Gudrun Xpert - nv Kunstlaan 50 BE - 1000 Brussel tel. 02/515 12 41 98947-07 /VEN Klant Mevr Kathleen Van Limburg Vredestraat 25 BE - 1080 Brussel Kunstlaan 50 België - 1000 Brussel 11/123.45.67 Venale schatting (verkoopswaardeschatting) Expertise van een bestaand gebouw voor en na werken GOED 1 1a 54ca HUIDIGE TOESTAND : BEBOUWD GOED Gebouw 1 : handelspand - beenhouwerij, handel: verkoop van kippenvlees, woonst : leegstand er werden na 2000 verbouwingen uitgevoerd / totale dakopbouw algemeen in minder goede tot slechte staat / dakopbouw deels in slechte staat / buitenschrijnwerk deels in minder goede staat Venale waardes 250.000,00 Verkoop uit de hand 225.000,00 Vrijwillige openbare verkoop 200.000,00 Gedwongen verkoop algemene appreciatie van het goed goed bereikbaar met wagen / commerciële buurt van stedelijk belang / geen lawaai- of geurhinder vastgesteld op moment van plaatsbezoek / er is een parkeerprobleem in de onmiddellijke omgeving / conclusie : goede ligging / er zijn geen erfdienstbaarheden gekend of opgemerkt ter plaatse / lijdende erfdienstbaarheid van doorgang / goede verkoopbaarheid / geen tuin BEGROTING DER VOORZIENE WERKEN 13.000,00 noodzakelijke, voorziene werken 60.000,00 niet noodzakelijke, voorziene werken Opmerkingen Er zijn nog noodzakelijke, niet voorziene werken (zie verder). TOESTAND NA WERKEN : BEBOUWD GOED Venale waardes 300.000,00 Verkoop uit de hand 270.000,00 Vrijwillige openbare verkoop 240.000,00 Gedwongen verkoop algemene appreciatie van het goed goed bereikbaar met wagen / commerciële buurt van stedelijk belang / geen lawaai- of geurhinder vastgesteld op moment van plaatsbezoek / er is een parkeerprobleem in de onmiddellijke omgeving / conclusie : goede ligging / er zijn geen erfdienstbaarheden gekend of opgemerkt ter plaatse / lijdende erfdienstbaarheid van doorgang / goede verkoopbaarheid / geen tuin Opgemaakt te Brussel, De expert, Plaatsbezoek: 01/03/2006 pag. 1/10 Datum verslag: 17/03/2006
Plaatsbezoek: 01/03/2006 pag. 2/10 Datum verslag: 17/03/2006
1. GOED 1 1.A. GOED 1 - HUIDIGE TOESTAND : BEBOUWD GOED Geëxpertiseerd goed bebouwd goed Omgevingsfactoren stedelijke ligging / normaal tot rustig verkeer / autosnelweg op 5 à 10 km / goed bereikbaar met wagen / openbaar vervoer op minder dan 0,5 km / commerciële buurt van stedelijk belang / nette, onderhouden buurt geen lawaai- of geurhinder vastgesteld op moment van plaatsbezoek / er is een parkeerprobleem in de onmiddellijke omgeving / normaal zicht op omgeving / conclusie : goede ligging Administratieve bepaling het kadastraal inkomen werd ons niet medegedeeld / er zijn geen erfdienstbaarheden gekend of opgemerkt ter plaatse / lijdende erfdienstbaarheid van doorgang / basisakte niet van toepassing Huurgegevens niet verhuurd Venale waardering goede verkoopbaarheid / goede verhuurbaarheid / de expertise betreft het volledige gebouw Projectinfo de schatting is uitgevoerd op basis van een voorlopig plan / er was geen omstandige beschrijving van de materialen - de schatting is uitgevoerd op basis van standaardmaterialen / de aanvang der werken is gepland binnen drie maand / de werken vereisen een stedenbouwkundige vergunning maar geen tussenkomst van een architect / de werken wijzigen draagstructuur en indeling van het gebouw niet / de werken omvatten grondige en ingrijpende interne renovatiewerken / de werken omvatten grondige en ingrijpende externe renovatiewerken / geen raming van de klant ontvangen op het ogenblik van de expertise Perceel Perceelsafmetingen perceelsoppervlakte: 1a 54ca perceelsbreedte aan de straat 4,5m gemiddelde perceelsbreedte: 4,5m gemiddelde perceelsdiepte: 34,2m Fysische eigenschappen van het perceel er zijn geen uiterlijke tekenen die wijzen op een mogelijke bodemverontreiniging / normale perceelsvorm / vlak perceel (< 5%) / opmeting door expert uitgevoerd / geen tuin / conclusie : normaal perceel 1. A. 1. Gebouw 1 : handelspand Plaatsbezoek: 01/03/2006 pag. 3/10 Datum verslag: 17/03/2006
Fysische eigenschappen van het gebouw handelspand / traditionele bouwwijze zonder spouwmuren / bouwjaar : 1900-1929 / er werden na 2000 verbouwingen uitgevoerd / aan twee zijden belendend / gevelbekleding volledig in onbrandbaar materiaal / gevelbekleding volledig solide Samenstelling der daken - hellend dak (>25 ) / totale dakopbouw algemeen in minder goede tot slechte staat / dakopbouw deels in slechte staat / totale dakopbouw algemeen van normale prijsklasse / draagstructuur in hout / dakbedekking in steenachtige materialen / er zijn goten buiten het gevelvlak gelegen - plat dak (< 5 ) / totale dakopbouw algemeen in goede staat / totale dakopbouw algemeen van normale prijsklasse / draagstructuur in hout / dakbedekking in soepele materialen / met lichtkoepel(s) / regenwaterafvoer van plat dak - licht hellend dak(5-25 ) / totale dakopbouw algemeen in goede staat / totale dakopbouw algemeen van een goedkope prijsklasse / draagstructuur in hout / vezelcement golfplaten / oppervlakte lichte materialen > 20% van dakoppervlakte van dit gebouw / er zijn goten binnen het gevelvlak gelegen Samenstelling der gevels gevels algemeen in goede staat / materiaalgebruik der gevels algemeen van normale prijsklasse Buitenschrijnwerk buitenschrijnwerk algemeen in goede staat / buitenschrijnwerk deels in minder goede staat / buitenschrijnwerk algemeen van normale prijsklasse / ramen voorzien van dubbele beglazing / deels ramen voorzien van enkele beglazing Klassering het goed is niet geklasseerd 1. A.1.1. Bestemming 1 : beenhouwerij / handel: verkoop van kippenvlees geschatte huurwaarde op jaarbasis : 12.000,00 Lokalen Verdieping Lokalen A S U K Opp. aant. verd. +0 handelsruimte 3 2 3 3 25-40m² 1 werkplaats 3 2 3 3 25-40m² 1 bureel 3 2 3 3 16-25m² 1 aparte toiletruimte 3 2 3 3 <7m² 1 berging 3 2 3 3 <7m² 1 stookplaats 3 2 3 3 <7m² 1 afsluitbare garage 2 wagens Vloeroppervlakte totaal : 155,0 m² ingericht : 88,0 m² Activiteit beenhouwerij / handel: verkoop van kippenvlees 3 2 3 3 40-75m² 1 Legende A Afwerking / Uitrusting S Staat U Uitzicht / Stijl K Kostprijs materialen aant. Aantal lokalen 1 Zeer goed / hoog 2 Goed / hoger 3 Normaal 4 Minder goed / lager 5 Slecht/ laag Verwarmingsinstallatie de installatie wordt binnen deze entiteit ook nog voor andere bestemming(en) gebruikt / centrale verwarming : staat niet traceerbaar / in de meeste lokalen / op basis van aardgas / geïsoleerd rookafvoerkanaal, door brandbaar dak of wand : in goede staat Elektrische installatie de elektrische installatie wordt binnen deze entiteit ook nog voor andere bestemming(en) gebruikt / normale uitgeruste elektrische installatie / elektrische installatie in goede staat / deel vernieuwde elektrische installatie / elektrische installatie voorzien van een algemene differentieelschakelaar / zekeringen conform / verouderde zekeringen Plaatsbezoek: 01/03/2006 pag. 4/10 Datum verslag: 17/03/2006
1. A.1.1.1. Verdieping +0 1. A.1.1.1.1. handelsruimte 1. A.1.1.1.2. werkplaats 1. A.1.1.1.6. stookplaats 1. A.1.1.1.7. afsluitbare garage 2 wagens Plaatsbezoek: 01/03/2006 pag. 5/10 Datum verslag: 17/03/2006
1. A.1.2. Bestemming 2 : woonst : leegstand geschatte huurwaarde op jaarbasis : 3.600,00 Lokalen Verdieping Lokalen A S U K Opp. aant. verd. +1 trappenhuis 4 4 5 4 <7m² 1 gang 4 4 5 4 7-12m² 1 aparte toiletruimte 4 4 5 4 <7m² 1 badkamer 4 4 5 4 7-12m² 1 lokaal 4 4 5 4 16-25m² 2 verd. +2 trappenhuis 4 4 5 4 <7m² 1 lokaal 4 4 5 4 16-25m² 1 lokaal 4 4 5 4 7-12m² 1 Legende A Afwerking / Uitrusting S Staat U Uitzicht / Stijl K Kostprijs materialen aant. Aantal lokalen 1 Zeer goed / hoog 2 Goed / hoger 3 Normaal 4 Minder goed / lager 5 Slecht/ laag Vloeroppervlakte totaal : 124,0 m² ingericht : 124,0 m² Activiteit woonst : leegstand Verwarmingsinstallatie de installatie wordt binnen deze entiteit ook nog voor andere bestemming(en) gebruikt / centrale verwarming : staat niet traceerbaar / in de meeste lokalen / op basis van aardgas / geïsoleerd rookafvoerkanaal, door brandbaar dak of wand : in goede staat Elektrische installatie de elektrische installatie wordt binnen deze entiteit ook nog voor andere bestemming(en) gebruikt / normale uitgeruste elektrische installatie / elektrische installatie in goede staat / deel vernieuwde elektrische installatie / elektrische installatie voorzien van een algemene differentieelschakelaar / zekeringen conform / verouderde zekeringen 1. A.1.2.1. Verdieping +1 1. A.1.2.1.5. lokaal 1. A.1.2.2. Verdieping +2 1. A.1.2.2.2. lokaal Plaatsbezoek: 01/03/2006 pag. 6/10 Datum verslag: 17/03/2006
1. A.1.2.2.3. lokaal Plaatsbezoek: 01/03/2006 pag. 7/10 Datum verslag: 17/03/2006
GOED 1 - HUIDIGE TOESTAND - VERGELIJKINGSPUNTEN 1. handelspand Lange Leemstraat 124 B - 2018 Antwerpen 180.000,00 UH op 10/12/2006 goede verkoopbaarheid datum bezoek : 12/02/2006 / ligging-kwaliteit : goede ligging / ligging-aard : stedelijke ligging / hoofdfunctie buurt : commerciele buurt van lokaal belang / Perceel : normaal perceel / terreinoppervlakte : 2a 7ca / perceelsbreedte aan de straat : 6,45 m / gevelbreedte : 6,45 m / Bouwjaar : 1950-1959 / Verwarming : centrale verwarming / aantal badkamers : 1 / aantal slaapkamers : 2 / Uitrusting : normale uitrusting / Staat : normale staat / stijl-uitzicht : normale stijl of uitzicht / schade : geen opgemerkt / Bestemming 1 : handel (excl. horeca) / totale vloeroppervlakte 1 : 95 m² / ingerichte vloeroppervlakte 1 : 95 m² / Bestemming 2 : Woonst / totale vloeroppervlakte 2 : 145 m² / ingerichte vloeroppervlakte 2 : 120 m² / kadastraal inkomen : 845,00 / 2. handelspand Belgiëlei 36 B - 2018 Antwerpen 224.000,00 OV op 11/09/2005 goede verkoopbaarheid verhuurd : ja / jaarlijkse huurprijs : 17.200,00 / Type huur : verhuurd via handelshuurcontract / eerste opzegmogelijkheid verhuurder : 16/04/2012 / datum bezoek : 15/03/2006 / ligging-kwaliteit : goede ligging / ligging-aard : stedelijke ligging / hoofdfunctie buurt : commerciele buurt van stedelijk belang / Perceel : normaal perceel / terreinoppervlakte : 1a 65ca / perceelsbreedte aan de straat : 6,85 m / gevelbreedte : 6,85 m / Bouwjaar : 1930-1949 / ingrijpende renovatie : 1990-1999 / Verwarming : elektrische verwarming / aantal badkamers : 2 / aantal slaapkamers : 4 / Uitrusting : normale uitrusting / Staat : normale staat / stijl-uitzicht : normale stijl of uitzicht / schade : geen opgemerkt / Bestemming 1 : Woonst / totale vloeroppervlakte 1 : 227 m² / ingerichte vloeroppervlakte 1 : 176 m² / Bestemming 2 : handel (excl. horeca) / totale vloeroppervlakte 2 : 151 m² / ingerichte vloeroppervlakte 2 : 151 m² / verhuurd : ja / Plaatsbezoek: 01/03/2006 pag. 8/10 Datum verslag: 17/03/2006
3. handelspand / kantoorruimte Mechelsesteenweg 119-121 B - 2018 Antwerpen 275.000,00 UH op 01/08/2005 goede verkoopbaarheid datum bezoek : 15/08/2005 / ligging-kwaliteit : minder goede tot slechte ligging / ligging-aard : stedelijke ligging / hoofdfunctie buurt : minder goede commerciele buurt / Perceel : normaal perceel / terreinoppervlakte : 3a 20ca / perceelsbreedte aan de straat : 5,4 m / gemiddelde perceelsdiepte : 60 m / gevelbreedte : 5,4 m / aantal bovengrondse bouwlagen : 5 / Bouwjaar : 1900-1929 / Verwarming : kachel(s) / Uitrusting : beperkte uitrusting / Staat : zeer slechte staat / schade : belangrijke vochtschade / Bestemming 1 : kantoren / totale vloeroppervlakte 1 : 325 m² / ingerichte vloeroppervlakte 1 : 265 m² / Bestemming 2 : handel (excl. horeca) / totale vloeroppervlakte 2 : 395 m² / ingerichte vloeroppervlakte 2 : 320 m² / GOED 1 - AARD EN BEGROTING DER WERKEN VOORZIENE WERKEN : 73.000,00 noodzakelijke, voorziene werken : 13.000,00 Gebouw 1 - handelspand 13.000,00 handelspand woonst : leegstand buitenschrijnwerk, deels afbreken + nieuw plaatsen elektrische installatie, volledig afbreken+nieuw plaatsen niet noodzakelijke, voorziene werken : 60.000,00 Gebouw 1 - handelspand 60.000,00 handelspand woonst : leegstand badkamer, nog uit te voeren / keuken, nog uit te voeren / woonlokaal (lokalen), volledig (her) - inrichten NIET VOORZIENE WERKEN noodzakelijke, niet voorziene werken : 2.000,00 Gebouw 1 - handelspand 2.000,00 handelspand dakbedekking, volledig afbreken + nieuw plaatsen 1.B. GOED 1 - TOESTAND NA WERKEN : BEBOUWD GOED 1.B.1. Gebouw 1 : handelspand 1.B.1.1. Bestemming 1: beenhouwerij / handel: verkoop van kippenvlees geschatte huurwaarde op jaarbasis : 12.000,00 1.B.1.2. Bestemming 2: woonst : leegstand geschatte huurwaarde op jaarbasis : 7.200,00 Plaatsbezoek: 01/03/2006 pag. 9/10 Datum verslag: 17/03/2006
Opmerkingen Het doel van dit verslag is het bepalen van de normale gemiddelde venale waarde van het te expertiseren goed. Elk ander gebruik is niet toegelaten. De vermelde informatie is enkel in die context verzameld, zonder daarom volledig te zijn en/of alle detailinformatie weer te geven. Alle informatie betreffende stedenbouw, bodemverontreiniging, verhuring, voorziene werken,... wordt te goeder trouw gegeven en is gebaseerd op zichtbare elementen op het moment van plaatsbezoek en/of op de ter beschikking gestelde documenten en/of mondelinge informatie, en, indien vermeld, op bijkomende informatie die werd ingewonnen bij de gemeentelijke, provinciale, gewestelijke of andere overheden ter zake bevoegd. De vermelding is enkel ten titel van inlichting. Fouten of onvolledigheid in de verkregen informatie, en de eventuele gevolgen hiervan, vallen buiten onze verantwoordelijkheid. In geval er melding wordt gemaakt van een (vermoeden van) bodemverontreiniging, wordt hiermee geen rekening gehouden in de venale waarde, tenzij anders vermeld. De geschatte venale waarde slaat steeds op het onroerend goed zelf. Handelsfonds, drempelgeld e.d. zijn nooit inbegrepen. Plaatsbezoek: 01/03/2006 pag. 10/10 Datum verslag: 17/03/2006