Handboek woningcorporaties 2017 Een handreiking voor de praktijk

Transcriptie

1 Handboek woningcorporaties 2017 Een handreiking voor de praktijk December

2 Inhoudsopgave Voorwoord 4 Lijst met auteurs 5 Inleiding en leeswijzer 6 1 Jaarverslaggeving algemeen 10 2 Het bestuursverslag en het volkshuisvestingsverslag 15 3 Specifieke jaarrekeningposten: Vastgoed 21 4 Overige specifieke jaarrekeningposten 39 5 Overige toelichtingen 64 6 De nieuwe Woningwet 74 7 Governance 94 8 Wet normering topinkomens (WNT) Vennootschapsbelasting Omzetbelasting Overdrachtsbelasting

3 03

4 Voorwoord Per 1 juli 2015 heeft de corporatiesector te maken met de Woningwet 2015, het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv) en de daaraan gekoppelde Ministeriële Regeling. De impact hiervan op de corporatiesector is groot. Per 1 januari 2017 moesten de statuten, reglementen, organisatie en werkzaamheden in lijn zijn met de nieuwe Woningwet. Het verslagjaar 2016 was een turbulent jaar met name als gevolg van de invoering van de verplichting om op marktwaarde te gaan waarderen. Corporaties hebben het voorbije jaar hard gewerkt om deze operatie vorm te geven. Helaas is het door diverse invoeringsproblemen niet voor alle corporaties mogelijk gebleken om de gestelde deadline van 1 juli 2017 te halen. Door deze ontwikkeling heeft de wetgever de beoogde versnelling van aanleveren van de DVi en de jaarstukken 2017 voor (tenminste) één jaar uitgesteld en is de deadline voor aanlevering en indiening niet 1 mei 2018 maar 1 juli Ook de beoogde invoering van Organisaties van Openbaar Belang (OOB) voor corporaties vanaf verhuureenheden (VHE) kent uitstel. Deze invoering is nu voorzien met ingang van 1 januari 2019 en geldt dan vanaf het verslagjaar De implicaties van mogelijk overgangsrecht in het jaar 2018 zijn op dit moment nog niet bekend. Uitstel van de aanlevering van de jaarstukken 2017 en latere invoering van de OOB regelgeving betekent geen afstel. Ga binnen uw organisatie na welke maatregelen u reeds kunt treffen in 2018 om hiervoor klaar te zijn. Immers er staan nog tal van nieuwe zaken op de rol voor de toekomst zoals onder meer het verwerken en administreren van het scheidingsvoorstel en de invoering van XBRL voor woningcorporaties. In het voorbije verslagjaar is te zien geweest dat corporaties door de overgang naar marktwaarde een aanzienlijke papieren eigen vermogenssprong hebben gerealiseerd. Deze vermogensmutatie vraagt om nadere duiding en uitleg naar stakeholders. Een transparante en duidelijke toelichting op de samenstelling van het resultaat en het eigen vermogen is van belang. Zeker omdat dit ook in de discussie met uw stakeholders een rol zal gaan spelen, gelet op de vermogensmutatie door het overgaan op marktwaarde. Op grond van richtlijn RJ 645 wordt verwacht dat corporaties in hun bestuursverslag een beleidsmatige beschouwing opnemen ten aanzien van het verschil tussen marktwaarde en bedrijfswaarde, inclusief de consequentie hiervan voor het eigen vermogen. De eerste beschouwingen hiervoor zijn gemaakt in het bestuursverslag Het is nu zaak om hier een vervolg aan te geven. Het gaat hierbij onder meer om het invulling geven aan assetmanagement en de duiding van het te realiseren en ongerealiseerde eigen vermogen. Wat laat u bewust liggen omdat u werkzaam bent voor de maatschappelijke doelgroep die woningcorporaties bedienen? Dit handboek poogt op een duidelijke en praktische manier inzicht te geven in de regelgeving die voor woningcorporaties van toepassing is en geeft antwoord op veelvoorkomende vragen uit de praktijk. Het handboek is bestemd voor de opstellers van de jaarrekening, maar ook voor bestuurders en commissarissen van woningcorporaties. Ook controllers, accountants en andere bij woningcorporaties betrokken personen rekenen wij tot de doelgroep van dit handboek. Het handboek bevat een leeswijzer, zodat u snel kunt zien welke hoofdstukken voor u van belang zijn. Tevens zijn in de leeswijzer in het kort enkele belangrijke thema's beschreven waarmee woningcorporaties momenteel worden geconfronteerd. Deze worden in het vervolg van het handboek nader uitgewerkt. Via de website van Deloitte kunt u de checklist jaarverslaggeving woningcorporaties 2017 aanvragen. Aan de hand van dit document kunt u snel en op een efficiënte manier nagaan of uw jaarrekening over 2017 aan de vereisten voldoet die in de wet- en regelgeving zijn opgenomen. In dit handboek hebben wij cases opgenomen die inzicht geven in de praktische toepassing en vertaling van de in het handboek opgenomen wet- en regelgeving. In de verschillende hoofdstukken zijn diverse voorbeelden opgenomen, die dienen ter verduidelijking van het verslaggevingskader. Rotterdam, december 2017 drs. Lizan Goossens-Kloek RA Segmentleider Audit Woningcorporaties 04

5 Lijst met auteurs Eindredactie: drs. Lizan Goossens-Kloek RA drs. Ruud van Moll RA Redactie: drs. Lianne Suurland RA drs. Monique Verbruggen RA Auteurs: mr. Willeke Franken mr. dr. Gerda Groeneveld Michel de Jong Msc RA drs. Vanessa Jongbloed RA Ernst-Jan Jungheim Msc RA Anthony Pinas MSc RA Bram Reijnders LL.C drs. Gert-Jan de Ruiter drs. Lianne Suurland RA Renze Vellema Msc. EMA drs. Monique Verbruggen RA drs. Mark van der Wielen Met dank aan: mr. Arnold de Boer drs. Michel Kooij De auteurs zijn allen werkzaam bij Deloitte. De auteurs zijn zich volledig bewust van hun taak een zo betrouwbaar mogelijke uitgave te verzorgen. Niettemin kunnen zij geen aansprakelijkheid aanvaarden voor onvolledigheden en/of onjuistheden die eventueel in deze uitgave voorkomen. Alle rechten zijn voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd of openbaar gemaakt zonder voorafgaande toestemming van de uitgever. Deloitte, december

6 Inleiding en leeswijzer Inleiding Woningcorporaties spelen een belangrijke rol in onze maatschappij. Gezien de vele recente ontwikkelingen, is actuele kennis op het gebied van de jaarverslaggeving, fiscaliteit en overige wetgeving voor bestuurders, toezichthouders, controllers en accountants van woningcorporaties van belang. In dit Handboek Woningcorporaties 2017 brengen wij u op de hoogte van de belangrijkste wetenswaardigheden op deze gebieden. Actuele ontwikkelingen Marktwaarde in verhuurde staat Met ingang van het verslagjaar 2016 moeten woningcorporaties op grond van de nieuwe Woningwet hun vastgoed in exploitatie op marktwaarde waarderen. Om de marktwaarde te bepalen, moeten de woningcorporaties gebruikmaken van het door de minister voorgeschreven Handboek modelmatig waarderen marktwaarde (het waarderingshandboek). De marktwaarde kan worden bepaald op basis van de basisversie of de full-versie van het waarderingshandboek. De marktwaarde heeft impact op het beeld van de jaarrekening, omdat het eigen vermogen fors is toegenomen indien de woningcorporatie voor 2016 het vastgoed geheel of gedeeltelijk tegen historische kostprijs of bedrijfswaarde waardeerde. Het is belangrijk om de samenstelling van het eigen vermogen adequaat in de jaarverslaggeving uiteen te zetten. Deze uiteenzetting is deels ook verplicht, aangezien in het bestuursverslag een analyse moet worden opgenomen met betrekking tot het verschil tussen bedrijfswaarde en marktwaarde en de consequenties voor het eigen vermogen. In het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde is in 2017 een aantal wijzigingen doorgevoerd ten opzichte van De belangrijkste wijzigingen hebben betrekking op: het vervallen van de verplichting om de full-versie voor reguliere woningen in krimpgebieden te hanteren: wijziging van de basis voor de bepaling van de markthuur; wijziging van de basis voor de bepaling van de discontovoet; wijziging van de basis voor de bepaling van het instandhoudingsonderhoud in de basisversie; de implementatie van de gewijzigde verkoopregels in het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting per maart Woningwet De nieuwe Woningwet is inmiddels enige tijd van kracht, maar is nog altijd zeer actueel en de implementatie ervan voor woningcorporaties is geen sinecure gebleken. Voor het verslagjaar 2017 speelt ook nog een (nieuwe) ontwikkeling, te weten de splitsing in DAEB en niet-daeb activiteiten en -vastgoed. Deze onderwerpen komen in dit handboek aan de orde. Leeswijzer Het Handboek Woningcorporaties 2017 bestaat uit drie delen. Deel A Jaarverslaggeving Hoofdstuk 1 vormt een inleiding op de volgende hoofdstukken. Wij behandelen welke wet- en regelgeving van belang is bij het opmaken van uw jaarrekening. Verder gaan wij in op de accountantscontrole, het vaststellen, het ondertekenen en het openbaar maken van de jaarrekening. In hoofdstuk 2 behandelen wij welke informatie in het bestuursverslag en het volkshuisvestingsverslag moet worden opgenomen. Wij besteden daarbij ook aandacht aan de Governancecode Woningcorporaties. Waardering tegen marktwaarde leidt er in veel gevallen toe dat het saldo aan eigen vermogen in de balans fors toeneemt. Het verschil tussen kostprijs en marktwaarde komt tot uitdrukking in de herwaarderingsreserve. Het is belangrijk de vermogenstoename goed toe te lichten in de jaarstukken. Belangrijk onderdeel van deze toelichting is de analyse bedrijfswaarde versus marktwaarde in het bestuursverslag. In hoofdstuk 5 komt dit aan de orde. 06

7 In hoofdstuk 3 gaan wij nader in op de waardering van het vastgoed in de jaarrekening tegen marktwaarde. Het door de minister voorgeschreven waarderingshandboek en de toepassing van de basisversie en de full-versie nemen hierbij een belangrijke plaats in. Op deze twee versies en de verschillen daartussen gaan wij uitgebreid in. In hoofdstuk 4 besteden wij aandacht aan vorderingen en schulden uit hoofde van latente belastingen in de jaarrekening. Hoe kunnen latente belastingverplichtingen en -vorderingen ontstaan en hoe worden deze verwerkt en gewaardeerd in de jaarrekening? Daarnaast gaan wij in op de verwerking en waardering van andere voorzieningen, waaronder de voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen. Tot slot gaan we in op het eigen vermogen, waarbij met name het bepalen van de omvang van de herwaarderingsreserve aan de orde komt. Hoofdstuk 5 behandelt enkele toelichtingsvereisten. Hoewel woningcorporaties vastgoed in exploitatie moeten waarderen tegen marktwaarde, blijft de vermelding van de bedrijfswaarde een belangrijke toelichting. Dit omdat de bedrijfswaarde aansluit op het beleid van de woningcorporatie en inzicht beoogt te geven in de verdiencapaciteit van het vastgoed, uitgaande van dit beleid. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de WSW-bedrijfswaarde. Ook wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de toelichting inzake de accountantshonoraria. Deel B Andere wet- en regelgeving In hoofdstuk 6 gaan wij hierna in op de scheiding tussen DAEB en niet-daeb, want die staat sinds de invoering van de Woningwet centraal. Vervolgens komen aspecten van het verlichte regime en de administratieve en juridische scheiding aan bod, omdat dit jaar de definitieve keuze wordt gemaakt en door de Aw moet worden goedgekeurd. Daarna gaan wij in op de verbindingen van een woningcorporatie. De verbindingenstructuur moe(s)t in 2017 in lijn worden gebracht met de Woningwet. Ook besteden wij aandacht aan de juridische fusie tussen woningcorporaties en tussen verbindingen van een woningcorporatie onderling. Wij zien dat veel woningcorporaties een vereenvoudiging van hun verbindingenstructuur willen doorvoeren, vaak door gebruik te maken van juridische fusie. Daarnaast zijn er kleinere woningcorporaties die juridische fusie overwegen om zo tot schaalvergroting over te kunnen gaan. Vervolgens gaan wij in op de indeling in woningmarktgebieden. Voor woningcorporaties kan het aantrekkelijk zijn woningen buiten de eigen woningmarktregio af te stoten of te ruilen om zich zo te kunnen richten op de werkzaamheden in de eigen woningmarktregio. Besloten wordt met informatie over het toezicht op al deze DAEB en niet-daeb activiteiten door de Aw. In hoofdstuk 7 besteden wij aandacht aan de governance. De governance bij woningcorporaties staat of valt met het interne en externe toezicht op het bestuur. In dit hoofdstuk komen aan de orde de positie van het bestuur en de raad van commissarissen (intern toezicht), de relatie tussen intern en extern toezicht, het financieel en volkshuisvestelijk toezicht door de externe toezichthouder, de rol van het intern en extern toezicht bij de besluitvorming door het bestuur en het extern toezicht op de governance. De Wet normering topinkomens (WNT) is in werking getreden met ingang van 1 januari De WNT regelt niet alleen de openbaarmaking van topinkomens in de publieke en semipublieke sector, maar stelt ook maxima aan de hoogte van de bezoldiging van topfunctionarissen en tevens aan de ontslagvergoedingen. In de afgelopen jaren zijn tal van wijzigingen opgetreden in de WNT. Daarover hebben wij u in voorgaande edities geïnformeerd. Ook in 2017 zijn weer diverse wijzigingen in de WNT doorgevoerd als gevolg van de inwerkingtreding van de Evaluatiewet WNT. In hoofdstuk 8 gaan wij hierop in. Deel C Fiscaliteiten In hoofdstuk 9 staat de vennootschapsbelastingplicht centraal. De vennootschapsbelasting voor woningcorporaties is nog steeds volop in beweging. Door deze ontwikkelingen is het niet eenvoudig om overzicht te houden over de voor woningcorporaties van belang zijnde regels. In dit hoofdstuk schetsen wij daarom de algemene regels met betrekking tot de belastingplicht. Daarnaast gaan wij in op een aantal specifieke onderwerpen. De heffing van omzetbelasting (hierna aangeduid als btw) voor woningcorporaties is lastige materie. Dit heeft te maken met de (vastgoed)activiteiten van woningcorporaties enerzijds, en met de regelgeving die steeds ingewikkelder is geworden anderzijds. In hoofdstuk 10 wordt ingegaan op de btw-gevolgen die verbonden zijn aan de activiteiten die woningcorporaties verrichten. 07

8 Hoofdstuk 11 behandelt een aantal aspecten van de overdrachtsbelasting. Nadat wij hebben behandeld waarover overdrachtsbelasting wordt geheven, gaan wij in op enkele belangrijke aspecten van de overdrachtsbelasting voor woningcorporaties. Daarbij komen onder meer aan de orde de overdrachtsbelasting bij de verkrijging van aandelen in onroerendezaak rechtspersonen, de vrijstellingen van overdrachtsbelasting bij de verkrijging van onroerende zaken, en de overdrachtsbelasting bij een fusie van woningcorporaties. Tot slot Via de website van Deloitte kunt u de checklist jaarverslaggeving 2017 aanvragen. Aan de hand van deze checklist kunt u snel en op een efficiënte wijze nagaan of uw jaarrekening over 2017 aan de vereisten voldoet die in de wet- en regelgeving zijn opgenomen. De teksten van dit handboek zijn afgesloten op 30 november De redactie van dit handboek houdt zich aanbevolen voor uw op- en aanmerkingen (NLPPDpublicsector@deloitte.nl). 08

9 Deel A Jaarverslaggeving 09

10 1 Jaarverslaggeving algemeen 1.1 Inleiding In dit hoofdstuk behandelen we welke wet- en regelgeving u in acht moet nemen bij het opmaken van uw jaarrekening. Ook gaan wij in op de accountantscontrole, het opmaken, het vaststellen, het ondertekenen en het openbaar maken van de jaarrekening. 1.2 Welke wet- en regelgeving is van toepassing? Per 1 juli 2015 zijn de Woningwet 2015, het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (Btiv) en de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (Rtiv) in werking getreden. Woningcorporaties zijn op grond van de artikelen 35, 36 en 36a van de Woningwet verplicht jaarlijks een jaarrekening, een jaarverslag/bestuursverslag 1 en een volkshuisvestingsverslag op te stellen. Verder moeten zij aan de jaarrekening en het bestuursverslag overige gegevens toevoegen. Onder de overige gegevens wordt de volgende informatie opgenomen (artikel 2:392 BW): de controleverklaring of een mededeling waarom deze ontbreekt; de statutaire regeling omtrent de resultaatbestemming. In de overige gegevens bij de jaarrekening 2017 worden tevens de beginbalansen per gesplitst naar DAEBen niet-daeb-activiteiten opgenomen (artikel 15 lid 7 Rtiv). De jaarrekening en het bestuursverslag moeten worden opgemaakt overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW. Enkele afdelingen van Titel 9 Boek 2 BW zijn niet van toepassing op woningcorporaties, te weten: afdeling 1: algemene bepaling; afdeling 9: deskundigenonderzoek; afdeling 12: bepalingen omtrent rechtspersonen van onderscheiden aard; afdelingen 14 en 15: bepalingen voor banken en verzekeringsmaatschappijen. Volgens artikel 2:362 lid 1 BW dient de jaarrekening volgens normen die in het maatschappelijk verkeer als aanvaardbaar worden beschouwd een zodanig inzicht te geven dat een verantwoord oordeel kan worden gevormd omtrent het vermogen en resultaat alsmede, voor zover de aard van een jaarrekening dit toelaat, omtrent de solvabiliteit en de liquiditeit van de woningcorporatie. De invulling van de in het maatschappelijk verkeer als aanvaardbaar beschouwde normen vindt plaats met behulp van de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving. Overigens kan een woningcorporatie op grond van het zogenoemde inzichtsvereiste (artikel 362 lid 4 van het BW) gemotiveerd afwijken van deze richtlijnen. In de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving is een afzonderlijk hoofdstuk opgenomen voor woningcorporaties: RJ 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting (RJ 645). Dit handboek gaat in op de voor woningcorporaties specifieke jaarrekeningposten. Voor de overige jaarrekeningposten en informatieverstrekking zijn de algemene Richtlijnen voor de jaarverslaggeving van toepassing. Hiervoor verwijzen wij u naar het Deloitte Handboek Externe Verslaggeving. Als gevolg van de inwerkingtreding van de Woningwet 2015 is een aantal belangrijke wijzigingen voor de jaarverslaggeving vanaf 2016 opgetreden: Woningcorporaties dienen met ingang van 1 januari 2016 hun vastgoed in exploitatie te waarderen op de marktwaarde, conform bijlage 2 van de Rtiv ( Handboek modelmatig waarderen marktwaarde ). Woningcorporaties dienen een herwaarderingsreserve te vormen voor het positieve verschil tussen de marktwaarde van activa en de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Woningcorporaties vermelden in de toelichting op de jaarrekening de (WSW-)bedrijfswaarde, inclusief de uitgangspunten, veronderstellingen en gehanteerde disconteringsvoet. 1 In de Woningwet wordt de term jaarverslag gebruikt. Op grond van RJ 400 dient de term bestuursverslag te worden gebruikt. In dit handboek hanteren wij de term bestuursverslag. 10

11 Woningcorporaties moeten in het bestuursverslag een beleidsmatige beschouwing opnemen over het verschil tussen de marktwaarde en de bedrijfswaarde van de onroerende zaken in exploitatie. Daarbij dient tevens aandacht te worden besteed aan de consequenties van het verschil tussen marktwaarde en bedrijfswaarde voor het eigen vermogen. De modellen voor de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn gewijzigd en opgenomen in de bijlagen bij de Rtiv. Woningcorporaties moeten de winst-en-verliesrekening opstellen volgens het functionele model en het kasstroomoverzicht volgens de directe methode. Deze aspecten komen in dit handboek uitgebreid aan de orde. Dit handboek is een naslagwerk voor woningcorporaties die de jaarrekening opstellen in overeenstemming met de Woningwet, het Btiv, het Rtiv en RJ 645. In RJ 645 zijn geen bepalingen opgenomen over de afzonderlijke presentatie van DAEB en niet-daeb onroerende zaken in de balans. De reden hiervoor is dat deze splitsing eerst ingaande het boekjaar 2018 in de jaarrekening hoeft te worden opgenomen. Zoals hiervoor vermeld moeten in de overige gegevens bij de jaarrekening 2017 de beginbalansen per gesplitst naar DAEB- en niet-daeb-activiteiten worden opgenomen (artikel 15 lid 7 Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting). 1.3 Model voor de balans De balans is een weergave van de vermogenspositie van de woningcorporatie aan het einde van het verslagjaar. Het is dus een momentopname van de activa, de schulden en het eigen vermogen. De balans moet worden opgesteld in overeenstemming met het in bijlage 3 bij de Rtiv opgenomen model. In RJ 645 is het model voor de balans niet langer opgenomen, RJ 645 verwijst voor het model naar de Rtiv. In de balans moeten de vergelijkende cijfers van het voorgaande verslagjaar worden opgenomen. De balans mag het eigen vermogen weergeven voor of na resultaatbestemming. In het opschrift van de balans moet worden aangegeven of daarin de bestemming van het resultaat is verwerkt (artikel 2:362 lid 2 BW). In de jaarrekening moeten de balansposten door middel van verwijzingen worden gerelateerd aan de bijbehorende onderdelen van de toelichting (RJ ). Veelal worden de balansposten hiertoe genummerd, waarbij de nummering in de toelichting terugkomt. 1.4 Model voor de winst-en-verliesrekening: functionele indeling De winst-en-verliesrekening geeft de financiële gevolgen weer van de activiteiten die de woningcorporatie in het verslagjaar heeft verricht. De winst-en-verliesrekening moet op grond van de Rtiv worden opgesteld conform het functionele model. Dit model is opgenomen in bijlage 3 bij de Rtiv. In RJ 645 is het model voor de winst-enverliesrekening niet langer opgenomen, RJ 645 verwijst voor het model naar de Rtiv. In de winst-en-verliesrekening moeten de vergelijkende cijfers van het voorgaande verslagjaar worden opgenomen. In de jaarrekening moeten de winst-en-verliesrekeningposten door middel van verwijzingen worden gerelateerd aan de bijbehorende onderdelen van de toelichting (RJ ). Veelal worden de winst-en-verliesrekeningposten hiertoe genummerd, waarbij de nummering in de toelichting terugkomt. Hoewel de regels omtrent de toepassing van de functionele indeling zijn te vinden in de reguliere verslaggevingsregels (Titel 9 BW2 en RJ), zijn er in de praktijk vragen over de toepassing in de corporatiesector. De administraties van woningcorporaties zijn nog vaak ingericht op basis van de categoriale indeling. In de brochure Handleiding voor het toepassen van de functionele indeling van de winst-en-verliesrekening bij woningcorporaties verslagjaar 2017 geeft de Autoriteit woningcorporaties nadere guidance voor toepassing van het functionele model, alsmede best practices om van een categoriale indeling te komen tot een functionele indeling. Bij het toepassen van het functionele model dient aandacht te worden besteed aan de toerekening naar functies en aan een adequate toelichting daarop in de jaarrekening. 11

12 1.5 Model voor het kasstroomoverzicht: directe methode Het kasstroomoverzicht is een overzicht van de geldmiddelen die in de verslagperiode beschikbaar zijn gekomen, en van het gebruik dat van deze geldmiddelen is gemaakt. Het kasstroomoverzicht wordt opgenomen na de balans en de winst-en-verliesrekening. Een kasstroomoverzicht geeft inzicht in de ingaande en uitgaande geldstromen, ingedeeld naar de verschillende activiteitencategorieën. Het kasstroomoverzicht van een woningcorporatie moet op grond van de Rtiv worden opgesteld conform de directe methode. Het model voor het kasstroomoverzicht is opgenomen als bijlage 3 bij de Rtiv. CorpoData publiceert jaarlijks een toelichting op bijlage 3 bij de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, zie website van Corpodata. In deze toelichting wordt uitgebreid ingegaan op de onderscheiden posten binnen het kasstroomoverzicht. Deze toelichting wordt jaarlijks geactualiseerd. 1.6 Accountantscontrole In artikel 37 lid 1 van de Woningwet is opgenomen dat woningcorporaties een accountantscontrole moeten laten verrichten op hun jaarverslaggeving. De jaarrekeningcontrole van woningcorporaties betreft een wettelijke controle. Dit betekent dat de controle valt onder het toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). De bevoegdheid tot het verlenen van de opdracht tot accountantscontrole aan een accountant berust bij de raad van commissarissen (artikel 37 lid 2 Woningwet). Gaat deze daartoe niet over, dan komt deze bevoegdheid toe aan het bestuur. De accountant onderzoekt of de jaarrekening het in artikel 2:362 BW bedoelde inzicht geeft. In artikel 2:362 BW is opgenomen dat de jaarrekening volgens de normen die in het maatschappelijk verkeer als aanvaardbaar worden beschouwd een zodanig inzicht moet geven dat een verantwoord oordeel kan worden gevormd omtrent het vermogen en het resultaat, alsmede, voor zover de aard van een jaarrekening dat toelaat, omtrent de solvabiliteit en de liquiditeit van de rechtspersoon. Ten aanzien van het bestuursverslag gaat de accountant na of: dit overeenkomstig de wettelijke voorschriften is opgesteld; dit verenigbaar is met de jaarrekening; en of het bestuursverslag in het licht van de tijdens het onderzoek van de jaarrekening verkregen kennis en het begrip omtrent de woningcorporatie en haar omgeving, materiële onjuistheden bevat. Voor de overige gegevens gaat de accountant na of deze zijn toegevoegd. Naast de jaarrekeningcontrole omvat de opdracht aan de accountant het verstrekken van een assurance-rapport inzake het volkshuisvestingsverslag en het overzicht verantwoordingsgegevens (dvi) over het verslagjaar (artikel 37 lid 3 Woningwet). Op de dvi gaan wij in dit handboek niet nader in, omdat dit buiten het bestek van de jaarverslaggeving valt. Resumerend stelt de accountant naar aanleiding van de accountantscontrole de volgende rapporteringen op (artikel 37 lid 3 Woningwet): een verklaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening, welke verklaring de gebleken tekortkomingen naar aanleiding van het onderzoek van het bestuursverslag vermeldt, alsmede een oordeel bevat over de verenigbaarheid van dat bestuursverslag met die jaarrekening; een assurance-rapport inzake het volkshuisvestingsverslag en de dvi; een accountantsverslag. Volgens het accountantsprotocol (bijlage 4 bij artikel 17 Rtiv) verstrekt de accountant een assurance-rapport bij de dvi inzake naleving van specifieke wet- en regelgeving een assurance-rapport bij de dvi inzake cijfermatige verantwoording. 12

13 1.7 Opmaken en vaststellen van de jaarrekening In de hierna opgenomen tabel zijn de volgorde, verantwoordelijken en termijnen voor het opmaken, vaststellen en deponeren van de jaarrekening samengevat, die gelden voor woningcorporaties in de rechtsvorm van vereniging of stichting: Onderwerp Wie Termijn A. Opmaken jaarrekening Bestuur Voor (commerciële) stichtingen en verenigingen geldt een termijn van zes maanden, behoudens verlenging van deze termijn met ten hoogste vier maanden op grond van bijzondere omstandigheden (artikel 49 respectievelijk 300 BW). Daar de jaarrekening van een woningcorporatie binnen zes maanden na afloop van het boekjaar moet zijn vastgesteld, moet de jaarrekening ook binnen deze termijn zijn opgemaakt. B. Vaststellen jaarrekening Stichting: raad van commissarissen/toezicht Vereniging: Algemene Ledenvergadering, tenzij de statuten hiertoe de raad van commissarissen/toezicht aanwijzen C. Publiceren door deponering bij het Bestuur handelsregister De jaarrekening wordt vastgesteld binnen zes maanden na afloop van het boekjaar (artikel 35 lid 3 Woningwet). Acht dagen na vaststelling van de jaarrekening (artikel 2:394 lid 1 BW). De vaststelling van de jaarrekening kan pas plaatsvinden nadat het bevoegde orgaan kennis heeft kunnen nemen van de controleverklaring (artikel 37 lid 4 Woningwet). De controleverklaring kan niet eerder worden gedateerd dan het moment waarop de jaarrekening is opgemaakt. De controleverklaring mag pas gedeponeerd worden bij de Kamer van Koophandel en/of gepubliceerd worden, op het moment dat de jaarrekening is vastgesteld door het daartoe bevoegde orgaan. 1.8 Ondertekenen van de jaarrekening De jaarrekening moet worden ondertekend door de bestuurders en door de commissarissen. Door ondertekening van de jaarrekening nemen de bestuurders en commissarissen verantwoordelijkheid voor de jaarrekening. Voor zover een bestuurder of commissaris niet wenst te tekenen, staat dit hem vrij, maar dan moet de reden daarvan in de jaarrekening worden vermeld. Ook wanneer een persoon niet in staat is te tekenen, bijvoorbeeld door ziekte of afwezigheid, moet deze reden worden vermeld (artikel 2:49 lid 2 BW, 2:300 lid 2 BW). Voor zover de wettelijk vereiste handtekeningen op het oorspronkelijke exemplaar van de jaarrekening zijn geplaatst, mag op de andere exemplaren daarvan worden volstaan met vermelding van de namen der ondertekenaren. Indien een handtekening op het oorspronkelijke exemplaar ontbreekt, wordt de reden daarvan ook op de andere exemplaren vermeld (artikel 15 Besluit modellen jaarrekening). De Kamers van Koophandel bevelen aan om op de jaarrekening die ter openbaarmaking in het handelsregister wordt aangeboden geen handtekening(en) te plaatsen, maar te volstaan met de namen van de ondertekenaren. Ondertekening van de jaarrekening vindt plaats door de op het moment van het opmaken van de jaarrekening fungerende bestuurders en commissarissen. Dit kan betekenen dat bestuurders of commissarissen verantwoordelijkheid nemen voor een jaarrekening die betrekking heeft op een periode waarin zij niet in functie waren. 13

14 1.9 Openbaarmaking van de jaarverslaggeving Woningcorporaties moeten jaarlijks vóór 1 juli (voor het verslagjaar 2018 wordt dit 1 mei ) de volgende stukken aan de Aw verstrekken (artikel 38 Woningwet): een jaarrekening, inclusief controleverklaring; een bestuursverslag en een volkshuisvestingsverslag; een assurance-rapport inzake het volkshuisvestingsverslag en de dvi en een bestuursverklaring bij de dvi; een accountantsverslag. Artikel 2:394 BW regelt de openbaarmaking van het bestuursverslag, de jaarrekening en de overige gegevens bij het handelsregister. Openbaarmaking van de jaarstukken vindt plaats door deponering van de jaarrekening (geconsolideerd en enkelvoudig), het bestuursverslag en de overige gegevens bij het handelsregister ten kantore van de Kamer van Koophandel. De woningcorporatie kan er voor kiezen om het bestuursverslag en een deel van de overige gegevens (namelijk statutaire regelingen of rechten en een lijst van nevenvestigingen) niet op deze wijze te deponeren bij het handelsregister. De woningcorporatie dient deze stukken dan ten kantore van de woningcorporatie (voor een ieder) ter inzage te leggen en op verzoek een afschrift daarvan te verstrekken. Deze wijze van openbaarmaking van het bestuursverslag en (een gedeelte van de) overige gegevens moet worden opgegeven bij het handelsregister (artikel 2:394 lid 4 BW). Op grond van artikel 2:394 lid 1 BW is de woningcorporatie verplicht tot openbaarmaking van de jaarrekening binnen acht dagen na de vaststelling Verslaggeving van de nevenstructuur Veel woningcorporaties kennen een nevenstructuur. De entiteiten in deze nevenstructuren zijn vaak NV s, BV s, vennootschappen onder firma, commanditaire vennootschappen en stichtingen en verenigingen. De wijze waarop deze entiteiten verslag moeten leggen is niet geregeld in de herziene Woningwet. RJ 645 is niet van toepassing op deze entiteiten. Afhankelijk van de rechts- of organisatievorm van de entiteit moet worden bepaald welk kader voor de jaarverslaggeving van toepassing is. Het hierna volgende schema is hier een handvat voor: Rechts- of organisatievorm entiteit Besloten vennootschap Naamloze vennootschap Commerciële stichting of vereniging Niet-commerciële stichting of vereniging Vennootschap onder firma en commanditaire vennootschap Welk kader van toepassing Titel 9 Boek 2 BW Titel 9 Boek 2 BW Titel 9 Boek 2 BW Geen wettelijke bepalingen. RJ 640 van toepassing op jaarrekeningen Afhankelijk van de bepalingen in het vennootschapscontract. Aandachtspunt voor woningcorporaties als deelnemer in deze entiteiten zijn de diverse wettelijke eisen die van toepassing zijn op het opstellen van de jaarrekening, het vaststellen hiervan en het openbaar maken. Deze eisen hebben betrekking op zowel de termijnen als de inhoud. Zoals uit het hiervoor opgenomen overzicht blijkt, variëren deze eisen afhankelijk van de rechts- of organisatievorm. Het niet naleven van deze eisen is een economisch delict en kan leiden tot problemen op het gebied van bestuurdersaansprakelijkheid, indien bijvoorbeeld sprake zou zijn van een faillissement van de entiteit. Ter ondersteuning van de controle van de naleving van Titel 9 Boek 2 BW en de overige RJ-bepalingen die ook voor woningcorporaties integraal van toepassing zijn, brengt Deloitte jaarlijks een Handboek Externe Verslaggeving uit. Dit handboek is ook voor de nevenstructuur van uw woningcorporatie te gebruiken. Wij verwijzen u daarom voor de relevante verslaggevingsvereisten van entiteiten vallend onder Titel 9 Boek 2 BW en de reguliere Richtlijnen voor de jaarverslaggeving naar het Deloitte Handboek Externe Verslaggeving. 14

15 2 Het bestuursverslag en het volkshuisvestingsverslag 2.1 Inleiding Woningcorporaties stellen jaarlijks een bestuursverslag en een volkshuisvestingsverslag op (art. 36 en 36a Woningwet). In dit hoofdstuk wordt behandeld welke informatie in beide verslagen wordt opgenomen. Hierbij wordt aandacht besteed aan de bepalingen ten aanzien van het bestuursverslag die zijn opgenomen in RJ 400 en de Governancecode woningcorporaties De bestuursverslagen van woningcorporaties dienen te voldoen aan RJ 400. Woningcorporaties die aangesloten zijn bij Aedes dienen aan de bepalingen uit de Governancecode woningcorporaties te voldoen volgens het principe 'pas toe of leg uit'. Voor woningcorporaties die niet zijn aangesloten bij Aedes zijn deze bepalingen niet bindend, maar verdient het wel aanbeveling de belangrijkste bepalingen toe te passen. 2.2 Het bestuursverslag Wet- en regelgeving Het bestuursverslag is een schriftelijk verslag waarin het bestuur verantwoording aflegt over de gang van zaken bij de woningcorporatie en over het gevoerde beleid gedurende het boekjaar en mededeling doet over de verwachte gang van zaken. In het bestuursverslag moeten de volgende aspecten aan de orde komen (art. 2:391 BW): de toestand per balansdatum, de ontwikkelingen gedurende het boekjaar en de resultaten van de woningcorporatie en van de groepsmaatschappijen waarvan de financiële gegevens in haar jaarrekening zijn opgenomen (lid 1); mededelingen omtrent de verwachte gang van zaken (lid 2); ten aanzien van het gebruik van financiële instrumenten: de doelstelling en het beleid van de woningcorporatie inzake risicobeheer (lid 3). Op het bestuursverslag is RJ 400 Het bestuursverslag van overeenkomstige toepassing. In RJ is aanvullend opgenomen: In het bestuursverslag dient de woningcorporatie een beleidsmatige beschouwing op te nemen over het verschil tussen de marktwaarde en de bedrijfswaarde van de onroerende zaken in exploitatie. Daarbij dient tevens aandacht te worden besteed aan de consequenties van het verschil tussen marktwaarde en bedrijfswaarde voor het eigen vermogen. Het bestuur van een woningcorporatie dient een schriftelijk bestuursverslag op te maken. Het is aan te bevelen, maar formeel niet noodzakelijk, om de jaarrekening en het bestuursverslag in 'één boekje' op te nemen, en hieraan de Overige gegevens - zoals beschreven in art. 2:392 BW - toe te voegen. Het bestuursverslag mag niet in strijd zijn met de jaarrekening (art. 2:391 lid 4 BW). Het bestuursverslag heeft betrekking op de woningcorporatie en de groepsmaatschappijen waarvan de financiële gegevens in haar jaarrekening zijn opgenomen. Het bestuursverslag moet een getrouw beeld geven van (art. 2:391 lid 1 BW): de toestand op balansdatum; de ontwikkeling gedurende het boekjaar; en de resultaten. De accountant moet vaststellen of het bestuursverslag: overeenkomstig de wettelijke voorschriften is opgesteld; verenigbaar is met de jaarrekening; en of het bestuursverslag in het licht van de tijdens het onderzoek van de jaarrekening verkregen kennis en het begrip omtrent de woningcorporatie en haar omgeving, materiële onjuistheden bevat. De accountant moet hierover in de controleverklaring rapporteren (inclusief een opgave van de aard van de eventuele geconstateerde onjuistheden). 15

16 2.2.2 Algemene informatie In het bestuursverslag dient, mede om de jaarrekening zinvol te kunnen interpreteren, algemene informatie omtrent de woningcorporatie en de daaraan verbonden onderneming(en) te worden verschaft. Deze informatie omvat in ieder geval de doelstelling, een aanduiding van de kernactiviteiten, de juridische structuur met inbegrip van de groepsstructuur, de interne organisatiestructuur en de belangrijkste elementen van het gevoerde beleid (RJ ) Financiële informatie Bij de bespreking in het bestuursverslag van de achtergronden en oorzaken van ontwikkelingen in de financiële gegevens, zoals die in de jaarrekening zijn opgenomen, moet tenminste aan de volgende aspecten aandacht worden besteed (RJ ): de ontwikkelingen gedurende het boekjaar; de behaalde omzet en resultaten; de toestand op balansdatum (solvabiliteit en liquiditeit); de voornaamste risico s en onzekerheden; en de kasstromen en financieringsbehoeften. Tevens dient aandacht te worden besteed aan de daadwerkelijke ontwikkeling in het verslagjaar van belangrijke aangelegenheden waarover in het voorgaande bestuursverslag verwachtingen werden uitgesproken, dan wel een belangrijke mate van onzekerheid werd vermeld (RJ ). In het bestuursverslag worden voorts mededelingen gedaan omtrent (art. 2:391 lid 2 BW): Informatie over financiële instrumenten Ten aanzien van het gebruik van financiële instrumenten moet de woningcorporatie in het bestuursverslag aandacht besteden aan de doelstellingen en het beleid inzake risicobeheer (art. 2:391 lid 3 BW / RJ ). Dit betreft de doelstellingen en het beleid van de woningcorporatie én de groepsmaatschappijen waarvan de financiële gegevens in haar jaarrekening zijn opgenomen. Aandacht moet onder meer worden besteed aan het beleid inzake de afdekking van risico's verbonden aan alle belangrijke soorten voorgenomen transacties. Door het hanteren van financiële instrumenten als hulpmiddelen ter afdekking van financiële risico s, kunnen immers risico s ontstaan. Voorts moet aandacht besteed worden aan de door de woningcorporatie en de groepsmaatschappijen gelopen prijs-, krediet-, liquiditeits- en kasstroomrisico's. Reglement financieel beleid en beheer In artikel 55a van de Woningwet is opgenomen dat de woningcorporatie een zodanig financieel beleid en beheer voert, dat haar financiële continuïteit niet in gevaar wordt gebracht. De woningcorporatie stelt daartoe een reglement financieel beleid en beheer op, waarin zij in elk geval opneemt binnen welke grenzen de aan haar financiële beleid en beheer verbonden risico s aanvaardbaar zijn, en welk beleid zij beoogt te voeren ingeval haar financiële continuïteit in gevaar komt of dreigt te komen. In het reglement wordt mede ingegaan op de verbonden ondernemingen. In artikel 40a e.v. Rtiv zijn nadere voorschriften opgenomen over het reglement financieel beheer en beleid. Per 1 januari 2017 is het reglement financieel beleid en beheer in werking getreden. Dit betekent dat de beleidsregels derivaten en beleidsregels verantwoord beleggen inclusief de hierin opgenomen verantwoordingseisen - per dezelfde datum zijn vervallen. In het reglement is onder meer opgenomen dat met betrekking tot het verstrekken van collegiale leningen verantwoording moet worden afgelegd in het bestuursverslag (artikel 40a sub e Rtiv). 16

17 2.2.5 Risicoparagraaf In het bestuursverslag moet een beschrijving worden opgenomen van de voornaamste risico's en onzekerheden waarmee de woningcorporatie wordt geconfronteerd (art. 2:391 lid 1 BW). In RJ 400 is dit wettelijke vereiste nader uitgewerkt. Het gaat niet om het geven van een uitputtende uiteenzetting van alle mogelijke risico's en onzekerheden, maar om een selectie en weergave van de belangrijkste risico's en onzekerheden waarvoor de woningcorporatie zich ziet geplaatst (RJ a). Onzekerheden ontstaan als gevolg van het geheel of gedeeltelijk ontbreken van informatie over, inzicht in of kennis van een gebeurtenis, de gevolgen daarvan, of de waarschijnlijkheid dat een gebeurtenis zich voordoet. Risico s zijn de effecten van onzekerheden op het behalen van doelstellingen. Bij de selectie van de voornaamste risico s en onzekerheden die in het bestuursverslag worden beschreven zijn in ieder geval de volgende categorieën van belang (RJ b): strategie: risico's en onzekerheden, vaak met een externe oriëntatie/ontstaansgrond, die een belemmering vormen voor het realiseren van de strategie en/of de businessplannen van de woningcorporatie en invloed kunnen hebben op de langetermijndoelstellingen (die bijvoorbeeld betrekking hebben op of gepaard gaan met de strategie of de governance van de woningcorporatie, technologische of maatschappelijke ontwikkelingen en duurzaamheidsaspecten); operationele activiteiten: risico's en onzekerheden die de effectiviteit en efficiëntie van de operationele activiteiten van de woningcorporatie beïnvloeden en daarmee vooral betrekking hebben op de processen binnen de woningcorporatie, en die van invloed kunnen zijn op de korte termijndoelstellingen (die bijvoorbeeld gerelateerd zijn aan de interne organisatie en administratie, de implementatie van nieuwe informatiesystemen en de beloningssystematiek van de woningcorporatie); financiële positie: risico's en onzekerheden met betrekking tot de financiële positie van de woningcorporatie (bijvoorbeeld koersrisico's, renterisico s en onzekerheden in de mogelijkheden om financiering aan te trekken); financiële verslaggeving: risico's en onzekerheden die van invloed zijn op de betrouwbaarheid van de interne en externe financiële verslaggeving (bijvoorbeeld onzekerheden bij complexe toerekeningsproblemen, de mate van subjectiviteit bij waarderingsvraagstukken en risico s ten aanzien van de inrichting van de financiële verslaggevingssystemen); wet- en regelgeving: risico's en onzekerheden die voortvloeien uit wetten en regels (zowel intern als extern) en die een directe invloed hebben op de organisatie en/of de bedrijfsprocessen van de woningcorporatie (bijvoorbeeld risico s en onzekerheden van het opereren in een omgeving met veel en complexe regelgeving, onzekerheden met betrekking tot misbruik van voorkennis en risico s als gevolg van veranderende belastingwetgeving). Verder dient de woningcorporatie op hoofdlijnen een beschrijving te geven van de bereidheid om risico s en onzekerheden al dan niet af te dekken (zogenoemde risicobereidheid of risk appetite ). Ook dient de woningcorporatie de volgende informatie te verschaffen (RJ c): een beschrijving van de maatregelen die zijn getroffen ter beheersing van de voornaamste risico s en onzekerheden. Indien voor één of meer van de voornaamste risico s en onzekerheden geen beheersingsmaatregelen zijn getroffen, dient dit feit te worden uiteengezet; een beschrijving van de verwachte impact op de resultaten en/of financiële positie indien één of meer van de voornaamste risico s en onzekerheden zich zouden voordoen; een beschrijving van de risico s en onzekerheden die in afgelopen boekjaar een belangrijke impact op de woningcorporatie hebben gehad, en de gevolgen daarvan voor de woningcorporatie; en of, en zo ja welke, verbeteringen in het systeem van risicomanagement van de woningcorporatie zijn of worden aangebracht. De woningcorporatie geeft bij voorkeur aan op welke wijze het systeem van risicomanagement is verankerd in de organisatie en welke maatregelen de woningcorporatie heeft genomen ( soft controls ) ter beïnvloeding van de cultuur, het gedrag en de motivatie van haar werknemers. De uitgebreidheid van de te verstrekken informatie wordt mede bepaald door de omvang en complexiteit van de woningcorporatie en haar activiteiten en de daaraan gerelateerde risico s en onzekerheden (RJ c). 17

18 Om vast te stellen welke informatie door de woningcorporatie moet worden toegelicht, verwijzen wij u naar de website van Deloitte ( waar de checklist jaarverslaggeving woningcorporaties 2017 kan worden aangevraagd Informatievereisten vanuit de Woningwet In artikel 36 lid 2 en 3 van de Woningwet worden aanvullende eisen gesteld ten aanzien van het bestuursverslag. In het bestuursverslag moeten onder andere de volgende aspecten aan de orde komen: een opgave van de nevenfuncties van bestuurders en commissarissen; de wijze waarop de raad van toezicht toepassing heeft gegeven aan, zijnde de goedkeuring van, bestuursbesluiten omtrent: de overdracht of overgang van de door de woningcorporatie in stand gehouden onderneming, dan wel een overwegend deel van die onderneming aan een derde; het aangaan of verbreken van duurzame samenwerking van de woningcorporatie met een andere rechtspersoon of vennootschap, dan wel als volledig aansprakelijke vennoten in een commanditaire vennootschap of vennootschap onder firma, indien deze samenwerking of verbreking van ingrijpende betekenis is voor de woningcorporatie; het doen van een investering ten behoeve van de volkshuisvesting, indien daarmee ten minste 3 mln. gemoeid is; wijziging van de statuten of, bij een woningcorporatie die een vereniging is, een voorstel daartoe; ontbinding van de woningcorporatie of, bij een woningcorporatie die een vereniging is, een voorstel daartoe; aangifte van faillissement en aanvraag van surseance van betaling van de woningcorporatie; gelijktijdige beëindiging of beëindiging binnen een kort tijdsbestek van de arbeidsovereenkomst van een aanmerkelijk aantal werknemers van de woningcorporatie; ingrijpende wijziging in de arbeidsomstandigheden van een aanmerkelijk aantal werknemers van de woningcorporatie of van personen die als zelfstandigen of in een rechtspersoon of vennootschap daarin werkzaam zijn; het vervreemden van onroerende zaken en hun onroerende en infrastructurele aanhorigheden van de woningcorporatie, het daarop vestigen van een recht van erfpacht, opstal of vruchtgebruik, en het overdragen van de economische eigendom daarvan, telkens indien daarmee ten minste een bij algemene maatregel van bestuur bepaald bedrag gemoeid is, welk bedrag verschillend kan worden bepaald ten aanzien van verschillende categorieën beoogde verkrijgers van die zaken en aanhorigheden; het vaststellen van het overzicht, bedoeld in artikel 43, eerste lid, en andere, in de statuten bepaalde, voornemens dan hierboven bedoeld. de wijze waarop de raad van toezicht invulling heeft gegeven aan zijn rol van toezichthouder op het beleid van het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de wijze waarop de raad van toezicht voorziet in het behouden en ontwikkelen van de kennis en de vaardigheden van zijn leden; de vaststelling van de jaarrekening; de naleving van artikel 30 van de Woningwet, onder andere ten aanzien van: de omvang raad van toezicht (drie of meer); het benoemingsproces. Alvorens de raad van toezicht commissarissen benoemt, verzoekt de woningcorporatie onze minister om zijn zienswijze op de geschiktheid van de betrokken personen voor het lidmaatschap van de raad van toezicht en de betrouwbaarheid van die personen aan hem kenbaar te maken; de benoemingsperiode. Een commissaris wordt benoemd voor een periode van ten hoogste vier jaar, en kan eenmaal voor een periode van ten hoogste vier jaar worden herbenoemd; de samenstelling van de raad van toezicht, zodanig dat deze onafhankelijk en kritisch kan opereren; de verenigbaarheid van het lidmaatschap van de raad van toezicht met andere of eerdere functies; de voordracht van commissarissen vanuit de huurdersorganisaties Informatievereisten vanuit de Governancecode Woningcorporaties Allereerst merken wij op dat de AedesCode per 1 januari 2017 is opgegaan in de Governancecode Woningcorporaties. Nagenoeg alle principes uit de AedesCode zijn in de in 2015 vernieuwde Governancecode Woningcorporaties overgenomen. 18

19 De Governancecode bevat normen voor goed bestuur en toezicht en heeft ten opzichte van de vorige code meer aandacht voor cultuur en gedrag. Ook krijgt de gemeente een nadrukkelijke positie in de nieuwe code. De Governancecode gaat expliciet in op: voorbeeldgedrag, transparantie, maatschappelijke verbondenheid en een goede risicobeheersing. De Governancecode is onderverdeeld in vijf principes: Voor de vet gedrukte bepalingen in de Governancecode geldt: pas toe. De mogelijkheid bestaat om van de overige bepalingen van de code af te wijken, maar dan alleen als dit tot een beter maatschappelijk resultaat leidt. Indien wordt afgeweken van deze overige bepalingen, geldt het principe leg uit. De toetsing van de naleving van de Governancecode maakt geen deel uit van de controle van de jaarrekening. In het accountantsprotocol Rtiv zijn geen specifieke bepalingen opgenomen. Het niet naleven van (bepalingen uit) de Governancecode heeft geen invloed op de strekking van de controleverklaring bij de jaarrekening van de woningcorporatie Beleidsmatige beschouwing bedrijfswaarde - marktwaarde Volgens RJ dient de woningcorporatie in het bestuursverslag een beleidsmatige beschouwing op te nemen over het verschil tussen de marktwaarde en de bedrijfswaarde van het vastgoed in exploitatie. Daarbij dient tevens aandacht te worden besteed aan de consequenties van het verschil tussen marktwaarde en bedrijfswaarde voor het eigen vermogen. Gekozen is voor opname van deze informatie in het bestuursverslag, omdat deze informatie het beste past bij de aard en de doelstelling van het bestuursverslag en tevens de woningcorporatie meer vrijheid geeft om een beschouwing op te nemen die is afgestemd op de specifieke situatie bij de woningcorporatie. In deze beleidsmatige beschouwing zou aandacht kunnen worden geschonken aan de volgende vier onderwerpen: Het onderscheid tussen het gerealiseerde en het ongerealiseerd deel van het eigen vermogen. De verwachte impact van de volkshuisvestelijke doelstelling op de toekomstige vermogensontwikkeling. De oordeelsvorming over de levensvatbaarheid en de financierbaarheid van de corporatie. De relatie tussen het gepresenteerde vermogen en de door de minister gepubliceerde investeringscapaciteit. 2.3 Het volkshuisvestingsverslag Naast het bestuursverslag stellen woningcorporaties jaarlijks een volkshuisvestingsverslag op (art. 36a Woningwet). Het volkshuisvestingsverslag bevat een uiteenzetting van de geleverde prestaties op het gebied van de volkshuisvesting. In de herziene Woningwet staan verplichtingen ten aanzien van het volkshuisvestingsverslag (art. 36a lid 2 Woningwet). In het volkshuisvestingsverslag wordt verslag gedaan van de wijze waarop in het verslagjaar het belang van de volkshuisvesting is gediend en van het beleid dat in het verslagjaar ten aanzien van de belanghebbenden is gevoerd, Tevens wordt mededeling gedaan over de verwachte gang van zaken omtrent het beleid van de woningcorporatie. Het volkshuisvestingsverslag geeft de gemeenten, bewonersorganisaties en andere belanghebbenden inzicht in de gegevens die voor hen van belang zijn. Voor gemeenten en bewonersorganisaties geeft het volkshuisvestingsverslag ook inzicht in de wijze waarop invulling is gegeven aan de met de woningcorporatie gemaakte prestatieafspraken. 19

20 Het volkshuisvestingsverslag bevat een uiteenzetting over (art. 32 lid 1 en 2 Btiv): de uitvoering van het in de gemeenten waar de woningcorporatie werkzaam is geldende volkshuisvestingsbeleid; het overleg met de gemeenten en de huurders- en bewonersorganisaties over het volkshuisvestingsbeleid; de inzet van haar middelen in het belang van de volkshuisvesting; het gevoerde overleg met de betrokken bewonersorganisaties; de uitvoering van de werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting als bedoeld in artikel 45 Btiv; het huisvesten of doen huisvesten van personen die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting; het percentage verhuur aan de doelgroep als bedoeld in artikel 20, 2 e lid, van de Wet op de huurtoeslag; het gevoerde beleid financiële beleid en beheer en het hiertoe opgestelde reglement; de uitvoering van het reglement inzake de behandeling van klachten; de uitvoering van de andere reglementen; de werkzaamheden van de verbonden ondernemingen, met uitzondering van ondernemingen waarin de woningcorporatie minder dan 2% van de aandelen houdt. 2.4 Handige links De tekst van de Woningwet en het Btiv kunt u downloaden vanaf de website: Op de websites en is informatie te vinden over de Governancecode en de Monitoringcommissie Governancecode Woningcorporaties. Jaarlijks stelt Deloitte checklists op voor het volkshuisvestingsverslag en het governanceverslag. U kunt deze checklists aanvragen via de website van Deloitte. 20

21 3 Specifieke jaarrekeningposten: Vastgoed 3.1 Inleiding In dit hoofdstuk behandelen we de verwerking, waardering, presentatie en toelichting van het vastgoed in de jaarrekening van woningcorporaties. Woningcorporaties moeten hun vastgoed in exploitatie waarderen op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde dient te worden bepaald volgens het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde dat is opgenomen in bijlage 2 van de Rtiv. Woningcorporaties moeten hun vastgoed splitsen in diensten van algemeen economisch belang (DAEB-tak) en diensten die niet van algemeen economisch belang zijn (niet-daeb tak). Voor DAEB-vastgoed mag staatssteun worden ontvangen, voor niet-daeb vastgoed niet. De verplichting tot waardering op marktwaarde in verhuurde staat op basis van het waarderingshandboek geldt zowel ten aanzien van het DAEB- als niet-daeb-bezit. In dit hoofdstuk komen achtereenvolgens aan de orde: paragraaf 3.2: DAEB en niet-daeb vastgoed in exploitatie; paragraaf 3.3: vastgoed verkocht onder voorwaarden (VOV); paragraaf 3.4: vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie; paragraaf 3.5: vastgoed bestemd voor verkoop; paragraaf 3.6: vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop. Omdat de verwerking en waardering van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie in de praktijk weinig vragen oproept is dit onderwerp niet in dit handboek opgenomen. 3.2 DAEB- en niet-daeb vastgoed in exploitatie Inleiding Vastgoed in exploitatie is vastgoed dat voor de verhuur worden aangehouden. Hoewel onder het vastgoed in exploitatie niet alleen woningen maar bijvoorbeeld ook garages, winkels en parkeergelegenheden vallen, wordt hierna veelal gemakshalve de term huurwoningen gebruikt. De Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving maken onderscheid tussen waardering bij eerste verwerking en waardering na eerste verwerking. Met waardering bij eerste verwerking wordt bedoeld de waardering van de onroerende zaken bij bouw of aankoop. Met waardering na eerste verwerking wordt bedoeld de waardering na de ingebruikneming van het vastgoed Waardering bij eerste verwerking De eerste waardering van alle vastgoed dat worden toegevoegd aan het vastgoed in exploitatie vindt plaats op verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten (RJ ). Het is niet toegestaan om het vastgoed bij eerste verwerking reeds te waarderen op actuele waarde Waardering na eerste verwerking: marktwaarde Na eerste verwerking wordt vastgoed in exploitatie op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet gewaardeerd op actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Btiv vindt waardering plaats op marktwaarde. De marktwaarde dient te worden bepaald volgens het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde dat is opgenomen in bijlage 2 van de Rtiv (hierna aangeduid met de term waarderingshandboek ). De verplichting tot waardering op marktwaarde in verhuurde staat op basis van het waarderingshandboek geldt zowel ten aanzien van het DAEB- als niet-daeb-bezit. Het besluit actuele waarde is niet van toepassing. In de volgende paragraaf wordt nader ingegaan op de bepaling van de marktwaarde. 21

22 Inleiding Commerciële vastgoedbeleggers waarderen het vastgoed op marktwaarde, op basis van RJ 213 Vastgoedbeleggingen. Voor woningcorporaties ligt dit anders. Voor de bepaling van de marktwaarde hebben woningcorporaties volgens het waarderingshandboek de mogelijkheid te kiezen tussen de basis- of de full-versie van de marktwaardewaardering. Ten aanzien van de verschillende waardebegrippen sluit dit handboek aan bij internationale richtlijnen, zoals die zijn vastgelegd door middel van de International Valuation Standards (IVS) en de European Valuation Standards (EVS). De definitie van marktwaarde is: Het geschatte bedrag waarvoor het object op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing, zou worden overgedragen in een marktconforme transactie tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper, waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. 2 Het waarderingshandboek geeft de basis voor de waardering van het vastgoed in de jaarrekening. Voor veel woningcorporaties is waardering tegen marktwaarde nog redelijk nieuw. Het waarderingshandboek helpt woningcorporaties om de marktwaarde te bepalen. Daarnaast levert het een bijdrage aan uniformering en transparantie in de sector Basisversie versus full-versie In de basisversie van het waarderingshandboek zijn grofweg alle parameters en uitgangspunten voorgeschreven en hoeft geen externe taxateur te worden ingeschakeld. De parameters bestaan uit de voorgeschreven macroeconomische parameters (bijvoorbeeld prijsinflatie en loonstijging) en de op de objectgegevens gebaseerde modelparameters (bijvoorbeeld leegwaarde, aanvangshuren en disconteringsvoet). De full-versie kent een aantal vrijheidsgraden. In de vrijheidsgraden is vastgelegd welke parameters met tussenkomst van een externe taxateur mogen afwijken van de voorgeschreven parameters in het waarderingshandboek bij toepassing van de basisversie. De vrijheidsgraden zien op: 2 Praktijkhandreiking Nederlandse Vastgoedtaxaties Commercieel Vastgoed, p. 18 en bijlage 1 van het waarderingshandboek. 22

23 In het geval van de basisversie dient de waardering op portefeuilleniveau een goed beeld van de marktwaarde van het vastgoed op te leveren. Dit impliceert dat de waardering op complexniveau gemiddeld genomen wel een goed beeld geeft, maar dat er wellicht complexen zijn met een te hoge, en complexen met een te lage waardering. 23

24 Toepassing van de full-versie is geschikter indien de corporatie de marktwaarde ook wil gebruiken voor de vastgoedsturing. Woningcorporaties die de waardering ook willen gebruiken voor vastgoedsturing, hebben daartoe de ruimte via maatwerk, zoals weergegeven in de full-versie. Deze woningcorporaties willen voor elk afzonderlijk complex de aannemelijke waarde vastgesteld hebben. Het waarderingshandboek biedt daartoe ook de mogelijkheid. In dat geval wordt met ondersteuning van een externe taxateur een waardering vastgesteld die zowel voor de jaarrekening als voor de vastgoedsturing gebruikt kan worden. In deze variant kan de corporatie, ten opzichte van de basisvariant, de bovenstaand beschreven vrijheidsgraden hanteren. Bij toepassing van de full-versie moet een woningcorporatie een externe taxateur inschakelen. De externe taxateur dient aangesloten te zijn bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), of daarmee vergelijkbare beroepsen gedragsregels te hanteren. Ten aanzien van de aangegeven vrijheidsgraden heeft de taxateur de ruimte om op basis van het principe pas toe of leg uit tot aanpassingen over te gaan in de modelmatige waardering, en daarmee voor afzonderlijke complexen tot een betere waardering te komen. De aanpassingen ten aanzien van de vrijheidsgraden dienen door de taxateur te worden toegelicht in het taxatierapport en dienen onderbouwd in het taxatiedossier te worden vastgelegd. In het taxatierapport dient per vrijheidsgraad te worden toegelicht waarom is afgeweken van de basisvariant van het waarderingshandboek. Verder dienen per vrijheidsgraad de reikwijdte, aard en omvang van de aanpassing te worden toegelicht. In principe dienen de afwijkingen per vrijheidsgraad op complexniveau te worden verantwoord, tenzij de aard van de reikwijdte, de aard en de omvang van de aanpassing voor meerdere complexen hetzelfde zijn. In dat geval kan ook worden volstaan met een verantwoording op portefeuilleniveau. Het taxatierapport en het taxatiedossier worden door de taxateur verstrekt aan de woningcorporatie en zijn op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties. Bij gebruik van de full-versie dient jaarlijks minimaal een derde, steeds wisselend, deel van het betreffende vastgoed via een volledige taxatie te worden gewaardeerd, dan wel via een hertaxatie, als er in de afgelopen drie jaar een volledige taxatie heeft plaatsgevonden. Voor het andere, twee derde deel van het vastgoed is een aannemelijkheidsverklaring van de externe taxateur vereist indien geen taxatie update kan plaatsvinden omdat het betreffende vastgoed nog nooit getaxeerd is geweest Typen vastgoed en berekeningsmethodiek Voor de marktwaardewaardering dient onderscheid te worden gemaakt naar de volgende typen vastgoed: Woongelegenheden: eengezinswoningen (EGW), meergezinswoningen (MGW), studenteneenheden en zorgeenheden (extramuraal). Bedrijfsmatig (BOG) en Maatschappelijk Onroerend Goed (MOG). Parkeergelegenheden: parkeerplaatsen en garageboxen. Intramuraal zorgvastgoed (ZOG). Methodiek Voor de verschillende typen vastgoed wordt gebruikgemaakt van verschillende waarderingsmodellen. De marktwaarde wordt bepaald middels de contante waardemethode (DCF), waarbij wordt uitgegaan van een exploitatieperiode van 15 jaar. Om te komen tot een marktwaardewaardering van het vastgoed wordt het gehele bezit, dat wil zeggen alle verhuureenheden van de woningcorporatie, opgedeeld in waarderingscomplexen. Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat kan worden verkocht. Een waarderingscomplex kan worden omschreven als: een aaneengesloten blok verhuureenheden van dezelfde bouwperiode. Alle verhuureenheden van de woningcorporatie maken deel uit van een waarderingscomplex, of vormen een afzonderlijk waarderingscomplex. Er bestaat geen minimum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex. Dit betekent dus dat een waarderingscomplex ook uit één verhuureenheid kan bestaan. Eveneens geldt dat er geen maximum aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex wordt voorgeschreven. 24

25 Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit DAEB en niet-daeb vastgoed. In dat geval dient, nadat de waardering van het waarderingscomplex is bepaald, de waardering opgesplitst te worden in een deel dat aan het DAEB-vastgoed en een deel dat aan het niet-daeb vastgoed kan worden toegerekend. Dit in verband met de afzonderlijk presentatie van DAEB- en niet-daeb vastgoed in de balans van de woningcorporatie. De hoogste van het scenario doorexploiteren en het scenario uitponden bepaalt de marktwaarde van de woningen en de parkeerplekken. Voor BOG, MOG en intramuraal vastgoed wordt alleen uitgegaan van het scenario doorexploiteren, omdat een uitpondscenario voor BOG, MOG en intramuraal vastgoed niet realistisch is; de vraag naar complexgewijze verkoop wisselt daarvoor te sterk. Voor niet-zelfstandige eenheden is in de full-versie en de basisversie het doorexploiteerscenario voorgeschreven. Voor zelfstandige studenteneenheden, zelfstandige extramurale zorgeenheden en reguliere woningen in krimp- en/of aardbevingsgebieden wordt een uitpondscenario niet aannemelijk geacht. In de basisversie is een doorexploiteerscenario verplicht gesteld. In de full-versie mag hiervoor een uitpondscenario worden toegepast indien een marktanalyse aantoont dat dit realistisch is. Het doorexploiteerscenario veronderstelt dat verhuureenheden in continuïteit worden verhuurd. Daarbij wordt verondersteld dat elk jaar bij een deel van de verhuureenheden de huurder verhuist. De leegkomende verhuureenheden worden opnieuw verhuurd en de huur wordt na mutatie opgetrokken naar de potentiële huur, die bepaald is op basis van de markthuur of de maximale huur op basis van het woningwaarderingsstelsel. Aan het einde van de 15-jarige DCF-periode wordt een eindwaarde opgenomen. De kasstromen en de eindwaarde worden vervolgens contant gemaakt naar het heden, en opgeteld om tot een waarde in het doorexploiteerscenario te komen. In het uitpondscenario wordt verondersteld dat verhuureenheden bij mutatie leeg worden verkocht. In tegenstelling tot de werkwijze bij het doorexploiteerscenario wordt de huur voor deze verhuureenheden niet opgetrokken, maar wordt daarvoor in de plaats een verkoopkasstroom opgenomen. Na de 15-jarige DCF-periode wordt de eindwaarde van de nog niet verkochte verhuureenheden bepaald. De kasstromen en de eindwaarde worden contant gemaakt en vervolgens opgeteld, om tot de waarde in het uitpondscenario te komen. Een voorbeeld van een DCF-berekening op basis van zowel het doorexploiteerscenario als het uitpondscenario is opgenomen in bijlage 1. Om de kasstromen in de DCF-berekening te bepalen, wordt gebruikgemaakt van de in het waarderingshandboek opgenomen macro-economische parameters prijsstijging, looninflatie, bouwkostenstijging en leegwaardestijging. Uitgaande van de objectgegevens vindt uitgaande van de in het waarderingshandboek beschreven modelparameters de waardering plaats Keuze: basis of full? In een aantal gevallen is het verplicht de full-versie te hanteren. Dit betreft: Indien de huursommen van niet-reguliere woningen, BOG, MOG en intramuraal zorgvastgoed tezamen meer dan 5% van de totale huursom bedragen of van de DAEB-tak of de niet-daeb-tak afzonderlijk. Indien de gezamenlijke huursom van exoten tezamen meer dan 1% van de totale huursom uitmaakt of van de DAEB-tak of de niet-daeb-tak afzonderlijk. Een rekenvoorbeeld ter illustratie: Huursommen DAEB Niet-DAEB Totaal Woningen BOG MOG intramuraal zorgvastgoed BOG/MOG/ZOG t.o.v. totaal ,2% 35,5% 11,4% 25

26 Conclusie: voor het bedrijfsonroerendgoed (BOG) en het intramuraal zorgvastgoed in de niet-daeb tak moet verplicht de full-versie worden toegepast. Voor het bedrijfsonroerendgoed (BOG) en het intramuraal zorgvastgoed in de DAEB tak mag de basisversie worden gehanteerd. Een aantal zaken blijft voor beide modellen van belang: Het op orde hebben van uw objectgegevens. Onjuiste/onvolledige objectgegevens leiden onherroepelijk tot een onjuiste waardering. De objectgegevens dienen op orde te zijn en intern te zijn gecontroleerd. Gebruikmaken van een deugdelijk waarderingsmodel. Stel vast dat het waarderingsmodel is gecertificeerd (COS3000/COS3402-verklaring) en beoordeel de eventueel hierin opgenomen constateringen. Analyseer uw data en uitkomsten. Ook al is sprake van een modelmatige waardering, analyse achteraf blijft cruciaal. Analyseer/vergelijk de uitkomsten met WOZ-waarden, recente verkoopprijzen, etc Verwerking waardemutaties Alle waardevermeerderingen en -verminderingen in de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie worden in de winst-en-verliesrekening verwerkt in de periode waarin de waardevermeerdering of -vermindering zich voordoet (RJ ). Omdat voor het vastgoed in exploitatie in beginsel geen frequente marktnoteringen bestaan, neemt de woningcorporatie voor de ongerealiseerde waardevermeerderingen een herwaarderingsreserve op. Voor de behandeling van de herwaarderingsreserve verwijzen wij naar paragraaf Presentatie De woningcorporatie neemt in de balans onder de materiële vaste activa de volgende posten op: DAEB-vastgoed in exploitatie Niet-DAEB-vastgoed in exploitatie De waardemutaties in de marktwaarde neemt de woningcorporatie op in de winst-en-verliesrekening onder de post niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. In RJ-Uiting is een wijziging ten aanzien van de classificatie van DAEB-vastgoed en niet-daeb-vastgoed opgenomen. Deze wijziging ziet toe op de classificatie van het overgehevelde bezit in het door de Autoriteit Woningcorporaties definitief goedgekeurde scheidingsvoorstel. Het overgehevelde bezit dient door de woningcorporatie ultimo 2017 verantwoord te worden onder de post Niet-DAEB-vastgoed in exploitatie. In de jaarrekening 2017 wordt deze overheveling van de post DAEB-vastgoed in exploitatie naar de post niet-daeb vastgoed in exploitatie per 1 januari 2017 aangemerkt als een wijziging van de aard van het vastgoed De vergelijkende cijfers over 2016 (balans en winst-en-verliesrekening) worden daarom voor deze wijziging niet aangepast Toelichting Woningcorporaties dienen ten aanzien van het vastgoed in exploitatie die zijn gewaardeerd op de marktwaarde in de toelichting van de jaarrekening te vermelden (RJ ): 26

27 Een woningcorporatie moet voor het vastgoed in exploitatie tevens een aansluiting opnemen tussen de boekwaarde op basis van marktwaarde aan het begin en aan het eind van het boekjaar, met de volgende gegevens (RJ ): investeringen, waarbij afzonderlijk dienen te worden gepresenteerd de initiële verkrijgingen, de overboekingen van onroerende zaken in ontwikkeling en de uitgaven na eerste waardering; investeringen uit hoofde van overnames/nieuwe consolidaties; herclassificaties van en naar onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; buitengebruikstellingen en afstotingen; winsten of verliezen als gevolg van aanpassingen van de marktwaarde; overboekingen van en naar voorraden en vastgoed voor eigen gebruik; en overige mutaties. Bij het mutatieoverzicht moeten vergelijkende cijfers worden opgenomen. Op grond van artikel 2:368 lid 2 BW wordt voor onroerende zaken die tegen marktwaarde worden gewaardeerd, de som van de herwaarderingen per balansdatum vermeld. De woningcorporatie moet de bedrijfswaarde van het vastgoed in exploitatie in de toelichting vermelden. In paragraaf 5.2 wordt nader ingegaan op dit toelichtingsvereiste Handige links Het waarderingshandboek kunt u downloaden vanaf de website van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK). 3.3 Vastgoed onder voorwaarden Door woningcorporaties worden naast reguliere verkoop ook woningen verkocht onder voorwaarden, waarbij bij de verkoop wordt vastgelegd dat de koper de woning bij (door)verkoop als eerste aan de woningcorporatie moet aanbieden en dat waardemutaties over de tussenliggende periode tussen beide partijen wordt verdeeld volgens de vooraf afgesproken verdeelsleutel. Door deze woningen onder voorwaarden te verkopen blijven de woningen bestemd als maatschappelijk gebonden eigendom (MGE). Doelstelling van deze verkopen is tweeledig. Enerzijds wordt hiermee het eigenwoningbezit in Nederland bevordert en anderzijds maken woningcorporaties hun stille reserves liquide en kunnen zij deze middelen gebruiken om investeringen in nieuwbouw en herstructurering te financieren. In RJ 270 De winst-en-verliesrekening is bepaald op welke wijze verkopen onder voorwaarden worden verwerkt in de jaarrekening. Voor de verwerking van de verkopen onder voorwaarden in de jaarrekening is het relevant om na te gaan of sprake is van een verkoop met terugkooprecht of -plicht Verkopen onder voorwaarden met terugkooprecht Bij een transactie waarbij een woningcorporatie een woning verkoopt en in de overeenkomst is opgenomen dat de woningcorporatie een recht heeft om de woning in de toekomst terug te kopen, is het afhankelijk van de specifieke voorwaarden of wel of niet sprake is van een feitelijke verkoop. Hierbij worden twee situaties onderscheiden: 27

28 Situatie 1 Terugkooprecht tegen de reële waarde op het terugkoopmoment Wanneer sprake is van een terugkooprecht voor de woningcorporatie tegen reële waarde op het moment van terugkoop is sprake van een normale verkooptransactie en wordt een eventuele boekwinst of -verlies in de winst-enverliesrekening verantwoord. De betreffende woning wordt niet langer in de balans opgenomen. Situatie 2 Terugkooprecht tegen een prijs die significant lager is dan de verwachte reële waarde op het moment van verkoop Indien sprake is van een terugkooprecht voor de woningcorporatie tegen een prijs die significant lager is dan de reële waarde op het moment van terugkoop is geen sprake van een normale verkooptransactie, maar van een financieringstransactie. In deze situatie zal een bedrijfseconomisch handelende woningcorporatie onder normale omstandigheden altijd overgaan tot terugkoop van de woning als deze wordt aangeboden. Hiermee behoudt de woningcorporatie feitelijk een deel van het restwaarderisico, namelijk het risico dat de reële waarde lager is dan verwacht, maar nog wel hoger dan de terugkoopprijs. De woningcorporatie loopt dus het risico dat zij bij terugkoop een beperkter voordeel uit hoofde van uitoefening van de optie tot terugkoop behaalt. Dit betekent dat er over het algemeen geen sprake is van een verkoop, omdat er geen overdracht is van nagenoeg alle economische voordelen en risico's (voorbeeld 3a uit RJ 270 bijlage 2 bij paragraaf 1). Bij de beoordeling of sprake is van een financierings- of verkooptransactie dienen alle feiten en omstandigheden ten aanzien van de transactie in overweging te worden genomen. Dit kan betekenen dat in specifieke gevallen toch sprake is van een feitelijke verkoop. De verwerking van verkoop met terugkooprecht tegen een prijs significant lager dan de verwachte reële waarde op moment van terugkoop is gelijk aan de verwerking van woningen verkocht onder voorwaarden met een terugkoopplicht Verkopen onder voorwaarden met terugkoopplicht Naar de mening van de Raad voor de Jaarverslaggeving voldoet een transactie waarbij een woning wordt verkocht maar waarbij tevens is overeengekomen dat deze woning weer wordt teruggekocht en waarbij de waardeontwikkeling van de woning wordt gedeeld tussen koper en verkoper niet aan de criteria om als feitelijke verkoop te worden verantwoord. Er is niet voldaan aan criteria voor opbrengstrealisatie zoals genoemd in RJ , omdat de woningcorporatie niet alle belangrijke risico s en rechten op economische voordelen aan de koper heeft overgedragen. Dit betekent dat, indien sprake is van verkopen met terugkoopplicht, er geen verkoopopbrengst wordt verantwoord. De bij de transactie ontvangen liquide middelen leiden tot een toename van de schuldpositie van de woningcorporatie (ter hoogte van de terugkoopplicht). De woningen die onder voorwaarden zijn verkocht blijven hierbij op de balans van de woningcorporatie staan, onder een afzonderlijke categorie vastgoed verkocht onder voorwaarden (VOV). De onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden gewaardeerd op de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de korting. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op basis van de terugkoopprijs (veelal marktwaarde) per balansdatum, rekening houdend met de contractuele terugkoopbepalingen zoals kortingspercentages en deling van waardeontwikkeling. De jaarlijkse mutatie in de leegwaarde (onder aftrek van de korting) van de woningen verkocht onder voorwaarden wordt in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden. De waardeverandering van de terugverplichting worden eveneens verwerkt in de winsten-verliesrekening onder de post niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden. In de toelichting moet de corporatie de uitsplitsing in de mutatie van de waardering van het vastgoed verkocht onder voorwaarden en de mutatie van de terugkoopverplichtingen uit hoofde van verkoop onder voorwaarden opnemen. Op grond van het inzichtvereiste is hiervoor een aparte regel in de winst-en-verliesrekening gebruikt. 28

29 Journalisering verkopen onder voorwaarden die niet als verkoop gekwalificeerd worden In het hierna opgenomen voorbeeld wordt uitgegaan van de voorkeursmethode van de Raad voor de Jaarverslaggeving waarbij de woningen verkocht onder voorwaarden gewaardeerd worden op de contractprijs (reële waarde). Eerste verwerking (initiële verkoop van de woning onder voorwaarden) Debet Liquide middelen Verkoopprijs VOV Aan Verplichtingen u.h.v. vastgoed VOV en: Vastgoed VOV Getaxeerde leegwaarde -/- korting Aan Vastgoed in exploitatie Aan niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille VOV Credit Verkoopprijs VOV Boekwaarde Getaxeerde leegwaarde -/- korting -/- boekwaarde Vervolgwaardering vastgoed VOV Jaarlijks wordt beoordeeld of de verplichting moet worden bijgesteld op basis van de verwachte waardeontwikkeling en de in de contractvoorwaarden opgenomen verdeelsleutels. De waardering van de terugkoopverplichting vindt plaats op basis van de contractprijs van de woningen verkocht onder voorwaarden op balansdatum, gecorrigeerd voor het aandeel van de woningcorporatie in de waardemutatie. Daarbij wordt uitgerekend welk deel van de waardemutatie voor rekening van de woningcorporatie komt en welk deel voor rekening van de koper. De waardemutatie voor rekening van de woningcorporatie, maakt geen onderdeel uit van de prijs waartegen de woning teruggekocht zal worden. Bij prijsmutaties zal de waardering van de VOV derhalve gaan afwijken van de waardering van de terugkoopverplichting. Hiervan worden de volgende journaalposten gemaakt (uitgaande van prijsstijging). Een cijfermatig voorbeeld is uitgewerkt in onderstaande casus. Waardeverandering woningen verkocht onder voorwaarden Vastgoed VOV Aan niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille VOV Debet Mutatie contractprijs Credit Mutatie contractprijs Mutatie verplichting VOV Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille VOV Aan Verplichting VOV Debet Mutatie verplichting Credit Mutatie verplichting Casus vastgoed verkocht onder voorwaarden Beter Wonen verkoopt, vanuit haar bestaande woningbezit, woningen onder voorwaarden met een terugkoopplicht. Beter Wonen waardeert haar vastgoed in exploitatie op marktwaarde. Ook de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden op actuele waarde gewaardeerd. In jaar 1 is één woning onder voorwaarden verkocht. De relevante gegevens zijn: Boekwaarde o.b.v. historische kostprijs Verkoopprijs (bij verkoop onder voorwaarden) Marktwaarde op moment van verkoop (bij verkoop zonder voorwaarden) Marktwaarde per 31 december jaar 1 (bij verkoop zonder voorwaarden) Marktwaarde per 31 december jaar 2 (bij terugkoop)

30 De verdeelsleutel van de waardesprong is als volgt: Ultimo jaar 1: 80% woningcorporatie; 20% koper Ultimo jaar 2: 60% woningcorporatie; 40% koper Ultimo jaar 3: 40% woningcorporatie; 60% koper Ultimo jaar 4: 20% woningcorporatie; 80% koper Ultimo jaar 5: 0% woningcorporatie; 100% koper De woning krijgt bij terugkoop de bestemming om te worden doorverkocht in de vrije markt (zonder voorwaarden). De journalisering van de verkoop, bij eerste verwerking, is als volgt: Debet Credit Vastgoed VOV Aan vastgoed in exploitatie Liquide middelen Aan/Verplichting VOV De terugkoopverplichting ultimo jaar 1 bedraagt % van de waardemutatie (marktwaarde zonder voorwaarden ) = ( / ) x 20% = De actuele waarde van de verkochte woning is gelijk aan de contractwaarde (marktwaarde -/- kortingspercentage). Het verleende kortingspercentage bij de VOV bedraagt 10% ([ / ]/ ). De contractwaarde van de VOV bedraagt derhalve x 90% = Bij het opstellen van de jaarrekening jaar 1 vinden naar aanleiding van de toegenomen marktwaarde van de woning de volgende journaalposten plaats. Vastgoed VOV Aan niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoed VOV (W&V) niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoed VOV (W&V) Aan Verplichting VOV De terugkoopverplichting ultimo jaar 2 bedraagt % van de waardemutatie (marktwaarde zonder voorwaarden ) = ( / ) x 40% = Dit betekent een toename van ten opzichte van ultimo jaar 1. De actuele waarde van de verkochte woning bedraagt x 90% = ; een stijging van Journaalposten waardemutaties jaar 2 Vastgoed VOV Aan niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoed VOV (W&V) Niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoed VOV (W&V) Aan Verplichting VOV Journaalposten terugkooptransactie ultimo jaar 2 De woning is bestemd om na terugkoop verkocht te worden op de vrije markt. De teruggekochte woning wordt daarom overgeboekt van de post Vastgoed verkoop onder voorwaarden naar vastgoed bestemd voor verkoop (vlottende activa). Zie RJ Verplichting VOV Aan/Liquide middelen Vastgoed bestemd voor verkoop Aan vastgoed VOV Bij de daadwerkelijke verkoop en levering wordt geboekt: Liquide middelen Aan Vastgoed bestemd voor verkoop Aan niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoed VOV (W&V)

31 Verkopen onder voorwaarden bij nieuwbouw Ook bij nieuwbouw kan sprake zijn van verkopen onder voorwaarden (financieringstransactie). Een eventueel verlies indien de verkoopprijs (rekening houdend met de korting) onder de stichtingskosten ligt wordt voorzien op het moment dat de feitelijke verplichting tot bouw van de woningen is aangegaan. De boekingen zijn dan als volgt: Bij aangaan feitelijke verplichting project Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille (W&V) Aan Voorziening onrendabele investeringen (B) Debet Stichtingskosten-/- verkoopprijs Credit Stichtingskosten-/- verkoopprijs Naar rato van de voortgang Vastgoed in ontwikkeling Aan liquide middelen Debet Bestede kosten Credit Bestede kosten Bij oplevering van het project Liquide middelen Aan Verplichting VOV + Vastgoed VOV Aan vastgoed in ontwikkeling Debet Verkoopprijs VOV Getaxeerde leegwaarde -/-korting Credit Verkoopprijs VOV Getaxeerde leegwaarde -/- korting Terugboeking voorziening ten laste van het vastgoed gedurende de bouw Voorziening onrendabele investeringen (B) Aan vastgoed in ontwikkeling / Onroerende zaken VOV 3 Debet Stichtingskosten -/- verkoopprijs Credit Stichtingskosten -/- verkoopprijs Terugkoop De terugkoop van een woning die in het verleden is verkocht met een terugkooprecht of -plicht wordt als een reguliere aankoop van een actief verwerkt. Daarbij hangen de verwerking en waardering af van de vervolgbestemming van het actief. Hierbij zijn twee situaties denkbaar: De journaalposten zijn als volgt: Afboeking verplichting VOV De verplichting verkocht onder voorwaarden is, door de waardering van deze verplichting op de reële waarde van de terugkoopplicht, in principe gelijk aan de te betalen terugkoopprijs. Een eventueel verschil wordt alsnog in de winst-enverliesrekening verwerkt onder de Waardeveranderingen VOV. Verplichting VOV Aan Liquide middelen Terugkoopprijs Terugkoopprijs 3 Afhankelijk van waar de activering staat op het moment dat (gedeeltelijke) saldering plaatsvindt: Vastgoed in ontwikkeling als nog niet verkocht en Onroerende zaken VOV als reeds verkocht. 31

32 Terugkoop van de woning VOV Afhankelijk van de bestemming van het actief zijn de volgende journaalposten denkbaar. Situatie 1 Woning beschikbaar voor verkoop (onder voorwaarden). In dit geval blijft het actief tegen dezelfde waarde geactiveerd (uitgaande van ongewijzigde contractvoorwaarden/kortingspercentages), maar omdat de woning bestemd is voor de verkoop en nog niet daadwerkelijk is verkocht, vindt herclassificatie plaats onder Voorraad woningen. Beschikbaar voor verkoop: Voorraad vastgoed bestemd voor verkoop Getaxeerde leegwaarde -/- korting Aan Vastgoed VOV Situatie 2 - Na terugkoop weer in exploitatie nemen: Getaxeerde leegwaarde -/- korting Vastgoed in exploitatie Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille VOV Aan vastgoed VOV Marktwaarde Getaxeerde leegwaarde -/- korting -/- marktwaarde Getaxeerde leegwaarde -/- korting Tot slot Contracten voor de verkoop van woningen aan huurders moeten altijd beoordeeld worden op specifieke kenmerken die van belang kunnen zijn voor het al dan niet verantwoorden als bezit van de woningcorporatie (financieringstransactie) of als feitelijke verkoop (verkooptransactie). Verantwoording in de jaarrekening hangt dus altijd samen met de specifieke feiten en omstandigheden in de contracten. 3.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie is vastgoed dat na gereedkomen bestemd is voor de verhuur. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie dient te worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel lagere marktwaarde (RJ ). Het komt regelmatig voor dat bij het aangaan van een investeringsverplichting reeds bekend is dat de marktwaarde van de investering naar verwachting onder de stichtingskosten zal liggen. In dat geval vormt de woningcorporatie een voorziening voor onrendabele investeringen omdat sprake is van een verliesgevend contract (zie ook paragraaf 4.3.7). RJ bepaalt dat voor zover de stichtingskosten hoger zijn dan de marktwaarde een voorziening wordt gevormd, indien en voor zover de uitgaven met betrekking tot het vastgoed in ontwikkeling nog niet in de balans zijn opgenomen. Dit betekent dus dat zodra uitgaven plaatsvinden voor de nieuwbouw en deze worden geboekt op de post vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie, de voorziening geheel of gedeeltelijk vrijvalt en in mindering op de post vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt geboekt. De post vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie kan geen negatieve waarde hebben. Een belangrijk attentiepunt voor de jaarrekening vormt het moment waarop een onrendabele top op het vastgoed in ontwikkeling wordt verantwoord. Op grond van RJ wordt voor toekomstige nieuwbouwprojecten, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, beoordeeld in hoeverre het project als een verlieslatend project conform RJ 252 wordt gekwalificeerd. De verwerking van de onrendabele top zal veelal plaatsvinden als het nieuwbouwproject intern is geformaliseerd en extern gecommuniceerd. In het hierna opgenomen voorbeeld is aangegeven hoe vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie in de jaarrekening worden verwerkt. 32

33 Voorbeeld verwerking onrendabele top In jaar 2 is in de Vinex-wijk een stuk bouwgrond beschikbaar gekomen. Op dit stuk grond wordt het nieuwbouwcomplex Het Eiland gebouwd. Bij het nieuwbouwcomplex is sprake van een zogeheten onrendabele top (bijzonder waardeverminderingsverlies) van 3 miljoen. Hoe vindt de verwerking van de onrendabele top plaats? Bij waardering is sprake van een onrendabele top van 3 miljoen. De historische kostprijs is echter 12 miljoen. Bij waardering tegen actuele waarde wordt onder de post overige waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening een verlies verantwoord van 3 miljoen. In journaalposten ziet dit er als volgt uit: Materiële vaste activa Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Aan liquide middelen 9 miljoen 3 miljoen 12 miljoen 3.5 Vastgoed bestemd voor verkoop (vlottende activa) Vastgoed bestemd voor verkoop is vastgoed dat conform het verkoopplan van de woningcorporatie voor verkoop is aangewezen en dat niet meer wordt verhuurd en waarvoor activiteiten zijn gestart ten behoeve van de verkoop (RJ ). Dit kan zowel DAEB als niet-daeb vastgoed betreffen. De winst op verkochte woningen wordt pas in de winst-en-verliesrekening verwerkt wanneer wordt voldaan aan alle volgende voorwaarden (RJ ): de woningcorporatie heeft alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico s met betrekking tot het vastgoed overgedragen aan de koper; de woningcorporatie behoudt over de verkochte vastgoed niet een zodanige voortgezette betrokkenheid, zoals bij de eigenaar, dat hij feitelijk kan blijven beschikken over die onroerende zaken en daarmee kan besluiten over de aanwending van die onroerende zaken; het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald; het is waarschijnlijk dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie de woningcorporatie zullen toevloeien; en de reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt met betrekking tot de transactie kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald. Verkoopopbrengsten van het vastgoed worden gewoonlijk verwerkt op het moment dat de juridische eigendom wordt overgedragen. De reden hiervan is dat de juridische en economische eigendom veelal op hetzelfde moment wordt overgedragen. Het is evenwel mogelijk dat de koper reeds de economische eigendom van het vastgoed verkrijgt voordat de juridische eigendom wordt overgedragen. In dat geval zijn de rechten op economische voordelen alsmede de risico s met betrekking tot de onroerende zaak reeds overgedragen aan de koper (voorbeeld 9 van bijlage 1 bij RJ 270) en kan de winst op de woningen in de winst-en-verliesrekening worden verwerkt. Vastgoed bestemd voor verkoop (ook het vastgoed dat binnen één jaar worden verkocht) blijft in de balans opgenomen onder het vastgoed in exploitatie, zolang deze woningen nog worden verhuurd. Vanaf het moment dat een voor verkoop bestemde woning leeg komt te staan en daadwerkelijke activiteiten zijn gestart ten behoeve van verkoop, wordt deze geherclassificeerd naar de voorraden (RJ ). Bij de herclassificatie wordt het vastgoed gewaardeerd tegen de marktwaarde waartegen het vastgoed was gewaardeerd voordat deze werd geherclassificeerd. Deze marktwaarde wordt als verkrijgingsprijs aangemerkt. Daar voorraden niet tegen actuele waarde mogen worden gewaardeerd, blijft het vastgoed tegen deze verkrijgingsprijs opgenomen totdat de daadwerkelijke verkoop plaatsvindt (RJ ). Indien de verwachte verkoopprijs (lagere opbrengstwaarde) echter lager is dan de verkrijgingsprijs dient de voorraad wel afgewaardeerd te worden naar lagere opbrengstwaarde (RJ ). 33

34 3.6 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop (vlottende activa) In deze paragraaf wordt de verwerking en waardering van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop behandeld. Deze paragraaf gaat niet over gecombineerde projecten van koop- en huurwoningen. Daarop wordt in de volgende paragraaf ingegaan Welke verslaggevingsregels zijn van toepassing? In RJ wordt voor de waardering van vastgoed bestemd voor de verkoop verwezen naar de toepassing van RJ 221 Onderhanden projecten. Activiteiten op het gebied van de projectontwikkeling waarbij de voor- en nadelen van het economische eigendom van de uit de projectontwikkeling voortvloeiende activa vóór of tijdens de constructie zijn overgedragen aan de koper (RJ ) worden verwerkt conform RJ 221. Voorbeeld hiervan is de bouw van een appartementencomplex waarbij zowel voor als tijdens de bouw de appartementen worden verkocht. Het economisch eigendom wordt hiermee aan de koper overgedragen. Voor nog niet verkochte woningen die wel in ontwikkeling en/of aanbouw zijn, worden de reeds gemaakte uitgaven verantwoord onder de post Voorraden en vindt geen verantwoording van kosten en opbrengsten plaats via de winsten-verliesrekening (RJ ) Verwerking van opbrengsten en kosten projectontwikkeling De voor- en nadelen verbonden aan het economisch eigendom van eenheden van projectontwikkeling kunnen voor of tijdens de constructie worden overgedragen aan de koper. In dat geval wordt voor deze eenheden het toe te rekenen deel van opbrengsten en kosten aangemerkt als projectopbrengsten en -kosten. De woningcorporatie verwerkt de projectopbrengsten en -kosten naar rato van de verrichte prestaties in de winst-en-verliesrekening in overeenstemming met RJ Dit betekent het toepassen van de percentage of completion (PoC)-methode indien het resultaat tussentijds op betrouwbare wijze kan worden geschat. Toepassing van de PoC-methode bij projectontwikkeling (koopproject) betekent dat de opbrengsten en kosten naar rato van de verrichte prestaties in de winst-en-verliesrekening van enig jaar worden verwerkt gerelateerd aan en naar verhouding van de verwachte opbrengsten van het gehele project. Uiteraard voor zover voldaan wordt aan de voorwaarden van de PoC-methode (RJ ). Zowel de fysieke voortgang als de voortgang van de verkopen is bij het voorgaande relevant. Indien het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop nog niet zijn verkocht worden de kosten samenhangend met deze woningen niet verwerkt als kosten in de winst-en-verliesrekening (RJ ). Deze kosten worden geactiveerd als voorraden. De te activeren kosten representeren het toe te rekenen deel van de totale projectkosten die zijn gemaakt en die verband houden met toekomstige prestaties die in volgende perioden zullen worden verricht. De waardering van dergelijke activa vindt plaats volgens RJ 220 Voorraden (RJ ). Zodra tijdens de uitvoering van het project extra woningen worden verkocht, worden de geactiveerde kosten die toewijsbaar zijn aan deze woningen eveneens aangemerkt als projectkosten en verwerkt in de winst-enverliesrekening naar rato van de verrichte prestaties (RJ ). Het kan voorkomen dat in contracten een duidelijk onderscheid wordt gemaakt tussen de verkoop van de grond en de aanneemsom voor bouw van de woningen. Als dit het geval is dan moet het resultaat gescheiden worden verantwoord. De verkoop van de grond wordt namelijk als verkoop van onroerende zaken op grond van RJ 270 geclassificeerd. Bij juridische levering van de grond kan ook de winst op deze grond in het resultaat worden verantwoord. Uiteraard moet hierbij voor de realisatie van het resultaat op de grondtransactie rekening gehouden worden met de eisen van RJ 270. De opbrengsten en kosten die voortvloeien uit het aanneemcontract voor de bouw van de woningen moet worden verantwoord naar rato van de fysieke voortgang en het aantal verkochte woningen in verhouding tot de totaal te verwachten opbrengsten. 34

35 De aan een bouwproject bestede kosten worden, voor verkochte woningen, gedurende het boekjaar in de winst-enverliesrekening verantwoord. Het woningcorporatiemodel van de winst-en-verliesrekening voorziet niet in de posten kosten van grond en hulpstoffen en kosten uitbesteed werk (zoals die wel in de categoriale modellen van het Besluit modellen jaarrekening zijn opgenomen). Doordat woningcorporaties de bouw van koopwoningen veelal uitbesteden, zou kunnen worden volstaan met één post kosten uitbesteed werk. Teneinde het onderhanden werk op een juiste wijze in de winst-en-verliesrekening te verantwoorden, wordt geadviseerd de benodigde posten toe te voegen onder de bedrijfslasten (met name de post kosten uitbesteed werk). Onder de post verkoop onroerende zaken worden naar rato van de voortgang van het project de verkoopopbrengsten verantwoord. Per saldo wordt op deze wijze het resultaat op de verkochte nieuwbouwwoningen verantwoord. De door de woningcorporatie bij de kopers gedeclareerde termijnen worden zichtbaar in mindering gebracht op de post onderhanden projecten (RJ ). Bij woningcorporatie betreft dit de post vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop. In RJ wordt aanbevolen een onderhanden project in de balans te presenteren als een gesaldeerde post van de per project gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst, verminderd met verwerkte verliezen en gedeclareerde termijnen. Het saldo van het onderhanden project kan per balansdatum een debetstand of een creditstand zijn, afhankelijk van de mate van de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst, verwerkte verliezen en de reeds gedeclareerde termijnen. Indien het saldo van het onderhanden project een debetstand vertoont, wordt het nettobedrag verwerkt als actief. Indien het saldo van het onderhanden project een creditstand vertoont wordt het nettobedrag verwerkt als een schuld (RJ ). Als alternatief wordt het aanvaardbaar geacht om het saldo van alle onderhanden projecten als één totaal te verwerken en te presenteren in de balans. Indien het totaalsaldo van alle onderhanden projecten een debetstand vertoont, wordt het nettobedrag verwerkt als actief. Indien het totaalsaldo van alle onderhanden projecten een creditstand vertoont wordt het nettobedrag verwerkt als een schuld. De uitsplitsing van de debet- en creditstanden van individuele projecten dient dan wel in de toelichting te worden gegeven. Casus Verwerking van een verkoopproject bij de PoC-methode RJ 221 Beter Wonen heeft een plan ontwikkeld voor de bouw van 20 woningen. Beter Wonen verkoopt deze woningen voor Deze verkoopprijs bestaat voor uit grond en voor de bouw. De grondprijs is door de koper verschuldigd bij het notariële transport van de grond. De bouwrijpe grond is door de toegelaten instelling gekocht in jaar 1 voor 1,2 miljoen. De verkoop van het project start in jaar 1. Eind jaar 1 is 70% van de woningen (14 stuks) verkocht en is de grond hiervan via de notaris aan de kopers geleverd. De bouw start in jaar 2 en is in jaar 3 afgerond. Eind jaar 2 zijn er 18 woningen verkocht en is de bouw voor 60% gereed. Ultimo jaar 2 zijn de cumulatieve stichtingskosten (excl. de grond) De totale stichtingskosten voor de toegelaten instelling zijn 2,8 miljoen. Samengevat: Grondkosten per woning Grondopbrengst per woning Winst op de grond per woning Prognose bouwkosten per woning bij aanvang Vergoeding koper voor de bouw Winst op de bouw per woning Totaal te verwachten winst op project 20 x ( ) = Toelichting resultaat jaar 1 Eind jaar 1 zijn 14 woningen verkocht en hiervan is de grond geleverd. De bouw is nog niet gestart. In jaar 1 worden daarom alleen de grondopbrengsten en de grondkosten van deze 14 woningen ( respectievelijk ) verantwoord. Per saldo dus een resultaat van Toelichting resultaat jaar 2 In jaar 2 zijn 4 woningen verkocht en is hiervan de grond geleverd. In jaar 2 worden voor deze 4 verkochte woningen de opbrengsten en de grondkosten verantwoord: Opbrengsten 4 x = en kosten Per saldo dus een resultaat op de grondtransactie van

36 In jaar 2 is uitgegeven aan de bouw van de woningen. Deze kosten zijn evenredig toe te wijzen aan de reeds verkochte (18 woningen) en de onverkochte woningen (2 woningen). De bouw van de woningen is voor 60% gereed. Op grond van RJ 221 kunnen dus voor de ultimo jaar 2 verkochte woningen 60% van de te verwachten projectopbrengsten en de hiermee samenhangende kosten worden verantwoord. Eind jaar 2 zijn totaal 18 woningen verkocht. De hiermee samenhangende t/m jaar 2 te verantwoorden projectopbrengsten zijn 18 x 60% van = De hiermee samenhangende kosten t/m jaar 1 bedragen 18/20 x = Per saldo dus een resultaat van Toelichting resultaat jaar 3 In jaar 3 zijn de laatste 2 woningen verkocht en is hiervan de grond geleverd. In jaar 3 worden voor deze 2 verkochte woningen de opbrengsten en de grondkosten verantwoord. Opbrengsten 2 x en kosten , per saldo dus een resultaat op grondtransactie van In jaar 3 is uitgegeven aan de bouw van de woningen. De totale bouwkosten voor het project komen hierdoor uit op (geraamd was 2,8 miljoen). De winst op het project wordt dus lager dan oorspronkelijk verwacht. De woningen zijn in jaar 3 opgeleverd. Eind jaar 3 zijn alle woningen verkocht. In jaar 3 worden daarom de resterende stichtingskosten verantwoord ( = ). In jaar 3 wordt ook het resterende deel van de projectopbrengsten verantwoord (40% van de totale opbrengsten voor de bouw van de reeds t/m jaar 2 verkochte woningen en 100% van de opbrengsten van de in jaar 3 verkochte woningen). De winst-en-verliesrekening over jaar 1 t/m 3 Jaar 1 Jaar 2 Jaar 3 Totaal Verkoop onroerende zaken Kosten uitbesteed werk Grondkosten Resultaat Belangrijk om te constateren is dat eventuele gebouwde, maar nog niet verkochte woningen door het toepassen van de herziene RJ 221 tegen vervaardigingspijs op de balans blijven staan (deze worden dan gerubriceerd onder voorraden, zie RJ ). Dit bijvoorbeeld in tegenstelling tot het verantwoorden van resultaat naar rato van alleen de fysieke voortgang. Dan wordt immers ook winst verantwoord op nog niet verkochte woningen. Op grond van de RJ is dit niet toegestaan. Stel dat ultimo jaar 3 de twee laatste woningen nog niet waren verkocht maar wel opgeleverd, dan zou de winst-enverliesrekening er als volgt uitzien: Jaar 1 Jaar 2 Jaar 3 Totaal Verkoop onroerende zaken Kosten uitbesteed werk Grondkosten Resultaat Het verschil tussen de totale betaalde stichtingskosten (bouw- en grond) van en de totale t/m jaar 3 via de winst en verliesrekening verantwoorde kosten ad bedraagt Dit bedrag is gelijk aan de vervaardigingskosten van de twee nog onverkochte woningen en wordt op de balans ultimo jaar 3 opgenomen als voorraad vastgoed bestemd voor verkoop Wanneer is een bouwproject beëindigd? Het bouwproject is beëindigd zodra de koper akkoord is met de eerste oplevering van het project, dat wil zeggen dat de koper het project in belangrijke mate heeft geaccepteerd en er nog slechts ondergeschikte werkzaamheden moeten worden verricht, behoudens garantiewerk. 36

37 Voor kosten die waarschijnlijk nog te maken zijn na het gereedkomen van bouwprojecten (garantiewerk) wordt een voorziening getroffen voor zover deze kosten ten laste van de woningcorporatie komen en deze kosten betrouwbaar kunnen worden geraamd Wanneer moet een voorziening voor verwachte verliezen worden gevormd? Indien voor een onderhanden bouwproject een verlies wordt verwacht dient ten laste van het resultaat van de periode waarin de verwachting van dit verlies ontstaat een voorziening te worden gevormd voor het gehele verlies (RJ ). Het bedrag van een voorziening voor verwachte verliezen dient te worden bepaald ongeacht (RJ ): de vraag of het bouwproject al dan niet is begonnen; het stadium waarin het bouwproject verkeert; het bedrag aan winst verwacht op andere, niet-gerelateerde bouwprojecten. Voorwaarde is uiteraard dat de woningcorporatie een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting is aangegaan voor de bouw van het project koopwoningen (RJ ). Het te verwachten verlies op een onderhanden project wordt bepaald door rekening te houden met de aan het project toegerekende (consistent bepaalde) opslagen voor indirecte kosten. Voor de bepaling van de hoogte van het te verwachten verlies op het desbetreffende project is het van belang in hoeverre de verantwoorde (en nog te verwachten) kosten naar verwachting zullen worden goedgemaakt door de (verantwoorde en) toekomstige opbrengsten van het bouwproject. Zeker in de huidige economische omstandigheden betekent dit dat een actueel en betrouwbaar inzicht in de te verwachten projectresultaten essentieel is. Een voorziening voor verwachte verliezen voor een bouwproject, voor zover deze groter is dan de post onderhanden projecten, wordt binnen de rubriek voorzieningen als voorziening credit in de balans gepresenteerd. Dit geldt ook voor voorzieningen op reeds afgesloten contracten waarvoor nog geen prestaties zijn verricht. 3.7 Hoe worden gecombineerde bouwprojecten in de jaarrekening verwerkt? Bij gecombineerde bouwprojecten moet volgens RJ 645 activering gescheiden plaatsvinden voor het huur- en het koopdeel (onder respectievelijk vastgoed in ontwikkeling en voorraad vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop). Verwachte verkoopwinsten op de koopwoningen binnen een project mogen niet worden gesaldeerd met de onrendabele toppen op de nieuwbouw van huurwoningen in het desbetreffende project. 37

38 Bijlage 1: Formulevoorbeelden DCF-methode DCF doorexploiteren De DCF-formule bij doorexploiteren, kan als volgt worden weergegeven: t=15 Σ t=0 (huur kosten) x (1 + inflatie) t (1 + disconteringsvoet) t DCF voor 15 jaar exploitatie; in plaats van één inflatiepercentage kunnen er ook afzonderlijke percentages voor de ontwikkeling van de huurprijs en de diverse kostencomponenten gehanteerd worden. De formule voor de eindwaarde luidt dan: (huurt=16 kostent=16) (disconteringsvoet - inflatie) Eindwaarde; uitgangspunt voor de exit yield is dus de disconteringsvoet minus inflatie. DCF uitponden De formule voor de exploitatie en de verkopen in de beschouwde periode van vijftien jaar luidt: t=15 Σ ((((huur kosten) x (1 - mutatiegraad) t ) + leegwaarde x aantal verkopen)) x (1 + inflatie) t ) (1 + disconteringsvoet) t t=0 DCF-waarde bij uitponden bij de beschouwingsperiode van 15 jaar De formule voor de eindwaarde luidt dan: (huurt=16 kostent=16) (disconteringsvoet - inflatie) Eindwaarde voor het gedeelte bij uitponden dat nog niet verkocht is; uitgangspunt voor de exit yield is dus de disconteringsvoet bij uitponden minus inflatie. 38

39 4 Overige specifieke jaarrekeningposten 4.1 Inleiding In dit hoofdstuk behandelen we enkele specifieke jaarrekeningposten, namelijk vorderingen en schulden uit hoofde van belastinglatenties, eigen vermogen (inclusief herwaardering) en voorzieningen. 4.2 Vorderingen en schulden uit hoofde van belastinglatenties Inleiding Latente belastingen ontstaan indien de fiscale waardering van activa en verplichtingen afwijkt van de commerciële waardering. Verschillen tussen de fiscale waardering en de commerciële waardering in de balans van activa en verplichtingen worden aangeduid met de term tijdelijke verschillen. Bij de bepaling van latente belastingen wordt dus uitgegaan van een balansbenadering. RJ 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting bevat geen specifieke bepalingen voor het vormen van latenties bij woningcorporaties. Dit betekent dat RJ 272 Belastingen naar de winst daarmee onverkort van toepassing is. Als gevolg van de voorgeschreven waardering tegen marktwaarde van het vastgoed in exploitatie vanaf de jaarrekening 2016 ontstaan tijdelijke verschillen tussen de fiscale en commerciële waardering van het vastgoed. De vorming van latenties is door de branche-organisatie Aedes nader uitgewerkt in de Handreiking toegelaten instellingen volkshuisvesting 2016 (Aedes, februari 2017). De praktische guidance vanuit de Handreiking is in dit hoofdstuk eveneens toegelicht. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de regelgeving bij het vormen van latenties in de jaarrekening. Daarnaast wordt aandacht besteed aan veel voorkomende latenties. Voor woningcorporaties zullen de latenties zich vooral voordoen in de volgende situaties(niet limitatief): Verschillen tussen de commerciële en de fiscale waardering van het vastgoed (waaronder de latentie voor het afschrijvingspotentieel). Verschillen tussen de commerciële en de fiscale waardering van onderhanden werk (onderhanden projecten); de uitgangspunten genoemd in VSO2 voor het verantwoorden van de resultaten op projectontwikkeling kunnen afwijken van de commerciële uitgangspunten. De waardering van fiscale verliezen in de commerciële balans. De vorming van een fiscale onderhoudsvoorziening. Het gebruik van de fiscale herinvesteringsreserve of herbestedingsreserve. Verschillen tussen de commerciële en de fiscale waardering van langlopende schulden en andere financiële instrumenten Latente belastingen: algemeen Algemene benaderingswijze Bij het verwerken van latente belastingen wordt een balansgerichte benadering gevolgd. Hierbij wordt als basis voor de boeking van de latente belastingen uitgegaan van de tijdelijke verschillen tussen de commerciële en de fiscale boekwaarden van balansposten. Ultimo ieder boekjaar wordt op basis van de dan blijkende waarderingsverschillen beoordeeld in hoeverre een belastinglatentie aan de orde is. Latente belastingvorderingen: de in de toekomst te verrekenen belastingbedragen vanwege tijdelijke verschillen, beschikbare voorwaartse verliescompensatie en/of met beschikbare fiscale verrekeningsmogelijkheden (RJ 940). Deze vordering wordt als financieel vast actief of als kortlopende vordering op de balans gepresenteerd. Latente belastingverplichtingen: de in de toekomst in verband met belastbare tijdelijke verschillen te betalen belastingbedragen (RJ 940). Deze latente belastingverplichtingen worden als voorziening op de balans gepresenteerd. 39

40 Schematisch kan het verschil tussen belastbare tijdelijke verschillen en verrekenbare tijdelijke verschillen als volgt worden weergegeven: Boekwaarde op de balans Actief Verplichting Commercieel > fiscaal Belastbaar tijdelijk verschil Verrekenbaar tijdelijk verschil Commercieel < fiscaal Verrekenbaar tijdelijk verschil Belastbaar tijdelijk verschil Stappenplan bepalen en waarderen van belastinglatenties Voor het bepalen en waarderen van belastinglatenties kan het volgende stappenplan worden gehanteerd: Stap 1: In beeld brengen van de verschillen tussen de commerciële en fiscale balans (aangifte) Aan de hand van de (voorlopige) aangifte en de opgestelde commerciële balans worden de tijdelijke waarderingsverschillen in beeld gebracht. Belangrijk hierbij is dat deze analyse en registratie dusdanig plaatsvindt dat de tijdelijke verschillen ook volgtijdelijk kunnen worden gevolgd (in de loop der jaren), per actief of passief. Stap 2: Bepalen van de aard van de verschillen: Tijdelijke verschillen: de basisregel is dat voor alle belastbare en verrekenbare tijdelijke verschillen een latentie in de jaarrekening wordt opgenomen (artikel 2:374 BW / RJ /306). De uitzondering op de basisregel betreft de overige tijdelijke verschillen die bij realisatie of afwikkeling van het actief, de voorziening, de schuld of het overlopend passief niet leiden tot over toekomstige verslagjaren verschuldigde of te verrekenen belasting. Door het karakter van deze verschillen worden geen latenties gevormd (RJ ). Deze verschillen leiden tot een andere belastingdruk in de commerciële jaarrekening dan het toepasselijke tarief (de effectieve belastinglast uitgedrukt in een percentage van het commerciële resultaat wijkt dan af van het toepasselijke belastingtarief). Dit kan zich bijvoorbeeld voordoen bij toepassing van fiscale faciliteiten, zoals de deelnemingsvrijstelling, maar ook bij beperkte aftrekmogelijkheden van kosten. Een voorbeeld van deze laatste categorie is de saneringsheffing bij woningcorporaties. Stap 3: Waarderen van de belastinglatenties: Passieve latentie (latente verplichting): keuze tussen nominale of contante waarde. Deze keuze wordt consistent toegepast voor alle latenties. De oprenting bij contante waarde wordt in de jaarrekening verwerkt als Vpb-last. De contante waarde wordt bepaald op basis van de nettorente en over de verwachte afwikkelperiode van de latentie. Actieve latentie (vordering): eveneens de keuze nominale of contante waarde. Bij de waardering moet worden nagegaan of er voldoende fiscale winsten worden gemaakt om de actieve latentie te laten aflopen: als er geen fiscale winst wordt behaald, ontstaat nooit een vennootschapsbelastingvordering. De actieve latentie wordt dan gewaardeerd op nihil Verwerking latente vennootschapsbelasting uit hoofde van tijdelijke verschillen Inleiding Tijdelijke verschillen zijn verschillen tussen de commerciële en de fiscale boekwaarde van balansposten die leiden tot een latente belastingverplichting, dan wel een latente belastingvordering. Tijdelijke verschillen zijn onder te verdelen in belastbare tijdelijke verschillen, verrekenbare tijdelijke verschillen, en overige tijdelijke verschillen. 40

41 Belastbare tijdelijke verschillen Een cijfervoorbeeld ter illustratie van het ontstaan en de afwikkeling van een passieve belastinglatentie Gegevens: Aanschafwaarde op 1 januari jaar , commerciële afschrijvingsperiode tien jaar. Dus: de commerciële boekwaarde op 31 december jaar 1 bedraagt Fiscale afschrijvingsperiode vijf jaar. Dus: de fiscale boekwaarde op 31 december jaar 1 bedraagt Er wordt in de komende jaren naar verwachting winst gemaakt. Bij een Vpb-tarief van 25% bedraagt de latente belastingverplichting op 31 december jaar 1 bij waardering tegen nominale waarde: 5.000, zijnde de uitgestelde betaling van deze Vpb. Immers, de commerciële winst is in jaar hoger dan de fiscale winst als gevolg van de lagere afschrijving. De journaalpost ultimo jaar 1 luidt: Vennootschapsbelasting (W & V) Aan: Voorziening voor latente belastingverplichtingen Deze boeking vindt jaarlijks plaats tot het moment dat de fiscale boekwaarde nihil bedraagt. Dit is in dit voorbeeld het geval in het zesde jaar. Vanaf jaar 6 wordt commercieel nog afgeschreven, zodat het verschil tussen de commerciële en fiscale boekwaarde jaarlijks afneemt. Vanaf het zesde jaar wordt dan jaarlijks geboekt: Voorziening voor latente belastingverplichtingen Aan: Vennootschapsbelasting (W & V) Belastbare tijdelijke verschillen worden geacht bij een toekomstige realisatie of afwikkeling van het actief of passief te leiden tot over die toekomstige verslagjaren te betalen belasting. Voor alle belastbare tijdelijke verschillen moet een latente belastingverplichting worden opgenomen (RJ ). Uitgaande van de bepalingen van VSO 2 zijn de sociale huurwoningen met een huur onder de liberaliseringsgrens op de fiscale openingsbalans opgenomen voor 70% van de WOZ-waarde. Woningen met een huur boven de liberaliseringsgrens zijn opgenomen voor 80% van de WOZ-waarde. De marktwaarde zal in veel gevallen hoger zijn dan de fiscale waardering. Daarmee zal bij de waardering tegen de marktwaarde in veel gevallen een belastbaar tijdelijk verschil ontstaan. Artikel 2:390 lid 5 BW schrijft voor dat in de toelichting wordt uiteengezet of en op welke wijze, in samenhang met de herwaardering, rekening wordt gehouden met de invloed van de belastingen op vermogen en resultaat. Hieruit kan worden afgeleid dat de wet het vormen van een latentie niet verplicht stelt. Het gaat hier om een latentie over het verschil tussen de commerciële waardering van het vastgoed (marktwaarde) en de boekwaarde op basis van historische kostprijs (en dus niet over het verschil tussen de commerciële waardering (marktwaarde) en de fiscale waardering) van het vastgoed. Bij woningcorporaties is toepassing van artikel 2:390 lid 5 BW extra complex omdat drie waarderingsgrondslagen worden onderscheiden, namelijk de marktwaarde (commerciële waardering), de fiscale boekwaarde (VSO2) en de boekwaarde op basis van historische kostprijs. Artikel 2:390 lid 5 BW ziet niet op het tijdelijk verschil tussen marktwaarde en fiscale waardering, maar op het verschil tussen marktwaarde en boekwaarde op basis van historische kostprijs. De Raad voor de Jaarverslaggeving spreekt echter een sterke voorkeur uit voor het vormen van een latentie in relatie tot een herwaardering (RJ ). Verrekenbare tijdelijke verschillen Verrekenbare tijdelijke verschillen worden geactiveerd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening (RJ ). Het is in ieder geval waarschijnlijk dat voldoende fiscale winst 41

42 beschikbaar zal zijn om de verrekenbare tijdelijke verschillen te compenseren, indien er voldoende belastbare tijdelijke verschillen zijn die dezelfde fiscale eenheid betreffen, en deze (RJ ): aflopen in dezelfde periode als de verwachte afloop van het verrekenbare tijdelijke verschil; of aflopen in verslagjaren waarin een resulterend fiscaal verlies door carry-forward of carry-back kan worden verrekend. Dit is begrijpelijk: immers indien en voor zover er actieve belastinglatenties zijn die aflopen in dezelfde periode, leiden deze er in de toekomst toe dat de passieve belastinglatenties per saldo niet tot betaling van belasting leiden. Overigens worden hierbij belastbare tijdelijke verschillen uit hoofde van herwaardering buiten beschouwing gelaten (RJ ). De reden hiervoor is dat de waardeverschillen uit hoofde van herwaardering, anders dan bij de andere tijdelijke belastbare verschillen, bij de vorming of afwikkeling niet leiden tot een lagere of hogere fiscale verplichting dan in de situatie dat er geen herwaardering was doorgevoerd. Door middel van het hiervoor opgenomen cijfervoorbeeld bij belastbare tijdelijke verschillen is inzicht gegeven in het ontstaan en de afwikkeling van een passieve belastinglatentie (waarbij de fiscale boekwaarde tijdelijk lager is dan de commerciële boekwaarde). Uiteraard kan de situatie zich voordoen dat de fiscale boekwaarde van het vastgoed hoger is dan de commerciële boekwaarde. Er ontstaat dan in beginsel een actieve belastinglatentie. Deze situatie kan zich bij woningcorporaties voordoen als fiscaal onrendabele toppen niet worden geaccepteerd, maar wel in de commerciële jaarrekening worden verantwoord. Ten slotte is van belang dat op vastgoed dat aan niet-verbonden derden worden verhuurd fiscaal niet meer mag worden afgeschreven zodra de fiscale boekwaarde van het vastgoed inclusief grond onder de WOZ-waarde komt te liggen. Deze situatie zal vaak kunnen voorkomen bij woningcorporaties, waardoor fiscaal niet zal worden afgeschreven op de vastgoed in exploitatie. Ook de fiscale afschrijving van gebouwen die in eigen gebruik zijn is beperkt. Deze kunnen echter worden afgeschreven tot de helft van de WOZ-waarde. Als gevolg hiervan kunnen verrekenbare tijdelijke verschillen ontstaan en daardoor de verplichting tot het opnemen op de balans van een latentie. Overige tijdelijke verschillen Overige tijdelijke verschillen worden geacht bij de toekomstige realisatie of afwikkeling van het actief of passief niet te leiden tot over die toekomstige verslagjaren te betalen of te verrekenen belasting. Hierbij wordt onder meer gedoeld op de afwikkeling van verschillen die vallen onder de deelnemingsvrijstelling. Dergelijke situaties leiden, net als bij permanente verschillen, tot een belastingdruk die niet overeenkomt met het nominale belastingpercentage. Er wordt dus geen passieve belastinglatentie opgenomen voor onder de deelnemingsvrijstelling vallende belangen Verwerking latente vennootschapsbelasting bij voorwaartse verliescompensatie Inleiding Voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie en nog niet gebruikte fiscale verrekeningsmogelijkheden wordt een actieve belastinglatentie opgenomen, voor zover het waarschijnlijk is dat toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden worden benut (RJ ). De criteria voor het opnemen van actieve belastinglatenties uit hoofde van beschikbare voorwaartse verliescompensatie zijn dezelfde als die uit hoofde van verrekenbare tijdelijke verschillen. Inschatting waarschijnlijkheid van realisatie Duidelijk is dat de inschatting van de waarschijnlijkheid van de realisatie van het recht op voorwaartse verliescompensatie niet eenvoudig is. Hierbij speelt namelijk dat de aanleiding tot deze inschatting bestaat uit het feit dat er in het verleden (fiscale) verliezen zijn geleden. Dat gegeven is daarom op zich al aanleiding tot het stellen van de vraag of er in de toekomst voldoende fiscale winst zal worden behaald. Dit betekent dat het aanbeveling verdient te onderzoeken wat de oorzaak van de geleden verliezen is geweest en om te beoordelen of de toekomstige fiscale winstverwachting niet te hoog is. Uiteraard is een positieve inschatting van de toekomst op zich nog niet voldoende om een actieve belastinglatentie in de balans op te nemen. Alle omstandigheden moeten in aanmerking worden genomen bij de beoordeling van de waarschijnlijkheid van de realisatie. Voor het voldoen aan het criterium waarschijnlijkheid van de realisatie is derhalve meer onderbouwing nodig van de in de toekomst naar verwachting voldoende te realiseren fiscale winsten. De onderbouwing van de waarschijnlijkheid van toekomstige fiscale winsten kan worden aangetoond via bijvoorbeeld de fiscale (meerjaren)begroting en de beleidsplannen. Realisatie is waarschijnlijk als de kans meer dan 50% bedraagt. De onzekerheid stijgt naarmate de realisatie verder in de 42

43 toekomst verwacht wordt. In de praktijk wordt vaak een termijn van 10 jaar gehanteerd als periode waarvoor het waarschijnlijk wordt geacht dat een betrouwbare schatting van de toekomstige fiscale winst kan worden gemaakt. Deze periode sloot aan op de gegevens die woningcorporaties moesten aanleveren bij de prognoses van de kasstromen (dpi). Nu de termijn voor de dpi is verkort naar vijf jaar (zie is extra alertheid vereist bij het vaststellen van de betrouwbaarheid van de schatting. Belangrijk is dat de meerjarenbegroting van de woningcorporatie vertaald wordt naar de uitgangspunten die worden gehanteerd voor het bepalen van het fiscale resultaat. Om verliezen te kunnen compenseren, zijn immers binnen de wettelijke verliesverrekeningstermijn toekomstige fiscale winsten noodzakelijk. De begrote resultaten op basis van de commerciële grondslagen kunnen hiervan (aanzienlijk) afwijken. Voldoende belastbare tijdelijke verschillen Indien er voldoende belastbare tijdelijke verschillen zijn in de periode tot het moment dat de verliescompensatie of verrekening afloopt, zullen deze passieve belastinglatenties niet leiden tot belastingbetaling, voor zover dezelfde fiscale eenheid actieve belastinglatenties heeft. Het gevolg is dat daarmee tot het bedrag van de passieve belastinglatenties, voor zover deze betrekking hebben op dezelfde periode, uit hoofde van tijdelijke verschillen altijd wordt voldaan aan het waarschijnlijkheidscriterium. Aangezien de voorwaartse verliescompensatietermijn in de tijd is beperkt, is het mogelijk dat op grond van het waarschijnlijkheidscriterium de passieve belastinglatentie slechts beperkt in aanmerking wordt genomen. Overigens, zoals eerder vermeld, stelt RJ expliciet dat de passieve belastinglatenties uit hoofde van herwaardering hierbij niet in aanmerking mogen worden genomen. Mogelijkheid creëren fiscale winst Bij de beoordeling dient rekening te worden gehouden met het feit dat de woningcorporatie in veel gevallen de mogelijkheid heeft fiscale winst te creëren in de verslagperiode waarin de beschikbare voorwaartse verliescompensatie moet worden gerealiseerd c.q. de verrekeningsmogelijkheden moeten worden benut. Als het bijvoorbeeld voor de corporatie een reële optie is om stille reserves in fiscale winst om te zetten door verkoop van onroerende zaken en de corporatie daar ook op wil sturen, dan wordt hiermee bij de beoordeling van de waarschijnlijkheid rekening gehouden. Inschatting op iedere balansdatum te beoordelen Op iedere balansdatum moet de inschatting van de waarschijnlijkheid van de realisatie worden gemaakt (RJ ). Duidelijk zal zijn dat indien er over het dan afgelopen jaar wederom een verlies is geleden, dit negatief uitwerkt op de opnieuw te maken schatting van de mogelijkheid tot het realiseren van toekomstige winst. Ook het omgekeerde geldt vanzelfsprekend. Dus indien er in het dan afgelopen jaar sprake is geweest van een naar verwachting structurele verbetering van de resultaten, zal dit positief uitwerken op de inschatting van de mogelijkheid om in de toekomst voldoende fiscale winst te genereren. Dat kan zelfs aanleiding zijn om een tot dan toe niet opgenomen actieve belastinglatentie alsnog op te nemen. Andersom geldt dit natuurlijk ook. Voorbeeld: verwerking actieve belastinglatentie uit hoofde van verliescompensatie Een actieve belastinglatentie uit hoofde van voorwaartse verliescompensatie bedraagt 200 en de belastbare tijdelijke verschillen bedragen 300. De tijdelijke verschillen lopen in 20 jaar af, met gelijke bedragen ( 15) per jaar. De verwerking van de actieve belastinglatentie wordt hierna uitgewerkt voor een termijn van negen jaar van voorwaartse verliescompensatie. Termijn voor voorwaartse verliescompensatie is negen jaar: De verliescompensatie wordt met zekerheid gerealiseerd voor 135 (= 9 x 15). Voor dit bedrag dient dus een actieve belastinglatentie te worden gevormd. Voor het bedrag van 65 (= ) moet worden bezien of er aanleiding is om dit te waarderen, mede op grond van de beoordeling van de waarschijnlijkheid dat er binnen de verliescompensatietermijn fiscale winst beschikbaar zal zijn. 43

44 4.2.5 Waardering van latente belastingen Tarief De waardering van belastinglatenties wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door de woningcorporatie per balansdatum voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de desbetreffende posten (RJ ). Deze waardering wordt tegen het meest actuele belastingtarief uitgevoerd. Dat wil zeggen dat wijzigingen in de tarieven waartoe in feite (materieel) reeds op balansdatum is besloten, bij de waardering worden betrokken (RJ ). Nominale of contante waarde Belastinglatenties worden gewaardeerd tegen hetzij de nominale waarde, hetzij de contante waarde (RJ ). De toegelaten instelling moet een keuze maken tussen waardering van alle latenties tegen nominale waarde of tegen contante waarde. De keuze is vrij, maar een eenmaal gekozen waardering moet consistent worden toegepast. Het is dus niet toegestaan een mix van waarderingen te hanteren c.q. jaarlijks de gekozen waardering te wijzigen. Indien gekozen wordt voor waardering tegen nominale waarde, dan geldt de eis van gelijktijdige stelselmatigheid. Alle belastinglatenties worden dan tegen nominale waarde gewaardeerd. Indien waardering tegen contante waarde wordt toegepast, dient dit duidelijk in de toelichting te worden uiteengezet (RJ ). Bij waardering tegen contante waarde vindt discontering plaats op basis van de nettorente (RJ ). Onder de nettorente wordt verstaan: de voor de corporatie geldende rente voor langlopende leningen, onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief. Mutaties in belastinglatenties als gevolg van rentetoevoeging moeten worden verantwoord als belastinglast of -bate. Indien voor waardering tegen contante waarde is gekozen, is de samenhang tussen de latenties en de activa en passiva waarop zij betrekking hebben bepalend voor de berekening van de contante waarde. In veel gevallen is een verband te leggen met individuele activa of passiva. Bij de berekening van de contante waarde dient rekening te worden gehouden met de levensduur van de activa en passiva waarop de latenties betrekking hebben (RJ ). Indien de realisatie van de tijdelijke verschillen ver in de toekomst ligt, bijvoorbeeld omdat de woningcorporatie de intentie heeft woningen te exploiteren tot einde levensduur, ligt waardering tegen contante waarde voor de hand. Op praktische gronden mag voor latenties met een korte looptijd de nominale waarde worden toegepast, ook indien andere latenties tegen contante waarde zijn opgenomen. Als sprake is van een 'oneindige' gebruiksduur, zal de contante waarde naar nihil tenderen. Als dat het geval is, wordt dit feit in de toelichting uiteengezet. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij een belastinglatentie inzake de herwaardering van grond als gevolg van de veronderstelling dat de grond niet verkocht zal worden. Beoordeling waardering actieve belastinglatentie op iedere balansdatum Op iedere balansdatum moet de boekwaarde van een actieve belastinglatentie opnieuw beoordeeld worden. Een woningcorporatie moet de boekwaarde van een actieve belastinglatentie verminderen voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn om de actieve belastinglatenties geheel of gedeeltelijk te realiseren. Een afwaardering dient te worden teruggenomen via de post belastingen indien en voor zover het waarschijnlijk is geworden, dat voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn. De waardevermindering en de terugneming daarvan moeten afzonderlijk blijken uit de winst-en-verliesrekening of de toelichting (RJ ) Presentatie Op de balans of in de toelichting zijn in beginsel afzonderlijk opgenomen (RJ ): belastingvorderingen en -verplichtingen; latente belastingvorderingen (actieve belastinglatenties); de over de verslagperiode of een voorafgaande verslagperiode terug te vorderen belastingen; latente belastingverplichtingen (passieve belastinglatenties); 44

45 de over de verslagperiode of een voorafgaande verslagperiode verschuldigde belastingen; voor de specifieke richtlijnen voor corporaties verwijzen wij naar de gepubliceerde modellen van RJ 645. Actieve belastinglatenties worden op een afzonderlijke regel opgenomen onder de financiële vaste activa, of onder de (kortlopende) vorderingen (RJ ). In de toelichting wordt het bedrag dat vermoedelijk binnen één jaar verrekenbaar zal zijn, afzonderlijk vermeld. Passieve belastinglatenties worden opgenomen onder de post voorzieningen, waarbij in de toelichting zoveel mogelijk wordt aangegeven in welke mate deze als langlopend worden beschouwd. Indien de vennootschapsbelasting wordt samengevoegd met andere belastingen, moet in de toelichting een specificatie worden opgenomen (RJ ). Saldering van latenties De algemene bepalingen van saldering van activa en verplichtingen zijn ook van toepassing op latente belastingvorderingen en -verplichtingen. Saldering is in algemene zin uitsluitend toegestaan, en dan ook verplicht, indien en voor zover (RJ ): de woningcorporatie over een deugdelijk juridisch instrument beschikt om de vordering en de verplichting gesaldeerd en simultaan af te werken; de woningcorporatie het stellige voornemen heeft het saldo af te wikkelen, of beide posten simultaan af te wikkelen. Voor latente belastingvorderingen en -verplichtingen zal saldering veelal van toepassing zijn als de vennootschapsbelasting wordt geheven door dezelfde belastingautoriteit (belastingdienst in Nederland) en deze de woningcorporatie toestaat netto af te rekenen (RJ ). De woningcorporatie moet ook het voornemen hebben om de vordering en de schuld gesaldeerd of simultaan af te wikkelen: Indien er sprake is van actieve latenties uit hoofde van voorwaartse verliescompensatie die zijn gewaardeerd omdat er sprake is van passieve latenties, dan geldt dat aan deze eis van simultane afwikkeling is voldaan (ongeacht de looptijd). Uiteraard voor zover deze afwikkeling binnen de fiscale entiteit of eenheid geschiedt. Kortom: actieve latenties uit hoofde van voorwaartse verliescompensatie worden altijd gesaldeerd met passieve latenties. Indien sprake is van actieve latenties uit hoofde van tijdelijke verschillen dient de eis van simultane afwikkeling van de actieve en passieve latenties te worden beoordeeld op basis van de termijnen waarop deze actieve respectievelijk passieve latenties aflopen. Het is dus nodig een looptijdschema op te stellen om vast te stellen in welke perioden vorderingen en verplichtingen tegen elkaar wegvallen. Alleen als actieve en passieve latenties eenzelfde looptijd hebben kunnen deze worden gesaldeerd in de balans Toelichting In de toelichting moet de volgende informatie worden opgenomen: afzonderlijke vermelding van verschuldigde vennootschapsbelasting onder de subrubriek belastingen en premies sociale verzekeringen (art. 2:375 lid 1 sub h BW); afzonderlijke vermelding van latente belastingverplichtingen als voorziening voor belastingverplichtingen (art. 2:374 lid 4 sub a BW); een uiteenzetting ten aanzien van de vraag of en zo ja, op welke wijze in samenhang met een herwaardering rekening wordt gehouden met de invloed van belastingen op vermogen en resultaat (art. 2:390 lid 5 BW); afzonderlijke vermelding van het bedrag van de op het resultaat en het buitengewone resultaat betrekking hebbende belastingen (art. 2:377 lid 1 sub a en b BW); uiteenzetting van de gehanteerde methode van waardering van latente belastingen alsmede, voor zover van toepassing, het totaalbedrag aan belastingen dat rechtstreeks in het eigen vermogen is verwerkt (RJ ); afzonderlijke toelichting van de belangrijkste componenten van de belastinglast of -bate (RJ ); vermelding van het effectieve en het toepasselijke belastingtarief (RJ ); vermelding van de bedragen van de verliezen die voor voorwaartse verliescompensatie in aanmerking komen, alsmede van de tijdelijke verschillen, voor zover deze niet zijn verwerkt in de waardering van de belastinglatentie (RJ ); 45

46 vermelding van het bij de discontering toegepaste percentage nettorente wanneer belastinglatenties worden gewaardeerd tegen contante waarde. Bovendien moet een toelichting op de gemiddelde looptijd worden gegeven. Tevens moeten de nominale waarde van de belastinglatenties die in de verslagperiode zijn ontstaan en de nominale waarde van belastinglatenties die op balansdatum aanwezig zijn worden vermeld (RJ ); een mutatieoverzicht van de voorziening voor latente belastingen Belastinglatentie tijdelijke verschillen vastgoed Veel voorkomende latenties in de praktijk zijn de latenties als gevolg van tijdelijke verschillen tussen de fiscale en commerciële waardering van het vastgoed. Hierna gaan we in op de verwerking en waardering van deze tijdelijke verschillen. Als gevolg van de gemaakte afspraken met de fiscus over de jaren 2006 en 2007 (VSO1) en over het jaar 2008 en verder (VSO2) ontstaan er verschillen tussen de commerciële en de fiscale waardering van het vastgoed. In zijn algemeenheid geldt dat activa en verplichtingen in de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 worden gewaardeerd tegen de waarde in het economisch verkeer. In VSO2 is bepaald dat in de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 en de volgende jaren de volgende waarderingen moeten worden gehanteerd: woningen met een huur beneden de liberaliseringsgrens: 70% van de WOZ-waarde per 1 januari 2008; woningen met een huur boven de liberaliseringsgrens: 80% van de WOZ-waarde per 1 januari 2008; maatschappelijk vastgoed: waarde in het economisch verkeer, berekend op basis van 100% van de WOZ-waarde per 1 januari 2008; bedrijfsmatig vastgoed: de waarde in het economisch verkeer in de verhuurde staat per 1 januari 2008, zoals bepaald door een onafhankelijke en gecertificeerde taxateur; de leningenportefeuille en de beleggingen, inclusief de derivatenportefeuille, tegen de waarde in het economisch verkeer per 1 januari De leningenportefeuille wordt gewaardeerd op de contante waarde van de kasstromen van de leningen, waarbij de kasstromen contant worden gemaakt tegen de jaarlijks verschillende yields van de zerocoupon curve. Bij woningcorporaties die commercieel waarderen tegen marktwaarde zal over het algemeen de fiscale boekwaarde van het vastgoed lager liggen dan de commerciële boekwaarde. Dit verschil in boekwaarde verdwijnt op het moment dat het vastgoed wordt gedesinvesteerd (bijvoorbeeld door verkoop). Er is dus in beginsel sprake van een belastbaar tijdelijk verschil. Bij de desinvestering (verkoop) van het vastgoed zal fiscaal een hogere (boek)winst worden gerealiseerd dan commercieel. Toepassing van de RJ 272 Belastingen naar de winst leidt ertoe dat een passieve latentie (schuld) over de verschillen tussen de fiscale en de commerciële boekwaarde van het vastgoed wordt opgenomen in de (commerciële) jaarrekeningen. Woningcorporaties hebben de keuze de latentie te waarderen tegen nominale waarde of contante waarde Nominale waarde Bij waardering tegen nominale waarde wordt voor alle belastbare tijdelijke verschillen een passieve latentie gevormd. Voor verrekenbare tijdelijke verschillen wordt een actieve latentie gevormd indien en voor zover het waarschijnlijk is dat er voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening (zie paragraaf 4.2.3). De latentie wordt berekend door het volledige bedrag van het tijdelijk verschil waarvoor een latentie wordt gevormd te vermenigvuldigen met het toepasselijk belastingtarief. 46

47 Voorbeeld: passieve belastinglatentie bij waardering tegen nominale waarde Woningcorporatie Beter Wonen heeft haar vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat. Gegevens van het vastgoed in exploitatie: Boekwaarde volgens marktwaarde in verhuurde staat 31 december Boekwaarde volgens fiscale grondslagen 31 december Toepasselijk tarief VPB = 25% Voor het verschil tussen de marktwaarde ( 2.000) en de fiscale waardering ( 1.600) moet een passieve latentie gevormd worden. De nominale waarde van de latentie bedraagt 400 * 25% = 100. Het feit dat het bestuur een deel van het vastgoed heeft bestemd voor verkoop en voor een deel een sloopbesluit heeft genomen, heeft geen invloed op de bepaling van de passieve latentie tegen nominale waarde. Voorbeeld: actieve belastinglatentie bij waardering tegen nominale waarde Woningcorporatie Beter Wonen heeft haar vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat. Gegevens van het vastgoed in exploitatie: Boekwaarde volgens marktwaarde in verhuurde staat 31 december Boekwaarde volgens fiscale grondslagen 31 december Toepasselijk tarief VPB = 25% Voor het verschil tussen de marktwaarde ( 2.000) en de fiscale waardering ( 2.500) moet een actieve latentie gevormd worden indien en voor zover het waarschijnlijk is dat er voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Het bestuur verwacht dat voor 200 fiscale winst beschikbaar zal zijn. Voor de overige 300 wordt onvoldoende fiscale winst verwacht. De nominale waarde van de actieve latentie die Beter Wonen in de balans verwerkt, bedraagt 200 * 25% = 50. Voor het bedrag van het tijdelijke verschil dat niet in de waardering in de balans tot uitdrukking komt ( 300) dient Beter Wonen in de toelichting te vermelden (RJ ). Belastinglatentie bij afwaardering vastgoed naar lagere WOZ-waarde In de afgelopen jaren hebben sommige woningcorporaties fiscaal op grond van marktontwikkelingen en verwachtingen geconcludeerd dat sprake was van een duurzame waardedaling, op basis waarvan afwaardering naar lagere WOZ waarde heeft plaatsgevonden. De fiscus volgde deze lijn vanaf WOZ-waardedalingen met meer dan 10% afwijking ten opzichte van het fiscale peiljaar De latentie als gevolg van afwaardering op de WOZ-waarde is onderdeel van het tijdelijk verschil tussen de commerciële en fiscale waardering van het vastgoed. Immers, de fiscale boekwaarde wordt door de fiscale afwaardering naar lagere WOZ-waarde lager. Voorbeeld: passieve belastinglatentie bij waardering tegen nominale waarde en fiscale afwaardering naar lagere WOZ-waarde Woningcorporatie Beter Wonen heeft haar vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat. Gegevens van het vastgoed in exploitatie: Boekwaarde volgens marktwaarde in verhuurde staat 31 december Boekwaarde volgens fiscale grondslagen 31 december Fiscaal heeft afwaardering van de fiscale boekwaarde plaatsgevonden naar de lagere WOZ-waarde van De nettorente bedraagt 3%. 47

48 Het belastbaar tijdelijk verschil bedraagt 600. Voor dit belastbaar tijdelijk verschil wordt een latentie gevormd van 150 (25% x 600). Bij waardering tegen nominale waarde maakt de fiscale afwaardering naar lagere WOZ-waarde onderdeel uit van de totale passieve latentie Contante waarde Gelet op de doorgaans lange economische levensduur van het vastgoed heeft, naar onze mening, waardering van latenties tegen contante waarde de voorkeur. Let wel: deze waardering dient dan voor alle belastinglatenties te worden toegepast. Bij waardering tegen contante waarde moet op basis van het beleid van de woningcorporatie een schatting worden gemaakt van de verwachte wijze en het verwachte moment van afwikkeling van het tijdelijke verschil. In de praktijk kunnen woningcorporaties de verwachte wijze en het moment van afwikkeling bepalen door het vastgoed in exploitatie in te delen in drie categorieën: Hierna geven wij per categorie aan op welke wijze (praktisch gezien) de bepaling van de omvang van de latentie kan plaatsvinden. 1. Vastgoed bestemd voor de verkoop Op basis van de verkoopplannen kan een inschatting worden gemaakt van het moment van verkoop van het vastgoed en dus van het moment van realisatie van de latentie. De mate van onzekerheid ten aanzien van het realisatiemoment is bij vastgoed bestemd voor verkoop veelal beperkt. Ervan uitgaande dat woningcorporaties een deugdelijk beleid formuleren en hier ook naar handelen, zal de verkoop van het vastgoed immers binnen de ingeschatte tijd plaatsvinden. Indien sprake is van een belastbaar tijdelijk verschil (fiscaal lagere boekwaarde dan commercieel) moet de woningcorporatie een passieve latentie vormen. De omvang van de latentie wordt bepaald door de tijdelijke verschillen contant te maken tegen de nettorente over de periode tot verwachte verkoopdatum. Indien sprake is van een verrekenbaar tijdelijk verschil wordt een actieve latentie gevormd indien en voor zover het waarschijnlijk is dat er voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De omvang van de actieve latentie wordt bepaald door de tijdelijke verschillen waarvoor voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening contant te maken tegen de nettorente over de periode tot de verwachte verkoopdatum. 2. Vastgoed bestemd voor sloop en herontwikkeling Op basis van de sloopplannen kan een inschatting worden gemaakt van het moment van sloop van het vastgoed. Ervan uitgaande dat woningcorporaties een gedegen beleid formuleren en hier ook naar handelen, zullen de sloop en herontwikkeling van het vastgoed immers binnen de ingeschatte tijd plaatsvinden. Fiscaal gezien is het onzeker of bij sloop en herontwikkeling de volledige resterende fiscale boekwaarde direct ten laste van het fiscale resultaat gebracht kan worden. De hoofdregel is dat alle kosten die worden gemaakt om een bedrijfsmiddel in de gewenste toestand te brengen, moeten leiden tot activering. Daardoor wordt de resterende fiscale boekwaarde in beginsel tot de fiscale kostprijs van het nieuwe bedrijfsmiddel gerekend. Er is dan dus geen sprake van fiscale afwikkeling. De fiscale boekwaarde van het oude gesloopte vastgoed wordt gezien als onderdeel van de fiscale kostprijs van het nieuw gerealiseerde vastgoed. Dit betekent dat de belastbare en verrekenbare tijdelijke verschillen op vastgoed bestemd voor sloop en herontwikkeling niet op korte termijn tot afwikkeling komen. Om deze reden tenderen deze latenties veelal naar nihil. In deze paragraaf gaan wij niet in op de bijzondere situaties die kunnen ontstaan bij sloop en herontwikkeling. Indien u te maken heeft met sloop en herontwikkeling adviseren wij uw een belastingadviseur in te schakelen. 48

49 3. Vastgoed bestemd om door te exploiteren (tot nadere besluitvorming) Alle vastgoed zonder verkoop-of sloopbestemming is in beginsel bestemd voor doorexploitatie. Bij woningcorporaties doet zich de bijzondere omstandigheid voor dat zij als doel hebben het in continuïteit aanbieden van woningen aan de doelgroep. Dat betekent dat woningcorporaties veelal in het kader van hun bedrijfsmodel woningen die aan het eind van hun levensduur zijn, slopen en op dezelfde grond nieuwbouw plegen. Indien een woningcorporatie in het strategisch verkoopbeleid vastgoed niet heeft bestemd voor verkoop of sloop op korte termijn, is het uitgangspunt dat het vastgoed wordt aangehouden voor exploitatie en aan het eind van de exploitatieduur sloop en vervangende nieuwbouw plaatsvindt. Uiteraard alleen indien dit ook daadwerkelijk naar de huidige inzichten zal plaatsvinden (zo zal in krimpgebieden veelal slechts voor een deel van het bezit vervangende nieuwbouw plaatsvinden). Bij sloop en nieuwbouw vindt in beginsel geen fiscale afwikkeling plaats, aangezien de fiscale boekwaarde doorschuift naar de volgende exploitatie. Woningcorporaties die voornemens zijn om aan het einde van de exploitatieduur de woningen te slopen om voorts nieuwbouw te plegen, kunnen daarmee de fiscale boekwaarde op dat moment inbrengen als onderdeel van de vervaardigingsprijs van het nieuw te ontwikkelen vastgoed. Hierdoor wordt de boekwaarde niet ten laste van het fiscale resultaat afgewaardeerd en vindt geen fiscale afwikkeling plaats. Als deze cyclus zich, gebaseerd op het op balansdatum bestaande bedrijfsmodel van de woningcorporatie, in continuïteit voordoet ontstaat de situatie dat het feitelijke afwikkelmoment (oneindig) ver in de toekomst ligt. Dit heeft als consequentie dat de contante waarde van het tijdelijk verschil naar nihil tendeert. De latentie wordt dus wel gevormd, wat passend is voor tijdelijke verschillen, maar door de lange looptijd van de latentie tendeert de waardering naar nihil. Dit geldt bij waardering tegen contante waarde zowel voor actieve als passieve latenties. Deze benaderingswijze van de bepaling van contante waarde van de latentie stemt overeen met RJ waarin wordt gesteld dat de waardering van latenties dient te worden gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door de toegelaten instelling per balansdatum voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van het vastgoed in exploitatie. Het verschil met voorgenomen verkopen waarvoor de latentie wel tot waardering komt, is dat bij verkoop feitelijke afwikkeling van het tijdelijk verschil op korte of middellange termijn plaatsvindt. Voorbeeld: passieve belastinglatentie bij waardering tegen contante waarde Woningcorporatie Beter Wonen heeft haar vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat. Gegevens van het vastgoed in exploitatie: Boekwaarde volgens marktwaarde in verhuurde staat 31 december Boekwaarde volgens fiscale grondslagen 31 december De nettorente bedraagt 3%. Voor het belastbaar tijdelijk verschil tussen de marktwaarde ( 2.000) en de fiscale waardering ( 1.600) moet een latentie gevormd worden. Beter Wonen deelt haar vastgoed las volgt in: Vastgoed bestemd voor verkoop: marktwaarde 200, fiscale boekwaarde 100 Vastgoed bestemd voor doorexploitatie: marktwaarde 1.800, fiscale boekwaarde Het vastgoed bestemd voor verkoop wordt in de komende 5 jaar gelijkmatig over de jaren verkocht. Beter Wonen vormt voor het belastbare tijdelijk verschil ( 100) een passieve latentie en waardeert deze tegen 92 (jaarlijks 20 contant maken tegen een nettorente van 3% gedurende 5 jaar). Het belastbaar tijdelijk verschil op het vastgoed bestemd voor doorexploitatie ( 300) heeft een zeer lange looptijd (eeuwigdurende exploitatie). Op basis van deze beleidskeuze tendeert de contante waarde van de latentie naar nihil. Beter Wonen heeft in haar jaarrekening de latentie op nihil gewaardeerd. In de toelichting op de post voorzieningen moet de nominale waarde van de latentie worden toegelicht (RJ ). 49

50 Voorbeeld: actieve belastinglatentie bij waardering tegen contante waarde (1) Woningcorporatie Beter Wonen heeft haar vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat. Gegevens van het vastgoed in exploitatie: Boekwaarde volgens marktwaarde in verhuurde staat 31 december Boekwaarde volgens fiscale grondslagen 31 december De nettorente bedraagt 3%. Voor het verrekenbaar tijdelijk verschil tussen de marktwaarde ( 2.000) en de fiscale waardering ( 2.500) moet een latentie gevormd worden. Beter Wonen deelt haar vastgoed las volgt in: Vastgoed bestemd voor verkoop: marktwaarde 200, fiscale boekwaarde 300 Vastgoed bestemd voor doorexploitatie: marktwaarde 1.800, fiscale boekwaarde Het vastgoed bestemd voor verkoop wordt in de komende 5 jaar gelijkmatig over de jaren verkocht. Beter Wonen vormt voor het verkenbaar tijdelijk verschil ( 100) een actieve latentie indien en voor zover het waarschijnlijk is dat voldoende fiscale winst beschikbaar is voor afwikkeling. Beter Wonen schat in dat er voldoende winst beschikbaar zal zijn en waardeert de actieve latentie in de balans tegen 92 (jaarlijks 20 contant maken tegen een nettorente van 3% gedurende 5 jaar). Het verrekenbaar tijdelijk verschil op het vastgoed bestemd voor doorexploitatie ( 400) heeft een zeer lange looptijd (eeuwigdurende exploitatie). Op basis van deze beleidskeuze tendeert de contante waarde van de latentie naar nihil. Beter Wonen heeft in haar jaarrekening de latentie op nihil gewaardeerd. In de toelichting op de post financiële vaste activa moet de nominale waarde van de latentie worden toegelicht (RJ ). Voorbeeld: actieve belastinglatentie bij waardering tegen contante waarde (2) Dit voorbeeld bouwt voort op het voorgaande voorbeeld. In de praktijk komt het regelmatig voor dat de fiscale boekwaarde boven de WOZ-waarde ligt, zodat fiscaal nog op het vastgoed kan worden afgeschreven. Met andere woorden, fiscaal is er sprake van afschrijvingspotentieel. Stel: Marktwaarde van het vastgoed bestemd voor doorexploitatie 31 december Boekwaarde van het vastgoed bestemd voor doorexploitatie volgens fiscale grondslagen 31 december 2.200; WOZ-waarde van het vastgoed bestemd voor doorexploitatie 31 december In deze situatie is sprake van een verrekenbaar tijdelijk verschil van 400 waarvan een deel op korte / middellange termijn ( 300) zal worden afgewikkeld en een deel op zeer lange termijn ( 100). Bij waardering tegen contante waarde wordt bij de verwerking en waardering van de latentie rekening gehouden met het verwachte moment van afwikkeling: Voor het deel dat op korte/middellange termijn wordt gerealiseerd ( 300), het zogenaamde fiscale afschrijvingspotentieel, wordt een latentie gevormd indien het waarschijnlijk is dat er voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn voor afwikkeling. De waardering vindt plaats door de contante waarde te bepalen tegen een nettorente van 3%, rekening houdend met de termijn van afwikkeling. Stel dat de termijn 20 jaar bedraagt, dan is de contante waarde van de actieve latentie bij gelijkblijvende afschrijvingsbedragen 223. Voor het deel dat een nagenoeg oneindige levensduur heeft ( 100), tendeert de latentie naar nihil. Let op: Omdat de WOZ-waarde in de loop van de jaren naar verwachting toeneemt, waardoor het fiscale afschrijvingspotentieel wordt verkleind, kan bij de bepaling van de actieve latentie met deze toename rekening worden gehouden. 50

51 De latentie als gevolg van fiscaal afschrijvingspotentieel ontstaat alleen indien de marktwaarde lager is dan de fiscale boekwaarde. Indien de marktwaarde hoger is dan de fiscale boekwaarde en er sprake is van een belastbaar tijdelijk verschil, kan er geen sprake zijn van het splitsen van het tijdelijk verschil in een deel dat op kortere termijn wordt gerealiseerd en een deel met een oneindige looptijd. Immers, de WOZ-waarde ligt dan onder de fiscale boekwaarde en maakt geen onderdeel uit van het tijdelijk verschil. Belastinglatentie bij afwaardering vastgoed naar lagere WOZ-waarde In de afgelopen jaren hebben sommige woningcorporaties fiscaal op grond van marktontwikkelingen en verwachtingen geconcludeerd dat sprake was van een duurzame waardedaling, op basis waarvan afwaardering naar lagere WOZ waarde heeft plaatsgevonden. De fiscus volgde deze lijn vanaf WOZ-waardedalingen met meer dan 10% afwijking ten opzichte van het fiscale peiljaar De latentie als gevolg van afwaardering op de WOZ-waarde is onderdeel van het tijdelijk verschil tussen de commerciële en fiscale waardering van het vastgoed. Immers, de fiscale boekwaarde wordt door de fiscale afwaardering naar lagere WOZ-waarde lager. Voorbeeld: passieve belastinglatentie bij waardering tegen contante waarde en fiscale afwaardering naar lagere WOZ-waarde Woningcorporatie Beter Wonen heeft haar vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat. Gegevens van het vastgoed in exploitatie: Boekwaarde volgens marktwaarde in verhuurde staat 31 december Boekwaarde volgens fiscale grondslagen 31 december Afwaardering van de fiscale boekwaarde naar de lagere WOZ-waarde van De nettorente bedraagt 3%. Het volledige vastgoedbestand is bestemd voor doorexploitatie. Het belastbaar tijdelijk verschil bedraagt 600. Bij waardering van de latentie is het moment van afwikkeling van het tijdelijk verschil van belang. Indien de verwachting is dat de afwaardering van de WOZ-waarde fiscaal op korte termijn moet worden teruggenomen, dient Beter Wonen bij de bepaling van de contante waarde van dit deel van het tijdelijk verschil een kortere contantmakingsperiode te hanteren. Bijvoorbeeld: Het bestuur verwacht dat het tijdelijk verschil van 200 als gevolg van fiscale afwaardering naar lagere WOZ-waarde binnen 5 jaar zal afwikkelen. Bij de berekening van de contante waarde wordt rekening gehouden met een jaarlijkse toename van de WOZ-waarde met 40. Beter Wonen neemt een passieve latentie op van 183. Voor het deel van het tijdelijk verschil dat een nagenoeg oneindige levensduur heeft ( 400), tendeert de latentie naar nihil. Kortom, ook in deze situatie moet het tijdelijk verschil worden opgesplitst op basis van de verwachte termijn van afwikkeling Belastinglatentie tijdelijke verschillen leningenportefeuille Als gevolg van de gemaakte afspraken met de fiscus over 2008 en verder (VSO 2 en VSO 2A) ontstaan verschillen tussen de commerciële en de fiscale waardering van de leningenportefeuille. Op grond van VSO 2 zijn de leningen per 1 januari 2008 herrekend naar marktwaarde. Deze marktwaarde is berekend door het contant maken van de toekomstige kasstromen per jaar tegen de zero coupon rente per 31 december van dat jaar, zoals in de VSO 2 is opgenomen, rekening houdend met eventuele toekomstige renteherzieningen en leningconversies, of door het opvragen van een bankwaardering. Bijna altijd zal de fiscale waarde van de lening per 1 januari 2008 hierdoor afwijken van het nominale bedrag van de schuld en daarmee de commerciële waardering van de lening. Deze berekening van de marktwaarde heeft in beginsel tot gevolg gehad dat een agiopost of een disagiopost op de fiscale balans is ontstaan. Op deze post wordt (veelal lineair) afgeschreven, dan wel deze valt geleidelijk vrij in de winst. Indien de berekening tot een agiopost heeft geleid op de fiscale balans, dan valt jaarlijks gedurende de resterende looptijd van de schuld een deel vrij in de winst. Dit betekent dat meer fiscale winst wordt behaald. Bij een 51

52 disagiopost op de fiscale balans kan hierop jaarlijks ten laste van het fiscale resultaat worden afgeschreven gedurende de resterende looptijd van de schuld. Dit leidt in beginsel tot een lagere winst. Ditzelfde principe geldt ook indien voor de fiscale waardering per 1 januari 2008 van de leningenportefeuille gebruik is gemaakt van een bankwaardering. Doorgaans zijn het agio/disagio op de leningenportefeuille alsmede de jaarlijkse vrijval/afschrijving daardoor reeds berekend. Indien een lening niet regulier wordt afgelost, dan wel indien de lening wordt geherfinancierd, heeft dit invloed op het aan die lening toe te rekenen (dis)agio. Er zal afhankelijk van de wijziging van de aflossing, een herberekening van het (dis)agio gemaakt moeten worden. Voor de zorgcorporaties die VSO 2A hebben getekend, geldt het vorenstaande analoog. Het waarderingsmoment van de leningenportefeuille wijkt uiteraard af, omdat de belastingplicht van deze corporaties per 1 januari 2012 is aangevangen. Afgezien van een technische aanpassing is de berekeningssystematiek vrijwel gelijk. Wel zullen, als gevolg van de ontwikkelingen op de kapitaalmarkt (sterk gedaalde rente), zorgcorporaties eerder met een agiopost, dus een hogere fiscale winst, geconfronteerd worden dan de reguliere woningcorporaties. Dat betekent veelal een passieve belastinglatentie. Toepassing van de RJ 272 Belastingen naar de winst leidt ertoe dat een latentie over de verschillen tussen de fiscale en de commerciële waardering van de leningenportefeuille wordt opgenomen in de (commerciële) jaarrekeningen vanaf Woningcorporaties hebben de keuze deze latentie te waarderen tegen nominale waarde of contante waarde. Let wel: de nominale waarde of de contante waarde dient dan voor alle belastinglatenties te worden toegepast. Op basis van de fiscale waardering en de looptijd van de lening is de realisatie van de latentie goed te bepalen. Het realisatiemoment van de latentie is in dit geval nauwkeurig te bepalen aan de hand van de berekende vrijval/afschrijving van het waarderingsverschil op de lening. De latentie wordt berekend door het verschil tussen commerciële en fiscale waardering te bepalen en indien latenties tegen contante waarde gewaardeerd worden dit bedrag contant te maken tegen de nettorente over de periode van balansdatum tot de datum van de vrijval/afschrijving Belastinglatentie tijdelijk verschil fiscale onderhoudsvoorziening Fiscaal bestaat de optie om een onderhoudsvoorziening te vormen. In de jaarrekening wordt het vastgoed op marktwaarde gewaardeerd en mag geen voorziening voor onderhoud opgenomen worden (RJ ). Indien in de fiscale balans een onderhoudsvoorziening wordt gevormd, is sprake van een belastbaar tijdelijk verschil waarvoor een voorziening voor latente belastingverplichtingen in de balans wordt opgenomen. 4.3 Eigen vermogen Inleiding De waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde heeft in de jaarrekening 2016 geleid tot een forse toename van het eigen vermogen en resultaat. Deze toename was uiteraard het grootst bij woningcorporaties die voorheen hun vastgoed tegen kostprijs of bedrijfswaarde waardeerden. Met ingang van verslagjaar 2016 dienen woningcorporaties de herwaarderingsreserve weer als separate post in de balans te presenteren. Het expliciet opnemen van een herwaarderingsreserve in de balans als onderdeel van het eigen vermogen benadrukt voor de gebruiker van de jaarrekening dat een deel van het eigen vermogen op het waarderingsmoment nog niet gerealiseerd is. Ondanks het gegeven dat woningcorporaties geen aandeelhouders hebben en derhalve ook geen ongerealiseerd eigen vermogen kunnen uitkeren in de vorm van dividend, draagt het opnemen van een herwaarderingsreserve bij aan het inzicht in de samenstelling van het eigen vermogen Verwerking van waardeveranderingen van vastgoed in exploitatie Volgens RJ dienen alle waardemutaties van het vastgoed in exploitatie in de winst-en-verliesrekening te worden verantwoord in de periode waarin de mutaties zich voordoen. De verwerking van de waardeverandering in de winst-en-verliesrekening vindt plaats op de regel Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. 52

53 Omdat voor vastgoed in exploitatie in beginsel geen frequente marktnoteringen bestaan, neemt de woningcorporatie op grond van artikel 2:390 lid 1 BW een herwaarderingsreserve op. De woningcorporatie vormt de herwaarderingsreserve hetzij ten laste van de resultaatbestemming, hetzij ten laste van de overige reserves. In de herwaarderingsreserve worden de ongerealiseerde waardevermeerderingen van de onroerende zaken in exploitatie opgenomen Vorming van een herwaarderingsreserve Volgens RJ wordt de herwaarderingsreserve gevormd voor het verschil tussen de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de marktwaarde van het vastgoed waarop de herwaarderingsreserve betrekking heeft. Bij het bepalen van de verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs wordt aanbevolen dat de woningcorporatie uitgaat van de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs, zonder rekening te houden met enige afschrijving of waardevermindering. Als alternatief is aanvaardbaar dat de woningcorporatie bij het bepalen van de boekwaarde op basis van de verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs uitgaat van de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs, rekening houdend met de cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen. De woningcorporatie dient de gehanteerde methode in de toelichting uiteen te zetten. Voor vastgoed in exploitatie dat tegen marktwaarde wordt gewaardeerd, moet voor het positieve verschil tussen de marktwaarde en de historische kostprijs een herwaarderingsreserve worden gevormd. Deze herwaarderingsreserve wordt gevormd ten laste van de vrije reserves, of uit het resultaat van het boekjaar (artikel 2:390 lid 1 BW) Herwaarderingsreserve op waarderingscomplexniveau In RJ is opgenomen dat de herwaarderingsreserve niet collectief, maar per actief bepaald dient te worden. Dit betekent dat positieve waardemutaties tussen de marktwaarde en de historische kostprijs op het niveau van een waarderingscomplex leidt tot de vorming van een herwaarderingsreserve. Een negatief verschil leidt niet tot vermindering van de omvang van de herwaarderingsreserve. Ter benadrukking van de gevolgde methodiek wordt bij de waarderingsgrondslagen van de herwaarderingsreserve het volgende toegelicht: De onder het eigen vermogen opgenomen herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het positieve verschil tussen de marktwaarde en de boekwaarde, op basis van de verkrijgings- of verwaardigingsprijs van het vastgoed. Bij het bepalen van de boekwaarde op basis van verkrijgings-of verwaardigingsprijs is geen rekening gehouden met afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen; Bij realisatie van de herwaarderingsreserve (bij verkoop van het vastgoed) wordt het gerealiseerde deel van de herwaarderingsreserve rechtstreeks overgeboekt naar de overige reserves. Hierna is een voorbeeld opgenomen van de bepaling van de omvang van de herwaarderingsreserve bij toepassing van de basisversie, respectievelijk de full-verse van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Voorbeeld bepaling omvang herwaardering bij toepassing full-versie en basisversie In het hierna opgenomen voorbeeld is de marktwaarde en de boekwaarde op basis van historische kostprijs van tien waarderingscomplexen opgenomen. Voor het positieve verschil tussen de marktwaarde en de boekwaarde op basis van historische kostprijs wordt een herwaarderingsreserve gevormd. De omvang van de herwaarderingsreserve bedraagt derhalve Waarderingscomplex Volgens Handboek modelmatig waarderen marktwaarde Boekwaarde historische kostprijs Verschil Positief Negatief (30.000) (30.000) Saldo 53

54 Waarderingscomplex Volgens Handboek modelmatig waarderen marktwaarde Boekwaarde historische kostprijs Verschil (12.000) (12.000) Totaal (42.000) De omvang van de herwaarderingsreserve op waarderingscomplexniveau bedraagt , zijnde het totaal van de positieve waardevermeerderingen per complex. Alle waardevermeerderingen en verminderingen van de marktwaarde ten opzichte van de boekwaarde worden in het resultaat verantwoord. De negatieve waardeveranderingen, in het voorbeeld , worden via de resultaatbestemming ten laste van de overige reserves verwerkt Basis voor het bepalen van de herwaarderingsreserve In de praktijk bestaat soms onduidelijkheid over de vraag hoe de omvang van de herwaarderingsreserve moet worden bepaald. Het gaat dan om de vraag of rekening moet worden gehouden met afschrijvingen op de initiële verkrijgingsof vervaardigingsprijs. In RJ wordt aanbevolen om de omvang van de herwaarderingsreserve te bepalen als het verschil tussen de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de marktwaarde van de onroerende zaken waarop de herwaardering betrekking heeft, zonder rekening te houden met afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen (onrendabele toppen). Dit enerzijds omdat de wettelijke bepalingen geen verplichte berekeningswijze voorschrijven en de boekwaarde, rekening houdend met afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen, lastig te bepalen kan zijn. Anderzijds draagt, gelet op de aard van en vergelijkbaarheid in de sector, een uniforme bepalingswijze bij aan een beter vergelijkbaar sectorbeeld. Als alternatief wordt het aanvaardbaar geacht om de herwaarderingsreserve te bepalen op basis van de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs, rekening houdend met de cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen. Woningcorporaties dienen de gehanteerde methode in de toelichting uiteen te zetten. Saldo Voorbeeld: Bepalen omvang herwaarderingsreserve bij vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen marktwaarde Woningcorporatie A verwerft aan het begin van jaar 1 een vastgoedobject voor Na de eerste verwerking tegen de verkrijgingsprijs waardeert de woningcorporatie het vastgoedobject tegen marktwaarde. De verwachte gebruiksduur van het vastgoedobject is 40 jaar en de verwachte restwaarde bedraagt nihil. Aan het einde van jaar 12 bedraagt de marktwaarde De omvang van de herwaarderingsreserve kan nu volgens twee methoden worden bepaald. Methode 1: exclusief cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen (aanbevolen) Verkrijgingsprijs begin jaar Boekwaarde 31 december jaar 12 (marktwaarde) Herwaarderingsreserve 31 december jaar Methode 2: inclusief cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen (alternatief) Verkrijgingsprijs begin jaar Cumulatieve afschrijvingen jaar 1 tot en met jaar 12 (= 12/40 x 1.200) 360 Boekwaarde op basis van verkrijgingsprijs, inclusief cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen 840 Boekwaarde 31 december jaar 12 (marktwaarde) Herwaarderingsreserve 31 december jaar

55 Verminderingen van de herwaarderingsreserve De herwaardering wordt gerealiseerd naarmate de desbetreffende activa worden afgeschreven dan wel verkocht. Aangezien woningcorporaties niet afschrijven over de marktwaarde, zal realisatie van de herwaardering alleen plaatsvinden bij verkoop van een actief. De vrijval van de herwaarderingsreserve wordt niet in de winst-en-verliesrekening verwerkt, aangezien de herwaardering van het vastgoed in exploitatie reeds in desbetreffende verslagperiode of in een eerdere verslagperiode in de winst-en-verliesrekening is verwerkt. Dat zou er namelijk toe leiden dat een waardevermeerdering tweemaal in de winst-en-verliesrekening wordt opgenomen. De realisatie van de herwaardering zal bij woningcorporaties derhalve direct ten gunste van de overige reserves worden gebracht. De verwerking van de realisatie van de herwaardering door bijvoorbeeld verkoop van eenheden vindt als volgt plaats: Debet Credit Herwaarderingsreserve Aan Overige reserves Betekenis van de herwaarderingsreserve Bij commerciële ondernemingen worden herwaarderingsreserves gevormd uit hoofde van crediteurenbescherming. Woningcorporaties hebben geen aandeelhouders en kunnen derhalve geen ongerealiseerd eigen vermogen uitkeren in de vorm van dividend. Desalniettemin heeft de herwaarderingsreserve een belangrijke betekenis in de jaarrekening van een woningcorporatie. De overgang naar marktwaarde als waarderingsgrondslag heeft geleid tot een aanzienlijke stijging van het eigen vermogen van corporaties. Deze vermogensstijging kan de indruk wekken dat de financiële armslag van corporaties is toegenomen door de waardering tegen marktwaarde. Dit is echter niet het geval. Bij bepaling van de marktwaarde wordt de maximale waarde bepaald welke zou ontstaan bij een markttransactie, onafhankelijk van het beleid van de corporatie. In de dagelijks bedrijfsvoering, en bij het te gelde maken van de vastgoedexploitatie, speelt het beleid echter een nadrukkelijke rol. Dit zorgt voor een discrepantie tussen de marktwaarde (waardering in jaarrekening) en de beleidswaarde (ofwel de bedrijfswaarde bepaald op basis van het beleid van de woningcorporatie). Het bedrag wat aan deze discrepantie is toe te rekenen geeft inzicht in het deel van de marktwaarde dat de woningcorporatie naar verwachting niet zal realiseren. RJ vereist dat woningcorporaties de WSW-bedrijfswaarde in de toelichting vermelden. Wij merken op dat de WSW-bedrijfswaarde afwijkt van de bedrijfswaarde die wordt bepaald op basis van het beleid van de woningcorporatie. Zie ook hoofdstuk 5. In RJ is opgenomen dat de woningcorporatie een beschouwing in het bestuursverslag dient op te nemen over het verschil tussen de marktwaarde en bedrijfswaarde van het vastgoed in exploitatie. Deze beleidsmatige beschouwing zou er als volgt uit kunnen zien: 55

56 In het hiervoor opgenomen voorbeeld bestaat het gepresenteerd eigen vermogen uit het gerealiseerd eigen vermogen en ongerealiseerd eigen vermogen. De herwaarderingsreserve geeft (bij een adequate toelichting / beschouwing) inzicht in de volkshuisvestelijke bestemming, de beleidsmatige bestemming en de investeringscapaciteit. Voor een nadere toelichting verwijzen wij naar de Deloitte brochure Veranderingen in het verantwoordingslandschap waar een en ander nader is uitgewerkt Presentatie en toelichting De herwaarderingsreserve wordt als separate post onder het eigen vermogen in de balans gepresenteerd. Voor het model van de balans verwijzen wij naar bijlage 3 Rtiv. Verslagjaar Vorig verslagjaar EIGEN VERMOGEN 1. Herwaarderingsreserve 2. Wettelijke en statutaire reserves 3. Overige reserves 4. Resultaat boekjaar Totaal eigen vermogen Herwaarderingsreserve groter dan som eigen vermogen Het kan voorkomen dat het bedrag van de aan te houden herwaarderingsreserve groter is dan het totale eigen vermogen. In dat geval laten de overige reserves een negatief bedrag zien aan de creditzijde van de balans. RJ bepaalt het volgende: Indien het aan te houden bedrag van de wettelijke reserves het totaalbedrag van de reserves te boven gaat, dient het verschil ten laste van de Overige reserves te worden gebracht. Dit heeft tot gevolg dat de wettelijke reserves de hoogte van het aan te houden bedrag hebben, en dat de Overige reserves een negatief bedrag laten zien. Toelichten gehanteerde methode voor bepaling herwaarderingsreserve In paragraaf zijn de methodieken beschreven die gevolgd kunnen worden voor de bepaling van de omvang van de herwaarderingsreserve. Toegelaten instellingen dienen in de toelichting op de balans een uiteenzetting op te nemen ten aanzien van de gehanteerde methode. Dit vloeit voort uit RJ

57 Vormen van de herwaarderingsreserve vanuit de resultaatbestemming De herwaarderingsreserve wordt gevormd ten laste van de vrije reserves of uit het resultaat van het boekjaar. Dit is ter beslissing van de bevoegde organen van de rechtspersoon, met inachtneming van de wettelijke en statutaire bepalingen omtrent reservevorming. Voorbeeld vorming herwaarderingsreserve vanuit de resultaatbestemming (voorbeeldtekst): Het bestuur stelt aan de raad van commissarissen/raad van toezicht voor het resultaat over het boekjaar 2017 ten bedrage van als volgt te bestemmen: Het gerealiseerde resultaat over het boekjaar 2017 ten bedrage van , ten gunste van de overige reserves te brengen en het niet-gerealiseerde resultaat van ten gunste van de herwaarderingsreserve te brengen. Het niet-gerealiseerde resultaat is onder te verdelen in niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed in exploitatie en niet-gerealiseerde waardeveranderingen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. Dit voorstel is (nog) niet in de jaarrekening verwerkt. Presentatie verloopoverzicht herwaarderingsreserve Op grond van artikel 2:378 lid 1 BW dient voor elke post binnen het eigen vermogen, waaronder de herwaarderingsreserve, een verloopoverzicht te worden opgenomen, waaruit blijken: het bedrag van elke post aan het begin van het boekjaar; de toevoegingen en de verminderingen van elke post over het boekjaar, gesplitst naar aard; het bedrag van elke post aan het einde van het boekjaar Herwaardering van vastgoed in exploitatie en latente belastingverplichtingen Artikel 2:390 lid 1 BW bepaalt dat de herwaarderingsreserve kan worden verminderd met latente belastingverplichtingen met betrekking tot activa die zijn gewaardeerd op een hoger bedrag. Het vormen van een belastinglatentie in samenhang met een herwaardering is wettelijk niet verplicht. Het opnemen van een belastinglatentie heeft echter sterk de voorkeur (RJ ). Toepassing van deze aanbeveling betekent dat de omvang van de herwaarderingsreserve wordt vastgesteld als de som van het (netto) waarderingsverschil tussen de commerciële en de fiscale waardering van het vastgoed in exploitatie. 4.4 Voorzieningen Inleiding In dit hoofdstuk behandelen wij de jaarrekeningpost voorzieningen. Het blijkt dat het in de praktijk niet altijd duidelijk is wanneer een voorziening in de jaarrekening moet worden opgenomen. Bovendien bestaan vaak vragen over de waardering van de voorziening. Wij geven u in deze paragraaf een aantal handvatten. Om u wegwijs te maken in deze lastige problematiek gaan wij eerst in op de basisprincipes voor de vorming, de waardering, de mutatie en de toelichting van voorzieningen. Daarna behandelen wij enkele bij woningcorporaties veel voorkomende voorzieningen. De voorziening voor latente belastingverplichtingen is behandeld in paragraaf Wat is een voorziening? Een voorziening is een onderdeel van het vreemd vermogen waarvan de omvang of het moment van afwikkeling onzeker is. De term vreemd vermogen wordt gedefinieerd als bestaande verplichting van de rechtspersoon die voortkomt uit gebeurtenissen in het verleden, waarvan de afwikkeling naar verwachting resulteert in een uitstroom uit de rechtspersoon van middelen die economische voordelen in zich bergen (RJ 940 begrippen). 57

58 Voorzieningen moeten volgens de wet worden gevormd voor (art. 2:374 lid 1 BW): 1. Naar hun aard duidelijk omschreven verplichtingen die op de balansdatum als waarschijnlijk of als vaststaand worden beschouwd, maar waarvan niet bekend is in welke omvang of wanneer zij zullen ontstaan. Voorbeelden zijn voorzieningen voor verlieslatende contracten en voorzieningen voor reorganisatiekosten. 2. Uitgaven die in een volgend boekjaar zullen worden gedaan, voor zover het doen van die uitgaven zijn oorsprong mede vindt voor het einde van het boekjaar en de voorziening strekt tot gelijkmatige verdeling van lasten over een aantal verslagjaren (de zogenoemde kostenegalisatievoorziening). De meest voorkomende kostenegalisatievoorziening, de voorziening voor groot onderhoud, mag bij woningcorporaties niet worden gevormd (RJ ) Wanneer moet een voorziening worden gevormd? Een woningcorporatie moet een voorziening in verband met verplichtingen in haar jaarrekening opnemen wanneer op de balansdatum aan de volgende voorwaarden is voldaan (RJ ): de woningcorporatie heeft een verplichting (in rechte afdwingbaar of feitelijk); het is waarschijnlijk dat voor de afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen noodzakelijk is; en er kan een betrouwbare schatting worden gemaakt van de omvang van de verplichting. Uit de eerste voorwaarde voor de vorming van een voorziening blijkt dat sprake moet zijn van een verplichting op balansdatum. Wanneer op balansdatum slechts een voornemen bestaat om bepaalde uitgaven in het volgend boekjaar te doen, zonder dat een concrete verplichting is aangegaan, is het niet toegestaan hiervoor al een voorziening in de jaarrekening op te nemen. Voorbeeld: Verplichting per balansdatum Woningcorporatie X en Woningcorporatie Y zijn per 1 januari jaar t gefuseerd. Voor jaar t bestaat het voornemen de vastgoedregistratiesystemen van beide woningcorporaties te uniformeren. De verwachte kosten worden geraamd op Woningcorporatie Y wil voor deze kosten in de jaarrekening jaar t-1 een voorziening vormen. Is dat toegestaan? In de jaarrekening jaar t-1 kan voor deze post geen voorziening worden gevormd omdat er geen sprake is van een verplichting per balansdatum en de prestatie en tegenprestatie pas in jaar t worden verricht. Voor de vorming van een voorziening moet sprake zijn van een verplichting. Twee soorten verplichtingen kunnen worden onderscheiden: een in rechte afdwingbare verplichting; of een feitelijke verplichting. Een in rechte afdwingbare verplichting is een verplichting die voortvloeit uit een overeenkomst of uit de wet (RJ ). Een feitelijke verplichting is een verplichting die voortvloeit uit handelingen van de woningcorporatie, waarbij (RJ ): de woningcorporatie aan andere betrokkenen door een in het verleden gevolgde gedragslijn, gepubliceerde beleidsregels of een voldoende specifieke, actuele uitspraak heeft aangegeven zekere verantwoordelijkheden te aanvaarden; en als gevolg daarvan, de woningcorporatie bij deze betrokkenen de gerechtvaardigde verwachting heeft gewekt dat hij die verantwoordelijkheden zal nakomen. 58

59 Er dient derhalve een voorziening te worden gevormd voor verplichtingen en verliezen indien sprake is van een gebeurtenis uit het verleden als gevolg waarvan de woningcorporatie geen ander reëel alternatief heeft dan de verplichting af te wikkelen (RJ ). Voorbeeld: Feitelijke verplichting Woningcorporatie Y heeft in december jaar t een reorganisatie aangekondigd. Het reorganisatieplan heeft tot grote koppen in alle landelijke dagbladen geleid. In het reorganisatieplan is de fte-reductie voor de desbetreffende afdelingen opgenomen. Tevens is er een sociaal plan opgesteld met daarin een voorstel voor de ontslagvergoeding. De ondernemingsraad (OR) heeft een positief advies gegeven over deze reorganisatie. Met de vakbonden is per balansdatum echter nog geen overeenstemming bereikt. Ook de individuele werknemers zijn per balansdatum nog niet op de hoogte gesteld van hun ontslag. Woningcorporatie Y heeft de gerechtvaardigde verwachting gewekt bij hen voor wie de reorganisatie gevolgen zal hebben, dat de reorganisatie uitgevoerd zal worden door de hoofdlijnen ervan bekend te maken. Dit is onder andere gebeurd door het informeren van de OR als vertegenwoordiger van de werknemers, maar ook door het publiekelijk bekendmaken van deze reorganisatieplannen via de pers. Het feit dat de individuele werknemers per balansdatum nog niet op de hoogte zijn gebracht van hun ontslag is hierbij niet van belang. Er is sprake van een feitelijke verplichting op grond waarvan een voorziening in de jaarrekening moet worden opgenomen. De tweede voorwaarde waaraan voldaan moet worden alvorens een voorziening wordt opgenomen is dat voor de afwikkeling van de verplichting waarschijnlijk een uitstroom van middelen noodzakelijk is. Een uitstroom van middelen is waarschijnlijk als de kans van optreden groter is dan de kans van niet optreden (in feite dus een kans van meer dan 50%). De derde voorwaarde betreft het kunnen maken van een betrouwbare schatting van de omvang van de verplichting. Slechts in zeer uitzonderlijke gevallen zal geen betrouwbare schatting kunnen worden gemaakt van de omvang van de verplichting (RJ ). Het gebruikmaken van schattingen is een essentieel element bij het opstellen van een jaarrekening en ondermijnt niet de betrouwbaarheid van de jaarrekening. Vooral bij voorzieningen, die naar hun aard meer onzeker zijn dan de meeste andere balansposten, zullen schattingen moeten worden gemaakt. Indien een verplichting die voortkomt uit een gebeurtenis in het verleden, geheel of gedeeltelijk niet wordt voorzien omdat het bedrag ervan niet met voldoende betrouwbaarheid kan worden vastgesteld, dient dit feit in de toelichting te worden vermeld (RJ ). In de navolgende situaties mag geen voorziening worden getroffen: Waardeverminderingen van activa Volgens art. 2:374 lid 2 BW mag een waardevermindering van een actief niet tot uitdrukking worden gebracht door vorming van een voorziening. Waardeverminderingen van activa dienen in de balans te worden verwerkt als aftrekpost op de desbetreffende activa (RJ ). Voorbeelden hiervan zijn de bijzondere waardeverminderingen van vastgoed, de voorziening voor incourante voorraden en de voorziening wegens oninbaarheid van vorderingen, die in mindering worden gebracht op de desbetreffende actiefpost. Bij deze voorbeelden is in feite sprake van een waardevermindering van voorraden respectievelijk van vorderingen, hoewel hiervoor wel de term voorziening wordt gehanteerd. Toekomstige verliezen uit bedrijfsactiviteiten Voor toekomstige verliezen uit bedrijfsactiviteiten mogen geen voorzieningen worden getroffen, omdat deze niet voldoen aan de voorwaarden voor het vormen van een voorziening (RJ ). Er is immers geen sprake van een onvermijdbare verplichting. Wel kan de verwachting van toekomstige verliezen uit bedrijfsactiviteiten een indicatie zijn voor een bijzondere waardevermindering van activa die voor de desbetreffende bedrijfsactiviteiten worden gebruikt. In dat geval moet de rechtspersoon toetsen of sprake is van een bijzondere waardevermindering voor deze activa (RJ ). 59

60 Voorbeeld: Toekomstige verliezen uit bedrijfsactiviteiten Een woningcorporatie verwacht verliezen als gevolg van het onbezet blijven van een deel van de capaciteit van bedrijfsonroerendgoed in het nieuwe boekjaar. Door het ontbreken van geïnteresseerde huurders en het feit dat dit bedrijfsonroerendgoed alleen op langere termijn geschikt te maken is voor bijvoorbeeld bewoning, kan een transformatie van het vastgoed op korte termijn voor dit probleem geen uitkomst bieden. Voor deze verwachte toekomstige verliezen uit bedrijfsactiviteiten mogen geen voorzieningen worden getroffen. Indien de rechtspersoon toekomstige uitgaven kan voorkomen door een handeling in de toekomst, heeft de rechtspersoon geen verplichting tot het doen van die uitgaven in de toekomst en mag geen voorziening worden getroffen. Slechts die verplichtingen die voortvloeien uit gebeurtenissen uit het verleden, en die blijven bestaan onafhankelijk van toekomstige handelingen van de rechtspersoon, leiden tot het treffen van een voorziening (RJ ). Een directiebesluit om te reorganiseren kan daarom nooit tot een voorziening leiden zolang dit besluit niet naar buiten gecommuniceerd is, omdat de reorganisatie nog voorkomen zou kunnen worden door een handeling in de toekomst (een toekomstig directiebesluit). In bijlage 1 bij dit hoofdstuk is een schematisch overzicht opgenomen voor de verwerking van voorzieningen en niet in de balans opgenomen verplichtingen Hoe worden voorzieningen gewaardeerd? Voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en/of verliezen per balansdatum af te wikkelen. De beste schatting is het bedrag dat een rationeel handelende woningcorporatie zou betalen om de desbetreffende verplichtingen en/of verliezen af te wikkelen of om die aan een derde over te dragen (RJ ). Voor de schatting van het bedrag van de voorziening is het oordeel van de leiding van de woningcorporatie bepalend. De leiding baseert haar oordeel op ervaringen bij soortgelijke transacties en, in sommige gevallen, op rapporten van onafhankelijke deskundigen. Ook gebeurtenissen na balansdatum worden in aanmerking genomen bij het maken van de schatting (RJ ). Voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde of de contante waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen en/of verliezen af te wikkelen (RJ ). De gekozen waarderingswijze dient duidelijk te worden uiteengezet (RJ ). Waardering van voorzieningen tegen de nominale waarde van de verwachte uitgaven is verplicht, indien de momenten van het doen van de uitgaven niet op betrouwbare wijze kunnen worden vastgesteld. De contante waarde van deze uitgaven kan dan niet op betrouwbare wijze worden bepaald (RJ ). Voor het contant maken van de voorzieningen dient als disconteringsvoet de actuele marktrente gehanteerd te worden. Risico's waarmee bij het schatten van de toekomstige uitgaven reeds rekening is gehouden, dienen niet nogmaals in de hoogte van de disconteringsvoet te worden betrokken (RJ ). De meest geëigende invulling van de actuele marktrente is de marktrente per balansdatum van hoogwaardige ondernemingsobligaties. Bij het ontbreken van een liquide markt voor ondernemingsobligaties zal het rendement op staatsleningen gelden als meest geëigende invulling (RJ ). De 'actuele marktrente' zorgt ervoor dat een hoger risicoprofiel van de rechtspersoon (bijvoorbeeld door verslechterde resultaten en financiële positie) geen invloed heeft op de disconteringsvoet, en daarmee ook niet op de omvang van de voorziening. Een wijziging van de invulling van de disconteringsvoet betreft een schattingswijziging. Deze moet op prospectieve wijze in de jaarrekening worden verwerkt. De toename van de boekwaarde van de voorziening gedurende iedere periode bij waardering tegen contante waarde wordt gepresenteerd als een interestlast of als een dotatie aan de voorziening. De gekozen verwerkingswijze dient duidelijk in de toelichting uiteengezet te worden (RJ ). 60

61 4.4.5 Hoe worden voorzieningen gemuteerd? Op iedere balansdatum dienen de voorzieningen opnieuw te worden beoordeeld en te worden aangepast om de beste actuele schatting van de hoogte ervan weer te geven. Indien het niet langer waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk zal zijn om de verplichtingen en verliezen af te wikkelen, dient de voorziening vrij te vallen (RJ ). Toevoegingen aan voorzieningen dienen ten laste van de resultatenrekening te komen, tenzij rechtstreekse boeking ten laste van het eigen vermogen is toegestaan. Op dezelfde manier dienen uit voorzieningen vrijvallende bedragen ten gunste van de resultatenrekening te komen, tenzij rechtstreekse boeking ten gunste van het eigen vermogen is toegestaan. De aard, de omvang of het incidentele karakter van een voorziening kan aanleiding zijn om een toevoeging aan een voorziening of een vrijval van (een deel van) een voorziening als een bijzondere post aan te merken. In dat geval dient deze mutatie in de voorziening afzonderlijk te worden toegelicht (RJ ). Een voorziening dient uitsluitend te worden gebruikt voor die uitgaven waarvoor de voorziening oorspronkelijk was gevormd (RJ ). Dit betekent dat het niet toegestaan is uitgaven ten laste van de winst- en-verliesrekening te verwerken, indien hiervoor een voorziening gevormd is. Ook is het niet toegestaan uitgaven ten laste van de voorziening te boeken, indien de voorziening voor een ander doel gevormd was (RJ ). Zou dit wel gebeuren, dan zouden de gevolgen van twee verschillende gebeurtenissen niet afzonderlijk worden gepresenteerd, hetgeen geen juist beeld geeft van de werkelijkheid Welke informatie moet in de toelichting worden opgenomen? In de toelichting bij de jaarrekening moet de volgende informatie met betrekking tot iedere categorie voorzieningen worden opgenomen (RJ ): Vermelding of voorzieningen tegen nominale of contante waarde worden gewaardeerd. Een uiteenzetting van de aard van de voorzieningen, zodanig dat daaruit duidelijk blijkt om welke verplichtingen het gaat. Ook de wet geeft aan dat voorzieningen overeenkomstig hun aard nauwkeurig moeten worden omschreven (art. 2:374 lid 3 BW). Indien noodzakelijk voor het verschaffen van adequate informatie, vermelding van de belangrijkste veronderstellingen met betrekking tot toekomstige gebeurtenissen; en het bedrag aan verwachte vergoedingen met vermelding van de opgenomen activa in verband met die verwachte vergoedingen. De wet vereist dat een woningcorporatie vermeld in welke mate de voorzieningen als langlopend moeten worden beschouwd (art. 2:374 lid 3 BW).Bij onduidelijkheid omtrent het tijdstip waarop naar verwachting kosten worden gemaakt of betalingen worden gedaan, dient in redelijkheid een keuze te worden gemaakt ten aanzien van het al dan niet langlopende karakter van de voorziening (RJ ). Een voorziening of een deel van een voorziening waarvan afwikkeling naar verwachting binnen een jaar zal plaatsvinden, dient als kortlopend te worden beschouwd. Voor het overige dienen voorzieningen als langlopend te worden beschouwd (RJ ). Dit leidt overigens niet tot presentatie van de voorziening als kortlopend of langlopend, maar slechts tot een toelichting bij de voorziening over het kortlopende of langlopende karakter ervan. Onder afwikkeling wordt ook verstaan het omzetten van de voorziening in een op korte termijn opeisbare schuld. Aanbevolen wordt van het totaalbedrag aan voorzieningen dat aan het einde van de periode in de balans is opgenomen, afzonderlijk te vermelden (RJ ): het gedeelte dat naar verwachting binnen één jaar zal worden afgewikkeld; en het gedeelte dat naar verwachting na meer dan vijf jaar zal worden afgewikkeld. Voor iedere categorie voorzieningen dient een rechtspersoon een mutatieoverzicht op te nemen, waarin het volgende wordt vermeld (RJ ): de boekwaarde aan het begin en aan het einde van de periode; gedurende de periode nieuw gevormde voorzieningen, waaronder toenemingen van bestaande voorzieningen; gedurende de periode geboekte uitgaven die ten laste van de voorziening zijn gebracht; 61

62 wijzigingen als gevolg van valuta-omrekeningsverschillen; niet gebruikte bedragen die gedurende de periode zijn vrijgevallen; en de mutatie gedurende de periode als gevolg van oprenting en veranderingen van de disconteringsvoet (indien de voorziening wordt gewaardeerd tegen contante waarde). In het mutatieoverzicht hoeven slechts de cijfers van de huidige periode te worden vermeld. Een mutatieoverzicht met vergelijkende cijfers voor de voorafgaande periode hoeft niet te worden verstrekt Voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen. Het komt regelmatig voor dat bij het aangaan van een investeringsverplichting reeds bekend is dat de marktwaarde van de investering naar verwachting onder de stichtingskosten zal liggen. In dat geval vormt de woningcorporatie een voorziening voor onrendabele investeringen omdat sprake is van een verliesgevend contract. RJ bepaalt dat voor zover de stichtingskosten hoger zijn dan de marktwaarde een voorziening wordt gevormd, indien en voor zover de uitgaven met betrekking tot het vastgoed in ontwikkeling nog niet in de balans zijn opgenomen. Dit betekent dus dat zodra uitgaven plaatsvinden voor de nieuwbouw en deze worden geboekt op de post vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie, de voorziening geheel of gedeeltelijk vrijvalt en in mindering op de post vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt geboekt. De post vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie kan geen negatieve waarde hebben. (RJ ). Een belangrijk attentiepunt voor de jaarrekening is het moment waarop voorziening voor verlieslatende contracten wordt verantwoord. Op grond van RJ wordt voor toekomstige nieuwbouwprojecten, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, beoordeeld in hoeverre het project als een verlieslatend project conform RJ 252 wordt gekwalificeerd. Het is dus niet zo dat pas een voorziening wordt gevormd als de investeringsverplichting met de aannemer is aangegaan. Indien de woningcorporatie een investering intern heeft geformaliseerd (goedkeuring bestuur en raad van commissarissen) en extern gecommuniceerd (zodanig dat de woningcorporatie de gerechtvaardigde verwachting heeft gewekt dat de investering zal worden uitgevoerd) moet een voorziening worden gevormd. 62

63 Bijlage 1 Schema verwerking voorzieningen en niet in de balans opgenomen verplichtingen (ontleend aan RJ 252) 63