ONTWIKKELING GRONDSTUK HORST KAATSHEUVEL DE EFTELING

Transcriptie

1 ONTWIKKELING GRONDSTUK HORST KAATSHEUVEL DE EFTELING ADVISEUR: INVAST HOTELS Statenlaan GD DEN HAAG OPDRACHTGEVER: SOMERSET CAPITAL PARTNERS B.V. Postbus AH OISTERWIJK oktober 2017

2 SOMERSET CAPITAL PARTNERS B.V. De heren J.M.A.J. Jongen en T. Peters Postbus AH OISTERWIJK Invast Hotels Statenlaan GD DEN HAAG Nederland : : info@invasthotels.com Datum : 03 oktober 2017 Betreft : Ontwikkeling grondstuk Kaatsheuvel Geachte heren Jongen en Peters Met genoegen bieden wij u hierbij onze rapportage aan, waarin een haalbaarheidsstudie is gedaan van een grondstuk ontwikkeling te Kaatsheuvel voor de realisatie van verblijfsaccommodatie en ondersteunende activiteiten ten behoeve van de Efteling. Deze rapportage is samengesteld op basis van de voor ons beschikbare marktgegevens, onderzoek en aannames van Invast Hotels, alsmede gegevens verstrekt door de opdrachtgever. De in dit rapport genoemde bevindingen hebben wij met de grootst mogelijke zorg samengesteld, met als doel een zo objectief mogelijke haalbaarheidsoordeel te verstrekken. Vanzelfsprekend zijn wij bereid een nadere toelichting te verstrekken indien gewenst. Met vriendelijke groet, Invast Hotels Drs. Bastiaan M. Driessen MRE MRICS RT Statenlaan GD Den Haag / 2

3 INHOUDSOPGAVE 1 INLEIDING 4 2 MARKTANALYSE 5 3 OMSCHRIJVING EFTELING 19 4 KWANTITATIVE BEHOEFTE 24 5 KWALITATIEVE INVULLING 31 6 FINANCIELE HAALBAARHEID 34 BIJLAGEN Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5 Bijlage 6 Bijlage 7 Bijlage 8 Bijlage 9 Bijlage 10 Algemene voorwaarden Prognose jaarlijkse overnachting behoefte Prognose verdeling overnachtingsbehoefte per periode overnachtingsbehoefte prognose Prognose overnachtingen per hotelgrootte Foto s Exploitatie prognose Exploitatie waardering Totstandkoming oppervlakte Profiel Invast Hotels Statenlaan GD Den Haag / 3

4 1 INLEIDING Opdracht Doel van dit rapport is het bepalen van de overnachtingsbehoefte bij de Efteling, alsmede het bepalen van de haalbaarheid voor een accommodatie ontwikkeling met eventuele ondersteunende activiteiten te Kaatsheuvel. Deze ondersteunende activiteiten kunnen zowel overnachtingsaccommodaties als overige diensten voor bezoekers van de Efteling omvatten. Doel Het doel van het haalbaarheidsonderzoek is te bepalen welke vraag aan overnachtingen de Efteling per 2017 en in de nabije jaren kan genereren. Tevens wordt bepaalt aan welke andere invullingen behoefte bestaat voor bezoekers van de Efteling. Methode Het onderzoek zal ingaan op volgende onderwerpen: Markt analyse themaparken Omschrijving Efteling Kwantitatieve behoefte aan overnachtingsaccommodatie Kwalitatieve invulling inzake sterrenniveau en accommodatie type Mogelijke overige ondersteunende activiteiten Financiële haalbaarheid op basis van exploitatie prognose, indicatieve marktwaarde en stichtingskosten Invast Hotels heeft met zorg inschattingen en aannames opgesteld op basis van het onderzoek en de informatie die op het moment van de studie aan ons ter beschikking werden gesteld. De conclusies dienen te worden beschouwd als geldig binnen een beperkte tijdsperiode. Gebruikte gegevens o Efteling B.V. Jaarrekening 2014, 2015, 2016 o Nota Ambities en Uitgangspunten Wereld van de Efteling 2030 o FD 04 januari 2017: Kaatsheuvel moet hotels bouwen voor De Efteling o Efteling rapportage: Bezoekers t/m september 2016 en 2015 o Efteling rapportage: Bosrijk & Hotel maandrapportages 2015 o Plattegronden te ontwikkelen grondstukken Mulderblauw architecten o Planviewer o Marketline, Industry Profile Leisure Attractions in Europe 2016 o Websites Europese themaparken o Merlin Entertainment, Annual Report and Accounts 2015 o Merlin Entertainment, Prelims 2016 o Tivoli Denmark, annual report 2016 o Europa Park, nieuwsbericht uitbreiding 04 april 2017 o Port Aventura, nieuwsbericht 18 maart 2016 o Statista, Amusement and Themeparks, 2017 o Global Attraction Attendance Report, 2015, 2016 o NBTC / Respons, Dagattracties Nederland 2016 Statenlaan GD Den Haag / 4

5 2 MARKTANALYSE ATTRACTIE- PARKEN Ter ondersteuning van de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte berekening wordt er een analyse gemaakt van de markt van attractieparken. Allereerst wordt gekeken naar vergelijkbare en concurrerende parken. Deze bestaan uit Europese themaparken met een vaste toegangsprijs en welke dus niet zonder te betalen kunnen worden bezocht. Daarna wordt een analyse gedaan van de vraagzijde van de attractieparken markt. Huidige Europese markt Top 20 Attractieparken in EMEA Bezoekers (in miljoenen) Park Locatie Disneyland Park Frankrijk 9,9 9,8 8,4 2 Europa Park Duitsland 5,0 5,5 5,6 3 Walt Disney Studios Frankrijk 4,5 5,1 5,0 4 De Efteling Nederland 4,4 4,6 4,7 5 Tivoli Gardens Denemarken 4,3 4,7 4,6 6 Port Aventura Spanje 3,5 3,6 3,7 7 Liseberg Zweden 3,1 3,1 3,2 8 Gardaland Italië 2,8 2,9 2,9 9 Puy du Fou Frankrijk 2,2 2,1 2,2 10 Legoland Windsor Engeland 1,9 2,3 2,2 11 Legoland Billund Denemarken 1,9 2,1 2,1 12 Phantasialand Duitsland 2,6 1,9 2,0 13 Alton Towers Engeland 1,8 1,9 2,0 14 Futuroscope Frankrijk 2,1 1,8 1,9 15 Parc Asterix Frankrijk 2,1 1,9 1,9 16 Parque Warner Spanje 1,7 1,6 1,8 17 Thorpe Park Engeland 1,5 1,8 1,8 18 Chessington Park Engeland 1,6 1,6 1,7 19 Heide Park Duitsland 1,5 1,5 1,5 20 Grona Lund Zweden 1,3 1,5 1,5 Totaal 59,6 61,2 60,5 Bron: TEA/AECOM Attendance Report 2017 De Efteling staat op een vierde plek wat betreft het aantal bezoekers in Disneyland Parijs is overduidelijk het attractiepark met de meeste bezoekers. Nederlandse markt Binnen de Nederlandse markt van dagattracties kan worden geconcludeerd dat de Efteling de populairste dagattractie is van Nederland. Met ruim 4,7 miljoen bezoekers in 2016 voert de Efteling de lijst aan. Op afstand volgen het Rijksmuseum en het Van Gogh Museum met respectievelijk 2,2 en 2,0 miljoen bezoekers. Andere attractieparken in de top 50 populairste dagattracties in Nederland zijn Duinrell, Wildlands Emmen, Slagharen, Walibi Holland en Toverland. In de top 10 van populairste attracties onder internationale bezoekers staat de Efteling op een achtste plek met bezoekers uit het buitenland. Samen met de Keukenhof is het de enige niet-amsterdamse attractie in deze top 10. Bron: Respons & NBTC Holland Marketing Statenlaan GD Den Haag / 5

6 VERGELIJKBARE PARKEN Om een beeld te geven van de vergelijkbare themaparken wordt een omschrijving gegeven van enkele themaparken uit de top 20 van populairste parken in Europa. Dit betreffen attractieparken welke een bestemming op zich zijn, en dus niet een onderdeel zijn van een grotere bestemming zoals een stad. Deze parken zijn tevens een meerdaagse attractie. Tivoli Gardens in Denemarken valt hier bijvoorbeeld niet onder, aangezien dit park is gevestigd in Kopenhagen en een bezoek aan het park simpel kan worden gecombineerd met een bezoek aan de stad. Tevens zijn waar mogelijk zowel de hotels in eigen beheer als hotels in de omgeving geanalyseerd. Hierbij is gekeken naar de afstand van het hotel tot het park, of het hotel op enige manier verbonden is aan het park en de mate waarin het hotel zich op haar website profileert als hotel bij een themapark. De locatie van het park wordt weergeven om een indicatie te geven van de omliggende steden en afstand hier vanaf. DISNEYLAND PARIJS Omschrijving Disneyland Parijs is Europa s grootste en populairste attractiepark. Het park is verdeeld in Disneyland Park en Walt Disney Studio s. In 2016 trokken beide parken samen 13,4 miljoen bezoekers. In het park zijn 55 restaurants en 13 cafés. Meer dan 850 evenementen worden jaarlijks georganiseerd in het park, de hotels en de twee conventie centra. Het park ligt hemelsbreed op circa 35 kilometer afstand van het centrum van Parijs (60 minuten per auto). Locatie Omzet Disneyland Parijs behaalde in 2016 een totale omzet van 1,278 miljard. Hiervan werd 722 miljoen verdient in het themapark, en 505 miljoen werd verdiend in de hotels en Disney Village. Disney Village is het uitgaansgebied van het park en bestaat uit ruim 25 verschillende winkels, cafés en restaurants. De gemiddelde besteding per bezoeker in het park was 54,-. Statenlaan GD Den Haag / 6

7 Accommodatie In totaal zijn er in het park 7 gethematiseerde hotels in eigen beheer, welke samen circa kamers aanbieden. Verder zijn er nog 7 partner hotels nabij het park met gratis shuttlebusverbindingen. De Disney hotels en partner hotels hebben samen circa hotelkamers. De Disney hotels hebben de volgende kenmerken: Disney Hotels: * Kamers Faciliteiten Disneyland Hotel restaurants, 2 bars, zwembad, wellness, sportzaal Hotel New York restaurants, 1 bar, zwembad, tennis, fitness Newport Bay Club restaurants, 1 bar, zwembad Hotel Cheyenne restaurant, 1 bar Sequoia Lodge restaurants, 1 bar, zwembad Hotel Santa Fe restaurant, 1 bar Davy Crockett Ranch pers. bungalows, 1 restaurant, 1 bar, zwembad Bovengenoemde Disney hotels behaalden in 2016 een bezetting van 77%. De gemiddelde besteding voor een Disney hotelkamer bedroeg 235,-. Bezoekers De nationaliteiten herkomst van de 13,4 miljoen bezoekers in Disneyland Parijs was in 2016 als volgt: Overige Nederland 9% 5% Spanje 9% Italië 2% Duitsland 3% Belgie 6% UK 17% Frankrijk 49% EUROPA PARK Omschrijving Accommodatie Het Europa Park in Rust, Duitsland, is het op een na grootste attractiepark van Europa qua bezoekers. Waar in 2014 nog 5 miljoen bezoekers naar het park kwamen, waren dat er in 2015 al 5,5 miljoen en in ,6 miljoen. Het park ligt in het zuiden van Duitsland, tegen de grens met Frankrijk en op slechts 1 uur rijden van Zwitserland. De volgende tabel geeft een omschrijving van de verschillende accommodatie types welke het park zelf aanbiedt: Naam Type Kamers * Faciliteiten Bell Rock Hotel Themahotel Sauna, fitness, 2 restaurants Colosseo Hotel Themahotel Wellness, spa, fitness, 2 restaurants Castillo Alcazar Themahotel Wellness, spa, fitness, 2 restaurants El Andaluz Themahotel Wellness, spa, fitness, 2 restaurants Santa Isabel Themahotel 66 4 Wellness, spa, fitness, 2 restaurants Camp Resort Park Blokhut, tipi, huifkar, 2 restaurants Europa-Park Camping Standplaatsen Het park biedt zelf hotelkamers/slaapplekken aan. Geschat wordt dat er nog circa 200 overige hotelkamers in de plaats Rust zijn, verdeeld over meerdere kleine hotels. Het aanbod op het park bestaat voornamelijk uit gethematiseerde viersterren hotels met uitgebreide faciliteiten. Verder zijn er twee alternatieve verblijfsaccommodties in de vorm van een camping en blokhutten. Het grootste gedeelte van de hotels is gefaseerd opgeleverd en bestaan uit aparte gebouwen welke later aan elkaar geschakeld zijn. Statenlaan GD Den Haag / 7

8 Locatie Bezoekers De nationaliteiten herkomst van de parkbezoekers in Europa Park was in 2013 als volgt: Overige 7% Zwitserland 20% Duitsland 49% Frankrijk 24% Confertainment Waterpark & Hotels PORT AVENTURA Omschrijving In het Europa Park worden jaarlijks circa evenementen en congressen georganiseerd. Hiermee wordt jaarlijks ongeveer 40 miljoen omgezet. De combinatie van conferentie en entertainment wordt confertainment genoemd en blijkt succesvol te zijn in het Europa Park. In 2019 opent Europa-Park een nieuw waterpark genaamd Rulantica. van. Het waterpark wordt 46 hectare groot en het indoor-gedeelte wordt circa m² groot. Tevens wordt op het terrein het nieuwe themahotel Kronasar met 304 kamers gerealiseerd. Dit nieuwe hotel wordt in verschillende fases opgeleverd. Port Aventura is het grootste attractiepark van Spanje en gelegen in Salou. Het park bestaat uit Port Aventura Park, Caribe Aquatic Park en Ferrari Land. Laatstgenoemde is de nieuwste toevoeging en geopend vanaf april In 2016 trok het attractiepark bijna 4 miljoen bezoekers. Het themapark is in 1995 geopend. In totaal zijn in alle drie de parken 70 attracties te bezoeken. Daarnaast is er een congres ruimte van m² met een capaciteit tot personen. In 2015 heeft het park 183 evenementen georganiseerd. Statenlaan GD Den Haag / 8

9 Accommodatie Tot het park behoren de volgende 5 hotels: Naam Type Kamers * Faciliteiten Gold River Themahotel restaurants, sauna, fitness, El Paso Themahotel bars, 2 restaurants, zwembad Port Aventura Themahotel bars, 3 restaurants, wellness, zwembad El Caribe Themahotel bars, 4 restaurants, zwembad, wellness Mansion de Lucy Themahotel bar, 1 restaurant, zwembad Het park biedt zelf in totaal hotelkamers aan. In de badplaats Salou bevinden zich nog circa 50 hotels. Deze hotels zijn echter meer gefocust op de bezoekers die komen voor de badplaats in plaats van voor het themapark. Locatie Het attractiepark is gelegen op circa 4 kilometer van het strand van Salou en 10 kilometer van het stadje Tarragona. Vliegveld Reus bevindt zich op 8 kilometer afstand van het attractiepark. Van en naar dit vliegveld gaan voornamelijk de kleinere binnenlandse vluchten en enkele internationale low-cost carriers. In 2011 vlogen circa 1,4 miljoen passagiers via de luchthaven van Reus. De plaats Salou ligt aan de Costa Daurada en is vooral bekend als badplaats en toeristische bestemming. De kustplaats bevindt zich op circa 100 kilometer afstand van Barcelona. GARDALAND Omschrijving Aan het Gardameer ligt het grootste en populairste attractiepark van Italië. Het park is geopend sinds juli 1975 en trekt bijna 3 miljoen bezoekers per jaar. Het 55 hectare grote park heeft ongeveer vijftig attracties. Het park bestaat uit verschillende thema s zoals Fantasy, Energy en Adrenaline. Het park heeft twee hotels in eigen beheer. Tevens zijn er veel campings en andere type accommodaties in de erg toeristische omgeving. Ook in dit attractiepark spelen de verschillende thema s een erg belangrijke rol. Tot het park behoort ook Gardaland Sea Life. Statenlaan GD Den Haag / 9

10 Accommodatie Het themapark heeft twee eigen hotels in de nabijheid van de attracties. Het Gardaland Hotel en het Gardaland Adventure Hotel. Allebei hebben ze een viersterren classificatie en respectievelijk 247 en 100 hotelkamers. In totaal zijn er drie restaurants verbonden aan de hotels. In het hoogseizoen verblijven er veel toeristen op de omliggende campings en in overige verblijfsmogelijkheden bij het Gardameer. Naam Type Kamers * Faciliteiten Gardaland Hotel Themahotel restaurants, bar, zwembad Adventure Hotel Themahotel Restaurant, bar, zwembad Locatie LEGOLAND WINDSOR Omschrijving Accommodatie Het Legoland Windsor pretpark is een gethematiseerd park rond het speelgoed Lego. Het park is geopend in 1996 en is het eerste Legoland buiten Denemarken. Het park biedt meer dan 55 attracties en is onderverdeeld in 12 verschillende themagebieden. Het aantal bezoekers in 2015 bedroeg 2,3 miljoen en is licht toegenomen ten opzichte van Op het themapark bevinden zich twee hotels in eigen beheer, namelijk Legoland Resort Hotel en Legoland Castle Hotel welke in juli 2017 opent. Het Resort Hotel heeft circa 150 hotelkamers en het nieuw te openen Castle Hotel heeft 59 hotelkamers. Daarnaast heeft het park een samenwerking met circa 40 omliggende partner hotels. Dit zijn veelal niet-gethematiseerde 3 tot 4-sterren hotels. Naam Type Kamers * Faciliteiten Legoland Resort Themahotel Restaurant, bar, zwembad Legoland Castle Themahotel 59 - Restaurant, zwembad Statenlaan GD Den Haag / 10

11 Locatie LEGOLAND BILLUND Omschrijving Het Legoland Billund themapark in Denemarken was in 1968 het eerste gethematiseerde pretpark rond het speelgoed Lego. Hierna volgde wereldwijd de opening van nog 8 Lego themaparken. Het park biedt meer dan 50 attracties en is onderverdeeld in verschillende themagebieden. Nabij het themapark bevindt zich het vliegveld van Billund. In 2016 passeerden er meer dan 3 miljoen passagiers van zowel binnenlandse als buitenlandse vluchten. De buitenlandse vluchten zijn bijna allemaal van en naar bestemmingen binnen Europa. Ten opzichte van 2015 is het aantal bezoeken in 2016 met 2,0% toegenomen tot 2,1 miljoen. Accommodatie Het Legoland Hotel is een gethematiseerd hotel met 223 hotelkamers, 2 restaurants en een bar. In het hotel bevinden zich ook 25 flexibele meeting rooms en twee auditoria. Het park heeft tevens Legoland Holiday Village in eigen beheer. Het is een veelzijdig park met een motel, cabines, tenten en standplaatsen. Het volledige overzicht van hotels in eigen beheer en hotels nabij Legoland: Naam Type Kamers * Faciliteiten Legoland Hotel Themahotel restaurants, bar, 27 zalen Legoland Village Park 92 - Motel, cabines, tenten Lalandia Park restaurants, 2 cafés, winkels Hotel Propellen Hotel restaurants, 14 zalen Svanen Hotel Boutique Restaurant, bar, zalen Zleep Hotel Budget Bar Refborg Boutique 26 3 Restaurant, winkel, 4 zalen Statenlaan GD Den Haag / 11

12 Locatie PUY DU FOU Omschrijving Puy du Fou is een attractiepark in het westen van Frankrijk. Het is na Disneyland en Walt Disney Studios het populairste park van Frankrijk. In 2016 kwamen er circa 2,2 miljoen bezoekers naar het park. In tegenstelling tot andere themaparken is de focus voornamelijk op historische shows in plaats van attracties. Locatie Statenlaan GD Den Haag / 12

13 Accommodatie Naam Type Kamers Faciliteiten La Villa Gallo Romaine Themahotel 100 Bar Le Camp du Drap d Or Bungalows 100 Bar, restaurant Les Iles de Clovis Hutten 100 Bar, restaurant Les Logis de Lescure Lodge 4 - La Citadelle Themahotel 100 Restaurant ALTON TOWERS In totaal biedt het park circa 400 kamers en ruim bedden aan. Het park heeft als doel om in 2020 over 6 á 7 hotels te beschikken met een totaal aanbod van bedden. Omschrijving Het Alton Towers Resort is een van de populairste attractieparken van het Verenigd Koninkrijk. Het park bestaat uit een thema park, een water park en een aantal hotels. Het themapark is verdeeld over enkele themagebieden. Het park is gelegen tussen Liverpool, Machester en Birmingham. Accommodatie Naam Type Kamers Faciliteiten Alton Towers Themahotel bars, 2 restaurants, Splash Landings Themahotel bars, 2 restaurants, waterpark Enchanted Village Lodges 125 Restaurant CBeebies Land Themahotel 76 Restaurant In totaal zijn er 617 hotelkamers verbonden aan Alton Towers. Plannen zijn gemaakt om de Enchanted Village uit te breiden. De verwachte opening hiervan is maart CBeebies Land is geopend op 8 juli Bezoekers Waar het park in 2014 nog 2,6 miljoen bezoekers trok, kwamen er in 2015 nog maar 1,9 miljoen bezoekers naar het park. De afname wordt veroorzaakt door een ongeluk met een van de achtbanen en het tijdelijk sluiten van enkele andere attracties vanwege veiligheids redenen. In 2016 bedroeg het totaal aantal bezoekers 2,0 miljoen. Locatie Statenlaan GD Den Haag / 13

14 PHANTASIALAND Omschrijving Phantasialand is een attractiepark in Duitsland. Het park is onderverdeeld in 6 verschillende themagebieden. Met 2,0 miljoen bezoekers in 2016 staat het themapark op de tweede plaats van meest bezochte themaparken in Duitsland. Tot het park behoren twee themahotels met vergader en conferentie faciliteiten. Accommodaties Naam Type Kamers Faciliteiten Ling Bao Themahotel bars, 2 restaurants, zwembad, spa Matamba Themahotel 117 Bar, 2 restaurants Locatie In het nabij gelegen Brühl, Keulen en Bonn zijn er nog enkele hotels en b&b s. PARC ASTERIX Omschrijving Bezoekers Accommodatie Parc Asterix is een themapark gelegen op 30 kilometer ten noorden van Parijs. Het is een gethematiseerd attractiepark rond de stripverhalen van Asterix en Obelix. Het park is geopend in Het aantal bezoekers in 2016 bedroeg, net als in 2015, 1,85 miljoen. Binnen het park bevindt zich 1 hotel, namelijk Hotel de Trois Hiboux. De overige genoemde hotels bevinden zich op maximaal 7 kilometer afstand van het pretpark. Gezien de ligging aan de Noordoost zijde van Parijs, op circa 19 kilometer van vliegveld Charles de Gaulle, is de kans aannemelijk dat de hotels in de omgeving zich in eerste instantie richten op reizigers van- en naar het vliegveld. Naam Type * Kamers Faciliteiten Hotel de Trois Hiboux Boshotel Restaurant, lounge Kyriad Design Enzo Hotel Bar, buitenzwembad Novotel Survilliers Hotel 4 79 Café, restaurant, buitenzwembad Akena City Saint Witz Budget 2 49 Ontbijt Campanile Saint Wiz Budget 3 59 Restaurant, bar Statenlaan GD Den Haag / 14

15 Locatie FUTUROSCOPE Omschrijving Futuroscope is een gethematiseerd pretpark in het westen van Frankrijk. Het is gelegen nabij de stad Poitiers. De focus ligt op futuristische attracties en shows. Het aantal bezoekers in 2016 was 1,9 miljoen. Accommodatie Naam Type * Kamers Faciliteiten Futuroscope Hotel Themahotel Bar, restaurant Hotel du Parc Pirates Themahotel Bar, restaurant Ibis Budget 3 90 Restaurant, zalen Novotel Hotel Bar, restaurant, wellness Hotel Jules Verne Budget Restaurant Mercure Poitiers Hotel 4 79 Bar, restaurant, zalen Campanile Budget Bar, restaurant, zalen Inter Hotel Alteora Hotel Bar, 2 restaurants, zalen Hotel Plaza Hotel Restaurant, zalen, wellness, fitness In totaal zijn er hotelkamers nabij het attractiepark. Genoemde hotels zijn binnen 10 minuten loopafstand van het park, maar zijn tevens hotels voor de markt van Poitiers en omgeving. Statenlaan GD Den Haag / 15

16 Locatie CONCLUSIE ATTRACTIE- PARKEN Alle hierboven genoemde attractieparken in Europa zijn vergelijkbaar met de Efteling, waarvan Parc Astérix als minst vergelijkbaar wordt ingeschat. Alle parken: - zijn een bestemming op zichzelf; - komen in aanmerking voor een meerdaags bezoek; - hebben gethematiseerde hotel(s) in eigen beheer. De gethematiseerde hotels behoren vaak tot de eigen portfolio van het park. Indien hotels zich buiten het park bevinden, zijn deze vaak anders qua concept en aangesloten bij een keten/merk. Bij de parken Futuroscope, Alton Towers, Puy du Fou, Legoland en Port Aventura bestaan plannen om de accommodaties uit te breiden of zijn recentelijk nieuwe hotels geopend. Statenlaan GD Den Haag / 16

17 AANBODZIJDE ACCOMMODATIE Hotels Met betrekking tot het beoordelen van de haalbaarheid van een nieuwe accommodatie bij de Efteling, is het van belang om de huidige omgeving te analyseren en mogelijke ontwikkelingen in beeld te brengen. De volgende hotels bevinden zich in de omgeving van de Efteling: Hotel Afstand tot Efteling (km) Kamers Ster Aandeel Efteling bezoekers De Lakei 0,4 7 3 Hoog De Kroon 0, Hoog NH Hotel 2, Medium Joremeinshoeve 4, Medium Hotel Waalwijk 5, Medium Friends 5, Medium De Postelse Hoeve 10, Laag Het Wapen van Tilburg 14,1 7 3 Laag City Hotel Tilburg 14, Laag Mercure Hotel Centrum 14, Laag Bastion Hotel Tilburg 14, Laag Auberge de Bonheur 15, Laag Ibis Tilburg 15, Laag Hotel de Druiventros 15, Laag Van der Valk Gilze-Tilburg 17, Laag Totaal 877 De hotelmarkt in de omgeving van de Efteling kent voornamelijk 3 en 4 sterren hotels. In Kaatsheuvel bevinden zich 2 kleinere hotels. De hotels in Waalwijk en Tilburg zijn over het algemeen groter en profiteren in zekere mate van de aanwezigheid van de Efteling in hun nabijheid. De verwachting is dat een groot deel van bezoekers van de hotels in Kaatsheuvel komt voor de Efteling. Voor de andere hotels welke verder weg liggen neemt dit aandeel steeds verder af. In de omgeving van de Efteling is duidelijk geen aanbod van hotels in het lagere segment (1* en 2** sterren hotels) sterren hotels 4 sterren hotels Ontwikkelingen Beekse Bergen Landal Greenparks Aan de Gasthuisstraat in Kaatsheuvel is in het bestemmingsplan vastgelegd dat deze gronden bestemd zijn voor o.a. een hotel met maximaal 69 hotelkamers. Tevens wordt in het voormalig politiebureau in Kaatsheuvel een 3- sterren familiehotel gerealiseerd met 23 kamers en circa 100 bedden. Bij Safaripark Beekse Bergen worden in 2018 de eerste van 425 vakantiehuizen gerealiseerd. De nieuwe accommodaties van het Safari Resort zullen circa bedden aanbieden. De verwachting is dat deze toevoeging aan het aantal bedden in de omgeving geen materieel effect zal hebben op de bezoekers en overnachtingen van de Efteling. In 2019 opent het bungalowpark Landal Kaatsheuvel op het Duinlust terrein. Het nieuwe park wordt gevestigd op circa 2 kilometer van de ingang bij de Efteling. Landal Kaatsheuvel krijgt 104 huisjes van 4 tot 12 personen en een binnenzwembad. Medio september wordt begonnen met de bouw. Statenlaan GD Den Haag / 17

18 VRAAGZIJDE Internationale bezoekers Het aantal attractieparkbezoekers in Nederland is deels afhankelijk van de internationale binnenkomende bezoeker. In Amsterdam bevinden zich de meeste attracties met het grootste aantal internationale bezoekers. De Efteling staat ook in de top 10 attracties naar aantal internationale bezoekers. Tevens wordt vermeld in het jaarverslag van de Efteling dat de buitenlandse bezoekers meer tevreden zijn over hun bezoek, meer uitgeven en langer verblijven in het park. Het verwachte aantal buitenlandse bezoeken naar Nederland is hieronder in een berekening van de NBTC weergegeven: Het totaal aantal verwachte internationale aankomsten in Nederland is geprognotiseerd op 15,7 miljoen in Het jaarlijkse groei percentage is geschat op 1,6%. De meeste internationale aankomsten komen uit België, Duitsland en Verenigd Koninkrijk. Het snelst groeiende aantal aankomsten komt uit Azië en Oost- Europa. Bovendien profiteert dagrecreatie van een aantrekkende economie, stijgende consumenten bestedingen en inkomend toerisme. Statenlaan GD Den Haag / 18

19 3 OMSCHRIJVING EFTELING THEMAPARK De Efteling is een gethematiseerd attractiepark in de plaats Kaatsheuvel in Nederland. Het park is qua bezoekers aantallen en oppervlakte het grootste attractiepark van de BeNeLux. Naast het attractiepark omvat de Wereld van de Efteling het Efteling theater, Efteling hotel, twee vakantieparken, Efteling Meetings & Events, Efteling golfpark, Efteling Media en Efteling Kids Radio. De officiële openingsdatum van het park is mei Het attractiepark bestaat uit 5 themagebieden: Marerijk, Anderrijk, Reizenrijk, Ruigrijk en het Rijk der Fantasie. Accommodatie Naam Type * Kamers Faciliteiten Efteling Hotel Themahotel Café-bar en restaurant Efteling Bosrijk Vakantiepark Bar, restaurant en zwembad Loonsche Land Vakantiepark Bar en restaurant De Efteling biedt meerdere eigen verblijfsaccommodaties. Het Efteling Hotel is een vier-sterren hotel met 122 kamers. In het hotel bevindt zich café-bar De Gelagkamer en restaurant De Hoffelijke Heraut. Het hotel bevindt zich op 5 minuten lopen van het themapark en een verblijf in het hotel is inclusief toegang tot het park. Op circa 7 minuten lopen van het park bevindt zich Efteling Bosrijk. Het is een royaal opgezet vakantiepark met circa 203 vakantiewoningen, appartementen en groepsaccommodaties. Op het park bevindt zich een restaurant, een bar, een zwembad en een supermarkt. Realisatie van het park heeft 52 miljoen gekost. Bron: Eftepedia.nl In 2015 is begonnen aan de ontwikkeling van een tweede vakantiepark, namelijk Vakantiepark Loonsche Land. Op dit park zijn vakantiewoningen, themakamers en hotelkamers gerealiseerd. Het complex bestaat uit vijf verdiepingen en telt 75 appartementen en 90 losse huisjes. Het nieuwe park met circa bedden is op 31 mei 2017 geopend. De bouw van het park vergde een investering van circa 30 miljoen. Bron: Brabants Dagblad In 2015 behaalde het Efteling Hotel een bezetting van 77% en waren er gemiddeld 2,9 gasten per hotelkamer. In vakantiepark Bosrijk was de bezetting 71% en verbleven gemiddeld 4,7 gasten per kamer/woning. Onderstaande afbeelding geeft de maandelijkse bezetting weer van het Efteling Hotel en Efteling Bosrijk in Jan Feb Mrt Apr Mei Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dec Bezetting % Bosrijk Bezetting % Hotel In de maanden juli en augustus zitten beide accommodaties nagenoeg 100% vol. In de overige maanden april, mei en oktober zijn uitschietende bezettingspercentages, deze zijn waarschijnlijk vanwege de schoolvakanties welke in die maanden vallen. Statenlaan GD Den Haag / 19

20 Doelstellingen Locatie Het doel van de Efteling is het verbeteren en vooropstellen van de gastbeleving. Dit wordt gedaan middels storytelling. In de periode wil het park uitgroeien tot een internationale bestemming met minimaal vijf miljoen bezoekers per jaar. Andere doelstelling welke worden genoemd in de jaarrekening zijn het aantrekken van meer internationale bezoekers, het uitbreiden van de verblijfsaccommodatie en het verbeteren van de aantrekkelijkheid van het park. De Efteling is gelegen aan de Europalaan in Kaatsheuvel. Het park is per auto goed te bereiken via de Midden-Brabantweg N261. Deze weg verbindt de A59 bij Waalwijk met Tilburg. Ten oosten van de Efteling ligt het Nationaal Park de Loonse en Drunense Duinen. Bezoekers De Efteling had in bezoekers in het park. In 2015 waren dit nog bezoekers, een toename van bezoekers. Tot en met september 2016 bezochten bezoekers het park, in 2015 waren dit nog bezoekers, een toename van 5,2%. In 2015 kwamen 9% meer Belgische, 14% meer Duitse en 40% meer Britse gasten naar de Efteling. Buitenlandse gasten waarderen de Efteling hoger, blijven langer en besteden relatief meer dan Nederlandse gasten. Deze groepen worden derhalve ook gezien als de meest kansrijke potentiele bezoekers om het resultaat te verhogen. Bron: Jaarrekening 2015 Zoals weergeven in onderstaande tabellen is ook in de eerste 9 maanden van 2016 het aantal buitenlandse park bezoeken en gasten verblijven sterk toegenomen in vergelijking met Wat vooral opvalt is dat het aantal overnachtingen van buitenlandse bezoekers veel sterker toeneemt dan het aantal overnachtingen van Nederlandse bezoekers. Waar in 2015 nog 8,1% ( bezoeken / gastenovernachtingen) van de bezoeken werd gecombineerd met een verblijf, werden in 2016 tot en met september al 10,3% van de bezoeken gecombineerd met een verblijf. Statenlaan GD Den Haag / 20

21 t/m Parkbezoekers Aandeel Toename Nederland ,8% 4,0% België ,3% 7,7% Duitsland ,0% 17,7% Engeland ,4% 19,6% Frankrijk ,4% 43,9% Overige ,0% -1,4% Totaal % 5,2% t/m Gasten verblijf 2016 Conversie Aandeel Toename verblijf/park Nederland ,5% 10,4% 8,2% België ,3% 17,0% 17,1% Duitsland ,6% 56,9% 16,9% Engeland ,0% 31,9% 48,6% Frankrijk ,5% 50,8% 14,0% Overige ,0% 14,7% 30,2% Totaal % 14,9% 10,3% Voor alle segmenten geldt dat het aantal gasten die overnachten in de Efteling meer toeneemt dan het aantal dagrecreanten. Voor alle segmenten neemt het aantal gasten dat verblijft in een Efteling accommodatie sneller toe dan het aantal mensen dat een bezoek brengt aan het park. Dit geeft aan dat bezoekers steeds vaker kiezen voor een of meerdere overnachtingen gecombineerd met een bezoek aan het park. Het aandeel en aantal internationale bezoekers van zowel het themapark als de accommodaties is in 2016 meer toegenomen dan de Nederlandse bezoeker. Een gemiddeld verblijf in Bosrijk duurde in 2015 circa 2,5 dagen. De volgende grafiek weergeeft het aantal gasten per maand in Efteling Bosrijk en het Efteling Hotel Jan Feb Mrt Apr Mei Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dec Gasten Bosrijk Gasten Hotel Statenlaan GD Den Haag / 21

22 Seizoen De spreiding over het jaar van het aantal parkbezoekers in 2015 is weergegeven in de volgende grafiek: Jan Feb Mrt Apr Mei Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dec Geconcludeerd kan worden dat een bezoek aan de Efteling erg gebonden is aan het seizoen. De zomervakantie in juli en augustus vormt de drukste periode. Daarnaast zijn er nog de gangbare schoolvakanties waarin het erg druk is. Omzet De omzet verdeling in 2016, 2015 en 2014 was als volgt: Netto omzet ( /mln) Efteling B.V Attractiepark 153,1 148,1 136,1 Hotel 10,7 9,6 8,8 Golfpark 1,7 1,8 1,9 Bosrijk 16,2 13,7 11,7 Extern 2,2 2 2,2 Totaal 183,9 175,2 160,7 Wereld van de Efteling 2030 Awards Recensies Gemeente Loon op Zand, Provincie Noord-Brabant en de Efteling hebben gezamenlijk afgesproken de groei van de Wereld van de Efteling mogelijk te maken. Samen zullen zij onderzoeken hoe dit tot 2030 moet gebeuren. De verwachting is dat na 2020 de Efteling door kan groeien tot 6 a 7 miljoen bezoekers jaarlijks. Eerst zal worden geprobeerd om het park aan de oostelijke kant uit te breiden, waarna het in westelijke richting zal moeten worden uitgebreid. Tevens is er de ambitie om meer differentiatie aan te bieden in de verblijfsaccommodaties. Hierdoor kan een grotere doelgroep worden aangesproken en het aantal overnachtingen worden verhoogd. Bron: Ruimtelijk Planvorming Wereld van de Efteling 2030 In 2017 heeft de Efteling zeven prijzen gewonnen bij de Diamond Themepark Awards. Het park is onder andere verkozen tot Beste Pretpark van Belgie en Nederland. In de regio Europa eindigde de Efteling als tweede, vlak achter Europa- Park in het klassement voor Beste Pretpark. Bovendien is de Efteling door de gezaghebbende Amerikaanse website Theme Park Insider uitgeroepen tot beste pretpark ter wereld. Tevens is de Efteling recentelijk goed benoemd in verschillende recensies van internationale kranten zoals The Guardian (UK), The Telegraph (UK), The Scottish Sun (UK) en Los Angeles Times (US). Statenlaan GD Den Haag / 22

23 GRONDSTUK Kadastrale gegevens De te ontwikkelen grondstukken betreffen de volgende kadastrale gegevens: Gemeente Sectie Nummer Grootte (m²) Loon op Zand B Loon op Zand B Loon op Zand B Loon op Zand B Loon op Zand B Loon op Zand B Totaal (2 ha 42 a 65 ca) De in rood ingetekende grondstukken zijn bij gedeelte B aangegeven: Het grondstuk is gelegen ten noorden van de Europalaan, tussen Horst en de Midden-Brabantweg. Statenlaan GD Den Haag / 23

24 4 KWANTITATIEVE BEHOEFTE OVERNACHTINGS BEHOEFTE In dit hoofdstuk zal worden ingegaan op de behoefte aan hotelkamers bij de Efteling in de komende jaren. Invast Hotels gebruikt hiervoor de tot haar beschikbare informatie en zal enkele aannames doen indien informatie niet beschikbaar is. De Efteling wordt steeds meer gezien als een meerdaags attractiepark en dat in toenemende mate door buitenlandse bezoekers wordt bezocht. De verwachting is dat door deze combinatie van meerdaagse bezoeken en de toename van buitenlandse bezoekers, ruimte is voor de ontwikkeling van nieuwe logies accommodatie(s) nabij de Efteling. Om de behoefte aan hotelkamers te berekenen zijn uitgangspunten opgesteld. Deze uitgangspunten gaan uit van de huidige en verleden data van de Efteling bezoekers en overnachtingen om de toekomstige behoefte in te schatten in combinatie met een bekend seizoenspatroon uit het verleden. Uiteindelijk wordt met een controle berekening geschat of de berekende bezetting overeenkomt met een regulier seizoenspatroon. BEREKENING Methode Voor het berekenen van de behoefte moet rekening worden gehouden met de volgende factoren: Overnachtingen bij de Efteling accommodaties behorend tot het park; Overnachtingen in Kaatsheuvel, Waalwijk, Tilburg en omstreken; Groei van (internationale) parkbezoekers; Seizoensgebondenheid van overnachtingen. Allereerst wordt een inschatting gemaakt van het totaal aantal te verwachten overnachtingen voor de komende jaren. Dit komt tot stand door het totaal aantal te verwachten parkbezoekers te prognosticeren door middel van een groei percentage. Daarna wordt van de internationale en binnenlandse bezoekers een conversie percentage geschat voor overnachtende bezoekers. Deze behoefte geeft de overnachtingen weer in zowel de Efteling accommodaties als in de omliggende hotels. Na het berekenen van de totale overnachtingsbehoefte, wordt gekeken naar de momenten in het jaar waarop de behoefte het grootst is. Dit omdat de behoefte op een maandag in januari anders is dan tijdens de zomervakantie in augustus. Hiervoor wordt een aanname over de verdeling van bezoeken en overnachtingen per maand voor doordeweekse dagen, weekend dagen en vakantie dagen opgesteld op basis van het totaal aantal bezoekers in Deze verdeling van de bezoekers wordt gecombineerd met een geschat conversie percentage om in te kunnen schatten welk deel van de overnachters in welke periode van het jaar overnachten. Wat volgt is een procentuele verdeling van de overnachtingen per periode in het jaar. Als voorbeeld: X% van de jaarlijkse overnachtingen vindt plaats tijdens de weekenden in augustus. Deze verdeling vormt samen met het totaal aantal jaarlijkse overnachtingen de basis voor het prognosticeren van de overnachtingen in de toekomst. De flowchart op de volgende pagina weergeeft de methode berekening in 6 stappen: Statenlaan GD Den Haag / 24

25 Vaststellen groei parkbezoekers en vaststellen conversie overnachtingen Vaststellen van het aantal overnachtingen op jaarbasis Prognose van de overnachtingen per dag en periode in het jaar Dagelijkse behoefte aan overnachtingen per periode tot en met Aantal overnachtingen per verschillende hotel grootte door middel van 'fair share'. Gemiddelde jaarlijkse bezetting aan de hand van de geprognosticeerde overnachtingen per hotel grootte. Aannames Overnachting prognose Op de volgende onderwerpen zijn aannames gedaan ten behoeve van het prognose van de behoefte aan hotelovernachtingen bij de Efteling. Deze aannames komen voort aangezien het onzekerheden betreffen. De aannames berusten deels op gerealiseerde cijfers welke Invast Hotels tot haar beschikking heeft. Groei van internationale en nationale bezoekers Efteling; Conversie percentages internationale en nationale overnachtingen; Verdeling bezoekers en overnachtingen per periode midweek, weekend, vakantie en per maand; Het nieuwe hotel heeft een gelijk marktaandeel als de bestaande hotels (fair share principe); Gelijkblijvende toekomstige overnachtingsverdeling. De historische jaarlijkse groei van parkbezoekers tussen 2008 en 2016 is 4,7%. Dit is inclusief de 21,2% groei van In de prognose voor aantal parkbezoekers wordt gerekend met 3,0% jaarlijkse groei. In 2016 was 21,2% van de parkbezoekers van buiten Nederland Park bezoekers en combineerden 18,3% van deze Internationale internationale bezoekers hun bezoek bezoekers van met een overnachting in een Efteling de Efteling Gasten verblijf accommodatie. In de prognose wordt accommodaties uitgegaan van 22% internationale parkbezoekers, dit neemt jaarlijks toe - t/m met 0,5% punt. Het conversie september Conversie percentage van internationale 16,3% 18,3% bezoekers wordt geschat op 25% en neemt toe tot 30% aan het eind van de prognose in Dit wil zeggen dat geschat Statenlaan GD Den Haag / 25

26 wordt dat 25% van de internationale parkbezoekers hun bezoek combineren met een overnachting in een Efteling accommodatie of in een overige accommodatie nabij de Efteling. Het aantal binnenlandse bezoekers wordt berekend als het totaal aantal bezoekers minus de internationale bezoekers. Het conversie percentage van binnenlandse bezoekers die in of nabij de Efteling overnachten begint bij 12,0% en neemt jaarlijkse toe met 0,25% punt tot 13,50%. Na 2023 wordt geen verdere conversie groei verwacht. De vraag naar overnachtingen van binnenlandse bezoekers wordt verwacht significant minder snel toe te nemen in vergelijking met internationale bezoekers, hetgeen aansluit bij de commerciële plannen van de Efteling. De berekening van het totaal aantal overnachtingen is te zien in bijlage 2. Uit de berekening blijkt dat voor 2028 in totaal 6,7 miljoen park bezoekers worden geprognosticeerd met een behoefte van ruim 1,2 miljoen overnachtingen. Behoefte per periode Het is van belang om inzicht te krijgen in de momenten gedurende het jaar wanneer de Efteling accommodaties 100% bezet zijn en meer gasten willen overnachten dan accommodaties bij de Efteling zelf beschikbaar zijn. Daardoor hebben deze gasten de keuze uit te wijken naar verder gelegen hotels vanaf de Efteling of geheel niet te overnachten. Dit inzicht zal worden verkregen middels het opstellen van een jaaroverzicht van de parkbezoekers. Deze stap is uitgewerkt in de volgende tabel: Inschatting verdeling aantal bezoekers per dag in de Efteling * Doordeweeks Weekenden Vakanties Dagen Bezoekers Dagen Bezoekers Dagen Bezoekers Totaal Januari Februari Maart April Mei Juni Juli Augustus September Oktober November December * deze schatting is volledig gebaseerd op aannames door Invast Hotels Deze prognose kan worden getoetst door te kijken naar het totaal aantal bezoekers dat in 2015 en 2016 de Efteling daadwerkelijk heeft bezocht. Hieruit blijkt dat de inschatting van Invast Hotels minder dan 0,5% afwijkt van het totaal aantal bezoekers in Tevens kan de inschatting worden getoetst door het maandelijkse aantal bezoekers te vergelijken met de bezoekers verdeling per maand in 2015, welke wel reeds bekend zijn. Ook hieruit blijkt dat de inschatting van Invast Hotels in verwaarloosbare mate afwijkt van de werkelijk gerealiseerde cijfers. Om inzicht te verkrijgen in het aantal overnachtingen, wordt wederom gewerkt met conversie percentages. Hierbij geldt als aanname dat de conversie percentages in het weekend en tijdens de vakanties hoger liggen dan gedurende de doordeweekse dagen. Deze tabel met berekeningen is geplaatst in bijlage 3. Statenlaan GD Den Haag / 26

27 Uit de tabel blijkt dat de behoefte aan overnachtingen tijdens de zomervakantie het grootst is, namelijk circa overnachtingen per dag. Doordeweekse dagen in januari en februari zijn het minst populair met 300 overnachtingen per dag. De berekening wordt gebruikt om een procentuele verdeling te geven van de behoefte aan overnachtingen bij alle accommodaties in de omgeving en van de Efteling zelf. Door deze procentuele verdeling te combineren met het totaal aantal geschatte overnachtingen in de prognose, wordt voor de komende jaren een verdeling gemaakt van de overnachtingen per periode. Midweek Weekend Vakantie Januari 0,723% 1,156% 1,124% Februari 0,401% 1,285% 2,891% Maart 1,539% 1,949% 0% April 2,141% 3,373% 0% Mei 2,168% 2,698% 3,346% Juni 3,239% 4,111% 0% Juli 1,325% 5,889% 9,716% Augustus 0,940% 5,182% 14,722% September 2,944% 4,069% 0% Oktober 1,566% 2,441% 7,361% November 2,061% 2,441% 0% December 0,857% 2,730% 3,613% Prognose overnachting behoefte De toekomstige behoefte wordt berekend aan de hand van het eerder vastgestelde totaal aantal verwachte overnachtingen en de verdeling daarvan gedurende de verschillende periodes. Als voorbeeld: Circa 0,723% van 2017 het totaal aantal overnachtingen vindt plaats op doordeweekse Midweek Weekend Vakantie dagen in januari. Januari Deze verdeling wordt toegepast op het geprognosticeerde aantal overnachtingen in Het aantal te verwachte overnachtingen per periode per dag wordt hiernaast weergegeven. Februari Maart April Mei Juni Juli In 2017 zijn in totaal Augustus geprognosticeerde overnachtingen. September Op een doordeweekse dag in januari wordt de Oktober overnachtingsbehoefte geschat van 291 personen per dag en in augustus tijdens de zomervakantie November December is een geschatte dagelijkse behoefte van overnachtingen. Op deze manier is de vraag naar overnachtingen in te schatten voor de toekomstige jaren. Aan de hand van de gelijk blijvende procentuele verdeling, wordt voor de periode een inschatting gemaakt van de vraag naar overnachtingen, verdeeld over de verschillende periodes in het jaar. Bijvoorbeeld: De dagelijkse behoefte aan bedden in 2028 voor de zomervakantie in augustus is Het overzicht van deze berekening staat in bijlage 4. Statenlaan GD Den Haag / 27

28 Hotel grootte Om de overnachtingsbehoefte in kaart te brengen voor het te realiseren hotel wordt gebruik gemaakt van het marktaandeel in bedden. Uitgangspunt hierbij is dat het nieuwe hotel even preferent is als de Efteling accommodaties (fair share principe). Omdat er op doordeweekse dagen altijd genoeg ruimte is in de Efteling accommodaties wordt op die dagen geen rekening gehouden met de aanwezigheid van de omliggende hotels in Kaatsheuvel, Waalwijk en Tilburg. Voor de weekenden en vakanties worden deze hotels wel gedeeltelijk meegenomen in het marktaandeel. Dit omdat verwacht wordt dat de hotels een gedeelte van hun kamers te danken hebben aan bezoekers die niet meer in Efteling accommodaties kunnen verblijven, en dus zijn uitgeweken naar de omliggende hotels. Voor meerdere hotel groottes is een prognose opgesteld voor het totaal aantal te verwachten overnachtingen en de gemiddelde bezetting. Dit model wordt opgezet voor meerdere hotelgroottes van 50 tot en met kamers. Uitgangspunt is een gemiddelde kamergrootte van 4 bedden per hotelkamer. Het marktaandeel wordt berekend aan de hand van het aantal bedden. AANDEEL Kamers Midweek Weekend Vakantie 50 6,3% 5,3% 4,8% ,8% 10,1% 9,1% ,1% 18,3% 16,7% ,6% 25,2% 23,1% ,8% 31,0% 28,6% ,0% 36,0% 33,4% ,4% 40,3% 37,5% ,3% 44,0% 41,2% ,6% 47,3% 44,5% ,5% 50,3% 47,4% ,1% 52,9% 50,0% Het aandeel in het weekend en in de vakantie is lager dan de midweek, omdat vanwege de drukte in de weekenden en vakanties ook een gedeelte van de kamers van omliggende hotels wordt meegerekend in de markt. Voor dit uitgangspunt is bevestiging gezocht bij hotel Van der Valk Gilze-Rijen. Hotelkamers ten behoeve van de Efteling worden bij de omliggende hotels voornamelijk in de weekenden en schoolvakanties geboekt. Tevens komt het geschatte marktaandeel overeen met het werkelijke aantal Efteling boekingen bij het Van der Valk Gilze-Rijen hotel. Uitgangspunt hierbij is dat mensen die hun bezoek combineren met een overnachting, een hotel prefereren zo dicht mogelijk bij het park. Dit is de reden dat de verder gelegen hotels minder in het marktaandeel worden meegenomen. Wanneer voor elk van de verschillende periodes het marktaandeel van de verschillende hotel groottes wordt gecombineerd met de op de in bijlage 4 berekende verwachte behoefte naar overnachtingen, kan een overzicht worden opgesteld van de totaal te verwachten overnachtingen voor het nieuwe hotel. In bijlage 5 is een overzicht weergeven van de geprognosticeerde overnachtingen per dag voor de verschillende maanden en perioden in het jaar. Om het overzichtelijk te houden is gekozen voor hotels met 50, 200, 500 en kamers en voor de jaren 2018, 2023 en Uit dit overzicht kan worden geconcludeerd dat voor alle hotel groottes bepaalde dagen zijn waarop geprognosticeerd wordt dat het hotel een volle bezetting heeft. Kleinere hotels met 50 kamers zitten natuurlijk vaker vol dan een hotel met kamers. Statenlaan GD Den Haag / 28

29 Verwachte bezetting Met het totaal geprognosticeerde aantal overnachtingen kan een prognose worden gemaakt van de verwachtte bezetting van het nieuwe hotel. Over het algemeen kan gesteld worden dat een hotel een bepaalde minimale bezetting dient te halen om te kunnen renderen en continuïteit te waarborgen. De gemiddelde jaarlijkse kamerbezetting aan de hand van de eerder berekende overnachtingen kan worden vastgesteld. Dit wordt gedaan door de geprognosticeerde dagelijkse overnachtingen van elke hotel grootte te vermenigvuldigen met het aantal dagen, waaruit een totaal aantal overnachtingen blijkt. Dit totaal leidt tot een bepaalde bed bezetting als percentage van de totaal beschikbare bedden per jaar. Het omrekenen van het aantal verkochte bedden naar kamers, gebeurt op basis van gerealiseerde cijfers van het Efteling hotel in In dat jaar was de bed bezetting 61,7% en de kamer bezetting 77,3%. Dit is het gevolg van de mate waarin hotelkamers niet optimaal kunnen worden gevuld aan de hand van het totaal beschikbare bedden in de kamer. De gemiddelde kamer bezetting wordt in deze berekening berekend middels de bed bezetting met factor 1,25 te vermenigvuldigen. De geprognosticeerde gemiddelde kamerbezetting van de verschillende hotel groottes in komende jaren is als volgt: bezetting % # kamers bezetting bezetting bezetting bezetting bezetting bezetting bezetting bezetting bezetting bezetting bezetting 50 61,2% 63,9% 65,9% 68,0% 70,1% 72,1% 73,8% 75,6% 77,4% 79,0% 80,4% ,3% 62,0% 63,8% 65,8% 67,8% 69,9% 71,5% 73,2% 75,0% 76,8% 78,1% ,9% 58,5% 60,3% 62,1% 63,9% 65,9% 67,5% 69,1% 70,7% 72,4% 73,8% ,6% 55,5% 57,2% 59,0% 60,7% 62,5% 64,0% 65,5% 67,1% 68,7% 70,0% ,3% 52,4% 54,4% 56,2% 57,9% 59,6% 61,0% 62,4% 63,9% 65,4% 66,7% ,9% 49,4% 51,5% 53,5% 55,4% 57,0% 58,4% 59,8% 61,2% 62,6% 63,8% ,8% 46,1% 48,6% 50,8% 52,9% 54,8% 56,1% 57,4% 58,7% 60,1% 61,3% ,1% 43,2% 45,5% 48,0% 50,3% 52,3% 53,9% 55,3% 56,5% 57,9% 59,0% ,8% 40,6% 42,9% 45,2% 47,6% 50,0% 51,6% 53,1% 54,6% 55,9% 56,9% ,7% 38,4% 40,5% 42,7% 45,0% 47,4% 49,3% 50,9% 52,5% 54,0% 55,1% ,8% 36,3% 38,3% 40,4% 42,6% 44,9% 46,8% 48,8% 50,4% 52,0% 53,2% Conclusie Vanwege de seizoensgebondenheid van de vraag naar overnachtingen bij een attractiepark in het algemeen, is het voor een hotel een uitdaging om een hoge gemiddelde bezetting te realiseren. Het hotel heeft te maken met erg veel vraag naar overnachtingen tijdens de vakanties en weekeinden, waar weinig vraag naar overnachtingen tijdens de doordeweekse dagen tegenover staat. Afhankelijk van de te bereiken kamerprijzen kan een lager dan reguliere bezetting tot een voldoende totaal resultaat leiden. Vermeld dient te worden dat het bij deze berekeningen alleen gaat om overnachtingen van Efteling bezoekers. Een hotel zou het concept dusdanig kunnen aanpassen dat het tijdens de rustige periodes andere doelgroepen aantrekt welke niet gebonden zijn aan een bezoek aan de Efteling. Statenlaan GD Den Haag / 29

30 CONTROLE BEREKENINGEN BEZETTING In het tweede scenario is het uitgangspunt dat het nieuwe hotel 100% bezetting heeft in de vakanties, weekenden en de maanden juni, juli en augustus. Vanwege de seizoengebondenheid van de bezoeken en overnachtingen bij de Efteling is dit een aan te nemen scenario. Er zijn 70 vakantie dagen, 104 weekend dagen en 31 midweek dagen in juni, juli en augustus. Uitgangspunt hierbij is dat tijdens deze 205 dagen in het jaar een bezetting wordt behaald van 100% en tijdens de overige 160 dagen een bezetting van 10%. De berekening is dan als volgt: Bezetting Jaar bezetting Aantal 100% dagen: % 56,16% Aantal overige dagen: % 4,38% Totaal ,55% 60,55% Hieruit kan worden geconcludeerd dat ongeacht de grootte van het hotel, een nieuw hotel op een bezetting kan rekenen van 60,55%. Dit is in het geval dat het 205 dagen per jaar 100% bezet is en de overige 160 dagen en bezetting heeft van 10%. Onderbouwing Ter onderbouwing van de ruimte voor de ontwikkeling van nieuwe hotelkamers, wordt een referentie check gedaan ten opzichte van het aantal hotelkamers van vergelijkbare attractieparken in Europa. Deze worden afgezet tegen het aantal jaarlijkse bezoekers om te kijken welke verhouding bestaat tussen bezoekers en aantal hotelkamers. Ratio aantal bezoekers per hotelkamer Park Kamers Bezoekers 2016 (in miljoenen) Ratio bezoekers / kamer Efteling: , Meest vergelijkbare attractieparken: Disney , Europa Park , Port Aventura , Legoland Billund , Futuroscope , Gemiddelde: Gemiddeld zijn voor de referentie parken bezoekers per hotelkamer. Voor de Efteling ligt dit getal op bezoekers per hotelkamer. Uit deze referentie controle kan worden geconcludeerd dat ruimte bestaat voor de ontwikkeling van extra hotelkamers bij de Efteling. De Efteling zou 1,79 keer meer hotelkamers kunnen aanbieden om te komen tot de gemiddelde verhouding in Europa. In combinatie met een 20% onzekerheidsmarge betekent dit dat er ruimte zou zijn voor nog 862 hotelkamers bij en rondom de Efteling. Conclusie Vanuit deze analyse kan geconcludeerd worden dat de behoefte aan overnachtingsaccommodatie sterk afhankelijk is van hoe de Efteling zich de komende jaren weet te ontwikkelen als meerdaagse bestemming en in hoeverre het aantal buitenlandse bezoekers zal doorgroeien. Vanwege de seizoengebondenheid van de vraag naar overnachtingen, kan worden gesteld dat het hotel tijdens de drukke periodes gebaat is bij veel hotelkamers. Echter, bij een groot hotel is tijdens de rustige periodes een lage bezetting het gevolg. Bij het realiseren van een kleiner hotel wordt over het algemeen een hogere gemiddelde bezetting gehaald, maar tijdens de drukke periodes mist het hotel de kans om veel groter aantal kamers te verkopen. Tevens valt aan te raden om, naar analogie met Europa-Park, een fasering in de ontwikkeling van de hotels te hanteren. Op deze manier wordt ingespeeld op de groei van het aantal overnachtingen en wordt bij de start een lagere bezetting ondervangen. Statenlaan GD Den Haag / 30

31 5 KWALITATIEVE INVULLING CONCEPT Methode In dit hoofdstuk geeft Invast Hotels advies inzake het concept, sterrenniveau, type accommodatie en faciliteiten van de te ontwikkelen overnachtingsaccommodatie. Op basis van de verkregen informatie uit voorgaande marktanalyse, omschrijving van de Efteling en de kwantitatieve behoefte zullen een aantal voorstellen worden gedaan door middel van een beknopte omschrijving van de mogelijke invulling. Na de omschrijving van meerdere potentiele invullingen zal Invast Hotels een conclusie trekken met betrekking tot het type hotel dat het meest succesvol wordt geachte op het te ontwikkelen grondstuk. Invulling 1 Concept Full service themahotel Sterren 4 Type Kamer types Faciliteiten Doelgroep Afwerkingsniveau Branding Extra s Impressie Themahotel/Familiehotel Standaard 4 persoons 2x 2 persoons schakelkamer met tussendeur Superior 4 persoons Suites 4 persoons Superior 6 persoons 2 thema restaurants, binnenzwembad, 2 bars, speelhoek, winkel, wellness, meeting rooms Families, (zakelijke) groepen Hoog Efteling Hotel, Onafhankelijk Verbinding tussen het park en het hotel Statenlaan GD Den Haag / 31

32 Invulling 2 Concept Licht gethematiseerd middenklasse hotel Sterren 3 Type Kamer types Faciliteiten Doelgroep Afwerkingsniveau Branding Extra s Impressie Themahotel Standaard 4 persoons 2x 2 persoons schakelkamer met tussendeur Superior 4 persoons 1 restaurant, 2 bars, meeting rooms Zakelijk individu, zakelijke groepen, leisure duo s, familie s Hoog Onafhankelijk of merk als Ibis, Novotel, Ramada, Holiday Inn, Star Lodge Verbinding tussen hotel en park Statenlaan GD Den Haag / 32

33 Invulling 3 Concept Sleep-only hotel met naastgelegen hospitality Sterren 2 Type Kamer types Faciliteiten Budget hotel (licht gethematiseerd) Standaard 4 persoons 2x 2 persoons schakelkamer met tussendeur Receptie, self check-in, ontbijt Doelgroep Afwerkingsniveau Branding Extra s Impressie Zakelijk individu, leisure duo s, families, jongeren Middel Merken als Ibis, Novotel, easyhotel, stayokay Het hotel heeft alleen kamers, in een separaat gebouw wordt de F&B/hospitality onafhankelijk verzorgd. Overige invullingen Als toevoeging op de genoemde accommodatie invullingen verwacht Invast Hotels dat tevens behoefte is aan additionele parkeerplaatsen bij de te ontwikkelen grondstukken. Met een dermate grote toevoeging van het aantal bedden en bezoekers zal een parkeergelegenheid bij de hotels moeten worden gerealiseerd. Tevens bestaat de mogelijkheid tot het toevoegen van een of meerdere restauratieve voorzieningen zoals restaurants en bars. Voor het aantrekken van de zakelijke markt kan het interessant zijn om conferentie- en vergaderzalen te realiseren in het hotel ( confertainment ). CONCLUSIE Op basis van het hotelaanbod bij vergelijkbare attractieparken in Europa, acht Invast Hotels invulling 1 het meest succesvol. Bij een full service hotel zijn mensen eerder geneigd om hun verblijf te verlengen en past het concept beter bij de ervaring die de Efteling momenteel te bieden heeft. Veelal zijn concepten met een lager serviceniveau of niveau van faciliteiten verder weg gelegen van het pretpark en derhalve meer gepositioneerd als verder weggelegen budget-optie. Statenlaan GD Den Haag / 33

34 6 FINANCIELE HAALBAARHEID Financiële analyse De financiële analyse zal bezien of een hotel exploitatie haalbaar is binnen en bepaald kader dat is vastgesteld door middel van uitgangspunten. De exploitatie prognose is slechts een inschatting van wat Invast Hotels mogelijk acht voor dit type hotel op deze locatie. Deze uitgangspunten kunnen afwijken van de huidige marktsituatie en beogen geen marktonderzoek weer te geven. Bovendien is de waardering van het vastgoed en de exploitatie een indicatieve waarde van wat te realiseren is op basis van de in dit rapport genoemde uitgangspunten. Dit rapport beoogt geen volledige waardering te geven. Invast Hotels weergeeft van twee verschillende hotel groottes (350 kamers en 500 kamers) een financiële analyse om een indicatie te geven van de haalbaarheid. De analyse is gebaseerd op het type full-service gethematiseerd familiehotel. Dit hotel type is erg vergelijkbaar met de hotels in eigen beheer bij de parken Port Aventura en Europa-Park. Bij de haalbaarheid wordt gekeken naar de indicatieve marktwaarde van het hotel en de stichtingskosten. Database Invast Hotels UITGANGSPUNTEN Kamerprijs en bezetting Op basis van benchmarkgegevens van vergelijkbare hotels uit de database van Invast Hotels wordt een exploitatie prognose opgesteld om een inschatting te maken van de toekomstige exploitatie resultaten. De volgende uitgangspunten zijn gebruikt voor het opstellen van de prognose: In de prognose voor de gemiddelde kamerbezetting wordt de eerder berekende kwantitatieve behoefte gebruikt. Aan de hand van deze informatie wordt een gemiddelde bezetting en kamerprijs opgesteld. Rekening wordt gehouden met zowel overnachtingen ten behoeve van de Efteling als overnachtingen die niet gecombineerd zijn met een bezoek aan de Efteling. Daarom wordt voor beide hotel groottes een bepaald percentage non-efteling overnachtingen bij de bezetting van Efteling overnachtingen opgeteld. 350 kamers Gemiddelde bezetting met Efteling en non-efteling overnachtingen: Hotel met 350 kamers Prognose bezetting: 55,8% 57,5% 59,3% 61,0% 62,4% Bezetting non-efteling 6,0% 6,0% 6,5% 6,5% 7,0% Totale bezetting 61,8% 63,5% 65,8% 67,5% 69,4% De gemiddelde kamerprijs voor 2020 is als volgt berekend: Hotel met 350 kamers Type kamer Personen Aantal Kamerprijs Standard ,00 Superior ,00 Suite ,00 Large suite , ,14 Kamerprijs is exclusief btw, ontbijt en entree tot de Efteling Statenlaan GD Den Haag / 34

35 Cash flow ( ) (000) Kamers Bezettingsgraad (%) 61,8% 63,5% 65,8% 67,5% 69,4% ARR ( ) 125,14 126,39 127,66 128,93 130,22 RevPAR ( ) 77,34 80,26 84,00 87,03 90,38 TRevPAR ( ) 141,12 144,86 149,24 152,92 156,75 Beschikbare kamers p/j 128,10 127,75 127,75 127,75 128,10 Bezette kamers p/j (000) 79,17 81,12 84,06 86,23 88,90 Inflatie 1,010 1,010 1,010 1,010 1, kamers Gemiddelde bezetting met Efteling en non-efteling overnachtingen: Hotel met 500 kamers Prognose bezetting: 51,5% 53,5% 55,4% 57,0% 58,4% Bezetting non-efteling 5,0% 5,0% 5,5% 5,5% 6,0% Totale bezetting 56,5% 58,5% 60,9% 62,5% 64,4% De gemiddelde kamerprijs voor 2020 is als volgt berekend: Hotel met 500 kamers Type kamer Personen Aantal Kamerprijs Standard ,00 Superior ,00 Suite ,00 Large suite , ,60 Kamerprijs is exclusief btw, ontbijt en entree tot de Efteling Cash flow ( ) (000) Kamers Bezettingsgraad (%) 56,5% 58,5% 60,9% 62,5% 64,4% ARR ( ) 125,60 126,86 128,12 129,41 130,70 RevPAR ( ) 70,96 74,21 78,03 80,88 84,17 TRevPAR ( ) 129,93 133,93 138,34 141,80 145,53 Beschikbare kamers p/j 183,00 182,50 182,50 182,50 183,00 Bezette kamers p/j (000) 103,40 106,76 111,14 114,06 117,85 Inflatie 1,010 1,010 1,010 1,010 1,010 F&B omzet 350 kamers De geprognosticeerde F&B omzet is gebaseerd op onderstaande uitgangspunten: 350 kamers - Full service Inschatting F&B omzet Kamers 350 Aantal couvert restaurants 550 Aantal zitplaatsen hotelbar 200 Aantal zitplaatsen terras/lounge 150 Gemiddeld aantal gasten per kamer 3 Statenlaan GD Den Haag / 35

36 Gem. bezetting Gem. besteding Totale omzet Ontbijt 61,80% 11, Lunch 15,00% 14, Diner 65,00% 31, Hotelbar + terras 50,00% 5, Banqueting 10 personen/zaal 23, Totaal F&B kamers 500 kamers - Full service Inschatting F&B omzet Kamers 500 Aantal couvert restaurant 750 Aantal zitplaatsen hotelbar 250 Aantal zitplaatsen terras/lounge 200 Gemiddeld aantal gasten per kamer 3 Gem. bezetting Gem. besteding Totale omzet Ontbijt 56,50% 11, Lunch 15,00% 14, Diner 65,00% 31, Hotelbar + terras 50,00% 5, Banqueting 10 personen/zaal 23, Totaal F&B Zaalhuur Overige uitgangspunten Voor beide hotel groottes zijn de uitgangspunten voor omzet uit zaalhuur als volgt: Banqueting Zalen 10 Bezetting 30% Gemiddelde opbrengst 200,00 Totaal zaalhuur De gemiddelde opbrengst neemt elk jaar met 1,0% inflatie toe Op basis van ervaringscijfers zijn de volgende uitgangspunten voor de overige onderdelen van de exploitatie prognose opgesteld: Inkoop Personeel Exploitatiekosten Algemeen & Administratie Sales & Marketing OTA Energiekosten Huisvesting & onderhoud Huurwaarde Afschrjivingen 28,0% van de F&B omzet 35,0% van de F&B en 25,0% van de logies omzet 12 per bezette hotelkamer 3,0% van de totale omzet 4,0% van de totale omzet 3,5% van de totale omzet 3,0% van de totale omzet 2,5% van de totale omzet Op basis van markthuurwaarde per kamer per jaar Exploitatie prognose Ten behoeve van het toetsen van de financiele haalbaarheid van het beoogde hotel concept is een exploitatie prognose opgesteld. De volgende overzichten weergeven een verkorte versie van het cash flow model welke in bijlage 7 volledig is toegevoegd. Statenlaan GD Den Haag / 36

37 350 kamers Cash flow ( ) (000) Logies F&B Zaalhuur Overige Totale omzet Inkoop Personeel Exploitatiekosten Administratie & Algemeen Sales & Marketing OTA's Energiekosten Huisvesting & onderhoud Totale kosten GOP Management fee EBITDA Huurwaarde FF&E reserve EBIT kamers Cash flow ( ) (000) Logies F&B Zaalhuur Overige Totale omzet Inkoop Personeel Exploitatiekosten Administratie & Algemeen Sales & Marketing OTA's Energiekosten Huisvesting & onderhoud Totale kosten GOP Management fee EBITDA Huur FF&E reserve EBIT Statenlaan GD Den Haag / 37

38 Referentie hotels Invast Hotels beschikt over exploitatie gegevens van de volgende hotels, welke zijn gebruikt ter referentie voor het opstellen van de exploitatie prognoses: Meerdere Van der Valk hotels door Nederland Meerdere Hampshire Hotels in Nederland Efteling Hotel in Kaatsheuvel Doubletree Hilton te Amsterdam Mövenpick Hotel te Amsterdam Het betreffen hotels met een hoog kameraantal, groot aandeel F&B omzet of een vergelijkbare locatie langs de snelweg. INDICATIEVE WAARDERING Waarderingsbenadering De waarden welke in dit hoofdstuk worden genoemd, beogen slechts een indicatie te zijn van een te realiseren hotel bij de Efteling op basis van de genoemde uitgangspunten. Voor de indicatieve waardering van het hotel kunnen verschillende methoden gebruikt worden. Om tot een juist oordeel te komen wordt een combinatie van de onderstaande methoden gebruikt. Inkomsten kapitalisatiemethode Huurwaarde kapitalisatiemethode o huurwaarde op basis van exploitatieprognose De combinatie van de boven genoemde methoden geeft de meest realistische marktwaarde voor het hotel weer. Invast Hotels gebruikt de inkomsten kapitalisatiemethode voor het vaststellen van de exploitatiewaarde. Voor het vaststellen van de vastgoedwaarde wordt gebruik gemaakt van de huurwaarde kapitalisatiemethode. Inkomsten kapitalisatiemethode De inkomsten kapitalisatiemethode is gebaseerd op de exploitatieprognose van het hotel over de komende 10 jaar. De inkomsten op het niveau van brutowinst voor belastingen en interest (EBIT) worden hierbij contant gemaakt om op deze wijze de huidige marktwaarde te bepalen. Voor het contant maken van deze inkomsten kan een gewenst disconteringspercentage worden vastgesteld. Uit het disconteringspercentage volgt de factor welke uiteindelijk het rendement weergeeft over de gebruikte inkomensstromen. Het rendement leidt tot de uiteindelijke investeringswaarde op basis van het toekomstige exploitatieresultaat. Op basis van benchmark gegevens ten aanzien van rendementen op hotelexploitaties is gekozen voor een disconteringspercentage van 20%. Dit percentage is een weergave van de combinatie van het rendement op eigen vermogen en het rendement op vreemd vermogen, dat benodigd is om binnen een termijn van vijf jaar een overnamesom terug te verdienen. De reden dat deze niet verder gesplitst is komt voort uit het feit dat de onderliggende waarde van het hotel niet verandert door de onderverdeling van eigen en vreemd vermogen. De marktwaarde voor de hotelexploitatie, die op basis van de verdiscontering van de geprognosticeerde exploitatieresultaten ontstaat, is: Marktwaarde hotelexploitatie (350 kamers) ,- Marktwaarde hotelexploitatie per kamer ,- Marktwaarde hotelexploitatie (500 kamers) ,- Marktwaarde hotelexploitatie per kamer ,- Deze waarden komen voort uit de waarden zoals deze aangeduid staan in de cashflow modellen in bijlage 8. Statenlaan GD Den Haag / 38

39 Huurwaarde kapitalisatiemethode In Nederland bewegen de huurwaarden van hotels, gerelateerd aan de totale omzet, globaal tussen 15% en 25% en in Amsterdam zelfs tot 35%. Voor hotels in de grotere steden wordt de bovenkant van de marge aangehouden en voor hotels buiten de grotere steden ligt dit gemiddelde lager. Een belangrijk verschil wordt veroorzaakt door het type omzet, namelijk of deze afkomstig is uit logies of F&B. Algemeen kan gesteld worden dat de huurwaardepercentages afhankelijk zijn van de arbeidsintensiviteit en daardoor de bruto marge. Het percentage dat berekend wordt over de logiesomzet ligt globaal tussen 20% en 30%, met uitzonderingen aan de bovenzijde tot boven 35% voor efficiënte hotelconcepten te Amsterdam. De marge op F&B ligt lager en daarmee ook de huurwaarde toerekenbaar aan dit omzettype. Het percentage huurwaarde ten opzichte van F&B omzet is gelegen tussen 10% en 15% voor hotels waarbij het grootste gedeelte aan omzet voortkomt uit logies en waarbij F&B onderdeel is van het hotel. De marges voor overige omzet liggen normaliter tussen de marges van logies en F&B. Markthuurwaarde 350 kamers 500 kamers Bruto Aanvangs Rendement (BAR) Voor het inschatten van de markthuurwaarde is de gemiddelde omzetverwachting van verrekend met de huurratio s. De indicatieve markthuurwaarde berekening is in onderstaande tabel weergegeven. Type Gemiddelde jaaromzet Ratio Huurwaarde Per kamer Logies ,00% F&B ,00% Zaalhuur ,00% Overige ,00% Totaal ,09% Type Gemiddelde jaaromzet Ratio Huurwaarde Per kamer Logies ,00% F&B ,00% Zaalhuur ,00% Overige ,00% Totaal ,07% Het gemiddelde bruto aanvangsrendement (BAR) voor hotelvastgoed in Nederland bevindt zich tussen 7% en 10% en in Amsterdam ook lager dan 7%, met enkele transacties tussen 5% en 7% bruto aanvangsrendement in het afgelopen jaar. De bovenkant van deze marge betreft hotels in gebieden buiten de grotere steden. Een rendement van 8,0 sluit aan bij een hotel naast De Efteling met een vrij stabiele vraag naar overnachtingen. Het gekozen rendement van de totale markthuurwaarde is binnen de bandbreedte om een externe financiering wat betreft rente en aflossing te bekostigen. Marktwaarde vastgoed Op basis van de jaarlijkse markthuurwaarde van de hotels, waarbij een aanvangsrendement van 8,0% wordt aangehouden, kan een indicatie van de marktwaarde van het hotelvastgoed worden gegeven. Onderstaande tabel geeft de berekening van de marktwaarde van het vastgoed weer. Statenlaan GD Den Haag / 39

40 350 kamers 500 kamers Totale indicatieve marktwaarde 350 kamers 500 kamers Transactie referenties Mark twaarde vastgoed hotel ,00% (BAR) kosten koper - 0,00% Marktwaarde vastgoed k.k k.k. Vastgoed per k amer Vastgoed per m² Mark twaarde vastgoed hotel ,00% (BAR) kosten koper - 0,00% Marktwaarde vastgoed k.k k.k. Vastgoed per k amer Vastgoed per m² De totale indicatieve marktwaarde van het te ontwikkelen hotel is de som van de marktwaarde van het vastgoed en de exploitatie. Onderstaande tabel geeft de totale indicatieve marktwaarde weer. Marktwaarde vastgoed hotel ,3% Marktwaarde hotel exploitatie ,7% Totale marktwaarde hotel per kamer * Marktwaarden zijn na berekening afgerond op duizendtallen Marktwaarde vastgoed hotel ,7% Marktwaarde hotel exploitatie ,3% Totale marktwaarde hotel per kamer * Marktwaarden zijn na berekening afgerond op duizendtallen Onderstaande tabel geeft de hoteltransacties weer welke zijn gebruikt ter onderbouwing van de indicatieve marktwaarde. Jaar Plaats Hotel Kamers Transactieprijs Prijs / kamer 2017 Hoofddorp Hyatt Place Amsterdam Doubltree by Hilton Enschede Intercity Hotel Amsterdam NH Musica Eindhoven Pullman Cocagne Eindhoven Holiday Inn Bovenstaande transacties betreffen alleen de transactieprijs van het vastgoed van de betreffende hotels. Indien deze prijzen worden afgezet tegen de indicatieve marktwaarden van de te ontwikkelen hotels bij de Efteling voor alleen het vastgoed ( ,- (350 kamers) en ,- (500 kamers) per kamer), kan gemeld worden dat veel grootschalige hotels een verglijkbaar beeld geven in kamerprijs. Deze hotels profiteren van hun ligging nabij een grote stad waardoor de vraag naar overnachtingen relatief stabiel is. Bovendien hebben de meeste referentie hotels ook een groot aanbod aan F&B voorzieningen. INDICATIE HAALBAARHEID Stichtingskosten De indicatieve marktwaarde van het vastgoed en de exploitatie vormt de bovengrens voor de stichtingskosten van het hotel. Deze bestaan uit de bouwkosten, rentekosten en algemene kosten en ontwikkeling (AKW). Op basis van ervaringscijfers en kengetallen wordt een inschatting gedaan van de stichtingskosten. Grondkosten worden in deze berekening niet meegenomen omdat Invast Hotels hiervan niet op de hoogte is. Statenlaan GD Den Haag / 40

41 Bouwkosten De kosten voor het realiseren van het hotel worden bepaald aan de hand van referentie projecten van recent ontwikkelde en hoogwaardig afgewerkte hotels met een vergelijkbare open locatie in de buurt van de snelweg. De gemiddelde prijs per m² te ontwikkelen hotel van deze vergelijkbare hotels wordt gebruikt om te komen tot de geschatte totale realisatie kosten van dit object. Invast Hotels heeft ter referentie onder meer de realisatiekosten van de volgende, grootschaliger hotels gebruikt: Hotelontwikkeling (+200 kamers) 2017 nabij Schiphol Van der Valk te Hoorn Van der Valk te Uden-Veghel Van der Valk te Veenendaal De brandbreedte voor de realisatiekosten van de referentie hotels per m² BVO bedraagt 1.628,- / m² tot en met 1.843,- / m². De gemiddelde realisatiekosten per m² BVO van deze referentiehotels zijn: 1.722,-. Ontwikkelingskosten Kosten exploitatie Rentekosten Oppervlakte Om tot de stichtingskosten te komen dient tevens rekening te worden gehouden met een risico opslag en winst voor de ontwikkelaar. Deze ontwikkelingskosten worden geraamd op 8% van de realisatiekosten. Bron: Economisch instituut voor de bouw De kosten van de investering in de inrichting voor de exploitatie van het hotel zijn verdisconteerd door jaarlijks een bedrag aan investeringskosten op te nemen voor EBIT (FF&E reserve), waardoor de investering op jaarlijks niveau wordt afgetrokken en de exploitatiewaarde derhalve een netto bedrag is, na investering. Bij de nieuwbouw van een hotel dient rekening te worden gehouden met een financieringsvergoeding voor bancair kapitaal. Deze bestaat uit rentekosten voor grondaankoop en bouwperiode. Voor beiden is deze vastgesteld op 4% per jaar. Op basis van ervaringscijfers worden voor de verschillende hotel grootten de volgende oppervlaktes geschat: 350 kamers: m² 500 kamers: m² Voor de totstandkoming van deze oppervlaktes is in bijlage 9 een berekening toegevoegd. Totale stichtingskosten 350 kamers 500 kamers De totale stichtingskosten voor het nieuwe hotel zijn, op basis van bovengenoemde uitgangspunten, als volgt: Realisatiekosten ( 1.722,- / m²) Rentekosten bouw (1 jaar) % Rentekosten grond (volle bouwtijd) % AKW (% van realisatiekosten) % Totaal stichtingskosten Realisatiekosten ( 1.722,- / m²) Rentekosten bouw (1 jaar) % Rentekosten grond (volle bouwtijd) % AKW (% van realisatiekosten) % Totaal stichtingskosten Statenlaan GD Den Haag / 41

42 Bosrijk en Loonsche Land Ter toetsting kunnen deze geschatte stichtingskosten worden vergeleken met de kosten voor de realisatie van de parken Bosrijk en Loonsche Land van de Efteling. Hieruit kan worden geconcludeerd dat de realisatiekosten per bed erg dicht bij elkaar liggen en derhalve als realistisch kunnen worden geacht. De realisatiekosten per bed zijn circa ,-. Park Bedden Bouwkosten / bed Loonsche Land Bosrijk Hotel Bedden Bouwkosten / bed 350 kamers kamers Eindoordeel advies Op basis van bovenstaande uitgangspunten is de geschatte indicatieve marktwaarde van het hotel hoger dan de geschatte stichtingskosten. Hetgeen aantoont dat op basis van de in dit rapport genoemde uitgangspunten een hotelontwikkeling financieel haalbaar is. Fasering in de ontwikkeling van het kameraantal maakt het mogelijk om eerst te starten met een hotel van beperktere omvang (250 kamers) en in de tijd groei door te maken tot 350 of 500 kamers. De haalbaarheid toont aan dat beide hotel grootten haalbaar lijken te zijn. Om tijdens rustige doordeweekse dagen business binnen te halen, bestaat de optie tot het aanbieden van confertainment. Een combinatie van conferenties in het hotel met entertainment in het park, welke de zakelijke markt aanspreekt. Statenlaan GD Den Haag / 42

43 BIJLAGEN Statenlaan GD Den Haag / 43

44 BIJLAGE 1 ALGEMENE VOORWAARDEN Statenlaan GD Den Haag / 44

45 BIJLAGE 2 Prognose jaarlijkse overnachting behoefte Totaal aantal park bezoekers Groei in totaal aantal bezoekers 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% % Internationale bezoekers 22,0% 22,5% 23,0% 23,5% 24,0% 24,5% 25,0% 25,5% 26,0% 26,5% 27,0% 27,5% Internationale bezoekers Internationale overnachters conversie % 25,0% 25,5% 26,0% 26,5% 27,0% 27,5% 28,0% 28,5% 29,0% 29,5% 30,0% 30,0% Internationale overnachting behoefte % Binnenlandse bezoekers 78,0% 77,5% 77,0% 76,5% 76,0% 75,5% 75,0% 74,5% 74,0% 73,5% 73,0% 72,5% Binnenlandse bezoekers Binnenlandse bezoekers conversie % 12,00% 12,25% 12,50% 12,75% 13,00% 13,25% 13,50% 13,50% 13,50% 13,50% 13,50% 13,50% Binnenlandse overnachting behoefte Totale overnachting behoefte Statenlaan GD Den Haag / 45

46 BIJLAGE 3 Prognose verdeling overnachtingsbehoefte per periode Verdeling van de conversie percentages op verschillende momenten van accommodatie bezoekers * Doordeweeks Weekenden Vakanties Dagen Conversie Vraag Dagen Conversie Vraag Dagen Conversie Vraag Totaal Januari 18 10% % % Februari 10 10% % % Maart 23 10% % % April 20 10% % % Mei 18 10% % % Juni 22 10% % % Juli 6 15% % % Augustus 3 18% % % September 20 10% % % Oktober 13 10% % % November 22 10% % % December 16 10% % % * deze schatting is volledig gebaseerd op aannames door Invast Hotels Statenlaan GD Den Haag / 46

47 BIJLAGE overnachtingsbehoefte prognose Midweek Weekend Vakantie Midweek Weekend Vakantie Midweek Weekend Vakantie Midweek Weekend Vakantie Midweek Weekend Vakantie Midweek Weekend Vakantie Januari Februari Maart April Mei Juni Juli Augustus September Oktober November December Midweek Weekend Vakantie Midweek Weekend Vakantie Midweek Weekend Vakantie Midweek Weekend Vakantie Midweek Weekend Vakantie Midweek Weekend Vakantie Januari Februari Maart April Mei Juni Juli Augustus September Oktober November December Statenlaan GD Den Haag / 47

48 BIJLAGE 5 Prognose overnachtingen per hotelgrootte 50 kamers / 200 bedden Mid Wkd Vak Mid Wkd Vakdweekeekendakantie Januari Februari Maart April Mei Juni Juli Augustus September Oktober November December kamers / 400 bedden Januari Februari Maart April Mei Juni Juli Augustus September Oktober November December kamers / 800 bedden Januari Februari Maart April Mei Juni Juli Augustus September Oktober November December Statenlaan GD Den Haag / 48

49 300 kamers / bedden Mid Wkd Vak Mid Wkd Vakdweekeekendakantie Januari Februari Maart April Mei Juni Juli Augustus September Oktober November December kamers / bedden Januari Februari Maart April Mei Juni Juli Augustus September Oktober November December kamers / bedden Januari Februari Maart April Mei Juni Juli Augustus September Oktober November December Statenlaan GD Den Haag / 49

50 600 kamers / bedden Mid Wkd Vak Mid Wkd Vakdweekeekendakantie Januari Februari Maart April Mei Juni Juli Augustus September Oktober November December kamers / bedden Januari Februari Maart April Mei Juni Juli Augustus September Oktober November December kamers / bedden Januari Februari Maart April Mei Juni Juli Augustus September Oktober November December Statenlaan GD Den Haag / 50

51 1.000 kamers / bedden 900 kamers / bedden Mid Wkd Vak Mid Wkd Vak Mid Wkd Vak Januari Februari Maart April Mei Juni Juli Augustus September Oktober November December Januari Februari Maart April Mei Juni Juli Augustus September Oktober November December Statenlaan GD Den Haag / 51

52 BIJLAGE 6 Foto s Statenlaan GD Den Haag / 52

53 BIJLAGE 7 Exploitatie prognose 350 kamers - Full service De Efteling Bedrag Per kamer Bedrag (000) Ratio Per kamer Bedrag (000) Ratio Per kamer Bedrag (000) Ratio Per kamer Bedrag (000) Ratio (000) Ratio OMZET Logies ,8% ,4% ,3% ,9% ,7% F&B ,7% ,1% ,3% ,7% ,9% Zaalhuur 219 1,2% ,2% ,2% ,2% ,1% 651 Overige 50 0,3% ,3% ,3% ,3% ,3% 149 Totale omzet ,0% ,0% ,0% ,0% ,0% OPERATIONELE KOSTEN Inkoop ,2% ,1% ,8% ,7% ,5% Personeel ,0% ,9% ,9% ,8% ,7% Exploitatiekosten 950 5,3% ,3% ,3% ,3% ,3% Totale operationele kosten ,5% ,3% ,0% ,8% ,5% OVERHEAD KOSTEN Administratie & Algemeen 542 3,0% ,0% ,0% ,0% ,0% Sales & Marketing 723 4,0% ,0% ,0% ,0% ,0% OTA 633 3,5% ,5% ,5% ,5% ,5% Energiekosten 542 3,0% ,0% ,0% ,0% ,0% Huisvesting en onderhoud 452 2,5% ,5% ,5% ,5% ,5% Totale Overhead Kosten ,0% ,0% ,0% ,0% ,0% Totale kosten ,5% ,3% ,0% ,8% ,5% GOP ,5% ,7% ,0% ,2% ,5% Management fee / licentie 542 3,0% ,0% ,0% ,0% ,0% EBITDA ,5% ,7% ,0% ,2% ,5% VASTE KOSTEN Huur (waarde) ,2% ,9% ,5% ,2% ,8% Afschrijving (FF&E reserve) 700 3,9% ,8% ,7% ,6% ,5% Totale vaste kosten ,1% ,7% ,2% ,8% ,3% EBIT ,4% ,0% ,8% ,5% ,2% Karakteristieken hotel Aantal kamers Bezettingsgraad 61,8% 63,5% 65,8% 67,5% 69,4% Gemiddelde kamerprijs 125,14 126,39 127,66 128,93 130,22 RevPAR 77,34 80,26 84,00 87,03 90,38 TRevPAR 141,12 144,86 149,24 152,92 156,75 Beschikbare kamers p/j (000) 128,10 127,75 127,75 127,75 128,10 Bezette kamers p/j (000) 79,17 81,12 84,06 86,23 88,90 Inflatie % 1,01 1,01 1,01 1,01 1,01 Noot: Alle bedragen exclusief btw Per kamer Statenlaan GD Den Haag / 53

54 500 kamers - Full service De Efteling Bedrag (000) Ratio Per kamer Bedrag (000) Ratio Per kamer Bedrag (000) Ratio Per kamer Bedrag (000) Ratio Per kamer Bedrag (000) Ratio OMZET Logies ,6% ,4% ,4% ,0% ,8% F&B ,1% ,4% ,4% ,8% ,0% Zaalhuur 219 0,9% ,9% ,9% ,9% ,9% 456 Overige 80 0,3% ,3% ,3% ,3% ,3% 166 Totale omzet ,0% ,0% ,0% ,0% ,0% OPERATIONELE KOSTEN Inkoop ,4% ,1% ,9% ,7% ,5% Personeel ,1% ,0% ,9% ,9% ,8% Exploitatiekosten ,2% ,2% ,3% ,3% ,3% Totale operationele kosten ,7% ,4% ,1% ,9% ,6% OVERHEAD KOSTEN Administratie & Algemeen 713 3,0% ,0% ,0% ,0% ,0% Sales & Marketing 951 4,0% ,0% ,0% ,0% ,0% OTA 832 3,5% ,5% ,5% ,5% ,5% Energiekosten 713 3,0% ,0% ,0% ,0% ,0% Huisvesting en onderhoud 594 2,5% ,5% ,5% ,5% ,5% Totale Overhead Kosten ,0% ,0% ,0% ,0% ,0% Totale kosten ,7% ,4% ,1% ,9% ,6% GOP ,3% ,6% ,9% ,1% ,4% Management fee / licentie 713 3,0% ,0% ,0% ,0% ,0% EBITDA ,3% ,6% ,9% ,1% ,4% VASTE KOSTEN Huur (waarde) ,3% ,9% ,5% ,1% ,7% Afschrijving (FF&E reserve) ,2% ,1% ,0% ,9% ,8% Totale vaste kosten ,5% ,0% ,4% ,0% ,5% EBIT ,8% ,6% ,5% ,1% ,9% Karakteristieken hotel Aantal kamers Bezettingsgraad 56,5% 58,5% 60,9% 62,5% 64,4% Gemiddelde kamerprijs 125,60 126,86 128,12 129,41 130,70 RevPAR 70,96 74,21 78,03 80,88 84,17 TRevPAR 129,93 133,93 138,34 141,80 145,53 Beschikbare kamers p/j (000) 183,00 182,50 182,50 182,50 183,00 Bezette kamers p/j (000) 103,40 106,76 111,14 114,06 117,85 Inflatie % 1,01 1,01 1,01 1,01 1,01 Noot: Alle bedragen exclusief btw Per kamer Statenlaan GD Den Haag / 54

55 BIJLAGE 8 Exploitatie waardering DISCOUNTED CASH FLOW DISCOUNTED CASH FLOW 350 kamers - Full service De Efteling Waarde Exploitatie Residuele Period Jaar Cash flow waarde Factor Present Value Period Jaar Cash flow 500 kamers - Full service De Efteling Waarde Exploitatie Residuele waarde Factor Present Value , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , FV waarde , FV waarde , FV Calculatie Jaar Cash flow Discontering Verkoop waarde Contante waarde cashflows FV Calculatie Contante waarde cashflows Contante waarde FV Contante waarde FV Initiële investering jaar 0 - Jaar 2027 Initiële investering jaar Contante waarde Cash Contante waarde ,0% Discontering 20,0% Disconteringspercentage 20 Disconteringspercentage Kamers 350 Verkoop waarde Kamers 500 Marktwaarde Marktwaarde per kamer Marktwaarde Marktwaarde per kamer Statenlaan GD Den Haag / 55

56 BIJLAGE 9 Totstandkoming geschat oppervlakte 350 kamers - Full service 500 kamers - Full service Kamers personen aantal m² Totaal Kamers personen aantal m² Totaal Standard Standard Superior Superior Suite Suite Large suite Large suite Totaal (kamers) Totaal (kamers) Verkeersruimten 15% Verkeersruimten 15% Totaal inclusief verkeersruimten Totaal inclusief verkeersruimten m²/couvert m²/couvert Restaurant couverts: 550 2, Restaurant couverts: 750 2, Bar/lounge couverts: 200 2,0 400 Bar/lounge couverts: Keuken % restaurant: 30% 413 Keuken % restaurant 30% 563 Lobby/receptie 500 Lobby/receptie 500 # zalen m²/zaal # zalen m²/zaal Zalen Zalen Dienstruimten 600 Dienstruimten 800 Wellness Wellness Totaal Totaal Totaal afgerond: Totaal afgerond: Statenlaan GD Den Haag / 56

57