RUIMTELIJKE ONDERBOUWING INZAKE: Kennemerlaan 226 te IJMUIDEN

Transcriptie

1 RUIMTELIJKE ONDERBOUWING INZAKE: Kennemerlaan 226 te IJMUIDEN Opdrachtgever: De heer W. Rolvink Savorin Lohmanlaan CB Velsen-Zuid Datum: 14 september 2012 B.J. Basjes Rob Basjes Bouwkundig ontwerp- en adviesburo, - Kennemerlaan 46 A EP IJmuiden info@robbasjes.nl tel: KvK nummer BTW nr. NL B01 - Rabobank IJmuiden

2 Inhoud: 1 Project Locatie Planologisch kader Vigerend bestemmingsplan Uitgebreide voorbereidingsprocedure Beleidskaders Rijksbeleid en provinciaal beleid Gemeentelijk beleid Omgevingsaspecten Bodem Luchtkwaliteit Geluid (wegverkeer, spoorweg, industrie en luchtvaart) Bedrijven en milieuhinder Ecologie, archeologie en cultuurhistorie Externe Veiligheid Water Economische uitvoerbaarheid Conclusie

3 1 Project De aanvraag om omgevingsvergunning betreft het wijzigen van het gebruik van de begane grondverdieping van het pand Kennemerlaan 226 te IJmuiden van garage/opslagruimten voor detailhandelsdoeleinden naar wonen (één appartement). Ten behoeve van de wijziging van het gebruik wordt het exterieur minimaal gewijzigd ten opzichte van de wijze waarop het is gekocht. Het object heeft geen monumentale status. Voor de benodigde afwijking van het bestemmingplan is deze ruimtelijke onderbouwing noodzakelijk. 2 Locatie Aan de noordzijde wordt de Kennemerlaan begrensd door een woonwijk overheersend voorzien van arbeiderswoningen en aangrenzend aan het zogenaamde watertorenpark. Dit park is nog deels in aanbouw door de transformatie van de watertoren tot luxe koopappartementen. De waterbunkers zijn inmiddels geïntegreerd bij de nieuwbouwwoningen direct tegenover de meeste noordelijke woningen aan de Evertsenstraat. (born Google maps 2011) Ten zuidoosten van het onderhavige plan is het winkelcentrum de Velserhof gelegen. De Velserhof is de commerciële beëindiging van het Stadshart van IJmuiden aan de Lange-Nieuwstraat. De Kennemerlaan heeft tot in de jaren 90 een verbinding gehad over het Oosterduinplein met de Oosterduinweg. Deze verbinding is na de komst van het Velserhof weg genomen. De Kennemerlaan typeert zich door de diversiteit van gebruikers. Detailhandel, wonen, dienstverlening, horeca en meer zijn in de straat te vinden. Dit is kenmerkend voor de Kennemerlaan en tevens haar gebrek. Het winkelgebied onderscheidt zich door service en betrokkenheid van de - 3 -

4 ondernemers. De zwakke punten van het gebied zijn de lengte, de onderbreking in het winkelfront, de soms weinig aantrekkelijke pandgevels en het ontbreken van eenheid en uitstraling. Door diverse instanties wordt al lange tijd onderzocht hoe de Kennemerlaan meer aantrekkingkracht te geven. De versnippering van solitaire bedrijven heeft hier een negatieve invloed op. Concentratie van winkels zonder onderbreking door woningen of straten is meest wenselijk. De wijk waar dit gebouw deel vanuit maakt is overwegend seriële bouw. Deze wijken hebben een beperkte samenhangende karakteristiek tussen cultuurhistorie, stedenbouw en architectuur. De bebouwingsclusters vertonen onderling een geringe samenhang en de individuele panden zijn repeterend, geformeerd in een rij, hetzij vrijstaand of als twee onder één kap. De verscheidenheid tussen de bouwblokken of clusters wordt bepaald door specifiek kleur en materiaalgebruik en door toevoegingen aan de gevel of de bouwmassa. Binnen wijken met seriële bouw komen naast deze zich repeterende panden ook bijzondere bebouwingselementen voor. Deze hebben een lichte architectonische verwantschap met de seriële bebouwing, maar zijn individueel en functie gerelateerd vormgegeven. Het huidige gebouw kenmerkt zich door deze individuele architectuur. Dit blok vormt samen met de bebouwing in oostelijke richting de overgang naar het winkelgebied aan het Marktplein. Aan de andere zijde begint een lint van overwegend woningen tot aan de zone bij Hotel Kennemerhof. Incidenteel zit hiertussen een solitaire andere functie

5 Van kernwinkelgebied naar aanloopstraat Was de Kennemerlaan vóór de Tweede Wereldoorlog kernwinkelgebied, daarna werd het een aanloopstraat. De specifieke architectuur van panden, het straatpatroon en de mix van woningen, winkels en horeca is echter tot op de dag van vandaag bewaard gebleven. 3 Planologisch kader 3.1 Vigerend bestemmingsplan Ter plaatse van het perceel is het bestemmingsplan IJmuiden-Noord van kracht. Het bestemmingsplan is in 24 september 1998 vastgesteld door de Gemeenteraad van Velsen en is door Gedeputeerde Staten van de Provincie Noord-Holland op 11 mei 1999 goedgekeurd. De wijziging van de detailhandelsdoeleinden naar woondoeleinden is niet in overeenstemming met de gebruiksbepalingen van het bestemmingsplan IJmuiden-Noord. Ter plaatse zijn de gronden bestemd voor detailhandelsdoeleinden (D). De restrictie dat ten behoeve van de bestemming gebouwd moet worden maakt dat elke andere vorm van gebruik niet zondermeer is toegestaan.. Afbeelding 3.Uuitsnede van het vigerende bestemmingsplan - 5 -

6 3.2 Uitgebreide voorbereidingsprocedure Er kan geen gebruik worden gemaakt van de in het Besluit omgevingrecht genoemde gevallen (zgn. kruimellijst) tot afwijking van het bestemmingsplan, daar het een toevoeging van een woning betreft. Het toevoegen van een woning is een strijdig planologisch gebruik waarop de uitgebreide voorbereidingsprocedure van de Wabo van toepassing is als bedoeld in artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3 Wabo. Voor wat betreft de inhoud van de ruimtelijke onderbouwing ziet deze toe op ruimtelijke implicaties van de met de afwijking van het bestemmingsplan te wijzen gebruik naar één appartement op de begane grond. 4 Beleidskaders 4.1 Rijksbeleid en provinciaal beleid Het project betreft het wijzigen van het bestaand gebruik als garage/opslagruimte voor detailandelsdoeleinden van de beganegrondverdieping van een deel van het pand naar één appartement. In het complex is op de bovengelegen verdiepingen reeds een appartement aanwezig. Met de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) richt het rijk zich meer op nationale belangen en niet zo zeer op stedelijk ruimtelijk beleid. Het project ligt binnen bestaand bebouwd gebied, en derhalve in een gebied waar de gemeente een grote mate van beleidsvrijheid heeft. Het betreft het toevoegen van één woning in bestaand bebouwd gebied. Binnen het bestaand bebouwd gebied ziet de Provinciale Structuurvisie 2040 toe op voldoende en op de behoefte aansluitende huisvesting. Het wijzigen van het gebruik van een bestaand pand door het toevoegen van één woning is niet strijdig met het Rijks- en Provinciaal beleid. 4.2 Gemeentelijk beleid Structuurvisie Velsen 2015 De gemeente Velsen heeft met de Structuurvisie Velsen 2015 (2005) een kader dat richting geeft aan en samenhang brengt in diverse ruimtelijke ontwikkelingen. Hierin geeft de gemeente haar ruimtelijke beleid weer tot circa 2015 en kijkt door naar Zoals in de structuurvisie Velsen vermeld is de kernopgave het afwegen en op elkaar afstemmen van de sectorale aanspraken op de beschikbare ruimte. Deze afweging wordt gemaakt zowel met betrekking tot de gemeente als totaal, als met betrekking tot de binnen de gemeente te onderscheiden 7 verschillende kernen. De kernen dienen elk in hun eigenheid herkenbaar te blijven. Het zoeken naar oplossingen voor de ruimtevraag vanuit de verschillende sectoren spitst zich in de structuurvisie toe op een zoektocht naar ruimte om te werken, te wonen en te recreëren. Voor wat betreft het wonen is het destijds in het Streekplan Noord Holland Zuid geformuleerde ICT beleid, dat wil zeggen een beleid van Intensiveren, Combineren en Transformeren, uitgangspunt. In de Structuurvisie Noord Holland 2040 zijn deze uitgangspunten helder terug te vinden. In het onderhavige plan gaat het om een locatie die niet expliciet in de structuurvisie staat vermeld. Als zodanig is wijziging van het gebruik niet in strijd met de structuurvisie

7 Woonvisie 2015 De Woonvisie 2015 staat bij verbouwplannen een gemiddelde woningoppervlak van 80 m2 voor. Het betreft echter het wijzigen van bestaand gebruik naar één woning met een oppervlakte van ca. 50 m2. Er is altijd wel vraag naar dergelijke kleine woningen op de particuliere markt, voor een starter, inkomens meer dan 34-duizend euro (corporatiegrens) of als noodoplossing. Van dit type woning is ruim voldoende aanbod in de bestaande huurvoorraad. Het toevoegen van een appartement van circa 50 m2 draagt in die zin niet bij aan de differentiatie op de woningmarkt. Echter voor inkomens boven de 34-duizend euro grens is deze huurvoorraad niet meer bereikbaar door regelgeving vanuit Europa. Voor deze groep kan de particuliere markt uitkomst bieden. Ongeacht het woningoppervlak dient een reguliere woning te voldoen aan de bouwtechnische eisen die de wet stelt. Parkeernormen Velsen 2009 De parkeernorm voor detailhandel is 3,3, parkeerplaats per 100m2 BVO. Gelet op de wijziging van circa 50 m2 komt dit neer op 1,6 parkeerplaatsen ten opzichte van een parkeernorm van 1,7 parkeerplaats per appartement. Op basis van bovenstaande kan geconcludeerd worden dat de parkeerlast in de openbare ruimte nauwelijks wijzigt. De inpandige parkeerplek verdwijnt echter. Uitgangspunt bij het parkeren is volgens artikel van de Bouwverordening Velsen dat dit ruimtebeslag moet worden gezocht op het eigen terrein. Hiertoe is bij onderhavig geval geen sprake gezien het terrein voor 100% is bebouwd. Wel is er in de bestaande situatie op de openbare weg een inrit aanwezig tot de bestaande garage/opslagruimte voor detailhandel. Hierdoor is er een parkeervak niet bruikbaar. In het geval de inrit vervalt en het parkeervak weer bruikbaar wordt kan men de parkeerbehoefte afwentelen op de openbare ruimte. Burgemeester en Wethouders kunnen ontheffing verlenen van de eis tot het parkeren op eigen terrein indien voldoend eis aangetoond dat de openbare ruimte in de direct nabije omgeving de benodigde parkeerplaatsen kan opvangen. De bestaande inrit zal gewijzigd worden naar parkeerplaats. 5 Omgevingsaspecten In dit hoofdstuk worden de milieuaspecten aan de orde gesteld. Hierbij dienen aan de orde te komen het wegverkeerslawaai, geluidszones, bedrijvigheid, bodem, vervoer gevaarlijke stoffen, archeologie, de flora en de veiligheid. Ook andere, sectorale, aspecten die mogelijk beperkingen kunnen opleveren voor de uitvoering en toepasbaarheid van de planologische afwijkingsprocedure worden in dit hoofdstuk behandeld. 5.1 Bodem Het is wettelijk verboden om te bouwen op verontreinigde grond. Om deze rede moeten bij de bouw altijd gegevens over de kwaliteit van de bodem bekend zijn. Een bodemonderzoek start met een verkennend onderzoek, dit bestaat uit een historisch onderzoek (conform de NEN 5725) en veldwerk (conform de NEN 5740). De resultaten van dit onderzoek worden getoetst aan de wet bodembescherming. Deze wet stelt dat de kwaliteit van de bodem geschikt moet zijn voor het beoogde gebruik van de locatie / het gebied. De mate waarin de bodem verontreinigd mag zijn, is hiervan afhankelijk. Als uit de resultaten blijkt dat er mogelijk wel een belemmering is wordt nader bodemonderzoek geadviseerd. In een nader bodemonderzoek wordt de ernst van de verontreiniging - 7 -

8 beoordeeld en de saneringsurgentie bepaald. De WABO vergunning wordt afgegeven als de bodem, eventueel na sanerende maatregelen geschikt is voor beoogde gebruik. Bodemrapportage: Bij de aanvraag om WABO vergunning is een bodemrapportage ingediend. Kenmerk BK V- 23 gedateerd 28 april Het rapport / onderzoek is uitgevoerd conform NEN De rapportage is door de Milieudienst beoordeeld. De conclusie op basis van het rapport is dat de locatie mogelijk ernstig verontreinigd is (lood aanwezigheid) en dat geen ernstige spoed van toepassing is. Hoewel er niet wordt gebouwd, is het voor de wijziging van functie ook noodzakelijk dat de kwaliteit bekend is. Echter in geval van de aanwezigheid van een dampdichte in takt zijnde vloer en een elementen verharding van de relatief kleine buitenruimte kan ontheffing worden verleend van het verplicht leveren van een bodemonderzoek. Gezien er geen breek werkzaamheden plaatsvinden en tevens geen werkzaamheden in de grond is het leveren van een aanvullende bodemrapportage niet nodig. 5.2 Luchtkwaliteit Bij planvorming is de luchtkwaliteit één van de milieuaspecten waar onderzoek naar dient te worden verricht. Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. Met deze wet zijn luchtkwaliteitseisen verankerd in de Wet milieubeheer. Er is een andere wijze van toetsing van bouw- en bestemmingsplannen opgenomen. Zo dient te worden onderzocht of een project in betekenende mate van invloed is op de luchtkwaliteit. Als een bouwproject voldoet aan de gestelde criteria voor de schaalgrootte van het plan (minder dan 1500 woningen of m² kantooroppervlakte) dan hoeft er niet te worden getoetst aan de luchtkwaliteitsnormen. Conclusie: Bij onderhavig plan is sprake van de wijziging van de bestemming van detailhandelsdoeleinden naar wonen. Er is géén sprake van industriële emissies. Gezien het gegeven dat in totaal één woning wordt toegevoegd is er sprake van een zeer kleinschalige ontwikkeling en wordt geconcludeerd dat het project NIET in betekenende mate bijdraagt. In onderhavig geval kan ruimschoots worden voldaan aan de normen van het Besluit luchtkwaliteit Het Besluit luchtkwaliteit 2005 vormt derhalve voor de realisatie van dit project geen belemmering. 5.3 Geluid (wegverkeer, spoorweg, industrie en luchtvaart) Woningen zijn in het kader van de Wet Geluidhinder geluidgevoelige bestemmingen. Zodoende dient onderzocht te worden of er beperkingen zijn ten aanzien van dit project van wijziging naar wonen. Wegverkeerslawaai In het kader van de Wet geluidhinder liggen er zones rond wegen. Wegen op een woonerf of met een maximumsnelheid van 30 km/ uur hebben geen zone. Binnen een zone moet voor het realiseren van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen, zoals woningen onderzoek worden gedaan naar de optredende geluidbelasting

9 De voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai is 48 db. Bij een geluidsbelasting van 49 tot en met 63 db op de gevel, is het mogelijk met een hogere waardeprocedure als bedoeld in de Wet geluidhinder een ontheffing aan te vragen. Deze onderhavige woning ligt in de geluidszone van de Kennemerlaan. De geluidsbelasting vanwege deze weg op de gevel bedraagt 62 db, inclusief aftrek conform artikel 110g Wet geluidhinder. Om deze waarde vast te stellen dient een hogere waarde procedure te worden gevoerd, gelijktijdig met de uitgebreide Waboprocedure. Bij een geluidsbelasting boven de voorkeursgrenswaarde moet bij de WABOaanvraag met akoestisch onderzoek worden aangegeven, welke maatregelen aan de gevels worden genomen, om het door het Bouwbesluit voorgeschreven maximale binnengeluidsniveau van 33 db niet te overschrijden. Railverkeerslawaai Het plan is gelegen buiten een zone van spoorlijn. Nader onderzoek niet nodig. Industrielawaai De locatie ligt binnen de zone van het in het kader van de Wet geluidhinder gezoneerde industrieterrein IJmond, maar wordt echter door omliggende gebouwen effectief afgeschermd. Er is geen vaststelling hogere waarde in het kader van de Wet geluidhinder noodzakelijk. Luchtvaartlawaai Het plangebied ligt niet binnen het beperkingengebied van het Luchthaven indelingsbesluit voor de luchthaven Schiphol. 5.4 Bedrijven en milieuhinder Gelet op het feit dat wonen tevens is toegelaten op bovengelegen verdiepingen en het aangrenzend perceel is er voor wat betreft het aspect "Bedrijven en milieuzonering" geen belemmering voor de onderhavige ontwikkeling. 5.5 Ecologie, archeologie en cultuurhistorie Het betreft wijziging gebruik van de begane grond van een bestaand pand naar wonen. Er vinden inpandige bouwwerkzaamheden plaats. Er zijn geen belemmeringen voor wat betreft de aspecten ecologie, archeologie en cultuurhistorie. 5.6 Externe Veiligheid De locatie valt niet binnen een risicocontour als bedoeld als bedoeld in het besluit externe veiligheid. Voor wat betreft het aspecten externe veiligheid zijn er geen belemmeringen voor het betreffende project. 6 Water Het betreft wijziging gebruik van de begane grond van een bestaand pand naar wonen. Er vinden inpandige bouwwerkzaamheden plaats. Er zijn geen belemmeringen voor wat betreft het aspect water

10 7 Economische uitvoerbaarheid De wijziging van het gebruik komt mede voort uit de beperkte vraag naar detailhandel op deze locatie. Daarbij is een invulling als woonfunctie de meest voor de hand liggende. Vraag en aanbod voor beide functies heeft hier de meest nadrukkelijke invloed op. De vraag naar betaalbare kleinschalige woningen is reeds jaren een item. De initiatiefnemer beoogd tegemoet te komen aan deze vraag. Artikel 6.1 WRO bepaalt dat omwonenden de mogelijkheid hebben een claim in te dienen in het kader van de schade die zij verwachten te lijden als gevolg van een planologische wijziging. Het onderhavige plan betreft slechts een ondergeschikte wijziging welke geen uiterlijke veranderingen met zich meebrengt in de beleving van omwonenden. Het risico dat dit kleinschalige plan tot een claim om planschade lijdt is te verwaarlozen. Wat betreft de economische uitvoerbaarheid zijn alle uitvoeringskosten voor rekening van de aanvrager van het plan. Met betrekking tot het plan zal een verhaalsovereenkomst planschade worden afgesloten. 8 Conclusie Uit de ruimtelijke onderbouwing blijkt dat de het onderhavige bouwplan weliswaar in strijd is met het bestemmingsplan maar niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Om medewerking aan het plan te kunnen verlenen wordt een uitgebreide voorbereidingsprocedure worden doorlopen als omschreven in afdeling 3.4 van de Algemene Wet Bestuursrecht