsplan is dat er een goede omgevingssituatie ontstaat. In dit hoofdstuk zijn de randvoorwaarden, die voortvloeien uit de omgevingsaspecten, beschreven. 4.1 Ecologie Toetsingskader en beleid Bij elk ruimtelijk plan dient met het oog op de natuurbescherming rekening te worden gehouden met de Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet. Er wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming. Met betrekking tot de gebiedsbescherming gaat het om de bescherming van gebieden die zijn aangewezen als onderdeel van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) en/of om gebieden die zijn aangewezen als Natura 2000-gebied. De soortenbescherming vindt primair plaats via de Flora- en faunawet. Op grond van deze wet mogen er geen beschermde planten en dieren (en hun verblijfplaatsen), die in de wet zijn aangewezen, verstoord worden. Onder voorwaarden is ontheffing van deze verbodsbepalingen mogelijk. Voor soorten die vermeld staan op bijlage IV van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode-Lijst soorten zijn deze voorwaarden zeer streng Toetsing en uitgangspunten bestemmingsplan De locatie behoort niet tot een Natura 2000 gebied. Het dichtst bijgelegen Natura 2000-gebied ligt op circa 5 km afstand van het plangebied. Het betreft hier het Natura 2000-gebied 'Leekstermeergebied'. Gelet op de afstand tot het Natura 2000-gebied en het ontbreken van een ecologische relatie tussen dit Natura 2000-gebied en het plangebied zijn geen negatieve effecten te verwachten. Wat betreft de gebiedsbescherming maakt het plangebied zelf geen deel uit van de EHS. Wel ligt op korte afstand noordelijk van de dorpskern een EHS-gebied rond de Matsloot, onderdeel van het EHS-gebied in het Westerkwartier. Met name de houtsingelstructuur met de daaraan verbonden botanische en ornithologische waarden zijn bepalend voor de waarden. Gezien de aard en de omvang van de voorgestelde ontwikkelingen en de afstand van het plangebied tot het gebied (> 300 m), kan worden gesteld dat dit bestemmingsplan geen (significante) effecten op de natuurwaarden in de omgeving heeft. In figuur 3 in het EHS gebied weergegeven in relatie tot het plangebied. Rho adviseurs voor leefruimte

22 22 Figuur 3: EHS-gebied Wat betreft de soortbescherming vindt in het plangebied alleen nieuwbouw plaats. Er worden geen gebouwen gesloopt en geen bomen gekapt. Door de ligging aan de rand van het bebouwingslint zijn er geen hoge ecologische verwachtingswaarden te verwachten. Daarnaast zijn er vanuit het huidige gebruik geen aanwijzingen voor de aanwezigheid van beschermde soorten op en rondom het perceel en grenst het plangebied aan een open agrarisch gebied waarheen migratie mogelijk is. Gelet op deze omstandigheden is een apart ecologisch onderzoek niet noodzakelijk. Wel blijft voor alle soorten de algemene zorgplicht van kracht. Bij verstoring van dieren tijdens de werkzaamheden moeten deze de gelegenheid krijgen te vluchten naar een nieuwe leefomgeving. 4.2 Cultuurhistorie en archeologie Toetsingskader en beleid Cultuurhistorie Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van ruimtelijke plannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhistorie is daarmee een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening. Bij het plangebied zelf is geen sprake van bijzondere cultuurhistorische waarden. Verder zijn er in het plangebied geen monumentale bomen aanwezig. Het dorp is niet aangewezen als beschermd dorpsgezicht en er komen geen beschermende monumenten in het plangebied voor. Wel is het voormalige café met doorrit als karakteristiek aan te merken. Het voormalige café is in het geldende Rho adviseurs voor leefruimte

23 23 bestemmingsplan aangemerkt al 'stedenbouwkundig karakteristiek' waarbij wordt gestreefd naar de handhaving van de uitwendige hoofdvorm. Deze regeling is in dit bestemmingsplan overgenomen. In dit bestemmingsplan is aan het pand een woonbestemming gegeven, passend bij de omliggende bestemmingen. Het geven van een woonbestemming zal gepaard moeten gaan met een aantal restauratiewerkzaamheden om het pand weer in zijn oorspronkelijke staat te handhaven. Desgewenst kan de woonfunctie gecombineerd worden met een beroep of bedrijf aan huis, zeker als daarmee de basis voor het behoud van het pand versterkt kan worden. Eveneens in het licht van het behoud van het karakteristieke pand worden mogelijkheden gegeven om naast het wonen een ontmoetingsfunctie en bed & breakfast in een deel van het gebouw onder te brengen. Archeologie Ter bescherming van eventuele archeologische waarden in de bodem is de Monumentenwet van toepassing. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven. De gemeenten in het Westerkwartier hebben gezamenlijk een onderzoek gedaan naar de archeologische (verwachtings)waarden in het gebied (Archeologie en Cultuurhistorie in de Westerkwartiergemeenten Grootegast, Marum, Leek, Zuidhorn, Vestigia, Amersfoort, 2014). De archeologische waarden- en verwachtingskaart laat zien dat het plangebied ligt in een gebied dat is aangeduid als categorie 6, terreinen met een lage archeologische verwachtingswaarde. Algemeen geldt voor dergelijke gebieden een archeologische toets waarbij er een omgevingsvergunning nodig is voor de bouw met een grotere oppervlakte dan m². Dit bestemmingsplan betreft de bouw van een beperkt aantal nieuwe woningen waarbij de oppervlakte van hoofdgebouwen en bijgebouwen ruim onder de drempelwaarde blijft van het houden van archeologisch onderzoek. Archeologisch onderzoek is dan ook niet noodzakelijk. 4.3 Water Toetsingskader en beleid Vanwege het grotere belang van het water in de ruimtelijke ordening, wordt van waterschappen een vroege en intensieve betrokkenheid bij het opstellen van ruimtelijke plannen verwacht. Bovendien is de watertoets een verplicht onderdeel in de ruimtelijke procedure geworden. Waterschappen hebben op grond van de Waterwet (2009) een belangrijke taak met betrekking tot het waterbeheer. In een waterbeheerplan dienen zij functies aan het water te geven waarbij afstemming wordt gezocht met het ruimtelijk beleid. Als leidende principes voor een duurzaam waterbeheer geldt een tweetal 'tritsen' - waterkwantiteit (vasthouden-bergen-afvoeren) - waterkwaliteit (schoonhouden-scheiden-zuiveren) In de toekomstige waterhuishoudkundige situatie is er de noodzaak om de mogelijkheden voor waterberging in de waterhuishoudkundige systemen te vergroten. Algemeen is bij toename van het verhard oppervlak compensatie nodig in de vorm van waterberging. Als vuistregel geldt dat het extra te realiseren wateroppervlak gelijk is aan 10% van de toename van het verhard oppervlak. Waterplan Regio West-Groningen Samen met de betrokken gemeenten in het Westerkwartier en het waterschap Noorderzijlvest is het Waterplan Regio West-Groningen opgesteld. In dit intergemeentelijke waterplan is een visie voor het jaar 2020 gegeven. Rho adviseurs voor leefruimte

24 24 Het beheer van het watersysteem blijft gericht op veiligheid en functionaliteit. Het waterbeheer is gericht op integratie van aanwezige functies (als wonen, landbouw, natuur en recreatie). Het watersysteem wordt ingericht met zo min mogelijk technische ingrepen. De natuurlijke veerkracht is dan waar mogelijk hersteld, zodat ook extreme weersituaties kunnen worden opgevangen. Verder is het water goed bereikbaar voor recreanten, bewoners en vissers. De waterkwaliteit past bij de functie van het aanwezige water (c.q. aanwezige waterlopen). Uit ruimtelijk oogpunt is er aandacht voor de verscheidenheid in water en wordt de inrichting van de oevers op het karakter van de omgeving afgestemd Uitgangspunten bestemmingsplan Met dit bestemmingsplan is sprake van nieuwbouw. De bebouwing ten opzichte van de huidige situatie neemt toe met zeven tot negen woningen. (Een woonfunctie in het voormalige café leidt niet tot extra verharding, omdat het hier een functieverandering betreft). Parkeren bij de nieuwe woningen zal in principe op eigen terrein plaats vinden. Daarmee zal de verharding enigszins toenemen. Ten opzichte van de eerdere situatie neemt de oppervlakte door de omvang van de bebouwing en verharding naar verwachting met circa m². Bij een toename van verharding dient rekening te worden gehouden met voldoende watercompensatie. Het Waterschap Noorderzijlvest hanteert daarvoor normen, opgenomen in de Notitie Stedelijk Water (2006). Als vuistregel geldt dat het extra te realiseren wateroppervlak gelijk is aan 10% van de toename van het verhard oppervlak. Bij het creëren van de benodigde berging onderscheidt het waterschap een driedeling die achtereenvolgens moet worden doorlopen: 1 de waterberging wordt binnen hetzelfde plangebied gerealiseerd; 2 de waterberging wordt binnen hetzelfde peilgebied gerealiseerd; 3 de waterberging wordt in een aanliggend, benedenstrooms peilgebied gerealiseerd. Indien de toename onder de 750 m2 blijft, hoeft er geen extra waterberging te worden gerealiseerd, maar dient wel duidelijk te zijn dat het plan past binnen een goede waterhuishouding. Bij de afwatering kan gebruik worden gemaakt van de aanliggende kavelsloten. In overleg met het waterschap Noorderzijlvest is de procedure van de watertoets doorlopen. Het resultaat hiervan is opgenomen in bijlage 1. Omdat er sprake is van een toename aan verharding van ongeveer m2 moet op grond van normen van het waterschap 10% gecompenseerd worden, hetgeen neerkomt op de realisatie van ten minste 200 m2 waterberging. Om dit mogelijk te maken wordt op de achterzijde van de percelen de bestaande greppel gedempt en een nieuwe, bredere sloot gegraven. Bij een breedte van 2,00-2,5 meter waarmee rekening wordt gehouden, wordt een waterberging van m2 geboden. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de benodigde waterberging. Bij de afwatering kan gebruik worden gemaakt van de nieuwe sloot. 4.4 Milieuzonering Toetsingskader en beleid In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (2009). Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. Rho adviseurs voor leefruimte

25 Toetsing en uitgangspunten bestemmingsplan De nieuwe woningbouw vindt plaats aan de rand van het bestaande woongebied. Ten zuiden van het plangebied is een aannemersbedrijf gevestigd. Vergelijk ook de afbeelding in paragraaf 1.2. Voor dit bedrijf geldt een richtafstand van 50 meter. Met de geprojecteerde woningbouw kan aan deze afstand worden voldaan. 4.5 Bodem Toetsingskader en beleid Met het oog op een goede ruimtelijke ordening dient in geval van ruimtelijke ontwikkelingen te worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd Toetsing en uitgangspunten bestemmingsplan Verdachte plekken met betrekking tot de kwaliteit van de bodem dienen in het kader van de Wet bodembescherming bij ruimtelijke plannen en projecten te worden gesignaleerd vanuit een goede ruimtelijke ordening. Ten aanzien van het plangebied is geen sprake van een verdachte locatie. Initiatiefnemer zal nog een verkennend bodemonderzoek laten uitvoeren om de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem in beeld te brengen. In het kader van een omgevingsvergunning dient te worden aangetoond dat de milieuhygiënische gesteldheid van de bodem geschikt is voor het toekomstig gebruik. 4.6 Geluid Toetsingskader en beleid In de Wet geluidhinder (Wgh) is bepaald dat elke weg in principe een zone heeft waar aandacht aan geluidhinder moet worden besteed. Dit geldt ook voor spoorwegen. Daarbij onderscheidt de Wgh geluidsgevoelige functies (zoals woningen) enerzijds en niet-geluidsgevoelige functies anderzijds Toetsing en uitgangspunten bestemmingsplan Dit bestemmingsplan regelt de realisatie van een aantal nieuwe woningen aan de westzijde van de Hoofdweg. Deze weg valt zelf binnen een 30 km zone. Gelet daarop kan van een zonering op grond van de Wet geluidhinder worden afgezien. Aandachtspunt is echter wel de ligging ten opzichte de Boerakkerweg, onderdeel van de N388. Deze weg ligt op circa 200 meter ten westen van het plangebied. Deze weg is een gebiedsontsluitende weg B, een provinciale verbinding vanaf de A7 met de N355 bij Grijpskerk. Ten behoeve hiervan is een akoestisch onderzoek uitgevoerd (Bijlage 2). Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat er vanwege het verkeer op de Boerakkerweg (N388) sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat. Op de Hoofdweg wordt de voorkeursgrenswaarde overschreden. Het betreft hier evenwel niet het deel dat binnen de dorpskom zelf ligt, maar het deel tot aan de zuidelijke komgrens. Daar geldt een maximum snelheid van 60 km/u en de geluidsbelasting van dat verkeer heeft tevens zijn invloed op het plangebied. In het akoestisch onderzoek is afgewogen dat bronmaatregelen en maatregelen in het overdrachtsgebied niet mogelijk noch gewenst zijn en/of doelmatig om de geluidsbelasting te reduceren. Er dient dan ook een verzoek tot vaststelling van hogere waarden te worden gedaan. Het college van burgemeester en wethouders kan dan een hogere waarde vaststellen. Aangezien de exacte Rho adviseurs voor leefruimte

26 26 ligging van de woningen nog niet bekend is, is uitgegaan van de maximale geluidsbelasting op de rand van het bestemmingsvlak. Voor de ontwikkeling van de nieuw te bouwen woningen is de ontheffingswaarde gesteld op 49 db. Een te volgen procedure Hogere Waarden zal parallel aan het bestemmingsplan worden gevolgd. 4.7 Luchtkwaliteit Toetsingskader en beleid Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft de luchtkwaliteit. De wet is enerzijds bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid aan te pakken, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging. Anderzijds heeft de wet tot doel mogelijkheden te creëren voor ruimtelijke ontwikkeling, ondanks overschrijdingen van de Europese grenswaarden voor luchtkwaliteit. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate' vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) de volgende projecten vrijgesteld van toetsing: woningbouwprojecten met minder dan woningen; kantoorlocaties met een vloeroppervlak van minder dan m2 ; projecten die minder dan 3% van de (toekomstige) grenswaarde voor stikstofdioxide of fijnstof bijdragen. Dit komt overeen met 1,2 µg/m3. Er zijn in de gemeente Marum geen knelpunten bekend wat betreft de luchtkwaliteit Toetsing en uitgangspunten bestemmingsplan Dit plan betreft een geringe toename van het aantal woningen. De verkeersaantrekkende werking daarvan draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Er zijn op dit punt geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan. 4.8 Externe veiligheid Toetsingskader en beleid Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn voor risicovolle inrichtingen vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Wat betreft het vervoer van gevaarlijke stoffen wordt het toetsingskader gevormd door de Wet vervoer gevaarlijke stoffen, de Nota Risiconormering Vervoer Gevaarlijke Stoffen (RNVGS) en de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Per 1 juli 2012 is de regelgeving veranderd. Op basis van het Besluit externe veiligheid transportroutes moet rekening worden gehouden met het zogenaamde basisnet voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Uitgangspunt van het basisnet is dat door het vastleggen van veiligheidszones de gebruiksruimte voor het vervoer van gevaarlijke stoffen en ruimtelijke ontwikkelingen op elkaar kunnen worden afgestemd. Provincies kunnen een eigen basisnet vastleggen; dat is ook binnen de provincie Groningen het geval. Inmiddels heeft de provincie Groningen het provinciaal basisnet (Veilig op weg, veiligheid rondom de weg, De uitwerking: Het provinciaal basisnet) vastgesteld. Dit is verwerkt in de provinciale Omgevingsverordening Toetsing en uitgangspunten bestemmingsplan Risicovolle inrichtingen Rho adviseurs voor leefruimte

27 27 Voor een inzicht in de externe risico's in de omgeving van het plangebied is de risicokaart Groningen geraadpleegd. Hieruit blijkt dat in de nabijheid van het plangebied geen risicovolle inrichtingen liggen, noch (planologisch) mogelijk worden gemaakt. Transport gevaarlijke stoffen: provinciale weg N388 Het provinciale basisnet heeft betrekking op de wegen binnen de provincie Groningen, waarvan de provincie wegbeheerder is (als de N388). In tegenstelling tot wat bij externe veiligheid gebruikelijk is, namelijk de risicobenadering, wordt hier voor minder zelfredzame mensen gekozen voor de effectbenadering (van het grootst denkbare scenario van een calamiteit met de meeste vervoerde gevaarlijke stof). Om dat niveau van veiligheid te bereiken, is in het provinciale beleid vastgesteld, dat binnen 30 m van alle transportassen geen nieuwe objecten mogen worden geprojecteerd waar sprake is van minder zelfredzame mensen. Het plangebied aan de Hoofdweg ligt niet binnen deze afstand. De afstand van de woonbestemming tot aan de provinciale weg bedraagt circa m. Over de N388 worden gevaarlijke stoffen vervoerd. Omdat het plangebied binnen het invloedsgebied van de N388 is gelegen, is een verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk. Ten opzichte van de mogelijkheden in het vigerende plan gaat het overigens om een bescheiden toename van woningen. Ten behoeve van de verantwoording van het groepsrisico wordt de Omgevingsdienst Groningen in het kader van het vooroverleg over dit bestemmingsplan advies gevraagd. 4.9 Kabels en leidingen In de buurt van het plangebied lopen geen kabels of hogedrukleidingen die van belang zijn voor dit bestemmingsplan. Rho adviseurs voor leefruimte

28 28 Rho adviseurs voor leefruimte

29 29 Hoofdstuk 5 JURIDISCHE REGELING Dit bestemmingsplan gaat vergezeld van een verbeelding. Op de verbeelding is aan het perceel de bestemming Woongebied en Water gegeven. Het zijn bestemmingen die overeenkomstig de systematiek van de gemeente Marum zijn toegepast. Uitgangspunten voor de planologische regeling zijn: Water De bestemming 'Water' is opgenomen voor de te versterken waterloop aan de westzijde van het plangebied. In de waterparagraaf (hoofdstuk 4.3.) is eerder op de betekenis ervan ingegaan. Het zal duidelijk zijn, dat er geen gebouwen in de bestemming Water mogen worden gebouwd. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag maximaal 5 meter zijn. Woongebied De beoogde woningbouw zal binnen de bestemming 'Woongebied' plaatsvinden. De bestemming is globaal van aard en biedt mogelijkheden voor een flexibele invulling, overeenkomstig de uitgangspunten aangaande het gewenste woonprogramma (hoofdstuk 3). Maximaal 10 woningen zijn in totaal toegestaan. Dit aantal is een optelling van het bestaande pand (voormalige café) plus (maximaal) negen toe te voegen woningen. Verder geldt er een minimale afstand tot de weg en de zijdelingse perceelgrens. De hoogtebepalingen met een goothoogte van 3,50 en een bouwhoogte van 9,00 meter zijn voldoende voor de beoogde bouw. De woningen worden in of tot 3 meter achter de rooilijn gebouwd. De afstand van een hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelgrens dient minimaal 2,5 meter te zijn. Voor bijgebouwen, aan- en uitbouwen wordt aangesloten bij de algemene bijgebouwenregeling van de gemeente Marum voor woningen. Het oppervlak aan aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag maximaal 80 m2 bedragen. De goothoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag niet meer dan 3 meter bedragen en de bouwhoogte mag niet meer dan 5,5 meter bedragen. Bijgebouwen in de vorm van garages dienen op minimaal 1 meter achter de voorgevelrooilijn te worden gebouwd. Op grond van het reguliere beleid kan het wonen gecombineerd worden met een aan huis verbonden beroepsactiviteit. Het gaat daarbij om activiteiten in de dienstverlening die goed bij het wonen passen en daaraan ondergeschikt zijn. Op grond van het Besluit Omgevingsrecht zijn er (vergunningvrij) mogelijkheden voor het verlenen van mantelzorg. Dit kan in de vorm van bijgebouwen, dan wel in de vorm van een functieverruiming op het perceel. (Bijlage II bij het Besluit Omgevingsrecht definieert huisvesting in verband met mantelzorg als huisvesting in of bij een woning van een huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste een persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning). Rho adviseurs voor leefruimte

30 30 Rho adviseurs voor leefruimte

31 31 Hoofdstuk 6 UITVOERBAARHEID Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid. 6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Voorafgaand aan dit bestemmingsplan is Dorpsbelangen Boerakker-Lucaswolde geïnformeerd over de voorgenomen plannen. In samenspraak met Dorpsbelangen is voor een onderzoek naar de daadwerkelijke woningbehoefte een enquête onder de bevolking uitgezet (november-januari 2014). Binnen deze periode is verder op 11 december 2014 een informatieavond over het plan gehouden en zijn de procedurestappen van het bestemmingsplan toegelicht. Oogmerk is voldoende ruimte te bieden voor vraaggerichte initiatieven vanuit het dorp. De resultaten van de enquête geven aan dat er van een lokale woningbehoefte sprake is. Deze richt zich op meerdere woningtypen en prijssegmenten. De resultaten van het onderzoek naar de woningbehoefte zijn verwerkt in dit bestemmingsplan. Over het voorontwerp van dit bestemmingsplan vindt verder gedurende zes weken inspraak plaats. Een ieder kan een inspraakreactie indienen bij het college. Het bestemmingsplan wordt verder in het kader van het wettelijk verplichte vooroverleg aan de overlegpartners, zoals de Provincie Groningen en het Waterschap Noorderzijlvest, voorgelegd. Parallel aan de bestemmingsplanprocedure wordt bij de provincie een verzoek ingediend voor het wijzigen van de grens 'bestaand gebouwd gebied', zodanig dat ook het zuidelijke perceel binnen de provinciale begrenzing valt. 6.2 Economische uitvoerbaarheid Ten aanzien van de economische uitvoerbaarheid kan worden geconstateerd dat het hier een bestemmingsplan betreft voor uitbreiding van het bestaande lint. De ontwikkeling hiervan vindt plaats door een particulier initiatiefnemer. De gemeente heeft hier geen financiële bemoeienis mee. Gemeentelijke kosten in de zin van een bijdrage aan openbare voorzieningen of maatregelen aan de infrastructuur komen ten laste van initiatiefnemer van het project. Eventuele planschade komt voor rekening van de initiatiefnemer. Hiervoor wordt een planschadeovereenkomst gesloten. Hiermee is de economische haalbaarheid voldoende gewaarborgd en wordt het plan uitvoerbaar geacht. 6.3 Grondexploitatie De Grondexploitatiewet (onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening) stelt een gegarandeerd kostenverhaal verplicht bij het opstellen van bestemmingsplannen waarin bepaalde bouwplannen mogelijk worden gemaakt. Rho adviseurs voor leefruimte

32 32 Een exploitatieplan is verplicht, tenzij het verhalen van kosten al op een andere wijze is verzekerd, het bepalen van een tijdvak of fasering niet noodzakelijk is en het stellen van eisen en regels over werken en werkzaamheden in het exploitatiegebied niet noodzakelijk is. In dat geval dient de gemeenteraad tegelijk met de vaststelling van dit bestemmingsplan expliciet en gemotiveerd te besluiten om geen exploitatieplan vast te stellen. In dit geval zijn de kosten anderzins verzekerd. De kosten voor de ontwikkeling van de locatie worden door de initiatiefnemer gedragen. Hiervoor wordt een overeenkomst afgesloten. Rho adviseurs voor leefruimte

33 33 BIJLAGEN Rho adviseurs voor leefruimte

34 34 Rho adviseurs voor leefruimte

35 35 Bijlage 1 Watertoets Rho adviseurs voor leefruimte

36

37

38

39

40 40 Rho adviseurs voor leefruimte

41 41 Bijlage 2 Akoestisch onderzoek Rho adviseurs voor leefruimte

42

43 43 Bijlage 3 Boerakker, woningbehoefte onderzoek Rho adviseurs voor leefruimte

44 Ruimte om te wonen Woningmarktonderzoek Westerkwartier Concept voor bespreking in de Raad, versie 2 maart juni 2014

45 datum 2 maart 2015 werk onderwerp Woningmarktonderzoek behandeld door Daniel Depenbrock Freek Apperloo Leo Prins Kattenhage JE GRONINGEN Van Nelleweg BC ROTTERDAM Bloemfonteinstraat 62 lokaal EH EINDHOVEN KAW Postbus BM GRONINGEN +31 (0) info@kaw.nl

46 Inhoudsopgave Inleiding 5 Conclusies 9 1. Demografische analyse Bevolking Huishoudens Migratie Woningvoorraadanalyse Samenstelling van de voorraad Nieuwbouw in de jaren Energetische kwaliteit van de woningvoorraad Geschiktheid voor aanpassing Vraaganalyse Marktontwikkelingen actueel en structureel Sociale huur / betaalbaarheid van het wonen Wonen en zorg Programmering tot 2020 en Programmering in aantallen, regionaal en per dorp Kwalitatief programma Programma en plancapaciteit vergeleken 55 BIJLAGEN 57 BIJLAGE 1: DEMOGRAFISCHE DETAILS 57 BIJLAGE 2: WONINGVOORRAADDETAILS 61 BIJLAGE 3: ACHTERGRONDEN BIJ DE VRAAGANALYSE 67 BIJLAGE 5: NIEUWBOUW BIJLAGE 6: PLANLIJSTEN PER LOCATIE 70 KAARTEN 72 KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 3

47 4 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

48 Inleiding Dit onderzoeksrapport Het Westerkwartier is een veelzijdige woonregio, grenzend aan de stad Groningen, Drenthe en Friesland, doorkruist door de A7, de Rijksstraatweg/Friesestraatweg en het spoor naar Leeuwarden, met enkele grote complete woondorpen en een veelheid aan kleinere dorpen met elk een eigen karakter en gezicht. Om er voor te zorgen dat het Westerkwartier in 2020 en daarna nog steeds een aantrekkelijk woongebied is, werken we dit woningmarktonderzoek uit, om daarmee koers te bepalen. Het woningmarktonderzoek is een gezamenlijk product van de vier gemeenten Grootegast, Leek, Marum en Zuidhorn en de twee corporaties Wold & Waard en Vredewold Wonen. De vier gemeenten stellen bovendien een woonvisie vast, waar het woningmarktonderzoek een belangrijke onderlegger voor is. Dit onderzoeksrapport bundelt een set analyses over het wonen, op basis van beschikbare bronnen, zoals lokale databases en landelijke onderzoeksrapporten. We trekken wel conclusies, maar we maken geen keuzes. Het vormt slechts een zo feitelijk mogelijke onderlegger voor de op te stellen woonvisie. Achtergrond Demografische prognoses 1 wijzen voor de regio Westerkwartier als geheel op een stabilisatie (lichte krimp of lichte groei) van het aantal inwoners tot 2025 en daarna bevolkingsafname. Het aantal huishoudens groeit volgens deze prognoses gematigd door tot in elk geval Per dorp zijn de perspectieven verschillend: dorpen die gunstig scoren ten opzichte van voorzieningen, de bereikbaarheid van werk (stad Groningen en de rest van het land) groeiden de laatste jaren relatief snel en zullen naar verwachting ook in de komende jaren de sterkste ontwikkeling doormaken. Dat is een landelijke structurele tendens. Voor het Westerkwartier als geheel geldt dat de ligging ten westen van de stad Groningen, aan A7, spoor, geen aardebevingsproblematiek, leidt tot een gunstiger demografisch perspectief dan in noord- en oost-groningen. Binnen het Westerkwartier gaat de algemene maatstaf niet overal op. Er zijn dorpen met weinig inwoners maar met een opmerkelijk groot en vitaal aanbod aan voorzieningen of een groeiend aantal gezinnen met kinderen. Er zijn ook dorpen waar het voorzieningenaanbod misschien beperkt is, maar waar bewoners zelf weten te zorgen voor een goed leefklimaat. Wat het perspectief is van de dorpen, heeft te maken met objectieve kwaliteiten, maar ook met minder goed meetbare kwaliteiten, zoals participatie, imago, binding van eigen mensen of juist openheid voor mensen van buiten, enzovoorts. Zoals de dorpen onderling verschillen, zo verschilt ook de gewenste koers. Leeswijzer We beginnen met een demografische analyse in hoofdstuk 1. Daarin geven we inzicht in trends en voorspellingen, in de bevolkingsontwikkeling en huishoudenssamenstelling. Ook gaan we in op de belangrijkste migratiestromen tussen de gemeenten en naar leeftijdsgroep. Hieruit blijkt onder meer welke groei in huishoudens (en daarmee woningvoorraad) reëel is per gemeente. 1 Primos en de provinciale variant op Primos KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 5

49 Hoofdstuk 2 richt zich op de woningvoorraad: de samenstelling per dorp, het energieverbruik en de geschiktheid van woningen voor aanpassing voor mensen met een zorgvraag. Daarmee wordt inzichtelijk welke producten schaars zijn en waar de energetische kwaliteit of flexibiliteit van de woningvoorraad mogelijk een knelpunt gaat vormen. In hoofdstuk 3 gaan we in op actuele en structurele marktontwikkelingen in zowel de koop als huursector. We zoomen in op enkele thema s aan de vraagkant: betaalbaarheid en wonen met een zorgvraag. In hoofdstuk 4 combineren we de vraag- en aanbodinformatie tot een leidraad voor de toekomstige woningvoorraad per dorp. Daarbij schetsen we per gemeente een programma voor nieuwbouw, verkoop en sloop en per dorp een leidraad voor groei. We vergelijken de bouwprogramma s per dorp met het gewenste programma en concluderen waar de plannen goed aansluiten op de vraag en waar mogelijk bijstelling nodig is. De uitkomsten van dit onderzoek vinden hun weerslag in de woonvisie, aangevuld met lokale kennis en ervaring uit de regio (raadsdiscussie, panel onder bewoners, werkateliers met internen en externen). In de woonvisie staan de keuzes die we als gemeenten maakten. Gebiedsindeling: één regio met tientallen dorpen Ieder dorp is uniek. Toch zijn er ook veel overeenkomsten die voor dit woningmarktonderzoek en voor de woonvisie belangrijk zijn. Zo zijn er dorpen met weinig en met veel voorzieningen, dorpen met veel goedkope of veel dure woningen, goed bereikbare en minder goed bereikbare dorpen, etc. De dorpen in het oosten van het Westerkwartier zijn veelal georiënteerd op de stad Groningen, de westelijk gelegen dorpen richten zich met name op Drachten. - We werken we met een indeling in (clusters van) dorpen. Sommige kleine dorpen en buurtschappen worden als één gebied behandeld, omdat zij qua woningmarktvraagstukken overeenkomen. Op de kaart hierna en in de tabel is de indeling te zien. - Daarnaast maken we onderscheid in drie soorten dorpen: centrumdorpen, basisdorpen en woondorpen. Dit is gebaseerd op het voorzieningenniveau en dient om duidelijk te maken waar opgaven en kansen liggen. Geen van deze indelingen heeft een officiële status en overal geldt dat oplossingen op maat uitgewerkt moeten worden voor elk dorp apart. Dorpencluster Huish. 13 Dorpencluster Huish. 13 Grootegast (& Doezum, Peebos Sebaldeburen) 2140 Marum 2405 Lutjegast 430 Nuis-Niebert 470 Opende 895 Boerakker (incl Lucaswolde) 205 Oldekerk-Niekerk 1110 De Wilp 785 Noordwijk-Kornhorn 315 Jonkersvaart 175 Leek 4640 Zuidhorn en Briltil 3095 Zevenhuizen 1105 Noordhorn 560 Tolbert 1915 Grijpskerk (incl Niezijl en Visvliet) 1535 Midwolde-Lettelbert 225 Aduard (incl Den Ham en Den Horn) 1205 Oostwold 265 Oldehove (incl. Saaksum en Niehove) 785 Enumatil 120 -Lauwerzijl-Pieterzijl Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

50 Woondorp: een dorp met geen of weinig voorzieningen Basisdorp: een dorp met een supermarkt (geen buurtsuper) en andere basis voorzieningen zoals huisarts, school Centrumdorp: dorp met een uitgebreid aanbod aan niet-dagelijkse voorzieningen en een bovendorpse functie. Basis dorp Basis dorp Centrum dorp Basis dorp Centrum dorp Basis dorp Basis dorp Basis dorp Centrum dorp Centrum dorp Basis dorp Basis dorp KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 7

51 8 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

52 Conclusies In elk geval tot 2030 nog huishoudensgroei Het aantal inwoners groeit naar verwachting nog tot in elk geval 2020, het aantal huishoudens tot Op hoofdlijnen geldt dat de huishoudensgroei terugloopt. Prognoses wijzen weliswaar op een afnemend aantal huishouders ergens tussen 2030 en 2040, maar een nulgroei is ook denkbaar; lang vooruit kijken brengt veel onzekerheden met zich mee. Bovendien is dat een regionaal gemiddelde: afgaand op gedrag en verhuismotieven van mensen zullen de goed bereikbare, voorzieningenrijke dorpen naar verwachting blijven groeien. Andersom zien we nu al kleine dorpen in het noorden van het Westerkwartier waar de bevolking terugloopt en waar geen behoefte is aan meer woningen. Zie ook punt 7. De groep oudere huishoudens groeit, de groep gezinnen neemt in aantal af De afname van het aantal gezinnen is in alle dorpen zichtbaar en sluit aan op het landelijke beeld. Dit betekent niet direct dat ook de behoefte aan gezinswoningen afneemt en ook niet dat vergrijzing één op één leidt tot meer behoefte aan seniorenwoningen. Zie ook punt 8. De terugstroom van 25-plussers bepaalt de groei Veel jongeren vertrekken hoe dan ook naar de stad. De mate waarin zij als aanstaande of jonge gezinnen terugkeren is bepalend voor de groei van de gemeenten. Zuidhorn en Leek compenseren door de nabijheid tot de stad Groningen de uitstroom van jongeren in belangrijke mate. Voor Grootegast en Marum gaat dit minder op. Karakterverschil in woningvoorraad tussen de vier grote dorpen en de andere dorpen De hoofddorpen Zuidhorn, Leek, Grootegast en Marum groeiden de afgelopen decennia het snelst en hebben daarom ook de meest recente woningvoorraad. Hier zijn ook de meeste appartementen te vinden. Voor de korte termijn lijken delen van deze markt daar zelfs verzadigd te zijn. Deze dorpen zijn aantrekkelijk voor gezinnen en senioren met een behoefte aan moderne woningen. Veel van de kleinere dorpen bieden een ruim aanbod aan vrijstaande woningen, ook voor prijzen beneden de twee ton en met veel ruimte. Deze dorpen zijn aantrekkelijk voor mensen die ruimte zoeken en minder gericht zijn op voorzieningen in het eigen dorp. Er zijn ook ouderen die zelfredzaam zijn en naar tevredenheid wonen in de kleinere dorpen, maar zij kunnen minder leunen op voorzieningen in eigen dorp, een ontwikkeling die al decennia gaande is. De praktijk laat juist onder ouderen een oriëntatie op de grotere dorpen zien. Energetische achterstanden vooral in oudere woonbuurten en in de linten Vanuit het oogpunt van de beperking van de totale woonlasten is er vooral noodzaak tot energetische verbeteringen in buurten uit de jaren 50 tot en met 70. Hiervoor lopen al diverse programma s bij Wold & Waard en Vredewold Wonen. De koopsector blijft achter. Ook hier geldt dat met name woningen uit de jaren 50 tot en met jaren 70 hoge energielasten kennen, zeker als het gaat om relatief ruime jaren 70 woningen die nog niet na geïsoleerd zijn. Daarnaast ligt er voor veel woningen in de linten en de wat oudere KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 9

53 gouden randjes met dure woningen bij de dorpen, een grote kans om rendement te halen uit energiebesparende maatregelen. Vooral koopwoningen zijn goed aanpasbaar De noodzaak om bij een zorgvraag bestaande woningen aan te passen neemt toe, omdat ouderen langer thuis blijven wonen dan voorheen. Als we aannemen dat recente, ruime woningen het gemakkelijkst aan te passen zijn voor mensen met een zorgvraag, dan zijn het vooral koopwoningen en in het bijzonder de woningen in de grote dorpen, die daarvoor kansrijk zijn. In alle dorpen zien we dat er naast recente woningen oudere huurwoningen te vinden zijn, die qua maatvoering minder geschikt zijn om aan te passen bij een zorgvraag. Overigens is de organisatie van laagdrempelige zorg nog urgenter dan het verbeteren van de technische toestand van de woningen. Voorraadgroei concentreert zich in grotere dorpen, maar overal maatwerk nodig In de grootste dorpen (Grootegast, Leek, Marum en Zuidhorn) zijn de grootste aantallen nieuw te bouwen woningen nodig. Niet alleen in absolute aantallen, maar ook naar verhouding. Dat komt door een samenspel van concentratie van voorzieningen in grote, goed bereikbare dorpen en het belang dat woningzoekenden daaraan hechten. In de woonvisie gaan we in op de gevolgen hiervan voor alle dorpen. Maar ook in iets kleinere dorpen is projectmatige woningbouw en eventueel uitbreiding passend. In hoofdstuk 4 staat een bandbreedte per dorp. Voor de andere dorpen geldt dat concrete, lokale vraag aanleiding kan zijn voor woningbouw, maar hier is grootschalig projectmatig bouwen niet aan de orde. Een landelijke en provinciale richtlijn is: inbreiding gaat vóór uitbreiding. In de meeste grotere dorpen gaan inbreiding en uitbreiding hand in hand, wat ruimte biedt voor een gevarieerd aanbod, voor jong en oud en hoog en laag segment. Ondanks vergrijzing blijft er behoefte aan gezinskoopwoningen Doordat veel senioren niet verhuizen, is de doorstroom in het segment gezinswoningen lager dan in eerder onderzoek vaak werd geconcludeerd. Daar komt bij dat een deel van de senioren zo vitaal en kapitaalkrachtig is, dat zij eerder een vrije kavel bebouwen dan voor een seniorenwoning kiezen. Dit betekent dat ondanks de afnemende groep gezinnen er toch nieuwe gezinswoningen nodig zijn en er behoefte aan kavels blijft, verspreid over alle prijsklassen, met duidelijke accentverschillen per dorp. In hoofdstuk 4 staan programma-indicaties per dorp, waarbij we rekening houden met de lokale situatie. Ook tot 2020 nog voorraadgroei sociale huurwoningen in grote dorpen mogelijk Hoe groot de totale voorraad sociale huurwoningen in 2020 moet zijn, is moeilijk te schatten. Afgaand op demografische en economische ontwikkelingen ligt het meegroeien met de totale voorraad voor de hand: 20% van de voorraadgroei moet dan bestaan uit sociale huurwoningen. De praktijk van de afgelopen jaren wijst op het tegenovergestelde: ondanks een economische crisis en ondanks een voorraad sociale huurwoningen die niet groeide, namen de wachtlijsten niet meetbaar toe. We stellen in dit woningmarktonderzoek dat sociale huur en sociale koop communicerende vaten: als de voorwaarden voor het kopen van goedkope koopwoningen gunstig zijn, leidt dat tot een lagere vraag naar sociale huur, en andersom. Monitoring van wachtlijsten in de sociale huur is belangrijk, om tijdig te kunnen bijsturen in de voorraadontwikkeling. Tot 2020 groeit de 10 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

54 sociale voorraad met ongeveer 90 woningen, door bouwplannen met name in de vier grote dorpen. Binnen de groep huurders zien we een groei van de groep ouderen. Onder gezinnen is er juist vraaguitval. Dat betekent ook dat er vraagdruk blijft bestaan in dorpen die veel voorzieningen hebben en een afnemende vraagdruk in dorpen met weinig voorzieningen. Vooral in de dorpen Zuidhorn en Leek (en daarop meeliftend Noordhorn en Tolbert) is de vraagdruk relatief hoog, onder alle groepen. In iets mindere mate speelt dit in Marum en Grootegast; hier is bovendien veel bijgebouwd in de afgelopen jaren. Aanvullend zien we een oriëntatie van ouderen op Grijpskerk, Aduard en Oldekerk-Niekerk; in deze dorpen is het aantal recente seniorenwoningen ruim voldoende. In dorpen waar vooral jonge mensen en gezinnen ingeschreven staan voor een woning en waar senioren zich minder inschrijven, is vraaguitval te verwachten, omdat dit een demografisch krimpende doelgroep is. Soms is dat nu al zichtbaar, soms is dat meer een lange termijn perspectief. Wold & Waard kijkt kritisch naar de ontwikkelingen in vraag en aanbod per dorp. Dat leidt tot een afweging tussen behoud en renovatie, verkoop waar dat verstandig is, vervanging van woningen, maar soms ook sloop zonder nieuwbouw (verdunning). In hoofdstuk 3 staat informatie per dorp over de inschrijvingen van de afgelopen jaren en in hoofdstuk 4 staan programma-indicaties per dorp, ook voor de sociale huursector. Plannen per gemeente en per dorp op hoofdlijnen passend De huidige plannen voor woningbouw per dorp sluiten in vrijwel alle gevallen aan op de geraamde behoefte. Aandachtspunten zijn de grootschalige bouwlocaties in het algemeen en die in Marum en Zuidhorn in het bijzonder: zij hebben een scope tot na Ook na 2020 is er naar verwachting voldoende woningvraag, zodat deze plannen na 2020 alsnog gereed kunnen komen. Verder zijn er in enkele dorpen alleen uitbreidingslocaties bekend. De praktijk leert dat ook inbreidingslocaties zich aandienen, bijvoorbeeld door vrijkomende bedrijfslocaties of schoollocaties. Het is raadzaam om hier op voor te sorteren en na te denken over woonproducten die juist op inbreidingslocaties passen (complementair aan de uitbreiding), zoals seniorenwoningen. Vergrijzing en extramuralisering: behoefte aan beschut zelfstandig wonen Een groeiende groep senioren met een intensieve zorgvraag komt niet meer in aanmerking voor een verzorgings- of verpleeghuisplaats. Op regioniveau is er voldoende aanbod aan intramuraal wonen in het algemeen, ontstaan er overschotten aan verzorgingshuisplaatsen en na 2020 tekorten aan verpleeghuisplaatsen. Tegelijk zoekt een deel van de mensen die (net) niet in aanmerking komen voor intramuraal wonen naar een veilig, comfortabel alternatief voor de huidige woning. In de grotere dorpen is een ruim aanbod aan seniorenwoningen beschikbaar. Aanvullend vormen Vestia en Zonnehuis een (voorlopig klein) deel van hun voormalige verzorgingshuisplaatsen om tot zelfstandige, kleine woningen, met zorg direct nabij. Op korte termijn zijn er geen tekorten aan zorgwoningen. Met oog op de scheiding van wonen en zorg en de vergrijzing verwachten we dat in alle dorpen wel een groeiende groep mensen gaat vragen om een beschutte vorm van zelfstandig wonen, met zorg, ontmoeting en andere voorzieningen direct nabij. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 11

55 Minstens zo belangrijk is dat de organisatie van zorg overal op orde is. In dat geval is de woning zelf zelden een obstakel om oud te worden. 12 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

56 1. Demografische analyse In dit hoofdstuk blikken we terug op trends en blikken we vooruit met behulp van demografische prognoses. Dat doen we voor de bevolking (paragraaf 1.1) en huishoudens (paragraaf 1.2). In paragraaf 1.3 gaan we in op migratiestromen. Terugblikken doen we op basis van CBS-gegevens. Vooruitblikken doen we met behulp van de provinciale prognose. De provinciale prognose is de prognose die binnen de stadsregio gebruikt wordt en ook geldt als onderlegger bij de ruimtelijke verordening van de provincie. We toetsen de uitkomsten kritisch aan trends en lokale omstandigheden. Over prognoses Demografisch prognoses vertellen geen waarheden maar dienen om zo goed mogelijk te schatten wat we de komende jaren mogen verwachten. Elk prognosemodel levert andere uitkomsten. Algemeen geldt: wat je er in stopt, komt er ook weer uit. Het is dan ook cruciaal om te begrijpen welke aannames gedaan zijn bij het opstellen van de prognose. De belangrijkste onderdelen van prognoses zijn: - Aannames rond natuurlijke ontwikkeling - Aannames rond migratie Natuurlijke ontwikkeling komt voort uit geboorte minus sterfte. Deze factor is vaak goed te voorspellen en prognosemodellen laten veel overeenkomst zien in de uitkomsten. Migratie is sterk bepalend voor de groei van een gebied. Tegelijk is dit de meest onvoorspelbare factor. Werken met bouwplannen als input voor prognoses leidt vaak tot een selffulfilling prophecy, maar doortrekken van trends uit het verleden kunnen dat ook veroorzaken (incidenteel weinig planruimte, daardoor een lage groeitrend met negatieve migratie, daardoor ook een lage toekomstvoorspelling). We werken in dit onderzoek met de provinciale prognose. Dit is een lokale uitwerking van de landelijke Primosprognose. De provinciale prognose sluit het beste aan bij de lokale trends. Bij het opstellen van dit onderzoek is ook de landelijke Pearl-prognose meegewogen, maar de uitkomsten en aannames passen niet bij de trends en lokale omstandigheden. Juist lokale bijzonderheden vertroebelen een uitkomst. Migratiestromen vinden vooral plaats binnen een straal van tien kilometer. Andersom: hoe hoger het schaalniveau, hoe minder van invloed zulke stromen zijn en hoe betrouwbaarder de uitkomst. De prognose van het IPB vertoont trendbreuken op gemeenteniveau, die in theorie wel verklaarbaar zijn, maar in de praktijk tot vraagtekens leiden. Om die reden werken we demografische prognose alleen op het niveau van het Westerkwartier uit. De regionale prognoseuitkomst dient als kader, waarbinnen we aan de hand van trends en marktperspectief per dorp en per gemeente komen tot een nadere invulling van dat kader. Daarbij werken we bovendien met bandbreedtes. Die bandbreedtes dienen als richtsnoer voor het beoordelen van bestaande en eventuele nieuwe woningbouwplannen. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 13

57 1.1 Bevolking Op basis van trends en de provinciale prognose schetsen we hier het verloop van de bevolking naar leeftijdsgroep. Daarbij gebruiken we de bandbreedtes in huishoudensgroei per gemeente als basis (zie ook hoofdstuk 4). Rekening houdend met de gemiddelde huishoudensverdunning in de regio 1 leidt dat tot een afgeleide bandbreedte voor de bevolkingsontwikkeling. Deze bandbreedtes hebben de status van scenario s. De tabel hierna toont de ontwikkelingen per gemeente. In de bijlage staan de trends per dorp. Tabel 1.1: Demografische ontwikkelingen bevolking (cijfers afgerond op vijftallen) '20 20-'25 Gemeente Grootegast tot tot -50 Gemeente Leek tot tot -35 Gemeente Marum tot tot 50 Gemeente Zuidhorn tot tot 110 Westerkwartier tot tot 80 * Gecorrigeerd voor sluiting AZC in de periode Bron: CBS, 2014, provinciale prognose, bewerking KAW. In de dorpenatlas (zie bijlage 1) staan demografische gegevens per dorp De afgelopen jaren groeide de bevolking overal licht, tijdelijke uitzonderingen daargelaten. We zien wel een dalende trend in de regio, van ca. 0,4% groei per jaar tot 2009 en 0,2% per jaar tot De bandbreedtes binnen de prognose laten zien er zowel afname als groei kan zijn, afhankelijk van de uiteindelijke huishoudensgroei. Alleen in Grootegast nam het aantal inwoners tussen 2009 en 2014 daadwerkelijk af. De tabellen hierna vatten de ontwikkelingen per leeftijdsgroep samen. Tabel 1.2: bevolkingsontwikkeling naar leeftijdsgroep t/m % -5% 5 t/m % -11% 12 t/m % -5% 18 t/m % 5% 23 t/m % 5% 30 t/m % -8% 55 t/m % 7% 65 t/m % 9% 75 t/m % 28% 85 en ouder % 33% Bron: CBS, 2014, provinciale prognose. De cijfers gaan uit van het midden van de bandbreedte. In de bijlage staan demografische gegevens per dorp. 1 Van 2,46 personen per huishoudens in 2014, via 2.37 personen in 2020 naar 2,30 personen in Bron: provinciale prognose. 14 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

58 1.2 Huishoudens Ook bij een stabiliserende bevolking groeit het aantal huishoudens voorlopig nog door, als gevolg van individualisering en vergrijzing. De tabel hierna presenteert de bandbreedte die we hanteren per gemeente. De raming per gemeente is gebaseerd op: - De provinciale prognose voor huishoudensontwikkeling voor de regio Westerkwartier als geheel; - Een nadere onderverdeling daarvan naar dorp en gemeente, op basis van demografische ontwikkeling en marktperspectief. In hoofdstuk 4 staat dit preciezer uitgelegd. Tabel 1.3 is het resultaat van die onderverdeling. Tabel 1.3: Demografische ontwikkelingen huishoudens '20 20-'25 Gemeente Grootegast tot tot 125 Gemeente Leek tot tot 250 Gemeente Marum tot tot 150 Gemeente Zuidhorn tot tot 290 Westerkwartier tot tot 825 4% 4% 3% tot 5% 2% tot 3% Bron: CBS, 2014, provinciale prognose, bewerking KAW. In de dorpenatlas staan demografische gegevens per dorp. De groeiraming is gebaseerd op de prognose en opgehoogd naar 6 in plaats van 5 jaren. Per dorp verschillen de perspectieven sterk. In hoofdstuk 4 staat een uitwerking op dorpsniveau. Lange termijn ontwikkelingen Voorspellingen voor de (zeer) lange termijn zijn per definitie minder betrouwbaar dan korte termijn voorspellingen. Desondanks zijn er enkele grote trends zichtbaar, die belangrijke effecten hebben op de lange termijn: - De vergrijzing kent een einde. Na 2025 begint de groep in aantal af te nemen. Tien jaar later, in 2035, zien we dit binnen de groep jarigen gebeuren. De groep 75-plussers groeit ook na 2035 nog, maar de gehele groep van 55 jaar of ouder neemt na 2030 af. - Landelijke prognoses wijzen op een afnemende groei, die binnen nu en twee decennia vrijwel overal omslaat in een afname van het aantal inwoners en iets later in een afname van het aantal huishoudens. Dit is nu al zichtbaar in het oosten en noorden van de provincie Groningen. Of (en waar) een afname van het aantal huishoudens in het Westerkwartier optreedt, is onzeker. De gunstige ligging van het gebied ten opzichte van de stad en de rest van Nederland maakt het mogelijk dat leegstand uitblijft, zeker in de dorpen met goede voorzieningen en goede bereikbaarheid. Met name voor de dorpen ten noorden van (grofweg) het Van Starkenborghkanaal is het risico op overschotten in de woningvoorraad eerder aanwezig. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 15

59 1.3 Migratie De tabellen hierna laten zien hoe de migratiestromen liepen in de periode Tabel 1.4: Migratie per gemeente op hoofdlijnen, gemiddelde per jaar Gemiddelde Doorstroom Mutatiegraad % Bindingsgraad Instroom Uitstroom Saldo Saldo % Grootegast 418 7,7% 44% ,1% Leek ,5% 43% ,1% Marum 346 7,9% 42% ,1% Zuidhorn 694 7,7% 48% ,1% Westerkwartier ,6% 45% ,0% Doorstroom Mutatiegraad % Bindingsgraad Instroom Uitstroom Saldo Saldo % Grootegast 346 6,3% 45% ,4% Leek 730 8,5% 44% ,1% Marum 290 6,7% 42% ,1% Zuidhorn 652 7,4% 47% ,0% ,4% 45% ,0% Bron: CBS, 2014, gecorrigeerd voor opening en sluiting van asielzoekerscentra* Conclusies: - In zowel de periode als de periode was sprake van een vrijwel stabiele situatie. Dit is gecorrigeerd naar de sluiting van de asielzoekerscentra in Leek, Marum en Grootegast*. - We zien een afgenomen mutatiegraad in periode na 2008, parallel met de crisis. De hoogste mutatiegraad is er in Leek, maar hier is tegelijk de sterkste daling zichtbaar. - De binding aan de gemeenten is tijdens de crisis niet wezenlijk veranderd. De binding is het hoogst in Zuidhorn, het laagst in Marum maar de verschillen zijn beperkt. - Binnen gemeentes bestaan belangrijke verschillen. Op hoofdlijnen geldt: de hoofdkernen trekken per saldo mensen aan, de woondorpen verliezen per saldo, vooral als zij perifeer gelegen zijn. Dit is vooral opvallend in Zuidhorn en Grootegast, waarvan we weten dat de hoofdkernen groeiden, en waarbij in de andere kernen (dus) het aantal inwoners afnam. Deze constatering krijgt ook zijn beslag in de programmaleidraad per dorp (hoofdstuk 4). Hierna volgt in twee tabellen per gemeente een beeld van de belangrijkste verhuisrelaties naar gemeente en naar leeftijdsgroep, in positieve en negatieve zin. * Deze bijstelling is een benadering. We hebben de meest passende data voor vestiging en vertrek van niet-nederlanders in de gemeenten genomen, waarbij er één jaar verschil in meetjaar zit ( , ). Op het niveau van vijfjaarsperioden is dit een goede graadmeter. 16 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

60 Tabel 1.5: Verhuisrelaties , personen naar gemeente, top 5 positieve en negatieve netto relaties (instroom minus uitstroom, percentage is als volgt berekend: netto migratieresultaat als percentage van het totaal aantal inwoners).. Westerkwartier Saldo positief % Saldo negatief % 1 Winsum 0,2% Groningen -1,3% 2 Opsterland 0,1% Overig Nederland -0,6% 3 Kollumerland c.a. 0,1% Overig Noord-Nederland -0,6% 4 Ooststellingwerf 0,0% Smallingerland -0,2% Noordenveld -0,2% Gemeente Grootegast Saldo positief % Saldo negatief % 1 Zuidhorn 0,3% Groningen -1,7% 2 Opsterland 0,2% Leek -1,5% 3 Winsum 0,1% Overig Nederland -1,4% Marum -0,5% De Marne -0,3% Gemeente Leek Saldo positief % Saldo negatief % 1 Grootegast 0,9% Groningen -1,7% 2 Winsum 0,5% Overig Nederland -1,2% 3 De Marne 0,1% Overig Noord-Nederland -1,0% 4 Kollumerland c.a. 0,1% Marum -0,5% 5 Smallingerland 0,0% Noordenveld -0,3% Gemeente Marum Saldo positief % Saldo negatief % 1 Leek 0,9% Groningen -1,7% 2 Grootegast 0,6% Smallingerland -0,2% 3 Ooststellingwerf 0,3% Overig Nederland -0,2% 4 Noordenveld 0,2% Overig Noord-Nederland -0,1% 5 De Marne 0,1% Winsum -0,1% Gemeente Zuidhorn Saldo positief % Saldo negatief % 1 Overig Nederland 0,3% Overig Noord-Nederland -0,8% 2 Winsum 0,2% Noordenveld -0,3% 3 Kollumerland c.a. 0,2% Groningen -0,2% 4 Leek 0,1% Grootegast -0,2% 5 Opsterland 0,1% Achtkarspelen 0,0% Bron: CBS KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 17

61 Tabel 1.6: Verhuisrelaties , naar richting en leeftijd. Saldo positief Westerkwartier Grote uitstroom naar Stad Groningen en overig NL Structurele instroom uit Stad Groningen Relatief weinig beweging Relatief weinig beweging 85+ Lichte instroom uit Stad Groningen en overig NL Gemeente Grootegast Saldo positief Grote uitstroom naar Stad Groningen en overig NL Slechts beperkte instroom Stad Groningen, uitstroom Leek Relatief weinig beweging Lichte uitstroom Achtkarspelen en Leek 85+ Instroom Smallingerland, Achtkarspelen en Marum Gemeente Leek Saldo positief Grote uitstroom naar Stad Groningen en overig NL Structurele instroom uit Stad Groningen Relatief weinig beweging Relatief weinig beweging 85+ Uitstroom naar Zuidhorn, instroom Noordenveld Gmeente Marum Saldo positief Grote uitstroom naar Stad Groningen en overig NL Slechts beperkte instroom Stad Groningen Relatief weinig beweging Relatief weinig beweging 85+ Uitstroom Smallingerland, Achtkarspelen en Grootegast Gemeente Zuidhorn Saldo positief Grote uitstroom naar Stad Groningen en overig NL Sterke instroom uit Stad Groningen Relatief weinig beweging Relatief weinig beweging 85+ Instroom Stad Groningen, Leek Het migratieonderzoek voor Groningen en Noord-Drenthe laat enkele structurele verbanden zien die we ook duidelijk herkennen in het Westerkwartier. - Alle gemeenten verliezen inwoners aan de stad Groningen. Dit hangt direct samen met jongeren die voor studie, werk of dynamiek de stad opzoeken. Niet de uitstroom van jongeren bepaalt groei of krimp zij gaan hoe dan ook! maar de mate waarin de gemeenten jarigen uit de stad Groningen weten aan te trekken. In Zuidhorn zien we een relatief lage uitstroom van jongeren; zij wonen relatief dichtbij hoger onderwijs voorzieningen (fietsafstand Zernike) en hebben de meest directe OV-verbinding met de stad. - Elk van de Westerkwartiergemeenten weet die groep jarigen uit de stad Groningen aan te trekken; deze groep verlaat de stad vanwege de gunstiger prijs / ruimte verhouding en een groen en veilig leefklimaat. Zij doen concessies op het vlak van voorzieningen en bereikbaarheid. De terugstroom is het sterkst naar gemeenten die direct grenzen aan de stad. 18 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

62 Samenvattend komt het er op neer dat deze groep zo dicht mogelijk bij de stad wil blijven wonen, maar zo ver de stad verlaat als nodig is om binnen hun budget in hun ruimtewens te voorzien. Dat zien we ook in het Westerkwartier: vooral Leek en Zuidhorn kennen die terugstroom, Grootegast en Marum slechts beperkt. - De groep 40 tot 85 jarigen is honkvast en verlaat maar in beperkte mate de eigen gemeente. - Pas op leeftijden van 85 jaar en ouder, wanneer zorgvraag vaker noopt tot verhuizing, komt gemeentegrensoverschrijdende migratie merkbaar voor. Dit heeft direct te maken met beschikbare verpleeg- en verzorgingshuisplaatsen. Met het oog op de extramuralisering en het langer zelfstandig wonen van inwoners, zal de gemiddelde verhuisleeftijd voor intramuraal wonen nog hoger komen te liggen en zal de dynamiek tussen gemeenten onder zorgvragers afnemen. Verschillen per dorp Binnen de gemeenten zijn er duidelijke verschillen per dorp. Op dit schaalniveau zijn geen cijfers beschikbaar, maar het is een gegeven dat de positieve instroom naar bijvoorbeeld de gemeente Zuidhorn voornamelijk neerslaat in de kern Zuidhorn en dan in het bijzonder de locatie Oostergast. Dit houdt tegelijk in dat kleine dorpen in de gemeente Zuidhorn die toestroom niet kennen. Dit sluit aan op demografische gegevens per dorp, waarbij zichtbaar is dat het dorp Zuidhorn snel groeide en dat kleine dorpen als Kommerzijl of Niehove juist afnamen in inwoners en huishoudens. Dit principe geldt door heel het Westerkwartier: daar waar een netto toestroom is vanuit regiogemeenten, daar is dit vooral te merken in de grotere, voorzieningenrijke, goed bereikbare dorpen in het gebied. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 19

63 20 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

64 2. Woningvoorraadanalyse In dit hoofdstuk schetsen we eerst (paragraaf 2.1) per gemeente de samenstelling van de woningvoorraad, naar type, eigendom en prijsklasse. In de bijlage staan gedetailleerde gegevens per dorp. In paragraaf 2.2 gaan we in op de energetische kwaliteit van de voorraad en in paragraaf 2.3 op de kans dat woningen aanpasbaar zijn bij een zorgvraag. 2.1 Samenstelling van de voorraad De tabel hierna geven weer hoe de woningvoorraad in elk van de gemeenten is samengesteld. Zie voor een overzicht in absoute aantallen en per dorp bijlage 2. Zie ook de kaarten E, F en G. Tabel 2.1: Voorraadsamenstelling per dorp, 2014 Type en prijs Westerkwartier Grootegast Leek Marum Zuidhorn Totale voorraad 100% 100% 100% 100% 100% Koopwoningen 77% 79% 74% 79% 79% Sociale huurwoningen 21% 19% 24% 20% 19% Vrije sector huur 2% 2% 2% 2% 3% Koopsector (prijs x 1.000) 100% 100% 100% 100% 100% Rij goedkoop (<125) 6% 4% 12% 2% 4% Rij duur (>125) 12% 5% 19% 3% 15% Tweekapper goedkoop (<170) 9% 9% 10% 4% 10% Tweekapper duur (>170) 16% 7% 16% 15% 21% Vrijstaand goedkoop (<200) 16% 24% 9% 15% 17% Vrijstaand duur (>200) 38% 48% 29% 56% 31% Grondgebonden senioren 0% 0% 1% 2% 0% Appartement 3% 3% 5% 2% 2% Huursector (streefhuur)* 100% 100% 100% 101% 100% Eengezins goedkoop 1% 2% 0% 1% 1% Eengezins betaalbaar 37% 44% 24% 51% 42% Eengezins duur 18% 12% 26% 18% 11% Seniorenappartementen goedkoop 5% 4% 4% 0% 11% Seniorenappartementen betaalbaar 8% 5% 13% 6% 5% Seniorenappartementen duur 1% 0% 0% 1% 3% Grondgebonden senioren goedkoop 2% 1% 6% 0% 0% Grondgebonden senioren betaalbaar 7% 13% 5% 4% 8% Grondgebonden senioren duur 5% 3% 8% 5% 3% Jongerenflat 6% 6% 7% 6% 5% Vrije sector huur 9% 9% 6% 9% 12% *goedkoop < 389,05, betaalbaar 389,05 596,75, duur 596,75 699,48, vrije sector > 699,48. Bron: gemeenten, Wold & Waard, Vredewold Wonen, CBS, Door afronding van cijfers kunnen optellingen soms afwijken. Conclusies op gemeenteniveau: - In Grootegast, Marum en Zuidhorn beslaat de sociale huurvoorraad ongeveer 20% van het geheel, in Leek is dit ca. 25%. - De koopvoorraad in Leek is evenwichtig verdeeld naar type en prijsklasse, terwijl in de andere drie gemeenten de nadruk ligt op dure vrijstaande woningen. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 21

65 - Ook in de huurvoorraad zien we een verschil tussen Leek en de overige gemeenten: in Leek zijn meer appartementen en meer dure huurwoningen, in de andere drie gemeenten ligt de nadruk op middeldure gezinshuurwoningen. In het algemeen is het aantal goedkope gezinshuurwoningen minimaal. 2.2 Nieuwbouw in de jaren De grafieken hierna geven, per gemeente en uitgesplitst naar (grotere) dorpen, inzicht in de samenstelling van de nieuwbouw van woningen in de afgelopen jaren. In bijlage 6 staan absolute aantallen woningen per dorp. De gegevens richten zich alleen op nieuwbouw en zijn niet gecompenseerd voor eventuele sloop. Tabel 2.2: Nieuwbouw per dorp (centrumdorpen en basisdorpen). Gemeente Grootegast Dorp Grootegast e.o. Oldekerk-Niekerk Opende Overige dorpen Gemeente Leek Leek en Tolbert Zevenhuizen Overige dprpen Legenda: Eengezins huur Seniorenwoningen huur Eengezins koop rij Eengezins koop tweekappers Eengezins koop vrijstaand Koopappartementen Gemeente Marum Dorp Marum De Wilp Overige dorpen Gemeente Zuidhorn Dorp Zuidhorn e.o. Aduard e.o. Grijpskerk e.o. Overige dorpen Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

66 In de gemeente Grootegast kwamen de afgelopen tien jaren veel seniorenhuurwoningen en koopappartementen gereed. Rijkoopwoningen werden niet gerealiseerd in het hoofddorp Grootegast, maar juist wel in Oldekerk-Niekerk. In dat dorp kwamen ook seniorenhuurwoningen gereed. De woningbouw in Opende was eenzijdig: tweekappers en vrijstaand. In de overige dorpen ging het enkel om kavels. De gemeente Leek kende de meest gevarieerde nieuwbouw in de afgelopen tien jaar, waaronder vooral een groot aandeel sociale huurwoningen: gezinswoningen én levensloopgeschikte woningen, vaak ter vervanging van bestaande woningen. Het betreft hier overigens het dorp Leek / Tolbert. In de overige dorpen bestond de toevoeging volledig uit vrijstaande koopwoningen (w.o. kavels). In de gemeente Marum bestond het programma vergeleken met de andere gemeenten vooral uit tweekappers en vrijstaande koopwoningen, aangevuld met kleinere aantallen gezinshuurwoningen, seniorenhuurwoningen en koopappartementen. Op korte termijn zijn hier seniorenhuurwoningen gepland. Het aantal nieuwe rijkoopwoningen is minimaal; alleen in De Wilp was er toevoeging in dat segment. In de overige dorpen bestond de toevoeging volledig uit kavels. In de gemeente Zuidhorn kwamen de afgelopen tien jaren veel seniorenhuurwoningen gereed, maar weinig koopappartementen. In het dorp Zuidhorn zien we een gemengd programma en ook in Grijpskerk zijn diverse typen en prijsklassen woningen gebouwd. In Aduard zijn gezinshuurwoningen vervangen en verder vrijstaande koopwoningen gebouwd. In de overige dorpen bestond de toevoeging volledig uit kavels. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 23

67 2.3 Energetische kwaliteit van de woningvoorraad Energielasten vormen een belangrijke component in de totale woonlasten. Het verbruik van energie kan om twee redenen hoog zijn: de bewoners gebruikt relatief veel energie, of de woning is energetisch slecht. De tabel hierna toont het absolute totale energieverbruik in euro s (vaste voet en verbruikskosten) per gebied en eigendomscategorie. Zie ook de kaarten H, I, J en K. Met deze tabel en de kaarten is het mogelijk om in te schatten waar de totale energielasten gemiddeld het hoogste liggen. Dit kan input leveren voor programma s of campagnes gericht op energiebesparing. Ter nuance: de woningen van Vredewold hebben vaak gezamenlijke ruimtes, die meetellen in het verbruik, waardoor de waarde ongunstiger lijkt dan het in werkelijk is. En: koopwoningen zijn gemiddeld groter, er zijn meer onverwarmde ruimtes, waardoor de koop ten opzichte van huur gunstiger lijkt dan het werkelijk is; juist in de corporatievoorraad zijn veel woningen verbeterd. Tabel 2.3: Energielasten woningvoorraad per dorp (gas en elektra, verbruik, belasting en vastrecht) Vredewold Dorp Koop Wonen Wold&Waard Totaal Gemeente Grootegast Grootegast (incl Doezum, Peebos en Sebaldeburen) Lutjegast Noordwijk-Kornhorn Oldekerk-Niekerk Opende Gemeente Leek Enumatil Leek Midwolde-Lettelbert Oostwold Tolbert Zevenhuizen Gemeente Marum Boerakker (incl Lucaswolde) De Wilp Jonkersvaart Marum Nuis-Niebert Gemeente Zuidhorn Aduard (incl Den Ham en Den Horn) Grijpskerk (incl Niezijl en Visvliet) Kommerzijl-Lauwerzijl-Pieterzijl Noordhorn Oldehove en omgeving Zuidhorn en Briltil Totaal Bron: Enexis, Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

68 Het hoogste verbruik zien we in de koopsector en dan met namen in de kleinste dorpen. Daar staan relatief veel oude woningen waaronder grote boerderijen. De gemiddelde energielast bij Wold & Waard en Vredewold Wonen is rond de 125, waarbij in het geval van de woningen van Vredewold Wonen vaak ook gezamenlijke ruimtes worden meegerekend; het verbruik per woning ligt daar lager. Uitgedrukt in kuubs gasverbruik per kubieke meter woninginhoud is de energiekwaliteit van de woningen goed zichtbaar. Dit levert een ander beeld op dan de absolute waarden. Ook hier gelden de nuances. Zoals benoemd bij tabel 2.3 Tabel 2.4: Gasverbruik per kubieke meter woonruimte per dorp. Dorp Koop Vredewold Wonen Wold&Waard Totaal Gemeente Grootegast 5,1 5,8 5,3 Grootegast (incl Doezum, Peebos en Sebaldeburen) 5,2 5,8 5,4 Lutjegast 5,6 6,3 5,7 Noordwijk-Kornhorn 5,4 6,2 5,5 Oldekerk-Niekerk 5,0 5,7 5,1 Opende 4,6 5,7 4,8 Gemeente Leek 4,6 6,5 5,5 4,9 Enumatil 4,4 3,8 4,3 Leek 4,8 6,6 5,8 5,2 Midwolde-Lettelbert 3,9 3,9 Oostwold 4,9 5,7 5,1 Tolbert 4,2 5,0 4,9 4,4 Zevenhuizen 4,6 6,9 5,3 4,8 Gemeente Marum 5,1 5,5 5,2 Boerakker (incl Lucaswolde) 5,0 4,8 5,0 De Wilp 5,3 5,6 5,4 Jonkersvaart 5,8 6,3 5,8 Marum 4,9 5,5 5,1 Nuis-Niebert 5,0 6,2 5,1 Gemeente Zuidhorn 5,6 6,6 5,8 Aduard (incl Den Ham en Den Horn) 5,5 6,5 5,8 Grijpskerk (incl Niezijl en Visvliet) 5,9 7,2 6,2 Kommerzijl-Lauwerzijl-Pieterzijl 5,5 5,9 5,6 Noordhorn 5,6 6,3 5,8 Oldehove en omgeving 6,6 6,3 6,5 Zuidhorn en Briltil 5,3 6,5 5,5 Totaal 5,1 6,5 5,9 5,3 Bron: Enexis, 2014 Dat het energieverbruik in de koopsector lager lijkt te liggen, vertekent doordat niet alle vertrekken in een (vaak grotere) koopwoning even intensief verwarmd worden. In het algemeen geldt dat corporaties in veel woningen al hebben geïnvesteerd, terwijl veel huiseigenaren van oudere woningen nog stappen kunnen zetten. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 25

69 2.4 Geschiktheid voor aanpassing De tabel hierna maakt een vergelijking tussen dorpen in de mate waarin de woningen naar verwachting aanpasbaar zijn voor mensen met een zorgvraag. Daarmee bedoelen we: woningen waar het goed mogelijk is om drempels te verwijderen, beugels aan te brengen (alle woningen) een traplift te plaatsen, een toilet boven te plaatsen, beneden te slapen, rolstoeltoegankelijk te zijn (alleen ruimere woningen). Op hoofdlijnen geldt: hoe groter en / of hoe nieuwer een woning is, hoe groter in theorie de kans dat de woning aanpasbaar is. Specifieke seniorenwoningen zijn als 100% aanpasbaar meegerekend. Huurwoningen van na 2003 ook. Tabel 2.5: Verdeelsleutel voor het schatten van de geschiktheid van woningen 1. Code bjr min bjr max m3 min m3 max eigendom geschiktheid corporatie 0% % % % % % % % % % koop 15% % % % % % % % % 20 Specifiek gebouwd voor mensen met een functiebeperking 100% Uit de tabel is geen absoluut aantal woningen te lezen. De waarde van de tabel zit m in de onderlinge vergelijking van dorpen. In dorpen met een hoge score is de kans dat mensen hun woning kunnen aanpassen het grootst en is de kans op een geschikt alternatief binnen het dorp ook het grootste. Zie ook de kaarten L en M. 1 Op basis van technisch onderzoek door Laagland Advies in Gelderland is deze maatstaf ontwikkeld. Voorbeeld: van de koopwoningen van na 1980 met een inhoud van meer dan 350 kuub is gemiddeld 90% met beperkte middelen aanpasbaar gebleken voor mensen met een functiebeperking. KAW heeft de woningen aan met een specifiek seniorenkarakter (aanleunwoningen, woonzorgcomplexen) op 100% aanpasbaar ingesteld. 26 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

70 Tabel 2.6: Theoretische geschiktheid van de woningvoorraad voor aanpassing bij een zorgvraag, per dorp Corporatie Koop Totaal Gemeente Grootegast 46% 59% 56% Grootegast (incl Doezum, Peebos en Sebaldeburen) 43% 61% 56% Lutjegast 29% 47% 45% Noordwijk-Kornhorn 51% 55% 54% Oldekerk-Niekerk 62% 59% 60% Opende 36% 62% 58% Gemeente Leek 49% 67% 62% Enumatil 40% 40% 40% Leek 48% 71% 63% Midwolde-Lettelbert 43% 43% Oostwold 18% 45% 40% Tolbert 51% 74% 68% Zevenhuizen 60% 54% 55% Gemeente Marum 34% 61% 55% Boerakker (incl Lucaswolde) 38% 53% 53% De Wilp 36% 56% 51% Jonkersvaart 5% 48% 48% Marum 35% 68% 59% Nuis-Niebert 21% 49% 47% Gemeente Zuidhorn 46% 61% 58% Aduard (incl Den Ham en Den Horn 34% 55% 50% Grijpskerk (incl Niezijl en Visvliet) 45% 54% 52% Kommerzijl-Lauwerzijl-Pieterzijl 16% 48% 44% Noordhorn 26% 55% 49% Oldehove en omgeving 36% 53% 49% Zuidhorn en Briltil 61% 70% 68% Totaal 45% 62% 58% Bron: WOZ-bestand, voorraadscan KAW. In de grotere dorpen zijn de afgelopen jaren de meeste woningen nieuw gebouwd. Dit leidt tot een hoger aandeel aanpasbare woningen. De grotere dorpen zijn ook het meest in beeld bij deze doelgroep, dus daarin matchen vraag een aanbod. In de koopsector is de kans op aanpasbaarheid groter, omdat het hier vaak ruime woningen betreft. Ook hier geldt: de nieuwste en meest kansrijke woningen staan in de grotere dorpen. Binnen de huursector is er onderscheid tussen recente woningen en specifiek voor senioren ontwikkelde maar vaak verouderde seniorenwoningen, zoals rijbungalows. Positieve uitschieters: - In Zuidhorn en Niekerk zijn recent substantiële aantallen appartementen opgeleverd; - In Zevenhuizen bestaat de voorraad voor een belangrijk deel uit seniorenwoningen van Vredewold Wonen; - In de vier grote dorpen Zuidhorn, Leek, Marum, Grootegast is het aanbod in absolute aantallen het grootst. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 27

71 Potentiële knelpunten: kleine dorpen zoals Lutjegast, Oostwold, Nuis-Niebert of Kommerzijl. Hier is het aandeel kansrijke corporatiewoningen beperkt. In de praktijk zal dit betekenen dat veel mensen oud worden in een koopwoning of een gezinshuurwoning, of verhuizen naar een groter dorp. In de woonvisie gaan we in op de vraag in hoeverre dit een woningvoorraadprobleem is, of dat het een kwestie is van goede zorgorganisatie. Er zijn in de regio weinig specifiek rolstoegankelijke of -doorgankelijke woningen. De inschatting op basis van signalen over de vraag en het aanbod bij Wold & Waard en Vredewold Wonen is dat er op dit moment geen tekorten zijn aan zulke woningen. Binnen de huidige woningvoorraad zijn rolstoelgebruikers voldoende te bedienen. 28 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

72 3. Vraaganalyse In dit hoofdstuk schetsen we enkele algemeen geldende trends en ontwikkelingen (paragraaf 3.1). Daarna zoomen we in op specifieke thema s: de behoefte aan sociale huurwoningen (paragraaf 3.2) en wonen met zorg (paragraaf 3.3). 3.1 Marktontwikkelingen actueel en structureel We zien enkele structurele en actuele trends en ontwikkelingen, waarmee we rekening zullen houden bij het opstellen van de woonvisie. Dit zijn grotendeels ontwikkelingen die voor heel Nederland op gaan en daarmee ook voor het Westerkwartier. Puntsgewijs: Groei en migratie - Afvlakkende groei. De groei van inwoners en huishoudens vlakt landelijk af ten opzichte van eerdere decennia, door autonome vergrijzing, ontgroening en specifiek in het landelijk gebied ook door migratie naar de stad. Bouwen voor groei bestaat niet meer. Bouwen voor vraag wel. Projecten waarnaar geen vraag is, komen niet tot ontwikkeling, ongeacht planologische mogelijkheden en afspraken. Het aanbod van teveel bouwplannen tegelijkertijd leidt zelfs tot stagnatie, omdat de kans op voldoende voorverkoop of verhuur ook versnipperd is over de plannen. - Structurele trek naar grotere plaatsen. Het belang van bereikbaarheid, nabijheid van voorzieningen en werk speelt een grote rol in de woonwensen en het woongedrag van mensen. Dit blijkt onder meer uit het migratie-onderzoek voor Groningen en de kop van Drenthe uit o De algehele tendens is dat mensen bij een verhuizing vaak kiezen voor wonen nabij stedelijke voorzieningen, werkgelegenheid en bij knooppunten van infrastructuur. De stad Groningen heeft daarin binnen Noord-Nederland een absolute toppositie. Andere grote plaatsen zoals Leeuwarden, Drachten of Assen hebben vooral een lokale aantrekkende werking. Nog een schaalniveau lager zien we dat mensen van woondorpen naar centrumdorpen trekken. o Het onderzoek toont ook aan dat deze beweging voortvloeit uit wensen, niet uit aanbod aan woningen. Meer bouwen betekent niet altijd en overal: meer groeien. o Mensen met een lagere opleiding oriënteren zich qua werk vaak op de directe omgeving en blijven daardoor vaker in hun eigen regio wonen. Hoger opgeleiden zijn vaker gericht op een groter gebied en verruilen vaker het landelijk gebied voor stedelijk gebied vanwege werk. Hierdoor neemt het aandeel lager opgeleiden in het landelijk gebied naar verhouding toe. Nieuwbouw en renovatie - Van nieuwbouw naar renovatie. De investeringsnoodzaak verschuift van nieuwbouw naar steeds meer verbetering van bestaande woningen en woonomgevingen. Het overgrote deel van de woonomgeving van 2020 of 2030 staat er nu ook al en is bepalend voor de totale kwaliteit van een gebied. - Crisis stelt woonwensen uit. De economische crisis leidt tot weinig kwaliteitssprongen op de woningmarkt. Uit woonwensenanalyses blijkt dat die kwaliteitsvraag er (latent) wel is. Actuele KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 29

73 tekenen van een herstellende markt kunnen leiden tot een inhaalslag. Dit hangt ook af van vertrouwen en beschikbare middelen (economische groei, werkgelegenheid, maar ook rentestanden. Er zijn nog te veel onzekerheden om daar voorspellingen over te doen. - Kleinschaligheid gewenst. De vraag naar kleinschaligheid en onderscheidende woningen neemt toe. Dat stelt nieuwe eisen aan vooral grotere uitbreidingslocaties. - Vergrijzing maar tóch behoefte aan meer gezinswoningen. Enerzijds vergrijst de bevolking en leidt dat tot een groeiende behoefte aan kleinere, comfortabelere woningen. Anderzijds blijkt dat het overgrote deel van de senioren en zorgvragers helemaal niet te verhuizen. Vaak wonen zij in ruime gezinswoningen. Die woningen komen in dat geval niet vrij en gevolg is dat er ook blijvend behoefte is aan nieuwe gezinswoningen, ondanks de krimp van de groep gezinnen. - Senioren hebben diverse wensen. Als senioren al verhuizen, dan is de behoefte divers: van zorgwoningen en huurappartementen tot vrije kavels. Het is om die reden belangrijk om bouwprogramma s niet één op één te koppelen aan vergrijzing. We zien overigens wél een groeiende tweedeling tussen hogere inkomensgroepen (langer gezond) en lagere inkomensgroepen (eerder zorgvraag, gericht op veilig wonen). Betaalbaarheid van het wonen De totale woonlasten namen de afgelopen jaren toe. Daarbinnen zijn de belangrijkste oorzaken: energiekosten (vastrecht, belasting en gasprijs), overheidsbelastingen en huurprijsstijging. Beperken van woonlasten vraagt dan ook om inzet op elk van deze prijscomponenten. Als het gaat om energiebesparing is er voor elke woning een omslagpunt waarbij de investering hoger wordt dan de maandelijkse besparing rechtvaardigt. - Kleinere huishoudens, minder bestedingsruimte. Individualisering leidt tot steeds meer alleenwonenden. Doordat de gewenste woonruimte per persoon blijft groeien, leidt dit niet tot vraag naar kleine woningen, maar wel tot druk op de betaalbaarheid: kleine huishoudens hebben gemiddeld minder te besteden. - Beperkte investeringsruimte corporaties. Door verplichte heffingen loopt de investeringsruimte van corporaties fors terug. Voor Wold & Waard betekent dit niet dat zij minder investeren, maar Vredewold Wonen heeft wel andere keuzes moeten maken. - Wal en schip groep: in Westerkwartier beperkt. Woningcorporaties moeten 90% van hun sociale huurwoningen toewijzen aan mensen met een belastbaar jaarinkomen tot maximaal (prijspeil 2014). De groep met een inkomen daar net boven (tot ) heeft voldoende alternatieven in de koop tegen prijzen die voor deze inkomensgroepen bereikbaar zijn en kan bovendien gebruik maken van de starterslening. Wonen en zorg - Laagdrempelige zorgstructuur nodig voor thuiswonenden. Het verzorgingshuis verdwijnt als woonvorm als gevolg van strengere indicatiestelling bij een zorgvraag 1. Mensen wonen daardoor langer zelfstandig. Dit leidt tot een proces van intra- naar extramuralisering. Van groot belang wordt laagdrempelige zorgstructuur in thuissituatie. Pas bij een intensieve zorgvraag volgt de gang van zelfstandig wonen naar verpleeghuiszorg. 1 Zorgvragers krijgen zorg toegekend op basis van indicatiestelling. Zij worden ingedeeld in zorgwaartepakketten (ZZP s) 1 t/m 10. Grofweg geldt: hoe hoger, hoe zwaarder de zorg. Vanaf 2013 krijgen mensen met ZZP 1 niet langer een indicatie voor verzorgingshuiszorg. Vanaf 2014 geldt dat ook voor ZZP2 en in de komende jaren zal dit ook gaan gelden voor ZZP 3 en 4. Dat houdt in dat bijvoorbeeld licht dementerenden zelf in hun huisvesting moeten voorzien ( extramuraal wonen ). Vanaf ZZP5 geldt verpleeghuisindicatie; het verzorgingshuis verdwijnt in zijn huidige vorm. 30 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

74 - Groei verpleeghuiszorg. Door de groeiende groep 85-plussers neemt de vraag naar verpleeghuiszorg tegelijk toe. - Tussenvorm nodig: zelfstandig en veilig. Mensen die voorheen een indicatie kregen voor verzorgingshuiszorg, maar nu thuis blijven wonen, hebben vaak toch behoefte aan zorg en veiligheid. Onder hen ontstaat naar verwachting een groeiende behoefte aan compacte, zelfstandige woningen direct nabij voorzieningen en zorgaanbod. Algemeen geldt dat nabijheid van zorg- en winkelvoorzieningen bijdraagt aan de gewildheid van deze woningen. Een klein aandeel ligt bij voorkeur op korte loopafstand van een zorgeenheid; het zal in de vier hoofddorpen gaan om elk enkele tientallen woningen. Dat hoeft niet allemaal nieuwbouw te zijn. Leegstaande verzorgingshuizen en bestaande seniorenwoningen kunnen daar een rol in vervullen, al dan niet na renovatie. Schaalvergroting, decentralisatie - Concentratie voorzieningenaanbod. Binnen onderwijs en detailhandel is sprake van schaalvergroting. Dit heeft te maken met economische efficiëntie maar ook met de behoefte van mensen om op één plek in meerdere behoeften te kunnen voorzien. Internetwinkelen leidt bij detailhandel tot snellere schaalvergroting, maar is voor een brede groep bewoners op afstand van de voorzieningen tegelijk een uitkomst. - Minder OV, duurder OV. De laatste decennia is het aantal busverbindingen afgenomen en zijn de prijzen voor OV relatief sterk gestegen. Dat verlaagt de mobiliteit onder mensen met weinig inkomen in met name de kleinere dorpen. - Rol overheid is beperkt. De rol en verhouding van de overheid, professionele organisaties, bewonerscollectieven en individuele bewoners verandert. Er wordt een groter beroep gedaan op zelfredzaamheid van bewoners en de maakbaarheid van ontwikkelingen valt of staat met samenwerking tussen partijen. De overheid maakt en stuurt minder, begeleidt en faciliteert meer. Initiatieven van burgers worden belangrijker bij woningbouw en gebiedsontwikkeling. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 31

75 3.2 Sociale huur / betaalbaarheid van het wonen Binnen het Westerkwartier is Wold & Waard met afstand de grootste aanbieder van sociale huurwoningen, met een voorraad van bijna woningen. Daarnaast heeft Vredewold Wonen bijna 500 woningen specifiek gericht op senioren. Actuele situatie Op basis van gegevens van het CBS en de belastingdienst uit 2012 kennen we de woonsituatie van inkomensgroepen of hoofdlijnen. We hebben de data gecorrigeerd voor de actuele samenstelling van de woningvoorraad in Tabel 3.1: Verdeling van inkomensgroepen naar woningtype, Westerkwartier als geheel Basisgegevens Westerkwartier Inkomen < < < > Totaal corporatiewoningen particuliere huurwoningen koopwoningen Totaal Bron: CBS en Belastingdienst, 2012, gebaseerd op gegevens van 84% van de huishoudens, update naar 2014 op basis van demografische gegevens (huishoudensverdeling) en voorraadgegevens (beschikbare voorraad). Cijfers zijn afgerond waardoor totaaltellingen licht kunnen afwijken. Vraag: de doelgroep met een inkomen tot bestaat uit ruim huishoudens, 40% van het totaal. - Ruim van deze huishoudens huren een sociale huurwoning. - Circa wonen in een koopwoning. Deze groep maakt doorgaans geen aanspraak op de sociale huurvoorraad. - De vrije sector is ongeveer 500 woningen groot in het Westerkwartier. Ook binnen deze sector komen huishoudens voor met een inkomen tot : ongeveer 250. We kennen hun woonsituatie onvoldoende om in te schatten welk deel van hen eigenlijk sociaal zou willen huren. Doorgaans betreft het in landelijke regio s kleinschalige verhuur door particulieren. Aanbod: - De sociale huurvoorraad was op het moment van meten woningen groot (Wold & Waard en Vredewold Wonen). - De werkelijk beschikbare voorraad voor de doelgroep is ca woningen groot, de rest wordt bewoond door scheefwoners (mensen met een hoger inkomen dan ). Zonder scheefheid is er sprake van een ruim voldoende aanbod van sociale huurwoningen. Scheefheid was in het verleden een vrij stabiele factor, maar door aangescherpte toelatingseisen neemt de groep scheefwoners in omvang af. De tabel hierna toont de gegevens per gemeente. 1 De verhoudingen tussen groepen zijn niet veranderd in deze berekening, omdat data daarvoor ontbreekt. 32 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

76 Tabel 3.2: Verdeling van inkomensgroepen naar woningtype, Per gemeente. < Grootegast Leek Marum Zuidhorn Westerkwartier corporatiewoningen particuliere huurwoningen koopwoningen Totaal < Grootegast Leek Marum Zuidhorn Westerkwartier corporatiewoningen particuliere huurwoningen koopwoningen Totaal < Grootegast Leek Marum Zuidhorn Westerkwartier corporatiewoningen particuliere huurwoningen koopwoningen Totaal > Grootegast Leek Marum Zuidhorn Westerkwartier corporatiewoningen particuliere huurwoningen koopwoningen Totaal Totaal Grootegast Leek Marum Zuidhorn Westerkwartier corporatiewoningen particuliere huurwoningen koopwoningen totaal Bron: CBS en Belastingdienst, 2012, update naar 2014 op basis van demografische gegevens. Verdere onderverdeling van inkomensgroepen De groep met een inkomen lager dan is nader onder te verdelen in - de groep met een inkomen tot de armoedegrens (grens verschilt per gezinssituatie) - tot de huurtoeslaggrens ( ) - tot Er zijn geen precieze gegevens beschikbaar over de nadere onderverdeling van deze groepen in het Westerkwartier maar wel over de omvang van de groepen in Nederland (WoON2012). Die onderverdeling passen we toe op het Westerkwartier. Leeswijzer bij de figuur: per blok in de figuur staat: over welke inkomensgroep het gaat, wat bij benadering hun maximale woonbudget is (Nibud) en hoe groot de groep is in de totale groep huishoudens. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 33

77 Tabel 3.3: Verdeling van inkomensgroepen in het Westerkwartier, met een indicatie van hun maximale woonbudget Armoedegrens Huurtoeslaggrens Sociale huurgrens Tot modaal Boven modaal Inkomen tot: Inkomen tussen en Inkomen tussen en Inkomen tussen en Inkomen vanaf of meer persponen 2 personen 1 persoon Woonbudget tot: 340 Aandeel 7% Inkomen tot: Woonbudget tot: 465 Aandeel 1% Inkomen tot Woonbudget tot 550 Aandeel 6% Woonbudget tussen 465 en 550 Aandeel 24% Woonbudget tussen 550 en 850 Aandeel 8% Woonbudget tussen 850 en Aandeel 12% Maximaal woonbudget boven Aandeel 42% Inkomensgroepen Nederland Westerkwartier Totale groep < beneden armoedegrens (ca. 25% van de doelgroep) - armoedegrens tot huurtoeslaggrens (ca. 55% van de doelgroep) - huurtoeslaggrens tot doelgroep * (ca. 20% van de doelgroep) Groep wal en schip / Groep bovenmodaal / > Totaal Bron: CBS, belastingdienst, WoON 2012, CBS, voorraaddata gemeenten en corporaties. * o.b.v. landelijke cijfers verdeeld Afgaand op normen van het Nibud is er een groep van ongeveer huishoudens die een totaal woonbudget heeft van (ruim) beneden de 550, inclusief energielasten. Met een gemiddelde totale energielast van 100 tot 150 per maand, komt dit neer op een netto huur van maximaal 400; huurders en kopers samen. Het aantal woningen van Wold & Waard en Vredewold Wonen tot deze prijsklasse (streefhuur) beperkt zich tot enkele honderden. Dit betekent dat een belangrijk deel van de huishoudens huurtoeslagafhankelijk is en dat mensen met een laag inkomen, een lange woonduur en vaak een lage huur niet snel doorstromen naar een andere (duurdere) woning. 34 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

78 Vraagdruk actueel Om een beeld te krijgen van de behoefte aan sociale huurwoningen in het gebied en per dorp, maken we gebruik van de monitorgegevens van Wold & Waard. In hun monitor is voor de regio en per kern te zien wat de animo voor dorpen en voor woningtypes is. Doordat dit gedragsgegevens zijn, is dit een goede maat voor de woningbehoefte. Op basis van data van Wold & Waard meten we de animo voor woningen en dorpen met meerdere maten: - De directe vraag / woningzoekenden die direct een andere woning wensen; - De indirecte vraag / woningzoekenden die op termijn een andere woning wensen; - Inschrijftijd per dorp, in de periode , na toewijzing. Afgaand op signalen over inschrijftijd concluderen we dat er op dit moment een redelijke balans is tussen vraag en aanbod: - Mensen met een urgente woningbehoefte kunnen in principe meteen geholpen worden, mits hun eisen rond woningtype en woonplaats beperkt zijn. - Mensen die zich inschrijven met een kwalitatieve woonwens worden gemiddeld binnen 25 maanden bediend. Een veel lagere inschrijftijd brengt in veel dorpen leegstandsrisico s mee, een hogere inschrijftijd is onwenselijk voor inwoners. Per dorp zijn de verschillen groot. De figuur hierna laat zien hoeveel woningzoekenden aanspraak maken op de sociale huurvoorraad in een dorp. Uitleg: - Het percentage staat voor alle ingeschrevenen voor een dorp (mensen die zich inschrijven voor direct een woning plus mensen die zich potentieel inschrijven), gedeeld door het totaal aantal woningen in een dorp; - Daarbinnen uitsplitsing naar leeftijdsklasse; - Een rekenvoorbeeld: in Noordhorn staan 109 sociale huurwoningen, terwijl jaarlijks gemiddeld 117 woningzoekenden Noordhorn aanwijzen als (een van de) gewenste woonplaats(en). Dit leidt tot een drukpercentage van iets meer dan 100%. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 35

79 Figuur 3.1: Druk op de sociale woningvoorraad per dorp en leeftijdsklasse, gemiddelde Totaal aantal woningen sociale huur / % van de totale voorraad woningen Grootegast (e.o.) Lutjegast Opende Oldekerk-Niekerk Noordwijk-Kornhorn Leek Zevenhuizen Tolbert Midwolde-Lettelbert Oostwold Enumatil Marum Nuis-Niebert Boerakker (incl Lucaswolde) De Wilp Jonkersvaart Zuidhorn en Briltil Noordhorn Grijpskerk (incl Niezijl en Visvliet) Aduard (incl Den Ham en Den Horn) Oldehove en omgeving Kommerzijl-Lauwerzijl-Pieterzijl Westerwartier Centrumdorpen Basisdorpen Woondorpen % % % % % % % % % % % % % % % % 142 9% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 160% 180% < >65 Bron: Wold & Waard , bewerking KAW 36 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

80 Vraagdruk tot 2020 Algemeen geldt dat de kwalitatieve woningbehoefte verandert, in lijn met de verandering van de afgelopen jaren. Er is alleen nog groei van de doelgroep te verwachten is onder 65-plussers. De groep jongere huishoudens krimpt regionaal en vooral binnen de sociale huursector, omdat zij vaker dan oudere generaties gericht zijn op koopwoningen (bron: Socrates-onderzoek). De ontwikkeling van de vraag naar sociale huurwoningen is niet precies te berekenen. Verschillende factoren werken vraag verhogend en vraag verlagend: - Groei van het aantal huishoudens leidt doorgaans ook tot groei van de vraag naar sociale huurwoningen. Het aandeel sociale huurwoningen is regionaal nu ca. 20%. Bij een geraamde huishoudensgroei van huishoudens betekent dat circa 200 sociale huurwoningen; - Tegelijk is de werkelijke voorraad zelfstandige sociale huurwoningen de afgelopen zes jaren per saldo niet gegroeid, zelfs licht afgenomen, en is ook de druk op de voorraad niet meetbaar toegenomen. Ondanks de economische crisis is er dus toch een relatieve verschuiving geweest naar koopwoningen. - Er zijn meerdere factoren die tot een verschuiving naar koop leiden: woonwensen, inkomensontwikkeling, financieringsruimte door banken, prijsontwikkeling koopwoningen. - Nieuwe regels rond scheef wonen leiden tot een lagere instroom van hogere inkomens naar sociale huur. Tegelijk ontstaat scheefheid doordat sommige huurders meer inkomen krijgen. Binnen de sociale doelgroep heeft een deel van de huishoudens de keuzemogelijkheid: huren of kopen. Zeker in het Westerkwartier, waar de koopprijzen vergeleken met het gemiddeld van Nederland laag zijn, zijn huur en (goedkope) koop communicerende vaten. In de uitwerking van een programmaleidraad in hoofdstuk 4 werken we met een raming van de woningbehoefte, waarbij voor sociale huur en koop een bandbreedte geldt die onderling kan verschuiven. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 37

81 Tabel 3.4: Samenvattende drukmeter voor de sociale voorraad per dorp. Onderlinge vergelijking van de vraagdruk per dorp % Sociale huurwoningen Woningzoekenden per sociale huurwoning Gem. inschrijftijd na toewijzing Score t.o.v. gemiddelde Conclusies gebaseerd op de cijfers, aangevuld met praktijkervaringen van de corporaties Westerkwartier 20% 75% % Centrumdorpen (CD, zie hieronder) Basisdorpen (zie hieronder) Woondorpen (alle overige dorpen) Gemeente Grootegast 23% 104% % 18% 31% 20 62% 9% 93% 14 91% Grootegast eo (CD) 26% 40% 22 71% Opende 14% 18% 12 36% Oldekerk-Niekerk 19% 61% 22 85% Gemeente Leek Er is een relatief grote vraagdruk de centrumdorpen, met name Zuidhorn + Noordhorn, Leek + Tolbert, onder alle leeftijdsgroepen. Hier is voorraadgroei denkbaar, in zowel (kleine) gezinswoningen als seniorenwoningen. In Grootegast en Marum zijn recent veel nieuwe woningen toegevoegd, waardoor er van vraagdruk op dit moment geen sprake is. Er is een relatief lage druk in de basisdorpen Opende, Oldekerk-Niekerk, De Wilp, Grijpskerk, Aduard en Oldehove. Met name de vraagdruk onder 65-plussers is lager. Hier is verkoop van huurwoningen logisch, hoewel dit niet in alle dorpen verstandig is. Er zijn tussen deze dorpen grote onderlinge verschillen. Zie hieronder. Klein aandeel sociale huurwoningen en daardoor een relatief hoge vraagdruk. Druk komt specifiek van jarigen. Dit is een krimpgroep. Praktijkervaring leert dat mensen uiteindelijk toch vaak voor een centrumdorp kiezen. In werkelijkheid eerder vraaguitval en voorraadoverschotten dan vraagdruk. Momenteel geen vraagdruk, recent veel toegevoegd 65+, maar in basis wel een gewild dorp Kans op vraaguitval (23-55). Geen recent aanbod voor senioren, maar vraag ook beperkt. Terughoudend met verkoop (zie hoofdstuk 4). Kans op vraaguitval. Ruim aanbod voor senioren, nog leegstand in de nieuwbouw. Vraag verder vooral uit krimpgroep Leek (CD) 23% 110% % Vraagdruk, uitbreiding voor alle doelgroepen Tolbert (*CD) 20% 158% % Markt is onderdeel van dorp Leek Zevenhuizen 10% 94% % Beperkte voorraad, relatief hoge druk. Onder groep <65 kans op vraaguitval, Geen recent aanbod voor senioren, maar ook geen concrete vraag. Gemeente Marum Marum (CD) 25% 57% 25 85% Lichte vraagdruk, recent veel toegevoegd 65+ De Wilp 19% 33% 15 52% Teruglopende vraag Gemeente Zuidhorn Zuidhorn eo (CD) 19% 82% % Vraagdruk, uitbreiding voor alle doelgroepen Noordhorn (*CD) 19% 107% % Markt is onderdeel van dorp Zuidhorn Grijpskerk eo 20% 47% 16 63% Kans op vraaguitval. Ruim aanbod voor senioren. Vraag vooral uit krimpgroep Aduard eo 21% 46% 17 62% Kans op vraaguitval. Ruim aanbod voor senioren. Vraag vooral uit krimpgroep Oldehove eo 20% 23% 10 35% Vraaguitval, terughoudend met verkoop (zie hoofdstuk 4) Bron: Wold & Waard, bewerking KAW * qua woningmarkt onderdeel van 38 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

82 Uit dorpen zelf komen vaak signalen dat er ondanks cijfers over teruglopende vraag toch een gebrek aan sociale huurwoningen is. De praktijkervaring bij toewijzing van Wold & Waard bevestigt de cijfers en de algemeen geldende trend van concentratie van de vraag in grotere, goed bereikbare dorpen met voorzieningen. Met name onder ouderen valt op dat áls zij verhuizen zij kiezen voor de grotere dorpen. Recente ervaringen met nieuwbouw voor ouderen in kleinere dorpen laten zien dat er vraaguitval ontstaat bij bestaande woningen, ook bij woningen die doorgaans courant zijn. Dit laat zien dat in die dorpen verdere voorraadgroei niet verstandig is. Overigens volgt het beleid van Wold & Waard de vraag: daar waar aantoonbaar structureel meer behoefte is, speelt Wold & Waard daar op in. Op het niveau van individuele verhuisgevallen kan Wold & Waard geen voorraadbeslissingen nemen. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 39

83 3.3 Wonen en zorg De groep ouderen neemt de komende jaren fors toe, zoals te zien is in hoofdstuk 1. Dat leidt onder andere tot een grotere groep mensen met een zorgvraag. Daar staat overigens tegenover dat nieuwe generaties ouderen gemiddeld gezonder, rijker en langer zelfredzaam zijn en dit remt de zorgvraag enigszins. Veel ouderen blijven in hun huidige woning, ook met een zorgvraag In eerdere onderzoeken werd vaak geconcludeerd dat een belangrijk deel van de groep ouderen de overstap wil maken naar een specifieke seniorenwoning, of anders minimaal naar een levensloopgeschikte woning, waar de meest belangrijke woonvertrekken zonder traplopen bereikbaar zijn. De praktijk leert dat mensen tot op hoge leeftijd zelfstandig blijven wonen. Dit komt voort uit wetgeving (scheiden wonen en zorg) maar minstens zo sterk vanuit de wens van mensen zelf. De overstap naar een andere woning leidt zeker onder huiseigenaren vaak tot een flinke stap terug in woonruimte en tot loslaten van de vertrouwde woning en woonomgeving. Het betalen van huur is soms een mentaal obstakel, in gevallen waar de woning vrij van hypoheek is. En zo zijn er tal van objectieve of subjectieve redenen waarom de overstap naar speciale seniorenwoningen minder vaak gemaakt wordt dan gedacht. Veruit de meeste woningen zijn aanpasbaar De voorraadscan uit hoofdstuk 2 maakt duidelijk dat in alle dorpen grote aantallen woningen zijn te vinden die met beperkte ingrepen geschikt te maken zijn om er oud in te worden. We gaan er van uit dat het grootste deel van de mensen met een zorgvraag binnen die voorraad blijft wonen. Verzadiging bij sociale huur en koopappartementen, kansen in de vrije sector De afgelopen jaren zijn in met name de grotere dorpen in het Westerkwartier relatief veel seniorenwoningen in de sociale huur en koopappartementen gereed gekomen (Grootegast, Leek, Marum, Zuidhorn, maar bijvoorbeeld ook Oldekerk-Niekerk en Grijpskerk). In die segmenten lijkt het aanbod inmiddels voldoende, in elk geval voor de eerstkomende jaren. Een segment waarin juist wel kansen lijken te ontstaan, is de vrije sector huur. Een deel van de woningzoekenden komt vanwege inkomen en vermogen en verscherpte inkomensregels, niet langer in aanmerking voor sociale huur. Zij vragen echter wel een comfortniveau dat de overstap vanuit (vaak) een koopwoning acceptabel maakt. In het marktsegment tussen 700 en 900 liggen kansen voor deze doelgroep. Daarnaast geldt in het algemeen dat grondgebonden wonen betere marktperspectieven biedt dan gestapeld wonen. Dit komt enerzijds door de recente nieuwbouw van veel appartementen, anderzijds door de wooncultuur van het landelijk gebied, waar grondgebonden wonen meestal de voorkeur heeft. Jonge mensen met een zorgvraag: wonen vaker in eigen gemeente Daarnaast is er een groep jongere mensen met een zorgvraag, met een lichamelijke, verstandelijke of psychische aandoening. Binnen deze groep zijn geen grote veranderingen in aantallen te verwachten, maar wel in de manier waarop huisvesting voor hen georganiseerd is. Van hen wordt verwacht dat zij vaker dan voorheen in hun eigen gemeente in een gewone woonomgeving gaan wonen, in plaats van in een speciaal wooncomplex. Voor de Westerkwartiergemeenten kan 40 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

84 dit betekenen dat de corporaties vaker te maken krijgen met een verzoek om een woning voor iemand uit deze doelgroep te vinden. Vooralsnog is niet te verwachten dat dit om zodanig grote aantallen gaat, dat de corporaties hier speciale aandacht aan moeten besteden, behalve dan het vinden van een geschikte woning in een geschikte, veilige omgeving. Intramuraal wonen Op basis van de volgende combinatie van gegevens maakten we een schatting van de vraag naar intramuraal wonen in de gemeenten van het Westerkwartier: - demografische voorspellingen (zie hoofdstuk 1); - actuele aanspraken op intramuraal wonen; - afbouw van de aanspraak op intramuraal wonen van de groepen zorgvragers met zorgzwaartepakket 1, 2, 3 en 4 - het huidige aanbod aan intramuraal wonen. De werkelijke aanspraak kan veranderen door bijvoorbeeld het generatie-effect (nieuwe generatie ouderen langer gezond en zelfredzaam) of mogelijke toekomstige wijzigingen in de toewijzing. De vier figuren hierna geven per gemeente weer hoe vraag(voorspelling) en aanbod zich tot elkaar verhouden. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 41

85 Figuur 3.2: vraag en aanbod intramuraal wonen Regio Westerkwartier Legenda PG = Psychogeriatrische zorg (verpleging) ZZP = Zorgzwaartepakket (1, 2, etc.) Aanbod V&V = Plaatsen Verpleging en Verzorging Grootegast PG ZZP5+ ZZP 4 ZZP 3 ZZP 1, 2 Aanbod V&V PG ZZP5+ ZZP 4 ZZP 3 ZZP 1, 2 Aanbod V&V Leek PG ZZP5+ ZZP 4 ZZP 3 ZZP 1, 2 Aanbod V&V Marum Zuidhorn PG ZZP5+ PG ZZP5+ ZZP 4 ZZP 3 ZZP 4 ZZP 3 ZZP 1, 2 Aanbod V&V ZZP 1, 2 Aanbod V&V Bron: CIZ, prognose provincie Groningen, Kiesbeter.nl, bewerking KAW 42 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

86 Op regioniveau is er ruim voldoende aanbod van intramuraal wonen om de huidige mensen met intramurale woonindicatie te kunnen huisvesten. Daar komt bij dat Vredewold Wonen zelfstandige woonvormen biedt waarbij het mogelijk is om zorgdiensten binnen de organisatie van Vredewold naar behoefte af te nemen zijn. Dit verklaart ook dat er in Leek getalsmatig een tekort aan intramuraal wonen lijkt te bestaan: in de praktijk wordt dit deels afgedekt door de woningen van Vredewold Wonen, deels zien we ook een overloop naar bijvoorbeeld Grootegast (zie de migratieanalyse in hoofdstuk 1). Bij gelijkblijvende aanspraak op intramuraal wonen tot 2030, zien we een grote toename van de behoefte aan wonen voor mensen met een psychogeriatrische aandoening en mensen met een zorgzwaartepakket hoger dan 5. Het is goed denkbaar dat de aanspraak lager uitvalt, doordat mensen langer gezond blijven en (lichamelijk en financieel) zelfredzamer blijven. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 43

87 44 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

88 4. Programmering tot 2020 en 2025 In dit hoofdstuk gaan we achtereenvolgens in op een reële groeiraming voor de regio als geheel en per dorp (paragraaf 4.1), een kwalitatief programma voor nieuwbouw, sloop en verkoop voor de regio als geheel, met aandachtspunten per dorp (paragraaf 4.2) en een vergelijking tussen de plannen per dorp met het gewenste programma (paragraaf 4.3). 4.1 Programmering in aantallen, regionaal en per dorp Provinciale prognose als basis voor de regionale groei, verdere verdeling naar dorpen Binnen de regio Westerkwartier hebben de gemeenten er voor gekozen om de behoefte van onderop te bepalen: per dorp. De optelsom van dorpen leidt tot de raming per gemeente. En de optelsom van gemeenten leidt tot de raming voor de regio als geheel. Daarbij komt de totale regionale groeiraming overeen met de provinciale prognose. Uit deze prognose herleidden we dat regionaal ruimte is voor groei van de woningvoorraad met woningen tot 2020, en tussen 2020 en 2025 met nog eens 675 woningen. Ergens tussen 2030 en 2040 is er de mogelijkheid dat op regioniveau de huishoudensgroei stopt (waarbij de grote centrumdorpen naar verwachting een uitzondering vormen, zie ook hoofdstuk 1; kader lange termijn). Overwegingen en uitgangspunten Enkele overwegingen en uitgangspunten zijn bepalend voor de uitkomsten: - Hoe hoger het schaalniveau, hoe robuuster prognose-uitkomsten, hoe lager het schaalniveau, hoe meer de uitkomsten worden beïnvloed door lokale factoren en verhuizingen over korte afstanden. - We kijken vanuit meerdere invalshoeken naar de ontwikkelingen in de dorpen: 1. De prognose-uitkomsten, voorspelling van de natuurlijke ontwikkeling door geboorte en sterfte, en aannames rond migratie; 2. De trend van de afgelopen tien jaar; 3. De omvang van het dorp binnen de regio ( naar rato verdeling; een dorp met 10% van de regionale huishoudens krijgt ook 10% van de groei); 4. Plussen. Uit onderzoek naar migratiemotieven blijkt dat de volgende factoren voor veel mensen doorslaggevende kwaliteiten zijn in hun woonplaatskeuze; a. Voorzieningenniveau in het dorp (alleen de basis zoals een supermarkt (voorbeeld Grijpskerk), of ook aanvullend niet-dagelijks (voorbeeld Zuidhorn); b. Nabijheid Stad Groningen (minder dan 15 minuten per auto of OV, fietsafstand maximaal 15 kilometer); c. Bereikbaarheid: snelle aansluiting op de A7, een NS-station of eventueel een interliner-aansluiting Een groot aantal plussen leidt in dorp A tot meer groeiruimte maar zal in omliggende dorpen dus tot minder ruimte leiden. Voorbeeld: Zuidhorn heeft veel plussen en groeit bovengemiddeld, Oldehove heeft er minder en groeit beneden gemiddeld. Zie tabel 4.1 voor een tabel met de scores op bovenstaande punten a. b. en c. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 45

89 - De uitkomsten per dorp moeten logisch verklaarbaar zijn en alleen een (prognose)technische verklaring is onvoldoende. Vooral trendbreuken vragen om een goede verklaring. Het gaat er om een reële inschatting te geven van wat een redelijke bandbreedte voor voorraadgroei per dorp is. Anderzijds: in welke fase een plan in een dorp zich bevindt mag geen invloed hebben op de uitkomsten. Een uitkomst per dorp kán dus betekenen dat een bouwplan als risico wordt gezien. - De optelsom van dorpen moet overeenkomen met het totaal voor de regio. De groeiverhoudingen tussen de gemeenten zoals we die de afgelopen tien jaar zagen, vormen een ijkpunt voor de voorspellingen. - We werken met bandbreedtes per dorp, om zo ruimte te geven aan lokaal maatwerk en te voorkomen dat sturen op aantallen leidt tot een starre situatie. - In de kleinste dorpen en in het landelijk gebied gaat het vaak om kleine aantallen, die niet in een programma zijn uit te drukken. Denk aan het reserveren van enkele kavels bouwruimte ook in kleine dorpen, of aan het transformeren van een boerderij naar enkele wooneenheden voor een bijzondere doelgroep. Om die reden delen we het aantal woningen niet geheel toe, maar reserveren we een aantal voor maatwerk. - De praktijk zal uitwijzen in welke dorpen de groei aan de boven- of onderkant van de bandbreedte uitkomt, of zelfs buiten de bandbreedte valt. Dat is afhankelijk van vele factoren, zoals de aantrekkelijkheid van een specifieke locatie, de periode dat een dorp op slot zat, ruimtelijke procedures, marketing, etc. Herverdeling van de regionale woningbehoefte, verschil met de provinciale prognose De manier van werken zoals hiervoor beschreven, leidt tot een andere verdeling van de regionale groeiraming per gemeente, dan waar de provinciale prognose van uit gaat. We leggen hier uit waarom dit verschil er is, en wat de consequenties zijn. In de provinciale prognose komt de groeiraming voor Leek lager uit dan waar we in dit marktonderzoek mee werken, de raming van Grootegast en Marum komt hoger uit, de raming voor Zuidhorn komt overeen. De lagere raming in de provinciale prognose voor Leek komt voort uit een lagere voorspelling van de natuurlijke groei : geboorte min sterfte. Met name het aantal starters wordt lager ingeschat. De verklaring hierachter komt voort uit de snelle groei van Leek in de jaren 60 tot en met 70. De gezinnen die toen in groten getale instroomden, hebben inmiddels een tweede golf van lokale starters voorgebracht. De groei (en instroom) vanaf de jaren 80 is nog steeds substantieel maar tegelijk van een beduidend lager niveau dan tijdens de piek in de jaren 60 tot en met 70. De lagere groei in de periode vanaf 80 leidt ook tot een lagere natuurlijke aanwas. De provinciale prognose toont een opvallende trendbreuk aan in de groeiraming binnen het Westerkwartier. Dat is reden geweest om te komen tot een andere verdeling van de groeiraming tussen de regiogemeenten. De redenatie is als volgt: - Het dorp Leek heeft de afgelopen decennia bewezen een belangrijke uitvalsbasis te zijn voor instromende gezinnen uit de stad Groningen en de dorpen rondom Leek, en voor senioren uit de regio. Het aanbod aan moderne ruime gezinswoningen en seniorenwoningen, gecombineerd met veel voorzieningen, bereikbaarheid (A7) en werkgelegenheid speelde daarin een belangrijke rol. Die kwaliteiten zijn er nog steeds. - Binnen de regio Westerkwartier nemen de gemeenten aan dat de marktkracht vooral in de gemeenten Zuidhorn en Leek aanwezig is (bereikbaarheid, voorzieningen, nabijheid Stad Groningen). De raming voor Zuidhorn sluit aan op die gedachte. De plancapaciteit in Grootegast en Marum tot 2025 ligt lager dan waar de provinciale prognose ruimte voor biedt, 46 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

90 terwijl dit in Leek juist andersom is. De gemeenten verwachten dat binnen het kader van en 675 woningen een verschuiving van de groeiraming naar meer groei in Leek recht doet aan de marktpositie en plannen van de gemeenten. - Aannemend dat de natuurlijke aanwas van huishoudens in Leek terugloopt, ontstaat er meer ruimte op de woningmarkt in Leek. De regiogemeenten gaan uit van een aanzwellende toestroom vanuit andere dorpen in de gemeenten Grootegast, Marum en Leek zelf naar het dorp Leek. Omdat de plannen in de gemeenten Marum en Grootegast in aantal relatief bescheiden zijn, voorkomen de gemeenten het risico op bouwen voor leegstand. - De stad Groningen weet gezinnen vaker te binden, maar aan de westkant van de stad zijn weinig alternatieven als het gaat om groene woonmilieus. Naast Oostergast is er alleen het hoogwaardige en dure Ter Borgh en Haren. Meerstad trekt vooral mensen uit de oostelijke stadswijken en uit oostelijk Groningen. Mensen die meer aan de zuidwestkant van Groningen in een dorpse omgeving willen wonen, zijn met name aangewezen op de bestaande voorraad en nieuwbouw in Leek en Roden. Daar profiteert Leek dus naar verwachting van. - Grote ontwikkelaars hebben recent nog contracten getekend waaruit vertrouwen blijkt in de marktpotentie van de grote uitleglocatie Oostindië. Ontwikkelaars verdiepen zich bij zulke grote projecten doorgaans goed in de markt en daarom is dit op te vatten als een duidelijk marktsignaal. Op hoofdlijnen zijn vier effecten denkbaar die volgen op een raming waarbij Leek haar groeitempo vasthoudt en dus extra instroom moet genereren. De effecten kunnen ook in combinatie voorkomen: 1. Extra instroom uit de stad Groningen. Dit leidt tot extra groei van de gemeente Leek en heeft geen negatieve bijeffecten, omdat er in de stad Groningen geen zorg is om leegstand. 2. Extra instroom vanuit de omliggende dorpen in de gemeente Leek en de aangrenzende gemeenten. Dit leidt tot vraaguitval op andere plekken. 3. Extra aanbod kan leiden tot prijsdaling en tot toestroom van koopjesjagers. Dit impliceert een risico op achteruitgang van wijken. Hiervoor is beleid nodig. 4. Het kan gebeuren dat de extra instroom tegenvalt. In dat geval is er zijn beperkte doorstroming mogelijk binnen Leek en dit beperkt vervolgens ook het succes van de nieuwbouwlocaties. De consequentie van deze herverdeling van de groei binnen de regio, en de mogelijke effecten voor de woningmarkt zijn: - Voor Leek hanteren we een relatief grote bandbreedte, waarmee we duidelijk maken dat er meer onzekere factoren zijn rondom de huishoudensontwikkeling dan in de andere gemeenten. - De verwachte trek naar centrumdorpen (Leek, maar ook Zuidhorn, Grootegast en Marum) vanuit kleinere dorpen vraagt om monitoring van de effecten op de marktpositie van de woningvoorraad in die kleinere dorpen. - Omdat in sommige dorpen nu al een kwalitatief overschot aan woningen te zien is (bijvoorbeeld: verouderde, kleine gezinswoningen in enkele dorpen zonder voorzieningen), moeten we nadenken over oplossingen in zowel huur als koop. De tabel hierna bevat enkele basisgegevens en kwalificaties over de dorpen in het Westerkwartier, die we gebruiken bij het toedelen van de regionale groei aan alle dorpen. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 47

91 Tabel 4.1: werkgegevens voor toedeling van regionale groei aan de dorpen in het Westerkwartier Huishoudens 2012 Trend huishoudens CBS Migratiefactor 1: Voorzieningen Migratiefactor 2: Bereikbaarheid OV en snelweg Migratiefactor 3: Bij GROOTEGAS T Stad Totaal migratiefactoren Grootegast e.o Lutjegast Noordwijk-Kornhorn Oldekerk-Niekerk Opende LEEK Leek Midwolde-Lettelbert Oostwold Tolbert Zie Leek Zevenhuizen Enumatil MARUM Marum Boerakker e.o De Wilp /0 +/0 Jonkersvaart Nuis-Niebert ZUIDHORN Zuidhorn en Briltil Aduard e.,o, Grijpskerk e.o Oldehove e.o Noordhorn Zie Zuidhorn Kommerzijl e.o Bron: WoON 2012, voorraadgegevens Westerkwartier, demografische prognose provincie, trends per dorp CBS. 48 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

92 Tabel 4.2: Raming woningbehoefte per dorp en Netto toevoeging 1. Trend 2. Naar rato 3. Na plussen Bandbreedte herverdeeld Bandbreedte GROOTEGAST Grootegast e.o tot tot 85 Lutjegast Maatwerk Noordwijk-Kornhorn 5 35 Maatwerk Oldekerk-Niekerk tot tot 25 Opende tot 15 Ca. 10 Inzetbaar voor maatwerk 20 5 tot 10 Ca. 5 Totaal 125 tot tot 125 LEEK Leek tot tot 225 Midwolde-Lettelbert 5 10 Maatwerk Oostwold Maatwerk Tolbert - 80 Qua programma onderdeel van Leek Zevenhuizen tot tot 25 Enumatil - 5 Maatwerk Inzetbaar voor maatwerk 20 5 tot 10 Ca. 5 Totaal 250 tot tot 250 MARUM Marum tot tot 125 Boerakker e.o Maatwerk De Wilp tot tot 20 Jonkersvaart - 5 Maatwerk Nuis-Niebert 5 20 Maatwerk Inzetbaar voor maatwerk 15 5 tot 10 5 tot 10 Totaal 125 tot tot 150 ZUIDHORN Zuidhorn en Briltil tot tot 245 Aduard e.,o, tot tot 15 Grijpskerk e.o tot tot 25 Oldehove e.o Maatwerk Noordhorn 5 30 Zie Zuidhorn Kommerzijl e.o Maatwerk Inzetbaar voor maatwerk 10 5 tot 10 Ca. 5 Totaal 275 tot tot 300 Totaal Bron: WoON 2012, voorraadgegevens Westerkwartier, demografische prognose provincie, trends per dorp CBS. Inschatting KAW in overleg met de regiogemeenten en de provincie Groningen. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 49

93 4.2 Kwalitatief programma Op basis van de huishoudensprognose van de provincie Groningen stelden we vast welke voorraadgroei te verwachten is voor de periode en daarna. Voor de periode werken we hier een kwalitatieve programmaleidraad uit. Anders gezegd: hoe zorg je er binnen een gemeente voor dat de woningvoorraad zo goed mogelijk aansluit bij de woonbehoefte, via verkoop, sloop en nieuwbouw van woningen? Verder vooruitkijken dan 2020 naar type en prijs heeft beperkte voorspellende waarde, hoewel we mogen aannemen dat de groep 75-plussers tussen 2020 en 2040 verdubbelt en dat er na afronding van de huidige uitbreidingslocaties na 2020 zelden behoefte ontstaat aan nieuwe plannen voor uitbreiding. Er is geen actuele, gedetailleerde data beschikbaar over de woonwensen binnen het Westerkwartier. Om toch een goede schatting te maken van de kwalitatieve behoefte tot 2020 gebruikten we de volgende bronnen: - Het WoON Daarbinnen maakten we gebruik van de woonmilieus centrum-dorps, dorps, landelijk bereikbaar en landelijk perifeer. Dit zijn milieus die het meest aansluiten bij de situatie in het Westerkwartier. Op hoofdlijnen gelden de dorpen Grootegast, Leek, Marum en Zuidhorn als centrumdorpen, de basisdorpen (met basisvoorzieningen zoals een supermarkt en een school) in de regio gelden als dorps en de overige dorpen en het landelijk gebied vatten we op als landelijk (bereikbaar of perifeer). - Trends op de woningmarkt die overal zichtbaar zijn, zoals het generatie-effect waardoor veel nieuwe ouderen niet de stap maken naar een seniorenwoning, terwijl daar in eerdere woningmarktonderzoeken wel op werd gerekend. - De monitoringsgegevens en praktijkervaringen van Wold & Waard en Vredewold Wonen. - Data over de huidige woningvoorraad en de ontwikkelingen in de afgelopen jaren. In enkele dorpen zijn bijvoorbeeld recent veel appartementen toegevoegd en hoewel daar ook vraag naar is, leidt het soms tot (tijdelijke) verzadiging van de markt, wat zich uit in moeilijke verhuurbaarheid van zulke woningen binnen een dorp. - Een gesprek met marktpartijen (makelaars, ontwikkelaars, lokale bouwers) tijdens het regionale Woondebat. Zij bevestigden of nuanceerden de uitkomsten van landelijke onderzoeksgegevens op basis van lokale kennis en ervaring. De tabel hierna vat de uitkomsten samen en geeft een indicatie voor het aandeel van een product binnen het bouwprogramma. Specifieke aandacht vraagt de programma-indicatie voor de sociale sector. In hoofdstuk 3 valt te lezen dat afgaand op economische en demografische schattingen de voorraad sociale huurwoningen mee moet groeien met de rest van de voorraad. Dit komt neer op een voorraadgroei van circa 200 tot 2020 woningen (op een totaal van ruim woningen). Cijfers van de afgelopen jaren laten echter zien dat er geen merkbare toename was van de behoefte aan sociale huurwoningen, terwijl de voorraad niet groeide en terwijl we ons in een economische crisis bevinden. We stellen dat de sociale sector huur én koop in deze regio communicerende vaten zijn, waarbij dit voor de sociale huursector uitkomt op een bandbreedte van 0 tot 200 woningen. Monitoring van slaagkansen en wachtlijsten moet uitwijzen of de onderkant of bovenkant van de bandbreedte passend is. Tot 2020 staan enkele tientallen woningen (netto toevoeging) gepland door Wold & Waard. Bij Vredewold Wonen gaat het voornamelijk om vervanging, met een nettoeffect van vrijwel nul. 50 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

94 Tabel 4.3: Leidraad voor de kwalitatieve woningbehoefte, deel 1 Sociale voorraad Vrije sector Huur Koop Huur Koop Eengezins De behoefte aan gezinshuurwoningen loopt terug: de doelgroep voor dit woningtype krimpt en als de mogelijkheden er zijn kiezen gezinnen vaak voor koop, zeker in het Westerkwartier. In veel dorpen is nog behoefte aan goedkope gezinskoopwoningen. Vooral in dorpen met voorzieningen, gelegen aan de A7, de Rijksstraatweg / Friesestraatweg of het spoor is die behoefte naar Dit is nu nog een nichemarkt, Het aanbod aan woningen in dit segment is beperkt en bestaat vooral uit woningen die door particulieren worden verhuurd. Ondanks de krimp van de groep gezinnen, blijft dit een belangrijk deel van de bouwopgave uitmaken. Dit komt voornamelijk door beperkte doorstroming onder senioren. Wold & Waard verkoopt tot 2020 ca. 100 woningen en vervangt ca. 10 verouderde gezinshuurwoningen verwachting blijvend. In perifeer gelegen dorpen in met name het noorden van het Westerkwartier ontstaat een risico: nieuwbouw van De vraag neemt wel toe. Binnen de sociale huursector komt de groep huishoudens met een inkomen boven de euro per jaar Als gevolg van de crisis is er actueel veel behoefte aan goedkope koopwoningen. Woonwensenanalyses wijzen op een Wold & Waard realiseert naast seniorenwoningen ook ca. 40 kleine gezinswoningen. Dit met oog op de lange termijn (er blijft een groep gezinnen bestaan en de vergrijzing heeft zijn hoogtepunt kort na 2030) en met oog op duurzame betaalbaarheid (lage bouwkosten, lage huur). goedkope koopwoningen, of verkoop van sociale huurwoningen, leidt tot sterke concurrentie met bestaande goedkope koopwoningen. Dit vraagt om een zorgvuldige afweging en risico-inschatting. beperkt in aanmerking voor een woning. Onder hen is een groep die niet wil kopen, bijvoorbeeld omdat zij zich willen oriënteren of vanwege baanonzekerheid. Er is overloop vanuit de stad Groningen, waardoor met name in Leek en Zuidhorn dit product (uitgestelde, deels neerwaarts bijgestelde) behoefte aan duurdere koopwoningen. Dit kan de komende jaren leiden tot een inhaalslag. De behoefte aan projectmatige woningbouw in het duurdere segment neemt af. Hiertegenover kansrijk is. Prijzen beginnen staat meer behoefte aan bij 700 per maand. vrije kavels en Boven 900 per maand kleinschaligheid neemt de vraag snel af. Indicatie aandeel netto programma: -10 / -5% Indicatie aandeel programma: 20/ 30% Indicatie aandeel programma: 5 / 10% Indicatie aandeel programma: 35 / 45% Pijplijn plannen: ca. 10 sloop, ca. 100 verkoop, ca. 40 nieuwbouw Pijplijn plannen: op veel locaties in de grotere dorpen zijn of worden plannen voor vrije sector koop omgezet in goedkope koop. Ruimte voor meer. Pijplijn plannen: beperkt, passend bij de behoefte Pijplijn plannen: ruim voldoende mogelijkheden op diverse locaties in de meeste dorpen. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 51

95 Tabel 4.4: Leidraad voor de kwalitatieve woningbehoefte, deel 2 Sociale voorraad Vrije sector Huur Koop Huur Koop Seniorenwoningen Er is in theorie grote behoefte naar dit type wonen, onder huidige huurders en kopers. Bestaande goedkope koopappartementen zijn op dit moment vooral bovenbenedenwoningen in de grotere dorpen. Het aanbod is nog klein, maar neemt wel toe. Een groeiende groep wil comfortabel wonen tussen de 700 en 900 euro. De markt voor dure koopappartementen is op dit moment grotendeels verzadigd. In het algemeen geldt dat mensen hun verhuizing uitstellen (of geheel afstellen), vooral kopers. Het is bij dit product moeilijk om een aantrekkelijke kwaliteit tegen een lage prijs aan te bieden. Dit segment Prijzen daar nog boven zijn alleen in uitzonderlijke gevallen mogelijk. De doelgroep bestaat Algemeen geldt dat er meer behoefte is aan grondgebonden wonen dan aan gestapeld wonen. Alleen op echte Desondanks is dit een groeimarkt, vooral in de centrumdorpen. In veel basis- en centrumdorpen zijn recent appartementen toegevoegd. De wensen gaan echter ook uit naar grondgebonden wonen. De opgave wordt deels vervuld door omzetting van intramuraal naar zelfstandig wonen. begint eigenlijk bij prijzen vanaf ca Woningzoekenden kiezen daarom vaak voor sociale huur, duurdere koop, of ze blijven wonen in hun huidige woning. voornamelijk uit senioren, die bereid zijn meer te betalen voor kwaliteit en die vanwege hun inkomen niet in aanmerking komen voor sociale huur. Het zijn nu vaak huiseigenaren. De behoefte aan levensloopgeschikte huurwoningen is tot voor kort in zijn algemeenheid overschat, maar de centrumlocaties in de centrumdorpen zijn appartementen soms haalbaar en dan in kleine aantallen. Ten opzichte van stedelijk gebied is er onder senioren wel een grotere koopbereidheid. Bij het opstarten van bouwprojecten is een Tegenover de nieuwbouwbehoefte staat een overschot aan verouderde, kleine appartementen (bijvoorbeeld voormalige seniorenwoningen). behoefte aan het segment euro blijkt juist kansrijker dan eerder gedacht. Dit is een markt waar vooral lokale ontwikkelaars op in kunnen spelen. kritische analyse van de concrete behoefte aan te raden. Ondertussen zien we als trends dat senioren zelf of samen levensloopbestendige woningen ontwikkelen. Indicatie aandeel programma: 5 / 10% Indicatie aandeel programma: 0 / 5% Indicatie aandeel programma: 15 / 20% Indicatie aandeel programma: 10 / 15% Pijplijn plannen: In Grootegast en Marum: voldoende. Zuidhorn en Leek: ruimte voor toevoeging. Netto toevoeging tot 2020 ca. 55. Pijplijn plannen: beperkt, behoefte is groter maar realiseerbaarheid beperkt. Pijplijn plannen: beperkt, marktruimte voor meer. Pijplijn plannen: voldoende / ruim voldoende in grotere dorpen. Bron: WoON, Socrates, CBS, provinciale prognose, bewerking KAW 52 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

96 Indicaties per dorp tot 2020 Per dorp verschilt het gewenste programma. De plussen en minnen geven richting aan de verdeling van de groei, zoals die in paragraaf 4.1 is voorgesteld. Op hoofdlijnen geldt: - In de hoofddorpen is behoefte aan alle typen woningen, waaronder ook projectmatige woningbouw van gezinswoningen. Er is een goed woonklimaat voor levensloopgeschikte nieuwbouw, soms ook huurappartementen, mondjesmaat ook koopappartementen. - In dorpen met een beperkt voorzieningenniveau is de bouw van nieuwe sociale huurwoningen relatief risicovol, omdat de vraag op langere termijn moeilijk te garanderen is. In deze dorpen is projectmatige woningbouw beperkt, terwijl particulier opdrachtgeverschap vaker voorkomt. - In de kleinste dorpen is woningbouw altijd maatwerk en gaat het vooral om particulier opdrachtgeverschap. Daar waar er staat 0/+ bedoelen we dat bij concrete vraag of een bijzondere kans toevoeging denkbaar is, maar dat dit onzeker is. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 53

97 Tabel 4.5: programma-indicaties per dorp in het Westerkwartier Sociale huur Koop / vrije sector huur Eengezins Seniorenwoningen Eengezins goedkoop Eengezins middelduur Eengezins duur / kavels Seniorenwoningen Toelichting Grootegast Grootegast 0 0/ /+ Seniorenwoningen: appartementenmarkt verzadigd. Verder: een mix aan woningen. Oldekerk- Niekerk /+ Seniorenwoningen: appartementenmarkt verzadigd. Verder: een mix aan woningen (kleine aantallen) Opende - 0/+ 0/+ 0/+ + 0/+ Ruime voorraad gezinshuur én goedkope koop. Verkoop beperkt inzetten, omdat de goedkope koopvoorraad al ruim is. Leek Leek / Tolbert Zevenhuizen 0/- 0/+ + 0/+ + 0/+ Kent anno 2014 zeer gemengde voorraad. Ook nieuwbouwprogramma vraag om mix woningen. Voorzichtig programmeren bij appartementen (met name koop). Kansen voor vrije sector huur Mogelijk overschot in gezinshuur. Verkoop mogelijk, goedkope koop is schaars. Er is enig aanbod aan seniorenhuurwoningen. Verder: mix, kleine aantallen, accent op goedkope koop (marktscan 2014) Marum Marum 0 0/ /+ De Wilp - + 0/+ 0/+ + 0 Aanbod huurappartementen en dure koopwoningen is ruim. Noodzaak toevoeging daarom beperkt. Goedkope koop is juist schaars; biedt kansen bij woningbouw. Aanbod dure koopwoningen is ruim. Noodzaak toevoeging daarom beperkt. Goedkope koop is juist schaars, seniorenwoningen zijn verouderd. Zuidhorn Zuidhorn, /Noordhorn 0/ Kent anno 2014 zeer gemengde voorraad, opvallend veel huurappartementen. Ook nieuwbouwprogramma vraag om mix woningen. Kansen vrije sector huur, seniorenwoningen. Aduard e.,o, Grijpskerk e.o Ruime voorraad sociale huur gezinswoningen, goedkope koop is juist schaars. Verkoopkans. Na recente nieuwbouw voldoende seniorenhuurwoningen, met echter als niche de vrije sector. Ruime voorraad sociale huur gezinswoningen, goedkope koop is juist schaars. Verkoopkans. Na recente nieuwbouw voldoende seniorenhuurwoningen, met echter als niche de vrije sector. Voor alle niet opgenomen dorpen geldt: lokaal maatwerk. Bron: WoON, Socrates, CBS, provinciale prognose, bewerking KAW. Daar waar er staat 0/+ bedoelen we dat bij concrete vraag of een bijzondere kans toevoeging denkbaar is, maar dat dit onzeker is. 54 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

98 4.3 Programma en plancapaciteit vergeleken Elk van de gemeenten houdt de plancapaciteit nauwkeurig bij. We telden de hoeveelheid geplande woningen (nieuwbouw min sloop) op voor de periode , voor zover nu bekend. Door dit te vergelijken met de geraamde groeiruimte per dorp, ontstaat een beeld van dorpen waar: - De plannen in balans zijn met de behoefte; - Er een overaanbod aan plannen dreigt; - Er ruimte lijkt voor aanvullende plannen op termijn. Conclusies per gemeente - Grootegast: plancapaciteit tot 2020 valt binnen de marges; - Leek: plancapaciteit valt binnen de marges en past binnen de afspraken in Regio Groningen- Assen verband. Niet in de tabel: de plancapaciteit in de periode Leek past weliswaar binnen de afspraken met de Regio Groningen-Assen maar met oog op de cijfers in de marktonderzoek is de capaciteit te ruim. De gemeente Leek onderzoek naar aanleiding hiervan hoe de plancapaciteit in aantal en / of tijd kan worden bijgesteld. - Marum: plancapcaciteit is te ruim voor realisatie tot 2020, maar een deel van de plannen zal na 2020 gereed komen. Ook na 2020 is er vraag naar meer woningen, en als we kijken naar de hele periode 2014 tot 2025, dan sluiten plancapaciteit en vraag op elkaar aan. - Zuidhorn: plancapaciteit is te ruim voor realisatie tot 2020, maar een deel van de plannen zal na 2020 gereed komen. Ook na 2020 is er vraag naar meer woningen, en als we kijken naar de hele periode 2014 tot 2025, dan sluiten plancapaciteit en vraag op elkaar aan. De geraamde woningbehoefte in dit marktonderzoek ligt hoger dan waar de afspraken in de regio Groningen-Assen ruimte voor bieden. Op basis van de onderzoeksuitkomsten in dit document gaan we er echter - onder voorbehoud - van uit dat eventuele nieuwe regionale afspraken aansluiten op de geraamde behoefte in dit marktonderzoek. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 55

99 Tabel 4.6: Vergelijking tussen de programmaleidraad en de plannen per dorp. Gemeente Grootegast Programma Plannen Waarvan Opmerking leidraad tot 2020 per dorp uitbreiding Grootegast eo 85 tot In balans, inbreiding én uitbreiding Lutjegast Maatwerk In balans Noordwijk-Kornhorn Maatwerk 10 In balans Oldekerk-Niekerk 25 tot Ruim programma Opende 10 tot Ruim programma Overige / verspreid 5 tot Totaal 125 tot Gemeente Leek Leek 220 tot In balans, inbreiding én uitbreiding Midwolde-Lettelbert Maatwerk In balans Oostwold Maatwerk 30 Ruim programma Tolbert Zie Leek In balans Zevenhuizen 25 tot In balans, kans inbreiding? Enumatil Maatwerk In balans Overige / verspreid 5 tot 10 Totaal 250 tot Gemeente Marum Marum 105 tot Uitbreiding ook na 2020 Boerakker eo Maatwerk 10 In balans De Wilp 15 tot 25 0 Kans kleinschalig project? Jonkersvaart Maatwerk 10 In balans Nuis-Niebert Maatwerk 20 In balans Overige / verspreid 5 tot Totaal 125 tot Deel van het programma valt na 2020 Gemeente Zuidhorn Zuidhorn en Briltil 235 tot Uitbreiding ook na Aduard eo 15 tot Ruim programma Grijpskerk eo 20 tot Ruim programma Oldehove eo Maatwerk <5 In balans Noordhorn Zie Zuidhorn 0 In balans Kommerzijl eo Maatwerk <5 In balans Overige / verspreid 5 tot Totaal 275 tot Deel van het programma valt na 2020 Bron: provinciale prognose, CBS, planlijsten gemeenten, analyses en aannames KAW. Afrondingsverschillen zijn mogelijk. 1 De plancapaciteit van 535 is groter dan de maximale programmaleidraad van 375 in de periode tot Deze plannen zullen deels na 2020 gereed komen. De totale plancapaciteit in de periode is 690. Dit is iets groter dan de 650 in het hoogste groeiscenario in de periode (zie ook tabel 4.1). Oostergast zal naar verwachting een looptijd tot na 2025 hebben. Na zal er na 2025 nog beperkte groei zijn. 56 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

100 BIJLAGEN BIJLAGE 1: DEMOGRAFISCHE DETAILS Lichte staven staan voor de bevolking naar leeftijd in de periode , donkere staven staan voor de periode Voor alle figuren geldt als bron: WOZ-bestand, bestand corporatiewoningen, CBS. Gemeente Grootegast Grootegast* Lutjegast Opende 30% 30% 30% 20% 20% 20% 10% 10% 10% 0% -10% Totaal 0% -10% Totaal 0% -10% Totaal -20% -20% -20% Bevolking Bevolking Bevolking Huishoudens Huishoudens Huishoudens Oldekerk-Niekerk 30% Noordwijk-Kornhorn 30% 20% 20% 10% 10% 0% -10% Totaal 0% -10% Totaal -20% -20% Bevolking Bevolking Huishoudens Huishoudens *inclusief Doezum, Peebos en Sebaldeburen. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 57

101 Leek Leek Zevenhuizen Tolbert 30% 30% 30% 20% 20% 20% 10% 10% 10% 0% -10% Totaal 0% -10% Totaal 0% -10% Totaal -20% -20% -20% Bevolking Bevolking Bevolking Huishoudens Huishoudens Huishoudens Midwolde-Lettelbert Oostwold Enumatil 60% 30% 60% 40% 20% 40% 20% 10% 20% 0% -20% Totaal 0% -10% Totaal 0% -20% Totaal -40% -20% -40% Bevolking Bevolking Bevolking Huishoudens Huishoudens Huishoudens Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

102 Marum Marum Nuis-Niebert Boerakker en Lucaswolde 30% 30% 30% 20% 20% 20% 10% 10% 10% 0% -10% Totaal 0% -10% Totaal 0% -10% Totaal -20% -20% -20% Bevolking Bevolking Bevolking Huishoudens Huishoudens Huishoudens De Wilp 30% Jonkersvaart 30% 20% 20% 10% 10% 0% -10% Totaal 0% -10% Totaal -20% -20% Bevolking Bevolking Huishoudens Huishoudens KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 59

103 Zuidhorn Zuidhorn en Briltil Noordhorn Grijpskerk, Visvliet, Niezijl 30% 30% 30% 20% 20% 20% 10% 10% 10% 0% -10% Totaal 0% -10% Totaal 0% -10% Totaal -20% -20% -20% Bevolking Bevolking Bevolking Huishoudens Huishoudens Huishoudens Aduard (Den Ham, Den Horn) Oldehove, Saaksum. Niehove 30% 30% Kommerzijl-Lauwerzijl-Pieterzijl 20% 20% 10% 10% 0% -10% Totaal 0% -10% Totaal -20% -20% Bevolking Bevolking Bevolking Huishoudens Huishoudens Huishoudens Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

104 BIJLAGE 2: WONINGVOORRAADDETAILS De tabel hierna geven weer hoe de woningvoorraad in elk van de gemeenten is samengesteld. Zie voor een overzicht in absoute aantallen de bijlage. Absolute aantallen per gemeente Bijlagetabel 2.1 voorraadsamenstelling per gemeente naar segment. Type en prijs Westerkwartier Grootegast Leek Marum Zuidhorn Totale voorraad Koopwoningen Sociale huurwoningen Vrije sector huur Koopsector (prijs x 1.000) Rij goedkoop (<125) Rij duur (>125) Tweekapper goedkoop (<170) Tweekapper duur (>170) Vrijstaand goedkoop (<200) Vrijstaand duur (>200) Grondgebonden senioren Appartement Huursector (streefhuur)* Eengezins goedkoop Eengezins betaalbaar Eengezins duur Seniorenappartementen goedkoop Seniorenappartementen betaalbaar Seniorenappartementen duur Grondgebonden senioren goedkoop Grondgebonden senioren betaalbaar Grondgebonden senioren duur Jongerenflat Vrije sector huur Bron: WOZ-bestand, bestand corporatiewoningen, CBS. - *goedkoop < 389,05; - betaalbaar 389,05 596,75; - 596,75 699,48; - vrije sector > 699,48. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 61

105 Bijlagetabel 2.2: voorraaddetails in Grootegast per dorp (gk = goedkoop, btb = betaalbaar, d = duur). Type en prijs Gemeente Grootegast Grootegast Lutjegast Opende Oldek-Niek Noordw-Kornh Totale voorraad Koopwoningen Sociale huur Vrije sector huur Koopsector Rij (<125) Rij (>125) ^1 (<170) ^ (>170) Vrijstaand (<200) Vrijstaand (>200) Ggb senioren Appartement Huursector Eengezins gk Eengezins btb Eengezins d Senioren app gk Senioren app btb Senioren app d Ggb senioren gk Ggb senioren btb Ggb senioren d Jongerenflat Vrije sector huur Type en prijs Gemeente Grootegast Grootegast Lutjegast Opende Oldek-Niek Noordw-Kornh Totale voorraad 100% 100% 100% 100% 100% 100% Koopwoningen 79% 73% 87% 84% 81% 82% Sociale huur 19% 25% 10% 15% 18% 16% Vrije sector huur 2% 2% 3% 1% 1% 2% Koopsector 100% 100% 100% 100% 100% 100% Rij (<125) 4% 3% 8% 7% 3% 3% Rij (>125) 5% 4% 2% 4% 8% 3% 2^1 (<170) 9% 10% 7% 7% 10% 4% 2^ (>170) 7% 12% 2% 2% 7% 7% Vrijstaand (<200) 24% 19% 36% 32% 27% 15% Vrijstaand (>200) 48% 48% 44% 47% 44% 65% Ggb senioren 0% 0% 0% 0% 0% 0% Appartement 3% 4% 2% 2% 2% 5% Huursector 100% 100% 100% 100% 100% 100% Eengezins gk 2% 1% 4% 7% 0% 6% Eengezins btb 44% 37% 57% 59% 46% 56% Eengezins d 12% 16% 0% 16% 5% 1% Senioren app gk 4% 3% 0% 0% 11% 0% Senioren app btb 5% 9% 0% 0% 0% 0% Senioren app d 0% 1% 0% 0% 0% 0% Ggb senioren gk 2% 2% 7% 0% 0% 4% Ggb senioren btb 13% 11% 11% 7% 21% 19% Ggb senioren d 3% 4% 0% 0% 3% 1% Jongerenflat 6% 7% 0% 4% 9% 3% Vrije sector huur 9% 9% 20% 6% 5% 10% 62 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

106 Bijlagetabel 2.3: voorraaddetails in Leek per dorp (gk = goedkoop, btb = betaalbaar, d = duur). Type en prijs Gemeente Leek Leek Zevenhuizen Tolbert Midw-L bert Oostwold Enumatil Totale voorraad Koopwoningen Sociale huur Vrije sector huur Koopsector Rij (<125) Rij (>125) ^1 (<170) ^ (>170) Vrijstaand (<200) Vrijstaand (>200) Ggb senioren Appartement Huursector Eengezins gk Eengezins btb Eengezins d Senioren app gk Senioren app btb Senioren app d Ggb senioren gk Ggb senioren btb Ggb senioren d Jongerenflat Vrije sector huur Type en prijs Gemeente Leek Leek Zevenhuizen Tolbert Midw-L bert Oostwold Enumatil Totale voorraad 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Koopwoningen 74% 68% 87% 73% 100% 84% 95% Sociale huur 25% 30% 12% 25% 0% 16% 3% Vrije sector huur 2% 2% 1% 2% 0% 0% 2% Koopsector 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Rij (<125) 12% 14% 8% 12% 8% 0% 9% Rij (>125) 19% 27% 4% 17% 4% 1% 4% 2^1 (<170) 10% 13% 5% 7% 21% 1% 20% 2^ (>170) 15% 16% 4% 26% 3% 3% 5% Vrijstaand (<200) 9% 3% 21% 6% 37% 16% 19% Vrijstaand (>200) 29% 18% 57% 26% 27% 78% 42% Ggb senioren 1% 1% 0% 1% 0% 0% 0% Appartement 5% 7% 0% 6% 0% 0% 0% Huursector 100% 100% 100% 100% 100% 100% Eengezins gk 0% 0% 1% 0% 0% 0% Eengezins btb 24% 21% 39% 25% 71% 0% Eengezins d 22% 28% 7% 13% 0% 0% Senioren app gk Senioren app btb Senioren app d Ggb senioren gk 8% 5% 2% 17% 26% 57% Ggb senioren btb 12% 11% 17% 14% 2% 0% Ggb senioren d 14% 19% 3% 4% 0% 0% Jongerenflat 14% 11% 27% 19% 0% 0% Vrije sector huur 6% 6% 4% 8% 0% 43% KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 63

107 Bijlagetabel 2.4: voorraaddetails in Marum per dorp (gk = goedkoop, btb = betaalbaar, d = duur). Type en prijs Gemeente Marum Marum Nuis-Niebert Boerakker De Wilp Jonkersvaart Totale voorraad Koopwoningen Sociale huur Vrije sector huur Koopsector Rij (<125) Rij (>125) ^1 (<170) ^ (>170) Vrijstaand (<200) Vrijstaand (>200) Ggb senioren Appartement Huursector Eengezins gk Eengezins btb Eengezins d Senioren app gk Senioren app btb Senioren app d Ggb senioren gk Ggb senioren btb Ggb senioren d Jongerenflat Vrije sector huur Type en prijs Gemeente Marum Marum Nuis-Niebert Boerakker De Wilp Jonkersvaart Totale voorraad 100% 100% 100% 100% 100% 100% Koopwoningen 79% 73% 89% 92% 80% 99% Sociale huur 20% 24% 8% 5% 19% 1% Vrije sector huur 2% 2% 3% 3% 1% 1% Koopsector 100% 100% 100% 100% 100% 100% Rij (<125) 2% 2% 1% 0% 4% 0% Rij (>125) 3% 4% 1% 1% 3% 0% 2^1 (<170) 4% 4% 2% 4% 7% 0% 2^ (>170) 15% 23% 7% 3% 6% 2% Vrijstaand (<200) 15% 12% 14% 17% 27% 12% Vrijstaand (>200) 56% 48% 74% 74% 53% 83% Ggb senioren 2% 3% 0% 1% 0% 0% Appartement 2% 3% 1% 1% 1% 2% Huursector 100% 100% 100% 100% 100% 0% Eengezins gk 1% 1% 0% 0% 0% Eengezins btb 50% 48% 46% 24% 64% Eengezins d 18% 20% 28% 6% 8% Senioren app gk 0% 0% 0% 0% 0% Senioren app btb 6% 8% 0% 0% 0% Senioren app d 0% 0% 0% 0% 0% Ggb senioren gk 0% 0% 0% 0% 0% Ggb senioren btb 4% 2% 2% 35% 12% Ggb senioren d 5% 6% 0% 0% 5% Jongerenflat 6% 7% 0% 0% 8% Vrije sector huur 9% 8% 24% 35% 3% 64 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

108 Bijlagetabel 2.5: voorraaddetails in Zuidhorn per dorp (gk = goedkoop, btb = betaalbaar, d = duur). Oldehove, Type en prijs Gemeente Zuidhorn Zuidhorn Noordhorn Grijpskerk, Visvliet,Niezijl Aduard eo Saaksum, Niehove Kommerzijl eo Totale voorraad Koopwoningen Sociale huur Vrije sector huur Koopsector Rij (<125) Rij (>125) ^1 (<170) ^ (>170) Vrijstaand (<200) Vrijstaand (>200) Ggb senioren Appartement (*) Huursector Eengezins gk Eengezins btb Eengezins d Senioren app gk Senioren app btb Senioren app d Ggb senioren gk Ggb senioren btb Ggb senioren d Jongerenflat Vrije sector huur Gemeente Grijpskerk, Oldehove, Saaksum, Type en prijs Zuidhorn Zuidhorn Noordhorn Visvliet,Niezijl Aduard eo Niehove Kommerzijl eo Totale voorraad 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Koopwoningen 79% 78% 79% 78% 78% 81% 86% Sociale huur 19% 18% 19% 19% 20% 19% 13% Vrije sector huur 3% 4% 2% 3% 1% 0% 1% Koopsector 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Rij (<125) 4% 1% 0% 8% 3% 8% 8% Rij (>125) 15% 23% 9% 8% 13% 9% 5% 2^1 (<170) 10% 4% 9% 14% 10% 21% 15% 2^ (>170) 21% 34% 20% 13% 16% 5% 3% Vrijstaand (<200) 17% 5% 19% 27% 23% 24% 41% Vrijstaand (>200) 31% 28% 38% 30% 34% 34% 28% Ggb senioren 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% Appartement 2% 5% 4% 0% 0% 0% 0% Huursector 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Eengezins gk 1% 0% 3% 1% 0% 5% 2% Eengezins btb 42% 19% 53% 53% 60% 63% 79% Eengezins d 11% 14% 14% 8% 11% 4% 6% Senioren app gk 11% 25% 0% 0% 1% 0% 0% Senioren app btb 5% 8% 0% 0% 2% 10% 0% Senioren app d 3% 4% 0% 5% 0% 5% 0% Ggb senioren gk 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% Ggb senioren btb 8% 7% 10% 9% 11% 6% 4% Ggb senioren d 3% 2% 0% 5% 5% 2% 4% Jongerenflat 5% 4% 8% 5% 5% 4% 0% Vrije sector huur 12% 17% 11% 14% 6% 2% 6% KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 65

109 We presenteren hier opvallende voorraadkenmerken per dorp: Bijlagetabel 2.6: Voorraadkenmerken per dorp, de belangrijkste afwijkingen ten opzichte van het gemiddelde. Dorpen met een hoog aandeel goedkope koopwoningen (<125) % van de koopwoningen Leek 14% Tolbert 12% Enumatil 9% Grijpskerk (incl Niezijl en Visvliet) 8% Kommerzijl-Lauwerzijl-Pieterzijl 8% Lutjegast 8% Midwolde-Lettelbert 8% Oldehove en omgeving 8% Zevenhuizen 8% Opende 7% Dorpen met een hoog aandeel gezinshuurwoningen % van de huurwoningen Kommerzijl-Lauwerzijl-Pieterzijl 72% Oostwold 71% Nuis-Niebert 65% Opende 64% Marum 58% Noordhorn 57% Dorpen met een hoog aandeel huurappartementen % van de huurwoningen Zuidhorn en Briltil 64% Grijpskerk (incl Niezijl en Visvliet) 36% Leek 35% Tolbert 35% Grootegast (incl Doezum, Peebos en Sebaldeburen) 33% Dorpen met een hoog aandeel tweekappers >160, vrijstaand >200 % van de koopwoningen Jonkersvaart 85% Oostwold 81% Nuis-Niebert 81% Boerakker (inclu. Lucaswolde) 77% Noordwijk-Kornhorn 72% Marum 71% Grijpskerk (incl Niezijl en Visvliet) 63% Zuidhorn en Briltil 62% Zevenhuizen 61% Grootegast (incl Doezum, Peebos en Sebaldeburen) 59% De Wilp 59% Noordhorn 58% 66 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

110 BIJLAGE 3: ACHTERGRONDEN BIJ DE VRAAGANALYSE In zijn algemeenheid verhuist ongeveer driekwart van de huishoudens omwille van werk, opleiding, voorzieningen, bereikbaarheid, nabijheid van een grote stad (in dit geval Groningen) en slechts 25% vanwege woning gerelateerde zaken 1. Het belang van bereikbaarheid, werk en voorzieningen betekent in beginsel een blijvend sterke positie voor de centrumdorpen en een minder sterke marktpositie voor de basisdorpen en de woondorpen. Maar ook tussen deze indeling in dorpen bestaan belangrijke verschillen. Tabel: werkgegevens voor toedeling van regionale groei aan de dorpen in het Westerkwartier Huishoudens 2012 Trend huishoudens CBS Migratiefactor 1: Voorzieningen Migratiefactor 2: Bereikbaarheid OV en snelweg Migratiefactor 3: Bij Stad Totaal GROOTEGAST migratiefactoren Grootegast e.o Lutjegast Noordwijk-Kornhorn Oldekerk-Niekerk Opende LEEK Leek Midwolde-Lettelbert Oostwold Tolbert Zie Leek Zevenhuizen Enumatil MARUM Marum Boerakker e.o De Wilp /0 +/0 Jonkersvaart Nuis-Niebert ZUIDHORN Zuidhorn en Briltil Aduard e.,o, Grijpskerk e.o Oldehove e.o Noordhorn Zie Zuidhorn Kommerzijl e.o Bron: WoON 2012, voorraadgegevens Westerkwartier, demografische prognose provincie, trends per dorp CBS. 1 Onderzoek Groei, krimp en migratie KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 67

111 Bijlagetabel 3.1: Relevante factoren voor het bepalen van marktdruk in dorpen, kwalitatieve inschatting KAW. Dorpen gemeente Grootegast Lutjegast Noordwijk- Oldekerk- Opende Grootegast e.o. Kornhorn Niekerk voorzieningen bereikbaarheid nabij stad Groningen; dorps/stadsbeeld Totaal Dorpen gemeente Leek Leek Midwolde- Oostwold Tolbert Zevenhuizen Enumatil Lettelbert voorzieningen bereikbaarheid nabij stad Groningen; dorps/stadsbeeld Totaal Dorpen gemeente Marum Boerakker De Wilp Jonkersvaart Nuis-Niebert Marum e.o. voorzieningen bereikbaarheid nabij stad Groningen; dorps/stadsbeeld Totaal Dorpen gemeente Zuidhorn Zuidhorn e.o. Aduard e.o. Grijpskerk e.o. Oldehove e.o. Noordhorn Kommerzijl e.o. voorzieningen bereikbaarheid nabij stad Groningen; dorps/stadsbeeld Totaal Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

112 BIJLAGE 5: NIEUWBOUW Sociale huur Eengezins huur Levensloopgeschikt huur Koop / vrije sector huur Sociale huur Koop / vrije sector huur Eengezins koop goedkoop Eengezins koop middelduur Eengezins koop duur Levensloopgeschikt koop Totaal Eengezins huur Levensloopgeschikt huur Eengezins koop goedkoop Eengezins koop middelduur Eengezins koop duur Levensloopgeschikt koop Totaal Grootegast Grootegast e.o Oldekerk-Niekerk Opende Overige Totaal Leek Leek / Tolbert Zevenhuizen Overige Totaal Marum Marum De Wilp Overige Totaal Zuidhorn Zuidhorn / Noordhorn Aduard e.o Grijpskerk e.o Overige Totaal KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 69

113 BIJLAGE 6: PLANLIJSTEN PER LOCATIE Deze lijst plannen is een momentopname (januari 2015). Gemeenten, corporatie, regio en provincie hebben regelmatig contact over ontwikkelingen. Planlijst Gemeente Grootegast Dorp Locatie (Type locatie: U = uitbreiding, H = herstructurering, I = inbreiding) Type locatie Capaciteit en later Grootegast Caspar de Roblespark* U Grootegast Parklaan (W&W) (gemeente) H Grootegast Hoofdstraat 170 I Doezum Marinus II* I Oldekerk/Niekerk Kroonsfeld* U Oldekerk/Niekerk Locatie Werklust* I Oldekerk/Niekerk Locatie Bronda I Opende Drachtsterweg fase III* U Opende Kolonieweg 26, Opende I Opende Locatie Borger I Sebaldeburen Locatie Smeding I Overige Incidentele woningen I Nieuw Sloop Netto Nieuw Sloop Netto Planlijst Gemeente Leek Dorp Locatie (Type locatie: U = uitbreiding, H = herstructurering, I = inbreiding) Type locatie Capaciteit en later Leek Div. binnendorpse lokaties in gemeente H/I Leek Goldbergsingel/Wolveschans H Leek Gruthoes H Leek Lindesteinlaan (W&W) H Leek Centrum Unive H Leek Oostindie - De Slagen U Leek Oostindie - Het Buiten U Leek Oostindie - Het Lint U Leek Oostindie - M zone met schoolzone U Leek Oostindie - De Hoven U Leek Oostindie - Zuid U Tolbert Dorpshuis H Tolbert Sintmaheerdt H/I Oostwold Oostwold Centrum I Oostwold Ericalaan Zuid & Oostwold Oost U Zevenhuizen Zevenhuizen Oost U Leek Overig binnen gemeente U Nieuw Sloop Netto Nieuw Sloop Netto 70 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

114 Deze lijst plannen is een momentopname (januari 2015). Gemeenten, corporatie, regio en provincie hebben regelmatig contact over ontwikkelingen. Planlijst Gemeente Marum Dorp Locatie (Type locatie: U = uitbreiding, H = herstructurering, I = inbreiding) Marum De Holten III U Marum Plan Alberdaheerd U Marum De Hoorn/Centrumontwikkeling H Marum Marum West (Elshof) U Marum Kruisweg Marum (appartementen) I Marum Sportlaan Marum (appartementen) I Marum Herinrichting tankstation Q8 I Noordwijk Sportveld Noordwijk I Boerakker Herinrichting OBS De Til I Boerakker Hoofdweg 14 (Cafe Copinga) I Nuis Herinrichting Coenderslaan H Jonkersvaart Invulling lint Jonkersvaart I Divers Particuliere plannen/ vervanging H Type locatie Capaciteit Nieuwbouw en later Sloop Netto Nieuwbouw Sloop Netto en later Planlijst Gemeente Zuidhorn Dorp Locatie (Type locatie: U = uitbreiding, H = herstructurering, I = inbreiding) Zuidhorn Oostergast fase 1 vrije sector/starters U Zuidhorn Boerema H Zuidhorn inbreiding div Hekkema H Zuidhorn Locatie Westerburcht H Zuidhorn Locatie Zuiderzon H Zuidhorn Nieuwstraat Priet H Zuidhorn Overtuinen Staghouwer H Zuidhorn Oostergast fase 2 -> fase 2a U Zuidhorn Oostergast fase 2 -> fase 2b U Zuidhorn locatie school de Borgh H Zuidhorn Oostergast fase 1 en 2 -> langs inprikker U Zuidhorn Oostergast 2 D a U Zuidhorn Locatie Poortkampen H Zuidhorn Gaickingalaan H Noordhorn Locatie Rijksstraatweg H Briltil B.P. "Briltil, woonuitbreiding" I Grijpskerk Molenstraat terrein Postma H Grijpskerk Hotel Vogelzang/Rabolocatie I Grijpskerk Meindertsma OZ dorp U Aduard Uitbreiding WZ dorp boerderij van Leijsen U Aduard Herstruct. /Alb. Harkemaweg H Den Horn b.p. Den Horn, 2001 U Lauwerzijl b.p. Lauwerzijl U Visvliet Haringhuizen, uitbreiding U Overige pm I Type locatie Capaciteit Nieuwbouw Sloop Netto Nieuwbouw Sloop Netto KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 71

115 KAARTEN KAART A: Ontwikkeling inwonertal Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

116 KAART B: Aandeel gezinnen in 2013 KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 73

117 KAART C: Aandeel 65-plussers in Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

118 KAART D: Ontwikkeling aandeel 65-plussers KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 75

119 KAART E: Gemiddelde relatieve voorraadgroei Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

120 KAART F: Gemiddeld bouwjaar per postcodegebied KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 77

121 KAART G: Gemiddelde WOZ-waarde 78 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

122 KAART G: Gemiddelde WOZ-waarde per m 3 woninginhoud KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 79

123 KAART H: Energieverbruik in euro s per maand 80 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

124 KAART I: Energie-urgentie sociale huursector KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 81

125 KAART J: Energie-urgentie particuliere sector (koop en particuliere huur) 82 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

126 KAART K: Energie-potentiekaart (huur en koop) KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 83

127 KAART L: Kans op aanpasbaarheid bij zorgvraag - corporatiewoningen 84 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

128 KAART M: Kans op aanpasbaarheid bij zorgvraag koop en particuliere huur KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 85

129 129 REGELS Rho adviseurs voor leefruimte

130 130 Rho adviseurs voor leefruimte

131 131 Hoofdstuk 1 Artikel 1 Inleidende regels Begrippen In deze regels wordt verstaan onder: 1.1 plan: het bestemmingsplan Boerakker - Woningbouwlocatie Hoofdweg 14 e.o. met identificatienummer NL.IMRO VO01 van de gemeente Marum; 1.2 bestemmingsplan: de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen; 1.3 aan-huis-verbonden beroep of bedrijf: de uitoefening van een beroep of het bedrijfsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch, consumentverzorgend, ambachtelijk of hieraan gelijk te stellen gebied dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende gebouwen kan worden uitgeoefend, waarbij tevens de woonfunctie in overwegende mate gehandhaafd blijf en waaronder in ieder geval niet wordt begrepen prostitutie en detailhandel slechts voor zover dit direct verband houdt met het aan-verbonden-beroep of bedrijf. Een voorbeeldlijst is opgenomen in bijlage 1; 1.4 aan- of uitbouw: een onderdeel van een hoofdgebouw dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan de hoofdvorm en hiermee in directe verbinding staat; 1.5 aanduiding: een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden; 1.6 aanduidingsgrens: de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft; 1.7 bebouwing: één of meer gebouwen en/of andere bouwwerken; 1.8 bed & breakfast: het bieden van de, ten opzichte van het hoofdgebruik ondergeschikte mogelijkheid tot recreatief nachtverblijf en ontbijt aan personen die hun hoofdverblijf elders hebben, welk verblijf en ontbijt moeten plaatsvinden in de woning; 1.9 bestemmingsgrens: de grens van het bestemmingsvlak; 1.10 bestemmingsvlak: een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming; Rho adviseurs voor leefruimte

132 bijgebouw: een opzichzelfstaand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw; 1.12 bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk; 1.13 bouwgrens: de grens van een bouwvlak; 1.14 bouwlaag: een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder; 1.15 bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten; 1.16 bouwperceelgrens: de grens van een bouwperceel; 1.17 bouwvlak: een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten; 1.18 bouwwerk: een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden; 1.19 gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt; 1.20 hoofdgebouw: een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen, dan wel gelet op de bestemming, als belangrijkste gebouw valt aan te merken; 1.21 kampeermiddel: een tent, een tentwagen, een kampeerauto, een caravan of een stacaravan, dan wel enig ander voertuig of onderkomen ten behoeve van recreatief nachtverblijf. dat is bedoeld om te kunnen worden verplaatst; 1.22 peil: a. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de bouwhoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang; b. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de bouwhoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw; Rho adviseurs voor leefruimte

133 seksinrichting: een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan een seksbioscoop, een seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar; 1.24 woning: een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden. Rho adviseurs voor leefruimte

134 134 Artikel 2 Wijze van meten Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1 de bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen; 2.2 de dakhelling: langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak; 2.3 de goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel; 2.4 de inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen; 2.5 de oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk; 2.6 het bebouwde oppervlak: de som van de oppervlakken van alle op een bouwperceel staande gebouwen en overkappingen; 2.7 de lengte, breedte en diepte van een gebouw: tussen (de lijnen, getrokken door) de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren), inclusief dakoverstekken van meer dan 0,50 m. Rho adviseurs voor leefruimte

135 135 Hoofdstuk 2 Artikel 3 Bestemmingsregels Woongebied 3.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf:; b. een ontmoetingsruimte, ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek'; c. een bed & breakfast: met een oppervlakte van ten hoogste 50 m², ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek'; d. verkeers- en verblijfsdoeleinden; e. speel- en groenvoorzieningen en waterpartijen; f. nutsvoorzieningen. waarbij, ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' de instandhouding van de karakteristieke hoofdvorm wordt nagestreefd; 3.2 Bouwregels Hoofdgebouwen Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels: a. het aantal woningen bedraagt niet meer dan 10; b. de afstand van de voorgevel van het hoofdgebouw tot de perceelgrens aan de voorzijde zal ten minste 3 m en ten hoogste 6 m bedragen; c. de diepte van een hoofdgebouw tussen de voor- en achtergevel niet meer dan 15 m bedragen; d. de afstand tot de zijdelingse grens van het bouwperceel zal tenminste 2,5 m bedragen, dan wel de bestaande afstand indien deze minder bedraagt; e. de goot- en bouwhoogte bedragen niet meer dan respectievelijk 3,5 m en 9 m; f. ten minste 60% van het oppervlak wordt afgedekt met een kap met een dakhelling van ten minste 30 ; g. ten hoogste 50% van een bouwperceel mag worden bebouwd; h. aan- en uitbouwen dienen aan het hiervoor gestelde te voldoen, dan wel aan het gestelde in lid (regeling bijgebouwen) Gebouwen ten behoeve van verkeers- en verblijfsdoeleinden en nutsvoorzieningen Voor het bouwen van gebouwen ten behoeve van verkeers- en verblijfsdoeleinden en nutsvoorzieningen gelden de volgende regels: a. de inhoud bedraagt per gebouwtje niet meer dan 30 m³; b. de bouwhoogte bedraagt niet meer dan 3 m Bijgebouwen bij woningen Voor het bouwen van bijgebouwen bij woningen gelden de volgende regels: a. de gezamenlijke oppervlakte bij een woning bedraagt, inclusief de oppervlakte van aan- en uitbouwen die niet voldoen aan de eisen van het hoofdgebouw, niet meer dan 80 m², met dien verstande dat ten hoogste 50% van een bouwperceel mag worden bebouwd; b. de goothoogte bedraagt niet meer dan 3 m, dan wel de bestaande goothoogte indien deze meer bedraagt; c. de bouwhoogte bedraagt niet meer dan 5,5 m, dan wel de bestaande bouwhoogte indien deze meer Rho adviseurs voor leefruimte

136 136 bedraagt; een bijgebouw dient minimaal 1 m achter of in het verlengde van de naar de weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw gebouwd Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte bedraagt, met uitzondering van vlaggenmasten, op tuinen en erven ten hoogste 3 m en daarbuiten, met uitzondering van straatmeubilair, ten hoogste 6 m. b. de bouwhoogte van terreinafscheidingen bedraagt voor de voorgevelrooilijn ten hoogste 1 m en daarachter ten hoogste 2,2 m, met dien verstande dat de bouwhoogte op zijerven die grenzen aan een openbare weg (niet zijnde een brandgang tussen twee gebouwen) of openbaar groengebied op een afstand van 1 m of minder uit de perceelgrens ten hoogste 1 m bedraagt. d. 3.3 Nadere eisen Burgemeester en wethouders kunnen met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van: de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden; het bebouwingsbeeld; de verkeersveiligheid; nadere eisen stellen aan: a. de goothoogte in die zin dat deze ten minste 2 m minder bedraagt dan de bouwhoogte; b. de goothoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen indien deze meer dan 2,5 m bedraagt. c. de goothoogte, bouwhoogte en dakhelling ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' aangegeven gebouwen en van gebouwen op aangrenzende bouwpercelen; d. de plaats van gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen en verkeers- en verblijfsdoeleinden; e. de plaats van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een grotere horizontale oppervlakte dan 6 m² en/of een grotere bouwhoogte dan 1,5 m; f. de plaats van de hoofdgebouwen met het oog op het gestelde bij of krachtens de Wet geluidhinder. 3.4 Afwijken van de bouwregels Met een omgevingsvergunning kan, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het bebouwingsbeeld, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden worden afgeweken van: a. lid onder e: voor een kleinere afstand dat 2,5 m tot de zijdelingse perceelsgrens; b. lid onder b en c: voor een grotere goot- en bouwhoogte tot respectievelijk 5,5 m en 7 m ten behoeve van aan- en uitbouwen; c. lid onder d: ten aanzien van de afstand van 1 m, mits de afstand tot de naar de weg gekeerde grens van het bouwperceel ten minste 2 m bedraagt. 3.5 Specifieke gebruiksregels Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval begrepen: a. het gebruik van bijgebouwen voor zelfstandige bewoning; b. het gebruik van de gronden en bouwwerken als seksinrichting; c. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor een bed & breakfast van meer dan 50 m². 3.6 Omgevingsvergunning voor het slopen van bouwwerken Vergunningplicht Voor het (gedeeltelijk) slopen van de waardevolle hoofdvorm, ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek', is een omgevingsvergunning vereist Uitzondering Het bepaalde in lid is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke: a. het normale onderhoud betreffen; b. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan. Rho adviseurs voor leefruimte

137 Toetsingscriteria De omgevingsvergunning kan slechts worden verleend, indien het delen van een gebouw betreft die op zichzelf niet karakteristiek zijn en waarbij door verwijdering daarvan de waardevolle hoofdvorm of de karakteristieke waarden van het gebouw niet onevenredig wordt aangetast. 3.7 Wijzigingsbevoegdheid Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat de aanduiding 'karakteristiek' wordt verwijdert, mits: a. de karakteristieke hoofdvorm niet langer aanwezig is en niet zonder ingrijpende wijzigingen aan het gebouw kan worden hersteld; of b. de karakteristieke hoofdvorm niet in redelijkheid te handhaven is; c. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. Rho adviseurs voor leefruimte

138 138 Artikel 4 Water De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. waterlopen en waterpartijen; b. waterberging; c. bermen en beplanting; d. oevers; met daaraan ondergeschikt: e. groenvoorzieningen; f. nutsvoorzieningen; g. voorzieningen ten behoeve van de ontsluiting van aanliggende gronden; met de daarbij behorende: h. bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 4.1 Bouwregels Gebouwen Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt de volgende regel: de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 5,00 m. 4.2 Nadere eisen Burgemeester en wethouders kunnen, ten behoeve van een goede waterhuishouding en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, nadere eisen stellen aan de afmetingen van de bebouwing. Rho adviseurs voor leefruimte

139 139 Hoofdstuk 3 Artikel 5 Algemene regels Anti-dubbeltelregel Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing. Rho adviseurs voor leefruimte

140 140 Artikel 6 Algemene bouwregels 6.1 Ondergeschikte bouwdelen Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken, worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- of kroonlijsten en erkers buiten beschouwing gelaten, mits de bouw- c.q. de bestemmingsgrens met niet meer dan 1,50 m wordt overschreden. 6.2 Dakopbouwen Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van de bouwhoogte van een bouwwerk, worden dakopbouwen als ondergeschikte bouwonderdelen aangemerkt, mits de bouwhoogte van een bouwwerk met niet meer dan 1,50 m wordt overschreden. 6.3 Meetverschil Bij toepassing van het bepaalde in het plan ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken, worden afwijkingen ten gevolge van meetverschillen buiten beschouwing gelaten, mits dat meetverschil, mede gelet op de aard en omvang van hierdoor toegelaten of toe te laten (bouw)werken of werkzaamheden, als van zeer beperkte betekenis kan worden aangemerkt. Rho adviseurs voor leefruimte

141 141 Artikel 7 Algemene gebruiksregels 7.1 Strijdig gebruik Tot een gebruik, strijdig met de gegeven bestemming, wordt in ieder geval gerekend: a. het gebruik van de gronden voor de opslag van (aan het oorspronkelijk verkeer onttrokken) voer-, vaar- en/of vliegtuigen, anders dan in het kader van de bedrijfsvoering; b. het gebruik van de gronden voor de opslag van schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond, bodemspecie en puin en voor het storten van vuil, anders dan in het kader van de bedrijfsvoering; c. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting; d. het gebruik van de gronden als standplaats voor kampeermiddelen. Rho adviseurs voor leefruimte

142 142 Artikel 8 Algemene afwijkingsregels Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van: a. afwijkingen ten aanzien van de aanduidingen en in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages, tot ten hoogste 10% van die maten, afmetingen en percentages, met dien verstande dat deze regel niet van toepassing is op reclamemasten; b. de bestemmingsregels in die zin dat niet voor bewoning bestemde bouwwerken ten behoeve van openbaar nut zoals wachthuisjes en telefooncellen en naar de aard en omvang daarmee gelijk te stellen bouwwerken, met uitzondering van verkooppunten van motorbrandstoffen, voor zover deze bouwwerken een bouwhoogte hebben van ten hoogste 3,50 m en een oppervlakte van ten hoogste 60 m²; c. de bestemmingsregels in die zin dat straatmeubilair zoals lichtmasten en verkeersinstallaties, wordt geplaatst met een bouwhoogte van ten hoogste 15,00 m; d. de bestemmingsregels in die zin dat abri's, kunstwerken, vlaggenmasten, en daarmee gelijk te stellen bouwwerken worden geplaatst; e. de bestemmingsregels in die zin dat voorzieningen ten dienste van het ontvangen en zenden van telecommunicatiesignalen worden geplaatst, voorzover deze voorzieningen van geringe horizontale afmetingen zijn en mits de bouwhoogte ten hoogste 15,00 m bedraagt voor antennes voor privégebruik en ten hoogste 40,00 m voor antennes voor gemeenschappelijk gebruik. Rho adviseurs voor leefruimte

143 143 Hoofdstuk 4 Artikel 9 Overgangs- en slotregels Overgangsrecht 9.1 Overgangsrecht bouwwerken a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot: 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig omgevingsvergunning verlenen van sublid a. voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het sublid a. met maximaal 10%. c. Sublid a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. 9.2 Overgangsrecht gebruik a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in sublid a., te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. c. Indien het gebruik, bedoeld in sublid a., na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. d. Sublid a., is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan. Rho adviseurs voor leefruimte

144 144 Artikel 10 Slotregel Deze regels worden aangehaald als: Regels van het Bestemmingsplan Boerakker - Woningbouwlocatie Hoofdweg 14 e.o. van de gemeente Marum. Behorend bij het besluit van... Rho adviseurs voor leefruimte

145 145 BIJLAGEN Rho adviseurs voor leefruimte

146 146 Rho adviseurs voor leefruimte

147 147 Bijlage 1 Voorbeeldlijst Aan-huis-verbonden beroepen en bedrijven Rho adviseurs voor leefruimte

148 VOORBEELDLIJST AAN-HUIS-VERBONDEN BEROEPEN EN BEDRIJVEN 1. architect * 2. advocaat * 3. acupuncturist * 4. autorijschool 5. belastingadviseur * 6. fysiotherapeut * 7. gerechtsdeurwaarder * 8. grafisch ontwerper 9. huisarts * 10. hypotheekadviseur * 11. juridisch adviseur * 12. kapsalon 13. kunstenaar * 14. logopedist * 15. makelaar 16. notaris * 17. oefentherapeut Cesar/Mensendieck * 18. organisatieadviseur * 19. orthopedagoog * 20. pedicure 21. psycholoog * 22. schoonheidsspecialist 23. tandarts 24. verloskundige * De met een * aangeduide beroepen worden aangemerkt als vrij beroep bedoeld in de jurisprudentie. Het is mogelijk dat meer beroepen op basis van de jurisprudentie als vrij beroep aangemerkt kunnen worden. 25. dierenarts (kleine huisdieren) * 26. zakelijke dienstverlening 27. fotograaf 28. bloemschikker 29. fietsenreparateur 30. goud- en zilversmid 31. beeldhouwer 32. hoedenmaker 33. hondentrimmer 34. pottenbakker 35. instrumentenmaker 36. kaarsenmaker 37. klompenmaker 38. lijstenmaker 39. loodgieter 40. ambachtelijk meubelmaker 41. klussenbedrijf 42. reparatie van consumentenartikelen als radio, TV, antiek, horloges 43. glazenwasser Het is mogelijk dat voor een aantal van de genoemde beroepen of bedrijven een melding in het kader van de Wet milieubeheer nodig is.

149 149 VERBEELDING Rho adviseurs voor leefruimte

150 BOERAKKER, VERKENNING WONINGBEHOEFTE

151

152 Marum Boerakker, verkenning woningbehoefte

153

154 BOERAKKER, verkenning woningbehoefte CODE /

155

156 ROSAPO EXPLOITATIE BV / BOERAKKER, VERKENNING WONINGBEHOEFTE TOELICHTING INHOUDSOPGAVE blz 1. INLEIDING Aanleiding en doel Opzet Leeswijzer 1 2. BELEIDSKADER Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid Visie woningbouwcorporatie Wold en Waard 4 3. VRAAGANALYSE Algemeen Bevolkings-en huishoudensontwikkeling Perspectieven voor de toekomst Woonwensen Zorgvraag Initiatieven Conclusie Vertaling kwantitatieve vraag naar situatie Marum Kwalitatieve vraag en doelgroepen 9 4. ANALYSE AANBOD PROGRAMMATISCHE VERTALING Flexibele ontwikkelingsmogelijkheden Gefaseerde ontwikkelingsmogelijkheden CONCLUSIES 15 BIJLAGE 1 BOERAKKER ENQUÊTE WONINGBEHOEFTE 1

157

158 blz 1 1. INLEIDING Aanleiding en doel Op basis van een initiatief uit het dorp Nuis wordt in samenwerking met de gemeente Marum een nieuw bestemmingsplan voor een zone langs de Hoofdweg ontwikkeld. Het aspect van de woningbehoefte wordt middels deze woningmarktverkenning nader onderbouwd Opzet De woningmarktverkenning is voorbereid in gemeenschappelijk overleg tussen de initiatiefnemer uit Boerakker, Dorpsbelangen Boerakker-Lucaswolde, de gemeente Marum en een deskundige makelaar uit Marum. Daarnaast is een enquête onder het dorp gehouden. Deze gegevens, aangevuld met interpretatie van demografische cijfers en woningmarktgegevens vanuit de Woonvisie Westerkwartier heeft tot dit woningbehoefteonderzoek geleid Leeswijzer In deze woningmarktverkenning wordt ingegaan op de volgende onderwerpen: het provinciale en gemeentelijke beleid als kader voor het bestemmingsplan Boerakker - Woningbouwlocatie Hoofdweg 14 e.o. (hoofdstuk 2); een analyse van de vraagsituatie (hoofdstuk 3); een beschrijving van de aanbodsituatie (hoofdstuk 4); de programmatische vertaling (hoofdstuk 5); relevante conclusies voor het bestemmingsplan (hoofdstuk 6). Boerakker, verkenning woningbehoefte Status: Voorontwerp / Rho Adviseurs B.V.

159 blz BELEIDSKADER Rijksbeleid In het rijksbeleid ligt volgens het Barro 2011 een accent op toepassing van de Ladder voor de duurzame verstedelijking. In dat kader moet eerst gekeken worden naar intensivering, revitalisering en herstructurering van bestaand bebouwd gebied, voordat nieuwe stedelijke bestemmingen worden ontwikkeld. Deze ladder bestaat uit de volgende drie treden: 1. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte; 2. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 1, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en; 3. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 2, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld. Op de toetsing aan deze ladder is ingegaan in hoofdstuk Provinciaal beleid Het provinciaal ruimtelijk beleid is verwoord in het Provinciaal Omgevingsplan Groningen (POP) dat opgesteld is voor de periode , met een doorkijk naar Naast het POP is heeft de provincie Groningen sinds 17 juni 2009 de beschikking over een vastgestelde Omgevingsverordening. De omgevingsverordening is nauw verbonden met het POP. Het POP bevat de doelstellingen van het provinciale beleid op het gebied van milieu, verkeer en vervoer, water en ruimtelijke ordening. Belangrijke onderwerpen zijn de bescherming van de karakteristieken van het Groninger landschap, ruimte voor ontwikkeling, leefbaarheid op het platteland en duurzame energie. Naast het algemene beleid per thema, bestaat het POP uit een aantal regioperspectieven. Het POP merkt op dat de regio Groningen-Assen en het Westerkwartier een bevolkingsgroei kennen in relatie tot een sterke economische ontwikkeling. Concentratie van wonen blijft een belangrijk uitgangspunt. Verhoging van de ruimtelijke kwaliteit staat in het POP centraal. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de karakteristieken van de omgeving. Met betrekking tot het landschap vormt het streekeigen karakter van het gebied het vertrekpunt voor nieuwe ontwikkelingen en ingrepen. Voor de realisering van die doelstellingen zijn instrumenten nodig. De Omgevingsverordening is één van die instrumenten. De regels daaruit sluiten nauw aan bij het POP. De verordening kan dan ook niet gelezen worden zonder raadpleging daarvan: het POP geeft de artikelen van de Omgevingsverordening hun betekenis en reikwijdte. Rho Adviseurs B.V. Boerakker, verkenning woningbehoefte Status: Voorontwerp /

160 blz 3 Op het gebied van de ruimtelijke ordening worden gemeenten verplicht om bestemmingsplannen volgens de verordening op te stellen. De onderbouwing van de woningbouw is een belangrijk thema in de Verordening (artikel 4.7.) Gemeentelijk beleid De gemeente Marum heeft in 2010 een Woonvisie voor zijn grondgebied opgesteld. In deze woonvisie is ingegaan op de te verwachten woningbehoefte, op het beleid voor de doelgroepen en daarnaast op het voorzieningenniveau en de wijze waarop de leefbaarheid in de verschillende kernen op peil kan worden gehouden. Belangrijke speerpunten in de Woonvisie Marum zijn: het versterken van het centrum van de hoofdkern Marum, een doelstelling die aansluit bij de al sinds het vorige woonplan (2002) in gang gezette ontwikkeling; het zorgen voor duurzaam woonmilieus; de woonkwaliteit in de dorpen verhogen en hun potentie optimaal benutten; nieuwbouw zoveel mogelijk in de vorm van levensloop geschikte woningen realiseren. Daarnaast gelden er een aantal procesmatige doelstellingen: regionale samenwerking met de gemeenten in het Westerkwartier en met woningbouwcorporatie Wold & Waard; meer zeggenschap voor de woonconsumenten; opstellen van dorpsvisies; maken van prestatieafspraken met de woningbouwcorporatie Wold & Waard. Inmiddels is een nieuwe woonvisie in ontwerp gereed, die met de gezamenlijke gemeenten in het Westerkwartier is opgesteld. In deze woonvisie is ingegaan hoe om te gaan met de ruimte vanuit het oogpunt van de volkshuisvesting. De nieuwe woonvisie is door de gemeenteraad van Marum op 17 maart 2015 vastgesteld. Daarbij is de mogelijkheid geboden voor initiatieven door bewoners én om woonwensen waar te maken. In tegenstelling tot de vorige periode wordt in de nieuwe woonvisie niet meer met beschikbare nieuwbouwruimte (per gemeente) gewerkt, maar vindt een meer programmatische afstemming plaats in de vorm van periodiek bij te stellen planlijsten met daarin bandbreedtes voor aantallen te bouwen woningen. Op deze visie wordt ingegaan in hoofdstuk 3. Meer specifiek kan gewezen worden op het middel van startersleningen dat de gemeente Marum hanteert. Een eigen verordening daarvoor geeft het beleid weer. De gemeente Marum heeft een Gemeenterekening Starterslening ingericht waaruit een starterslening kan worden toegekend. Deze mogelijkheid is opgezet voor mensen die voor het eerst een woning kopen of verkrijgen. Bij twee aanvragen ten aanzien van eenzelfde woning gelden deze gezamenlijk als aanvrager. Hiervoor zijn een aantal eisen gesteld waaraan de starter(s) moeten voldoen. Als eerste eis geldt dat de verkoopsom van een nieuwbouwwoning niet hoger is dan ,-. Hier kunnen nog bijkomende kosten overheen komen voor de verkrijging van deze nieuwbouwwoning. Boerakker, verkenning woningbehoefte Status: Voorontwerp / Rho Adviseurs B.V.

161 blz Het percentage bijkomende kosten bedraagt volgens de actuele NHG-normen 5% (Nationale Hypotheek Garantie), zodat op het moment van vaststelling van deze verordening de maximale verwervingskostengrens ,- bedraagt. De volgende eis sluit hier logischerwijs op aan. De eerste hypotheek en de starterslening dient te worden verstrekt onder NHG. Tot slot moet de aanvrager van de starterslening zelf in de woning gaan wonen waarvoor deze lening is aangevraagd. De uiteindelijke starterslening bedraagt maximaal 20% van de verwervingskosten met een maximum van ,-. Het totaalbedrag wordt vastgesteld en toegekend door het College van Burgemeesters en Wethouders. Het college wijst de aanvraag af indien er sprake is van een opeenstapeling met andere koopinstrumenten en (rente)kortings- of financiële regelingen, het budget niet toereikend is, de lening is toegekend of vastgesteld op grond van onjuiste gegevens of indien de koopovereenkomst van de betreffende woning wordt ontbonden. Tot slot kan het College nadere eisen voorschriften aan de toekenning van de starterslening verbinden Visie woningcorporatie Wold & Waard Woonservice Wold & Waard is de regionale wooncorporatie in het Westerkwartier. In het Ondernemingsplan , Zichtbaar Wold & Waard zijn de beleidsvoornemens voor de komende jaren beschreven. De corporatie blijft zich richten op zijn kerntaak het bieden van goede en betaalbare woningen in de sociale huursector in het Westerkwartier. Met name mensen met lagere inkomens of met een bijzondere woonvraag zijn de primaire doelgroep. Door de toenemende vergrijzing zullen senioren een toenemende doelgroep vormen. Dorpsvisies beschouwt Wold & Waard als een belangrijke basis voor zijn eigen vastgoed visie. Het nieuwbouwprogramma van de corporatie richt zich op de centrumkernen Marum, Leek en Zuidhorn. Dit ook gezien de geconstateerde vraag. Daarnaast wordt een renovatieprogramma uitgevoerd. Rho Adviseurs B.V. Boerakker, verkenning woningbehoefte Status: Voorontwerp /

162 blz 5 3. VRAAGANALYSE Algemeen Voordat de vraag in kaart gebracht kan worden, is in het regionale woonwensen onderzoek gekeken naar verschillende typen woonkernen. De kern Marum wordt zowel in het provinciale beleid als in die van de regio Groningen-Assen getypeerd als een centrumkern met een verzorgende functie voor zijn omgeving, in dit geval het Westerkwartier. Boerakker is getypeerd als woondorp, een dorp met weinig voorzieningen. Voor de grotere boodschappen kunnen de inwoners van Boerakker terecht in de Stad Groningen of de omliggende centrumdorpen. De dichtstbijzijnde centrumdorpen, dorpen met een uitgebreid aanbod aan niet-dagelijkse voorzieningen en een bovendorpse functie, zijn Marum, Grootegast en Leek Bevolkings-en huishoudensontwikkeling Daar waar de gemeente in het recente verleden als geheel nog een bescheiden bevolkingsgroei heeft gekend, is er in het dorpsgebied Boerakker-Lucaswolde de laatste 10 jaar sprake van een lichte bevolkingsafname van een kleine 10%. De navolgende figuur geeft dat aan. Het aantal huishoudens is in het dorpsgebied nagenoeg stabiel gebleven. In combinatie met de bevolkingsontwikkeling illustreert dat de voortgaande gezinsverdunning. Figuur 1. Bevolkings- en huishoudensontwikkeling (bron: Marktonderzoek woonvisie Westerkwartier, KAW Groningen) De totale woningvoorraad in Boerakker bedraagt 215 woningen. Het marktonderzoek geeft aan dat verreweg het grootste deel van de voorraad uit koopwoningen bestaat (92%). Sociale huurwoningen zijn er met 5% gering. Deze liggen voornamelijk in enkele complexen rond D Olde Ee. Voor het overige gaat het om een gering aantal woningen die in de vrije sector worden verhuurd. Boerakker, verkenning woningbehoefte Status: Voorontwerp / Rho Adviseurs B.V.

163 blz De laatste woningbouw van Boerakker is een planmatige ontwikkeling aan de oostzijde van de Hoofdweg, alwaar vrijstaande woningen op ruime kavels zijn gerealiseerd, alsook een blok half-vrijstaande woningen Perspectieven voor de toekomst Regio Voor de regio Westerkwartier is een regionale woonvisie Ruimte om te wonen; Woonvisie Westerkwartier in ontwerp gereedgekomen. De gemeenteraden in het Westerkwartier stellen deze vast (voorjaar 2015; de gemeenteraad van Marum op 17 mart 2015). De visie die hierin centraal staat is: ruimte om te wonen. Daarin ligt niet alleen besloten dat het Westerkwartier fysiek de ruimte biedt, maar ook de mogelijkheid om woonwensen waar te maken en ruimte voor bewoners om initiatief te nemen. Om dit te kunnen bieden zijn vier speerpunten opgesteld. Deze zijn als volgt: de woning op de juiste plek, wonen betaalbaar houden, ook met een zorgvraag veilig en comfortabel wonen en bewoners nemen initiatief. Deze worden hieronder kort toegelicht Woonwensen Er moet ruimte zijn om in alle dorpen zoveel mogelijk de woonwensen te vervullen, waar mogelijk in de bestaande woningvoorraad en omgeving. Daar waar woonwensen binnen de bestaande omgeving niet in te vullen zijn, is nieuwbouw nodig. Het gaat hierbij in de meeste gevallen niet om grote projecten, maar om maatwerk. Bij maatwerk gaat het vooral om particulier opdrachtgeverschap en incidenteel vervanging van gezinswoningen voor (een kleiner aantal) seniorenwoningen. Daarnaast moet het betaalbaar zijn voor alle inkomensgroepen. Het beslag van de woonlasten op het totale budget moet acceptabel zijn. Binnen de gemeente Marum is de plancapaciteit te ruim voor de realisatie tot 2020, maar een deel van de plannen zal in de periode gereed komen. Ook na 2020 is er vraag naar meer woningen. Over de hele periode sluiten plancapaciteit en vraag op elkaar aan. In Boerakker moet er volgens de woonvisie sprake zijn van maatwerk; daardoor is de plancapaciteit en vraag in evenwicht Zorgvraag Verder gaat de visie in op de zorgvraag. In de grote dorpen is het ondertussen haalbaar om mensen met een intensieve zorgvraag een zelfstandige woning te bieden. Als gevolg van het scheiden van de zorg in alle dorpen ontstaat er ook in de kleinere dorpen voldoende massa om wonen in combinatie met zorg aan te bieden. Dit krijgt structuur door een afstemming tussen gemeenten en corporaties. Rho Adviseurs B.V. Boerakker, verkenning woningbehoefte Status: Voorontwerp /

164 blz Initiatieven Naast de mogelijkheid om initiatief te nemen voor kleinschalige woningbouwprojecten, is het voor de bewoners mogelijk om voorzieningen te beginnen in de dorpen. Het gaat hier bijvoorbeeld om voorzieningen voor mantelzorg, kinderopvang en klussendiensten Conclusie Geconcludeerd kan worden het bestemmingsplan Boerakker woningbouwlocatie Hoofdweg 14 e.o. met een vraaggerichte benadering inspeelt op de mogelijkheden binnen Boerakker. De woonvisie laat ruimte voor nieuwe ontwikkeling waar dat nodig is; met het bestemmingsplan wordt deze ruimte benut. In de paragrafen 3.4 en 3.5 wordt hierop dieper ingegaan Gemeentelijk Voor de gemeente Marum zijn prognoses opgesteld voor de bevolking en huishoudensontwikkeling. In het kader van de woonvisie voor het Westerkwartier zijn daarover regionale afspraken met de provincie gemaakt, die uitgaan van gemiddeld 170 huishoudens per jaar in de regio als geheel tot In de gemeente Marum tendeert de bevolkingsontwikkeling geleidelijk naar stabilisatie. Op de grafiek in figuur 1 lijken nog flinke wisselingen, maar de exacte aantallen blijven schommelen rond de De voorspelling is dat de bevolkingsgroei afvlakt rond het jaar Na 2025 wordt een lichte daling verwacht Bevolkingsprognose gemeente Marum Bevolking Figuur Grafiek bevolkingsprognose gemeente Marum De prognose aangaande het aantal huishoudens geeft een iets ander beeld. Het aantal huishoudens groeit de komende jaren binnen de gemeente Marum nog met ongeveer 300. Daarna tendeert dit aantal ook naar stabilisatie. Boerakker, verkenning woningbehoefte Status: Voorontwerp / Rho Adviseurs B.V.

165 blz Prognose aantal huishoudens gemeente Marum Figuur Grafiek prognose aantal huishoudens Marum Vertaling kwantitatieve vraag naar situatie Marum Om meer gericht op de lokale situatie de vraagsituatie in beeld te krijgen, is in het dorpsgebied Boerakker/Lucaswolde een enquête onder dorpsbewoners gehouden. De enquête zelf is als bijlage toegevoegd. Dit onderzoek is samen met de gemeente Marum en met Dorpsbelangen Boerakker-Lucaswolde uitgevoerd. Van de in totaal circa 200 huishoudens hebben ruim 25 respondenten gereageerd. De respons is daarmee circa 15%. Conclusies in kwantitatieve zin zijn: er is een zekere lokale vraag naar woonruimte in Boerakker, die afkomstig is van nog inwonende kinderen die zelfstandige woonruimte zoeken (starters). Kwantitatief betreft het een aantal van negen huishoudens. Het betreft respondenten (circa 35%) die zelf geen verhuisplannen hebben, maar met inwonende kinderen met een verhuiswens binnen 2 jaar of korter; eveneens is een bescheiden vraag naar woonruimte in het dorp, die afkomstig is van mensen die al in het dorp / dorpsgebied wonen, maar die omzien naar een nieuwe woning (doorstromers). Kwantitatief betreft dit eveneens een aantal van negen. Onder de respondenten betreft dit opnieuw circa 35% de wens om binnen 5 jaar of korter te verhuizen; er is een bescheiden vraag die zich richt op nieuwe woonruimte, niet specifiek in Boerakker, maar op een (centrum-)kern elders in het Westerkwartier. Kwantitatief betreft dit 20% van de respondenten; de overige vraag richt zich op elders (buiten de huidige woongemeente). Rho Adviseurs B.V. Boerakker, verkenning woningbehoefte Status: Voorontwerp /

166 blz 9 20% 10% 35% 35% starters Boerakker doorstromers Boerakker kern elders in Westerkwartier elders Figuur 4. Woningvraag naar locatie In kwantitatieve zin laat zich deze behoefte uitdrukken in een behoefte van circa 18 woningen gericht op Boerakker en een aanvullende behoefte (< 5 woningen) op een kern elders in het Westerkwartier. Van de woonwensen voor de Boerakker geeft 40% aan deze vooral te willen realiseren door verhuizing binnen de bestaande woningvoorraad binnen de kern. De actuele behoefte aan nieuwbouw kan aldus op een 10-tal woningen worden gesteld. Op de mogelijkheden hier met de locatie aan de Hoofdweg op in te spelen wordt in de volgende paragraaf ingegaan Kwalitatieve vraag en doelgroepen De doelgroep die een woonbehoefte aangeeft, is voornamelijk afkomstig van starters en/of jonge gezinnen. Van de respondenten die aangegeven hebben dat ze een verhuiswens hebben, heeft 56% een leeftijd van jaar. Ouders met kinderen met een verhuiswens, vallen binnen deze doelgroep. Aanvullend is er sprake van een vraag van senioren. Qua keuze van het prijssegment en het type woningen, sluiten beide doelgroepen bij elkaar aan. Antwoord op de vraag of de verhuiswens zich richt op de bestaande bouw dan wel op een nieuwe woning, levert een evenwicht in de respondenten op. Over het type woningen dat in dit project gebouwd zou kunnen worden, zijn de meningen verdeeld. 42% kiest voor een vrijstaande woning, 21% heeft voorkeur voor een halfvrijstaande woning, 21% heeft voorkeur voor een rijwoning en een gering aantal (11%) voor een appartement. De resterende 5% heeft een overige voorkeur. Uit marktverkenning uit de omgeving blijkt recent een toenemende belangstelling voor kleine rijtjes (drie á vier aaneen) naast (half-)vrijstaande woningen. Boerakker, verkenning woningbehoefte Status: Voorontwerp / Rho Adviseurs B.V.

167 blz % 11% 5% 42% vrijstaande woning half-vrijstaande woning rijwoningen 21% appartement overig Figuur 5. Verhuiswens naar woningtype In kwantitatieve zin laat zich deze behoefte uitdrukken in een behoefte van circa 18 woningen gericht op Boerakker en een aanvullende behoefte (< 5) op een kern elders in het Westerkwartier. Van de woonwensen voor Boerakker geeft 40% aan deze vooral te willen realiseren door verhuizing binnen de bestaande woningvoorraad (8 woningen). De actuele behoefte aan nieuwbouw kan aldus op een 10-tal woningen worden gesteld. Naar gewenst woningtype richt zich de woningvraag op de volgende typen: circa 40% voor een goedkope koopwoning (tot ) circa 30% voor een middeldure koopwoning (tot ) circa 15% voor een dure koopwoning (> ) circa 15% voor een betaalbare (tot dure) huurwoning. 15% 15% 40% goedkope koopwoning middeldure koopwoning 30% dure koopwoning betaalbare huurwoning Figuur 6. Gewenst woningtype Samenvattend kan worden geconcludeerd kan worden dat de woningen in het goedkopere segment het meest populair zijn. Rho Adviseurs B.V. Boerakker, verkenning woningbehoefte Status: Voorontwerp /

168 blz ANALYSE AANBOD In het vorige hoofdstuk is een bescheiden lokale behoefte is gebleken. Deze richt zich op de kern zelf, uitgangspunt is dat binnen het principe van lokaal maatwerk in het bijzonder mogelijkheden binnen Boerakker worden geboden. Gelet ook op het provinciaal toegepaste beleid is hier met name gekeken naar eventuele ruimte binnen het bestaand stedelijk gebied van Boerakker Voor de volledigheid is gekeken naar het aanbod binnen het bestaand bebouwd gebied, eventuele combinaties met herstructurering en/of functieverandering, dan wel mogelijkheden voor intensivering/inbreiding. Geconstateerd moet worden dat binnen het bestaande dorpsgebied geen geschikte ruimte beschikbaar is voor nieuwbouw van woningen op de schaal zoals die met dit plan uitvoerbaar wordt geacht. Hieronder wordt dit overeenkomstig de Ladder voor duurzame verstedelijking toegelicht. Functieverandering Mogelijkheden voor functieverandering die een (vergelijkbare) ruimte kunnen bieden, ontstaan ingeval bijvoorbeeld bedrijfsmatige of maatschappelijke functies vrij komen. In Boerakker is onlangs de basisschool "De Olde Ee" wegens het samengaan met bijzondere school vrijgekomen. Daarin is al door middel van een apart bestemmingsplan in een nieuwe functie voorzien; (herziening D'OIde Ee 17, vastgesteld 2014). Voor het overige zijn er geen functieveranderingen actueel. Herstructurering In het kader van het woonbeleid wordt in zijn algemeenheid voorzien in herstructurering van verouderde woonbuurten. In Boerakker komen beperkt huurcomplexen voor. Plaatselijk vindt verkoop plaats (omgeving D Olde Ee); voor het overige wordt door woningbouwcorporatie Wold en Waard geen planmatige herstructurering in het dorp voorzien. Evenmin is herstructurering in de particuliere woningbouw aan de orde. Bestaand dorpsgebied: intensivering Boerakker wordt getypeerd als een relatief jong wegdorp, dat zich kenmerkt door een patroon van lintbebouwing langs de Hoofdweg en haaks de daarop aansluitende wegen Noorderweg en Hoge Tilweg. Intensivering of verdichting van het aanwezige patroon is een logische gedachtegang om extra ruimtebeslag te voorkomen. Aan de noordzijde van Hoge Tilweg (tussen nrs 37 en 9) is indertijd een oorspronkelijke invullocatie onderzocht, maar niet haalbaar gebleken. Deze ligt ook buiten het bestaand stedelijk gebied. Datzelfde geldt voor een eerder onderzochte locatie aan de noordzijde van de Noorderweg. Binnen het als 'bestaand dorpsgebied' aangegeven gebied ontbreken tussenruimtes van voldoende omvang om het gewenste project te realiseren, terwijl dit juist binnen het daarop aansluitende deel aan de Hoofdweg wel op een goede wijze kan plaatsvinden. Bovendien sluit deze ontwikkeling aan bij de recent gerealiseerde woningbouw aan de oostkant van de Hoofdweg. Boerakker, verkenning woningbehoefte Status: Voorontwerp / Rho Adviseurs B.V.

169 blz Doorstroming Van belang is verder nog te wijzen op de effecten van doorstroming. Bij de beoordeling van de aanbodzijde is tevens van belang hoe verkoopbaar een woning is die wordt achtergelaten en de vraag of hiervan mogelijk een vorm van verloedering een gevolg kan zijn. Opgemerkt wordt dat dit effect niet verwacht wordt: binnen de bestaande woningvoorraad van Boerakker zijn de woningen in goede staat van onderhoud. Enige nieuwbouw zoals met het bestemmingsplan voor de Hoofdweg wordt voorgesteld, leidt naar verwachting dan ook niet tot onverkoopbare woningen in de bestaande voorraad ingeval van binnendorpse verhuizing. Rho Adviseurs B.V. Boerakker, verkenning woningbehoefte Status: Voorontwerp /

170 blz PROGRAMMATISCHE VERTALING Flexibele ontwikkelingsmogelijkheden Zoals uit paragraaf (vertaling kwantitatieve vraag) blijkt, is er behoefte aan 6 10 woningen in verschillende woningtypen. Uit dezelfde paragraaf (vertaling kwalitatieve vraag) blijkt, dat vooral de koop- en/of huurwoningen in het goedkopere segment gewenst zijn. Een combinatie van vrijstaande-, halfvrijstaande- en rijwoningen beantwoordt daarom het beste aan de vraag. Figuur 7. Mogelijke verkavelingen Boerakker, verkenning woningbehoefte Status: Voorontwerp / Rho Adviseurs B.V.

171 blz Voorgaande kaartjes geven een beeld hoe in een verschillend aanbod van kavels kan worden tegemoetgekomen aan een uiteenlopende vraag. Ook een combinatie van de verschillende verkavelingen is mogelijk Gefaseerde ontwikkelingsmogelijkheden Gelet op onzekerheid in de woningmarktsituatie moet het plan mogelijkheden voor een gefaseerde ontwikkeling bieden. In ruimtelijk opzicht geeft de planlocatie daar ook de ruimte voor. Zo staat in het midden van het plangebied een gebouw dat voorheen is gebruikt als café. Bij een gefaseerde bouw kunnen eerst woningen ten noorden van het voormalige café worden gebouwd. Dit deel van het plangebied sluit aan de bij het bestaande woonlint en behoort bovendien tot het bestaand bebouwd gebied. In een tweede fase kan dan in het deel ten zuiden van het voormalige café worden gebouwd. Rho Adviseurs B.V. Boerakker, verkenning woningbehoefte Status: Voorontwerp /

172 blz CONCLUSIES Op basis van het nieuwe beleid, zoals dat met de regionale woonvisie wordt ontwikkeld, bestaat ruimte voor vraaggerichte initiatieven. Voor kleine dorpen als Boerakker wordt maatwerk gevraagd. Op basis van het de voorgaande woningmarktverkenning kan een bescheiden woningvraag naar een woning in Boerakker worden geconstateerd. Deze vraag richt zich op meerdere woningtypen, met een duidelijk accent op goedkope en middeldure woningen. De kwaliteit van de bestaande voorraad is zodanig goed, dat ingeval van doorstroming er goed verkoopbare woningen overblijven. Met het plan aan de Hoofdweg kan op deze vraag worden ingespeeld. Dit vraagt wel een flexibele planopzet. Bovendien is het gelet op de onzekerheden op de woningmarkt gewenst om zo nodig gefaseerd uit te voeren. Daarbij zal uiteraard de vraag in de verdere planvorming herijkt moeten blijven om een zo actueel mogelijk beeld te houden. Boerakker, verkenning woningbehoefte Status: Voorontwerp / Rho Adviseurs B.V.

173

174 BIJLAGE 1 BOERAKKER ENQUÊTE WONINGBEHOEFTE

175 Boerakker - enquête woningbehoefte 18 november 2014 Algemeen Bij de gemeente Marum is een verzoek ingekomen voor de ontwikkeling van een bouwlocatie aan de westzijde van de Hoofdweg in Boerakker aan weerszijden van het voormalige café. De gemeente staat in beginsel positief tegenover deze plaatselijke initiatieven, mits de woningbehoefte voldoende aanwezig is en aan planologische randvoorwaarden wordt voldaan. Ook moet het plan worden beoordeeld door de provincie Groningen. Om de behoefte te kunnen onderzoeken, wordt onder de bewoners van Boerakker-Lucaswolde e.o huis-aan-huis een enquête naar de verhuiswensen gehouden. Dat gebeurt in overleg met de Vereniging voor Dorpsbelangen Boerakker- Lucaswolde door Rho adviseurs in Oenkerk, het bureau dat het bestemmingsplan maakt. Het onderzoek zal gebruikt worden om de behoefte te onderbouwen in een nieuw bestemmingsplan waarmee de nieuwe woningen mogelijk worden gemaakt. Door inlevering van de enquête verklaart u zich bereid mee te werken aan het onderzoek naar de woningbehoefte in Boerakker. De enquêteresultaten zullen anoniem worden verwerkt. De enquête kunt u op een informatieavond op 11 december a.s. in het dorpshuis Oomkegast aan De Olde Ee 10 inleveren. De informatieavond wordt georganiseerd door ons bureau en de gemeente Marum en gaat over het nieuwe bestemmingsplan. Maar u kunt ze ook bij één van de bestuursleden van Dorpsbelangen vóór 11 december 2014 inleveren. Mailen (via inscannen) kan ook en dan kunt u de mail sturen naar: joske.poelstra@rho.nl De informatieavond over het bestemmingsplan start op 11 december 2014 met een inloop van Daarna is er van tot uiterlijk uur een informatief deel waarin wordt ingegaan op het nieuwe bestemmingsplan. Met vriendelijke dank voor uw medewerking aan de enquête. Rho adviseurs voor leefruimte Ton Hoekstra Joske Poelstra