peildatum: juni 2019

Transcriptie

1 Taxatierapport Perceel 004.xlsx blad 1 van 8; Schutblad 12/07/19 Taxatierapport perceel 4, gelegen aan de GORISPOST in tuinpark Tuinwijck peildatum: juni 2019 In te vullen door de huidige eigenaar: Deze taxatie is uitgevoerd voor : adres : postcode & woonplaats : Één exemplaar van dit rapport moet binnen 14 dagen wel/niet voor akkoord getekend en geparafeerd weer bij het bestuur worden ingeleverd. De huidige eigenaar verklaart zich. akkoord met het totaalbedrag van deze taxatie (hier a.u.b. invullen: 'wel' of 'niet'). (plaats en datum van ondertekening) (handtekening huidige eigenaar) LET OP; bij niet (tijdige) inlevering van dit rapport wordt de huidige eigenaar geacht akkoord te zijn gegaan met deze taxatie!! zie ook de overige aanwijzingen voor de verkoper op bladzijde 3 van deze rapportage. paraaf verkoper:... Tuinwijck versie paraaf nieuwe eigenaar :...

2 Taxatierapport Perceel 004.xlsx blad 2 van 8; Verzamelstaat Omschrijving van het getaxeerde TUINHUISJE; bouwjaar bouwtekening en/of technische omschrijving aanwezig oppervlakte?? nee 28,0 SCHUUR; bouwjaar bouwtekening en/of technische omschrijving aanwezig oppervlakte KWEEKKAS; bouwjaar bouwtekening en/of technische omschrijving aanwezig oppervlakte?? nee 3,7 PERCEEL; bebouwings/verhardingspercentage terreintekening aanwezig oppervlakte 17% nee 348 OPBOUW VAN DE GETAXEERDE WAARDE Oppervlakte tuinhuisje : Toepasselijk m²bedrag : Gewogen waarderingspercentage kasko : subtotaal kaskohuisje Sanitaire uitrusting (toilet/douche, keukenblok, tegelwerk en dergelijken) : Diverse spijkervaste plafond, wand en vloerafwerkingen : Toe/afslag wegens dakbedekkingsmateriaal : Toeslag funderingswijze : Subtotaal tuinhuisje Oppervlakte schuurtje : Toepasselijk m²bedrag : Gewogen waarderingspercentage kasko : subtotaal kaskoschuurtje Oppervlakte kweekkas : Toepasselijk m²bedrag : Gewogen waarderingspercentage kasko : subtotaal kaskokweekkas 28,0 368,00 28,0% n.v.t. 3,7 91,50 10,0% 0 Subtotaal bijgebouwtjes Toe/afslag wegens dakbedekkingsmateriaal : Toeslag funderingswijze : 0 Nutsvoorzieningen (septictank, stapelput(ten), watermeterput) : Diverse verhardingen (terassen, paden, kunstgras e.d.) : Overige terreininrichtingen (pergola, hekwerk, windscherm, broeibak(ken) en kist(en) e.d.) : Tuintaxatie (de beplanting) : Subtotaal perceelinrichting Diverse toeslagen Diverse aftrekposten volgens specifikatie TOTAALBEDRAG BOUWKUNDIGE TAXATIE zie bijlage 589 n.v.t NB zoals hierna in 2 t/m 5 toegelicht moeten huisje/kas als totaalverloren worden beschouwd, er kan dus geen waarde aan worden toegekend. Ook waarderingen voor b.v. aanwezig sanitair komen daardoor te vervallen, aangezien in deze staat niet mag worden overgedragen. En in het verlengde daarvan zouden ook de getotaliseerde toe en afslagen komen te vervallen, echter de afslag à 375 ten gevolge van het geadviseerde opkrikadvies blijft staan aangezien juist de vloer nog wèl mag worden overgedragen. TOELICHTING & AANVULLINGEN OP DE GETAXEERDE WAARDE De hier afgeprijsde onderdelen waren visueel niet (voldoende) te inspekteren de gegeven waardering kàn dus onjuist zijn: 1.1 : 1.2 : 1.3 : Totale mogelijkonjuiste bedrag n.v.t. paraaf verkoper:... Tuinwijck versie paraaf nieuwe eigenaar :...

3 Taxatierapport Perceel 004.xlsx blad 3 van 8; Verzamelstaat Verder zijn de eventuele financiële effekten van de volgende zaken in de getaxeerde waarde verwerkt: Op dit huisje is een AANBEVOLEN opkrikadvies van toepassing d.w.z. er lijkt nu nog geen sprake van aantasting te zijn. Datum op (oudste) gasslang binnen: 2013 onveilige situatie!! had 7 jaar geleden al vervangen moeten zijn (art 12.17) Er is sprake van diverse gebroken en/of lossittende ruiten Tegelwerk in de natte cel deels opnieuw afvoegen en/of opnieuw afkitten in de hoeken De kozijnen en de gevelbekleding moeten als volledig verloren worden beschouwd. Overige vaststellingen de taxatie betreffende (zonder financiële implikaties voor de getaxeerde waarde): De aanwezige bebouwing valt binnen het maximaal toegestane. Er zijn verder geen bouwsels op het perceel aanwezig. De hoeveelheid verharding valt binnen het maximaal toegestane. Geen terreintekening aanwezig, ofwel is daarop het beloop van de terreinleidingen niet gedokumenteerd niet bekend dus. Aanwezigheid watermeterput, septictank en/of stapelput(ten) vastgesteld, goede werking niet bekend. Er is sprake van 'n onreglementaire situatie (gasinstallatie binnen en buiten) zie het hierna bij 4 bepaalde. Het is NIET WAARSCHIJNLIJK dat er asbest is verwerkt in de aanwezige opstallen. Voordat er tot verkoop kan worden overgegaan moeten i.e.g. eerst nog de volgende voorzieningen worden getroffen: Pro forma: alle gasslangen binnen verwijderen (art RBV), extra gasfles buiten afvoeren (art 10.3 RBV). De staat waarin de opstallen inmiddels verkeren maakt het bepaalde in artikel 4.12 van het Tuinreglement van toepassing in principe moet er dus worden gesloopt en het perceel leeg zonder (bouwmaterialen van) de opstallen worden opgeleverd. Eventuele toelichtingen / konklusies / aanbevelingen vanuit de Bouw en Taxatiekommissie: De bovenbouw van het huisje moet als totaalverloren worden beschouwd, de vloer mag echter voor een toepasselijk bedrag 5.1 wèl worden overgedragen. Alle uitkomende sloopmaterialen moeten van het perceel worden verwijderd. De kweekkas is er in principe slechter aan toe dan het huisje; maar het aluskelet is eventueel her te gebruiken. Verkoper kan er 5.2 wat ons betreft voor kiezen dìe materialen op het perceel achter te laten. Ondertekening leden Bouw en Taxatiekommissie Tuinwijck : Geïnventariseerd en opgemaakt te Amsterdam op: gebruikmakend van door de Bond Van Volkstuinders vastgestelde eenheidsprijzen waarbij alle posten steeds zijn afgerond op hele Euro's, in het voordeel van de verkoper. Bouwkostenindexcijfer: 106,8 (2010 = 100). Aanwijzingen voor de verkoper De bouwkundige en de tuintaxatie werden uitgevoerd op uw impliciete verzoek en dienen ter vaststelling van een reële prijs voor doorverkoop van de op uw perceel aanwezige opstallen, terreininrichting en beplanting een en ander volgens de richtlijnen die de Bond Van Volkstuinders daaraan stelt. Indien u akkoord bent met deze taxatie wordt u verzocht binnen 2 weken één exemplaar op het schutblad 'voor akkoord' ondertekend èn alle bladzijden geparafeerd aan het bestuur te retourneren, waarna de verkoopprocedure wordt gestart en deze taxatie zal worden gepubliceerd op de mededelingenborden en de website van Tuinwijck. Indien u het oneens bent met (onderdelen van) de taxatie van de beplanting of (onderdelen van) de bouwkundige taxatie, of beiden, kunt u beroep instellen bij de Bond Van Volkstuinders. U dient dit te doen binnen 2 weken na ontvangst van dit rapport. De kosten voor elke van deze hertaxaties bedragen 75,= (vooraf te voldoen), en de uitslag ervan is bindend voor alle partijen. Indien u afziet van de verkoop wordt u verzocht dit kenbaar te maken door binnen 2 weken één exemplaar op het schutblad 'voor nietakkoord' ondertekend aan het bestuur te retourneren, waarna de zaak verder als afgedaan zal worden beschouwd. Indien u niet binnen 2 weken beroep heeft ingesteld bij de BVV en/of een ondertekend exemplaar van de taxatie aan het bestuur heeft geretourneerd, wordt dat beschouwd als instemming uwerzijds (Tuinreglement, art. 4.4) en start de verkoopprocedure. Als de taxatie aangeeft dat één of meerdere bouwsels gesloopt moeten worden respektievelijk dat de tuin dusdanig verwaarloosd is dat deze niet in zijn huidige staat kan worden overgedaan dan zijn artikelen 4.12 en 6.12 van het Tuinreglement van toepassing. NB Bij opzeggen van uw lidmaatschap dient u te melden of er in uw opstallen asbest is verwerkt, laat u dat na dan loopt u het risiko dat achteraf de kosten van een eventuele schade op u worden verhaald. paraaf verkoper:... Tuinwijck versie paraaf nieuwe eigenaar :...

4 Taxatierapport Perceel 004.xlsx blad 4 van 8; Opstallen INVENTARISATIE VAN HET GETAXEERDE KONSTRUKTIEWIJZE TUINHUISJE % /σ /m² dubbelwandig (of massief met wanddikte minimaal 5½ cm) 100% ,00 enkelwandig (en alle andere varianten) 238 opmerkingen : eventuele opmerkingen per onderdeel % gem. BALKLAAG konstruktieve opbouw BGvloer is betonnen plaat met borstweringen uit één stuk 70,0 overspanning n.v.t % gaafheid v/h materiaal er is geen betonrot waarneembaar 70,0 huisje opkrikken : aanbevolen betonplaat ligt te laag t.o.v. het aansluitende maaiveld en is scheefgezakt VLOERBESCHIETING messing/groefvloerdelen plexmateriaal er is geen vloerbeschieting aanwezig 0 0% BUITENWANDEN draagkonstruktie wanden staan niet meer te lood door verzakking en zijn onvlak 45,0 gaafheid gevelbekleding op veel plaatsen is het materiaal al vergaan 10, % stenen borstwering lijkt onderdeel van betonplaat, stortnaad waterdicht?? 65,0 net als bij de kozijnen is de gevelbekleding plaatselijk zo ver vergaan dat het met één vinger uit elkaar te peuteren is, hoe het skelet van de gevels erbij staat is van buitenaf niet vast te stellen DAKKONSTRUKTIE konstruktieve opbouw is zeker geen zichtwerk, spantjes zijn wellicht her te gebruiken 56,7 gaafheid v/h materiaal navenant 56, % beschot zijn OSBplaten, plaatselijk de naden precies boven buitenwanden 43,3 de hoofdvorm van de kap ziet er ook van buitenaf nog redelijk vormvast uit, maar de overstekken hangen her en der los DAKAFWERKING uitvoering dakbedekking dakbedekking zo'n 5 jaar oud, is wel waterdicht maar uitgevoerd 36,7 gaafheid dakbedekking met verkeerde randdetails 36,7 goten geen goede regenwaterafvoer waardoor de grond direkt 13, % afvoer(en) rondom het huisje bij regen extra doordrenkt verzakking 13,3 boeidelen verkeerd uitgevoerd, watert in, zitten los 30,0 KOZIJNEN, RAMEN, DEUREN konstruktie 0,0 de kozijnen en alles dat ermee samenhangt, zijn het slechtste onderhoud 0,0 onderdeel van dit huisje; het materiaal is zo ver vergaan dat het gaafheid 0,0 met een vinger uit elkaar te peuteren is bewegende delen 0,0 0 0% SCHILDERS / GLASZETTERSWERK verfwerk buitenzijde niet meer relevant wegens toestand gevelbeschieting en total loss 0,0 beglazing & zetwerk kozijnen 0,0 0 0% loszittende ruiten geven verhoogde kans op inwatering, wat leidt tot aantasting van bewegende delen/kozijnen door houtrot hetgeen visueel ook al waarneembaar is. KONSTRUKTIEVE UITVOERING uitvoering NB lees: totale staat van onderhoud 10,0 ventilatie BG/dakpakket 60, % gewogen gemiddelde bouwkundig kasko : 28,0% paraaf verkoper:... Tuinwijck versie paraaf nieuwe eigenaar :...

5 Taxatierapport Perceel 004.xlsx blad 5 van 8; Opstallen FUNDERINGSWIJZE TUINHUISJE /σ stoepbanden en/of tegels [post] 135,00 betonnen plaatjes met gestapelde tegels / gestorte poeren [post] 370,00 betonnen vorstrand [post] 340,00 betonnen plaat met vorstrand [post] 470,00 x 470 betonnen bak [post] 1.939,00 subtotaal : 470,00 DAKBEDEKKINGSMATERIAAL TUINHUISJE toeslag (max 400,= bij 28m²) wegens stalen dakpanplaten aftrek (max 600,= bij 28m²) wegens bitumineuze golfplaten [post] 14,29 [post] (21,43) SANITAIRE VOORZIENINGEN natte celkompleet [post] 803,00 keukenblokkompleet [post] 803,00 dak of geveldoorvoeren à 0% (wegens total loss van de opbouw) [st.] 1 vloertegels [m²] 39,50 wandtegels [m²] 23,00 DIVERSE AFWERKINGEN BINNEN plavuizen schroten hout schroten MDF / Heraklith of dekorplaten schroten PVC tapijt; van de rol of tegels zeil / vinyl linoleum / geöliede grenen planken [m²] 13,00 [m²] 6,00 [m²] 8,65 [m²] 10,00 [m²] 3,20 [m²] 8,00 [m²] 10,00 [m²] 15,00 DIVERSE(N &) OP/AFSLAGEN huisje goed verzorgd [post] 150,00 toeslag apart slaapvertrek [post] 150,00 elektra goed verzorgd [post] 100,00 kozijnen, ramen & deuren uit hardhout [post] 275,00 toeslag hardhouten gevelbekleding [post] 350,00 toeslag wegens (deels) dubbelglas [post] 400,00 aftrek wegens opkrikadvies à 50% [post] (375,00) x (375) opslag wegens bijzondere vaste inrichtingselementen [post] 150,00 subtotaal : 375,00 SCHUURTJE eventuele opmerkingen per onderdeel % /m² vloer en/of fundering wanden (inkl borstwering) 168,50 dak(bedekking) en HWA KWEEKKAS fundatie en/of borstwering 10,0 de kas als geheel beschouwen we als Total Loss, hoewel het aluskelet waarschijnlijk (deels) nog wel is her te gebruiken draagkonstruktie opbouw 10,0 ruiten: glas / kunststof 10,0 91,50 34 TOE/AFSLAGEN BIJGEBOUWTJES /m² m² schuurtje: n.v.t. kweekkas: n.v.t. 3,7 subtotaal : 34,00 paraaf verkoper:... Tuinwijck versie paraaf nieuwe eigenaar :...

6 Taxatierapport Perceel 004.xlsx blad 6 van 8; Terreininrichting TERREINLEIDINGEN EN DERGELIJKE septictank [post] 263, stapelput(ten), watermeterput [st.] 49, buitenkraan, wasbak, douche [st.] 25,00 subtotaal : 313,00 DIVERSE VERHARDINGEN gladde betontegels 30x30 cm [st.] 0,60 40x40 cm [st.] 40x60 cm geteld voor zover zichtbaar!! [st.] 2, x50 cm [st.] 2,20 pastegels 20x20 cm [st.] 1,25 30x15 cm [st.] 0,60 gewassen grindtegels 40x40 cm [st.] 2,12 40x60 cm [st.] 2,90 50x50 cm [st.] 2,90 gewone straatklinkertjes geteld [st.] 0,30 gemeten [m²] 16,60 sierbestrating / flagstones / e.d. fietsparkeerstenen [m²] 13,50 [st.] 5,00 [st.] 0,65 kinderhoofdjes betonnen opsluitbanden 5x15 cm [st.] 1,75 6x20 cm [st.] 2,15 stoepbanden 10x20 cm [st.] 5,30 gestort grind [m²] 10,00 spoorbielzen [st.] 16,50 houten vlonders (verduurzaamd) zachthout [m²] 13,00 (tropisch) hardhout [m²] 25,00 subtotaal : 276,00 AFRASTERINGEN OVERIGE TERREININRICHTING pergola / ingangspoortje [st.] 50,00 windscherm (max 5,5 m¹) (verduurzaamd) zachthout [m¹] 13,50 (tropisch) hardhout [m¹] 27,00 hekwerken afzetting met konijnengaas (< 1m hoog) [m¹] 2,75 pallisadehekje / vlechtwerk (tot 2m hoog) [m¹] 10,50 gereedschapskist (maximaal 4,0 x 0,6 x 0,8 m³ indien geen schuur) [st.] 25,00 broeibak(ken) (maximaal 6,0 m² bij maximaal 1,6 x 0,8 x 0,6 m³/st.) [m²] 25,00 accukist (maximaal 1,0 x 0,6 x 0,45 m³) [st.] 25,00 gaskist (maximaal 4st. x 0,45 x 0,8. m³) [st.] 25,00 DIVERSE(N &) OP/AFSLAGEN bestrating/overige verhardingen goed verzorgd bijgebouwen goed verzorgd overige bouwsels goed verzorgd [post] 100,00 [post] 150,00 [st.] 25,00 [post] 150,00 Eventuele toelichting bij dit hoofdstuk: paraaf verkoper:... Tuinwijck versie paraaf nieuwe eigenaar :...

7 Taxatierapport Perceel 004.xlsx blad 7 van 8; Leeswijzer Aanwijzingen voor de geïnteresseerde / de koper Indien een volkstuin aan u gegund wordt zal de overdracht, binnen een redelijke termijn daarna, met u worden afgesproken. Deze overdracht kan niet anders geschieden dan onder gelijktijdige overname van de op het perceel aanwezige opstallen en inrichting, in de staat waarin deze zich op het moment van overname bevinden. En niet anders dan op basis van de op de website en/of de mededelingenborden van Tuinwijck gepubliceerde kondities, waarvan deze taxatie een onderdeel is. NB deze taxatie is uitgevoerd volgens de richtlijnen van de BVV en uitsluitend bedoeld ter vaststelling van een reële prijs voor (onderlinge) doorverkoop van de op het betreffende perceel aanwezige opstallen, terreininrichting en En hoewel dit o.a. gebeurt op basis van een bouwkundige inventarisatie van die opstallen is het uitdrukkelijk géén bouwkundige keuring en kunnen er in dit verband dan ook géén rechten aan worden ontleend!! Om voor alle betrokkenen teleurstellingen te voorkomen is het dus heel belangrijk dat u zich van tevoren goed realiseert wat u precies overneemt, want nadat de overdracht heeft plaatsgevonden heeft u afgezien van uw wettelijke recht om binnen 3 dagen de koop nog ongedaan te maken geen mogelijkheid meer om erop terug te komen, en is een en ander dan definitief. Realiseert u zich dat "alle waar is naar z'n geld" een tè eenvoudige methode is om de aangeboden tuinhuisjes door middel van hun verkoopprijzen met elkaar te vergelijken er komen nog aanzienlijke kosten bovenop de getaxeerde waarde (zie bord/website). Aan de andere kant is de totale getaxeerde waarde samengesteld uit diverse onderdelen (zie blad 2), zo bedraagt het aandeel voor het kasko van dit huisje waar eventuele klussen vaak het meest ingrijpend zullen zijn in dit geval 0%, en deelt bijvoorbeeld de terreininrichting er voor 86% in mee (en dat is nog zonder de beplanting) Het kan dus verhelderend zijn de zaak op een wat ouderwetsere manier te bekijken; een nauwgezette lezer haalt uit dit rapport dan nog de volgende informatie die goed kan helpen bij het vergelijken van verschillende huisjes in dezelfde prijsklasse: Bouwkundig rapportcijfer voor het tuinhuisje : Bouwkundig rapportcijfer voor het schuurje : Bouwkundig rapportcijfer voor de kweekkas : TOELICHTING BIJ DE WAARDEBEPALINGEN IN DIT RAPPORT Bij de waardering van de aanwezige bouwsels wordt alleen gekeken naar de bouwkundige hoedanigheid en de staat van onderhoud, waarbij de toegekende percentages als volgt zijn te duiden: een onderdeel wordt gewaardeerd in de katagorie 'GOED' als daaraan niets hoeft te gebeuren, we onderscheiden hierbij: rapportcijfer 9 (of 90%) uitstekend, rapportcijfer 8 (of 80%) goed, rapportcijfer 7 (of 70%) ruim voldoende, een onderdeel wordt gewaardeerd in de katagorie 'MATIG' als daaraan (op korte termijn) (enig) onderhoud nodig is, hierbij onderscheiden we: rapportcijfer 6 (of 60%) voldoende, rapportcijfer 5 (of 50%) niet overtuigend, maar het voordeel van de twijfel, rapportcijfer 4 (of 40%) duidelijk onvoldoende, een onderdeel wordt gewaardeerd in de katagorie 'SLECHT' als ingrijpen (dringend) noodzakelijk is, hier onderscheiden we: rapportcijfer 3 (of 30%) slecht, rapportcijfer 2 (of 20%) zeer slecht, rapportcijfer 1 (of 10%) alarmerend, paraaf verkoper:... Tuinwijck versie paraaf nieuwe eigenaar :... 3 n.v.t. beoordeling van een onderdeel gaat in twee stappen: eerst wordt bekeken welke kwalifikatie het GEHELE ONDERDEEL zou moeten krijgen, vervolgens wordt dan bekeken of er reden is om van de middenwaarde van die katagorie af te wijken, een waardering van 100% wordt alleen gebruikt bij zo goed als nieuwe huisjes, en 'n waardering van 0% houdt een sloopadvies in (en andersom). De in dit rapport vermelde waarderingspercentages komen tot stand door middeling van de door de individuele leden van de kommissie gegeven percentages, waardoor er bijzondere waardes kunnen voorkomen. Indien aantal of oppervlakte van een bouwsel/de verharding boven het toegestane maximum uitkomt, is de getaxeerde waarde op basis van het betreffende maximaal toegestane. Losse inventaris en technische installaties worden niet meegetaxeerd, zoals: (gevel)kachels, warmwaterapparatuur, rookgasafvoerpijpen, zonnepanelen, spanningsregelaars, accu's, en dergelijken. Indien de kapkonstruktie en/of vloerkonstruktie (inklusief balklaag, fundering en/of eventuele vorstrand) visueel niet goed was te inspekteren, is dat in de toegekende waarderingspercentages tot uitdrukking gebracht, tenzij anders is vermeld. 1

8 Taxatierapport Perceel 004.xlsx blad 8 van 8; Bondsformulier de 'staart' volgens het aktuele bondsformulier: 1 balklaag 70,0% 2 vloer 0,0% 3 kozijnen, ramen, deuren 0,0% 4 dak 53,0% 5 wanden 40,0% 6 dakbedekking 26,0% 7 staat van onderhoud 0,0% 8 constructieve uitvoering 35,0% 224,0% Subtotaal (afgerond): 224 % : 8 = 28,0 % = toilet, keukenblok, douche, tegelwerk, leidingen, fontein verfraaiing diversen Toeslag stalen dakplaten fundering (poeren, metselwerk, betonplaat en rand) kas, schuur en kist(en) 470 Bij: septictank, stapelput(ten) watermeter, watermeterput pergola, hekwerk, tuintegels, beschoeiing, windscherm tuintaxatie Subtotaal Subtotaal Aftrek bitumen golfplaten Aftrek wegens : (375) Totaal 684 paraaf verkoper:... Tuinwijck versie paraaf nieuwe eigenaar :...