Gemeente Bunnik t.a.v. college van burgemeester en wethouders Afdeling Dienstverlening (de heer mr. P. Dijkstra) Postbus CA BUNNIK

Transcriptie

1 Gemeente Bunnik t.a.v. college van burgemeester en wethouders Afdeling Dienstverlening (de heer mr. P. Dijkstra) Postbus CA BUNNIK Datum betreft 1 mei 2015 principeverzoek Geacht college, Namens de heer C.A.W. Smeulders en mevr. C. Smeulders-Nagtegaal (hierna: Smeulders), wonende aan de Watertorenweg 1 (3985 SK) te Werkhoven, dien ik onderhavig principeverzoek in. Het verzoek heeft betrekking op de locatie van de Watertoren in Werkhoven. Het is de wens van Smeulders om de locatie wat meer bedrijfsmatig te gaan exploiteren, zodat de watertoren ook in de toekomst behouden kan blijven. In het onderstaande wordt het verzoek nader toegelicht en onderbouwd. 1.1 Inleiding De locatie aan de Watertorenweg 1 betreft een perceel met een watertoren. Deze watertoren werd gebouwd in Het object heeft een hoogte van 42,49 meter. Sinds 1988 is de watertoren in eigendom van Smeulders. De watertoren betreft een gemeentelijk monument. Het perceel staat kadastraal bekend als: gemeente Werkhoven, sectie F, nr. 93. Afbeelding 1: uitsnede kadastrale kaart perceel sectie F, no. 93 bezoek- en postadres: Flight Forum 40 (Ground Floor), 5657 DB Eindhoven t e. info@omgevingsjurist.nl w. kvk: btw: NL B01

2 afbeelding 2: foto watertoren gezien vanaf parkeerplaats op terrein Smeulders Sinds de aankoop door Smeulders in 1988 is de watertoren fasegewijs opgeknapt, gerestaureerd en intern verbouwd naar woonruimte, vergaderruimte, ruimte voor workshops, etc. Het is de bedoeling om meer inkomsten uit de exploitatie van de watertoren te halen. Dit is noodzakelijk om het onderhoud en de instandhouding van de watertoren te kunnen (blijven) betalen. Op pagina 4 wordt hier verder op ingegaan. Hierna volgen enkele foto s van de watertoren en de nabije omgeving. 2

3 afbeelding 3: foto van watertoren gezien vanaf de Hollendewagenweg afbeelding 4: foto vanaf hoogste verdieping watertoren met weids uitzicht op omgeving 3

4 1.2 Geldend bestemmingsplan Op het perceel van de watertoren is het bestemmingsplan Buitengebied Bunnik 2011 van toepassing en het heeft hierin de bestemming Wonen, de dubbelbestemming Waarde Archeologie 3 en de specifieke bouwaanduiding gemeentelijk monument. Daarnaast geldt de gebiedsaanduiding landschapstype stroomgordel. De grond is bestemd voor woondoeleinden. Afbeelding 5: uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan perceel Watertorenweg 1 H.2 Toelichting principeverzoek 2.1 Plannen bedrijfsmatige exploitatie voor behoud van gemeentelijk monument De verbouwing en transformatie van de watertoren naar bruikbare ruimtes hebben de afgelopen jaren veel geduld en financiële investeringen gevergd. Dat zal de komende jaren ook zo zijn. Inmiddels kan wel gezegd worden dat de watertoren een levenswerk van Smeulders is geworden. Zoals eerder vermeld bedraagt de hoogte van de watertoren 42,49 meter. Het is de bedoeling om de 9 verdiepingen die de watertoren beslaat geheel te gaan gebruiken als gebruiksruimtes. De begane grond en de 1 e en 2 e verdieping worden momenteel gebruikt als woonruimte voor het gezin van Smeulders. Het is de bedoeling om de begane grond in de toekomst te gaan gebruiken als ingang en ruimte voor groepsactiviteiten. Smeulders denkt hierbij aan een ruimte voor het houden van feestjes en partijen op kleine schaal, vergaderingen, workshops en andere bijeenkomsten. De ruimte buiten op de begane grond is geschikt voor een terras voor dagbezoekers, zoals fietsers en wandelaars of voor andere bezoekers, zoals gebruikers van de vergaderruimten, deelnemers van workshops en gasten voor recreatief logiesverblijf. De 1 e en 2 e verdieping zullen worden gebruikt voor woondoeleinden voor het gezin van Smeulders. Het is de wens om de 3 e t/m 5 e verdieping in te richten voor logiesfuncties voor 4

5 gasten. De 6 e verdieping behelst een lekvloer en zal net zoals nu het geval is - gebruikt worden ten behoeve van rondleidingen. De 7 e verdieping betreft het waterreservoir en deze verdieping wil Smeulders graag inrichten als expositieruimte voor rondleidingen. De 8 e en 9 e verdieping zijn ruimten voor zakelijke bijeenkomsten (zie bijlage 1). De hoofdopzet van de plannen van Smeulders is om meer inkomsten te genereren om hiermee de watertoren als gemeentelijk monument te kunnen behouden voor de langere termijn. De planning is om de realisatie van de logiesruimten binnen een termijn van zo n 3 jaar af te ronden. Dit vergt naast intensieve arbeid tevens een forse financiële investering die gehaald moet worden uit een meer commerciële exploitatie van de watertoren dan nu het geval is. Anders is het niet mogelijk. 2.2 Mogelijkheden geldend bestemmingsplan De geldende bestemming voor het perceel met de watertoren is Wonen en laat het gebruik ten behoeve van woondoeleinden toe. Een woning mag ingevolge artikel 19.4 daarnaast gebruikt worden voor de uitoefening van beroep- of bedrijfsactiviteiten aan huis voor maximaal 30% van de vloeroppervlakte van de gebouwen, met een maximum van 60 m². Er mag op grond van het bestemmingsplan geen horeca plaatsvinden. Voor de watertoren (en vanwege de aanduiding specifieke bouwaanduiding gemeentelijk monument ) is specifiek nog een afwijkingsmogelijkheid opgenomen in de gebruiksregels van het bestemmingsplan (artikel 19.5). Het college van b&w kan een omgevingsvergunning verlenen, mits de navolgende niet-agrarische activiteiten bijdragen aan de instandhouding van de betreffende bebouwing: a. natuurvoorlichting en educatie, kinderboerderij; b. zakelijke dienstverlening; c. bed and breakfast -appartementen, ten hoogste 5 appartementen en maximaal 200 m³ per appartement; d. kampeerboerderij; e. zorgboerderij. Hierbij worden de navolgende voorwaarden gehanteerd: 1. de agrarische functie van aangrenzende, niet bij de woning behorende gronden en bebouwing, mag niet onevenredig worden belemmerd; 2. in vergelijking met het gebruik vóór het afwijken mag geen onevenredig grotere verkeersbelasting op aangrenzende wegen en paden plaatsvinden; 3. het parkeren behorende bij het andere gebruik dient bij de woning op eigen terrein plaats te vinden; 4. er mag geen opslag van goederen, behorende bij het andere gebruik, in de open lucht plaatsvinden. De plannen van Smeulders ten aanzien van de overnachtingsmogelijkheden voor gasten en ruimten ten behoeve van zakelijke dienstverlening (vergaderruimtes) lijken te passen binnen deze regeling. Smeulders wil graag naast de logiesmogelijkheden, verhuur van vergader- en workshopruimtes, ook ruimte beschikbaar stellen voor kleine feestjes en partijen. Gerelateerd aan deze functies wil Smeulders ook graag horeca aanbieden, zoals het schenken van drank. Op grond van de APV is reeds een exploitatievergunning verleend en een drank- en horecavergunning (bijlage 2). De toestemming om drank te mogen schenken is verleend voor de benedenverdieping en het terras. De plannen van Smeulders passen echter niet geheel binnen de geldende bestemming. Smeulders wil graag de gewenste activiteiten ook planologisch goed regelen. 5

6 2.3 Illegaal aangeplante fruitbomen in strijd met bestemmingsplan Hoewel met voornoemde afwijkingsregeling (artikel 19.5) de activiteiten van Smeulders niet geheel geregeld kunnen worden, is een belangrijke voorwaarde opgenomen onder 1: de agrarische functie van aangrenzende, niet bij de woning behorende gronden en bebouwing, mag niet onevenredig worden belemmerd. Een soortgelijke eis zal ook gelden indien uw college dan wel de gemeenteraad gaat meewerken via een ander ruimtelijk besluit, dan voornoemde afwijkingsmogelijkheid. Bijvoorbeeld via een herziening van het bestemmingsplan. In het kader hiervan maakt Smeulders u graag attent op het volgende. Ten zuid/westen van de locatie van de watertoren lag tot voor kort een weiland. Eind 2014 is er een fruitboomgaard aangeplant. Dit perceel staat kadastraal bekend als: Werkhoven, sectie F, no. 94. Dit perceel is in eigendom van de heer C.W. van Dijk. afbeelding 6: uitzicht op boomgaard (perceel sectie F, no. 94) 6

7 afbeelding 7: uitzicht op boomgaard vanaf terras watertoren Voor de aanleg van deze nieuwe boomgaard is geen vergunning verleend dan wel een andere toestemming gegeven door de gemeente. Vanwege de korte afstand van de boomgaard tot het terras van de watertoren, vreest Smeulders voor de overwaaiende drift van de bespuitingen van gewasbeschermingsmiddelen die gebruikt worden om het hard fruit en de fruitbomen te beschermen. De drift kan richting de bezoekers van het terras waaien, te meer nu de meest voorkomende windrichting in Nederland van zuidwestelijke richting komt en het terras ten noorden ligt van het agrarische perceel met fruitbomen. In het geldende bestemmingsplan Buitengebied Bunnik 2011 geldt voor het agrarische perceel met fruitbomen de bestemming Agrarisch, de dubbelbestemming Waarde Archeologie 3 en de gebiedsaanduiding landschapstype stroomgordel. Op de agrarische gronden is ingevolge artikel 3.1 grondgebonden agrarische bedrijvigheid in een reëel agrarisch bedrijf toegestaan. In artikel een specifieke regel opgenomen over de aanplant van fruitbomen. Het artikel luidt: De aanplant van fruitbomen is vanwege de spuitzone niet toegestaan binnen 30 meter rond woningen van derden in het buitengebied en terreinen voor verblijfsrecreatie en binnen 50 meter rond woningen in de bebouwde kom, met dien verstande dat: a. deze bepaling niet van toepassing is op (herplant van fruitbomen in) bestaande fruitboomgaarden; b. de aanplant van fruitbomen wel is toegestaan rond terreinen voor (kleinschalig) kamperen; c. de aanplant van hoogstamfruitbomen die uitsluitend als landschapselement dienen wel is toegestaan. 7

8 Zoals eerder vermeld was het agrarische perceel tot voor kort niet in gebruik als boomgaard. Voornoemde bepaling geeft aan dat de bomen in elk geval niet binnen 30 meter van het woonperceel van Smeulders mogen worden aangeplant. Deze bepaling is opgenomen vanwege gezondheidsaspecten vanwege het gebruik van chemische gewasbeschermingsmiddelen bij fruitteelt. Omdat de drift ook op het terras terecht kan komen, dient er bij het in acht nemen van de afstand gemeten te worden vanaf het bestemmingsvlak Wonen. Bij het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen gaat het immers om de drift die richting gevoelige functies, zoals tuinen en woningen kan waaien. Op grond van de bestemming Wonen zijn gevoelige functies ingevolge het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen toegelaten. afbeelding 8: foto terras bij watertoren van bovenzijde De bomen zijn op ongeveer 10 meter afstand van de grens van het bestemmingsvlak Wonen aangeplant. Dit is geheel in strijd met het bepaalde in artikel van het bestemmingsplan. Hoewel Smeulders de agrariër geheel niet wenst te hinderen in zijn bedrijfsvoering, wil hij wel dat de agrariër ook rekening houdt met zijn belangen. Zeker met het oog op de hiervoor geschetste commerciële plannen voor het behoud van de watertoren en met de bestaande woonfunctie. Op foto op pagina 9 is goed de drift te zien die vrijkomt bij het bespuiten van gewasbeschermingsmiddelen op de bomen van het agrarische perceel. 8

9 afbeelding 9: foto van vrijkomende drift bij het bespuiten van de fruitbomen op perceel no Verzoek tot handhaving vanwege strijd met bestemmingsplan Op grond van het geldende bestemmingsplan is het niet toegestaan om tot aanplant van fruitbomen over te gaan binnen 30 meter van woningen. De bomen zijn op zeer korte afstand van het perceel van Smeulders aangeplant. Vanwege de vrijkomende drift van chemische gewasbeschermingsmiddelen bij het bespuiten van de bomen vreest Smeulders naast een onevenredige aantasting van zijn woon- en leefgenot, in het bijzonder voor de gezondheid van zijn gasten op het terras. Hij is bang dat de gasten wegblijven. Ook bij de huidige gasten is de spuitzone een onderwerp van gesprek. Dat is niet bepaald reclame voor de activiteiten van de watertoren. Op grond van de Awb en het bestemmingsplan zou Smeulders een verzoek om handhaving in kunnen gaan dienen bij uw college, omdat de aanplant van nieuwe fruitbomen volgens het bestemmingsplan niet is toegestaan binnen 30 meter. Dit is niet zijn eerste keus van Smeulders omdat hij ook graag de relatie met de agrariër goed houdt, maar ligt wel voor de hand indien er niets gedaan wordt aan deze onaangename situatie waarin Smeulders thans verkeert. 2.5 Voorstel voor oplossing voor beide partijen Omdat Smeulders graag denkt in oplossingen voor beide partijen, doe ik namens Smeulders het volgende planologisch-juridische voorstel. Uiteraard kan ik namens Smeulders ook een verzoek om handhaving in gaan dienen om de bomen te verwijderen vanwege strijd met artikel Zoals gezegd is dat niet de eerste keus van Smeulders. Om die reden onderstaand voorstel. Op grond van nog steeds geldende jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat een afstand van 50 meter tussen agrarische percelen met fruitbomen en percelen met gevoelige functies, zoals woningen met tuinen, door de Afdeling niet onredelijk wordt geacht 1. Uit diverse onderzoeken van de Wageningen Universiteit 2 blijkt 1 ABRS 1 april 2015, no /1/R3 9

10 dat in bepaalde situaties 30 meter een acceptabele afstand kan zijn tussen percelen met gevoelige functies, zoals woningen en tuinen en fruitbomen. Er dient dan locatiespecifiek onderzoek te worden uitgevoerd. In dat geval dient er, naast het gebruik van driftreducerende spuitmethoden door de fruitteler, een in de winter bladhoudende haag te worden aangebracht op de rand van het agrarische perceel met fruitbomen van tenminste 3 meter hoog. Een dergelijke haag houdt een zeer groot deel van de drift tegen. Een dergelijke haag zorgt ervoor dat bezoekers van het terras meer beschermd worden tegen de vrijkomende drift. Smeulders zou dit graag ook planologisch verzekerd willen zien. Vanwege de aanwezigheid van een watertoevoerende sloot langs het agrarische perceel is de agrariër verplicht (op grond van het Activiteitenbesluit) om driftreducerend te spuiten en dient hij een teeltvrije zone aan te houden. Op de foto bij afbeelding 6 is te zien dat hij vanaf de slootkant een dergelijke zone aanhoudt. Smeulders verzoekt u dan ook om de agrariër aan te schrijven dan wel in gesprek te gaan, en hem de voordelen aan te geven van een dergelijke haag. Mocht hij hier niet aan willen voldoen, dan verzoekt Smeulders u om over te gaan tot handhaving om tenminste de vereiste 30 meter uit het bestemmingsplan af te dwingen, waarvan deze afstand met een bladhoudende haag van tenminste 3 meter hoog de voorkeur heeft. 3.1 Nieuwe planologisch kader voor Smeulders inclusief haag op agrarisch perceel De haag kan planologisch verzekerd worden in bijv. het bestemmingsplan dat voorziet in een nieuwe planologische regeling voor het perceel van Smeulders. In het plangebied kan dan tevens de rand van het agrarische perceel worden opgenomen. In de bijbehorende planregels kan vervolgens voor het agrarische perceel worden opgenomen dat er via een voorwaardelijke bepaling een haag moet worden aangeplant en in stand moet worden gehouden. Samenvattend verzoekt Smeulders u om de hiervoor aangegeven wensen met betrekking tot de uitbreiding van de commerciële activiteiten ten behoeve van de instandhouding van de watertoren als volgt vorm te geven. Mocht u zelf ideeën hebben voor een planologische regeling dan staat Smeulders hier open voor. Graag doe ik het volgende planologischjuridische voorstel. Hierbij is rekening gehouden met de plansystematiek van het geldende bestemmingsplan. Het navolgende zou met een planherziening (postzegelplan) gerealiseerd kunnen worden. Perceel watertoren Voor het perceel kan de bestemming Wonen behouden en kunnen de volgende aanduidingen worden toegevoegd: ter plaatse van de specifieke aanduiding 'verblijfsrecreatie watertoren', een voorziening voor workshops, vergaderruimte en recreatief nachtverblijf voor maximaal 30 personen; ter plaatse van de specifieke aanduiding horeca watertoren, een voorziening voor feestjes en partijen voor maximaal 100 personen. Het parkeren kan grotendeels op eigen terrein plaatsvinden. Perceel fruitbomen De hiervoor genoemde in de winter bladhoudende haag zal bescherming bieden tegen vrijkomende drift. Deze haag kan planologisch verankerd worden door bijv. een gebiedsaanduiding milieuzone-spuitzone op te nemen met de volgende planregel: 2 J.C. van de Zande e.a., Onderzoek naar driftblootstelling van recreatieterrein Rutjesland door boomgaard bespuitingen, J.C. van de Zande e.a., Driftblootstelling bij bespuiting van een fruitboomgaard. 10

11 binnen de gebiedsaanduiding milieuzone-spuitzone mogen fruitbomen worden gerealiseerd op een afstand van tenminste 30 meter van de bestemming Wonen, mits er een in de winter bladdragende haag van tenminste 3 meter hoogte wordt geplant op de rand van het agrarische perceel en in stand wordt gehouden. 3.2 Samenvattend principeverzoek Zoals eerder is aangegeven staat Smeulders open voor andere oplossingen, maar wil hij wel dat zijn belangen, naast de belangen van de agrariër, gerespecteerd worden. Smeulders acht het behoud van de watertoren van een zeer groot belang. Hij verzoekt u dan ook om via een principebesluit in principe mee te werken aan zijn plannen die in par. 2.1 staan beschreven. Hij verzoekt u verder in te gaan op de kwestie van de fruitbomen die zonder uw toestemming zijn aangeplant op het aangegeven agrarische perceel geheel in strijd met het geldende bestemmingsplan. Mocht u nog vragen hebben dan verneem ik die graag. U kunt contact met mij opnemen via of via info@omgevingsjurist.nl. Alvast hartelijk dank voor uw medewerking. Namens de heer en mevrouw Smeulders-Nagtegaal, mr. Marian Harberink De Omgevingsjurist Flight Forum 40 (Ground Floor) 5657 DB Eindhoven t

12 BIJLAGE 1

13

14 BIJLAGE 2

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25