Architect Kurt Desoete I. CONCEPT B&B 18 oktober 2005 Syntra Brussel Infrastructuur, inrichting en beveiliging les 1 PROJECT AANPAK Vertrekpunt of uitgangspunten Maak aan de hand van een aantal zinnen of schets duidelijk wat je concept is Een B&B starten; Wat houdt dit in? Veel vragen zijn de antwoorden duidelijk voldoen ze aan je totaalbeeld - Heb je een integraal beeld of idee over het project? - Hoe zit je eigen denkwereld in elkaar? Ben je consequent? - Welke stijl beoog je? Bereik je hiermee je doelgroep? Is dit jouw stijl? Breid je dit uit tot je huisstijl, ook met logo, website Zorg je voor een passend geheel? - Denk je toekomstgericht? - Zorg je voor ruimte voor uitbreiding of aanpassing? Kun je misschien niet alles in 1 keer realiseren. Hoe bereid je een stappenplan voor? Heb je dromen? Welke voorzieningen komen er? - Zijn de kamers geïntegreerd in de woning of meer los ervan - Hebben de gasten een zithoek / keuken / andere ruimtes - Geef je alle kamers een eigen badkamer / wat is er aanwezig in die badkamer Transport - Kunnen mensen parkeren in de buurt? - Hoe is het openbaar vervoer ingericht in je streek of buurt? - Heb je fietsen er beschikking / is er daar een ruimte voor (binnen/buiten)? Afval - Is er ruimte voor afval / betrek je de gasten bij de afvalsortering? Diensten - Wat doe je met wassen / drogen / strijken? Andere - Voorzieningen voor andersvaliden - Hoe kun je levenslang wonen? - Gezond wonen - Energieprestatieregelgeving vanaf januari 2006: isolatie en ventilatie - Betrek je de gasten bij rationeel energieverbruik? 1
II. WONING KOPEN Opzoeken informatie bij aankoop of huur aankopen van een huis / huren van een huis / vruchtgebruik duidelijke afspraken maken met de eigenaar in het geval van huur / overeenkomst opmaken / contract voor woning of handelsruimte / kostprijs notaris / onroerende voorheffing / kadastraal inkomen / verminderde registratierechten 12,5% (10% Vlaanderen) ; vermindering KI < 7500 euro 6% (5% Vlaanderen) / abattement / meeneembaarheid www.notaris.be www.onroerendevoorheffing.be www.bouwenenwonen.be wat moet je weten wanneer je een woning koopt? - bestemming volgens Vlaamse of provinciale plannen - heerst er recht van voorkoop op de woning - bestemming volgens gemeentelijke plannen - is de woning vergund / gemeentelijk vergunningenregister - onteigeningsplan - verkaveling / verkavelingsvoorschriften / vervallen of niet - overstromingsgebied - beschermd dorps- of stadsgezicht - erfdienstbaarheden / wat zijn erfdienstbaarheden / recht van overgang / andere - opgenomen in lijst van ongeschikte of onbewoonbare woningen - is er in het verleden een bodemattest afgeleverd voor het perceel zijn er andere zaken die je wilt/moet weten over de woning, meer in detail betreft het een bestaande constructie of nieuwe constructie / onderzoek naar waarde en instandhouding / stabiliteit - verval / welke delen zijn te slopen - welke delen zijn waardevol / bouwdatum achterhalen / spreken met de buren / verhalen / anekdotes geschiedenis van het gebouw kunnen aflezen in het gebouw Fiscaliteit: - Bij werken of verbouwingen aan onroerend goed, ouder dan 5 jaar die je hoofdverblijfplaats is / formulier aannemer (6% BTW in plaats van 21%) - facturen volgens medecontractant bij werken of verbouwingen aan onroerend goed (0% BTW in plaats van 21%) Onder welke juridische vorm wordt jouw B&B uitgebaat? Natuurlijke persoon of rechtspersoon? Welke soorten rechtspersonen zijn er? 2
III. EISENPROGRAMMA Gewenste structuur / indeling voorbeeld lijst Past het in de woning die we hebben / verhouding privé/verhuring - Eerste proef oppervlakte per onderdeel voorbeeld tabel - Tweede proef organigram / geschiedenis en gevoel van de woning voorbeeld organigram - Derde proef inrichting / schikking / looplijnen voorbeeld plan Burgerlijk wetboek: lichten en zichten - Rechtstreeks zicht: 19 decimeter - Schuin zicht: 6 decimeter Licht en ruimte / Bestaande structuren of openingen / Nieuwe openingen Vlaamse norm: zie gemeentelijke verordening voorbeeld stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent Artikel 30 Natuurlijke verlichting Een kamer en een studio moeten daglicht ontvangen. In een appartement en een eengezinswoning moeten de woonkamer, de keuken en de slaapkamer daglicht ontvangen. Deze daglichten moeten cumulatief aan volgende voorwaarden voldoen: - uitmonden in de open lucht - voor een studio en een kamer moet de totale oppervlakte van het daglicht minimum 1/10 van de totale vloeroppervlakte van het lokaal bedragen; - voor een keuken en een woonkamer in een appartement of een eengezinswoning moet de totale oppervlakte van het daglicht minimum 1/10 van de totale vloeroppervlakte van de keuken of de woonkamer bedragen, met een minimum van 1 m²; - voor een slaapkamer in een appartement of een eengezinswoning moet de totale oppervlakte van het daglicht minimum 1/15 van de totale vloeroppervlakte van de slaapkamer bedragen, met een minimum van 1 m². Worden niet meegerekend voor de berekening van de oppervlakte: de daglichten in een scheidingsmuur, de vensters of openingen die uitgeven hetzij op een area, hetzij op een overdekte ruimte, zelfs wanneer het dak ervan het daglicht laat binnendringen. Het plafond van een kelder die gebruikt wordt als woonkamer, keuken of slaapkamer van een eengezinswoning of van een appartement, of die gebruikt wordt als kamer of als studio, moet steeds minimum 1 m boven het maaiveld gelegen zijn. Noot: De wetgeving in het Brussels Gewest schrijft andere normen voor dan Vlaanderen. In Brussel wordt de effectieve glasoppervlakte gerekend. 3
IV. UITVOERING 1. Voorbereiding van het bouwdossier De bouwfysische aspecten Terreinstudie - Nagaan van de ligging, omgeving, zichten, terreinprofielen, oriëntatie, bezonning, vegetatie Inschatten van de bereikbaarheid, toegankelijkheid van het gebouw in functie van werforganisatie oriëntatie Grondsondering - sonderingsproef 3 x 2.5 ton of 2 x 10 ton - bepaalt de draagkracht en grondsamenstelling voorbeeld sonderinggrafiek Het sonderingsverslag bestaat meestal uit een inplanting van de sonderingspunten tov herkenbare gegevens, sonderinggrafiek volgens diepte en draagkracht (weerstand van de grond), bijhorende tabellen met opmetingsgegevens en een funderingsadvies. 4
Infrastructuur - Onderzoek van de voorradige infrastructuur - hydranten - verlichtingspalen - TV-aansluiting - is er een gracht, openbare riolering, putdeksels - afsluiting - inplanting van de aanpalenden - hoogte van de aanpalenden - wegprofiel Opmeting terrein en/of gebouw - bestaande toestand - plannen - gevels - terrein, reliëf en hoogtemeting waterpassing - straat / nutsvoorzieningen - speciale elementen (vb. oude schouw, trap of plafonds) - tuinaanleg (vb. bomen of vijvers) - gegevens verzamelen over stabiliteit, vocht en/of schimmelwerking, houtaantasting - eventueel energie-audit laten uitvoeren 5
voorbeeld opmeting 6
Uittekenen opmeting - Plannen maken voorbeeld uitgetekende opmeting Administratieve & juridische aspecten - kadastrale gegevens / kadastraal plan, aanpalende eigenaars (kadastrale legger), eventueel eigenaars binnen een straal van 50 m - uittreksel uit de registers / plannenregister (nog in opmaak) / vergunningenregister (nog in opmaak) - onderzoek van voorschriften bij gemeente of andere diensten (niet limitatieve lijst) technische diensten gemeente voorafgaandelijke besprekingen op gemeentelijk niveau bestuur bruggen en wegen bestuur van bossen en waters administratie voor monumenten en landschappen ministerie van volksgezondheid ministerie van economische zaken VLAREM ARAB volkswoning Dossiersamenstelling (formulieren aanstiplijsten) Gegevens nopens gewestplan, plannen van aanleg, verkavelingsvergunning, structuurplan, uitvoeringsplan Stedenbouwkundige verordeningen van het Vlaams Gewest (nog in opmaak), eventueel aangevuld met gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen Stuurgroep Stedelijke adviescommissies (architectuur, monumenten en landschappen) Brandveiligheid (laag, middelhoog, hoog gebouw) Aansluitingen op de nutsvoorzieningen Indien palend aan weg, eigendom van het Vlaams Gewest zijn er rooilijnplannen, afstand van verhaal voor afstanden tot en onderhoud van openbare waterlopen indien gelegen binnen een beschermd dorps- of stadsgezicht indien beschermd monument afdeling etenswareninspectie indien lokalen waar etenswaren bereid worden indien economische machtiging noodzakelijk ivm verkoopsoppervlakken indien geplande activiteit onderworpen is aan de VLAREMreglementering indien personeel tewerkgesteld ingeval van verbouwing van een volkswoning of van de bijgeboujwen ervan, dient de uitdrukkelijke en schriftelijke toestemming van de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij of de erkende bouwmaatschappij gevraagd te worden 2. Voorontwerp - eigen ontwerp - architect / interieurarchitect aanstellen - schetsen maken / ideeën op papier zetten - durven loslaten / omdraaien van functies 7
3. Ontwerp en planning raming - hoe is het gebouw opgebouwd - methode van de samengestelde elementen / werkt bij nieuwbouw, minder bij verbouwing - methode per kamer / intensiever werk / vergeet het totaalbeeld niet www.livios.be - timing en planning - hoe schat ik de tijdsduur in - hoe hou ik iemand aan z n woord 4. Aanbesteding - ruwbouw - timmerwerken - dak- en zinkwerken - gevelbekledingen - buitenschrijnwerk (voordeur en ramen) - pleisterwerken - sanitair & cv - keuken - elektriciteit & beveiliging (brand- en inbraak-) - binnenschrijnwerk - ventilatie en airco - vloeren / (isolerende) dekvloeren - afwerkingen vloer / muren / trappen - metaalwerken (noodladder / borstweringen) - tuinaanleg / omgevingswerken Opmaken documenten - bestekken en meetstaten - offerte (aannemer) - overeenkomst (of ondertekende offerte) - timing opnemen in overeenkomst (staat meestal niet op offerte, wel geldigheidsduur offerte) 5. Contracten - tussen Bouwheer en Architect - tussen Bouwheer en Aannemer - tussen Huurder en Eigenaar - 6. Uitvoering - Zelf werken uitvoeren - Veiligheidscoördinator 7. Opleveringen - Goedkeuring van de werken Voorlopige oplevering <> Definitieve oplevering 8. Exploitatie - Startdatum vastleggen - Reserveringen aannemen 8