Watertuin Teylingen. stedenbouwkundige visie recreatiepark

Transcriptie

1 Watertuin Teylingen stedenbouwkundige visie recreatiepark R h o a d v i s e u r s > 7 o k t o b e r

2

3 Watertuin Teylingen stedenbouwkundige visie recreatiepark

4

5 INHOUD >01 aanleiding 7 >02 inventarisatie 13 >03 gebruik gronden 27 >04 visie 33 >05 bouwregels 41 >06 gronduitgifte 53 5

6 k a a r t j e l o c a t i e p m 6

7 >01 A A N L E I D I N G LOCATIE Watertuin is een recreatiepark met 68 recreatiewoningen, 1 dienstwoning en een haventje, dat in het begin van de jaren 70 van de vorige eeuw is gebouwd. Het ligt buiten de bebouwde kom aan de Leidseweg in de kern Warmond tussen Leiderdorp en Oude Ade. Watertuin kent één type recreatieverblijf in twee varianten: in rij of op een hoek. De dienstwoning is een op zichzelf staande variant binnen dit geheel. De recreatiewoningen staan op kavels van verschillende omvang. AANLEIDING De aanleiding om deze stedenbouwkundige visie op te stellen voor Watertuin is: Het programma actualisatie bestemmingsplannen in de gemeente Teylingen, waardoor ook voor Watertuin een nieuw bestemmingsplan moet worden opgesteld; het gebruik als permanente bewoning van diverse recreatiewoningen in Watertuin, dat niet in overeenstemming is met het geldende bestemmingsplan Buitengebied Warmond; bij een groot deel van de woningen in Watertuin is er zonder vergunning meer aan en bij gebouwd dan erop grond van het geldende bestemmingsplan is toegestaan; 7

8 8

9 toezeggingen aan de bewoners van Watertuin, dat de gemeente voor het complex Watertuin een nieuw bestemmingsplan zal opstellen, waarbij beoordeeld zal worden of er een verruiming van de bouwmogelijkheden mogelijk is. DOEL Het doel van deze stedenbouwkundige visie is om inzichtelijk te maken welke bebouwingsmassa er bij de recreatiewoningen maximaal toelaatbaar is. Deze visie kan dan gelden als uitgangspunt voor een adequate bebouwingsregeling in het nieuwe vast te stellen bestemmingsplan. Daarnaast voorziet deze visie in een knelpuntenkaart over oneigenlijk grondgebruik die inzicht geeft voor welke gronden het uit planologisch oogpunt acceptabel is om bij recreatiewoningen te betrekken. VOORGESCHIEDENIS De voormalige gemeente Warmond heeft zich tot de eind jaren negentig in de vorige eeuw vrij coulant opgesteld tegenover de permanente bewoning van de recreatiewoningen en de bouw van clandestiene bouwsels aan en bij deze recreatiewoningen. Eind jaren negentig heeft de gemeente Warmond, middels het opstellen van een handhavingsbeleid inzake permanente bewoning van recreatieverblijven, hieraan een andere wending willen geven. Er zijn diverse handhavingsbesluiten genomen en er zijn op 3 mei 2000 voor 37 recreatiewoningen persoonsgebonden gedoogbeschikkingen aan de toenmalige bewoners toegekend. Deze aanpak gaf de handhaving een enorme beslaglegging op de totale en de relatief kleine personele capaciteit van de gemeente Warmond. Dit heeft ertoe geleid, dat de koers van de gemeente Warmond in 2004 op het oude niveau uit de jaren negentig was teruggekeerd. 9

10 10

11 Aangezien de gemeente Warmond er op dat moment de voorkeur aan gaf om de recreatiewoningen om te zetten in burgerwoningen, zodat handhaving op dit punt niet meer nodig is, heeft zij in 2004 een principeverzoek aan de provincie Zuid-Holland gedaan inzake legalisering van het gebruik voor permanente bewoning van het recreatiecomplex Watertuin. In 2005 heeft de Gedeputeerde Staten van de provincie Zuid-Holland aangegeven niet in te stemmen met legalisering van de permanente bewoning. In 2006 heeft de gemeentelijke herindeling plaatsgevonden en is de kern Warmond onderdeel van de gemeente Teylingen geworden. In 2008 heeft de gemeente een tijdelijk beleid vastgesteld voor bouwaanvragen voor recreatiewoningen. Dit beleid houdt in dat het college van B&W geen gebruik maakt van haar bevoegdheid om af te wijken van het bestemmingsplan indien een verzoek wordt ingediend om de recreatiewoning te vergoten terwijl er sprake is van strijdig gebruik in de vorm van permanent wonen. Dit beleid is tevens van toepassing op de situaties waarbij sprake is van een persoonsgebonden gedoogbeschikking. In een gedoogbeschikking is gesteld dat er geen rechten kunnen worden ontleend aan het recreatiebedrijf als ware het een commune woning. Van voorzieningen, die zijn gerelateerd aan commune woningen worden zij nadrukkelijk uitgesloten. Voorbeelden zijn woonvoorzieningen op grond van de WVG, behandeling van bouwvergunningsaanvragen en voorzieningen op grond van de huisvestingsverordening. 11

12 In 2015 zal een voorontwerpbestemmingsplan voor Watertuin ter inzage worden gelegd in het kader van de gemeentelijke inspraak. In het vast te stellen bestemmingsplan zal het definitieve beleid voor Watertuin worden opgenomen. LEESWIJZER In hoofdstuk 2 wordt in eerste aanzet de oorspronkelijke opzet van het recreatiepark Watertuin weergegeven en wordt inzichtelijk gemaakt hoe de recreatiewoningen in oorspronkelijke vorm zijn gebouwd. Vervolgens wordt de huidige geldende bestemmingsplanregeling omschreven en aansluitend wordt inzichtelijk gemaakt welke categorieën bouwwerken (uitbouwen, aanbouwen, pergola s etc.) in het recreatiepark Watertuin voorkomen. In hoofdstuk 3 is een kaart opgenomen waarmee inzichtelijk wordt gemaakt welke gronden oneigenlijk worden gebruikt. In dit hoofdstuk wordt tevens ingegaan op beleving van het terrein van het recreatiepark gezien vanuit omgeving en gezien vanuit de gemeenschappelijke terreinen van het recreatiepark zelf. In hoofdstuk 4 wordt per bouwwerk de invloed op de ruimtelijke kwaliteit omschreven gezien vanuit het vraagstuk wat stedenbouwkundig maximaal toelaatbaar is in dit recreatiepark Watertuin. Dit wordt in hoofdstuk 5 vertaald in beeld en in bouwregels. 12

13 >02 I N V E N T A R I S A T I E OORSPRONKELIJKE BOUWPLAN Het orginele recreatieverblijf bestaat uit één duidelijke massa van één bouwlaag met een asymmetrische kap. Aan de zijkant is een opengewerkte pergola aangebouwd, iets achter de voorgevellijn. De voorgevel ligt iets terug van de goot, terwijl de zijbeuken iets doorsteken. De voordeur zit aan de zijkant en er zijn geen losse bouwwerken zoals schuurtjes op de kavels. 13

14 14 3D IMPRESSIE OORSPRONKELIJKE RECREATIEWONING

15 PLATTEGRONDEN OORSPRONKELIJKE RECREATIEWONING h.w.a h.w.a. h.w.a. h.w.a Begane grond begane grond bestaande toestand keuken v.r A 0.05 woonkamer v.r. terras buitenruimte MR ENTREE 0.07 bergrmt. o.r hal v.k.r BR 0.03 TR A GEMEENTE TEYLINGEN Behoort bij besluit van burgemeester en wethouders van Teylingen. d.d No alle maten onderling en in het werk te controleren. h.w.a. h.w.a. AIV ontwerp en tekenburo b.v. G 2311 T (071 E W 3560 vide 1.02 slaapkamer vr 2650 project: Watertuin 61 gemeente Teylingen opdrachtgever: onderwerp: Dhr. R. van Houdt Begane grond bestaande toestand A 220 vide 1.01 overloop vkr A gewijzigd d: gewijzigd c: gewijzigd b: gewijzigd a: projectnr.: tekening: datum: h/b = 420 / 594 (0.25m2) schaal: 1:50 BA001 getekend: ml formaat: A BA Verdieping verdieping bestaande toestand 15 GEMEENTE TEYLINGEN Behoort bij besluit van burgemeester en wethouders van Teylingen. d.d No

16 GEVELS OORSPRONKELIJKE RECREATIEWONING linker zijgevel bestaande toestand Voorgevel voorgevel bestaande toestand rechter zijgevel bestaande toestand WELSTANDSCOMMISSIE dorp, stad en land Stationsplein 45 Postbus GC ROTTERDAM Tel: linke nummer datum GEMEENTE TEYLINGEN Behoort bij besluit van burgemeester en wethouders van Teylingen. d.d No alle maten onderling en in het werk te controleren. AIV ontwerp en tekenburo b.v. Geregracht PA LEIDEN T (071) E info@aiv.nl W project: Watertuin 61 gemeente Teylingen opdrachtgever: onderwerp: Dhr. R. van Houdt Gevels en doorsnede bestaande toestand. Achtergevel achtergevel bestaande toestand gewijzigd d: gewijzigd c: gewijzigd b: gewijzigd a: projectnr.: schaal: 1:50 tekening: BA003 getekend: ml datum: formaat: A BA003 h/b = 594 / 841 (0.50m2) Allplan ±0 ±0

17 doorsnede A-A bestaande toestand GEVELS OORSPRONKELIJKE RECREATIEWONING Zijgevel rechter zijgevel bestaande toestand linke achtergevel bestaande toestand linker zijgevel bestaande toestand Zijgevel met entree ±0-157 ±0 17

18 achtergevel bestaande toestand ±0-157 Doorsnede 18 doorsnede A-A bestaande toestan

19 DOORSNEDE OORSPRONKELIJKE RECREATIEWONING ±0 d 19

20 HUIDIGE BESTEMMINGSPLANREGELING In de huidige regeling in het bestemmingsplan Buitengebied (9 maart 2000) zijn vaste waarden opgenomen voor de zomerhuizen zoals een grondoppervlaktemaat van 45 m 2 per hoofdgebouw, een maximale goothoogte van 2.50 m en bouwhoogte van 6.00 m. Via een binnenplanse vrijstelling kan de oppervlakte worden vergroot tot 55 m 2 wanneer over de gehele breedte een uitbouw van maximaal 1.5 m aan de achterzijde wordt toegevoegd. Daarnaast is er de vrijstellingsmogelijkheid om de berging bij de zomerhuizen te vergroten van 2m 2 naar maximaal 16.5 m 2, met dien verstande dat de afstand tot de zijerfgrens ten minste 1.2 m bedraagt. Uitsnede plankaart bestemmimngsplan Buitengebied (2000) 20

21 CATEGORIEËN BOUWWERKEN WATERTUIN HUIDIGE SITUATIE Het oorspronkelijke type recreatiewoning is in de loop der tijd op verschillende plekken en wijzen vergroot en aangepast. De verschillende aanpassingen betreffen zowel aanpassingen aan de woning of uitbreidingen van stallings- en bergruimten zowel aan het huis als los in de tuin. Het gaat om bijvoorbeeld dakkapellen, aanbouwen, overkappingen, schuurtjes aan de voor- of achterkant. De aanpassingen van woon- en stallingsruimte ten behoeve van verbetering van de verblijfskwaliteit hebben tot gevolg dat veel van de recreatiewoningen in de loop der tijd fors groter zijn geworden. Een aantal aanpassingen hebben slechts een beperkte invloed op de ruimtelijke kwaliteit, terwijl andere bouwwerken duidelijk het beeld op het park beïnvloeden. Hierna volgt een overzicht van categorieën bouwwerken zoals die in Watertuin op dit moment aanwezig zijn. #1 schuur in achtertuin 21

22 #2 dakkapel achterzijde #3 uitbouw achterzijde #4 aanbouw zijkant #5 afdekken pergola tot overkapping 22

23 #6 pergola/overkapping vergroten #7 dichtzetten pergola/overkapping aan zijkant op hoeksituatie #8 kap op overkapping/aanbouw zijkant #9 aanbouw hoekwoning 23

24 #10 dichtzetten overkapping aan de voorzijde #11 uitbouw voorzijde (naar voren zetten van de gevel) #12 gevelindeling aanpassen (bijv. verplaatsing voordeur) 24

25 #13 bijbehorend bouwwerk aan voorzijde #14 dakramen en zonnepanelen 25

26 26

27 >03 G E B R U I K G R O N D E N Op een aantal plaatsen zijn delen van het gemeenschappelijk of het openbaar terrein in Watertuin in der loop der tijd toegeëigend door eigenaren/ gebruikers om de tuin te vergroten. Er is bijvoorbeeld een tuin aangelegd of er zijn zelfs bijgebouwen geplaatst. Ruimtelijk gezien is de kavelbegrenzing niet overal even logisch, aangezien er reststukken overblijven die officiëel onderdeel uitmaken van de openbare ruimte of het gemeenschappelijk terrein. Deze stukken zijn vaak ook vanuit het oogpunt van beheer en onderhoud van de buitenruimte niet optimaal. Met de verbeelding op pagina 29 worden de plaatsen, waar sprake is van toegeëigende grond, inzichtelijk gemaakt. 27

28 Toee De W kne 28

29 a a 44 Leidseweg Watertuin Watertuin Watertuin Watertuin lpunten eigendom igening van grond atertuinen Teylingen a Leidseweg Watertuin Watertuin Watertuin Uitgegeven terrein Toegeëigend terrein Voorzijde woningen stedenbouwkundige visie plaatsen toegeëigende grond a a 44 Leidseweg Watertuin Watertuin Watertuin WIU Uitgegeven terrein Toegeëigend terrein Voorzijde woningen

30 Z i c h t v a n u i t d e o m g e v i n g Het recreatiepark Watertuin is vanuit verschillende plaatsen vanuit de omgeving zichtbaar. Door de opgaande beplanting langs de Leidseweg (oostzijde) is de bebouwing op het terrein van het recreatiepark vanuit deze doorgaande weg slechts beperkt beleefbaar. Behoud van deze groene inpassing is gezien de omgeving en de locatie van het recreatiepark belangrijk. Vanaf het water aan de westzijde is de bebouwing van het recreatiepark wel zichtbaar. Het water ligt hoger dan het aangrenzende landschap. Een dijkje verbergt voor een deel het zicht op het maaiveld. Op dit dijkje is geen voetpad. Een aantal tuinen en achtergevels van recreatiewoningen is door de hoogte van het waterpeil zichtbaar vanaf het water. Aan het haventje liggen voornamelijk voorkanten van recreatiewoningen. Op het terrein zelf zijn er naast de straten drie belangrijke grotere gemeenschappelijke terreinen: de haven en twee groene velden (nabij de ingang en aan de zuidzijde). Rond deze ruimten bevinden zich enkele recreatiehoekwoningen. Om een samenhangend beeld te waarborgen is het uitgangspunt dat de architectuur van de hoofdgebouwen moet worden gerespecteerd wanneer deze wordt aangeraakt. Dit betekent dat er verwante architectuur en vormgeving wordt toegepast wanneer wordt aangepast en aangebouwd en dat het oppervlak aan losse bebouwing zeer beperkt blijft. 30

31 Analyse openbare ruimte Zicht op private ruimte stedenbouwkundige visie De zicht Watertuinen Teylingen vanuit de omgeving 46a Watertuin Watertuin Watertuin Leidseweg Watertuin Voorzijde won

32 32

33 >04 V I S I E BEBOUWING De aanpassingen aan of bij recreatiewoningen ten behoeve van verbetering van de verblijfskwaliteit hebben tot gevolg dat veel van de recreatiewoningen in de loop der tijd fors groter zijn geworden. Een aantal aanpassingen hebben slechts een beperkte invloed op de ruimtelijke kwaliteit, terwijl andere bouwwerken duidelijk het beeld op het park beïnvloeden. Een neveneffect van de aanpassingen en vergrotingen is dat de recreatiewoningen in principe steeds meer geschikt worden gemaakt voor permanente bewoning. Voor de visie op de mogelijkheden op dit recreatiepark zijn daarom drie zaken van belang: 1. De mate waarin het beeld vanuit de openbare ruimte en/ of de gemeenschappelijke ruimte verandert. 2. De categorieën aan bouwwerken zoals aanwezig op het recreatiepark. 3. Het voorkomen van grote permanent bewoonbare eenheden. 33

34 Ad 1. De mate waarin het beeld van uit de openbare ruimte en/of de gemeenschappelijke ruimte verandert Er wordt een duidelijk onderscheid gemaakt tussen de voor- en achterzijde van de kavels en recreatiewoningen. Aan de voorzijde is een samenhangend beeld gewenst, waarbij de onderlinge recreatiewoningen goed herkenbaar blijven. Het dichtzetten van de gevellijn tussen de woningen is niet gewenst. Juist de kleine verspringing in het orginele ontwerp geven wat lucht tussen de woningen en zorgen voor een beleving van een ruim opgezet park met losse eenheden. Dit beeld moet worden gekoesterd. Daarom worden aan de voorzijde strikte regels gehanteerd om dit beeld te behouden. Slechts enkele kleine aanpassingen kunnen worden toegestaan die het beeld niet significant beinvloeden. Bouwwerken voor de voorgevelrooilijn van de recreatiewoningen zijn daarom niet gewenst. Hier is het behoud van de rooilijn met open voortuinen aan de gemeenschappelijke ruimte het uitgangspunt. De orginele terugliggende gevel mag iets naar voren worden geplaatst tot aan de gootlijn. Slechts een beperkte doorsteek van een overkapping of pergola is mogelijk, mits de zijkanten hiervan openblijven. 34 Aan de achter- en zijkanten van de recreatiewoningen kan meer worden toegestaan. Vanuit de gemeenschappelijke ruimte is hier in de regel namelijk slechts beperkt zicht op. Het is hierbij wel van belang dat de hoofdmassa van de recreatiewoning goed afzonderlijk herkenbaar blijft, er een samenhangend beeld overeind blijft en de originele architectuur van het hoofdgebouw wordt gerespecteerd. In het kader van het gelijkheidsbeginsel worden voor alle achterkanten in principe dezelfde bouwmogelijkheden geboden.

35 Ad 2. Categorieën aan bouwwerken zoals aanwezig op het recreatiepark Schuur in de achtertuin Ten behoeve van een samenhangend en groen beeld worden losse schuurtjes en hokken alleen in de achtertuin, los van de achtergevel van de recreatiewoning toegestaan, mits van beperkte omvang. Het mag de tuin niet domineren en daarom is het aantal gemaximeerd op één per perceel met een maximale oppervlakte van 6m 2. Dakkapellen Ten behoeve van een samenhangend beeld vanuit de openbare ruimte worden dakkapellen uitsluitend toegestaan aan de achterzijde van de recreatiewoningen. Het is daarbij van belang dat de omvang wordt beperkt zodat duidelijk is dat het een toevoeging is en de eenheid in dakvlak niet te zeer wordt aangetast. Er wordt aangesloten bij de regeling zoals deze (ook vanuit welstand) voor burgerwoningen wordt toegepast. Aan- en uitbouwen Ten behoeve van een samenhangend beeld vanuit de openbare ruimte en vanuit het gemeenschappelijk terrein mogen aan- en uitbouwen uitsluitend worden gebouwd achter de voorgevel/gootlijn. Door een positie van tenminste 1 m achter de voorgevel worden aan- en uitbouwen ondergeschikt aan de hoofdmassa. Het aan de zij- en voorkant dichtzetten van pergola s/ overkappingen tot aan de gootlijn is daarom niet gewenst. 35

36 Aanbouwen aan de achterzijde mogen maximaal 3 m uit de orginele achtergevellijn worden gebouwd. Een maat van 3 m uit de achtergevel biedt enerzijds voldoende uitbreidingsruimte van bijvoorbeeld de woonkamer. Aan de andere kant zorgt een maximale maat van 3 m ervoor dat er richting de buurpercelen voldoende openheid blijft en dat de orginele vorm van de hoofdmassa wordt gerepecteerd. Een uitbouw blijft op deze manier voor wat betreft de massaverhouding ondergeschikt aan de hoofdvorm. Pergola / overkapping Bouwwerken voor de uiterste voorgevelrooilijn van de recreatiewoningen zijn niet gewenst ten behoeve van het behoud van de rooilijn met open voortuinen. Overkapingen en pergolas mogen 1 m voor de gootlijn doorsteken mits deze geheel open blijven (geen wanden aan zij- en voorzijde). Losse overkappingen voor de voorgevel zijn niet toegestaan. Kap op overkapping/aanbouw zijkant Dakopbouwen op aanbouwen naast de woning kunnen de lucht en ruimte tussen de woningen wegnemen waardoor een aaneengesloten dakvlak ontstaat als van een lange rij woningen. Dakopbouwen op aanbouwen kunnen daarom worden toegestaan mits hiervoor duidelijke randvoorwaarden voor plaatsing, afmetingen, dakhelling en materialiseren worden gesteld zodat deze duidelijk ondergeschikt zijn aan de hoofdmassa. 36

37 Uitbouw voorzijde (naar voren zetten gevel) In het orginele ontwerp van de recreatiewoning ligt de voorgevel iets terug vanuit de goot. Deze verbijzondering is kenmerkend voor het architectonisch ontwerp van deze woningen. Bij vernieuwing van de voorgevel is op enkele plekken de voorgevel naar voren verplaats tot aan de gootlijn. De zijbeuken steken nog voorbij deze nieuwe voorgevellijn, waardoor deze aanpassing optisch slechts beperkt effect heeft. Deze aanpassing betreft dan ook een zeer beperkte aanpassing van de hoofdvorm en wordt daarom toegestaan. Gevelindeling aanpassen Gevelaanpassingen (indeling, materialisering) zijn mogelijk mits het ontwerp voldoet aan aan de redelijke eisen van welstand of de welstandsnota. Dakramen en zonnepanelen Voor dakramen en zonnepanelen aan de voorzijde wordt aangesloten bij de ruimte die het vergunningvrij bouwen biedt (bijlage 2 Bor). Bij voorkeur worden de ramen en panelen geordend en in lijn aangebracht. Zwembaden in achtertuinen Zwembaden kunnen worden toegestaan in de achtertuinen van rercreatiewoningen. Om eventuele overlast naar de omgeving te beperken worden enkele eisen gesteld aan het aanleggen van zwembaden. Zwembaden hebben een 37

38 maximaal oppervlak van 50 m2 worden op minimaal 6 m uit de originele achtergevel gebouwd (minimaal 3 m uit de achtergevel gevel na gebruik van de aanbouwmogelijkheid van 3 m diep), en worden minimaal 2 m uit de zijerfgrens gebouwd. Gezien de verschillende kaveldiepten is op een aantal kavels dus geen zwembad mogelijk. In hoofdstuk 5 is deze visie vertaald in concrete bouwregels. 38

39 Ad. 3 Het voorkomen van grote permanent bewoonbare eenheden Het is van belang dat het totale bebouwde oppervlak beperkt blijft met behoud van de recreatieve functie. Voorgesteld wordt om een maximaal bebouwd opervlak van 100 m 2 per kavel op te nemen (exlusief vrijstaand bijgebouwtje/schuurtje en open pergola s of overkappingen). Het totale realiseerbare vloeroppervlak, inclusief een doorgetrokken verdiepingsvloer met dakkapel, bedraagt dan ca. 135 m 2. Dit is een stevige verruiming van de bestaande uitbreidingsmogelijkheden (vloeroppervlak met toepassing van de vrijstelling van het geldende bestemmingsplan bedraagt 97,5 m 2 ). Gezien de ligging en (ruime) opzet van het park en de architectuur van de woningen is dit ruimtelijk acceptabel, mits wordt voldaan aan enkele belangrijke voorwaarden ten aanzien van de uitbreidingsrichting. Overigens is een vloeroppervlak van 135 m 2 in het algemeen ruim voor een recreatiewoning, maar een veelvoorkomend oppervlak voor een reguliere gezinswoning (vanaf ca. 100 m 2 ). 39

40 40

41 >05 B O U W R E G E L S KAVELS EN RECREATIEVERBLIJVEN Op basis van de visie worden in dit hoofdstuk voor de verschillende bouwmogelijkheden voor de recreatiewoningen en bouwwerken voorstellen gedaan voor de regeling in het bestemmingsplan. Het belangrijkste uitgangspunt hierbij is dat het hoofdgebouw in zijn vorm goed herkenbaar blijft en enkele ondergeschikte bouwdelen kunnen worden toegevoegd. Deze voorstellen zijn ruimer dan de bouwmogelijkheden die worden geboden door het bestemmingsplan. Voor het overige, zoals erfscheidingen, gelden de mogelijkheden van het vergunningvrij bouwen zoals verwoord in Bijlage 2 van het Bor. Een deel van deze voorstellen kan direct worden vertaald in bouwregels voor het nieuwe bestemmingsplan. 41

42 BOUWREGELS CATEGORIEËN BOUWWERKEN WATERTUINEN TUSSENWONINGEN EN HOEKWONINGEN Voor de recreatiewoningen geldt de maximale oppervlaktemaat van 100 m 2 aan gebouwen (exclusief open pergola s en overkappingen en vrijstaand bijgebouwtje/ schuurtje). Hieronder volgt een overzicht van voorstellen van maximale bouwmogelijkheden per categorie van bouwwerken. Een combinatie van categorieen van bouwwerken mag nooit leiden tot een grotere oppervlaktemaat dan 100 m2 (grondoppervlak). Hierbij wordt met de erfgrens bedoeld, de oorsponkelijke en uitgegeven (zijdelingse) perceelsgrens van de betreffende recreatiewoning situatie categorie bouwwerk voorstel regels (algemeen) Losse schuurtjes worden toegestaan mits : - maximaal 1 per recreatieverblijf/kavel - hoogte: maximaal 3,0 m hoog - oppervlak: maximaal 12 m 2 #1 schuur in achtertuin Dakkapellen worden uitsluitend aan achterzijde toegestaan: - minimaal 50 cm uit de oorspronkelijke goot - minimaal 50 cm uit zijgevel, behoudens voor zijgevel ter plaatse van de schoorsteen - minimaal 100 cm uit de nok #2 dakkapel achterzijde 42

43 situatie categorie bouwwerk voorstel regels #3 uitbouw achterzijde 3 m Uitbouwen aan de achterzijde kunnen worden toegestaan: - maximaal één bouwlaag hoog, aansluitend op plafondhoogte in woning, dit resulteert in een goothoogte van 2,70 m (de bestaande goothoogte is 2,48 m) - maximaal 3.0 m diep vanuit oorspronkelijke achtergevel #4 aanbouw zijkant 1 m Aanbouwen zijkant worden toegestaan mits: - maximaal aan één zijde van de recratiewoning - maximaal één bouwlaag hoog, aansluitend op plafondhoogte woning (ca. 2.7 m goothoogte) - minimaal 1 m achter gootlijn t.p.v. voorgevel van de betreffende woning - maximaal tot 3.0 m achter oorspronkelijke achtergevel - breedte tot erfgrens/kopgevel van de aangrenzende woning. Indien echter in de erfgrens géén kopgevel van een aangrenzende woning aan wezig is geldt een breedte van maximaal 3,5 m Overkappingen aan de zijkant toegestaan mits: #5 overkapping (een overkapping bestaat uit een dak en maximaal 2 bijbehorende wanden) - maximaal aan één zijde van de recratiewoning - maximaal één bouwlaag hoog, aansluitend op plafondhoogte woning (ca. 2.7 m) - maximaal 1 m voor gootlijn t.p.v. de voorgevel van de betreffende woning - maximaal tot 3.0 m achter achtergevel - breedte tot erfgrens of kopgevel van de naastgelegen woning - platte afdekking - bouwwerk blijft open tot 1 m achter gootlijn t.p.v. de voorgevel van de betreffende woning, met uitzondering van de zijgevels van de woningen 43

44 situatie categorie bouwwerk voorstel regels Het verplaatsen van de voorgevel tot aan de goolijn wordt toegestaan. #6 verplaatsen voorgevel #7 kap op aanbouw zijkant Kap of opbouw op pergola/aanbouw zijkant toestaan (in relatie tot aanbouw zijkant #4): - nokhoogte maximaal 4 m - goot van de kap voorzijde dakopbouw minimaal 1 m achter goot voorzijde hoofdgebouw - kap niet boven daklijn hoofdkap - geen dakkapellen - zelfde dakhelling als hoofdkap - zelfde materialisering hoofdkap Dakramen en zonnepanelen toestaan - op basis van verguningsvrije afmetingen (Bijlage 2 Bor) - bij voorkeur geordend in lijn #9 dakramen en zonnepanelen 44

45 Zwembaden worden toegestaan: - alleen in achtertuin - maximaal oppervlak 50 m 2 - minimaal 6 m uit orginele achtergevel - minimaal 2 m uit de erfgrens - geen overkappingen 6 m #10 zwembaden 2 m 45

46 46 3D IMPRESSIE OORSPRONKELIJKE RECREATIEWONING

47 3D IMPRESSIE RECREATIEWONING (TUSSENWONING) INCLUSIEF DE BOUWMOGELIJKHEDEN DIE OP BASIS VAN DEZE VISIE MOGELIJK ZIJN In de voorgestelde 3D impressie is uitgegaan van de variant van een tussenwoning met een zijtuin van 5 meter. VOORAANZICHT 47

48 48 ACHTERAANZICHT

49 PLATTEGROND BEHORENDE BIJ 3D IMPRESSIE losstaande schuur 12m2 tuin uit- en aanbouw t.p.v. zij- en achtergevel max. 55 m2 6,6m 3m bestaande recreatiewoning 45m2 overkapping/pergola 5m 1m mogelijke uitbreiding t.p.v. voorgevel *) voor bestaande gootlijn *) Uitbreiding t.p.v. de voorgevel is mogelijk maar moet vallen binnen het maximaal bebouwd oppervlak van 100 m2 (exclusief vrijstaand bijgebouwtje/ schuurtje en open pergola s en overkappingen) m2 = 100 m2 voortuin 49

50 (VOORMALIGE) DIENSTWONING De zogenaamde dienstwoning wordt momenteel niet meer bewoond door de beheerder van het park. Gezien de omvang van de (voormalige) dienstwoning wordt voorgesteld om deze in het nieuwe bestemmingsplan op te nemen als recreatiewoning zonder verdere uitbreidingsmogelijkheden. De bestaande planologische situatie wordt vastgelegd waarbij de bestemming als recreatiewoning wordt opgenomen. 50

51 51

52 stedenbouwkundige visie Extra uitgifte mogelijkheden grond Watertuin Watertuin 2 7a Inpassingsstrook minimaal 5 m diep Watertuin Leidseweg Inpassingsstrook minimaal 5 m diep Uitgegeven terrein Watertuin Uitgifte mogelijk Uitgifte niet gewenst ivm landschappelijke inpassing

53 >06 G R O N D U I T G I F T E Belangrijk is dat er een logische kavelbegrenzing ontstaat, dat de groene inpassing van de randen overeind blijft en dat de betreedbare/toegankelijke gemeenschappelijke ruimte niet wordt verkleind. Op de hiernaast weergegeven kaart is aangegeven welke stukken kunnen worden uitgegeven en bij de kavels kunnen worden betrokken en welke stukken voor groene inpassing van het terrein intact moeten worden gehouden. Hieronder een impressie hoe dit vertaald kan worden naar de bestemmingsplankaart. : groenstrook van maken gelijk aan uitgifte niet gewenst 53

54