1Q FEB Per Falk Courier Gemeente Zwolle t.a.v. mevrouw mr. H.C.S. van Dop Postbus GA ZWOLLE

Transcriptie

1 r> SCHADEBEOORDELNGSCOMMSSE GEMEENTE ZWOLLE Per Falk Courier Gemeente Zwolle t.a.v. mevrouw mr. H.C.S. van Dop Postbus GA ZWOLLE Voorzitter: [t'zockudres: Postadres: Tel: l"ax: K-mail: mr. T.J. van Droogc TMcntelaan 15 1'oslbus 47'> 7600 Al, Almelo 0546-S33h22 (sccr.) va nd roos Maas & Van Riezen makelaars t.a.v. de heer M. van Riezen B ij markt NE ZWOLLE 1Q FEB 2010 Provastgoed Nederland BV t.a.v. de heer P.A.E.M. Coffeng Postbus BJ DEN HAAG Almelo, 9 februari 2010 nzake: Gemeente Zwolle/Goedmakers Onze ref.: VD/um Uw ref.: Geachte heer Van Riezen, geachte mevrouw Van Dop, geachte heer Coffeng, Hierbij zend ik ieder van u het eindadvies van de schadebeoordelingscommissie. Aan de heer Van Riezen.zend ik een exemplaar extra ten behoeve van zijn dossier. De werkzaamheden van de commissie zijn hiermee beëindigd. Burgemeester en wethouders dienen nu een beslissing te nemen op het verzoek om schadevergoeding. Met vriendelijke groet.

2 ADVES van de schadebeoordelingscommissie Opdrachtgever: Burgemeester en wethouders van Zwolle, eenheid publiekszaken, juridische zaken mevrouw mr. H.C.S. van Dop Postbus GA Zwolle Verzoekers om schadevergoeding: De heer A.J.J.E. Goedmakers en mevrouw J.A.M. Goedmakers-van de Burgt Mr. P.J. Oudlaan ZS Zwolle Gemachtigde: Maas & Van Riezen makelaars t.a.v. de heer M.G. van Riezen Blij markt NE Zwolle Derdebelanghebbende: Provastgoed Nederland BV t.a.v. de heer P.A.E.M. Coffeng Postbus BJ Den Haag

3 1, nleiding 1.1 Met een aanvraagformulier gedateerd 15 juni 2008 heeft de heer Goedmakers bij burgemeester en wethouders van Zwolle een aanvraag voor vergoeding van planschade ingediend. Het gaat om waardevermindering van de woning. Schending van de privacy door de bouw van een woontoren bij het winkelcentrum Zwolle is aan de orde. De waarde van de woning is aanzienlijk gedaald. De heer Goedmakers stelt dat voorheen de situatie aan de achterzijde van het woonhuis volledig vrij was, terwijl nu een complete woontoren zicht in de achtertuin en op de achterpui heeft. Bij het formulier is een kopie van het eigendomsbewijs gedateerd 9 februari 1999 gevoegd. 1.2 Burgemeester en wethouders hebben de aanvraag voor plan schadevergoeding in handen gesteld van de schadebeoordelingscommissie. De leden van de schadebeoordelingscommissie zijn: - mr. T.J. van Drooge, advocaat te Almelo; - de heer S.N. Brouwer, NVM register makelaartaxateur te Zwolle; - mr. S.A.G.H. Butink, NVR-rentmeester/taxateur te Heino. Bij brief van 23 september 2008 is de commissie verzocht om advies uit te brengen. n de brief staat dat op 30 juni 2008 het recht ad 300,-- is ontvangen, zodat het verzoek met ingang van deze datum in behandeling is genomen. 2, Procedure Met een brief van 25 september 2008 zijn de heer en mevrouw Goedmakers uitgenodigd voor een hoorzitting op 7 oktober 2008 in het stadhuis van Zwolle. Ook de in de planschadeprocedure betrokken derdebelanghebbende, Provastgoed Nederland B.V., is uitgenodigd voor het bijwonen van de hoorzitting. Bij de hoorzitting waren de heer en mevrouw Goedmakers aanwezig, vergezeld van de heer M.G. van Riezen. Provastgoed B.V. werd niet vertegenwoordigd op de hoorzitting. Namens de gemeente Zwolle was aanwezig mevrouw mr. H.C.S. van Dop. De heer en mevrouw Goedmakers hebben het verzoek toegeucht. Mevrouw mr. Van Dop heeft uitleg gegeven over de planologie. Later op de dag heeft de commissie de situatie ter plaatse bekeken. De woning van Goedmakers is van binnen bekeken. De commissie heeft vanuit de hoge woontoren het zicht op de omgeving bekeken. Advies inzake Gemeente Zwolle/Goedmakers

4 Van de hoorzitting en de bezichtiging is een verslag gemaakt dat bij brieven van 1 december 2008 aan partijen is gezonden. Dit advies is bij brieven van 1 december 2009 als conceptadvies naar partijen gezonden. Tot 1 januari 2010 kon schriftelijk worden gereageerd. Van de heer en mevrouw Goedmakers is geen reactie ontvangen. De gemeente heeft, mede namens Provastgoed, gereageerd met een brief van 17 december Deze reactie wordt hierna, onder 7., besproken. 3. Stukken De commissie heeft kennis genomen van de volgende voor de beoordeling van belang zijnde stukken; - het aanvraagformulier planschadevergoeding van 15 juni 2008 met bijlage; - de brief van mevrouw mr. Van Dop aan de commissie van 18 juli 2008 en dein deze brief genoemde bijlagen (bestemmingsplangegevens, bouwvergunningen etc.). 4, Beschrijving 4.1 De woning Mr. P.J. Oudlaan 55 is gelegen in Zwolle-Zuid, ttersum. Deze wijk wordt door de Oldeneelallee gescheiden van het gebied waar het winkelcentrum Zwolle Zuid is gelegen. Het winkelcentrum is gerenoveerd. Op het terrein staan winkels, drie appartementengebouwen (het gebouw ter hoogte van de aansluiting Oldeneelallee/Democratenlaan, de hoge toren 'Bellevue' van ruim 45 meter en een in aanbouw zijnde toren die 29 meter hoog wordt) en een parkeergarage. De aansluiting Oldeneelallee/Democratenlaan is een rotonde geworden. 4.2 Uit het eigendomsbewijs gedateerd 9 februari 1999 blijkt onder meer dat de heer en mevrouw Goedmakers op 18 augustus 1998 de koopovereenkomst ter zake de woning aan de Mr. P.J. Oudlaan hebben gesloten. Uit de kadastrale gegevens volgt dat het perceel bekend is Zwollerkerspel M 3860 (bijlage 1). De oppervlakte van het perceel is 3 are en 15 centiare. 4.3 De woning is, vanaf de straatzijde gezien, de rechterhelft van een twee-onder-één-kap won ing. De entree is in de zijgevel. Daarachter is de hal met trapopgang en w.c. De woonkamer is aan de voorzijde van de woning gelegen, met aan de achterzijde een eetgedeelte. Er is een dichte keuken aan de achterzijde van de woning en er is een bijkeuken. Advies inzake Gemeente Zwolle/Goedmakers 3

5 op de verdieping zijn drie slaapkamers, een overloop en een badkamer. Vanuit de twee aan de achterzijde gelegen slaapkamers is er zicht op de toren. Eén van deze slaapkamers heeft een balkon. De badkamer is voorzien van vaste wastafel, w.c, douche en bad. Via een vaste trap is er toegang naar de zolder. Hier is een sauna met douche, een bergruimte en een grote zolderkamer met dakkapel en zicht op de hoge flat. Vanuit de tuin aan de achterzijde van de woning is er zicht op de toren. n de tuin is een stenen garage. De woning is in 2001 uitgebouwd. De WOZ-waarde van de woning is per 1 januari , Mevrouw Goedmakers heeft tijdens de hoorzitting opgemerkt dat de toren elke dag in het uitzicht aanwezig is. Bovendien wordt de toren ook nog fel verlicht. Mevrouw Goedmakers heeft het idee dat zij vanuit de toren wordt bekeken. Het is moeilijk om hier aan te wennen. Ook de dochter van de heer en mevrouw Goedmakers heeft last van de aanwezigheid van de toren. Verder is het zo dat gesprekken die op de balkons van de woontoren worden gevoerd in de tuin van Goedmakers goed verstaanbaar zijn. Ook heeft mevrouw Goedmakers gezien dat er vanuit de toren met een verrekijker in de omgeving werd gekeken. Dit is geen prettig idee. n de woonkamer is er geen inkijk vanuit de toren. Wel is deze inkijk er in de slaapkamers en in de tuin. 4.5 De commissie heeft tijdens de hoorzitting gevraagd naar het standpunt van de gemeente inzake de voorzienbaarheid. n dat kader heeft mevrouw Van Dop gewezen op een Detailhandel sstructuurvisie en op een Kademota. Deze Kademota is in juni 2003 gepubliceerd. De structuurvisie is niet gepubliceerd. Mevrouw Van Dop heeft erop gewezen dat het voorontwerpbestemmingsplan 'Winkelcentrum Zwolle Zuid' vanaf 26 mei 2005 tot 23 juni 2005 ter inzage heeft gelegen. 4.6 De heer Coffeng heeft in een eerder gehouden hoorzitting aangevoerd dat Provastgoed sinds 2003 bezig is met de plannen voor ontwikkeling van het winkelcentrum. Volgens hem bestonden er sinds 2000 plannen voor het renoveren van het winkelcentrum. De heer Coffeng stelt zich voorts op het standpunt dat de waarde van de panden aan de Mr. P.J. Oudlaan zal stijgen door de aanwezigheid van het winkelcentrum. Advies inzake Gemeente ZwoUe/Goedmakcrs 4

6 Voor de verbouwing was het winkelcentrum wat verlopen. De bebouwing stamde uit de jaren ' 80. Er was veel overlast van rondhangende jongeren. De heer Coffeng is ervan overtuigd dat de huizenprijzen van de omliggende panden niet negatief worden beïnvloed door de nieuwbouw. Voor omwonenden is het volgens hem van belang dat er goede winkelvoorzieningen zijn. 4.7 De commissie heeft ter gelegenheid van de bezichtiging foto's gemaakt die als bijlage 2 bij dit advies gaan. Op een eerdere datum, 7 oktober 2008, heeft de coirunissie de omgeving van de Mr. P.J. Oudlaan bekeken vanuit een van de appartementen op de hoogste verdieping van de woontoren boven het winkelcentrum. De foto's die toen zijn gemaakt, gaan als bijlage 3 bij het advies. r u D 5. Bestemmingsplannen 5.1 Het bestemmingsplan 'Zwolle-Zuid' is vastgesteld door de gemeenteraad van Zwolle op 24 juni GS hebben het plan goedgekeurd op 17 juni Bij KB van 18 april 1977 is alsnog goedkeuring onthouden aan bepaalde plandelen. De ligging van de gronden waarop inmiddels het winkelcentrum is gerealiseerd, is te zien op het bijgesloten fragment van de plankaart (bijlage 4). Het terrein heeft hier de besteimning UW V, woongebied. Dit is een uit te werken bestemming. Het terrein is op de plankaart gearceerd aangeduid als 'plaatsindicatie hoofdcentrum'. Met een pijl is de aanduiding 'piaatsindicatie UW en UQ gebieden aan hoofdwegen' op de plankaart vermeld. De gronden gelegen tussen dit bestemmingsvlak en de woningen aan de Mr. P.J. Oudlaan en de Cort van der Lindenlaan hebben onder de gelding van dit bestemmingsplan de bestemming Verkeer. n artikel 37 van de voorschriften staat dat deze gronden bestemd zijn voor verkeerswegen, parkeerplaatsen, fiets- en voetpaden, alsmede voor de daarbij behorende bermstroken, taluds en beplantingen. Op en boven deze gronden mogen uitsluitend met de bestemming verband houdende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd zoals duikers, bruggen en viaducten. De uit te werken bestemming Woongebied, UW V, wordt omschreven in artikel 12 van de voorschriften. n dit bestemmingsvlak zijn toegestaan wooneenheden, gebouwen ten dienste van detail handelsvestigingen, ambachtelijke en dienstverlenende bedrijven en inrichtingen, gebouwen ten dienste van openbare en bijzondere doeleinden en kantoren, sporthallen, gebouwen ten dienste van een wegstation, bijgebouwen behorende bij wooneenheden, parkeergarages, bouwwerken geen gebouwen zijnde in verband met de hiervoor genoemde Advies inzake Gemeente Zwolle/Goedmakers 5

7 doeleinden en andere voorzieningen zoals wegen, voetpaden etc. Bij de uitwerking van deze bestemming moeten de regels als genoemd in de leden 3 en 4 van artikel 12 en in artikel 19 van de voorschriften in acht worden genomen. 5.2 De bestemming UW V is in de jaren '80 in vijf deelplannen uitgewerkt. a. Op 28 mei 1985 is door B en W vastgesteld het plan 3009, 'Zwolle-Zuid, niveau 5 Centrum V'. Dit plan is goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 27 augustus 1985 (bijlage 5: kopie fragment plankaart). b. Op 1 april 1986 is door B en W vastgesteld het plan 3010, 'Zwolle-Zuid, niveau 5 Centrum V, eerste wijziging'. Dit plan is goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 13 mei 1986 (bijlage 6: kopie fragment plankaart). c. Op 25 juni 1985 is door B en W vastgesteld het plan 3011 'Zwolle-Zuid, niveau 5 Centrum VF. Dit plan is goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 8 oktober 1985 (bijlage 7: kopie fragment plankaart). d. Op 22 september 1987 is door B en W vastgesteld het plan 3014 'Zwolle-Zuid, niveau 5 Centrum Vu'. Dit plan is goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 11 november 1987 (bijlage 8: kopie fragment plankaart). e. Op 10 april 1989 is door B en W vastgesteld het plan 3016 'Zwolle-Zuid, niveau 5 Centrum VE'. Dit plan is goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 15 juni 1989 (bijlage 9: kopie fragment plankaart). De commissie gaat er in dit advies vanuit dat de bestemmingen conform deze plannen zijn verwerkelijkt. Voor de planologische vergelijking en voor de beoordeling is, per deelplan, het volgende van belang. Ad a. p.n Ad h_ Zwolle Zuid, Niveau 5 centrum V, vastgesteld 28 mei 1985 en Zwolle Zuid, Niveau 5 Centrum V, 1^ wijziging. Het plan kent ter hoogte van de Oldeneelallee de bestemmingen Groenvoorzieningen, Verkeersdoeleinden A en Detailhandel. Met de wijziging van het plan uit 1986 zijn aan weerszijden van het bestemmingsvlak Detailhandel ter hoogte van de Oldeneelallee stroken met de bestemming Huishoudelijke bergingen op de plankaart ingetekend. De bestemming Groenvoorzieningen is geregeld in artikel 9 van de voorschriften. Deze gronden zijn bestemd voor bermen en groenstroken, plantsoenen of andere al dan niet Advies inzake Gemeente Zwolle/Goedmakers 6

8 openbare groenvoorzieningen met de daartoe behorende of daarin passende waterpartijen, paden en andere verhardingen, geluidwerende voorzieningen alsmede voor andere bouwwerken ten dienste van het gebruik van deze gronden overeenkomstig de bestemming en de nabijgelegen bestemmingen. Hier mogen geen gebouwen worden gebouwd. De hoogte van andere bouwwerken is maximaal 15 meter. De bestenrmiing Verkeersdoeleinden A is geregeld in artikel 7. Deze gronden zijn bestemd voor straten, wegen, pleinen, voet- en rijwielpaden, parkeerplaatsen, los- en laadgelegenheid, groenstroken en andere verkeersvoorzieningen alsmede de daarbij behorende andere bouwwerken. Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. De indeling van de gronden moet beantwoorden aan hetgeen ter zake in de op de kaart vermelde dwarsprofielen is aangegeven, dan wel aan de op de kaart als zodanig aangegeven maataanduidingen en aanduidingen voor parkeren. De hoogte van andere bouwwerken mag niet meer dan 10 meter bedragen. De bestemming Detailhandel is geregeld in artikel 3 van de voorschriften van dit plan. De gronden zijn bestemd voor gebouwen ten dienste van detailhandelsvestigingen met de daarbij behorende bouwwerken, alsmede erven voorzover de gronden niet worden bebouwd. De gebouwen moeten in het bebouwingsvlak worden opgericht. De hoogte van de gebouwen is maximaal 4,75 meter. Voor andere bouwwerken geldt een maximale hoogte van 3 meter. Vrijstelling kan worden verleend voor het bouwen van bergingen bij woningen (meergezinshuizen). Met de1*^ wijziging zijn de artikelen 10 - Detailhandel en huishoudelijke bergingen en 11 - Huishoudelijke bergingen aan de voorschriften toegevoegd. Het voorschrift voor Huishoudelijke bergingen houdt in dat deze gronden bestemd zijn voor gebouwen dienende als berging voor huishoudelijke doeleinden ten behoeve van nabij gelegen woningen, de daarbij behorende bouwwerken, alsmede erven voor zover deze gronden niet worden bebouwd. De bergingen mogen uitsluitend binnen de bebouwingsvlakken worden gebouwd. De hoogte is maximaal 2,75 meter. Voor andere bouwwerken geldt een maximale hoogte van 3 meter. Adr Zwolle Zuid, Niveau 5 Centrum V, vastgesteld op 25 juni Dit plan beslaat het terrein gelegen ter hoogte van de kruising Oldeneelallee/Nieuwe Deventerweg, de Van der Capellenflat. Het voorschrift van de groenbestemming staat in artikel 5 en houdt in dat de voor groenvoorzieningen aangewezen gronden zijn bestemd voor bermen en groenstroken, plantsoenen of Advies inzake Gemeente Zwolle/Goedmakers 7

9 andere al dan niet openbare groenvoorzieningen met de daartoe behorende of daarin passende waterpartijen, paden en andere verhardingen, geluidwerende voorzieningen alsmede voor andere bouwwerken ten dienste van het gebruik van deze gronden overeenkomstig de bestemming en de nabijgelegen bestemmingen. Op de gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. De hoogte van andere bouwwerken is niet meer dan 15 meter. AdH. Zwolle Zuid, Niveau 5 Centrum Vu, vastgesteld op 22 september Dit plan beslaat het terrein aan de zuidkant van de Van der Capellenstraat, tussen de Patriottenlaan en de Gelijkheid. Dit gebied valt buiten de beoordeling, zodat de commissie het hier niet bespreekt. Ad e. Zwolle Zuid, Niveau 5 Centrum VH, vastgesteld op 10 april Dit plan beslaat het terrein gelegen op de hoek Oldeneelallee en Patriottenlaan. Hier gelden de bestemnningen Verkeersdoeleinden A, Horecabedrijven, Detailhandel- Meergezinshuizen en Bijzondere doeleinden-meergezinshuizen. Van belang is de bestemming Verkeersdoeleinden A, geregeld in artikel 8. Deze gronden zijn bestemd voor straten, wegen, pleinen, voet- en rijwielpaden, parkeerplaatsen, los- en laadgelegenheden, groenstroken en andere verkeersvoorzieningen en daarbij behorende andere bouwwerken. Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. De indeling van de gronden moet beantwoorden aan hetgeen ter zake in de op de kaart vermelde dwarsprofielen is aangegeven, dan wel aan de op de kaart als zodanig aangegeven maataanduidingen en aanduidingen voor parkeren. De hoogte van andere bouwwerken mag niet meer dan 10 meter bedragen. 5.3 Burgemeester en wethouders van Zwolle hebben met een besluit van 19 mei 2006 aan Provastgoed Nederland B.V. te Den Haag vrijstelling verleend van de bepalingen van de bestemmingsplannen ex artikel 11 WRO Zwolle Zuid niveau 5 centrum V, niveau 5 centrum V, 1^ wijziging, niveau 5 centrum V, niveau 5 centrum VT en niveau 5 centrum VH. Bouwvergunning is verleend tot het vernieuwen van het winkelcentrum en woningen Zwolle Zuid op de percelen Van der Capellenstraat 45 t/m 185, 100 t/m 274 en Gelijkheid 1 en 3. Deze vrijstelling gaat als bijlage 10 bij dit advies. De parkeergarage heeft een hoogte van circa 10,5 meter, het blok met de starterswoningen heeft een hoogte van circa 20,5 meter, de Bellevue-toren heeft een hoogte van circa 45 meter en de toren op de hoek Oldeneelallee/Patriottenlaan heeft een hoogte van circa 29 meter. Advies inzake Gemeente Zwolle/Goedmakers 8

10 De nieuwe situatie is vervolgens vastgelegd in het bestemmingsplan 'Winkelcentrum Zwolle Zuid'. De commissie heeft begrepen dat de planologische wijziging gegeven wordt met de artikel 19 WRO-vrijstelling van mei 2006 en dat in een later in december 2006 verleende vrijstelling en in het later vastgestelde bestemmingsplan geen uitbreiding van de bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn opgenomen. 6. Beoordeling 6.1 Met ingang van 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening ingevoerd. Deze wet vervangt de tot die datum geldende Wet op de Ruimtelijke Ordening. Het verzoek is ingediend voor de datum van inwerkingtreding van de nieuwe Wro. Dit betekent dat het beoordeeld moet worden volgens de oude wetgeving, namelijk artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. 6.2 De gemeente heeft gewezen op de betrokkenheid van Provastgoed B.V. als derdebelanghebbende. Tussen de gemeente en Provastgoed B.V. bestaat een verhaalsovereenkomst ter zake planschade aanspraken. Dit verklaart de betrokkenheid van Provastgoed in de procedure. 6.3 Basis voor de beoordeling van planschade is de vraag of door wijziging van de planologie sprake is van een planologisch nadeliger situatie ten gevolge waarvan verzoeker schade heeft geleden. Om vast te stellen of sprake is van een planologisch nadeliger situatie moet de nieuwe planologie worden vergeleken met de planologie zoals die voordien gold. De artikel 19 WRO-vrijstelling zoals in mei 2006 verleend wordt vergeleken met het bestemmingsplan 'Zwolle Zuid' en de vijf hiervoor besproken uitwerkingsplannen. De oorspronkelijke planologie is dan het plan 'Zwolle-Zuid' in samenhang met de uitwerkingsplannen hiervan. n de planvergelijking moeten de uitwerkingsplannen geacht worden deel van hel moederplan uit te maken wanneer de bestemmingen van de uitwerkingsplannen zijn verwerkelijkt. De commissie gaat ervan uit dat dit laatste het geval is. De oorspronkelijke planologie kan dus niet worden beperkt tot het moederplan. 6.4 De artikel 19 WRO-vrijstelling is verleend van artikel 3, Detailhandel van het plan Niveau 5 Centrum V, omdat de woontoren van 45 meter hoog niet binnen deze bestemming waar een maximale hoogte voor gebouwen van 4,75 meter was toegelaten gerealiseerd kon worden. Ook de parkeergarage met een hoogte van circa 10,5 meter kon niet in dit bestemmingsvlak Advies inzake Gemeente Zwolle/Goedmakers 9

11 worden opgericht. Voor de appartementen op de hoek Oldeneelallee/Democratenlaan (het woningenblok met een hoogte van circa 20,5 meter) en voor de parkeergarage is vrijstelling verleend van de bestemmingen Verkeersdoeleinden A en Verkeersdoeleinden B van het plan vanwege de hoogte van deze bouwwerken, die binnen de oorspronkelijke besteimningen niet waren toegestaan. Verder is vrijstelling verleend van artikel 9, Groenvoorzieningen, omdat de rotonde Oldeneelallee/Democratenlaan in deze bestemming niet kon worden gerealiseerd. Verder moest van het plan Zwolle Zuid, Niveau 5 Centrum V vrijstelling ex artikel 19 WRO worden verleend omdat de rotonde in de Oldeneelallee ter hoogte van de Democratenlaan deels is aangelegd in de groenbestemming van dit plan. Van het plan Niveau 5 Centrum VU moest vrijstelling worden verleend omdat het bouwen van een woontoren met een hoogte van 29 meter niet is toegestaan binnen de bestemming Verkeersdoeleinden A. 6.5 De commissie heeft vastgesteld dat voor de woningen gelegen aan de Mr. P.J. Oudlaan als schadeveroorzakende onderdelen van de nieuwbouw worden genoemd: - de woongebouwen (Bellevue-toren en toren hoek Oldeneelallee/Patriottenlaan), - de parkeergarage, - de rotonde Oldeneelallee/Democratenlaan. 6.6 Om te beginnen moet vastgesteld worden of deze bebouwing en inrichting van het terrein, of in ieder geval daarmee vergelijkbare bebouwing en inrichting van het terrein, onder de gelding van de oorspronkelijke bestemmingen mogelijk waren. De oorspronkelijke uitwerkingsplannen niveau 5 Centrum V en V kenden aan de zijde van de Oldeneelallee een strook met een bestemnning Groenvoorzieningen. Deze bestemming is ter hoogte van de Democratenlaan vervallen met de aanleg van de rotonde aldaar. De bestemming Groenvoorzieningen laat de aanleg van wegen niet toe. De Oldeneelallee zelf is echter gelegen in het plangebied van het moederplan 'Zwolle Zuid' en heeft daarin een (gedetailleerde) verkeersbesteirmiing. Deze bestemming sluit ter plaatse het inrichten van een rotonde niet uit. De commissie is daarom van mening dat de vrijstelling van mei 2006, voorzover deze ziet op de rotonde, geen planologische verslechtering geeft. Tegen de strook met de bestemming Groenvoorzieningen langs de Oldeneelallee ligt terrein met de besterrmiing Verkeersdoeleinden A. Hier was onder meer het oorspronkelijke parkeer- Advies inzake Gemeente ZwoHe/Goedmakers 10

12 terrein van het winkelcentrum gesitueerd. Bij maximale invulling van deze bestemming, zoals opgenomen in de plannen niveau 5 Centrum V en Vul, hadden hier geen gebouwen opgericht kunnen worden. Wel konden andere bouwwerken worden opgericht met een hoogte van 10 meter. De grond was bestemd voor straten, wegen, pleinen, voet- en rijwielpaden, parkeerplaatsen, los- en laadgelegenheid, groenstroken en andere verkeersvoorzieningen en de daarbij behorende andere bouwwerken (tot een hoogte van maximaal 10 meter). Binnen de vlakken met deze bestemming zijn nu opgericht de woontoren op de hoek Oldeneelallee/Patriottenlaan, de parkeergarage (deels) en het gebouw met starterswoningen. Dergelijke bebouwing was op deze locaties onder de gelding van de oorspronkelijke planologie uitgesloten. Voor verzoekers geldt dat (diagonaal) zicht op bebouwing met een hoogte van circa 45 meter gelegen op een afstand van circa 116 meter van de woning, onder de gelding van de oorspronkelijke bestenmiingen niet mogelijk was geweest. De lagere toren ligt op grotere afstand van de woning. De bestemming Detailhandel, gelegen ter hoogte van de Mr. P.J. Oudlaan, maakte de oprichting van een gebouw wel mogelijk. De hoogte was echter beperkt tot 4,75 meter. Met de vrijstelling van mei 2006 is binnen dit bestemmingsvlak de bouw mogelijk gemaakt van de Bellevue-toren, met een hoogte van 45 meter. Vanuit de woning aan de Mr. P.J. Oudlaan is er zicht op de Bellevue-toren. Vanuit de toren is er bovendien inkijk mogelijk in de woningen en tuinen, zo heeft de commissie ter gelegenheid van de bezichtiging van de toren kunnen waarnemen. n ieder geval geeft de aanwezigheid van de toren in woning en tuin het gevoel bekeken te kunnen worden vanuit de toren. Ook het appartementengebouw op de hoek Oldeneelallee/Patriottenlaan zal vanuit de woning zichtbaar zijn. Wel dient opgemerkt te worden dat het effect zich uitsluitend voordoet aan de achterzijde van de woningen. De beide gebouwen liggen schuin achter de woning. De coirmiissie ziet hier - gelet op de ligging van de woning - een beperkte verslechtering van de situatie. 6.6 Rekening houdend met de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden zoals die onder de gelding van de oorspronkelijke planologie al aanwezig waren, is de commissie van mening dat de bouwvergunning en artikel 19 WRO-vrijstelling van mei 2006 voor aanvrager tot een planologisch enigszins nadeliger situatie leiden. De aanwezigheid van de Bellevue-toren en de aanwezigheid van de lagere toren ter hoogte Advies inzake Gemeente Zwolle/Goedmakers 11

13 van de Mr. P.J. Oudlaan zijn van enige invloed op het uitzicht vanuit de woning en de tuin van verzoekers. Vanuit de tuin, vanuit de slaapkamers en vanaf de begane grond zijn de torens zichtbaar. Ook meent de commissie dat de hoge toren enige aantasting van de privacy van verzoekers met zich brengt. Dit geldt in hoofdzaak voor de bij de woning behorende tuin. Voor de torens geldt dat bebouwing met dergelijke hoogten onder de gelding van de oorspronkelijke planologie niet had kunnen worden opgericht. Wat de verkeerssituatie betreft is de commissie van mening dat van een verslechtering geen sprake is. De bestemming Verkeer zoals die op grond van het bestenmiingsplan 'Zwolle Zuid' al gold, kende geen beperkingen ten aanzien van het inrichten van rotondes e.d. Om die reden kan niet gesteld worden dat de rotonde op zichzelf een planologische verslechtering geeft. Voorzover betoogd zou worden dat het vernieuwde winkelcentrum voor meer verkeer heeft gezorgd, wijst de commissie er op dat de oorspronkelijke uitwerkingsplannen de toename van verkeer niet uitsloten. 6.7 Provastgoed B.V. stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woningen rond het winkelcentrum niet negatief maar positief wordt beïnvloed door de uitgevoerde renovatie. Het winkelaanbod is uitgebreid, de omgeving is opgeknapt. Provastgoed heeft gewezen op de verloedering van het oorspronkelijke winkelcentrum. De commissie deelt dit standpunt niet. De ligging van de woningen werd ook in de oorspronkelijke situatie deels bepaald door de aanwezigheid van het winkelcentrum op vrij korte afstand. De nabijheid van een dergelijke voorziening kan als een pluspunt worden gezien. Het feit dat het winkelcentrum is vernieuwd maakt in planologisch opzicht niet uit. Ter plaatse gold immers al een bestemming Detailhandel, en deze bestemming blijft ook gehandhaafd. Onder de gelding van het nieuwe plan had het winkelcentrum ook vernieuwd kunnen worden. Dat het oorspronkelijke winkelcentrum verloederde, en dat daaraan een einde is gekomen met de nieuwe planologie is evenzeer een aspect dat in de planologische vergelijking geen rol speelt. 6.9 De waardevermindering moet worden beoordeeld per peildatum, dat is de datum waarop de artikel 19 WRO-vrijstelling in werking is getreden, 1 juni Op die datum had de woning van verzoekers een waarde van ,--. Direct na die datum heeft de woning vanwege het inwerking treden van de nieuwe planologie een waarde van ,-. De waardevermindering van 7.000, komt voor vergoeding in aanmerking. Advies inzake Gemeente Zwolle/Goedmakers 12

14 Over dit bedrag is de wettelijke rente verschuldigd met ingang van de datum waarop de aanvraag in behandeling is genomen, 30 juni ,10 Het is de cormnissie niet gebleken dat de schade door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd. De heer en mevrouw Goedmakers hebben de woning sinds 1999 in eigendom. De koopovereenkomst is blijkens de akte van 18 augustus De commissie heeft geen aanwijzingen dat toen de nieuwe planologische situatie voorzienbaar was. Advies inzake Gemeente Zwolle/Goedmakers 13

15 O 7. Reactie op het conceptadvies De brief van 17 december 2009 gaat als bijlage 11 bij dit advies. 7.1 Het commentaar luidt samengevat als volgt. 1. De bestemming Detailhandel-Meergezinshuizen van het uitwerkingsplan Zwolle-Zuid, niveau 5 centrum V (nr. 3009) met maximale bouwhoogten van 11 en 13 meter is niet in de beoordeling betrokken. Hetzelfde geldt voor de bestemming Detailhandel-Meergezinshuizen van het uitwerkingsplan Zwolle-Zuid, niveau 5 centrum V (nr. 3016). Hier wordt de maximale bouwhoogte van 18 meter niet in de beoordeling betrokken. Onder het oude planologische regime waren derhalve grotere hoogtes mogelijk dan de commissie heeft aangehouden in de vergelijking in paragraaf 6. van het advies. 2. Onder verwijzing naar de eind 2004 opgestelde planschaderisicoanalyse wordt opgemerkt dat het de gemeente bevreemdt dat (ondermeer) de woning van de heer en mevrouw Goedmakers voor planschadevergoeding in aanmerking zou komen. 3. Vraagtekens worden geplaatst bij de privacyaantasting. Een bouwhoogte van 18 meter was al toegestaan. Naarmate de hoogte toeneemt worden de zichtlijnen langer en zal de mate van inkijk afnemen. Daarom worden vraagtekens geplaatst bij het gewicht dat de commissie toekent aan de schadefactor privacyaantasting. 4. Er is geen rekening gehouden met de tussengelegen bestemmingen. Dit zijn de groenbestemmingen van de deelplannen 3009, 3011 en 3016 die langs de Oldeneelallee geluidwerende voorzieningen met een hoogte van 15 meter toelieten. Artikel 37 van het bestemmingsplan Zwolle Zuid kent zelfs geen maximale afmeting voor met het verkeer verband houdende bouwwerken. De bomen langs de Oldeneelallee ontnemen het zicht op de bebouwing grotendeels. 5. Voor vrijwel alle woningen (41, 45, 47, 49, 51, 53, 55 en 65) wordt een verkeerde afstand tot de nadeel veroorzakende bebouwing aangehouden. Advies inzake Gemeente Zwolle/Goedmakers 14

16 De juiste afstanden worden door de gemeente vermeld. 6. en 8. Deze punten zien uitsluitend op de woningen met de nrs. 34 en De peildatum moet zijn 20 mei 2006 in plaats van 1 juni 2006 (paragraaf 6.8). 7.2 De commissie beantwoordt dit commentaar als volgt. Adl. Waar het betreft het plan genummerd 3009; hier geldt dat de commissie uit de bouwvergunning/vrijstelling heeft begrepen dat de Bellevue-toren zich bevindt op gronden waar onder de gelding van de oorspronkelijke planologie de bestemming Detailhandel-Meergezinshuizen niet gold. Waar het betreft het plan genummerd 3016; hier geldt eveneens dat de commissie heeft begrepen dat de toren zich bevindt op gronden waar onder de gelding van de oorspronkelijke planologie de bestemming Detailhandel-Meergezinshuizen niet gold. De commissie ziet geen aanleiding deze bestemming alsnog in de vergelijking te betrekken. Ad 2. De commissie voert zelfstandig en onafhankelijk een beoordeling uit van elk verzoek. Zij is niet gebonden aan een planschaderisicoanalyse. Ad 3. De vlakken met de bestemming Detailhandel-Meergezinshuizen zijn gelegen op grotere afstand van de woning dan de gronden waar de beide torens zijn gerealiseerd. Toren C is immers gerealiseerd in het vlak met de bestemming Verkeersdoeleinden A (plan genummerd 3016, zie bijlage 9). De Bellevue-toren is gerealiseerd daar waar oorspronkelijk gold de bestemming Detailhandel (plannen genummerd 3009 en 3010). De ligging van de vlakken met de bestemming Detailhandel-Meergezinshuizen is op de bijgesloten plankaartfragmenten te zien. De commissie heeft in haar beoordeling het meeste gewicht toegekend aan het verslechterde uitzicht. Privacyverlies is een bijkomend aspect. Onder 6.7 wordt overwogen dat de commissie 'enige aantasting van de privacy' aanwezig acht. Het gaat dus voomamelijk om het Advies inzake Gemeente Zwolle/Goedmakers 15

17 uitzicht. Ad 4. Wat de geluidwerende voorzieningen en met het verkeer verband houdende bouwwerken betreft meent de commissie in de eerste plaats dat het zeer de vraag is of in de planvergelijking in redelijkheid moet worden uitgegaan van de aanwezigheid van 15 meter hoge geluidsschermen of andere hoge bebouwing. Afgezien daarvan, ook bij aanwezigheid van dergelijke hoge voorzieningen zou nog steeds een nadelig effect optreden vanwege de hoogbouw. Voor de bomen langs de Oldeneelallee geldt dat er planologisch geen garantie is gegeven voor blijvende aanwezigheid van de bomen. Het effect van de bomen is bovendien beperkt, vanwege de hoogte van de bebouwing, maar ook vanwege het feit dat de bomen niet gedurende het gehele jaar een afschermende werking hebben. Ad 5. De afstand meter staat ten onrechte vermeld. De afstand tot de Bellevue-toren is ca. 116 meter. Ter verduidelijking is deze afstand nu in de tekst onder 6.6 opgenomen. Ad 6. en Ad 8. Nu het hier niet om de woning van verzoekers gaat, blijven deze punten hier buiten bespreking. Ad 7. De peildatum is aangepast. Voor de beoordeling heeft dit geen gevolgen. Advies inzake Gemeente Zwolle/Goedmakers ^

18 8. Advies De schadebeoordelingscommissie adviseert om aan de heer A.J.J.E. Goedmakers en mevrouw J.A.M. Goedmakers-van de Burgt een planschadevergoeding toe te kennen ad 7.000,-. Dit bedrag dient vermeerderd te worden met de wettelijke rente ingaande 30 juni Almelo/ZwoUe/Heino, if U A4*w«i* '2,e»f^ T.J. van Drooge Advies inzake Gemeente Zwolle/Goedmakers 17

19 Kadastraal bericht object pagina 1 van 2 Kadastraal bericht object Dienst voor het kadaster en de openbare registers in Nederland Gegevens over de rechtstoestand van kadastrale objecten, met uitzondering van de gegevens inzake hypotheken en beslagen KüdüStfif Betreft: ZWOLLERKERSPEL M Meester P J Oudlaan ZS ZWOLLE 10:52:12 Uw referentie: VD/um Toestandsdatum: Kadastraal object Kadastrale aanduiding: ZWOLLERKERSPEL M 3860 Grootte: 3 a 15 ca Coördinaten: Omschrijving kadastraal object: WONEN Locatie: Meester P J Oudlaan ZS ZWOLLE Koopsom: Jaar: 1999 Ontstaan op: Publiekrechtelijke Beperkingen Er zijn geen beperkingen bekend in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie. Gerechtigde 1/2 EGENDOM De heer ADRANUS JACOBUS 30HANNA EVERARDUS GOEDMAKERS Meester P J Oudlaan ZS ZWOLLE Geboren op: Geboren te: 'S-HERTOGENBOSCH (Persoonsgegevens zijn conform GBA) Recht ontleend aan: HYP4 ZWOLLE 10389/ 3 d.d Eerst genoemde object in brondocument: ZWOLLERKERSPEL M 3860 Aantekening recht BURGERLJKE STAAT GEHUWD Betrokken persoon: Mevrouw JACOBA ADRANA MARA VAN DE BURGT Meester P J Oudlaan ZS ZWOLLE Geboren op: Geboren te: ALEM,MAREN EN KESSEL (Persoonsgegevens zijn conform GBA) Ontleend aan: BSA 506/ ZLE d.d Gerechtigde 1/2 EGENDOM Mevrouw JACOBA ADRANA MARA VAN DE BURGT Meester P J Oudlaan

20 Kadastraal bericht object pagina 2 van ZS ZWOLLE Geboren op: Geboren te: ALEM,MAREN EN KESSEL (Persoonsgegevens zijn conform GBA) Recht ontleend aan: HYP4 ZWOLLE 10389/ 3 d.d Eerst genoemde object n brondocument: ZWOLLERKERSPEL M 3860 Aantekening recht BURGERLJKE STAAT GEHUWD Betrokken persoon: De heer ADRANUS 3AC0BUS 30HANNA EVERARDUS GOEDMAKERS Meester P J Oudlaan ZS ZWOLLE Geboren op: Geboren te: 'S-HERTOGENBOSCH (Persoonsgegevens zijn conform GBA) Ontleend aan: BSA 506/ ZLE d.d Einde overzicht De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens zich het recht voor als bedoeld in artikel 2 lid 1 juncto artikel 6 lid 3 van de Databankenwet

21 Uittreksel Kadastrale Kaart Uw referentie: VD/um Deze kaart s noordgericht Perceelnummer 25 Huisnummer Kadastrale grens Bebouwing Overige topografie Voor een eensluidend uiltreksel, ZWOLLE, 25 Bepiember 2008 Da bewaarder van het kadaster en de openbare registers Schaal 1:500 Kadastrale gemeente Sectie Perceel ZWOLLERKERSPEL M 3860 A Aan dit uittreksel kunnen geen betrouwbare maten worden ontleend. Oe Dienst voor hel kadasfer en de openbare regleters tteheudt zich da intallactuele eigendomsrechten voor. waaronder het auteursrecht en het datebankenrecht.

22 BJLAGE 2

23 Zwolle Mr. PJ. Oudloan 55

24 Zwolle mr Oudlaan 55

25 BJLAGE 3

26 Diverse algemene foto's Mr. P.J. Oudlaan Zwolle

27

28 Zwolle- XXX nr. 90-oktober 2008 (Penthouse heer Bramer)

29 BJLAGE 4

30

31 BJLAGE 5

32

33 BJLAGE 6

34 -iittna'-->''r^**^r"'^' -^ i'rt

35 BJLAGE 7

36

37 BJLAGE 8 n D 1

38 -4'

39 BJLAGE 9

40

41 BJLAGE 10

42 k ' - ^ besluit Nr VriisteflinQ artikel 19. lid 2 WRO en Reguliere bouwvergunning Zwole. Burgemeester en wethouders van Zwolle, gelezen een verzoek, ontvangen en \f\ behandeling genomen op 23 september 2005, van Provastgoed Nederland B.V., Hofweg 9e, 2511 AA Den Haag, om een reguliere bouwvergunning tot het vernieuwen van het winkelcentnjm en woningen "Zwolle Zuid" op de percelen van der Capellenstraat 45 t/m 185, 100 t/m 274 en Gelijkheid ^ en 3, kadastraal bekend Gemeente Zwolle, sectie L, nummers 2384, 2385, 2386, 2390, 2391, ,16, 3317, 3318, 3319, 3580, 3581, en nummer 4805 gedeeltelijk; De aanvraag s getoetst aan het Besluit indienihgsvereisten aanvraag bouwverguhnfng. De aanvraag biëelc niet compleet te zijn. Op 20 oktober 2005 hebbén wij aanvrager in de gelegenheid-gesteld dé aanvraag aan te vullen. De aanvrager heeft op 7 december 2005 dé ontbrekende gegevens ingediend. De aanvraag is op 7 december 2005Jn behancfeling genomen. Naar aanleiding van de aanvraag^overvyegen-fciurgémeesterérr Wethouders^ het' yolgendè: bestem mingsplari Het bouwplan.is. gelegen in,de yolgendè uitwerkingsplannen yan het b.estemmingsplarii-"zwollerzuid": exartikem W.R.0. "Zwoiier^uidNiveauïcë&mV''^. : ^". :Ö^'^;.'.' - - ex.artikel li W;R.Ö. ''ZwdliehZü[dNiveau.5;CentruiT^ :i^wy2igin "V[^ai:E)]j ;- '-\..-. ' ex artikel, tl W.tó..i'^oilerZuid^^^. y; - exartikel t1 W,R:0.-^Zvyqiie-Zuid^"Niv^^ -. ;:^:-' V> ^^-^ '^ - -,. - :ex artikel-1:1 yy;eiö-^oljer2^ JSM.:'-;,' De aanvraag is in strijd met ée volgende artll<eleri.yart boyéngenoerade uitwerkingsplanneri.;. exartikel 11 W.R.O;'-'2wolle-Zuid"Niveaü 5 céritnjm-v''k3009t én exartikel 11 W.R.d. "ZwotJe-Züid Niveau 5 centrum V, 1 wiiziging" ' '.',.' '.; ""- De gronden waar het bouwplan gelegen s in hetbestenerniingspiarrexartikef 'VV-R-O^^^ Niveau 5 centrum V" [3009]: en'ex artikel 1 i W.R.O' "Zwolle-Zuid NiveaU;5 centrum V," 1:-'wij2iging" [3010] zijn bestemd als;. ' ;.. -. ". Detailhanden (D);. Detaflhandel-Meergezinshuizen (DM); Bijzondere Doeleinden (BD); Verkeersdoeleinden A; verkeersdoeleinden Ben; Groenvoorzieningen. Het bouwplan in strijd is met: Artikel 3, omdat de hoogte van de parkeergarage circa 10,5 meter bedraagt, terwijl binnen de " bestemming "detailhandel" (D) de hoogte van de gebouwen niet meer dan 4,75 meter en de hoogte van andere bouwwerken niet meer dan 3,00 meter mag bedragen; op opdraci'iten dia door gemeente Zwolle worden versfrekt zijn de a/gemene inkoopvoorvraarden van gemeente Zwolle van toepassing.

43 öii^ besluit Vervolgblad 1 van besluit met kenmerk d.d. Artikel 7, S en 9, omdat de gebouwen, zoals uitbreiding en nieuwbouw van de winkels, woningen en parkeergarage, niet zijn toegestaan binnen de bestemmingen "verkeersdoeleinden A", "verkeersdoeleinden B" en "Groenvoorzieningen". Artikel 7, S en 9, omdat de hoogte van de starlerswoningen en parkeergarage respectievelijk maximaal 20,5 en 10,5 meter bedraagt, terwijl de hoogte van andere bouwwerken binnen de bestemmingen " "verkeersdoeleinden A" en "verkeersdoeleinden B" maximaal 10,00 meter, respectievelijk 7,50 meter mag bedragen. Blok 1B, woontoren 1: - Artikel 3, omdat de hoogte van woontoren 1 circa 45,5 meter bedraagt, tena/ijl de hoogte binnen de bestemming detailhandel maximaal 4,75 meter mag bedragen. Blo{< 2: mnkelun/t2.7: - Artikel 8, omdat het bouwen van gebouwen, cq. een winkel, niet is toegestaan binnen de bestemming "verkeersdoeleinden B'. - Artikel 4, lid 1, sub a en b, omdat de eerste verdieping is ingericht.voor defaiïhandel, tenvf/l-detailhandel slechts is toegestaan op de begane grond en de verdiepingen zijn bestemd voor meergezinshuizen; - Artikel 4, lid 2 en 3, omdat deze nieuwe winkelunit gedeeltelijk buiten het aangegeven bebouwingsvlak wordt opgericht. e/o/f 3/4 ter plaatse van "De Paren het postkantoor: ' Artikel 4, lid 1, sub b, omdat boven het huidige postkantoor woningen over drie verdiepingen worden gerealiseerd, terwiji slechts-op de verdiepingen meergêzinshulzen mogen worden gerealiseerd; - Artikel 6- lid 2, sub b, omdat dé hoogte van de nieuwe woningen boven het huidige postkantoor meer dan 16 meter bedraagt,, terwijl deze hoogte maximaal 5 meter mag bedragen;'. - Artikel 6 lid 2, subbi orndat dé hoogte van.'deuitbreidingen.binnè.n hetöbuwvlak met de aanduiding DM-A circa t O meter bedraagt,, terwiji óézè hoogte maxirnaaï; 5.meter mag bedragen;. '. l - Artikel 8, omdat.de uitbreiding ter plaatse van "De-Pol" en herpostkantoor-gedeeltelijkbinnén de - bestemming-"verkeersdoeleinden B" valt, en niet is toegestaart; :. Artjkef 8 lid T, omdat de nieuwe-winl^els op de begane grond en dé nieuwe woningen op-de; 2 verdieping niet zijn toegestaan brmende bestemming "bijzondere doeleinden": Aanpassingen wegen en straten:: - Artikel 9, lid 1, omdat niéuwe en aangepaste wegen,, zoals de rotonde, niet ten dienste van de bestemming "groenvoorzieningen" zijn. ex artikel 11 W.R..O. "Zwolle-Zuid Niveau 5 centaim V" f30111 De gronden waar het bouwplan gelegen is in hét'^bestemmingsplan ex artikel 1T W.R.G: "Zwolle^Zuid Niveau 5 centrum V" [301 j zijn bestemd als."groenvoorzieningen". Het bouwplan in strijd is met: - Artikel 5, lid 1 en 2, omdat de nieuwe rotonde die valt binnen de bestemming "Groenvoorzieningen' niet ten dienste is van-deze bestemming. ex artikel 11 W.R.0. "Zwolle-Zuid Niveau 5 centrum V" [30141 Oe gronden waar het bouwplan gelegen is in het bestemmingsplan ex artikel 11 W.R.0. "Zwolle-Zuid Niveau 5 centrum" V" [3014] zijn bestemd als "Verkeersdoeleinden B". n g D D D n ^ _ op opdracntsn die door gemeente Zwniic

44 1 Ï besluit Vervolgblad 2 van besluit met kenmerk d.d. g.j^ j 20flg Het bouwplan in strijd is met: Blok 4, stramien 6 tot en met 9: Artikel 4, omdat de uitbreiding van de wjnkels niet is toegestaan binnen de bestemming "Verkeersdoeleinden B". ex artikel 11 W.R.0. "Zwolle-Zuid Niveau 5 centrum Viil" De gronden waar het bouwplan gelegen is in het bestemmingsplan ex artikel 11 W.R.0. "Zwolle-Zuid Niveau 5 centrum VU" [3016] zijn bestemd zijn als; Detailhandel; - Detailhandel-Meergezinshuizen; Verkeersdoeleinden-Meergezinshuizen; Bijzondere Doeleinden-Meergezinshuizen; Huishoudelijke Bergingen; Horecabedrijven; - Verkeersdoeleinden A; - Verkeersdoeleinden B en; - Groenvoorzieningen. Het bouwplan in strijd is met: Blok 1B: Parkeergarage en ser/iceruimten Alberf Heijn en Winkeluhit 1.2: - Artikei.S en 9, omdat het bouwen van een winkel niet is toegestaah'binneni de bestemimingen "vèrkeersdoeielnden A'en'Verkeersdoéleihden.B". Blok 1A, 4 en 5: Uitbreiding, winkels en woningen richting Van den Cépèllehstraat: - Artikel 9, omdait het bouwen van.gebquwen, cq..een. winkel, niet s.'toegestaan binnen de bestemming "verkeersdóeielhden B"... Blok 5: Nieuw holrecarunif 5.1 en winkelunit.5.7 en uitbreiding, winkeluhjfs- 5:2 en S.Sepnfeuwê expeditie: - Artikel 9^ omdat.déze uitbreiding van bebouvying n^et is tpegestaah bjnnen^de bestenim.ihg "yerkéersdo'elèinden-a"... :" '- Blok 6:woóntörBh,2: ; Artikel 8,. omdat het bouwen van een vyoontpren én een hoogte van mim,29 meter niet; is toegestaan, binhén de bestemming "verkeersdoeleinden.a".-.-". mogeliikheld totvriistelling n artikel 46, lid 3. Woningwet is bepaald dat een aanvraag om bouwverguhningi, die slechts kan worden, ingewilligd na vrijsteliing ajs bedoeld in de artikelen 15, 17of 19yan de Wet op dé Ruimtelijke Ordening (WRO), wordt geacht mede een verzoek'pm zodanige vrijstelling in te houden. Het geldende bestemmingsplan zelf biedt geen mogelijkheid om vrijstelling te verienen. Artikel 15 WRO kan niet worden toegepast. Het gaat om een permanent bouwwerk, waardoor ook geen gebruik kan worden gemaakt-van artikel 17. Het bouwplan voldoet niet aan de criteria;'zoals genoemd in artikel 20 van het Besluit Ruimtelijke Ordening (toepassing artikel 19, lid 3 WRO). Gedeputeerde Staten van Overijssel hebben bij besluit van 20 december 2005, nummer?wb/2005/3474, een verklaring van geen bezwaar afgegeven voor het voorontwerpbestemmingsplan. Zwolle-Zuid, partiële herziening ttersumallee"; tieewerken aan het verzoek is enkel mogelijk door het toepassen van een vrijstelling op grond van rtikel 19 lid 2'van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO). Er is onderzocht of medewerking aan een vrijstellingsprocedure mogelijk en gewenst is; tp opdrachéen die door gemeente Zwolle worden verstrekt, zijn de algemene inkoopvoorwaarden van gemeente Zwolle van toepassing.

45 \^ besluit "1 Ven^oigblad 3 van besiui..et ken, d.d f q ^,F,,n,r 4 1 ruimtelijke onriprhgmyyjng '.,, Het voorontwerp-bestemmingsplan "Zwoll 7 w ruimtelijke onderbouwing voor het ve^oek '' ''' ^"^""'"^ '«^^^umallee' geldt als 11 Hjermee is voldaan aan de pk van = '., e,s van een goede ruimtelijke onderbouwing; Er zijn geen stedenbouwkundige be-wnrsn.» u. ' vrijsteliingsprooedure op te starten ''" ' ''^ '' ^" *» '''^'" "esioten de " procedure ex artikpijogj^/pg Jn het kader van de procedurp aic K*W ^..ecember.05glren:e^t:rt:s:ïïer"""' -«0vana, J Br is binnen de daarvoor gestelde i Groenstad,. Postbus 1320, 8001 BHTvJoTurdS^^ '"r:'^'' '^^'^^^^ '^^ '^ Stichting Zwolle gebleken dat de bezwaren zich nietrlchterop L^^^^^^^^^^ -^^-ing pp,eze zlensw^j Derhalve zijn de brieven van H. C..-.K._. _. ^- ^ ^^P'an maar tegen de kap van H. h.^ _, Dernaive zyn de brieven van de stichting aangem'e* afeslrltk"''" '"""'''" ''' "^'" '-P'-tse kapvergunn,ngvan.,nuarl.oeenrneegl,;:^:ïss^-^^^ j De zienswijze heeft derhalve Qeenn:,ni«M-' ' ' de benodigde vrystell^g,e vedene ' "' '''"''" " ^'^" 3 «^^^^^'^n geen medewerking aan De kapvergunning d.d.'l maart 20Ó6 V h ''\^ nieuwbouw en renovatie «anwinkefcerls^lv^ï,^;!^'''?":^^^^^^ gevoegd. ' *^"'^< ^"^^'^.HiNfebPgé.b ^ditfaesiuit " n Op basis van bovenstaande wordt aeco '\ A' "" B.welstand f- De welstandscommissie HetOverstirhf h^^^ ^Ü. H ^^geadviseerd., ^^""=^''^--«^d;.anoven,ber2005 en 19 december2005positief ^^'rbouwverordening ;. Hef bouwplan is getoetst aan de Bouwverordening. l..^ivoor de onderzoeksresultaten wordt v ' ' n ;, Winkelcentrum Zuid te Zwolie", d.d. 20 S, ^ ^ n ^ ' '^^^^'^ 'Verkennend bodemonde^ek ' ^ ^ k Mllleuteohnlek, datais b.age onderdeel Z ' ^ Z T '"'''"' " '' "'^^^ ^^^ ^ - 4 bouwbes/uit Het bouwplan is getoetst aan het Bouwbesluit 2003, i " ^::2:^r^^^-""'"^ -- -'«^-«Oev^a^. vo..e volgenbe voorschriften dat op grond van artikel 1 5 van het Bo h 1 " P zover anders dan door toepassing Jö^'.lZ^r» T^"" '"'^" ^ "=^^«'^ --^- voldaan i p mate van ve lgheid bied. ais b e o Ï Ï " : : ; : ^ ^ ^ ^ ^" ^^'^ ^^- ^^^-«^ ^aptfrachten die door gemeant» 7,.;n(p^,.

46 ^v^via^jê;^;^^^ / besluit Vervolgblad 4 van besluit met kenmerk d.d. op grond gelijkwaardigheid volgens artikel 1.5 van het Bouwbesluit toe te staan af te wijken van de volgende prestatie-eisen; Geluidwerino tussen ruimten (afdeling 3-5) De woongebouwen Toren 1 (Blok 1), Toren 2 (Blok 6). voldoen niet aan de prestatie-eis van artikel 3.13, lid 1 en 3 van het Bouwbesluit, voor wat betreft de karakteristieke isolatie-index van luchtgeluid voor de geluidsoverdracht van een besloten verkeersruimte naar een verblijfsgebied en andere ruimte in een woonfunctie. De aanvrager heeft door middel van het rapport "Geluidsisolatie intern en beperking van instaiiatiegeluid woningen en winkels", rapport v7, d.d. 2 mei 2006 van Adviesbureau Cauberg-Huygen het verzoek gemotiveerd. Hiermee is aangetoond dat wordt voldaan aan de functionele gis van ^deling 3.5 om.bescherming te bieden tegen onderlinge geluidsoverlast tussen gebruiksfuncties Daglichtfafdeling3:20)- Eén woningtype van de Startèrswoningen (Blok 1B) yoldget niet aan de prestatie-eis van artikel van het Bouwbesluit; voor wat betreft die minfrrrale equivalente dagiichtoppérvlakte vanwponkamer van woningtype S 1.2 (naast hoek). De aanvrager heeft door middel van het,rapport"winkplcehtrum.zwolle.zuid Daglb^^^ appartementen^ rapport.200_5.p27g-sv6., d.d. 21. föbruari^aooe-.yan-adyiësidüréau'caéiber^^^^ het verzoek gemotiveerd.:, 'Hiermee is aangetóond.dat wordt voldaan aan de fundtipnéjë eis van afdêirng i.io'ora'dat daglicht in voldoende matekan toetreden.. 'r-:'''--:-:: Gemeenschappefiike öpsiaonjimte voor huishoudelijk afvah Qé woongebouwen voldoen niet aan de prestatie-eis:.van artikel 4.59 e.v. van het:bo'üwbèsluit., voor een gemeenschappelijke ppslagrulmte voor het plaateen. Van containers voor huishoudelijk afval, :.. -/ 'Hei nieuwe winkelcentrum'zal worden voorzien van ondergrondse vuilcontainers,-waardoor het gebnjik van containers niet aan dè orde is. -.;-..- Hiermee is aangetoond dat wordt voldaan aan de functionele eis van afdeling 4.10 dat een bouwwerk een nji'mte heeft waar huishoudelijk af gescheiden kan vyprcien opgeslagen dat de gelijkwaardigheid voor deze onderdelen voldoende is. aangetoond" dat op grond van artikel 1.5 van het Bouwbesluit 2003 niet aan een gesteld vooréchrift behoeft te worden voldaan, voor zover anders dan door toepassing van dat voorschrift het bouwwerk of het betrokken gedeelte dezelfde mate van veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid en energiezuinigheid biedt ais is beoogd n dat voorschrift; dat deze op basis van artikel 1.5 van het Bouwbesluit worden aangemerkt ais gelijkwaardige oplossingen. pp opdrachten die door gemeente Zwolle wonder verstrekt, ziin de alnpmpnfi \nht^>-