1 Inleiding en leeswijzer

Transcriptie

1 1 Inleiding en leeswijzer 1.1 INLEIDING Woningcorporaties spelen een belangrijke rol in onze maatschappij. Gezien de vele recente ontwikkelingen is actuele kennis op het gebied van de jaarverslaggeving, fiscaliteit en overige wetgeving voor bestuurders, toezichthouders, controllers en accountants van woningcorporaties van belang. In dit Handboek Woningcorporaties 2008 brengen wij u op de hoogte van de belangrijkste wetenswaardigheden op deze gebieden. 1.2 ACTUELE ONTWIKKELINGEN Vennootschapsbelasting De vennootschapsbelastingpositie van woningcorporaties is volop in beweging. Nadat per 1 januari 2006 de partiële vennootschapsbelastingplicht is ingevoerd, zijn corporaties met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. De financiële gevolgen van de integrale vennootschapsbelastingplicht worden op dit moment geraamd op 500 miljoen per jaar. Voor corporaties roept de integrale belastingplicht nog veel vragen en onduidelijkheden op. Met name op het gebied van openingsbalansproblematiek, overgang van de partiële naar de integrale belastingplicht, hoe fiscaal om te gaan met resultaten op projectontwikkeling en tussenvormen bij de verkoop van woningen en het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen in fiscale zin. Om duidelijkheid te scheppen ten aanzien van deze onderwerpen wordt momenteel door de Belastingdienst en Aedes gewerkt aan een tweede vaststellingsovereenkomst (VSO 2). Bij het schrijven van dit handboek is deze vaststellingsovereenkomst nog niet gepubliceerd, wel zijn de contouren van de afspraken bekend. In hoofdstuk 12 van dit handboek wordt de partiële en de integrale vennootschapsbelastingplicht van woningcorporaties behandeld waarbij ook een doorkijk wordt gegeven naar VSO 2. In hoofdstuk 8 behandelen wij de verslaggevingstechnische gevolgen van de belastingplicht. Mede als gevolg van de (geleidelijke) invoering van de vennootschapsbelastingplicht hebben corporaties verbindingen opgericht. In hoofdstuk 9 gaan wij in op de verslaggevingstechnische aspecten van verbindingen, waaronder consolidatie en het verwerken van intercompany transacties RJ-werkgroep toegelaten instellingen De richtlijnen voor de jaarverslaggeving worden vastgesteld door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Eind 2006 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving besloten dat richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting (RJ 645) moet worden geactualiseerd. Hiertoe heeft de Raad een werkgroep samen- 1

2 gesteld die bestaat uit vertegenwoordigers van verschaffers, gebruikers en controleurs van jaarrekeningen en jaarverslagen van woningcorporaties. Ten tijde van het opstellen van dit handboek was nog geen geactualiseerde RJ 645 aanwezig. Belangrijke onderwerpen bij de actualisatie van de richtlijn zijn de invulling van het begrip actuele waarde bij woningcorporaties, de uitgangspunten voor het bepalen van de bedrijfswaarde en de verantwoording van de verkoop van zogenoemde maatschappelijk gebonden eigendom (MGE)-woningen. Zodra meer bekend is over de uitkomsten van de actualisatie zullen wij u hierover apart informeren. Vooruitlopend hierop wordt in paragraaf 5.11 een doorkijk gegeven naar de voorgestelde verwerkingswijze voor materiële vaste activa verkocht onder voorwaarden (MGE-woningen) Wijzigingen in de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving 2008 en overige actualiteiten verslaggeving Voor verslagjaren die aanvangen na 1 januari 2008 is de editie 2007 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (RJ) van toepassing. Ten opzichte van de editie 2006 zijn enkele, ook voor woningcorporaties, belangrijke bepalingen gewijzigd: RJ 290 Financiële instrumenten is definitief geworden. Naast richtlijnen voor de presentatie en toelichting van financiële instrumenten zijn nu ook richtlijnen voor de waardering en resultaatbepaling opgenomen. De huidige economische ontwikkelingen kunnen belangrijke invloed hebben op de waardering van financiële instrumenten in uw jaarrekening. De wijze waarop financiële instrumenten verwerkt worden in de jaarrekening van woningcorporaties wijkt niet af van de reguliere verslaggevingsvoorschriften. Voor een nadere toelichting op deze voorschriften en praktijkvoorbeelden verwijzen wij naar het handboek Externe Verslaggeving 2008 van Deloitte. Een exemplaar van dit handboek kunt u aanvragen via uw relatiebeheerder. In RJ 212 is alinea 511 toegevoegd. Indien grond is aangekocht met daarop te slopen opstallen, dan blijven de boekwaarde van de gesloopte opstallen en de sloopkosten onderdeel uitmaken van de grondprijs. Naast deze wijzigingen in de RJ spelen in 2008 ook de volgende actuele onderwerpen op het gebied van de jaarverslaggeving: In 2008 heeft Minister Vogelaar definitief besloten om corporaties jaarlijks een heffing op te leggen. Deze heffing wordt gebruikt om de aanpak van de zogenoemde Vogelaarwijken te financieren. Relevant voor de jaarverslaggeving 2008 is of en zo ja hoe met deze heffing rekening wordt gehouden in de bedrijfswaarde. In 2008 is het BBSH aangepast. Door deze aanpassing mogen corporaties die hun materiële vaste activa waarderen tegen actuele waarde geen wettelijke herwaarderingsreserve meer vormen. Door een wijziging in Titel 9 Boek 2 BW moeten woningcorporaties met ingang van 2008 in hun jaarrekening de honoraria van de accountant toelichten. Met ingang van 1 januari 2009 zal een gewijzigde richtlijnen voor de jaarverslaggeving voor onderhanden projecten van toepassing zijn. Deze gewijzigde richtlijnen heeft ook gevolgen voor de jaarrekeningen en de begrotingen van woningcorporaties. De hoofdstukken 2, 5 en 6 van dit handboek gaan nader in op de gewijzigde voorschriften. 2

3 1 Inleiding en leeswijzer Nieuwe wettelijke regeling voor personenvennootschappen Voor de realisatie van hun doelstellingen kunnen woningcorporaties verbindingen aangaan met andere rechtspersonen. Deze verbindingen hebben soms de vorm van een CV (commanditaire vennootschap) of een VOF (vennootschap onder firma). Voor deze rechtspersonen zijn in de loop van 2009 veranderingen te verwachten. In dat jaar zal waarschijnlijk de invoering van de nieuwe wettelijke regeling voor de zogeheten personenvennootschap (titel 7.13) plaatsvinden. De meest in het oog springende vernieuwing is de mogelijkheid een openbare vennootschap op te richten die rechtspersoonlijkheid bezit. Er komen drie categorieën (personen)vennootschappen: openbare vennootschappen die rechtspersoon zijn (OVR); openbare vennootschappen zonder rechtspersoonlijkheid (OV); niet-openbare (stille) vennootschappen die maatschappen worden genoemd. De huidige VOF en de CV zullen in het nieuwe wetsontwerp onder de categorie openbare vennootschappen vallen. De openbare vennootschap is rechtspersoon indien dit in de overeenkomst is bepaald, in een notariële akte is opgenomen en in het handelsregister is ingeschreven. Rechtspersoonlijkheid van de openbare vennootschap leidt niet tot beperking van de aansprakelijkheid van de vennoten. De vennoten van een openbare vennootschap zijn ieder voor het geheel (hoofdelijk) verbonden voor de verbintenissen van de vennootschap. Indien een openbare vennootschap een opdracht heeft ontvangen, is in principe iedere vennoot voor het geheel aansprakelijk wanneer de opdracht niet (correct) wordt nagekomen. 1.3 LEESWIJZER Het Handboek Woningcorporaties 2008 bestaat uit drie delen. Deel A Jaarverslaggeving Hoofdstuk 2 vormt een inleiding op de volgende hoofdstukken. Wij behandelen welke wet- en regelgeving van belang is bij het opmaken van uw jaarrekening. Verder gaan wij in op de accountantscontrole, het vaststellen, het ondertekenen en het openbaar maken van de jaarrekening. Wij behandelen daarbij enkele bepalingen die in de Governance code woningcorporaties zijn opgenomen. In hoofdstuk 3 behandelen wij enige algemene grondslagen voor de jaarverslaggeving. Wij gaan in op de elementen activa, vreemd vermogen, eigen vermogen, baten en lasten. Voor het opmaken van de jaarrekening is het van belang om te weten welke verwerkingscriteria gelden voor deze voornoemde elementen. Zij bepalen namelijk een belangrijk deel van uw balans en winst-en-verliesrekening. De behandeling van deze definities en het verkrijgen van een nader inzicht achten wij noodzakelijk voor de verdere behandeling van de jaarrekening in dit handboek. Bij het opstellen van de jaarrekening moet stelselmatigheid worden betracht. Soms is het niettemin nodig om veranderingen in de uitgangspunten voor de jaarverslaggeving aan te brengen. Wij gaan in op de vraag wanneer die veranderingen 3

4 moeten worden aangemerkt als een stelselwijziging of als een schattingswijziging en hoe die veranderingen in de jaarrekening moeten worden verwerkt. In hoofdstuk 4 behandelen wij welke informatie in het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag moet worden opgenomen. Wij besteden daarbij aandacht aan de AedesCode en de Governance code woningcorporaties die beide vanaf 1 januari 2007 in werking zijn getreden. In hoofdstuk 5 staat de verwerking en waardering van onroerende zaken in de jaarrekening centraal. In de praktijk roept deze post veel vragen op. In dit hoofdstuk gaan wij onder meer in op vragen over de indeling van het bezit in kasstroomgenererende eenheden, het al dan niet boeken van een bijzondere waardevermindering (onrendabele top) op huurwoningen, het moment van winstname bij koopwoningen en de berekeningswijze van de herwaarderingsreserve bij waardering van het bezit tegen actuele waarde. Bij de berekening van de bedrijfswaarde moet een groot aantal uitgangspunten en veronderstellingen worden gedaan zoals de restant levensduur, de jaarlijkse huur- en lastenontwikkeling, de disconteringsvoet en de restwaarde. De gekozen uitgangspunten en veronderstellingen hebben een belangrijke invloed op de omvang van de bedrijfswaarde en daardoor op de waardering van de onroerende zaken en op de financiële positie en het resultaat van de corporatie. Daarom gaan wij in hoofdstuk 6 in op de bepaling van de bedrijfswaarde. In hoofdstuk 7 behandelen wij een aantal aspecten die een rol spelen bij de waardering van het woningbezit tegen historische kostprijs. Met ingang van het verslagjaar 2007 is een geactualiseerde richtlijn 212 Materiële vaste activa van toepassing. In deze geactualiseerde richtlijn is een verduidelijking opgenomen van de elementen die tot de vervaardigingsprijs van materiële vaste activa kunnen worden gerekend en zijn enkele nieuwe bepalingen opgenomen voor afschrijvingen op de materiële vaste activa. Wij behandelen in dit hoofdstuk genoemde bepalingen, toegespitst op het bezit van woningcorporaties. Vennootschapsbelasting is een nieuwe post in de jaarrekening van woningcorporaties. Daarom besteden wij in hoofdstuk 8 aandacht aan de verwerking van de vennootschapsbelasting in de jaarrekening. Wij gaan hierbij uitgebreid in op het complexe onderwerp latente belastingen. Hoe kunnen latente belastingverplichtingen en vorderingen ontstaan en hoe worden deze verwerkt en gewaardeerd in de jaarrekening? De laatste jaren hebben veel woningcorporaties mede door de naderende vennootschapsbelastingplicht dochtermaatschappijen opgericht. Hierdoor speelt consolidatie bij woningcorporaties een steeds grotere rol. Daarom gaan we in hoofdstuk 9 in op de geconsolideerde jaarrekening. Welke rechtspersonen en vennootschappen worden in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen en welke kunnen buiten de consolidatie blijven? Welke grondslagen worden gehanteerd bij consolidatie? Deel B Andere wet- en regelgeving De Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (Wopt) verplicht woningcorporaties in hun jaarrekening over 2008 informatie te verstrekken over de bezoldiging van werknemers die een hogere beloning ontvangen dan het gemiddeld ministersalaris. In hoofdstuk 10 4

5 1 Inleiding en leeswijzer beschrijven wij welke stappen worden doorlopen om te berekenen of bij uw corporatie functionarissen werkzaam zijn waarvoor de door de Wopt vereiste informatie in de jaarrekening moet worden opgenomen en bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) moet worden gemeld. In hoofdstuk 11 gaan wij in op de vraag of woningcorporaties opdrachten voor werken, leveringen en diensten Europees moeten aanbesteden. De Nederlandse regering is vooralsnog van mening dat Nederlandse woningcorporaties niet Europees behoeven aan te besteden. Het Europese Hof van Justitie oordeelde in een geschil met betrekking tot Franse woningcorporaties dat deze woningcorporaties publiekrechtelijke instellingen zijn en dus als aanbestedende diensten zijn aan te merken. Reden om in dit hoofdstuk de criteria voor aanbestedingsplichtigheid te behandelen. Deel C Fiscaliteiten In hoofdstuk 12 staat de vennootschapsbelastingplicht centraal. De vennootschapsbelasting voor woningcorporaties is volop in beweging. Door deze snelle ontwikkelingen is het moeilijk om overzicht te houden over de voor woningcorporaties van belang zijnde regels. In dit hoofdstuk schetsen wij daarom de algemene regels over de belastingplicht, maar gaan wij daarnaast in op specifieke onderwerpen als de subjectieve vrijstelling vennootschapsbelasting voor sociale huurwoningen, plintruimten en gebouwen met een maatschappelijke functie, de openingsbalansproblematiek, de onderhandelingen binnen de projectgroep Belco en de mogelijkheid voor woningcorporaties om gebruik te maken van de fiscale beleggingsinstelling. De btw vormt voor woningcorporaties in de praktijk een lastig vraagstuk. Enerzijds houdt dit verband met de aard en complexiteit van de activiteiten van woningcorporaties. Anderzijds wordt de regelgeving steeds complexer. In hoofdstuk 13 gaan wij onder meer in op de voorbelasting op de bouwkosten van onroerende zaken en op de integratieheffing. Daarnaast komen de gevolgen voor de btw-heffing op tal van andere activiteiten aan de orde, zoals het beheer en onderhoud van woningen, verhuur van gemeubileerde appartementen en mutatieonderhoud. Hoofdstuk 14 behandelt een aantal aspecten van de overdrachtsbelasting. Nadat wij hebben behandeld waarover overdrachtsbelasting wordt geheven gaan wij in op enkele belangrijke aspecten van de overdrachtsbelasting voor woningcorporaties. Daarbij komen onder meer aan de orde de overdrachtsbelasting bij verkrijging van aandelen in onroerende zaaklichamen, de vrijstellingen van overdrachtsbelasting bij verkrijging van onroerende zaken en de overdrachtsbelasting bij fusies van woningcorporaties. Tot slot Via de website van Deloitte kunt u de checklist jaarverslaggeving 2008 aanvragen. Aan de hand van deze checklist kunt u snel en efficiënt nagaan of uw jaarrekening over 2008 aan de vereisten, die in de wet- en regelgeving zijn opgenomen, voldoet. In de bijlage hebben wij cases opgenomen die inzicht geven in de praktische toepassing en vertaling van de in het handboek opgenomen wet- en regelgeving. In de hoofdstukken zelf zijn diverse voorbeelden opgenomen die dienen ter verduidelijking van de theorie. 5

6 Het trefwoordenregister bevordert de naslagfunctie en toegankelijkheid van het handboek. De teksten van dit handboek zijn afgesloten op 15 december De redactie van dit handboek houdt zich aanbevolen voor uw op- en aanmerkingen deloitte.nl). 6

7 Deel A Jaarverslaggeving 7

8 8

9 2 Inleiding jaarverslaggeving 2.1 INLEIDING Dit is het eerste hoofdstuk van acht hoofdstukken over de jaarverslaggeving van woningcorporaties. Dit hoofdstuk vormt een inleiding op de volgende hoofdstukken. Wij behandelen welke wet- en regelgeving u in acht moet nemen bij het opmaken van uw jaarrekening. Verder gaan wij in op de accountantscontrole, het vaststellen, het ondertekenen en het openbaarmaken van de jaarrekening. Wij behandelen daarbij onder meer enkele bepalingen die in de Governance code woningcorporaties zijn opgenomen. 2.2 WELKE WET- EN REGELGEVING IS VAN TOEPASSING? Woningcorporaties zijn op grond van artikel 26 Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) verplicht jaarlijks een jaarrekening, een jaarverslag en een volkshuisvestingsverslag op te stellen. Verder moeten zij aan de jaarrekening en het jaarverslag overige gegevens toevoegen (art. 2:392 BW). De jaarrekening en het jaarverslag moeten worden opgemaakt overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW. Enkele afdelingen van Titel 9 Boek 2 BW zijn niet van toepassing op woningcorporaties, te weten: afdeling 1: algemene bepaling; afdeling 9: deskundigenonderzoek; afdeling 10: openbaarmaking; afdeling 12: bepalingen omtrent rechtspersonen van onderscheiden aard; afdelingen 14 en 15: bepalingen voor banken en verzekeringsmaatschappijen. Volgens artikel 362, lid 1 van het BW dient de jaarrekening volgens normen die in het maatschappelijk verkeer als aanvaardbaar worden beschouwd een zodanig inzicht te geven dat een verantwoord oordeel kan worden gevormd omtrent het vermogen en resultaat alsmede, voor zover de aard van een jaarrekening dit toelaat, omtrent de solvabiliteit en de liquiditeit van de woningcorporatie. Invulling van de in het maatschappelijk verkeer als aanvaardbaar beschouwde normen vindt plaats door de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving. Overigens kan een woningcorporatie op grond van het zogenoemde inzichtsvereiste (artikel 362, lid 4 van het BW) gemotiveerd afwijken van deze richtlijnen. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is een afzonderlijk hoofdstuk opgenomen voor woningcorporaties (RJ 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting). Hierin is opgenomen dat de jaarrekening en het jaarverslag naast de specifieke voorschriften uit RJ 645 moeten voldoen aan de overige Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (RJ ). Dit hoofdstuk gaat in op de voor woningcorporaties specifieke jaarrekeningposten. Voor de overige jaarrekeningposten en informatieverstrekking zijn de algemene Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving van toepassing. 9

10 Naast de jaarrekening moeten woningcorporaties tevens een volkshuisvestingsverslag opmaken. Dit is geregeld in artikel 26, lid 2 van het Bbsh. In hoofdstuk 4 gaan we hierop nader in. De overige gegevens worden aan het jaarverslag en de jaarrekening toegevoegd. Onder de overige gegevens wordt de volgende informatie opgenomen (art. 2:392 BW): de accountantsverklaring; de statutaire regeling omtrent de resultaatbestemming; de resultaatbestemming over het verslagjaar of, zolang deze niet vaststaat, het voorstel daartoe; een opgave van de gebeurtenissen na de balansdatum met belangrijke financiële gevolgen voor de rechtspersoon en de in zijn geconsolideerde jaarrekening betrokken maatschappijen tezamen, onder mededeling van de omvang van die gevolgen. In 2008 is aan Titel 9 Boek 2 BW een nieuw artikel toegevoegd, artikel 2:382a. In dit artikel wordt aangegeven dat organisaties in hun jaarrekening toelichten wat de accountantshonoraria in het afgelopen boekjaar zijn geweest. Artikel 2:382a is opgenomen in afdeling 5 van Titel 9 Boek 2 BW en dus van toepassing op woningcorporaties. Op grond van RJ kunnen corporaties geen beroep doen op vrijstellingen op grond van de omvang van de corporatie. Elke corporatie, ongeacht haar omvang, dient de accountantshonoraria dus op te nemen in de toelichting op de jaarrekening. Op grond van artikel 2:382a worden de honoraria in de toelichting gesplitst in: a. onderzoek van de jaarrekening; b. andere controleopdrachten (bijvoorbeeld controle van subsidieverantwoordingen); c. adviesdiensten op fiscaal terrein; d. andere niet-controlediensten. Naar de letter van de wet dienen alleen de honoraria die zijn betaald aan de externe accountant en de accountantsorganisatie zoals genoemd in de Wta te worden vermeld. Dit zou betekenen dat voor adviesdiensten op fiscaal terrein die zijn betaald aan een andere organisatie dan de controlerend accountant niet opgenomen hoeven te worden. Indien de toegelaten instelling dochtermaatschappijen heeft of de financiële gegevens van andere maatschappijen consolideert, worden de honoraria die in het boekjaar ten laste van deze maatschappijen zijn gebracht, in de opgave van de toegelaten instelling begrepen. Overigens is door het NIVRA aan zowel de Raad voor de Jaarverslaggeving als het Ministerie van Justitie om een nadere uitspraak te doen over de juiste interpretatie van deze nieuwe wettelijke bepaling. De jaarrekening bestaat uit de balans, de winst-en-verliesrekening, het kasstroomoverzicht en de toelichting (RJ ). In de volgende paragrafen gaan wij in op de modellen voor de balans, de winsten-verliesrekening en het kasstroomoverzicht. In het Bbsh zijn specifieke bepalingen opgenomen over de accountantscontrole van de jaarrekening en de openbaarmaking van de jaarverslaggeving. Wij behandelen deze bepalingen in paragraaf 2.6 en 2.9. In de paragrafen 2.7 en 2.8 gaan wij in op de vaststelling en ondertekening van de jaarrekening. Paragraaf 2.10 behandeld het kader voor de jaarverslaggeving van de nevenstructuur. 10

11 2 Inleiding jaarverslaggeving 2.3 MODEL VOOR DE BALANS De balans is een weergave van de vermogenspositie van de woningcorporatie aan het einde van het verslagjaar. Het is dus een momentopname van de activa, de schulden en het eigen vermogen. De balans moet worden opgesteld overeenkomstig het in bijlage 1 van RJ 645 opgenomen model (RJ ). In de balans moeten vergelijkende cijfers van het voorgaand verslagjaar worden opgenomen. De balans mag het eigen vermogen weergeven voor of na resultaatbestemming (art. 2:373 BW). In het opschrift van de balans moet worden aangegeven of daarin de bestemming van het resultaat is verwerkt (art. 2:362 lid 2 BW). In bijlage 1 bij RJ 645 staat onder de kortlopende schulden nog de post Aangegane verplichtingen inzake (on)roerende zaken vermeld. Echter, met ingang van 2007 mogen materiële vaste activa in bestelling niet meer op de balans worden opgenomen aangezien een actief in bestelling respectievelijk een investeringsverplichting niet voldoen aan de definitie van een actief of een verplichting. Verplichtingen voor reeds in het verslagjaar geleverde prestaties inzake (on)roerende zaken moeten uiteraard wel worden verantwoord onder de kortlopende schulden. In de jaarrekening moeten de balansposten door middel van verwijzingen worden gerelateerd aan de bijbehorende onderdelen van de toelichting (RJ ). Veelal worden de balansposten hiertoe genummerd waarbij de nummering in de toelichting terugkomt. 2.4 MODELLEN VOOR DE WINST-EN-VERLIESREKENING De winst-en-verliesrekening geeft de financiële gevolgen weer van de activiteiten die de woningcorporatie in het verslagjaar heeft verricht. Voor de winst-en-verliesrekening zijn twee modellen beschikbaar (RJ ): een model voor waarderingsgrondslag historische kostprijs; een model voor waarderingsgrondslag actuele waarde. Deze modellen zijn opgenomen in bijlage 1 van RJ 645. In de winst-en-verliesrekening moeten vergelijkende cijfers van het voorgaand verslagjaar worden opgenomen. In de jaarrekening moeten de winst-en-verliesrekeningposten door middel van verwijzingen worden gerelateerd aan de bijbehorende onderdelen van de toelichting (RJ ). Veelal worden de winst-en-verliesrekeningposten hiertoe genummerd waarbij de nummering in de toelichting terugkomt. Ten aanzien van de verwerking van onderhanden projecten (nieuwbouw koopwoningen) volstaat het model van RJ 645 niet volledig. Er ontbreken regels in het model. Dit is nader toegelicht en uitgewerkt in paragraaf 5.7 en casus 7. Het verdient de voorkeur het model voor de winst-en-verliesrekening hierop aan te passen. 11

12 2.5 HET KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht is een overzicht van de geldmiddelen die in de verslagperiode beschikbaar zijn gekomen en van het gebruik dat van deze geldmiddelen is gemaakt. Het kasstroomoverzicht wordt veelal opgenomen na de balans en de winst-en-verliesrekening. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is een apart hoofdstuk opgenomen over het kasstroomoverzicht (RJ 360 Kasstroomoverzicht). Een kasstroomoverzicht geeft inzicht in ingaande en uitgaande geldstromen ingedeeld naar verschillende activiteitencategorieën. Wanneer een geconsolideerde jaarrekening wordt opgesteld, wordt het kasstroomoverzicht op geconsolideerde basis opgenomen (RJ ). Bij het kasstroomoverzicht worden vergelijkende cijfers over het voorafgaand verslagjaar vermeld (RJ ). RJ 645 geeft geen model voor het kasstroomoverzicht. 2.6 ACCOUNTANTSCONTROLE In artikel 27, lid 1 Bbsh is opgenomen dat woningcorporaties accountantscontrole moeten laten verrichten op hun jaarverslaggeving. Welk orgaan bevoegd is tot het verlenen van de opdracht tot accountantscontrole aan een accountant is vastgelegd in de statuten. Veelal zal deze bevoegdheid statutair zijn toegekend aan de raad van commissarissen. Wanneer niets is geregeld, komt deze bevoegdheid toe aan het bestuur. In de Governance code woningcorporaties is opgenomen dat de raad van commissarissen de accountant moet benoemen (principe IV.2). De accountant onderzoekt of de jaarrekening het in art. 2:362 BW bedoelde inzicht geeft en of de jaarrekening voldoet aan de overige in artikel 26, lid 1a Bbsh genoemde voorschriften (artikel 28, lid a Bbsh). In art. 2:362 BW is opgenomen dat de jaarrekening volgens normen die in het maatschappelijk verkeer als aanvaardbaar worden beschouwd een zodanig inzicht moet geven dat een verantwoord oordeel kan worden gevormd omtrent het vermogen en het resultaat alsmede, voor zover de aard van een jaarrekening dat toelaat, omtrent de solvabiliteit en de liquiditeit van de rechtspersoon. Ten aanzien van het jaarverslag gaat de accountant, voor zover hij dit kan beoordelen, na of: dit overeenkomstig de wettelijke voorschriften is opgesteld; dit verenigbaar is met de jaarrekening (en met de overige gegevens). Voor de overige gegevens gaat de accountant na of deze zijn toegevoegd. Naast de jaarrekening moet de accountant ook onderzoeken of (art. 28 Bbsh): het volkshuisvestingsverslag is opgesteld overeenkomstig artikel 26, lid 2 Bbsh en met de jaarrekening verenigbaar is; het overzicht met cijfermatige kerngegevens is gebaseerd op verantwoorde aannames. Op het overzicht met cijfermatige kerngegevens gaan wij in dit handboek niet nader in, omdat dit buiten het bestek van de jaarverslaggeving valt. 12

13 2 Inleiding jaarverslaggeving De accountant stelt naar aanleiding van de accountantscontrole en het onderzoek van het volkshuisvestingsverslag de volgende rapporteringen op (art. 29, lid 1 Bbsh): een accountantsverklaring bij de jaarrekening; een rapport van feitelijke bevindingen omtrent het volkshuisvestingsverslag. Deze rapporteringen moeten worden opgesteld overeenkomstig de modellen in bijlage III bij het Bbsh (art. 29, lid 3 Bbsh). In de Governance code woningcorporaties zijn rapporteringsvoorschriften voor de externe accountant opgenomen. Deze voorschriften gelden naast de wettelijke rapporteringvoorschriften in het Burgerlijk Wetboek en de Controle- en overige standaarden voor de Accountantscontrole (COS). In de Governance code woningcorporaties is opgenomen dat het verslag van de externe accountant ingevolge artikel 2:393, lid 4 BW moet bevatten datgene wat de accountant vanuit de controle van de jaarrekening en de daaraan gerelateerde controles onder de aandacht van het bestuur en de raad van commissarissen wil brengen. Daarbij komen ten minste de volgende onderwerpen aan de orde (uitwerking principe IV.4): Met betrekking tot de accountantscontrole: informatie over zaken die van belang zijn voor de beoordeling van de onafhankelijkheid van de externe accountant; informatie over de gang van zaken tijdens de controle als ook de samenwerking met interne accountants en eventueel andere externe accountants, discussiepunten met het bestuur, een overzicht van niet aangepaste correcties, etc. Met betrekking tot de financiële cijfers: analyses van ontwikkelingen van het vermogen en resultaat, die niet in te publiceren cijfers voorkomen en die naar de mening van de externe accountant bijdragen aan het inzicht in de financiële positie en resultaten van de woningcorporatie; commentaar op de verwerking van eenmalige posten, de effecten van schattingen en de wijze waarop deze tot stand zijn gekomen, de keuze van accountingpolicies (grondslagen voor de waardering en resultaatbepaling) wanneer ook andere keuzes mogelijk waren, alsmede bijzondere effecten als gevolg daarvan; opmerkingen over de kwaliteit van prognoses en budgetten. Met betrekking tot de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen (inclusief betrouwbaarheid en continuïteit van de geautomatiseerde gegevensverwerking) en de kwaliteit van de interne informatievoorziening: verbeterpunten, geconstateerde leemten en kwaliteitsbeoordelingen; opmerkingen over bedreigingen en risico s voor de woningcorporatie en de wijze waarop daarover in te publiceren gegevens gerapporteerd dient te worden; naleving van statuten, instructies, regelgeving, vereisten van externe toezichthouders, etc. 13

14 2.7 VASTSTELLEN VAN DE JAARREKENING De jaarrekening moet worden vastgesteld uiterlijk binnen een maand na afloop van de termijn waarbinnen de jaarrekening is opgemaakt. Bij een woningcorporatie die de rechtsvorm heeft van een vereniging vindt het vaststellen van de jaarrekening plaats door de algemene ledenvergadering (art. 2:49 lid 3 BW). Bij een woningcorporatie die de rechtsvorm heeft van een stichting vindt vaststelling plaats door het statutair daartoe aangewezen orgaan. De bevoegdheid tot vaststelling van de jaarrekening is veelal toegekend aan de raad van commissarissen. Vaststelling van de jaarrekening kan pas plaatsvinden nadat het bevoegde orgaan kennis heeft kunnen nemen van de accountantsverklaring (art. 29, lid 2 Bbsh). 2.8 ONDERTEKENEN VAN DE JAARREKENING De jaarrekening moet worden ondertekend door de bestuurders en door de commissarissen. Door ondertekening van de jaarrekening nemen bestuurders en commissarissen de jaarrekening voor hun rekening. Voor zover een bestuurder of commissaris niet wenst te tekenen staat dit hem vrij, maar dan moet de reden daarvan in de jaarrekening worden vermeld. Ook wanneer een persoon niet in staat is te tekenen, bijvoorbeeld door ziekte of afwezigheid, moet deze reden worden vermeld (art. 2:49, lid 2 BW, 2:300, lid 2 BW). Ondertekening van de jaarrekening vindt plaats door de op het moment van het opmaken van de jaarrekening fungerende bestuurders en commissarissen. Dit kan betekenen dat bestuurders of commissarissen verantwoordelijkheid nemen voor een jaarrekening die betrekking heeft op een periode waarin zij niet in functie waren. 2.9 OPENBAARMAKING VAN DE JAARVERSLAGGEVING Woningcorporaties moeten jaarlijks vóór 1 juli de volgende stukken aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) verstrekken (art. 30 Bbsh): een jaarrekening; een jaarverslag en een volkshuisvestingsverslag. De jaarrekening moet zijn voorzien van een accountantsverklaring. Bij het volkshuisvestingsverslag wordt een rapport van feitelijke bevindingen afgegeven. Titel 9 Boek 2 BW inzake de openbaarmaking van de jaarverslaggeving bij het handelsregister is niet van toepassing op woningcorporaties. Woningcorporaties hoeven hun jaarrekening daarom niet bij het handelsregister te deponeren. De verplichting tot openbaarmaking van de jaarrekening bij het handelsregister geldt wel voor verbonden rechtspersonen (onder meer BV s) die moeten voldoen aan de eisen van Titel 9 Boek 2 BW. 14

15 2 Inleiding jaarverslaggeving 2.10 VERSLAGGEVING VAN DE NEVENSTRUCTUUR Veel woningcorporaties kennen inmiddels een nevenstructuur. De entiteiten in deze nevenstructuren zijn vaak NV s, BV s, vennootschappen onder firma, commanditaire vennootschappen en stichtingen en verenigingen. De wijze waarop deze entiteiten verslag moeten leggen is niet geregeld in het Besluit beheer sociale huursector (dit besluit is alleen van toepassing op de toegelaten instellingen zelf) en ook RJ 645 is dus niet van toepassing op deze entiteiten. Afhankelijk van de rechts- of organisatie vorm van de entiteit zal moeten worden bepaald welk kader voor de jaarverslaggeving van toepassing is. Het hieronderstaande schema is hier een handvat voor: Rechts- of organisatievorm entiteit Welk kader van toepassing Besloten vennootschap Titel 9 Boek 2 BW Naamloze vennootschap Titel 9 Boek 2 BW Commerciële stichting of vereniging Titel 9 Boek 2 BW en RJ 630 Niet commerciële stichting of vereniging Geen wettelijke bepalingen. RJ 640 van toepassing op jaarrekeningen. Vennootschap onder firma en commanditaire Afhankelijk van de bepalingen in het vennootschapscontract. vennootschap Aandachtspunt voor corporaties als deelnemers in deze entiteiten zijn de diverse wettelijke eisen die van toepassing zijn op het opstellen van de jaarrekening, het vaststellen hiervan en het openbaar maken. Deze eisen hebben zowel betrekking op termijnen als de inhoud. Zoals uit bovenstaand overzicht blijkt variëren deze eisen afhankelijk van de rechts- of organisatievorm. Het niet naleven van deze eisen is een economisch delict en kan leiden tot problemen op het gebied van aansprakelijkheid leiden indien bijvoorbeeld sprake zou zijn van een faillissement van de entiteit. Voor de naleving van Titel 9 Boek 2 BW en de reguliere RJ brengt Deloitte jaarlijks een Handboek Externe Verslaggeving uit. Dit handboek is ook voor de nevenstructuur van uw corporatie te gebruiken. Wij verwijzen u daarom voor de relevante verslaggevingseisen van entiteiten vallend onder Titel 9 Boek 2 BW en de reguliere RJ naar het Handboek Externe Verslaggeving 2009 van Deloitte. In hoofdstuk 9 van dit handboek staan we stil bij de verslaggeving over de nevenstructuur in de jaarrekening van de woningcorporatie. 15

16 16

17 3 Algemene grondslagen 3.1 INLEIDING De jaarrekening geeft de financiële gevolgen van transacties en andere gebeurtenissen weer. Dat bereiken woningcorporaties door deze transacties en gebeurtenissen in te delen in gelijksoortige groepen. Deze groepen worden als elementen van de jaarrekening aangeduid. De elementen voor de balans bestaan uit activa, vreemd vermogen en eigen vermogen en voor de winst-en-verliesrekening uit baten en lasten. Voor het opmaken van de jaarrekening is het van belang om te weten welke criteria gelden voor deze voornoemde elementen. Zij bepalen namelijk een belangrijk deel van de balans en winst-en-verliesrekening. De behandeling van deze definities en het verkrijgen van een nader inzicht achten wij noodzakelijk voor de verdere behandeling van de jaarrekening in dit handboek. Bij het opstellen van de jaarrekening moet stelselmatigheid worden betracht. Dat wil zeggen dat een eenmaal gekozen stelsel zoveel als mogelijk wordt gehandhaafd. Wanneer het niettemin toch nodig is veranderingen in de uitgangspunten voor de jaarverslaggeving aan te brengen, is de vraag of die verandering moet worden aangemerkt als een stelselwijziging of als een schattingswijziging en hoe die verandering in de jaarrekening moet worden verwerkt. In de paragrafen 3.3 en 3.4 gaan wij in op deze vragen. 3.2 ACTIVA, VREEMD VERMOGEN, EIGEN VERMOGEN, BATEN EN LASTEN De elementen voor de balans bestaan uit activa, vreemd vermogen en eigen vermogen en voor de winst-en-verliesrekening uit baten en lasten Wat zijn activa, vreemd vermogen en eigen vermogen? Activa De definitie van activa is opgenomen in RJ Een actief is een uit gebeurtenissen in het verleden voortgekomen middel, waarover de corporatie de beschikkingsmacht heeft en waaruit in de toekomst naar verwachting economische voordelen naar de corporatie zullen vloeien. Activa is een ander woord voor bezittingen. De bezittingen van een woningcorporatie worden aangewend om daarmee goederen (onroerende zaken) te produceren of diensten te verrichten waarvoor afnemers bereid zijn geld te betalen. Bezittingen brengen dus toekomstige economische voordelen met zich mee. Het toekomstig economisch voordeel dat een actief met zich meebrengt wordt ge- 17

18 vormd door de potentie om, direct of indirect, bij te dragen aan de stroom van geldmiddelen naar de corporatie. De toekomstige economische voordelen die een actief met zich meebrengen, kunnen op verschillende wijze aan een corporatie ten goede komen. Zo kunnen bezittingen worden: gebruikt bij de bouw van huur- of koopwoningen of de verhuur van huurwoningen; verwisseld in andere activa; gebruikt om verplichtingen af te wikkelen. Aan veel bezittingen, zowel de fysieke als niet-fysieke, zijn juridische rechten verbonden waaronder het eigendomsrecht. Zoals hiervoor is aangegeven is echter niet alleen de vorm, maar ook het wezen van belang bij de beoordeling of een post wel of niet in de jaarrekening kan worden opgenomen. Dat betekent dat voor het antwoord op de vraag of een post wel of niet als een bezit moet worden aangemerkt, dus niet uitsluitend bepalend is wie de juridische eigenaar van dat bezit is, maar vooral wie de economische risico s draagt ten aanzien van dat bezit. Deze laatste zal dit bezit in zijn jaarrekening moeten opnemen. Vreemd vermogen Het begrip vreemd vermogen is gedefinieerd in RJ Een post van het vreemd vermogen is een bestaande verplichting van de corporatie die voortvloeit uit gebeurtenissen in het verleden, waarvan de afwikkeling naar verwachting zal leiden in een uitstroom uit de corporatie van middelen die economische voordelen in zich bergen. Een essentieel kenmerk van vreemd vermogen is dat er voor de woningcorporatie een afdwingbare verplichting bestaat. Dit kan een juridisch afdwingbare verplichting of een feitelijke verplichting zijn. Opgenomen leningen zijn een bekend voorbeeld van juridisch afdwingbare verplichtingen. Feitelijke verplichtingen zijn verplichtingen die voortvloeien uit handelingen van de woningcorporatie waarbij: a. de corporatie aan andere betrokkenen door een in het verleden gevolgde gedragslijn, gepubliceerde beleidsregels of een voldoende specifieke, actuele uitspraak heeft aangegeven zekere verantwoordelijkheden te aanvaarden; en b. als gevolg daarvan, de corporatie bij de onder a. genoemde andere betrokkenen de gerechtvaardigde verwachting heeft gewekt dan hij de verantwoordelijkheden zal nakomen (RJ ). Op grond van het bovenstaande geldt als criterium voor het opnemen van feitelijke verplichtingen: intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd (RJ ). Indien bijvoorbeeld een corporatie als gedragslijn heeft om nagekomen gebreken in opgeleverde nieuwe koopwoningen gratis te herstellen zijn de bedragen die naar verwachting nog zullen moeten worden uitgegeven voor het verwachte herstel van reeds opgeleverde woningen eveneens als verplichting aan te merken. Doorgaans wordt de eis gesteld dat wil er van een verplichting sprake zijn er een evenwicht dient te bestaan tussen de verplichting en de genoten contraprestatie. 18

19 3 Algemene grondslagen De afwikkeling van verplichtingen houdt gewoonlijk in dat de corporatie middelen afstaat die economische voordelen in zich bergen. Een dergelijke afwikkeling kan op verschillende manieren geschieden, zoals door: betaling van geldmiddelen; overdracht van andere activa; het verlenen van diensten; vervanging van de verplichting door een andere verplichting; of omzetting van de verplichting in eigen vermogen. Indien de omvang en/of het tijdstip waarop een verplichting zal worden afgewikkeld niet vaststaat, kan er desondanks sprake zijn van een in de jaarrekening op te nemen verplichting. Een dergelijke verplichting zal doorgaans worden omschreven als een voorziening. Bekende voorbeelden hiervan zijn de voorziening voor verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en de reorganisatievoorziening. Eigen vermogen Eigen vermogen is het overblijvend belang in de activa van een corporatie na aftrek van al het vreemd vermogen (RJ ). Eigen vermogen is technisch gezien dus een saldopost van al de bezittingen verminderd met al de verplichtingen. Deze saldopost kan niet verder zijn onderverdeeld. Bij een woningcorporatie wordt het eigen vermogen veelal onderverdeeld in kapitaal en de overige reserves. Het gaat bij de onderverdeling om de oorsprong van de wijze van verkrijging van deze middelen en om de toekomstige bestemming die deze middelen hebben. Doordat het eigen vermogen een saldopost is van de bezittingen en de verplichtingen is de omvang van het eigen vermogen afhankelijk van de waardering van de bezittingen en de verplichtingen. Met name de gekozen waarderingsgrondslag van de materiële vaste activa speelt hierbij een belangrijke rol. In hoofdstuk 5 gaan wij nader in op de verschillende waarderingsgrondslagen die voor de materiële vaste activa kunnen worden gehanteerd Wat verstaan wij onder de begrippen baten en lasten? Resultaten bestaan uit het saldo van baten en lasten. Voor de vaststelling van het resultaat dienen dus eerst de baten en lasten te worden bepaald. Bedacht dient te worden dat niet alle baten en lasten zonder meer in de winst-en-verliesrekening van het verslagjaar kunnen worden opgenomen. De criteria waaraan baten en lasten moeten voldoen, willen zij in aanmerking komen om in de winst-enverliesrekening te worden opgenomen, worden in paragraaf behandeld. Voor de beoordeling van de aard en omvang van baten en lasten is het relevant te beoordelen uit welke bron deze afkomstig zijn. Het bekendste onderscheid is dat tussen baten en lasten die wel of niet voortvloeien uit de normale bedrijfsuitoefening. 19

20 Dat onderscheid is van belang omdat de herkomst van baten en lasten relevant is voor de beoordeling van het vermogen van een corporatie om ook in de toekomst geldmiddelen te kunnen genereren. Dat geldt vanzelfsprekend in belangrijk mindere mate voor incidentele baten en lasten. Het is daarom van belang om op de aangegeven wijze onderscheid te maken tussen de herkomst van de jaarlijkse baten en lasten. Baten De definitie van baten is opgenomen in RJ Baten zijn vermeerderingen van het economisch potentieel gedurende de verslagperiode in de vorm van de instroom van nieuwe of de vermeerdering van bestaande activa, dan wel in de vorm van vermindering van het vreemd vermogen, hetgeen resulteert in een toename van het eigen vermogen. Baten bestaan uit opbrengsten en andere voordelen (RJ ). Opbrengsten zijn het resultaat van de uitvoering van de normale activiteiten van een woningcorporatie. Hierbij kan worden gedacht aan huurbaten, opbrengsten van verkochte woningen, rentebaten enz. Andere voordelen zijn doorgaans baten die niet uit de normale bedrijfsuitoefening voortvloeien en daarom min of meer incidenteel van karakter zijn. Een voorbeeld hiervan is de winst die wordt behaald bij de verkoop van het eigen kantoorgebouw. Ook niet-gerealiseerde voordelen die ontstaan door de waardering van onroerende zaken tegen bedrijfswaarde, vormen baten. Wanneer andere voordelen in de winst-en-verliesrekening worden opgenomen, worden zij vanwege hun meestal incidentele karakter vrijwel altijd afzonderlijk in de winst-en-verliesrekening of in de toelichting hierop opgenomen. Dit omdat het kennen daarvan nuttig is voor het doel van economische besluitvorming (RJ ). Het realiseren van baten gaat doorgaans gepaard met de ontvangst van of de vermeerdering van activa. Een voorbeeld is het ontstaan van een vordering als gevolg van de verkoop van huurwoningen aan zittende huurders. Lasten De definitie van lasten is opgenomen in RJ Lasten zijn verminderingen van het economisch potentieel gedurende de verslagperiode in de vorm van uitstroom of uitputting van activa, dan wel het ontstaan van vreemd vermogen, hetgeen resulteert in een afname van het eigen vermogen. Lasten worden onderscheiden in kosten en verliezen. Kosten zijn die lasten die verband houden met de normale uitoefening van de bedrijfsactiviteiten (RJ ). Hierbij kan worden gedacht aan personeelskosten. Deze kosten leiden doorgaans tot een uitstroom van geldmiddelen. Kosten hoeven niet perse tot een uitstroom van activa leiden maar worden ook veroorzaakt door een uitputting van activa. Hierbij moet worden gedacht aan afschrijvingslasten op vaste activa. 20

21 3 Algemene grondslagen Verliezen zijn doorgaans lasten die niet uit de normale bedrijfsuitoefening voortvloeien en daarom min of meer incidenteel van karakter zijn. Een voorbeeld hiervan is de sloop van een huurwoning als gevolg van brand. Wanneer dergelijke verliezen in de winst-en-verliesrekening worden opgenomen, worden zij vanwege hun meestal incidentele karakter vrijwel altijd afzonderlijk in de winst-en-verliesrekening of in de toelichting daarop getoond, omdat het kennen daarvan nuttig is voor het doel van economische besluitvorming (RJ ) Wanneer moeten activa en vreemd vermogen in de jaarrekening worden verwerkt? Algemeen Hiervoor is al aangegeven dat niet alle posten die als activa en, vreemd vermogen moeten worden aangemerkt, voor verwerking in de jaarrekening in aanmerking komen. Om voor verwerking in de jaarrekening in aanmerking te komen moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden (RJ ; RJ ): het moet waarschijnlijk zijn dat enig aan de post verbonden toekomstig economisch voordeel aan de woningcorporatie ten goede zal komen; de post moet een kostprijs of waarde hebben, waarvan de omvang met betrouwbaarheid kan worden vastgesteld. Waarschijnlijkheid Uit de eerstgenoemde voorwaarde blijkt dat als eis voor verwerking van een post in de jaarrekening geldt dat het waarschijnlijk moet zijn dat de economische voordelen aan de woningcorporatie ten goede zullen komen. De waarschijnlijkheid heeft betrekking op de mate van onzekerheid die hieraan is verbonden. Aan de eis van waarschijnlijkheid wordt voldaan indien de kans van optreden groter is dan de kans van niet optreden (in feite dus een kans van meer dan 50%). Daarvoor zijn dikwijls inschattingen noodzakelijk. Deze inschattingen moeten worden gemaakt op basis van de beschikbare gegevens op het moment van het opmaken van de jaarrekening. Voor het wel of niet mogen verwerken van een verkooptransactie en dus voor het opnemen van een actief in de vorm van een vordering en een bate in de vorm van een verkoopopbrengst, is het dus noodzakelijk dat er een inschatting wordt gemaakt van de kans dat de vordering zal worden ontvangen. Deze inschatting moet voor iedere individuele vordering worden gemaakt. Indien er echter sprake is van een omvangrijke debiteurenportefeuille (bijvoorbeeld huurvorderingen), wordt deze inschatting doorgaans niet per individuele vordering gemaakt, maar voor het totaal van de vorderingen (RJ ). Betrouwbaar bepaalbare kostprijs of waarde Om voor verwerking in de jaarrekening in aanmerking te komen moet een jaarrekeningpost een betrouwbaar te bepalen kostprijs of een waarde hebben. Kostprijzen zullen overigens doorgaans betrouwbaar te bepalen zijn. Indien er evenwel geen redelijke schatting kan worden gemaakt van deze kostprijs of waarde, dan is het niet toegestaan deze post in de jaarrekening op te nemen. 21