WOZ bezwaar... Waarom niet?

Transcriptie

1 E-book: WOZ bezwaar... Waarom niet? Alles wat u moet weten over bezwaar tegen uw WOZ waarde. Betaal niet onnodig veel belasting! Is de WOZ waarde van uw woning te hoog vastgesteld dan is geen bezwaar maken eigenlijk geen optie meer. In dit E-book leest u alles wat u moet weten over het maken van bezwaar tegen de WOZ waarde. Previcus Vastgoed - Handelstraat 18, 5831 AV Boxmeer - T E. info@previcus.nl - W.

2 Geen bezwaar maken is eigenlijk geen optie meer... In de eerste drie maanden van het jaar valt bij iedere woningen vastgoedbezitter in Nederland de nieuwe WOZ beschikking in de bus. Een belangrijk moment, want de WOZ waarde wordt als grondslag gebruikt voor een groot aantal belastingen. Plakt de gemeente een te hoge prijssticker op uw woning, dan betaalt u te veel belasting. Twijfelt u of de WOZ waarde van uw woning correct is vastgesteld? Kom dan in actie en maak bezwaar tegen een te hoge WOZ waarde. Op deze manier voorkomt u dat u onnodig te veel belasting betaald. U kunt er voor kiezen om zelf bezwaar in te dienen bij de gemeente of u kiest ervoor dit gratis uit te besteden aan een externe specialist. In dit E-book leggen wij alles uit over het WOZ bezwaar en hoe deze bezwaarprocedure in zijn werk gaat. Als u zelf bezwaar wilt maken tegen de hoogte van de WOZ waarde vindt u in dit e-book een aantal vereisten waar uw bezwaarschrift aan moet voldoen. U kunt ook op onze website de voorbeeld brief downloaden.

3 Waarom WOZ bezwaar? Er zijn veel redenen te bedenken waarom de WOZ waarde van uw woning niet klopt met wat door de gemeente is vastgesteld. Het is dan ook belangrijk dat u uw WOZ waarde grondig controleert. Er zijn een aantal manieren waarop u kunt controleren of de WOZ waarde correct is vastgesteld: 1. Heeft u uw woning gekocht rond de waardepeildatum, voor belastingjaar 2018 is de waardepeildatum , en heeft u niks aan de woning verbouwd dan dient de WOZ waarde gelijk te zijn aan de aankoopprijs. Uitzonderingen op deze regel zijn: een woning in aanbouw, woning met erfpacht, de woning was verhuurd bij aankoop en als de woning is verkregen onder bijzondere omstandigheden zoals aankoop binnen de familie of via een veiling. 2. Middels het WOZ-waardeloket kunt u de waarde van uw woning zelf vergelijken met de woningen van uw directe buren of anderen in de straat. 3. Laat de woning rond de waardepeildatum taxeren door een makelaar of taxateur. Een goed onderbouwd taxatierapport kan een zeer waardevol argument zijn voor een WOZ bezwaar. Let er hierbij wel op dat een woningtaxatie niet gratis is, u betaalt hier vaak al snel honderden euro s voor. Ook kan het voorkomen dat de gemeente geen rekening heeft gehouden met de waardedrukkende factoren waar uw woning mee te maken heeft. De volgende waardedrukkende factoren kunnen grote invloed hebben op de hoogte van de WOZ waarde: - Bodemverontreiniging - Stankoverlast - Ondergrondse olietank - Windmolens - Asbest - Hoogspanningsmast - Betonrot - UMTS-mast - Aangepaste woning - Verkeersoverlast - Monument - Burenoverlast - Achterstallig onderhoud - Uitzicht op begraafplaats - Bouwkundige gebreken - Geluidsoverlast - Gedateerde keuken en/of badkamer - Ongunstige ligging

4 Hoe maakt u bezwaar tegen de WOZ waarde STAP 1 Om te beginnen moet u bij de gemeente kenbaar maken dat u het niet eens bent met de vastgestelde WOZ waarde. Dit doet u door een bezwaarschrift in te dienen. Het is belangrijk dat dit gebeurt binnen 6 weken na dagtekening van het aanslagbiljet. Wanneer een bezwaarschrift te laat wordt ingediend, wordt het WOZ bezwaar nietontvankelijk verklaard. Dit betekent dat uw bezwaar niet in behandeling wordt genomen. Om dit te voorkomen is het daarom van groot belang deze termijn niet uit het oog te verliezen. Daarnaast dient een bezwaarschrift altijd aan bepaalde eisen te voldoen. Deze eisen worden in de kolom hiernaast vermeld. U kunt ervoor kiezen meteen een uitgebreide motivering mee te sturen of u houdt het beknopt en vult het bezwaar later aan. Wanneer u het bezwaar uitbesteed aan een externe specialist zal de specialist in eerste instantie een beknopt bezwaarschrift versturen. In het bezwaarschrift wordt gevraagd om het taxatieverslag en wordt er een verzoek ingediend voor een hoorzitting. Om de procedure door een externe specialist te laten uitvoeren dient u een machtiging te ondertekenen. Waarom een machtiging? Een machtiging dient als bewijs voor de gemeente dat een externe partij namens u de procedure mag voeren. EISEN BEZWAARSCHRIFT 1. Op het bezwaarschrift moet altijd de datum worden vermeld van de dag dat het bezwaarschrift is ingediend. 2. Het bezwaarschrift moet altijd ondertekend worden met een geldige handtekening. 3. De naam en het adres van de indiener moeten worden vermeld. U moet dit niet verwarren met de naam en het adres van de belastingplichtige. De indiener kan ook een externe specialist zijn. 4. Omschrijving van de WOZ beschikking, denk hierbij aan het aanslagnummer, de adresgegevens van het object of de naam van de belastingplichtige. 5. Minimaal 1 reden waarom u het niet eens bent met de vastgestelde waarde. Wees gerust, gedurende de procedure krijgt u nog ruim de tijd om het bezwaar nader te motiveren. Dus zijn er argumenten die u eerst beter wilt uitzoeken of uitwerken bewaar deze dan voor een later moment.

5 STAP 2 Nadat de bezwaartermijn is veiliggesteld en de gemeente het bezwaar ontvankelijk heeft verklaard is het tijd om het bezwaar nader te motiveren. Wat zijn de redenen van uw bezwaar? Houdt de gemeente volgens u geen rekening met die oude asbest schuur achter het huis, die rotte kozijnen in het voorhuis of de stankoverlast die u ondervindt van die nieuwe mestfabriek van de buren? Meer argumenten vindt u op de derde pagina van dit e-book. Alle argumenten kunt u in een aanvullende motivatie kenbaar maken bij de gemeente. - De vergelijkingsobjecten moeten verkocht zijn in een jaar voor en/ of na waardepeildatum. Voor belastingjaar 2018 betekent dit dat de vergelijkingsobjecten verkocht moeten zijn tussen en Het type vergelijkingsobject moet gelijk zijn aan uw woning. Dit betekent dat een vrijstaande woning met een vrijstaande woning vergeleken moet worden en een appartement met een appartement. Hierin wordt ook gekeken naar het oppervlakte. Wanneer u de procedure gratis uitbesteed aan een specialist, wordt er door de specialist, naast de door u aangedragen argumenten ook altijd gekeken naar het taxatieverslag van de gemeente. De gemeente dient de WOZ waarde te berekenen door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat uw woning wordt vergeleken met minimaal drie vergelijkbare objecten. Geschikte vergelijkingsobjecten moeten aan een aantal voorwaarden voldoen: - Het vergelijkingsobject moet in de buurt liggen van uw eigen woning. Wordt er een vergelijkingsobject gebruikt buiten uw gemeente dan is dit geen geldig vergelijkingsobject en mag de gemeente deze niet gebruiken. Nadat het taxatierapport van de gemeente is beoordeeld gaat de taxateur zelf op zoek naar betere verkoopcijfers/vergelijkingsobjecten. Het gebeurd vaak dat de gemeente kiest voor de drie hoogste verkoopcijfers terwijl er goede vergelijkingsobjecten zijn met een lager verkoopcijfer.

6 De taxateur beoordeeld aan de hand van verschillende websites ook de specifieke omstandigheden van uw woning. Een taxateur heeft de juiste kennis in huis om aan de hand van deze gegevens een correcte waarde aan uw woning te hangen. De taxateur kan op basis van alle vergaarde informatie een goed beeld vormen van de situatie zonder ter plaatse te zijn geweest. Hij verwerkt zijn bevindingen in een aanvullend bezwaarschrift wat vervolgens naar de gemeente verstuurd wordt. Bekijk voor meer specificaties van uw woning ook eens de volgende websites: Bodemloket.nl Ruimtelijkplannen.nl Energielabel.nl Google Maps / Streetview Het Kadaster Indien de taxateur toch nog wat vraagtekens heeft, kan het zijn dat hij de woning graag ter plekke wil bezoeken. Tijdens dit bezoek kijkt de taxateur naar het onderhoud van het object en naar de specifieke objectkenmerken. Deze bevindingen worden verwerkt in een taxatierapport. Het taxatierapport wordt naast het aanvullende bezwaarschrift als extra onderbouwing naar de gemeente verstuurd. Ook kan de gemeente er voor kiezen het object te willen bezoeken. Zij stellen u hier van te voren van op de hoogte middels een uitnodiging. U bent niet verplicht de taxateur van de gemeente binnen te laten voor een inpandige opname. STAP 3 Zoals eerder aangegeven wordt er door de specialist in het beknopt bezwaarschrift altijd verzocht om een uitnodiging voor een hoorzitting. Een hoorzitting wordt gebruikt om nieuw aan het licht gekomen argumenten mondeling toe te lichten. Ook wanneer u zelf een bezwaarprocedure voert kunt u de gemeente verzoeken om een hoorzitting. Een hoorzitting kan zowel telefonisch als bij de gemeente op kantoor plaatsvinden. Wanneer dit verzoek wordt gedaan is de gemeente verplicht hier gehoor aan te geven. De enige uitzondering wanneer zij dit niet hoeven te doen is wanneer zij volledig tegemoet komen aan het voorstel of wanneer het bezwaar reeds is ingetrokken.

7 STAP 4 Nadat de gemeente alle ingekomen argumenten heeft beoordeeld, wordt het besluit (de uitspraak op bezwaar) schriftelijk kenbaar gemaakt aan de indiener van het bezwaar. De gemeente is verplicht binnen 1 kalenderjaar uitspraak te doen op bezwaar. Het bezwaar kan gegrond of ongegrond worden verklaard. Wordt het bezwaar ongegrond verklaard dan gaat de gemeente niet akkoord met het verzoek de WOZ waarde te verlagen en blijft de waarde gehandhaafd. Wordt het bezwaar gegrond verklaard dan geeft de gemeente u gelijk en wordt de waarde aangepast. Het teveel betaalde belastinggeld wordt verrekend of teruggestort op uw rekeningnummer, u ontvangt hiervan een verminderingsnota van de gemeente. Indien u de procedure hebt laten uitvoeren door een specialist ontvangt de specialist de uitspraak op bezwaar. De specialist zal vervolgens de uitspraak grondig beoordelen. De uitspraak zal vervolgens met het advies daarbij per post naar u worden verstuurd. Indien de uitspraak gegrond wordt verklaard ontvangt de specialist van de gemeente een proceskostenvergoeding. Dit is wettelijk vastgelegd in artikel 7:15 Awb en het Besluit Proceskosten Bestuursrecht. De hoogte van de proceskosten is een wettelijk vastgesteld bedrag per procedure. Niet tevreden met de uitspraak op bezwaar? Bent u het niet eens met de uitspraak op het bezwaar dan is het mogelijk om een stapje verder te gaan. Er kan dan bij de rechtbank beroep aangetekend worden tegen de uitspraak. Dit kan binnen zes weken na dagtekening van de uitspraak. Om een dergelijke procedure op te kunnen starten dient er griffierecht betaalt te worden aan de rechtbank. De hoogte van dit griffierecht verschilt tussen een procedure met als belastingplichtige een particulier of rechtspersoon. Zodra het griffierecht is voldaan kan de procedure bij de rechtbank worden opgestart. U kunt de beroepsprocedure ook uitbesteden aan een externe specialist, de gehele procedure wordt u uit handen genomen. Allereerst wordt er een beroepschrift ingediend tegen de uitspraak van de gemeente. In het beroepschrift worden alle redenen benoemd waarom de waarde weldegelijk te hoog is vastgesteld. Nadat het beroepschrift is ingediend is de gemeente aan zet. De gemeente kan er voor kiezen om direct een compromis te sluiten en akkoord te gaan met de voorgestelde waarde of zij dienen een verweerschrift

8 in bij de rechtbank. In het verweerschrift dient de gemeente de vastgestelde waarde aannemelijk te maken. Zodra de rechtbank alle benodigde stukken heeft ontvangen wordt er een zitting gepland. Tijdens de zitting komen beide partijen aan het woord. De argumenten worden nogmaals kenbaar gemaakt en eventueel verduidelijkt. Zodra beide partijen hun argumenten hebben voorgedragen is het aan de rechter om indien nodig vragen te stellen. Wanneer alle vragen zijn gesteld krijgen beide partijen de gelegenheid om op elkaars standpunt te reageren. Omdat een WOZ procedure onder het belastingrecht valt vinden deze zittingen altijd achter gesloten deuren plaats. Het is echter wel mogelijk, wanneer u de procedure uitbesteed aan een, zelf aanwezig te zijn tijdens de zitting. De rechter vormt zijn oordeel en binnen 6 tot 12 weken volgt de uitspraak. Is de uitspraak gegrond dan wordt de waarde alsnog verlaagd en ontvangt u het teveel betaalde belastinggeld retour. Wordt de uitspraak ongegrond verklaard dan kunt u in hoger beroep gaan. Hoger beroep dient aangetekend te worden bij het gerechtshof. In hoger beroep wordt aangegeven waarom waarom de rechtbank het ook niet juist ziet. Het hof, bestaande uit drie rechters, gaat beoordelen of de rechtbank op de juiste gronden tot deze beslissing heeft kunnen komen. Wanneer er bij ongegrond hoger beroep fouten zijn gemaakt, zogenaamde vormfouten, is het mogelijk om in cassatie te gaan. Ook kunnen er aan de Hoge Raad rechtsvragen worden gesteld. Dit houdt in dat je een algemeen juridisch vraagstuk neerlegt bij de Hoge Raad. Het is dan ook niet mogelijk om hier individuele situaties aan te vechten.

9 WOZ Waarde met meer dan 20% verlaagd Wordt de waarde naar aanleiding van een bezwaar of beroep met meer dan 20% verlaagd dan is het mogelijk om de gemeente te verzoeken, ambtshalve voor de afgelopen 5 jaar, de WOZ waarde te laten controleren. Blijkt uit deze controle dat de waarde de voorgaande jaren met meer dan 20% te hoog en met een minimum van euro te hoog was vastgesteld, dan moet de gemeente met terugwerkende kracht de teveel betaalde belasting terug betalen. Omdat het gaat om onherroepelijk vaststaande waarden heeft de wetgever besloten dat tegen de beslissing op dit verzoek geen bezwaar of beroep aangetekend kan worden. WOZ bezwaar overnemen door specialist Tot aan de hoorzitting kan een bezwaar overgenomen worden door een specialist. Aan het overnemen van een bezwaarprocedure zijn geen kosten verbonden, het enige wat u moet doen is het door u ingediende bezwaarschrift, een getekende volmacht en alle overige communicatie met de gemeente naar ons toesturen. Er zal een gemotiveerde overnamebrief naar de gemeente worden gestuurd waarin tevens wordt verzocht om een hoorzitting. De gemeente zal vanaf dat moment ook alle correspondentie sturen naar de specialist. Tijdens de hoorzitting zullen er nog nieuwe inzichten aan de gemeente worden gecommuniceerd. Zodra de uitspraak is ontvangen, wordt deze beoordeeld door een taxateur. U ontvangt de uitspraak met het begeleidend schrijven per post. Wanneer wij niet tevreden zijn met de uitspraak zullen wij ook kosteloos een beroepsprocedure namens u voeren. In 2017 zijn er WOZ bezwaarschriften ingediend. Dit is slechts 1,4% van de in totaal 7,6 miljoen verstuurde WOZ beschikkingen WOZ bezwaarschriften zijn ingediend door een specialist.

10 WOZ bezwaar procedure opstarten? Heeft dit E-book u overtuigd en wilt u een WOZ bezwaar procedure opstarten? Vul het intakeformulier op onze website in of neem contact op met een van onze specialisten en wij nemen de hele procedure kosteloos voor u uit handen. Toch liever zelf de procedure opstarten? Gebruik hiervoor de tips en tricks uit dit e-book of download onze voorbeeldbrief. Wilt u de procedure in een later stadium alsnog uitbesteden aan een specialist? Wij nemen ook dan de procedure kosteloos van u over. Zijn niet al uw vragen beantwoord? Bespreek uw specifieke situatie met een van onze specialisten. T F E. info@previcus.nl W.