Belgische GVV s (vastgoedbevaks) ondersteboven gekeerd
Presentatie beschikbaar op www.gertdemesure.be onder vastgoedbeleggingen
1. Vastgoedbevaks, nu GVV s Fiskale voordelen: in België: Geen bedrijfsbelasting 80% winst moet uitgekeerd worden Verplichte spreiding Schuldgraad beperkt tot 65% RV 27% (15% -> residentieel) 3-maandelijkse waardering + beursnotering Correlatie in vastgoedsegment
1. Vastgoedbevaks of GVV s Vandaag aantrekkelijk voor 2 redenen: - Relatief hoog dividendrendement 31/12/12 31/12/13 31/12/14 31/12/15 20/09/16 1/12/16 7/01/17 17/02/17 OLO-10 jaar brutorendement 2,09% 2,68% 0,91% 1,07% 0,29% 0,68% 0,73% 0,82% Brutodividendrendement GVV's 6,40% 6,00% 5,10% 5,00% 4,68% 4,86% 4,77% 4,88% Verschil 4,31% 3,32% 4,19% 3,93% 4,39% 4,18% 4,04% 4,06% Bron: BVBA Demes - Steeds goedkoper wordende financiering
2. Waardering Intrinsieke waarde: Is minimumwaarde Is waarde bij vereffening (stopzetting) Houdt geen rekening met impact schuldhefboom Hoe hoger rendement op eigen vermogen, hoe hoger de premie! (hoe meer rendement uit dezelfde 100, hoe hoger de waardering)
2. Waardering Intrinsieke waarde: Hoe hoger rendement op eigen vermogen, hoe hoger de premie! premie ROE Aedifica 65,2% 5,5% Ascencio 23,1% 7,9% Befimmo 1,9% 7,2% Cofinimmo 27,1% 7,3% Home Invest B. 44,0% 6,3% Intervest Offices 27,7% 9,2% Leasinvest RE 47,7% 8,5% Montea 97,6% 10,3% QRF 11,9% 6,9% Retail Estates 42,3% 8,4% Vastned Retail Belgium 10,0% 5,0% Warehouses Estates 50,9% 8,3% WDP 102,4% 12,6% Wereldhave Belg. 36,5% 7,3% Xior 46,9% 4,8% premie Xior Montea Intervest O. WDP WDP Befimmo Befimmo ROE
2. Waardering Intervest Offices Te goedkoop, ja, maar. In periode 2011/ sep. 16: 25$ 24$ 23$ 22$ 21$ 20$ 19$ 18$ 17$ 16$ 15$ Intrinsieke$waarde$(links)$ BezeCngsgraad$(rechts)$ jun/08$ sep/08$ dec/08$ mar/09$ jun/09$ sep/09$ dec/09$ mrt/10$ jun/10$ sep/10$ dec/10$ mar/11$ jun/11$ sep/11$ dec/11$ mrt/12$ jun/12$ sep/12$ dec/12$ mrt/13$ jun/13$ sep/13$ dec/13$ mrt/14$ jun/14$ sep/14$ dec/14$ mrt/15$ jun/15$ sep/15$ dec/15$ mrt/16$ jun/16$ sep/16$ Afwaarderingen 55 m en verlies van 13 m op kantorenportefeuille van 326 m euro Herwaarderingen van 35 m op logistiek vastgoed, portefeuille 308 m euro. 98%$ 96%$ 94%$ 92%$ 90%$ 88%$ 86%$ 84%$ 82%$ 80%$
2. Waardering Intrinsieke waarde: Hogere premie bij groepen waar huurrendement hoger ligt, bv. in logistiek Hoe hoger de schuldgraad, hoe meer impact schuldhefboom - Naarmate financiële kost daalt, stijgt rendement op eigen vermogen en zal premie nog stijgen!
2. Waardering Intrinsieke waarde: = eigen vermogen of boekwaarde Veel aandelen noteren ook boven boekwaarde: Sioen: koers/boekwaarde 2,75, premie 175% Bekaert: koers/boekwaarde 1,60, premie 60% Ter Beke: koers/boekwaarde 2,20, premie 120% Melexis: koers/boekwaarde 9,95, premie 895%
2. Waardering Twee voorbeelden: - Beide met eigen vermogen 100 - Eerste zonder schuld, 2 e met 50% schuld - Met schuld: hoger netto resultaat Intrinsieke waarde: ACTIVA PASSIVA Resultatenrekening Gebouwen 100 Eigen vermogen 100 Huurinkomsten 7,00 Bedrijfsresultaat 5,95 100 100 Netto resultaat 5,95 ACTIVA PASSIVA Resultatenrekening Gebouwen 200 Eigen vermogen 100 Huurinkomsten 14,00 Fin. schulden 100 Bedrijfsresultaat 11,90 Fin. kosten -4,00 200 200 Netto resultaat 7,90
2. Waardering Intrinsieke waarde: (koersen 17 februari 2017) netto netto dividend Koers mkt cap 30/12/15 30/12/14 NAV* premie/disc.(-) dividend** rendement** schuld%* Aedifica 71,96 1021,26 18,8% 28,5% 44,33 62,3% 1,79 2,5% 52,50% Ascencio 58,63 373,16-1,9% 1,9% 49,97 17,3% 2,34 4,0% 42,70% Befimmo 51,87 1326,79-5,7% -14,3% 52,34-0,9% 2,52 4,9% 42,31% Care Property Invest 19,71 259,87 29,7% 23,2% 7,69 156,3% 0,54 2,7% 46,26% Cofinimmo 106,40 2164,78 8,1% 9,8% 88,29 20,5% 3,85 3,6% 43,70% Home Invest B. 95,60 300,94 3,2% 13,1% 67,36 41,9% 2,80 2,9% 41,84% Intervest Offices 23,88 400,81-2,0% 5,2% 19,43 22,9% 0,98 4,1% 45,70% Leasinvest RE 104,50 516,11 12,2% 12,4% 70,90 47,4% 3,29 3,1% 55,70% Montea 45,15 449,33 15,2% 31,5% 23,28 93,9% 1,42 3,1% 55,40% QRF 24,61 118,34-8,6% -5,0% 23,50 4,7% 0,92 3,8% 50,17% Retail Estates 73,80 654,33-6,6% 8,8% 52,94 39,4% 2,31 3,1% 51,36% VastNed Retail Belgium 52,26 362,63-6,7% -9,9% 49,68 5,2% 1,72 3,3% 27,00% Warehouses Estates 62,20 196,95 1,0% -2,0% 46,58 33,5% 2,41 3,9% 33,46% WDP 87,93 1875,20 8,3% 40,7% 48,40 81,7% 2,98 3,4% 49,20% Wereldhave Belgium 102,90 714,02-6,5% -1,8% 86,41 19,1% 3,57 3,5% 27,60% Xior 35,31 174,11 32,2% n.r. 23,92 47,6% 0,82 2,3% 53,24% Bel-20 3.610,4-2,4% 10,2% EPRA Belgium 1.296,3 6,6% 13,8% *: 30 sept. 2016 EPRA Eurozone 2.392,6 2,2% 16,2% **: na 30% R.V., vanaf 2017 15% voor Aedifica en CPI
2. Waardering Dividendrendement: Is wat beleggers het meest interesseert Opgelet: sommige GVV s keren maar 80% van winst uit, anderen 100% Zie volgende slide voor overzicht 31/12/12 31/12/13 31/12/14 31/12/15 20/09/16 1/12/16 7/01/17 17/02/17 OLO-10 jaar brutorendement 2,09% 2,68% 0,91% 1,07% 0,29% 0,68% 0,73% 0,82% Brutodividendrendement GVV's 6,40% 6,00% 5,10% 5,00% 4,68% 4,86% 4,77% 4,88% Verschil 4,31% 3,32% 4,19% 3,93% 4,39% 4,18% 4,04% 4,06% Bron: BVBA Demes
2. Waardering Ratio koers/courant resultaat: Is vergelijkbaar met koers/winst verhouding Uitkeerbaar koersen 17 februari 2017 Brutodividend resultaat p/a Koers 2015 2016E 2015 2016E Aedifica 71,96 2,00 2,10 2,39 2,43 Ascencio 58,63 3,05 3,20 3,71 3,93 Befimmo 51,87 3,45 3,45 3,89 3,77 Cofinimmo 106,40 5,50 5,50 6,40 6,19 Home Invest B. 95,60 4,00 4,10 4,18 4,24 Intervest Offices 23,88 1,71 1,40 1,90 1,73 Leasinvest RE 104,50 4,70 4,90 5,18 6,02 Montea 45,15 2,03 2,10 2,29 2,40 QRF 24,61 1,32 1,34 1,49 1,62 Retail Estates 73,80 3,20 3,55 4,23 4,47 Vastned Retail Belgium 52,26 2,51 2,45 2,51 2,45 Warehouses Estates 62,20 3,44 3,44 3,21 3,50 WDP 87,93 4,00 4,25 5,00 5,30 Wereldhave Belg. 102,90 4,90 5,10 5,63 5,78 Xior 35,31 n.b. 1,16 n.b. 1,16 Brutodividendrendement Koers/winst 2015 2016E 2015 2016E 2,78% 2,92% 30,11 29,61 5,20% 5,46% 15,80 14,92 6,65% 6,65% 13,33 13,76 5,17% 5,17% 16,63 17,19 4,18% 4,29% 22,87 22,55 7,16% 5,86% 12,57 13,80 4,50% 4,69% 20,17 17,36 4,50% 4,65% 19,72 18,81 5,36% 5,44% 16,52 15,19 4,34% 4,81% 17,45 16,51 4,80% 4,69% 20,82 21,33 5,53% 5,53% 19,38 17,77 4,55% 4,83% 17,59 16,59 4,76% 4,96% 18,28 17,80 n.b. 3,29% n.b. 30,44 4,88% 18,91
2. Waardering Ratio koers/courant resultaat: Courant resultaat = cash resultaat - Operationeel resultaat + financiële resultaat - Geen vastgoedherwaardering - Geen herwaardering financiële indekkingen (ook uitkeerbaar resultaat genoemd) (in Engels: EPRA earnings of FFO, funds from operations)
3. Wat bepaalt koersaangroei? Stijging van het resultaat en/of het dividend
3. Wat bepaalt koersaangroei? - Evolutie op langere termijn is belangrijker dan huidige waardering hoog of laag - Kapitaalverhoging: koersdruk/winstverwatering - Hoe lager schuldgraad, hoe meer groei in toekomst mogelijk - Winstreservering ondersteunt groei (wel lager dividend) - Nieuwe trend: meer winstreservering!
4. Slechte leerlingen - Voorbeelden? 10" 9" 8" 7" 6" 5" 4" 3" 2" 1" 0" 9,11$ 8,08$ 7,75$ 7,80$ COFINIMMO$ Uitkeerbaar"resultaat"p/a" Brutodividend" 7,47$ 8,02$ 7,45$ 7,61$ 6,50$ 6,50$ 6,50$ 6,50$ 6,78$ 6,70$ 6,00$ 6,46$ 6,40$ 6,46$ 5,50$ 5,50$ 5,50$ FY07" FY08" FY09" FY10" FY11" FY12" FY13" FY14" FY15" FY16" FY17E" 5,50$
4. Slechte leerlingen - Befimmo 6,00# 5,00# Brutodividend# Courant#resultaat#p/a# 4,00# 3,00# 2,00# 1,00# 0,00# FY08# FY09# FY10# FY11# FY12# FY13# FY14# FY15# FY16E# FY17E# FY18E#
4. Slechte leerlingen Aedifica - Enkele jaren met zwakke groei door winstverwatering - Koers vooral hoger door hogere waardering - 2016/17: goed 3,00# 2,75# 2,50# 2,25# 2,00# 1,75# 1,50# 1,25# 1,00# 0,75# 0,50# 0,25# 0,00# 2,09% 2,14% 1,99% 2,05% 1,87% 1,95% 1,80% 1,80% 1,82% 1,86% 1,86% 1,90% uitkeerbaar#resultaat#p/a# brutodividend# 2,39% 2,43% 2,00% 2,05% 2,97% 2,40% 2008/09# 2009/10# 2010/11# 2011/12# 2012/13# 2013/14# 2014/15# 2015/16#2016/17E#
4. Slechte leerlingen Aedifica: evolutie koers/courant resultaat - 2008/09: 16,1-2011/12: 21,4-2015/16: 30,2-2016/17E: 24,7, daling ratio door forse winststijging, maar wel opnieuw risico op een kapitaalverhoging!
4. Goede leerlingen Voorbeelden? - Beste performer over de laatste 10 jaar is Home Invest Belgium - Wordt geholpen door regelmatige verkoop appartementen (4% van portefeuille per jaar) - Uitdaging: elk jaar opnieuw voldoende investeren
4. Goede leerlingen - Voorbeelden? 4,25 4,00 3,75 3,50 3,25 3,00 2,75 2,50 2,25 2,00 1,75 1,50 1,25 1,00 bruto dividend (l.s.) 290,4 portefeuille in mio euro (r.s.) 241,8 198,1 159,9 154,2 128,9 2,36 2,30 2,24 2,19 238,5 222,8 207,2 3,00 3,25 2,75 2,43 3,50 3,75 282,6 4,00 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 313,6 325 300 275 250 225 200 175 150 125 100 75 50
4. Goede leerlingen 7% 6% 5% 4% 3% 2% 3,42% 2,94% Courante$winst$per$aandeel$ Bruto$dividend$ 5,85% 6,00% WDP$ 5,00% 5,30% 5,35% 3,66% 3,85% 4,10% 4,70% 4,80% 4,45% 4,25% 4,00% 3,10% 3,25% 3,40% 6,25% 5,00% 1% 0% VFB FY11% / Kortrijk FY12% feb. 2017 FY13% FY14% FY15% FY16% FY17E% FY18E% FY19E% FY20E%
4. Goede leerlingen Maar: groeivertraging op komst! 6,25% 6,00% 5,75% 5,50% 5,25% 5,00% 4,75% 4,50% 4,25% 4,00% 3,75% 3,50% WERELDHAVE$BELGIUM$ Uitkeerbaar%resultaat%p/a% Brutodividend% 2005$ 2006$ 2007$ 2008$ 2009$ 2010$ 2011$ 2012$ 2013$ 2014$ 2015$ 2016$2017E$
4. Middelmatige leerlingen VastNed Retail Belgium 3" Brutodividend"" 2,8" Courant"resultaat"p/a" 2,6" 2,4" 2,2" 2" 1,8" 1,6" 1,4" 1,2" 1" VFB 2007" / Kortrijk 2008" feb. 2009" 20172010" 2011" 2012" 2013" 2014" 2015" 2016" 2017E"
4. Middelmatige leerlingen Leasinvest Re 7,0$ 6,0$ 5,0$ 4,0$ 3,80% 4,43$ LEASINVEST% 5,41$ 5,50$ 5,26$ 5,39$ 5,28$ 5,18$ 4,75$ 4,40% 4,45% 4,55% 4,70% 4,00% 4,10% 4,15% 4,90% 6,02$ 3,0$ 2,0$ 1,0$ Bruto$dividend$$ uitkeerbaar$resultaat$p/a$ 2008$ 2009$ 2010$ 2011$ 2012$ 2013$ 2014$ 2015$ 2016E$
4. Middelmatige leerlingen Leasinvest Re Leasinvest Re Verlies op Belgische kantoren
5. Hoe geld verdienen? Posities voor meerdere jaren Bv. met de goede leerlingen GVV met lage schuld, lage waardering, Positie voor enkele maanden Bv. Cofinimmo na kapitaalverhoging in 2015 (koersdaling tot 92, nu 106) Misschien Befimmo nu na kapitaalverhoging Andere gebeurtenissen (bv. grote aankoop)
6. Risico s Beurscorrectie GVV s zijn aandelen en vertonen dus correlatie met aandelen Belgische GVV s: hebben lagere correlatie met aandelen dan Europese GVV s GVV s zijn liquide en dat kan een nadeel zijn, in periodes waar liquiditeit beperkt is.
Opgelet: grafieken komen niet volledig overeen 6. Risico s 1800 1600 1400 Beurscorrectie 1200 1000 800 600 400 200 0 1/10/02 1/10/03 1/10/04 1/10/05 1/10/06 1/10/07 1/10/08 1/10/09 1/10/10 1/10/11
6. Risico s Stijging rente op lange en op korte termijn: GVV s worden minder aantrekkelijk dan vastrentende beleggingen Switch van dividendaandelen naar cyclische aandelen Hogere financieringskost: beperkte impact op korte termijn, door indekking op 5 tot 7 jaar bij meeste GVV s
6. Risico s Stijging rente op lange en op korte termijn: 1400# 0,00# 1350# 0,20# 1300# 0,40# 1250# 0,60# 1200# 1150# EPRA#BELGIUM#(links)# OLO#10#JR#(rechts)# 0,80# 1,00# 1100# 1/12/15# 1/01/16# 1/02/16# 1/03/16# 1/04/16# 1/05/16# 1/06/16# 1/07/16# 1/08/16# 1/09/16# 1/10/16# 1/11/16# 1/12/16# 1/01/17# 1/02/17# 1,20#
6. Risico s Bezettingsgraad: Beperkt risico als we evolutie over langere periode bekijken, zelfs bij kantoren 100%$ 99%$ 98%$ 97%$ 96%$ 95%$ 94%$ 93%$ 92%$ 91%$ 90%$ jun/08$ sep/08$ dec/08$ mar/09$ jun/09$ sep/09$ dec/09$ Retail$Estates$beze@ngsgraad$ Montea$ Ascencio$ WDP$ mrt/10$ jun/10$ sep/10$ dec/10$ mar/11$ jun/11$ sep/11$ dec/11$ mar/12$ jun/12$ sep/12$ dec/12$ mrt/13$ jun/13$ sep/13$ dec/13$ mrt/14$ jun/14$ sep/14$ dec/14$ mrt/15$ jun/15$ sep/15$ dec/15$ mrt/16$ jun/16$
6. Risico s Bezettingsgraad: 99%$ 98%$ 97%$ 96%$ 95%$ 94%$ 93%$ 92%$ 91%$ 90%$ 89%$ 88%$ 87%$ 86%$ 85%$ 84%$ Door toename portefeuille wordt risico van individuele gebouwen steeds kleiner Befimmo$ Cofinimmo$ Leasinvest$RE$ Intervest$Offices$ Wereldhave$Belgium$ jun/08$ sep/08$ dec/08$ mar/09$ jun/09$ sep/09$ dec/09$ mrt/10$ jun/10$ sep/10$ dec/10$ mar/11$ jun/11$ sep/11$ dec/11$ mar/12$ jun/12$ sep/12$ dec/12$ mrt/13$ jun/13$ sep/13$ dec/13$ mrt/14$ jun/14$ sep/14$ dec/14$ mrt/15$ jun/15$ sep/15$ dec/15$ mrt/16$ jun/16$
7. Professioneel beheer Evolutie: vroeger buy & hold, nu actieve ontwikkeling van projecten Intern beheer van volledige waardeketting Bv.: Home Invest Belgium: reconversie kantoren Bv.: Leasinvest in Luxemburg Bv.: WDP in Londerzeel Bv.: Montea op Brucargo
8. Conclusies/adviezen Belgische GVV s niet goedkoop meer, maar te behouden als LT-rente op dit niveau blijft Zoek in het buitenland goedkopere alternatieven (meer koerspotentieel) Neem er verschillende in portefeuille Intrinsieke waarde: geen criterium waardering Ascencio/Befimmo
8. Conclusies/adviezen Opletten met koersdoelen van beurshuizen Kies meer dan één bevak (= segmenten) Rente: financiële kost zal blijven dalen Ga niet blind voor het hoogste rendement Vragen: gert.de.mesure@skynet.be Onze website: www.gertdemesure.be
Presentatie beschikbaar op www.gertdemesure.be onder vastgoedbeleggingen
9. Dienstverlening Statuut makelaar bank/beleggingsdiensten 2 mogelijkheden Volledige service via rekening bij Dierickx, Leys: op commissiebasis (50%) Begeleiding: abonnementsformule per 6 mnd: met toegang tot research beveiligd deel website en gepersonaliseerde begeleiding via email Vragen: gert.de.mesure@skynet.be Onze website: www.gertdemesure.be