Taxatierapport perceel 52, gelegen aan de 'T AMMERACK in tuinpark Tuinwijck peildatum: september 2015

Transcriptie

1 Taxatierapport Perceel 052 (2) blad 1 van 8; Schutblad Taxatierapport perceel 52, gelegen aan de 'T AMMERACK in tuinpark Tuinwijck peildatum: september 2015 Deze taxatie is uitgevoerd voor : adres : In te vullen door de huidige eigenaar: postcode & woonplaats : Één exemplaar van dit rapport moet binnen 14 dagen wel/niet voor akkoord getekend en geparafeerd weer bij het bestuur worden ingeleverd. De huidige eigenaar verklaart zich. akkoord met deze taxatie (hier a.u.b. invullen: 'wel' of 'niet'). (plaats en datum van ondertekening) (handtekening huidige eigenaar) LET OP; bij niet (tijdige) inlevering van dit rapport wordt de huidige eigenaar geacht akkoord te zijn gegaan met deze taxatie!! zie ook de overige aanwijzingen voor de verkoper op bladzijde 3 van deze rapportage.

2 Taxatierapport Perceel 052 (2) blad 2 van 8; Verzamelstaat INVENTARISATIE PERCEEL & OPSTALLEN TUINHUISJE; bouwjaar bouwtekening / technische omschrijving aanwezig 1973 oppervlakte ja : 28,0 SCHUUR; bouwjaar bouwtekening / technische omschrijving aanwezig oppervlakte 2001 : nee 6,0 KWEEKKAS; bouwjaar bouwtekening / technische omschrijving aanwezig oppervlakte : PERCEEL; bebouwings/verhardingspercentage terreintekening aanwezig oppervlakte 29% nee: 403 OPBOUW VAN DE GETAXEERDE WAARDE Oppervlakte tuinhuisje : Toepasselijk m²bedrag : Gewogen waarderingspercentage kasko : subtotaal kaskohuisje : Sanitaire uitrusting (toilet/douche, keukenblok, tegelwerk en dergelijken) : Diverse spijkervaste plafond, wand en vloerafwerkingen : Toe/afslag wegens dakbedekkingsmateriaal : Toeslag funderingswijze : Subtotaal tuinhuisje : 28,0 356,00 66,3% Subtotaal bijgebouwtjes : Oppervlakte schuurtje : Toepasselijk m²bedrag : Gewogen waarderingspercentage kasko : subtotaal kaskoschuurtje : Oppervlakte kweekkas : Toepasselijk m²bedrag : Gewogen waarderingspercentage kasko : subtotaal kaskokweekkas : Toe/afslag wegens dakbedekkingsmateriaal : Toeslag funderingswijze : Nutsvoorzieningen (septictank, stapelput(ten), watermeterput) : Diverse verhardingen (terassen, paden, kunstgras e.d.) : Overige terreininrichtingen (pergola, hekwerk, windscherm, broeibak(ken) en kist(en) e.d.) : Tuintaxatie (de beplanting) : Subtotaal perceelinrichting : Diverse toeslagen volgens specifikatie : Diverse aftrekposten : TOTAALBEDRAG BOUWKUNDIGE TAXATIE : 6,0 163,00 70,0% 685 n.v.t zie bijlage n.v.t TOELICHTING & AANVULLINGEN OP DE GETAXEERDE WAARDE De hier afgeprijsde onderdelen waren visueel niet (voldoende) te inspekteren» de gegeven waardering kàn dus onjuist zijn: 1.1 De balklaag van de BGvloer : De beschieting van de BGvloer : : Totale mogelijkonjuiste bedrag bedraagt (circa 28% van de waardekasko) : 1.829

3 Taxatierapport Perceel 052 (2) blad 3 van 8; Verzamelstaat Verder zijn de eventuele financiële effekten van de volgende zaken in de getaxeerde waarde verwerkt: 2.1 Op dit huisje is GEEN opkrikadvies van toepassing. 2.2 Datum op de (oudste) gasslang binnen: niet vast te stellen» zekerheidshalve vervangen. 2.3 De beglazing moet (deels) opnieuw worden gezet; welpasta binnenzijde & stopverf buitenzijde. 2.4 Tegelwerk in de natte cel (deels) opnieuw voegen en uitvoeren met kitnaden t.p.v. wand/wand en vloer/wandaanslu 2.5 Het is NIET WAARSCHIJNLIJK dat er asbest is verwerkt in de aanwezige opstallen. Overige vaststellingen de taxatie betreffende (zonder financiële implikaties): 3.1 De aanwezige bebouwing valt binnen het maximaal toegestane. 3.2 Overige aanwezige bouwsels vallen qua aantal en afmetingen binnen de voorschriften. 3.3 De hoeveelheid verharding valt binnen het maximaal toegestane. 3.4 Geen terreintekening aanwezig, ofwel is daarop het beloop van de terreinleidingen niet gedokumenteerd» niet beke 3.5 Aanwezigheid septictank en/of stapelputten vastgesteld, goede werking niet bekend. 3.6 Zoals altijd zijn eventuele, binnenshuis of op de tuin, aanwezige roerende zaken GEEN onderdeel van deze taxatie 3.7 Eventuele aanvullende toelichtingen / konklusies / aanbevelingen: Ondertekening leden Bouw en Taxatiekommissie Tuinwijck : Geïnventariseerd en opgemaakt te Amsterdam op: gebruikmakend van door de Bond Van Volkstuinders vastgestelde eenheidsprijzen waarbij alle posten steeds zijn afgerond op hele Euro's, in het voordeel van de verkoper. Bouwkostenindexcijfer: 103,9 (2010 = 100). Aanwijzingen voor de verkoper Deze taxatie is uitgevoerd op uw impliciete verzoek en dient ter vaststelling van een reële prijs voor doorverkoop van de op uw perceel aanwezige opstallen en inrichting een en ander volgens de Indien u akkoord bent met deze taxatie wordt u verzocht binnen 2 weken één exemplaar op het schutblad 'voor akkoord' ondertekend aan het bestuur te retourneren, waarna de verkoopprocedure wordt gestart en deze taxatie zal worden gepubliceerd op de mededelingenborden en de website van Indien u het oneens bent met (onderdelen van) de taxatie van de beplanting of (onderdelen van) de bouwkundige taxatie, of beiden, kunt u beroep instellen bij de Bond Van Volkstuinders. U dient dit te De kosten voor elke van deze hertaxaties bedragen 50,= (vooraf te voldoen), en de uitslag ervan is Indien u afziet van de verkoop wordt u verzocht dit kenbaar te maken door binnen 2 weken één exemplaar op het schutblad 'voor nietakkoord' ondertekend aan het bestuur te retourneren, Indien u niet binnen 2 weken beroep heeft ingesteld bij de BVV en/of een ondertekend exemplaar van deze taxatie aan het bestuur heeft geretourneerd wordt dat beschouwd als instemming uwerzijds Voordat er tot verkoop kan worden overgegaan moeten eerst nog de volgende voorzieningen worden getroffen: 4.1 de gasslangen buiten zijn over datum, mogen niet worden meeverkocht 4.2 vervangingsdatum gasslang binnen niet vast te stellen» idem 4.3 gasflessen staan open en bloot (mag niet; art 10.3)» wat niet in de gaskist past moet worden afgevoerd Als de taxatie aangeeft dat één of meerdere bouwsels gesloopt moeten worden, respektievelijk dat de tuin dusdanig verwaarloosd is dat deze niet in zijn huidige staat kan worden overgedaan, dan zijn NB Bij opzeggen van uw lidmaatschap dient u te melden of er in uw opstallen asbest is verwerkt, laat u dat na dan loopt u het risiko dat achteraf de kosten van een eventuele schade

4 Taxatierapport Perceel 052 (2) blad 4 van 8; Opstallen KONSTRUKTIEWIJZE TUINHUISJE % /σ /m²» dubbelwandig (of massief met wanddikte minimaal 5½ cm) 100% ,00 enkelwandig (en alle andere varianten) 230 opmerkingen : eventuele opmerkingen per onderdeel % gem. BALKLAAG konstruktieve opbouw vloer opgetilt, volgens opgave verkoper op 3 plekken 75,0 rotte delen vervangen overspanning vloer veert behoorlijk 65, ,4% gaafheid v/h materiaal daar waar vloer (laminaat) open gelegd > goed 80,0 huisje opkrikken : VLOERBESCHIETING messing/groefvloerdelen plexmateriaal niet nodig huisje door verkoper opgekrikt; daarbij echter niet alle tussenopndersteuningen meegenomen BUITENWANDEN draagkonstruktie wanden vlak, stevig en te lood 73,3 gaafheid gevelbekleding er zijn nog wel wat slechte plekken, reparatie nodig 50,0 stenen borstwering 0 73,4% niet visueel te inspekteren; we hebben de waardering mee laten lopen met de balklaag ,7% DAKKONSTRUKTIE konstruktieve opbouw beide dakschilden zijgen enigszins (doorgezakt) 73,3 gaafheid v/h materiaal ziet er goed uit 73,3 beschot bestaat uit underlaymentplaten 73,3 DAKAFWERKING uitvoering dakbedekking randaansluitingen niet zoals dat hoort 63,3 gaafheid dakbedekkingnog heel redeijk 73,3 goot loopt niet goed af, slingert 60,0 afvoer(en) 60,0 boeidelen 70,0 KOZIJNEN, RAMEN, DEUREN konstruktie 70,0 onderhoud diverse reparaties/vervangingen uitgevoerd 63,3 gaafheid her en der nog wel slechte plekken aanwezig 60,0 bewegende delen alle buitendeuren uitgezakt, ramen vrij redelijk 60,0 SCHILDERS/GLASZETTERSWERK verfwerk buitenzijde zeer schraal uitgevoerd, geen goede voorbehandeling 40,0 beglazing & zetwerk geen glasbreuk, wel loszittende ruiten (inwateringsrisiko) 63, ,4% ,4% ,4% ,7% KONSTRUKTIEVE UITVOERING uitvoering 66,1 ventilatie tpv BGvloer is goed, tpv dakkonstruktie niet aanwezig 70, ,1% het dakpakket lijkt niet te lijden te hebben van het ontbreken van bouwkundige ventilatie subtotaal percentages : 531% gewogen gemiddelde bouwkundig kasko : 66,3%

5 Taxatierapport Perceel 052 (2) blad 5 van 8; Opstallen FUNDERINGSWIJZE TUINHUISJE /σ» stoepbanden en/of tegels [post] 135,00 x 135 betonnen plaatjes met gestapelde tegels / gestorte poeren [post] 370,00 betonnen vorstrand [post] 340,00 betonnen plaat met vorstrand [post] 470,00 betonnen bak [post] ###### subtotaal : 135,00 DAKBEDEKKINGSMATERIAAL TUINHUISJE toeslag (max 400,= bij 28m²) wegens stalen dakpanplaten aftrek (max 600,= bij 28m²) wegens bitumineuze golfplaten [post] 14,29 [post] (21,43) subtotaal : 0,00 SANITAIRE VOORZIENINGEN» natte celkompleet [post] 765,00 76,7% 587» keukenblokkompleet [post] 765,00 73,3% 561» rookgasdoorvoer gevel/dak (geiser en gevelkachel) [st.] 35, vloertegels [m²] 38,60 wandtegels [m²] 22,40 subtotaal : 1.218,00 DIVERSE AFWERKINGEN BINNEN plavuizen [m²] 13,00» laminaat vloer [m²] 6, schroten hout [m²] 8,65 schroten MDF / Heraklith of dekorplaten [m²] 10,00 schroten PVC [m²] 3,20 tapijt; van de rol of tegels [m²] 8,00 zeil / vinyl [m²] 10,00 linoleum / geöliede grenen planken [m²] 15,00 subtotaal : 126,00 DIVERSE(N &) OP/AFSLAGEN» huisje goed verzorgd [post] 150,00 x 150» toeslag apart slaapvertrek [post] 150,00 x 150» elektra goed verzorgd [post] 100,00 x 100 kozijnen, ramen & deuren uit hardhout [post] 275,00 hardhouten gevelbekleding [post] 350,00 toeslag wegens (deels) dubbelglas [post] 400,00 aftrek wegens opkrikadvies [post] (500,00)» opslag wegens bijzondere vaste inrichtingselementen [post] 150,00 x 150 (wegens dakisolatie en stucplafond woonkamer) subtotaal : 550,00 SCHUURTJE eventuele opmerkingen per onderdeel % /m² vloer en/of fundering 70,0 wanden (inkl borstwering) 70,0 ##### 685 dak, dakbedekking en HWA 70,0 geen sleutel aanwezig, waardering op waarneming van buitenaf KWEEKKAS fundatie en/of borstwering draagkonstruktie opbouw ruiten: glas / kunststof 89,00 0 TOESLAGEN BIJGEBOUWTJES /m² m² schuurtje: n.v.t. 6,0 kweekkas: n.v.t. 0,0 subtotaal : 685,00

6 Taxatierapport Perceel 052 (2) blad 6 van 8; Terreininrichting TERREINLEIDINGEN EN DERGELIJKE» septictank [post] 256,00 x 256» stapelput(ten), watermeterput [st.] 48, » buitenkraan, wasbak, douche [st.] 25, subtotaal : 354,00 DIVERSE VERHARDINGEN» gladde betontegels 30x30 cm [st.] 0, x40 cm [st.] 40x60 cm [st.] 2,20 50x50 cm [st.] 2,20» pastegels 20x20 cm [st.] 1, x15 cm [st.] 0,60 gewassen grindtegels 40x40 cm [st.] 2,12» 40x60 cm [st.] 2, x50 cm [st.] 2,90 gewone straatklinkertjes geteld [st.] 0,30 gemeten [m²] 16,15» sierbestrating / flagstones / e.d. [m²] 13, fietsparkeerstenen [st.] 5,00» kinderhoofdjes, beton 10x10cm [st.] 0, » betonnen opsluitbanden 5x15 cm [st.] 1, x20 cm [st.] 2,10 stoepbanden 10x20 cm [st.] 5,15 gestort grind [m²] 10,00 spoorbielzen [st.] 16,00 houten vlonders (verduurzaamd) zachthout [m²] 13,00» (tropisch) hardhout [m²] 25, subtotaal : 1.326,00 AFRASTERINGEN OVERIGE TERREININRICHTING» pergola / ingangspoortje [st.] 50, windscherm (max 5,5 m¹) (verduurzaamd) zachthout [m¹] 10,00 (tropisch) hardhout [m¹] 26,10» hekwerken afzetting met konijnengaas [m¹] 2,75 26,5 73 pallisadehekje / vlechtwerk [m¹] 5,50 gereedschapskist (maximaal 4,0 x 0,6 x 0,8 m³ indien geen schuur) [st.] 25,00 broeibak(ken) (maximaal 6,0 m² bij maximaal 1,6 x 0,8 x 0,6 [m²] m³/st.) 25,00» accukist (maximaal 1,0 x 0,6 x 0,45 m³) [st.] 25, » gaskist (maximaal 4st. x 0,45 x 0,8. m³) [st.] 25, subtotaal : 223,00 DIVERSE(N &) OP/AFSLAGEN» bestrating/overige verhardingen goed verzorgd [post] 100,00 x 100 bijgebouwen goed verzorgd [post] 150,00 overige bouwsels goed verzorgd [st.] 25,00 beplanting goed verzorgd [post] 150,00 subtotaal : 100,00 Eventuele toelichting bij dit hoofdstuk: Er worden gasflessen gebruikt die open en bloot buiten staan niet toegestaan (art 10.3). De gasslangen in de gaskist zijn over hun vervangingsdatum heen.

7 Taxatierapport Perceel 052 (2) blad 7 van 8; Leeswijzer» Bouwkundig rapportcijfer voor het tuinhuisje : Bouwkundig rapportcijfer voor het schuurje : Bouwkundig rapportcijfer voor de kweekkas : Bij de waardering van het kasko wordt alleen gekeken naar de bouwkundige hoedanigheid en de de toegekende percentages als volgt zijn te duiden: een onderdeel wordt gewaardeerd in de katagorie 'GOED' als daaraan niets hoeft te gebeuren, we onderscheiden 90% uitstekend / zo goed als nieuw, 80% goed, 70% ruim voldoende, een onderdeel wordt gewaardeerd in de katagorie 'MATIG' als daaraan (op korte termijn) enig onderhoud nodig is onderscheiden we: 60% voldoende, 50% twijfelgeval; gaat nog net, 40% duidelijk onvoldoende, een onderdeel wordt gewaardeerd in de katagorie 'SLECHT' als ingrijpen (dringend) noodzakelijk is, hier ondersch 30% slecht, 20% zeer slecht / ontbreekt, 10% alarmerend, beoordeling gaat in 2 stappen: eerst wordt bekeken in welke katagorie een onderdeel moet worden gewaardeerd, wordt dan bekeken of er reden is om van de middenwaarde van die katagorie af te wijken, een waardering van100% wordt alleen gebruikt bij zeer recent geplaatste huisjes, en 'n waardering van 0% houdt een sloopadvies in (en andersom). Bij schuurtjes en kassen wordt de 100% wel gebruikt i.v.m. het maximale taxatie» De in dit rapport vermelde waarderingspercentages komen tot stand door middeling van de door de individuele lede kommissie gegeven percentages, waardoor er bijzondere waardes kunnen voorkomen.»»» Aanwijzingen voor de geïnteresseerde / de koper Indien een volkstuin aan u gegund wordt zal de overdracht, binnen een redelijke termijn daarna, met u worden afgesproken. Deze overdracht kan niet anders geschieden dan onder gelijktijdige overname van de op het perceel aanwezige opstallen en inrichting, in de staat waarin deze zich op het moment van overname bevinden. En niet anders dan op basis van de op de NB deze taxatie is uitsluitend bedoeld ter vaststelling van een reële prijs voor (onderlinge) doorverkoop van de op het betreffende perceel aanwezige opstallen, inrichting en beplanting. En hoewel dit o.a. gebeurt op basis van een bouwkundige inventarisatie van die opstallen is het uitdrukkelijk géén bouwkundige keuring en kunnen er in dit verband dan ook géén rechten aan worden Om voor alle betrokkenen teleurstellingen te voorkomen is het dus heel belangrijk dat u zich van tevoren goed realiseert wat u precies overneemt, want nadat de overdracht heeft plaatsgevonden heeft u afgezien van uw wettelijke recht om binnen 3 dagen de koop nog ongedaan te maken Realiseert u zich dat "alle waar is naar z'n geld" een tè eenvoudige methode is om de aangeboden tuinhuisjes door middel van hun verkoopprijzen met elkaar te vergelijken er komen per slot nog Aan de andere kant is de totale getaxeerde waarde samengesteld uit diverse onderdelen (zie blad 2), zo bedraagt het aandeel voor het kasko van het huisje waar eventuele klussen vaak het meest ingrijpend zullen zijn in dit geval 58%, en deelt bijvoorbeeld de terreininrichting er voor 17% in mee Het kan dus verhelderend zijn de zaak op een wat ouderwetsere manier te bekijken; een nauwgezette lezer haalt uit dit rapport dan nog de volgende informatie die goed kan helpen bij het 7 7 n.v.t. TOELICHTING BIJ DE WAARDEBEPALINGEN IN DIT RAPPORT Indien aantal of oppervlakte van een bouwsel/de verharding boven het toegestane maximum uitkomt, is de getaxee op basis van het betreffende maximaal toegestane. Losse inventaris en technische installaties worden niet meegetaxeerd, zoals: (gevel)kachels, afvoerpijpen, zonnepanelen, spanningsregelaars, accu's, en dergelijken. Indien de kapkonstruktie en/of vloerkonstruktie (inklusief balklaag, fundering en/of eventuele vorstrand) visueel niet te inspekteren, is dat in de toegekende waarderingspercentages tot uitdrukking gebracht, tenzij anders vermeld.

8 Taxatierapport Perceel 052 (2) blad 8 van 8; Bondsformulier de 'staart' volgens het aktuele bondsformulier: 1 balklaag 73,4% 2 vloer 73,4% 3 kozijnen, ramen, deuren 63,4% 4 dak 73,4% 5 wanden 61,7% 6 dakbedekking 65,4% 7 staat van onderhoud 51,7% 8 constructieve uitvoering 68,1% 530,5% Subtotaal (afgerond): 531 % : 8 = 66,3 % = toilet, keukenblok, douche, tegelwerk, leidingen, fontein verfraaiing diversen en/of diverse toeslagen Toeslag stalen dakplaten fundering (poeren, metselwerk, betonplaat en rand) kas, schuur en kist(en) Subtotaal Bij: septictank, stapelput(ten) watermeter, watermeterput pergola, hekwerk, tuintegels, beschoeiing, windscherm tuintaxatie Aftrek bitumen golfplaten Aftrek wegens : Subtotaal Totaal