Raadsvoorstel Gemeenteraad 12 december 2013 Kerkdriel, 2 oktober 2013 Onderwerp Starterslening gemeente Maasdriel 2013 Beslispunten 1. Instemmen met het aanbieden van de SVn Starterslening in de gemeente Maasdriel en hiervoor een bedrag van maximaal 500.000,- beschikbaar te stellen binnen een op te richten gemeentelijk fonds bij SVn. 2. Het SVn hiertoe een geldlening te verstrekken van 500.000-3. Instemmen met het ondertekenen van de deelnemingsovereenkomst tussen de gemeente Maasdriel en SVn. 4. Vaststellen van de Verordening Starterslening gemeente Maasdriel 2013. Inleiding Starters op de woningmarkt hebben vaak veel moeite om een woning te kunnen financieren, terwijl door velen gedacht wordt dat de starters de woningmarkt 'uit het slop' kunnen trekken. De strengere hypotheekregels maken het voor starters vaak lastig om de gewenste woning te kunnen financieren. Met het aanbieden van een starterslening kan de gemeente deze barriere in veel gevallen wegnemen. Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (SVn) biedt een Starterslening aan voor gemeenten. Wat is een Starterslening? Het principe achter de SVn Starterslening is dat het verschil tussen de verwervingskosten (koopsom + bijkomende kosten) van de woning en het bedrag dat de starter maximaal kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) overbrugd wordt. Voor de SVn Starterslening betaalt de koopstarter de eerste drie jaar geen rente en aflossing. Het idee is dat het inkomen van de koopstarter na drie jaar zodanig gestegen is, dat hij na deze drie jaar gewoon rente en aflossing kan gaan betalen. SVn doet net voor het einde van het derde jaar een draagkrachthertoetsing waaruit moet blijken of de koopstarter financieel draagkrachtig is. Wanneer de koopstarter niet financieel draagkrachtig is, blijft de maandlast renteloos. Deze draagkrachthertoetsing kan plaatsvinden voor het einde van 3de, 6de, 10de en 15de jaar. Waarom een Starterslening? Starters op de koopwoningmarkt hebben geen bestaand huis dat verkocht moet worden. Zij vormen daarmee een aantrekkelijke doelgroep. Veel starters hebben echter een beperkt inkomen. De raad heeft op 28 juni 2012 een motie aangenomen waarin het college verzocht wordt te onderzoeken of de starterslening een geschikt middel is om starters te helpen op de huidige lokale woningmarkt. Onderzoek naar de mogelijkheid om de starterslening in te voeren is ook een van de actiepunten die voortvloeit uit de herijkingsrapportage. Voor wie en voor welke woningen een Starterslening in te voeren? De gemeente mag zelfde doelgroep bepalen (wel of geen inwoner, eventuele binding, leeftijdsgrens, etc.). De starter mag niet eerder eigenaar geweest zijn van een koopwoning. De uiteindelijke hoogte van de hoofdsom van de starterslening stelt de gemeente vast en bedraagt niet meer dan 20% van de verwervingskosten. De totale kosten van de woning mogen niet hoger zijn dan de verwervingskostengrens volgens actuele NHG-normen (vanaf 1 juli 2013 290.000,-, vanaf 1 juli 2014 265.000,-).
De hoogte van de starterslening hangt afvan het inkomen, het eigen vermogen, de verwervingskosten en de voorwaarden van de gemeente. De eerste hypotheek en de Starterslening samen mogen niet meer bedragen van de verwervingskosten volgens de NHG. Naar verwachting draagt het Rijk nog gedurende een groot gedeelte van 2014 nog bij. De provincie Gelderland verstrekt alleen voor bepaalde projecten een bijdrage. Kopers kunnen het eerste deel van de hypotheek bij een bank naar keuze afsluiten. De gemeente kan kiezen om de starterslening zowel voor nieuwbouw als voor bestaande woningen in te zetten of voor bepaalde projecten. Financiele aspecten van de Starterslening. Het aanbieden van het instrument Starterslening kost de gemeente geld. Het bedrag kan op drie manieren worden ingezet: De eerste mogelijkheid is het zogenaamde revolving fonds. Hierin wordt een bedrag gestort waarna er circa 20 tot 25 startersleningen verstrekt kunnen worden (exclusief de bijdrage van het Rijk). De rente en aflossing van deze leningen keren weer terug in het fonds waarmee op termijn weer nieuwe startersleningen uitgegeven kunnen worden. Het bedrag blijft dus beschikbaar. Met een revolverend fonds maakt eenmalig subsidieren plaats voor duurzaam financieren. De tweede mogelijkheid is de afkoopmethodiek waarmee we circa 40 tot 60 startersleningen kunnen verstrekken. Het bedrag wordt betaald aan SVn die vervolgens zorgt dat de benodigde middelen worden aangetrokken. Het bedrag blijft daarmee niet beschikbaar. Dit is geen duurzame vorm van financiering. De derde methodiek is de methode waarbij de gemeente met het beschikbare bedrag zelf middelen aantrekt en verstrekt die nodig zijn voor de financiering van startersleningen. Voordeel van deze methode ten opzichte van de afkoopmethodiek is dat de gemeente goedkoper geld kan lenen dan de SVn en er dus meer startersleningen uitgegeven kunnen worden. Nadeei is dat dit voor eigen risico zal geschieden. Door het vertrekken van een geldlening aan het SVn wordt een (interne) rekening geopend waarmee zowel de verstrekkingen als de ontvangen rente en aflossing worden verrekend. De SVn verzorgt de administratie. Het risico voor de gemeente is hierbij vrijwel nihil. De Starterslening wordt aangeboden onder Nationale Hypotheekgarantie (NHG). Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) staat garant voor rente en aflossing van zowel eerste hypotheek als Starterslening. De lasten van de door de gemeente verstrekte geldlening wordt ten laste gebracht van het fonds. Hiertegenover staat dat een rentevergoeding wordt ontvangen over de verstrekte startersleningen. Toe te passen (rand)voorwaarden. Hiervoor is kort beschreven welke aspecten een rol spelen. De deelnemende gemeente kan een aantal (rand)voorwaarden bij de SVn Starterslening zelf bepalen. Voor een uitgebreide beschrijving verwijzen wij naar bijgevoegd overzicht waarin de keuzemogelijkheden staan genoemd. Daarbij is een voorkeur of voorstel aangegeven met motivering. Deze voorkeuren en voorstellen zijn ook opgenomen in de verordening. Hieronder een samenvatting van de voorgestelde voorwaarden: 1. De gemeente stort 500.000,- in een revolverend fonds bij SVn ten behoeve van de verstrekking van SVn Startersleningen. 2. De maximale hoogte per te verstrekken starterslening is 25.000,-.. 3. De kosten voor het verkrijgen van de woning in eigendom (koopsom woning + bijkomende kosten) mogen niet hoger zijn dan 265.000,-. 4. Wij stellen geen aanvullende eisen aan de aanvrager van een Starterslening. 5. Starterslening wordt verstrekt voor nieuwbouwwoningen en bestaande woningen (uitgezonderd huurwoningen van de corporaties). De volgende voorwaarden worden door SVn altijd toegepast bij Startersleningen: - De maximale looptijd van de Starterslening is 30 jaar. De Starterslening is de eerste drie jaar rente- en aflossingsvrij. - Na de eerste drie jaar gaat de koopstarter marktconforme rente en aflossing betalen. De marktconforme 15 jaar vaste rente is bij de aanvraag bepaald en geldt (na drie jaar) nog 12 jaar. - Als het inkomen van de koopstarter niet toereikend is, betaalt de koopstarter een maandlast die past bij het op dat moment geldende inkomen. Pagina 2 van 4
- Draagkrachthertoetsing vindt plaats na het 3de, 6de, 10de en 15de jaar. De Starterslening wordt aangeboden onder NHG. Kernvraag Kunt u instemmen met het invoeren van de Starterslening in Maasdriel en de voorgestelde vorm van dekking? Beoogd effect Bevorderen van de doorstroming op de lokale woningmarkt en het helpen van starters bij de eerste aankoop van een woning. Argumenten 1.1 Meteen bedrag van 500.000, - kunnen 20 tot 25 starters meer een woning kopen Een grote groep starters is niet in staat op eigen kracht een woning te kopen. 1.2 De Startersleningen bevorderen de doorstroming. Meer starters kopen een woning waardoor eigenwoningbezitters kunnen doorstromen naar het duurdere segment. 2.1 Verstrekking van een geldlening is financieel het meest aantrekkelijk. De geldlening vormt onderdeel van het totaal van financiering van de gemeente Maasdriel. 3.1 De deelname in een revolverend fonds bij SVn biedt garantie en gemak. De regeling vraagt geen extra financiele offers vanwege het revolverende karakter van het fonds. SVn voert de meeste administratieve handelingen uit en het verstrekken van de Starterslening via de SVn valt onder de garanties van NHG en WEW.. 4.1 De Verordening Starterslening gemeente Maasdriel 2013 bevat de regels en voorwaarden. Deelname aan deze regeling bij de SVn vereist een gemeentelijke verordening. Kanttekeningen A. Algemeen 1.1 Koopstarters steken zich te ver in de schulden. Kopers betalen de eerste drie jaren alleen rente en aflossing over de gewone hypotheek. Zij betalen pas de maandlasten van de Starterslening wanneer zij dat financieel aan kunnen. Hiertoe wordt regelmatig een hertoetsing gedaan. 1.2. Gemeente loopt financieel risico. Het belangrijkste risico voor de gemeente is dat (een deel van) de deelnemende koopstarters gedurende (een deel van) de looptijd geen aflossingsruimte hebben. Dit risico is echter klein. SVn geeft aan dat in het verleden is gebleken dat slechts 10% van de deelnemers na 3 jaar nog niet in staat was om te starten met het betalen van rente en aflossing. Ongeveer 70% van de starters kan na 3 jaar al de volledige maandlasten betalen. Bij elke volgende hertoetsing zal een groter percentage in staat zijn de volledige maandlast te betalen. Garanties worden gegeven via NHG en WEW. B. Relatie met Maasdriel 2020+ 1.1 Bevordering bouw van woningen en toename aantal inwoners. Doordat meer mensen in staat zijn een woning te kopen zal het aantal te bouwen woningen toenemen en daarmee kan ook het inwoneraantal groeien. Bedrijfsvoering Financieel Financiele gevolgen SVn cq clienten Het voorstel is om vooralsnog voor maximaal 500.000, - aan Startersleningen te verstrekken. Hiertoe wordt een geldlening aan SVn verstrekt. Pagina 3 van 4
De gemeente betaalt jaarlijks een beheersvergoeding aan SVn ter hoogte van 0,5% van de restschuld van de aangegane geldleningen aan de aanvragers. De kosten worden binnen het fonds verrekend. Daarnaast wordt bij het aangaan van de lening een afsluitprovisie berekend van 1,5 % van het leningsbedrag. Dit bedrag maakt onderdeel uit van de lening en wordt verrekend met de aanvrager. Financiele gevolgen gemeente Maasdriel De gemeente heeft rentekosten in verband met de aangegane geldlening aan het SVn. Deze rentekosten worden jaarlijks ten laste gebracht van het fonds van het SVn. Het verstrekken van de geldlening aan SVn voldoet aan het bepaalde in het Treasurystatuut 2005. Personeel en organisatie De aanvragen voor een Starterslening worden door de gemeente getoetst aan de randvoorwaarden. SVn doet de financiele toetsing en adviseert de gemeente over de hoogte van de te verstrekken Starterslening. De gemeente maakt de beschikking op voorstel van SVn. Volgens SVn blijkt bij andere gemeenten dat de gemeente circa twee uur per aanvraag nodig heeft. Het eerste jaar zal naar verwachting aan 20 tot 30 starters een lening verstrekt worden. Hiermee is een tijdsbeslag gemoeid van 40 tot 60 uur. De aanvragen worden gecoordineerd door team Ruimte. De (eventuele) kosten van uitvoering kunnen ten laste van het krediet worden gebracht. Communicatie Het succes van de Starterslening staat en valt in het begin met een goede campagne. Naast het publiceren van de verordening en het verspreiden van een persbericht willen we een officiele 'aftrap' organiseren. Als de leningen vanaf 1 januari 2014 verstrekt kunnen worden dan willen we in januari 2014 een bijeenkomst organiseren met alleriei partijen die werkzaam zijn voor de Bommelerwaardse woningmarkt. De (eventuele) kosten kunnen ten laste van het krediet worden gebracht. Juridische zaken Naast het vaststellen van een Verordening Starterslening, moet er een deelnemingsovereenkomst worden gesloten met SVn. Deze overeenkomst is een juridisch document tussen de gemeente en SVN, waarin de samenwerking wordt geregeld. De deelnemingsovereenkomst is een standaard document welke SVn sluit met elke gemeente die een product via SVn aan wil gaan bieden. De Deelnemingsovereenkomst is als bijlage ter inzage gelegd. De SVn heeft een infomap, die periodiek wordt geactualiseerd (jaarlijks). De infomap is voor SVn een belangrijke onderlegger voor de toepasbaarheid van de diverse regelingen, ook in relatie tot wet- en regelgeving. Evaluatie Onder andere afhankelijk van de populariteit van de Starterslening Maasdriel en de beschikbare middelen besiissen of jaarlijks een aanvullend bedrag in het fonds gestort wordt. Nota van wijziging Burgemeester en wethouders van Maasdriel, ^Je secretaris] " ^ de b mr. ing. A.P.J.M. de Jong drs. G.E Bijlage(n) Team Steller Portefeuiilehouder 1. Raadsbesluit 2. Verordening Starterslening MaasSriel 3. Overzicht keuzemogelijkheden Starterslening Maasdriel Ruimte Rieki Penders J. Huizinga Pagina 4 van 4
M Raadsbesluit Raadsbesluit De raad van de gemeente Maasdriel, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 2 oktober 2013, gelet op de artikei 147 en 149 van de Gemeentewet besluit: 1. In te stemmen met het aanbieden van de SVn Starterslening in de gemeente Maasdriel en hiervoor een bedrag van maximaal 500.000,- beschikbaar te stellen binnen een op te richten gemeentelijk fonds bij SVn. 2. Een geldlening te verstrekken aan het SVn van 500.000,- 3. In te stemmen met het ondertekenen van de deelnemingsovereenkomst tussen de gemeente Maasdriel en SVn. 4. In randvoorwaarde 3 op pagina 2 van het voorstel een drempelbedrag inzake kosten van de aanschaf van een woning en bijkomende kosten zo aan te passen/ te wijzigen dat een bedrag van 235.000,- op die plaats wordt opgenomen in het raadsvoorstel; 5. De bij dit raadsvoorstel behorende concept verordening startersleningen Maasdriel 2013 zo aan te passen/ te wijzigen dat het in artikei 2 sub en artikei 5 lid 2 genoemde bedrag van 265.000,- wordt gewijzigd in het bedrag van 235.000,- 6. De Verordening Starterslening gemeente Maasdriel 2013 gewijzigd vast te stellen. Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van 12 december 2013 i
M j Starterslening gemeente Maasdriel 2013 Zie ingevoerde wijziging in deze verordening n.a.v. amendement A2013-13 De raad van de gemeente Maasdriel; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 2 oktober 2013; gelet op de artikelen 147 en 149 van de Gemeentewet; besluit: vast te stellen de volgende: Verordening Starterslening gemeente Maasdriel 2013 Deze verordening verstaat onder: a) Aanvrager. de starter, die voor de eerste maal een eigen woning koopt of verkrijgt en op grand van deze verordening tot de doelgroep van de Starterslening behoort. Bij twee aanvragers ten aanzien van eenzelfde woning geiden deze gezamenlijk als aanvrager en dienen zij beide te voldoen aan de hiervoor gesteide eis niet eerder een woning te hebben gekocht of verkregen. Onder verkrijgen wordt onder meer begrepen: verkrijging door huwelijksvermogensrecht of geregistreerd partnerschap, verkrijging krachtens erfrecht, schenking, recht van gebruik en bewoning, verkrijging van een woning in economische zin of anderszins; b) College: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Maasdriel; c) Gemeenterekening Starterslening: een fondsrekening waaruit de gemeente, op grond van haar deelnemingsovereenkomst met SVn, Startersleningen kan toekennen en waarin de rente en de aflossingen over deze leningen kunnen worden teruggestort; d) Starterslening: een lening die, na toekenning door het college, door SVn kan worden verstrekt aan aanvrager ten behoeve van de financiering van zijn eigen woning; e) NHG: Nationale Hypotheek Garantie, de publicitaire naam van de door Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, gevestigd te 's-gravenhage, verstrekte borgtocht; 0 SVn: stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, gevestigd te Hoevelaken. Artikei 2 Toepassingsbereik 1. De gemeente Maasdriel heeft een Gemeenterekening Starterslening ingericht waaruit aan aanvrager, die blijkens zijn aanvraag voldoet aan de hierna in lid 2 gesteide voorwaarden, een Starterslening kan worden toegekend. De Gemeenterekening Starterslening is ondergebracht bij SVn. 2. Deze verordening is uitsluitend van toepassing op leningaanvragen: a. Van in Nederland woonachtige en verblijfsgerechtigde personen, die op het moment van de aanvraag zelfstandig een huurwoning of wooneenheid bewonen dan wel inwonend zijn. b. Voor het verwerven van nieuwe en bestaande koopwoningen in de gemeente Maasdriel - - waaronder niet begrepen voormalige huurwoningen, die van een woningcorporatie worden verkregen en woningen waarvoor Woonstichting de Kernen een "De Kernen Starterslening" toe kan kennen - waarvan de kosten voor het verkrijgen in eigendom (verwervingskosten) van de woning niet hoger zijn dan het maximum volgens de meest actuele normen van NHG met dien verstande dat het bedrag nooit hoger mag zijn dan 235.000,-. 1
jy Starterslening gemeente Maasdriel 2013 c. Meerwerk en verbeterkosten zijn toegestaan voor de berekening van de hoogte van de Starterslening. De aanvrager moet de woning waarvoor een Starterslening wordt verstrekt zelf gaan bewonen. Artikei 3 Budget 1. De raad van de gemeente Maasdriel stelt het budget vast dat beschikbaar is voor het toekennen van Startersleningen. 2. Startersleningen worden alleen toegekend voor zover het vastgesteld budget hiervoor toereikend is. 3. Aanvragen, die in verband met het tweede lid niet kunnen worden toegekend, worden door het college afgewezen. Artikei 4 Deelnemingsovereenkomst Op deze verordening is van toepassing de deelnemingsovereenkomst tussen de gemeente Maasdriel en SVn. Artikei 5 Bevoegdheid college 1. Het college is bevoegd, met inachtneming van het bepaalde in deze verordening, een Starterslening toe te kennen. 2. Het college stelt de hoogte van de Starterslening vast, met dien verstande dat de hoogte van de Starterslening maximaal 20% bedraagt van de verwervingskosten met een maximum van 25.000,--. De totale verwervingskosten kunnen niet meer bedragen dan het maximale bedrag volgens de, op het moment van offreren van de Starterslening, geldende actuele NHG normen doch met een maximum van 235.000,-. 3. De Starterslening kan niet worden verstrekt indien Koopsubsidie BEW en/of een ander koopinstrument, (rente)kortings- of financiele regeling is toegekend. 4. Het college wijst, zo nodig op advies van SVn, een aanvraag Starterslening af, in geval er sprake is van stapeling met andere koopinstrumenten, (rente)kortings- of financiele regelingen, die strijdig zijn met de Starterslening en/of de belangen aantasten van aanvrager, NHG of eerste geldverstrekker. 5. Zowel de eerste hypotheek als de Starterslening moeten worden verstrekt met NHG. 6. Het college kan aan de toekenning van Startersleningen nadere voorschriften verbinden. Artikei 6 Procedure aanvraag en toekenning 1. Een aanvrager die, op grond van artikei 2 binnen het toepassingsbereik van de Starterslening valt, kan een SVn-aanvraagformulier Starterslening verkrijgen. 2. De verdere afhandeling en besluitvorming vinden plaats in overeenstemming met de hierna bedoelde Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening (met inbegrip van de nadere toelichting van uitvoeringsaspecten Starterslening). 3. Het college deelt de beslissing met een toewijzing- of afwijzingsbesluit schriftelijk mee aan de aanvrager. 2
Starterslening gemeente Maasdriel 2013 Artikei 7 Afwijzen aanvraaq/intrekken toewijzing 1. Het college wijst een aanvraag af of trekt een toewijzingsbesluit Starterslening in, indien: a. het budget niet toereikend is om de aanvraag te honoreren; b. er niet is voldaan aan de bij of krachtens deze verordening gesteide voorschriften en/of bepalingen; c. de Starterslening is toegekend of vastgesteld op grond van onjuiste gegevens; d. de koopovereenkomst van de betreffende eigen woning wordt ontbonden. 2. Bij de intrekking vordert het college de contante waarde van het al genoten en/of toekomstige rentevoordeel geheel of gedeeltelijk terug, eventueel met de mogelijkheid van beslaglegging. 3. Indien bij overtreding van de bepalingen in deze verordening de aanvrager verschoonbaar is, kan het college besluiten de bovengenoemde sancties geheel of gedeeltelijk achterwege te laten. Artikei 8 Voorwaarden SVn Op een Starterslening zijn van toepassing: 'Algemene bepalingen voor geldleningen', 'Productspecificaties Starterslening', 'Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening', 'Productspecificaties Bouwkrediet' en 'Toelichting op een SVn Financieringsplan (Starterslening)', zoals die op het moment van toekenning zijn opgenomen in de dan geldende SVn Informatiemap, die deel uitmaakt van de Deelnemingsovereenkomst tussen gemeente Maasdriel en SVn. Artikei 9 Nadere regels Het college kan voor de uitvoering van deze verordening nadere regels vaststellen. Artikei 10 Hardheidsclausule Het college kan artikei 2 lid 2 buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover toepassing gelet op het belang van de aanvrager leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard. Artikei 11 Inwerkingtreding Deze verordening treedt in werking met ingang van 1 januari 2014. Artikei 12 Citeertitel Deze verordening kan worden aangehaald als 'Verordening Starterslening gemeente Maasdriel 2013'. 3