Week 50: Concept Verordening Starterslening Geertruidenberg

Transcriptie

1 GEMEENTEBLAD Officiële uitgave van gemeente Geertruidenberg. Nr december 2016 Week 50: Concept Verordening Starterslening Geertruidenberg Deze concept-verordening is ter vervanging van de Verordening Vrom Starterslening Geertruidenberg (2008) en houdt een verruiming van de doelgroep in, zodat ook mensen van buiten de gemeente in aanmerking kunnen komen voor een starterslening bij aankoop van hun eerste woning in gemeente Geertruidenberg. Verder gaat het om een actualisering van de regeling vanwege de recente gewijzigde opzet van de starterslening. Inspraak U kunt de concept-verordening en de motivering hiervoor gedurende vijf weken, van vrijdag 16 december 2016 tot en met vrijdag 20 januari 2017, inzien in de Gemeentewinkel. Ook kunt u dit concept inzien op In het kader van de gemeentelijke Inspraakverordening kunnen ingezetenen en belanghebbenden tijdens bovengenoemde termijn schriftelijk of mondeling hierover een inspraakreactie indienen, maar bij voorkeur schriftelijk. Schriftelijke inspraakreacties richt u aan het college van B&W. Na beoordeling van inspraakreacties is de vaststelling van de verordening gepland door de raad voorjaar Als u uw reactie mondeling kenbaar wilt maken of als u tijdens openingstijden de stukken niet kunt inzien, kunt u contact opnemen met dhr. Robert Celie, beleidsmedewerker volkshuisvesting van de gemeente. Dit kan via telefoonnummer , of via r.celie@geertruidenberg.nl --- Nummer De raad van de gemeente Geertruidenberg; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van.. februari 2017; gelet op de artikelen 147 en 149 Gemeentewet; besluit vast te stellen de volgende Verordening Starterslening Geertruidenberg. Artikel 1 Begrippen Deze verordening verstaat onder: 1. Aanvrager: de persoon, die alleen of samen met zijn of haar partner voor de eerste maal een eigen woning koopt of verkrijgt en op grond van deze verordening tot de doelgroep van de Starterslening behoort. Bij twee aanvragers ten aanzien van eenzelfde woning gelden deze gezamenlijk als aanvrager en dienen zij beide te voldoen aan de hiervoor gestelde eis niet eerder een woning te hebben gekocht of verkregen. Onder verkrijgen wordt onder meer begrepen: verkrijging door huwelijksvermogensrecht of geregistreerd partnerschap, verkrijging krachtens erfrecht, schenking, recht van gebruik en bewoning, verkrijging van een woning in economische zin of anderszins. Bij meer dan één aanvrager dienen aanvragers een gezamenlijke huishouding te gaan voeren in de aan te kopen woning; 2. College: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Geertruidenberg; 3. Gemeenterekening Starterslening: een rekening-courant bij SVn op naam van de gemeente, waaruit de gemeente, op grond van haar deelnemingsovereenkomst met SVn, Startersleningen kan toewijzen en waarin de rente en de aflossingen over deze leningen worden teruggestort; 1

2 1. d) Aanvangsdraagkrachttoets; de toetsing die door SVn wordt uitgevoerd aan de hand van de geldende NHG-regels, waarin ten behoeve van de toewijzing door de gemeente de hoogte van de Starterslening wordt berekend. 1. Starterslening: een lening die, na toewijzing door het College, door SVn kan worden verstrekt aan Aanvrager ten behoeve van de financiering van zijn eigen woning, tezamen met een aan de Starterslening gekoppelde Combinatielening; 2. Combinatielening: een extra lening, die naast een hypothecaire lening mag worden afgesloten, waaruit tot een maximum van 50% van de waarde van de gefinancierde woning de aflossing op de hypothecaire lening mag worden betaald. Deze Combinatielening wordt samen met de Starterslening aangeboden en blijft in dit geval beperkt tot maximaal het bedrag van de Starterslening. 3. NHG: Nationale Hypotheek Garantie, de publicitaire naam van de door Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, gevestigd te s-gravenhage, verstrekte borgtocht; 4. SVn: Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, gevestigd te Hoevelaken, financiële dienstverlener, geregistreerd onder AFM vergunningnummer ; 5. Toewijzing: de beschikking van de Gemeente waarin de Gemeente op basis van de door SVn opgemaakte Aanvangsdraagkrachttoets vaststelt dat een Aanvrager in aanmerking komt voor het toekennen van een Starterslening; 6. Verwervingskosten: de koop-/aanneemsom, vermeerderd met eventuele verbeterkosten/meerwerkkosten, en met daar bovenop de bijkomende kosten zoals afsluitkosten hypotheek, notariskosten hypotheek en de bouwrente. De verwervingskosten mogen niet hoger zijn dan de verwervingskostengrens volgens NHG-normen. Artikel 2 Toepassingsbereik 1. De gemeente Geertruidenberg heeft een gemeenterekening Starterslening ingericht ten laste waarvan aan aanvrager(s), die blijkens zijn (hun) aanvraag voldoet (voldoen) aan de hierna in lid 2 gestelde voorwaarden, een Starterslening wordt verstrekt. 2. Deze verordening is uitsluitend van toepassing op lening aanvragen: 1. van één of meer aanvragers, waarvan elk een in Nederland woonachtige verblijfsgerechtigde persoon is die op het moment van de aanvraag in de leeftijd is van minimaal 18 jaar en maximaal 35 jaar en voor de eerste maal een eigen woning koopt in de gemeente Geertruidenberg. Indien aanvrager(s) hierbij in de aan te kopen woning een gezamenlijke huishouding zal (zullen) gaan voeren met zijn partner, dient deze laatste ook een in Nederland woonachtige verblijfsgerechtigde persoon te zijn die op het moment van de aanvraag in de leeftijd is van minimaal 18 jaar en maximaal 35 jaar en niet eerder een woning te hebben gekocht of verkregen; 2. voor een woning in gemeente Geertruidenberg - zowel bestaande bouw als nieuwbouw - waarvan de verwervingskosten niet hoger zijn dan de verwervingskostengrens volgens NHG-normen. Recreatiewoningen en tweede woningen zijn uitgesloten. 1. De aanvrager(s) moet (moeten) de woning waarvoor een Starterslening wordt verstrekt zelf gaan bewonen. Artikel 3 Budget 1. De raad van de gemeente Geertruidenberg stelt het budget vast dat beschikbaar is voor het toewijzen van Startersleningen. 2. Startersleningen worden alleen toegewezen voor zover het vastgesteld budget hiervoor toereikend is. 3. Aanvragen, die in verband met het tweede lid niet kunnen worden toegewezen, worden door het College afgewezen. Artikel 4 Bevoegdheid College 1. Het College is bevoegd, met inachtneming van het bepaalde in deze verordening, een Starterslening toe te wijzen. 2. Het College stelt de hoogte van de Starterslening vast, met dien verstande dat de hoogte van de Starterslening maximaal 20 % bedraagt van de verwervingskosten, met een maximum van

3 3. Voor de berekening van de Starterslening mag rekening worden gehouden met maximaal aan meerwerkkosten/verbeterkosten (als deel van de verwervingskosten in de zin van deze verordening). Voor de berekening van de bijkomende kosten is het actuele landelijke percentage hiervoor van toepassing. De verwervingskosten mogen niet hoger zijn dan de verwervingskostengrens volgens NHG-normen. 4. Het College wijst een aanvraag Starterslening af, in geval er sprake is van stapeling met andere koopinstrumenten, (rente)kortings- of financiële regelingen, die naar het oordeel van het College strijdig zijn met de Starterslening en/of de belangen aantasten van aanvrager, NHG of eerste geldverstrekker. 5. Zowel de eerste hypotheek als de Starterslening moet worden verstrekt met NHG. 6. Het College kan aan de toewijzing van Startersleningen nadere voorschriften verbinden. Artikel 5 Procedure aanvraag en toekenning 1. De afhandeling en besluitvorming vinden plaats in overeenstemming met de hierna bedoelde Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening (met inbegrip van de nadere toelichting van uitvoeringsaspecten Starterslening). 2. Het College deelt de beslissing middels een toewijzing- of afwijzingsbesluit mee aan de Aanvrager. 3. Indien een aanvrager van buiten de gemeente Geertruidenberg komt, moet deze in geval van een leningaanvraag ook bij de gemeente Geertruidenberg indienen: een recent uittreksel uit de gemeentelijke basisadministratie van de gemeente waar hij/zij als inwoner is ingeschreven. In dit uittreksel dienen ook de volgende gegevens te staan: 1. datum vestiging in die gemeente, 2. historische adressen, 3. overige ingeschrevenen. Dit geldt ook voor de partner van aanvrager die samen met aanvrager in de aan te kopen woning gaat wonen en die van buiten de gemeente komt. Artikel 6 Afwijzen aanvraag 1. Het college wijst een aanvraag af of trekt een toewijzingsbesluit Starterslening in, indien: 1. het budget niet toereikend is om de aanvraag te honoreren; 2. er niet is voldaan aan de bij of krachtens deze verordening gestelde voorschriften en/of bepalingen; 3. de Starterslening is toegekend of vastgesteld op grond van onjuiste gegevens; 4. de koopovereenkomst van de betreffende eigen woning wordt ontbonden. 1. Bij de intrekking vordert het college de contante waarde van het al genoten en/of toekomstige rentevoordeel geheel of gedeeltelijk terug, eventueel met de mogelijkheid van beslaglegging. 2. Indien bij overtreding van de bepalingen in deze verordening de aanvrager verschoonbaar is, kan het college besluiten de bovengenoemde sancties geheel of gedeeltelijk achterwege te laten. Artikel 7 Voorwaarden SVn Op een Starterslening zijn van toepassing: Algemene bepalingen voor geldleningen, Productspecificaties Starterslening, Procedures en Uitvoeringsregels Starterslening en Toelichting op een Starterslening, zoals die op het moment van aanvragen zijn opgenomen in de dan geldende SVn Informatiemap, die door SVn worden uitgereikt aan de aanvrager bij het sluiten van de overeenkomst van geldlening. Artikel 8 Hardheidsclausule Het College kan artikel 2 lid 2 buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover van toepassing gelet op het belang van de aanvrager leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard. Artikel 9 Inwerkingtreding 1. Deze verordening treedt in werking op de dag na bekendmaking. 3

4 2. Met de inwerkingtreding van de Verordening Starterslening Geertruidenberg wordt de Verordening VROM Starterslening Geertruidenberg ingetrokken. Artikel 10 Citeertitel Deze verordening kan worden aangehaald als Verordening Starterslening Geertruidenberg. Aldus vastgesteld in zijn openbare vergadering van. 2017, De raad van Geertruidenberg, de griffier, de voorzitter, drs. K.M.C. Millenaar-Rammelaere drs. W. van Hees Bijlage 5: Motivering voor aanpassing van de startersregeling Algemeen Voor het voorgestelde concept voor de nieuwe verordening voor de starterslening is het landelijke standaardmodel de basis. Daarnaast zijn enkele specifieke zaken uit de huidige startersregeling overgenomen en is de doelgroep verruimd. De maximale verwervingskosten van een woning worden nu begrensd door de verwervingskostengrens volgens NHG-normen. Met ingang van 2017 geldt een nieuwe methodiek rondom de NHG-kostengrens. De kostengrens wordt vanaf 2017 bepaald aan de hand van de gemiddelde koopsom ( ) vermeerderd met de wettelijk toegestane LTV (loan to value): 101% zonder energiebesparende voorzieningen (EBV) en 106% mét EBV. Dit betekent dat er twee kostengrenzen van toepassing zijn. Voor leningen zonder EBV is de NHG-kostengrens Voor leningen met EBV is de NHG-kostengrens Na de inspraak over de concept-verordening volgt voorjaar 2017 een raadsvoorstel ter vaststelling van de verordening, waarbij ook rekening zal worden gehouden met voldoende budget voor de leningen. Om de volgende twee redenen is een aanpassing van de startersregeling op zijn plaats. 1. Verruiming van de doelgroep voor een starterslening De gemeentelijke startersregeling sinds 2008 kan een succes worden genoemd. Er zijn tot op heden al meer dan 60 startersleningen verstrekt. Voorwaarde in de huidige regeling is dat alleen mensen die al een jaar in onze gemeente wonen een lening kunnen aanvragen. Het behouden van jongeren voor de gemeente Geertruidenberg is echter cruciaal voor de toekomstige leefbaarheid en ter voorkoming van dreigende ontgroening. Kopen van een woning is op dit moment in het algemeen bijzonder populair bij jongeren. Immers, de maandlasten zijn vaak lager dan bij huren en men bouwt vermogen op, twee elementen die het kopen met name populair maken. Maar het krijgen van voldoende financiering is vaak nog een probleem bij jongeren; een te laag salaris of een ZZP baan maken het vaak onmogelijk. De starterslening biedt jonge mensen een opstap om hun eerst koopwoning te verwerven. De gemeente wil daarom de doelgroep van de starterslening verruimen, zodat ook jonge mensen en gezinnen van buiten de gemeente een lening kunnen aanvragen voor de aankoop van hun eerste woning in gemeente Geertruidenberg. 4

5 Het belang van het behouden van jongeren voor de gemeente voor de toekomstige leefbaarheid en ter voorkoming van ontgroening en het belang van het stimuleren dat meer mensen een woning in de gemeente kopen, mede gezien de huidige economische omstandigheden, zijn doorslaggevend voor de verruiming van de doelgroep. Deze verruiming van de doelgroep wordt bepleit in de in voorbereiding zijnde nieuwe woonvisie. 1. Gewijzigde opzet van de starterslening Op 1 januari 2013 zijn de hypotheekregels gewijzigd. Om voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen, moet er verplicht worden afgelost vanaf de eerste dag. Hierop is voor de Starterslening tot en met 31 december 2016 een uitzondering gemaakt. Volgens de oude regels hoeft een starter pas ná 3 jaar rente en aflossing te betalen voor zijn Starterslening. Een Starterslening die ná 31 december 2016 passeert, moet zoals alle hypotheken, vanaf de eerste dag aflossen. Om de Starterslening als stimuleringsinstrument te behouden, maar ook in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek heeft Svn de opzet van de starterslening gewijzigd. De Starterslening blijft dé lening zoals iedereen die kent. De grootste wijziging is de introductie van de Combinatielening. Uit deze consumptieve lening wordt de aflossing van de Starterslening betaald. Op die manier behoudt de Starterslening haar unieke karakter en voldoet het aan de verplichte aflossingseis in relatie met de mogelijkheid van hypotheekrenteaftrek. Ook de gewijzigde Starterslening valt onder NHG. Daarnaast heeft SVn besloten de 10 procent van de Starterslening die niet door NHG geborgd wordt voor haar rekening te nemen. Samen met de verplichte annuïtaire aflossing lopen gemeenten en starters daardoor nagenoeg geen risico om met een restschuld te blijven zitten. Dit blijft onveranderd ten opzichte van de huidige situatie. Procedures 1. Ter inzage en informatie U kunt de stukken of ontwerpbesluiten inzien in de gemeentewinkel. De termijn begint op de eerstvolgende vrijdag na publicatie, en eindigt na zes weken (behalve als anders vermeld) op donderdag. 2. Indienen zienswijze Belanghebbenden kunnen hun zienswijze schriftelijk naar voren brengen bij het college van B&W. U kunt uw zienswijze ook mondeling toelichten. 3. Bezwaarschrift Belanghebbenden kunnen binnen zes weken een bezwaarschrift indienen bij het college van B&W, burgemeester of raad, tegen een door hem genomen besluit. Zie onder punt Beroepschrift Belanghebbenden kunnen binnen zes weken een beroepschrift indienen tegen een besluit. Het beroepschrift kunt u indienen bij de rechtbank. U kunt ook het beroepschrift digitaal indienen via U bent daarvoor griffierecht verschuldigd. Zie onder punt Termijn en vereisten U kunt binnen zes weken een bezwaar- of beroepschrift indienen. De termijn begint op de dag na die van bekendmaking. Dat is niet altijd de dag van publicatie op de gemeentepagina. Bij vergunningen bijvoorbeeld is dat de dag na de verzenddatum van het besluit aan de aanvrager. Het bezwaar- of beroepschrift moet bevatten: de handtekening, naam en adres, datum, een omschrijving van het bestreden besluit en de motivering van het bezwaar of beroep. Meer informatie kunt u lezen op de website Voorlopige voorziening 5

6 Een bezwaar- of beroepschrift houdt de werking van een besluit niet tegen. U kunt tegelijk een voorlopige voorziening vragen aan de Voorzieningenrechter van de rechtbank (bijvoorbeeld schorsing van een besluit). Voeg daarbij een kopie van uw bezwaar- of beroepschrift. Ook dit kunt u digitaal aanvragen via U bent griffierecht verschuldigd. Adres van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant: postbus 90110, 4800 RA Breda (telefoon ). 6