Memorie van Antwoord:

Transcriptie

1 Agendanummer: Nr.: Registratienr: Onderwerp: vaststelling van bestemmingsplan "Purmerland ". Memorie van Antwoord: in het kader van de procedure als bedoeld in artikel 3:8 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) ten behoeve van het bestemmingsplan "Purmerland ". ********************************************************************************************************* Inleiding Algemeen Met het voorliggende bestemmingsplan wordt beoogd de bouw van een nieuwe woning op het gedeelte van het perceel Purmerland 21 mogelijk te maken en tevens de bestaande woning daarin op te nemen. Een vergelijkbaar plan voor hetzelfde perceel is eerder afgewezen omdat een verzoek werd ingediend voor de realisering van 2 extra woningen. De 1e woning zou op het voorerf, de 2e woning op het achtererf komen, hetgeen niet passend is bij de karakteristiek langs Purmerland. De woning op het achtererf zou de ruimtelijke omgevingskwaliteit van de woningen aan Mauritius verstoren. De realisatie van 1 woning zou vanuit stedenbouwkundig en ruimtelijk oogpunt (doorzetten lintstructuur, opvullen lege ruimte) mogelijk moeten zijn. Stedenbouwkundige visie In het algemeen kenmerkt lintbebouwing zich in de vorm van vrijstaande woningen met een individueel karakter. De woningen zijn allemaal georiënteerd op de weg en liggen op enige afstand van de weg. Vaak liggen de woningen ook in één rooilijn, soms met een paar kleine terugleggingen. De dichtheid van een lint kan heel verschillend zijn. In een landelijk gebied is een lint vaak opener en bestaat het uit grotere complexen, zoals boerderijen met bijbehorende schuren op het achtererf. Hoe dichter bij een kern of een dorp, hoe dichter het lint is bebouwd en dan met woningen in plaats van boerderijen. Het lint van het Purmerland is opgegaan in de verstedelijking van Weidevenne. Het oorspronkelijke landelijke karakter is door de oogharen nog zichtbaar, maar de omliggende bebouwing verraad dat het hier gaat om een stedelijk gebied, waar de dichtheid langs een lint hoger is dan in een open landelijk gebied. Ruimtelijk gezien is het toevoegen van een woning in de lintbebouwing op deze plek dan ook verantwoord. De woning zal geprojecteerd worden te midden van al bestaande woningen. De woning is georiënteerd op het Purmerland. Ook het oorspronkelijke eilandenen slotenpatroon blijft onaangetast. Zowel visueel als vanuit stedenbouw kan gesteld worden dat de te bouwen woning functioneel past in het karakteristiek van een lint en zich voegt in het voorheen aanwezige historische lint aan het Purmerland. Procedure Het verzoek om de realisatie van een extra woning mogelijk te maken is niet opgenomen in het eerder voorliggende bestemmingsplan Weidevenne 2012 omdat dat plan al zodanig gevorderd was, dat de vaststelling daarvan niet onnodig opgehouden moest worden. Er is toen een amendement ingediend om het perceel Purmerland 21 buiten het bestemmingsplan Weidevenne 2012 te laten. Zodoende zou er tijd zijn voor het doen van een zorgvuldig onderzoek naar de mogelijkheden om het perceel Purmerland 21 anders in te vullen, inclusief inspraak van omwonenden. De initiatiefnemer van het perceel heeft gebruik gemaakt van de door de raad geboden gelegenheid zelf een postzegelbestemmingsplan op te (laten) stellen voor het perceel. In dat verband heeft hij in het kader van zijn eigen (maatschappelijke) verantwoordelijkheid bij direct omwonenden het draagvlak gepeild. Het 1

2 resultaat van de peiling was tweeledig: enkele omwonenden hebben hun bezwaren en kondigen aan deze in de planprocedure bij de gemeente naar voren te gaan brengen, de meerderheid heeft aangegeven geen bezwaar te hebben. De volgende stap in het proces was - alvorens de Wro-procedure (met zienswijzenmogelijkheid) op te starten - de uitkomst van het door initiatiefnemer gepeilde draagvlak voor te leggen aan de raad. In de vergadering van de commissie SOB, d.d. 12 juni 2014, heeft de meerderheid de voorkeur uitgesproken de ontwikkeling van een extra woning op het perceel Purmerland 21 in procedure te brengen. Vervolgens heeft de initiatiefnemer een ontwerpbestemmingsplan bij de gemeente aangeleverd. Deze is beoordeeld en heeft, vergezeld van de daarop betrekking hebbende relevante stukken, met ingang van vrijdag 29 augustus 2014 tot en met donderdag 9 oktober 2014 ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is een ieder in de gelegenheid gesteld (schriftelijk of mondeling) zienswijzen over het ontwerp naar voren te brengen. Hiervan is melding gemaakt door middel van voorafgaande kennisgeving in de rubriek officiële mededelingen zoals gepubliceerd in het Purmerends Nieuwsblad d.d. 28 augustus 2014, alsmede in de editie van de Staatscourant d.d. 28 augustus Hiermee is aan de wettelijke kennisgevings- en terinzageleggings-vereisten voldaan. Zienswijzen Van de personen die als reclamant 1 t/m 3 in deze memorie vermeld worden (bijlage A), zijn reacties met zienswijzen ontvangen binnen de daarvoor openstaande termijn, dan wel voor het einde van de termijn ter post bezorgd. Deze zienswijzen zijn ontvankelijk en kunnen derhalve in behandeling worden genomen. De ontvankelijke zienswijzen - indien en voor zover aan de orde zijn in verkorte vorm weergegeven. De naar voren gebrachte reacties zijn evenwel integraal in de overwegingen betrokken. 1. Arag Rechtsbijstand, Leusden, namens reclamant 1 (registratienummer: ) 1. Reclamant stelt dat het een particulier initiatief betreft en dat het bestemmingsplan niet in opdracht van de gemeente is opgesteld. Bovendien zou het plan dus niet voortvloeien uit de wens van de gemeente om uit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening een woning te realiseren. Reclamant verwijst hiermee naar de stedenbouwkundige visie die ten grondslag heeft gelegen aan de ontwikkeling van de wijk Weidevenne waarin gekozen is voor het openhouden van het historische lint. Het gestelde in het bestemmingsplan t.a.v. het voldoen aan het gemeentelijk beleid is dus onjuist. 2. Het verlenen van medewerking zou een ongewenste precedentwerking hebben. 3. De extra te bouwen woning heeft volgens reclamant geen maatschappelijke meerwaarde maar slechts het privébelang van de eigenaar van het perceel. 4. Gesteld wordt dat rechtszekerheid ontleend mag worden aan een geldend bestemmingsplan. 5. De huidige zichtlijnen naar Purmerland gaan verloren. 6. Naar aanleiding van de communicatie met omwonenden is duidelijk geworden dat de eigenaar van het perceel niet bereid is rekening te houden met stedenbouwkundige waarden en/of belangen van omwonenden. Het maatschappelijk draagvlak ontbreekt 2

3 doordat de overgrote meerderheid van de omwonenden tegenstander is van het bouwplan. 7. Reclamant vreest een waardedaling van hun woning na vaststelling van het bestemmingsplan en vindt het onduidelijk hoe de planschade geregeld is en of daarmee het plan wel realiseerbaar is. 8. Reclamant kan zich niet verenigen met onderdelen van het ontwerpplan: a. Artikel 5.2.1: ontbreken van de regel dat een woning in het bouwvlak moet worden gebouwd; b. Aan het bestaande bijgebouw is ten onrechte een bouwvlak toegekend waardoor een onevenredig grote oppervlakte aan bijgebouwen is toegelaten. Onvoldoende duidelijk is dat uitsluitend een bijgebouw is toegestaan dus dat bewoning niet is toegelaten. Commentaar: 1. Een goede ruimtelijke ordening staat er niet aan in de weg dat een initiatiefnemer voor het realiseren van een nieuwe woning, voor eigen risico en rekening, zelf een ontwerpbestemmingsplan laat opstellen. Dit is met de gemeente overeengekomen. Omdat het bestemmingsplan getuigt van een goede ruimtelijke ordening, onder andere gegeven in de stedenbouwkundige visie zoals verwoord in de inleiding van deze Memorie van Antwoord, heeft de gemeente zorg gedragen voor het in procedure brengen van het bestemmingsplan. 2. Precedentwerking is aan de orde als sprake is van vergelijkbare gevallen. Elke ruimtelijke ontwikkeling wordt afzonderlijk beoordeeld. Bij toekomstige initiatieven wordt opnieuw een afweging gemaakt of medewerking vanuit ruimtelijk en stedenbouwkundig oogpunt al dan niet acceptabel is. Het voorliggende plan is dusdanig specifiek, dat niet sprake is van een precedent. 3. Niet ontkent kan worden dat het verzoek meer de individuele belangen van de initiatiefnemer betreft dan dat van een maatschappelijke meerwaarde sprake is. Daarmee is het niet zo dat aan een particuliere ontwikkeling geen medewerking verleend kan worden temeer in deze situatie het gemeentebestuur van oordeel is dat het maatschappelijk belang hier niet onder te lijden heeft. Bovendien komt binnen de woningmarkt van het stedelijk gebied van Weidevenne een extra bouwkavel beschikbaar hetgeen ter plaatse goed inpasbaar is. 4. Het perceel is uit het bestemmingsplan Weidevenne 2012 gelaten om de reden zoals in de inleiding van dit stuk genoemd. Dit betekent dat het perceel valt onder het daarvoor geldende planologische regime. In het algemeen kunnen aan een geldend bestemmingsplan geen blijvende rechten worden ontleend. De gemeenteraad kan op grond van gewijzigde planologische inzichten en na afweging van alle betrokken belangen andere bestemmingen en voorschriften voor gronden vaststellen. 5. De bebouwing langs het Purmerland is geprojecteerd op vierkantige kavels omgeven door sloten. Deze eilanden zijn nog steeds als zodanig herkenbaar. Dit principe is in de stedenbouwkundige opzet van de daarachter gelegen eilanden, zoals Madagaskar en Mauritius, meegenomen. Het slotenpatroon, de zichtlijnen van en naar het achtergebied, is hierin structuurbepalend. De zichtlijnen tussen de woningen door naar het achtergebied zijn met de komst van de woningen met bijbehorende erfbebouwing achter het Purmerland (Madagaskar en Mauritius) reeds verloren gegaan. Het is dan ook wenselijk dat het slotenpatroon zoveel mogelijk intact en open blijft. In onderhavig 3

4 bestemmingsplan wordt een nieuwe woning mogelijk gemaakt op een bestaand eiland. Het slotenpatroon blijft onaangeroerd, de zichtlijnen hiermee ook. 6. Initiatiefnemer heeft het gemeentebestuur een bestemmingsplan voorgelegd zoals hij dat het beste voor zijn perceel voor ogen ziet. Wij begrijpen dat dit niet de voorkeur van reclamant heeft maar blijkens de communicatie met de omwonenden kan niet gesteld worden dat de meerderheid van de omwonenden tegen is. 7. Wat de eventuele nadelige invloed van het plan op de waarde van de woning van reclamant betreft, bestaat geen grond voor de verwachting dat die waardevermindering zodanig zal zijn dat de raad bij de afweging van de belangen hieraan een groter gewicht had moeten toekennen dan aan de belangen die met de realisering van het plan aan de orde zijn. Bekend is dat er een planschadeanalyse is opgesteld. De daarin opgenomen conclusie ten aanzien van de woning van reclamant (geen reële kans op planschadevergoeding) delen wij. Wat daar verder ook van zij, indien een belanghebbende meent dat hij door een wijziging van de planologie in een planologisch nadeliger situatie is komen te verkeren en daardoor schade lijdt, dan kan hij een aanvraag om tegemoetkoming in planschade indienen bij het college van burgemeester en wethouders. In de met initiatiefnemer gesloten anterieure overeenkomst is ook de afwenteling van eventueel optredende planschade vastgelegd. Hierdoor is de realiseerbaarheid van het plan aangetoond. 8. a. In het bestemmingsplan is in artikel 5 (Wonen) aangegeven dat de voor Wonen aangewezen gronden o.a. bestemd zijn voor wonen. Voor het bouwen geldt dat op deze gronden mag worden gebouwd, waarbij het bebouwingspercentage 100% is binnen het bouwvlak. Buiten de bestemming Wonen en daarmee ook buiten het bouwvlak geldt een andere bestemming. Op de gronden buiten de Wonen -bestemming is de bouw van hoofdgebouwen derhalve niet toegestaan. b. Het bestaande bijgebouw is gelegen op gronden die bestemd zijn voor Wonen met de nadere aanduiding bijgebouwen (bg). In artikel onder g is aangegeven dat ter plaatse van deze aanduiding het bestaande bijgebouw is toegestaan. Een hoofdgebouw - en daarmee bewoning is niet toegestaan. Overige bijgebouwen zijn toegestaan binnen de bestemming Tuin 2 (maximaal 50% van de bij de bestemming behorende gronden tot een maximum van 75 m²). Dit is aanvullend op het bestaande bijgebouw. 2. Reclamant 2 (registratienummer: ) 1. Reclamant stelt dat het plan twee keer eerder is afgewezen omdat grote waarde wordt gehecht aan het behoud van de bestaande zichtlijnen en het historisch lint. Dit weegt zwaarder dan het belang van het bouwen van een woning. 2. Omwonenden mogen zekerheid ontlenen aan een geldend bestemmingsplan. 3. Het verlenen van medewerking leidt tot precedentwerking. 4. Reclamant stelt dat het woongebied zich thans onderscheidt door de openheid tussen de bebouwing. Door het bestemmingsplan gaat dit verloren en worden zichtlijnen geblokt. 5. Reclamant vindt dat de historische waarden van de Purmerlandweg in tact moet blijven en er geen behoefte is aan nieuwbouw. 4

5 Commentaar: 1. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze verwijzen wij naar de Inleiding van deze Memorie van Antwoord en hetgeen onder 1.5 is overwogen. 2. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze verwijzen wij naar hetgeen onder 1.4 is overwogen. 3. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze verwijzen wij naar hetgeen onder 1.2 is overwogen. 4. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze verwijzen wij naar hetgeen onder 1.5 is overwogen. 5. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze verwijzen wij naar de Stedenbouwkundige Visie in de Inleiding van deze Memorie van Antwoord. 3. Achmea rechtsbijstand, Tilburg, namens reclamant 3 (registratienummer: ) 1. Reclamant stelt dat het plan twee keer eerder is afgewezen en vindt het onduidelijk dat het nu wel de intentie is aan een bouwplan medewerking te verlenen. Het ontwerpbesluit en de toelichting geven nu onvoldoende inzicht in de motivering voor de steun voor dit plan. 2. Het draagvlak vanuit de buurt is onvoldoende en daarmee heeft de wethouder aangegeven dat het bouwplan geen doorgang kan vinden. 3. Gesteld wordt dat de reclamanten dichter bij het onderhavige perceel wonen dan anderen waardoor de ruimtelijke impact voor reclamanten hoger is. 4. Het bestemmingsplan geeft geen inzicht in de relevante aspecten ten aanzien van het beleid op rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk niveau. 5. Niet is onderbouwd dat de te bouwen woning voldoet aan de regionale behoefte. 6. Het bouwplan leidt tot aantasting van het woongenot van reclamanten voor wat betreft de privacy en het thans nog vrije uitzicht. 7. Reclamant vreest een waardedaling van hun woning na realisering van het bouwplan en achten ook het plan niet haalbaar. Commentaar: 1. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze verwijzen wij naar de Inleiding van deze Memorie van Antwoord. 2. Uitgangspunt is geweest dat initiatiefnemer draagvlak moest creëren. Het college van burgemeester en wethouders heeft de raad laten weten dat het resultaat van de peiling van het draagvlak tweeledig was: enkele omwonenden hebben hun bezwaren en kondigen aan deze in de planprocedure bij de gemeente naar voren te gaan brengen, de meerderheid heeft aangegeven geen bezwaar te hebben. Zie verder voor een 5

6 inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze de Inleiding van deze Memorie van Antwoord. 3. Onderkend wordt dat de afstand van het perceel van reclamant (en de andere door reclamant aangegeven percelen) dichter bij het perceel van initiatiefnemer is gelegen dan andere percelen. Echter, het bouwvlak van de te realiseren extra woning komt op ca. 70 meter te liggen en daarmee verder weg van andere percelen. Door deze grote afstand en de situering van het bouwvlak achten wij de ruimtelijke impact van de te realiseren woning ten opzichte van de woning van reclamant alleszins aanvaardbaar. 4. De beleidscontext voor onderhavig bestemmingsplan is dezelfde als het bestemmingsplan Weidevenne 2012 omdat het daar een uitsnede van is. Vandaar dat naar de beleidsaspecten wordt verwezen waarbij de tekst voor wat betreft inhoud integraal als herhaald en ingelast kan worden beschouwd. 5. Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening moet een beschrijving van de voorgenomen stedelijke ontwikkeling worden opgenomen, waarbij ingegaan wordt op de afwegingen rond de door reclamant aangegeven regionale behoefte. Echter, voordat gestart wordt met het onderbouwen van de behoefte aan de hand van de zogenaamde ladder voor duurzame verstedelijking, moet allereerst sprake zijn van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In het Bro is voor stedelijke ontwikkeling een definitie opgenomen waarin wordt gesproken over een ruimtelijke ontwikkeling van woningbouwlocaties. Het begrip woningbouwlocatie is niet nader gedefinieerd in het Bro. Het moet echter gaan om een ruimtelijke ontwikkeling van enige omvang. Het bouwen van één woning is geen stedelijke ontwikkeling in de zin van de ladder (AbRvS 14 januari 2014, nr /2/R4). Kortom, het geven van een onderbouwing met betrekking tot de stedelijke behoefte voor de mogelijkheid één extra woning te kunnen realiseren is als dringende voorwaarde niet aan de orde. 6. Met betrekking tot de gestelde verlies van privacy door de bouw van de extra woning kan worden opgemerkt dat de verdichting met een woning op de betreffende locatie een wijziging met zich brengt, maar niet een zodanige verandering, mede gelet op het feit dat het een bestaand woongebied betreft, dat gesteld kan worden dat hiermee de privacy onaanvaardbaar wordt aangetast. Verder wordt voor een inhoudelijke beoordeling verwezen naar hetgeen onder 1.5 is overwogen. 7. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze verwijzen wij naar hetgeen onder 1.7 is overwogen. 6