TKPI European Real Estate Fund

Transcriptie

1 TKPI European Real Estate Fund JAARVERSLAG 2014

2 2 TKPI European Real Estate Fund Jaarverslag 2014 INHOUDSOPGAVE 1 Algemene informatie 3 2 Profiel 5 3 Kerncijfers 8 4 Verslag van de beheerder Verslag Gebruik financiële instrumenten Risicobeheer 18 5 Jaarrekening Balans (na verwerking resultaatbestemming) Winst-en-verliesrekening Kasstroomoverzicht Toelichting Grondslagen voor de jaarrekening Grondslagen voor de balans Grondslagen voor de winst-en-verliesrekening Grondslagen voor het kasstroomoverzicht Toelichting op de balans en winst-en-verliesrekening Overige toelichtingen 39 6 Overige gegevens Resultaatsbestemming Gebeurtenissen na balansdatum Belangen van de beheerder Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 42

3 TKPI European Real Estate Fund Jaarverslag Algemene informatie

4 4 TKPI European Real Estate Fund Jaarverslag 2014 Beheerder en Bewaarder TKP Investments B.V., gevestigd te Groningen, is de Beheerder. TKP Investments B.V. beheert alle fondsgoederen (art. 4 Terms & Conditions TKPI European Real Estate Fund). Vanaf 22 juli 2014 vervult Citibank International Ltd. Netherlands Branch, gevestigd te Schiphol, de taak van bewaarder. De toezichthoudende taken heeft Citibank International Ltd. uitbesteed aan Citibank N.A. Tot 22 juli 2014 was de bewaarder Stichting TKPI European Real Estate Fund, gevestigd te Groningen. Stichting TKPI European Real Estate Fund. vervult vanaf 22 juli 2014 alleen nog de taak van juridisch eigenaar. Directie TKP Investments B.V. De directie van TKP Investments B.V. wordt gevoerd door R. van Wijk-Russchen RBA, drs. C. Luning RBA, drs. A. Laning RA RC en drs. R.E. Leenes RBA. Adres Europaweg AS Groningen Correspondentieadres Postbus GC Groningen Telefoon: (050) Fax: (050) Internetadres Onafhankelijke accountant PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Beheer en administratie TKP Investments B.V. (hierna ook genoemd TKPI) voert het beheer en de administratie van het TKPI European Real Estate Fund. TKPI maakt gebruik van de diensten van Stichting TKP Pensioen Treasury alwaar voor rekening van het fonds posities in rekening courant en deposito s kunnen worden aangehouden.

5 TKPI European Real Estate Fund Jaarverslag Profiel

6 6 TKPI European Real Estate Fund Jaarverslag 2014 Het TKPI European Real Estate Fund (hierna ook genoemd Real Estate Fonds of fonds) is opgericht op 6 december Het fonds heeft vanaf 7 december 2000 beleggingen onder haar beheer. Het fonds is een Fonds voor Gemene Rekening en is een beleggingsinstelling in de zin van artikel 1 van de Wet toezicht beleggingsinstellingen. Beleggingsbeleid Het TKPI European Real Estate Fund heeft een Europees gespreide beleggingsportefeuille. Het belegd vermogen van het TKPI European Real Estate Fonds bestaat uit beleggingen in nietbeursgenoteerde onroerend goed fondsen. De portefeuille kent een afgewogen spreiding naar landen en sectoren (kantoren, winkels, industrieel, hotels, woningen, parkeren). Uit het oogpunt van risicobeheersing maakt het fonds gebruik van valuta termijncontracten. Als fund of funds profiteert het fonds van lokale kennis en gespecialiseerd management. Doelstelling Het doel is het behalen van een absoluut rendement met inachtname van een risicoprofiel dat aansluit bij de wensen van institutionele beleggers. Gestuurd wordt op basis van een verdeling in 3 portfolio s te weten: Core, Value Add en Opportunistisch. Structuur Het fonds is een Fonds voor Gemene Rekening van het semi-open end type. Rechtspersoon en voorwaarden Het TKPI European Real Estate Fund heeft geen rechtspersoonlijkheid. De Terms & Conditions en hetgeen ter uitvoering daarvan geschiedt, vormen geen maatschap, vennootschap onder firma of commanditaire vennootschap. Het fonds heeft als doelstelling het collectief en voor rekening en risico van de participanten beleggen in niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. De werking van het fonds is neergelegd in de Terms & Conditions. In het fund fact sheet is het beleggingsbeleid van het fonds omschreven. Participanten In het fonds kunnen uitsluitend entiteiten participeren die aangemerkt kunnen worden als gekwalificeerde belegger volgens de de Wet op het financieel toezicht. Units De door de participanten te verwerven units luiden op naam en zijn slechts overdraagbaar met voorafgaande schriftelijke toestemming van de beheerder en mogen niet worden verpand of bezwaard met enig ander beperkt recht van welke aard dan ook. Overdracht van participaties is niet toegestaan indien de overdracht niet verenigbaar is met de status van fiscale beleggingsinstelling in de zin van artikel 28 Wet op de Vennootschapsbelasting De beheerder geeft geen participatiebewijzen uit. De beheerder zal krachtens en in overeenstemming met het bepaalde in de Toetredingsovereenkomst of het Bijschrijvingsbericht, respectievelijk het Bericht van Uittreding, op elke Waardebepalingsdatum units uitgeven respectievelijk inlossen. Inlossing van units vindt uitsluitend plaats conform het Liquiditeitsbeleid van het fonds, zoals vastgelegd in de memo Liquiditeitsbeleid TREF. Elke laatste werkdag van de maand geldt als Waardebepalingsdatum alsmede door de beheerder op verzoek van de Participant vastgestelde werkdagen. De beheerder brengt de werkelijke transactiekosten in rekening, voor zover deze aanof verkoop voortvloeit of valt te herleiden tot de uitgifte of inlossing van units. De beheerder is bevoegd om de transactiekosten te laten vervallen indien en voor zover toe- en uittredingen gesaldeerd kunnen worden. De vergoeding bij toe- en uittreding komt volledig ten gunste van het fonds en dient ter dekking van de transactiekosten die door toe- en uittreding veroorzaakt worden. De door het fonds ontvangen vergoeding voor toe- en uittredingen zijn als een separate inkomstencategorie opgenomen in de winst- en verliesrekening. De grondslag voor toe- en uittreding en de berekening van de marktwaarde per unit is de netto fondsvermogenswaarde, zoals bepaald in de Terms & Conditions.

7 TKPI European Real Estate Fund Jaarverslag Fiscaal Het fonds heeft de status van fiscale beleggingsinstelling voor de vennootschapsbelasting. Dit houdt in dat het belastingtarief 0% bedraagt indien wordt voldaan aan een aantal voorwaarden. De winst bepaald conform artikel 28 lid 2.b Wet op de Vennootschapsbelasting en het Besluit beleggingsinstellingen wordt binnen 8 maanden na afsluiten van het boekjaar uitgekeerd. Lidmaatschap INREV TKP Investments B.V. is lid van de European Association for Investors in Non-listed Real Estate Vehicles. Oprichting Het fonds is per 6 december 2000 opgericht. Inceptie Vanaf 7 december 2000 heeft het fonds beleggingen onder beheer.

8 8 TKPI European Real Estate Fund Jaarverslag Kerncijfers

9 TKPI European Real Estate Fund Jaarverslag Waardeontwikkeling (bedragen x 1.000) Fondsvermogen Aantal units Unitwaarde voor jaarrekening (in ) 105, , , , ,66677 Unitwaarde voor unit uitgifte / unitinlossing (in ) 105, , , , ,58822 Rendement Netto rendement (op basis van unitwaarde voor unit-uitgifte / unitinlossing 4,8% (3,8%) (7,5%) 5,4% 2,6% Waardeontwikkeling per unit 1 (bedragen x 1) Inkomsten 2,40 2,72 2,64 4,53 3,30 Waardeveranderingen 2,16 (8,18) (10,92) 0,27 2,27 Kosten (0,01) (0,01) (0,02) (0,01) (0,48) Totaal resultaat 4,55 (5,47) (8,30) 4,79 5,09 Waardeontwikkeling (bedragen x 1.000) Inkomsten Waardeveranderingen (64.869) (86.296) Kosten (114) (75) (191) (103) (3.851) Totaal resultaat (43.339) (64.771) Kosten ratio s Ongoing Charges Figure (OCF) 2 1,33% 1,52% 1,50% Prestatievergoedingen 0,06% 0,02% (0,13%) Bepaling unitwaarde voor unit-uitgifte / unit-inlossing De unitwaarde voor unit-uitgifte / unit-inlossing is gebaseerd op de waardering van de beleggingsportefeuille zoals vastgesteld in de bijeenkomst van het Valuation Committee d.d. 6 januari Bepaling unitwaarde voor jaarrekening De unitwaarde voor jaarrekening is gebaseerd op de meest recente waarderingsinformatie van de beleggingsportefeuille zoals beschikbaar tijdens het opmaken van het jaarverslag. Bepaling beleggingsrendement Het beleggingsrendement is de time weighted return berekend op dagbasis na kosten. 1 Waardeontwikkeling is op basis van gemiddeld aantal uitstaande units. Tot 2013 werd het gemiddeld aantal units berekend gebaseerd op de som van de cijfers per 31 december van het voorafgaande boekjaar, 31 maart, 30 juni, 30 september en 31 december van het huidig boekjaar. Met ingang van boekjaar 2013 wordt het gemiddeld aantal units berekend op basis van de aantallen units op elke dag dat de intrinsieke waarde van het fonds is bepaald gedurende de verslaggevingsperiode. De vergelijkende cijfers over 2012 zijn overeenkomstig aangepast. 2 Het Ongoing Charges Figure is vanaf boekjaar 2013 toegevoegd aan de jaarrekening, met vergelijkende cijfers over Vergelijkende cijfers over 2011 en eerder zijn niet beschikbaar en om die reden niet opgenomen.

10 10 TKPI European Real Estate Fund Jaarverslag 2014 Ontwikkeling van de unitwaarde voor unit-uitgifte / unit-inlossing vanaf inceptiedatum (inceptie =100) 105% 100% 95% 90% 85% 80% 75% 70% 65% 60% 55% 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% kwartaalrendementen cumulatief rendement

11 TKPI European Real Estate Fund Jaarverslag Verslag van de beheerder

12 12 TKPI European Real Estate Fund Jaarverslag Verslag 2014 Marktontwikkelingen Economie De economische groei in de EU bedroeg in 2014 circa 1,3%. Groeiramingen werden in de loop van het jaar echter neerwaarts bijgesteld, met name omdat de groei van het investeringsvolume uitbleef. Daarnaast zorgden geopolitieke spanningen en een groeivertraging in Azië voor een lagere exportgroei. De economie in Europa is uit de recessie gekomen, maar de werkloosheid (11,5%) daalde beperkt ten opzichte van 2013 (11,9%). De lage vraag leidde in combinatie met de sterk gedaalde energieprijzen tot deflatie in de Eurozone van -0,2%. Ook in niet-euro landen, zoals Zweden, was de inflatie laag. Centrale banken verruimden hun monetaire beleid in 2014 verder. Zo verlaagde de ECB de rentarieven, waarbij onder andere banken 20 bp moeten betalen op deposito s die bij de ECB worden aangehouden. Daarnaast startte de ECB een opkoopprogramma voor hypotheken om de kredietverlening in de eurozone te stimuleren. Centrale banken in Zweden en Noorwegen verlaagden de rentetarieven eveneens om deflatie te bestrijden. De rente op 10-jaars Nederlandse staatsobligaties daalde van 2,2% naar 0,7%. Vastgoedmarkt Het totale transactievolume van Europees commercieel vastgoed nam in 2014 met 21% toe in vergelijking met vorig jaar. Met name in Zuid Europa nam het aantal transacties sterk toe, in Spanje en Italië steeg het volume met respectievelijk 121% en 54%. De toegenomen interesse van beleggers in Europees vastgoed was niet alleen zichtbaar in het transactievolume, maar ook vastgoedfondsen slaagden erin meer geld bij beleggers op te halen. Private vastgoedfondsen haalden tot en met oktober EUR 21 miljard nieuw kapitaal op, terwijl dat in 2013 nog EUR 11 miljard was. De interesse in vastgoed buiten het topsegment nam toe. Ook banken waren bereid meer risico s te nemen, ook doordat hun exposure naar de sector sterk was teruggelopen in de afgelopen jaren. De financierbaarheid van vastgoed nam hierdoor over de gehele linie toe mede door de relatief hoge spreads (risicopremie). Kantoren In tegenstelling tot het sterke sentiment op de beleggingsmarkt, bleef de vraag naar kantoorruimte bij huurders in Europa nog beperkt. In Nederland daalde het opnamevolume met 9%. De sterkste daling was in Parijs, waar eindgebruikers erg terughoudend waren vanwege de onzekere macro economische vooruitzichten. De gemiddelde leegstand in Europa bedroeg volgens makelaar CBRE eind 2014 circa11,2%. De leegstand daalde door het onttrekken van oude kantoren aan de kantorenvoorraad, waarbij voor deze kantoren vaak een andere bestemming werd gevonden (woningen, hotels). In een aantal submarkten is er wel sprake van een tekort aan kantoorruimte en is de leegstand gedaald tot niveaus van voor het uitbreken van de kredietcrisis. Een voorbeeld is centraal Londen, waar de leegstand per eind 2014 circa 3,7% bedroeg. Winkels De detailhandelsverkopen in de Europese Unie stegen i november 2,6% op jaarbasis en in de eurozone 1,5%. Dit relatief grote verschil kwam vooral door de positieve ontwikkelingen in het Verenigd Koninkrijk (6,8% stijging) en Zweden (+3,5%). De detailhandelsverkopen profiteerden van een stabielere macro economische omgeving en een werkloosheid die niet meer stijgt. Volgens onderzoeksbureau Forrester nemen de online verkopen in de Europese Unie de komende jaren met gemiddeld 12% toe. Ook productgroepen die tot voor kort vrijwel niet online werden aangeschaft, zoals voedingsmiddelen, winnen online terrein. Deze ontwikkelingen dwingen retailers tot het versterken van het online verkoopkanaal. Daarbij proberen retailers de consument te bewegen de aankoop van het product online te doen, maar de transactie in de winkel af te ronden. De trend waarbij winkels veranderen in afhaalpunten is duidelijk zichtbaar. Zo hebben internationale ketens grote flagshipstores in de grote steden die meer als etalage dienen. Toplocaties bleven profiteren van deze trends, waarbij huren in Europa met gemiddeld 2,3% stegen. Ook in Nederland hadden met name kleinere winkelcentra in het middensegment het lastig. Uit gegevens van het CBS blijkt dat ruimt 40% van de Nederlandse gemeenten op termijn te

13 TKPI European Real Estate Fund Jaarverslag maken heeft met een combinatie van structurele winkelleegstand en een krimpende bevolking. Voor een aantal winkelgebieden geldt dat conversie naar woningen een goed alternatief is. Logistieke centra De gemiddelde leegstand in logistieke centra daalde verder en bedroeg in Europa 7,9%. Hoewel het ondernemersvertrouwen in de eurozone nog altijd fragiel was, lag de netto opname van logistieke ruimte in 2014 op het hoogste punt sinds het uitbreken van de kredietcrisis. Dit kwam mede door het nog altijd lage nieuwbouwvolume. In markten met meer schaarste, zoals het Verenigd Koninkrijk, was echter wel sprake van speculatieve ontwikkeling. In andere markten domineerde echter voorverhuurde projecten de nieuwbouw. Het is de verwachting dat ook in 2015 beleggers aangetrokken worden door het relatief hoge directe rendement op logistiek vastgoed. Dit zal resulteren in lagere aanvangsrendementen. In Noord Europa en het Verenigd Koninkrijk zal een schaarste in het topsegment resulteren in een huurgroei boven inflatie. Woningen In 2014 namen de huizenprijzen volgens NVM met 3,5% toe. De prijs van de gemiddeld verkochte woning lag 5% hoger dan op het dieptepunt van de markt in Het aantal verkochte woningen was 30% hoger dan een jaar eerder. De verbeterde marktsituatie kwam ook tot uiting in de afname van het aanbod. In het vierde kwartaal stonden 8,2% minder woningen te koop dan een jaar eerder. Het verschil tussen de vraagprijs en de betaalde prijs is sinds 2013 gedaald van 10% naar 5%. In het Verenigd Koninkrijk stegen de huizenprijzen met gemiddeld 8,3%, met de grootste stijging in Londen (17,8%) en het zuidoosten. Wel nam de gemiddelde prijsstijging in vrijwel het gehele land af. Maatregelen van de overheid, zoals het maximeren van de toegestane leenbedrag en strengere inkomenseisen zorgen voor deze afzwakking van de groei. Daartegenover staat echter een verlaging van belastingen, lage rente en positieve macro economische ontwikkelingen. De prijsstijgingen op de Duitse woningmarkt vlakten in 2014 af. Terwijl in 2013 de prijsstijging in de grootstedelijke gebieden nog 9% bedroeg, was in het derde kwartaal de waardestijging gemiddeld 5,75% volgens de Bundesbank. In de steden vond nog altijd weinig nieuwbouw plaats en de vraag was hoog door de lage hypotheekrente en de gunstige ontwikkelingen op de arbeidsmarkt. Parkeren In Europa stegen parkeertarieven minder dan in voorgaande jaren. De economische crisis had niet alleen een negatief effect op detailhandelsbestedingen, maar ook op het gebruik van parkeergarages in De omzetten van exploitanten van parkeergarages stegen nog altijd, maar minder dan voorheen. Beleggers toonden wel in toenemende mate interesse in parkeergarages, met name in Duitsland. Hotels De prijs van een hotelovernachting nam in Europa met 5% toe ten opzichte van 2013, maar bevond zich nog altijd ruim 6% onder de top van 2007, volgens de hotels.com price index. In toeristische steden zoals Londen en Amsterdam stegen prijzen met respectievelijk 12% en 10%. Dit kwam vooral door de stabilisatie van de economische situatie in de eurozone. Beleggingsbeleid Investeringen In 2014 ging TREF geen nieuwe investeringsverplichtingen aan. Het nog uitstaande bedrag aan investeringsverplichtingen daalde van EUR 22,2 miljoen naar EUR 17,3 miljoen. De volgende fondsen vroegen het afgelopen jaar kapitaal op: Blackstone realiseerde nabij Londen een nieuw vakantiepark, als onderdeel van de investering in Center Parcs UK. Carlyle III vroeg kapitaal op ter financiering van diverse lopende projecten. De hoeveelheid uitstaande investeringsverplichtingen daalde ook door het formeel annuleren van uitstaande commitments door fondsmanagers. Dit gebeurde in 2014 bij Orion II, Curzon II en Grosvenor French Retail. Desinvesteringen TREF heeft bij een aantal fondsen een verzoek tot inlossing van units ingediend. In een aantal gevallen resulteerde dit in de daadwerkelijke verkoop van units:

14 14 TKPI European Real Estate Fund Jaarverslag 2014 TREF verkocht het gehele belang in het Central European Industrial Fund in een secundaire transactie. De opbrengst (EUR 3,6 miljoen) was EUR 0,8 miljoen hoger dan de boekwaarde op dat moment. Het volledige belang van TREF in Rockspring PanEuropean werd voor EUR 10 miljoen verkocht aan een andere belegger in het fonds met een discount van 2,2%. La Guardia Plaza, het hoofdkantoor van UWV dat in een Joint Venture met het Spoorwegpensioenfonds, Generali en PME wordt gehouden, is verkocht na een competitief biedingsproces. De verkoopopbrengst voor TREF bedroeg EUR 17,7 miljoen, wat in lijn was met de getaxeerde waarde. CBRE Dutch Residential verkocht een portefeuille niet-strategische woningen aan een Britse belegger en gebruikte de opbrengst voor het inlossen van units. TREF ontving in totaal EUR 14,4 miljoen door inlossingen door het fonds in De onderstaande fondsmanagers verkochten het afgelopen jaar een aantal objecten succesvol. De opbrengsten uit deze verkoop zijn pro rata aan alle beleggers in het desbetreffende fonds uitgekeerd: PBW-II verkocht een logistieke portefeuille in Polen en een winkelcentrum in Polen. In totaal ontving TREF EUR 17,9 miljoen. NAIM IV deed voornamelijk desinvesteringen in de Zweedse kantorenportefeuille, wat resulteerde in een totale distributie van EUR 12,1 miljoen. Dankzij de verkoop van diverse objecten in Londen, Parijs en Stockholm keerde Carlyle III in totaal 8,6 miljoen aan TREF. Orion II verkocht een kantoorpand in Centraal Londen en distribueerde EUR 7,2 miljoen. Van CBRE Southern Europe ontving TREF in totaal EUR 6,5 miljoen als gevolg van de verkoop van winkelcentra in Italië en Spanje. De verkoop van de laatste portefeuille Finse kantoren en winkels van NIAM III leidde tot een uitkering van EUR 5,6 miljoen. European Industrial Partners (EIP) verkocht het restant van de portefeuille in Frankrijk en Nederland en keerde EUR 1,7 miljoen uit aan TREF. Risicoprofiel TREF streeft op lange termijn naar een evenwichtige verdeling per risicocategorie: 40% Core, 40% Value Add en 20% Opportunistisch. Per 31 december 2014 heeft TREF 43,1% van de portefeuille in de categorie Core, 41,5% in Value Add en 15,4% in Opportunistisch. Vreemd vermogen De gemiddelde hoeveelheid vreemd vermogen als percentage van de waarde van het vastgoed in de onderliggende TREF fondsen (loan-to-value ratio) daalde in 2014 van 44,3% naar 43,7%. Deze daling had een aantal oorzaken: Actief beleid van fondsmanagers, mede onder druk van aandeelhouders als TREF, om de hoeveelheid vreemd vermogen te verlagen. Dit vond plaats door de aanwending van verkoopopbrengsten voor aflossingen van leningen. Daarnaast kozen een aantal openended fondsen voor het financieren van nieuwe acquisities met minder vreemd vermogen. Ten slotte is het in enkele gevallen noodzakelijk dividenden in te houden om herfinancieringen tegen een lagere LTV ratio te bewerkstelligen. De meeste TREF fondsen behaalden een positief rendement. Door de waardestijgingen van het vastgoed daalde het percentage vreemd vermogen. Wanneer rekening wordt gehouden met de kaspositie van TREF nam de leverage af van 43,9% naar 41,3%. Valutabeleid TREF dekt uitsluitend directe valuta exposure af. Dit wordt gedefinieerd als valuta exposure die ontstaat door beleggingen in fondsen die in een vreemde valuta rapporteren. In 2014 werd het belang van TREF in Frogmore en Standard Life conform dit beleid afgedekt. De totale exposure naar deze fondsen per ultimo 2014 bedroeg GBP 49,5 miljoen (2013: GBP 36,0 miljoen) en komt overeen met EUR 63,7 miljoen. De waarde van de derivaten die gebruikt worden voor het afdekken van deze valuta exposure was per ultimo 2014 EUR 0,9 miljoen negatief. Indirecte valuta exposure wordt niet door TREF afgedekt. Dit is valuta exposure die ontstaat wanneer fondsen met rapportages in euro aankopen doen in landen die niet de euro als valuta voeren. Een gedeelte van deze exposure wordt door fondsen gereduceerd door het aangaan van leningen in dezelfde vreemde valuta of door het (gedeeltelijk) afdekking van de netto exposure door de fondsen zelf. Per ultimo 2013 hadden de onderliggende fondsen binnen TREF niet

15 TKPI European Real Estate Fund Jaarverslag afgedekte exposure naar de Britse pond, Zweedse kroon, Noorse kroon, Deense kroon en Zwitserse frank. De totale waarde van de niet afgedekte valuta exposure was per eind 2014 EUR 108,6 miljoen (2013: EUR 139 miljoen). Liquiditeit In het afgelopen jaar loste TREF voor een bedrag van EUR 66,2 miljoen units in van participanten die een verzoek daarvoor hadden ingediend. Er werden geen units gekocht door bestaande of nieuwe participanten. Wel kozen enkele participanten voor dividendunits in plaats van een cashdividend. In augustus werd voor een totaalbedrag van EUR 24,5 miljoen aan cashdividend uitgekeerd. Zowel de inlossing van units als de uitbetaling van cash dividend passen in het beleid van TREF om de liquiditeit van de belegging in TREF te vergroten. Per ultimo 2014 bedroeg de kaspositie van TREF EUR 39,4 miljoen. Deze kaspositie zal worden aangewend conform het liquiditeitsbeleid van TREF zoals dit is vastgesteld door de participanten. Rendement In 2014 behaalde TREF een rendement van 4,75%. Sinds de start van TREF in december 2000 bedroeg het rendement 3,28% per jaar, waarbij voor de jaren 2000 tot en met 2010 de beheervergoeding van TKP Investments deel uitmaakt van dit rendement. Vanaf 2011 wordt de beheervergoeding van TKP Investments separaat bij de participanten in rekening gebracht. Investeringen De interesse van beleggers in onroerend goed in Europa was in 2014 onverminderd sterk. Door de search for yield nam het beleggingsvolume in commercieel onroerend goed met 21% toe. Deze toegenomen interesse in vastgoed was bij de TREF fondsen niet alleen zichtbaar in de liquiditeit (TREF keerde in 2014 in totaal EUR 90,7 miljoen uit aan participanten), maar ook in waardestijgingen. Daarnaast beperkte de interesse van beleggers zich niet meer uitsluitend tot het topsegment. Ook buiten het topsegment was een herstel zichtbaar geweest in liquiditeit en waarderingen. De gunstige macro economische ontwikkelingen in het Verenigd Koninkrijk kwamen tot uiting in de rendementen van fondsen met een hoge exposure naar dit land. Zo behaalden Frogmore (106%) en Standard Life (21,4%) relatief hoge rendementen. Bij Frogmore werd dit positieve effect versterkt, omdat dit fonds aan projectontwikkeling doet en een relatief hoge LTV ratio kent. Ook de Spaanse vastgoedmarkt heeft zich snel hersteld. Het doorvoeren van economische hervormingen en de relatief aantrekkelijke waarderingsniveaus resulteerden met name in de tweede helft van het jaar in gunstige waardeontwikkelingen. De rendementen van CBRE Ibérica (25,8%) en CBRE Southern Europe (39,1%) werden mede ondersteund door gerealiseerde verkopen, waarbij de opbrengst hoger was dan de boekwaarde. Het logistieke fonds Prologis (17,3%) profiteerde van de belangstelling voor beleggingen in vastgoed met een hoog direct rendement op locaties met relatieve schaarste. Ook de Nederlandse woningmarkt herstelde zich in de tweede helft van het jaar met positieve herwaarderingen. Vesteda (4,1%) en CBRE Residential (2,5%) zagen bovendien een toename van belangstelling van buitenlandse beleggers om te investeren in de Nederlandse woningmarkt. De Nederlandse winkelmarkt ondervond nog wel de gevolgen van het matige economische herstel en structurele gedragsveranderingen bij het winkelend publiek (o.a. meer aankopen via internet). CBRE Retail behaalde dan ook een negatief rendement (-1,9%). Q-Park behaalde een negatief rendement van -12%. Dit kwam enerzijds door een waardedaling van de portefeuille als gevolg van de jaarlijkse taxatie en anderzijds door een impairment van goodwill die betaald is op activiteiten in Zweden. De groei in de parkeermarkt stond onder druk door toegenomen concurrentie van andere exploitanten en de langdurige matige economische groei in Europa. Deze ontwikkeling zorgden voor een vertraging van de groei in de resultaten van Q- park. Het Bouwfonds Parking Fund is minder gevoelig voor deze ontwikkelingen, omdat dit fonds uitsluitend in het vastgoed belegt en vaste huurcontracten met exploitanten sluit. Dit fonds behaalde dan ook een positief rendement van 4,2%.

16 16 TKPI European Real Estate Fund Jaarverslag 2014 Vooruitzichten De economie in de Europese Unie herstelt zich na een periode van recessie nog maar zeer moeizaam. Ondanks de monetaire verruiming door de ECB neemt de economische activiteit nog niet substantieel toe en dreigt deflatie. De aanhoudende lage rente zorgt echter wel voor veel vraag van beleggers naar Europees vastgoed. In vergelijking met vastrentende waarden en aandelen is er een relatief hoog direct rendement te behalen en zijn waarderingen in de meeste gevallen nog onder de topniveaus uit Het komende jaar zal de belangstelling van beleggers naar vastgoed naar verwachting onverminderd sterk zijn. In toenemende mate zijn Europese beleggers actief op de markt, zoals Nederlandse pensioenfondsen, waar tot voor kort vooral Angelsaksische beleggers en staatsfondsen uit het Midden Oosten en Azië voor vraag zorgden. De trend van transacties buiten het topsegment zal zich verder voortzetten, omdat prijsniveaus in het topsegment relatief sterk zijn gestegen. Vanwege de onzekere macro economische ontwikkelingen is het vastgoed op toplocaties echter wel gevoelig voor een prijscorrectie wanneer de verwachte huurgroei uitblijft. Op de wat langere termijn hebben de beleggingen zich op A locaties echter wel bewezen als waardevast en stabiel, zeker gedurende de kredietcrisis. In Nederland zijn vooral de ontwikkelingen op de woningmarkt gunstig met een structureel tekort aan woningen in het middensegment van de vrije huursector. Overheidsmaatregelen zoals de inkomensafhankelijke huurstijging en de verhuurdersheffingen pakken positief uit voor de vraag naar huurwoningen in het vrije segment. Het waarderingsniveau is op dit moment nog altijd aantrekkelijk voor beleggers om in te stappen. Maatschappelijk verantwoord beleggen TKPI heeft de overtuiging dat aandacht voor Environmental, Social en Governance (ESG)-aspecten in het beleggingsproces bijdraagt aan een beter risico/rendementsprofiel van de door ons aangeboden beleggingsfondsen. Het Verantwoord Beleggen beleid bestaat uit de periodieke screening op duurzaamheid van de ondernemingen waarin wordt belegd, het voeren van een dialoog met bedrijven, uitsluiting van bepaalde bedrijven en landen en een actief stembeleid. Ook is de integratie van ESG-criteria in het beleggingsproces een vast onderdeel van het multi manager selectieproces. TKPI voert dit beleid al langere tijd maar het was nog niet voor alle beleggingsfondsen formeel vastgelegd. Het beleid is met ingang van 2014 geformaliseerd via de fondsvoorwaarden van de TKPI beleggingsfondsen. TKPI is voor de onroerend goed beleggingen aangesloten bij GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark). Dit is een wereldwijd initiatief voor het meten van de duurzaamheid van vastgoedportefeuilles en het verbeteren van deze duurzaamheid. Om beter in staat te zijn de aspecten van maatschappelijk verantwoord beleggen te betrekken bij de beslissingen die de portefeuille managers nemen, volgden alle portefeuille managers een uitgebreide e-learning module bij de PRI Academy. PRI Academy is gespecialiseerd in het geven van trainingen op het gebied van verantwoord beleggen. De kapitaal gewogen GRESB score voor TREF was in %, een verbetering ten opzichte van de score van 44% in De responsratio nam in 2014 toe van 65% naar 72%. Er is in 2014 met alle respondenten van GRESB contact geweest om de resultaten door te spreken. Hierbij heeft TKPI in een aantal gevallen voorbeelden van best practice gedeeld met managers die een mindere score behaalden. Er is in toenemende mate aandacht voor duurzaamheidsaspecten, vooral wanneer objecten verkocht worden. Gebleken is dat kopers afslagen hanteren wanneer een gebouw niet aan de minimale eisen voldoet op gebied van bijvoorbeeld energieverbruik.

17 TKPI European Real Estate Fund Jaarverslag Gebruik financiële instrumenten Het fonds belegt in niet-beursgenoteerde onroerend goed fondsen en, uitsluitend in Nederland, in joint ventures. Het fonds maakt daarnaast gebruik van afgeleide financiële instrumenten zoals valuta termijncontracten. Afgeleide financiële instrumenten bevatten rechten en verplichtingen, waardoor één of meer van de financiële risico s waaraan de onderliggende primaire financiële instrumenten onderhevig zijn, tussen partijen worden overgedragen. Zij leiden niet tot overdracht van het onderliggende primaire financiële instrument bij het aangaan van de overeenkomst en overdracht behoeft ook niet altijd plaats te vinden bij expiratie van de overeenkomst. Een voorbeeld van een afgeleid financieel instrument is een termijncontract. De overgedragen financiële risico s zijn de prijsrisico s van de onderliggende markten. Indien van toepassing worden valutarisico s conform het beleggingsbeleid van het fonds afgedekt door middel van valutatermijncontracten. De valutatermijncontracten betreffen over-the-counter contracten. In het algemeen zijn de volgende risico s verbonden aan het gebruik van financiële instrumenten: (1) Het risico dat schommelingen in wisselkoersen de waarde van beleggingen beïnvloeden; (2) Het risico dat een te grote concentratie van beleggingen een navenante invloed kan hebben op de waarde van beleggingen; (3) Het risico dat een positie in effecten niet tijdig tegen een redelijke prijs geliquideerd kan worden; (4) Het risico dat betrokken partijen in faillissement of surseance van betaling geraken, nalatig zijn of frauduleus handelen; (5) Het risico dat een uitgevende instelling of een tegenpartij in gebreke blijft; (6) Het risico dat er in bepaalde markten geen gelijktijdige levering en betaling is waardoor geleverd of betaald kan zijn met uitblijven van de tegenprestatie; (7) Het risico dat de hele markt of een categorie van beleggingen daalt, waardoor de prijs en de waarde van de beleggingen worden beïnvloed. De waardering van de financiële instrumenten is gebaseerd op de actuele waarde zijnde de marktwaarde van deze instrumenten per balansdatum. Op basis van marktontwikkelingen en/of nieuwe informatie kan de waarde van de financiële instrumenten en daarmede de waardering van het fonds nadien stijgen of dalen. Het na balansdatum stijgen of dalen van de waardering van financiële instrumenten en daarmede stijgen of dalen van de waardering van het fonds is een inherent beleggingsrisico.

18 18 TKPI European Real Estate Fund Jaarverslag Risicobeheer Het beheersen van risico's is integraal onderdeel van de bedrijfsvoering van TKPI. Centraal hierbij is de risico-inschatting van TKPI zelf, de Risk Self Assessment (RSA), van de operationele processen van TKPI, inclusief de uitbestede processen. De RSA wordt enerzijds gevoed uit de permanente bewaking van de procesuitvoering en anderzijds uit de planning- en controlcyclus binnen TKPI. De RSA leidt tot de identificatie van risico's en de mate waarin deze risico's zijn afgedekt. De onderkende risico's worden bewaakt door middel van risicomeetsystemen en door interne beheersmaatregelen. De opzet, het bestaan en de werking van de interne beheersmaatregelen zijn beschreven in het ISAE3402 Type II rapport van TKP Investments. Deze beheersmaatregelen hebben betrekking op de diverse onderdelen van de bedrijfsvoering van TKPI zoals het aanstellen en monitoren van externe managers, het opstellen van strategische beleggingsplannen, het rapporteren over beleggingsresultaten en diverse andere aandachtsgebieden binnen TKPI. Dit ISAE 3402 rapport is voorzien van een Assurance rapport van de externe accountant met een oordeel over de effectiviteit van de beheersmaatregelen en de mate waarin de beschreven controle doelstellingen worden behaald. De vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland heeft op 14 februari 2008 naar aanleiding van de vastgoedfraude de notitie Beheersing van Frauderisico s gepubliceerd (zie onder Publicaties). Op 11 juli 2008 kwamen de Vereniging van Bedrijfstakpensioenfondsen, de Unie van Beroepspensioenfondsen en de Stichting voor Ondernemingspensioenfondsen met de notitie Advies Vastgoed en Integriteit (zie onder Nieuwsberichten). Beide notities worden door TKPI in aanvulling op de al bestaande procedures gebruikt om bij (des) investeringen frauderisico s uit te sluiten. In hoofdlijn komt de aanpak van TKPI er op neer dat de adviezen uit de notities als uitgangspunt gebruikt worden bij (des)investeringen. Wanneer in specifieke gevallen wordt afgeweken van de adviezen, wordt de reden voor de afwijking nader toegelicht in de (des)investeringsvoorstellen. Groningen, 20 maart 2015 TKP Investments B.V. R. van Wijk-Russchen RBA drs. C. Luning RBA

19 TKPI European Real Estate Fund Jaarverslag Jaarrekening

20 20 TKPI European Real Estate Fund Jaarverslag Balans (na verwerking resultaatbestemming) (bedragen x 1.000) ACTIVA Beleggingen Onroerend goed {1} Beleggingen Bank Liquide middelen {4} Vorderingen {5} TOTAAL ACTIVA PASSIVA Fondsvermogen participanten {6} Beleggingen Valutatermijncontracten {2} Beleggingen Kortlopende schulden Schulden uit hoofde van beleggingsactiviteiten {7} Kortlopende schulden TOTAAL PASSIVA {.} De bij de posten vermelde nummers verwijzen naar de toelichting op de balans en winst-enverliesrekeningen