huurwijzer special 2013 Nummer 1 voorjaar 2013 Het huurbeleid gaat drastisch veranderen Huurverhoging 2013 Inhoud Controleer de 14 Bezwaar maken 14 Tel zelf de punten van uw woning 16 Dertien vragen en antwoorden 19 Na jaren van inflatievolgend huurbeleid wordt de dit jaar op een andere manier vastgesteld. De is niet langer alleen afhankelijk van het aantal punten dat de woning heeft, maar ook van het inkomen van de huurder. De huur mag echter nooit hoger uitkomen dan het maximum dat hoort bij het puntenaantal van de woning. De Woonbond houdt een lijst bij van verhuurders die niet aan de gluurverhoging meewerken. Kent u een Gluurvrije Verhuurder Meld het via: gluurverhoging.nl (onder Gluurvrije verhuurders ). Ook het vorige kabinet Rutte I wilde inkomensafhankelijke en invoeren, maar dat is niet gelukt. Rutte II kreeg het, ondanks luid protest vanuit de samenleving (zie pagina 4), wel voor elkaar. Het betekent dat de voor drie groepen huurders anders uitpakt (zie tabel). Dit Huishoudinkomen: < 33.614 33.614 43.000 > 43.000 Inflatie 2,5 % 2,5 % 2,5 % Basis 1,5 % 1,5 % 1,5 % Inkomensafhankelijke 0,5 % 2,5 % Totale 4,0 % 4,5 % 6,5 % geldt alleen voor huurders van woningen die onder het puntenstelsel vallen (sociale huurwoningen). Bij het huishoudinkomen tellen alle inkomens (van twee jaar terug) op het betreffende adres mee, met uitzondering van het inkomen van inwonende kinderen onder de 23 jaar (tot het minimumloon). Om te bepalen welke huurders in aanmerking komen voor deze zogenaamde gluurverhoging, mag de verhuurder sinds 18 maart inkomensverklaringen opvragen bij de belastingdienst. In die verklaring staat in welke van de drie categoriën het huishoudeninkomen thuishoort en hoeveel personen eraan bijdragen. Huurders mogen bij de belastingdienst navragen of hun gegevens zijn verstrekt. Bezwaar maken kan lonen Verhuurders zetten alles op alles om u voor 1 mei een voor te stellen. Met hoeveel procent hangt af van uw huishoudinkomen. De Woonbond verwacht dat er veel fouten gemaakt gaan worden. Controleer dan ook goed of de verhuurder zich aan de regels houdt en vooral of hij niet een te hoog spercentage voorstelt. Bijvoorbeeld omdat hij niet weet dat uw inkomen is gedaald, of omdat u chronisch ziek of gehandicapt bent, of omdat hij ten onrechte het inkomen meerekent van iemand die niet (meer) tot uw huishouden behoort. Lees meer over principiële bezwaren op pagina 20. 13
Special Huurverhoging 2013 Voldoet de voorgestelde aan de wettelijke eisen Controleer de Heeft u het schriftelijke svoorstel minstens twee maanden vóór de ingangsdatum ontvangen Is de ingangsdatum van de minstens twaalf maanden na de vorige (1) (2) Weet u hoeveel punten uw woning heeft (3) Is de huidige huur lager dan de maximaal toegestane huur op basis van het aantal punten Zie pagina 17. Is de voorgestelde 6,5% of minder Is de voorgestelde 4% of minder ja ja ja ja ja ja nee nee nee nee nee nee Maak bezwaar bij de verhuurder (1) Nog geen jaar Huurt u de woonruimte op 1 juli nog geen twaalf maanden, dan is een huur verhoging per 1 juli tóch toegestaan. (2) Vorige later Was de in 2012 later dan per 1 juli en ging die bijvoorbeeld pas per 1 september in, dan mag de dit jaar toch weer per 1 juli. (3) Ernstige onderhoudsgebreken Als er over uw woning een onderhoudsprocedure loopt bij de Huurcommissie, kunt u om die reden bezwaar maken tegen de. Tel het aantal punten, ook als u aan een verstrekte puntentelling twijfelt. Zie pagina 16 t/m 18. Is er een inkomensverklaring van de Belastingdienst over 2011 meegestuurd nee ja Maak bezwaar bij de verhuur Wat zijn de regels en termijnen Bezwaar maken tegen (datum; uiterlijk 29 juni 2013) Geachte (verhuurder), Bij deze meld ik u dat ik niet akkoord ga met de door u per 1 juli 2013 voorgestelde van (...4,5% of 6,5%...). Reden daarvoor is dat, naar mijn mening, de door de belastingdienst verstrekte (inkomens)verklaring niet juist is en/of dat uw voorstel niet voldoet aan de wettelijke vereisten. Met vriendelijke groet, (naam, adres) U kunt pas bezwaar maken als u een schriftelijk svoorstel van uw verhuurder heeft ontvangen. Vervolgens dient u de verhuurder per brief dat mag aangetekend, maar dat hoeft niet te melden dat u niet akkoord gaat met het svoorstel. De verhuurder moet uw brief uiterlijk op de dag vóórdat de ingaat dus uiterlijk op 30 juni hebben ontvangen. Wettelijk hoeft u geen reden te geven voor uw bezwaar tegen de, maar dat mag wel. Uw bezwaarschrift tegen de inkomensafhankelijke huurver hoging zou er kunnen uitzien als de voorbeeldbrief hiernaast. Let op: Als u bezwaar maakt op basis van een inkomensverlaging in 2012, bent u verplicht ib60-formulieren van alle huidige bewoners mee te sturen. Als u bezwaar wilt maken tegen een reguliere (van 4% of minder) kunt u uw bezwaarschrift beperken tot het volgende: Bij deze meld ik u dat ik niet akkoord ga met de door u per 1 juli 2013 voorgestelde van...%. Reden daarvoor is dat, naar mijn mening, uw voorstel niet voldoet aan de wettelijke vereisten. Voor alle bezwaarschriften geldt dat de verhuurder naar aanleiding van uw bezwaarschrift misschien contact met u 14
Huurverhoging 2013» De kale huurprijs (exclusief service- en energiekosten) mag in principe één keer per jaar worden verhoogd. Met dit schema kunt u controleren of de aan de wettelijke eisen voldoet. Het geldt voor zelfstandige woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs. Het is niet van toepassing op onzelfstandige woonruimte (kamers), monumentenwoningen, woonwagens en zelfstandige woonruimte met een all-inhuur. Uiterlijk 1 mei kunt u ook via www.woonbond.nl/ het voorstel van uw verhuurder controleren. Is de verklaring van de Belastingdienst correct wat betreft inkomen en aantal personen (4) Is de voorgestelde 4,5% of minder Was het inkomen in 2012 meer dan 33.614 ja ja ja nee nee nee der (4) Uitzonderingsgroepen Bepaalde groepen gehandicapten en chronisch zieken worden uitgezonderd van de inkomensafhankelijke (meer dan 4%) en kunnen daartegen om die reden bezwaar maken. Pas in april wordt deze regeling aan de Tweede Kamer voorgelegd. Vanaf 1 mei kunt u met de check Controleer de op www.woonbond.nl (onder Service ) vaststellen of deze regeling op u van toepassing is. (5) Bezwaar op basis van inkomensverlaging in 2012 Uw bezwaar dient vergezeld te gaan van een ib 60-formulier van alle huidige bewoners. Was het inkomen in 2012 meer dan 43.000 nee ja Maak bezwaar bij de verhuurder (5) Is de huur na de verhoging gelijk aan of lager dan de maximaal toegestane huur op basis van het aantal punten nee ja De voorgestelde is toegestaan. Maak bezwaar bij de verhuurder opneemt, omdat hij informatie over uw reden(en) voor het bezwaar wil, of het er niet mee eens is. Als u aan uw bezwaar vasthoudt, moet de verhuurder het geschil op tijd voorleggen aan de Huurcommissie. Doet hij dat niet, dan hoeft u de niet te betalen. De verhuurder moet de Huurcommissie binnen zes weken na de ingangsdatum van de dus vóór 12 augustus in schakelen. Overigens kunt u geen bezwaar maken tegen de vanwege achterstallig onderhoud. Als de Huurcommissie stelt dat de redelijk is, moet u die alsnog betalen, plus 25,- aan zogeheten leges aan de Huurcommissie. Een andere manier om de te weigeren is door haar niet te betalen en óók geen schriftelijk bezwaar te maken bij uw verhuurder. De verhuurder moet u dan binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum per aangetekende brief verzoeken alsnog met de in te stemmen. Wanneer u die brief niet op tijd ontvangt, hoeft u de niet te betalen. Ontvangt u die aangetekende brief op tijd, maar gaat u nog steeds niet akkoord met de, dan zult u binnen drie maanden na de ingangsdatum van de dus vóór 1 oktober alsnog zélf een bezwaarschrift bij de Huurcommissie moeten indienen. Laat u dit achterwege, dan zult u de moeten betalen. De Huurcommissie is gratis bereikbaar via 0800-4887243. 15
» Special Huurverhoging 2013 Tel zelf de punten van uw woning Puntentelling In tegenstelling tot wat in het regeerakkoord staat, blijft het puntensysteem van kracht. De maximumhuur wordt dus niet afhankelijk van (4,5% van) de wozwaarde van de woning. Met het puntensysteem (officieel: woningwaarderings stelsel) kunt u zelf het aantal punten van uw woning tellen en de maximaal toegestane huur bepalen. Bij elk aantal punten hoort een maximum huurprijs. In de tabel op pagina 17 kunt u die opzoeken. Deze puntentelling geldt voor zelfstandige woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs (zie voor geliberaliseerde huurprijzen pagina 20). Men spreekt van zelfstandige woonruimte als de woning een eigen toegang heeft en als de bewoner die kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van belangrijke voorzieningen buiten de woning. Vanaf 1 mei kunt u de puntentelling 2013 ook maken met behulp van het rekenprogramma op www.woonbond.nl (onder service ). Lees meer over het puntensysteem op pagina 19. 1 Oppervlakte van vertrekken per m 2. Onder vertrekken worden verstaan: woonkamer, andere kamers, (open) keuken, badkamer en doucheruimte (inclusief vaste tot de woning behorende kasten, kleiner dan 2 m 2 ). Een zolderruimte telt alleen als vertrek mee als die bereikbaar is via een vaste trap, de vloer begaanbaar is en het dak beschoten is. Als een toilet in een bad- of doucheruimte is geplaatst, wordt de oppervlakte van die ruimte met 1 m 2 verminderd. De vloeroppervlakte onder aanrechten, toestellen, badkuip, lavet of douchebak, moederhaard, cv-ketel en boilerinstallatie wordt meegeteld. Alles te meten op een hoogte van 1,50 meter boven de vloer. Afronden op hele vierkante meters. Bij 0,5 m 2 of meer wordt naar boven afgerond, bij minder dan 0,5 m 2 naar beneden. 2 Oppervlakte van overige ruimten 0,75 punt per m 2. Onder overige ruimten worden verstaan: bijkeukens, bergingen (inclusief vaste tot de woning behorende kasten, kleiner dan 2 m 2 ), wasruimten, schuren, garages, zolders en kelders. Overlopen, gangen en hallen krijgen geen punten. De oppervlakte per ruimte moet tenminste 2 m 2 zijn. Alles te meten op een hoogte van 1,50 meter boven de vloer. Als de zolder niet met een vaste trap bereikbaar is, wordt het aantal punten van de zolderruimte met 5 verminderd (maar niet met meer punten dan voor de oppervlakte van de zolderruimten wordt gegeven). De zolder telt in dat geval mee als overige ruimte en niet als vertrek (zie 1). Afronden op hele vierkante meters. Bij 0,5 m 2 of meer wordt naar boven afgerond, bij minder dan 0,5 m 2 naar beneden. 3 Verwarming Per verwarmd vertrek: Per overige ruimte: (maximaal 4 punten) Uitsluitend bij stadsverwarming waarvoor buiten de huurprijs een vergoeding wordt betaald, per verwarmd vertrek: 1,5 punt. 4 Energieprestatie Bepaal welke van de drie genoemde situaties voor u van toepassing is en ken punten toe volgens één van deze drie. Op www.ep-online.nl kunt u nakijken of er een energie label voor uw woning is afgegeven. Situatie 1: De woning heeft een energielabel De punten worden bepaald aan de hand van het energielabel: Energielabel Eengezinswoning Appartement/ duplexwoning A++ 44 40 A+ 40 36 A 36 32 B 32 28 C 22 15 D 14 11 E 8 5 F 4 1 G 0 0 beeld ALBO HELM 16
Huurverhoging 2013» Maximaal toegestane huur per 1-7-2013 Situatie 2: De woning heeft geen energielabel én de huur is op of ná 1-1-2008 ingegaan De punten worden bepaald aan de hand van het bouwjaar: Bouwjaar Eengezinswoning Appartement/ duplexwoning 2002 en later 36 32 2000 t/m 2001 32 28 1998 t/m 1999 22 15 1992 t/m 1997 22 11 1984 t/m 1991 14 11 1979 t/m 1983 8 5 1977 t/m 1978 4 1 1976 of ouder 0 0 Situatie 3: De woning heeft geen energielabel én de huur is vóór 1-1-2008 ingegaan De punten worden bepaald aan de hand van de volgende aspecten: Verwarming Privé-hoogrendementsketel: Cv-combi (het warmwaterdeel): Privé-ketel: Collectieve hoogrendementsstookinstallatie: 5 punten 3 punten 40 188,05 41 192,76 42 197,45 43 202,15 44 206,84 45 211,54 46 216,26 47 220,95 48 225,66 49 230,36 50 235,06 51 239,73 52 244,46 53 249,15 54 253,85 55 258,56 56 263,27 57 267,93 58 272,64 59 277,36 60 282,06 61 286,74 62 291,46 63 296,15 64 300,84 65 305,55 66 310,26 67 314,96 68 319,65 69 324,34 70 329,04 71 333,74 72 338,45 73 343,14 74 347,85 75 352,55 76 357,25 77 361,94 78 366,66 79 371,35 80 376,06 81 381,20 82 386,37 83 391,53 84 396,67 85 401,85 86 407,01 87 412,16 88 417,32 89 422,48 90 427,65 91 432,81 92 437,96 93 443,13 94 448,28 95 453,44 96 458,61 97 463,77 98 468,92 99 474,10 100 479,24 101 484,40 102 489,56 103 494,73 104 499,89 105 505,03 106 510,22 107 515,37 108 520,51 109 525,69 110 530,84 111 536,01 112 541,17 113 546,32 114 551,50 115 556,65 116 561,81 117 566,96 118 572,12 119 577,28 120 582,45 121 587,61 122 592,78 123 597,93 124 603,10 125 608,26 126 613,41 127 618,57 128 623,76 129 628,88 130 634,06 131 639,21 132 644,37 133 649,54 134 654,69 135 659,86 136 665,00 137 670,18 138 675,34 139 680,48 140 685,65 141 690,83 142 695,95 143 701,12 144 706,30 145 711,46 146 716,60 147 721,78 148 726,92 149 732,10 150 737,24 151 742,41 152 747,57 153 752,73 154 757,89 155 763,04 156 768,20 157 773,39 158 778,51 159 783,70 160 788,84 161 794,01 162 799,18 163 804,32 164 809,48 165 814,65 166 819,81 167 824,97 168 830,12 169 835,31 170 840,45 171 845,61 172 850,77 173 855,94 174 861,08 175 866,25 176 871,41 177 876,56 178 881,74 179 886,90 180 892,03 181 897,22 182 902,37 183 907,53 184 912,67 185 917,86 186 923,02 187 928,17 188 933,34 189 938,50 190 943,65 191 948,83 192 953,97 193 959,13 194 964,31 195 969,46 196 974,60 197 979,76 198 984,94 199 990,09 200 995,25 201 1000,41 202 1005,58 203 1010,74 204 1015,89 205 1021,05 206 1026,21 207 1031,39 208 1036,53 209 1041,69 210 1046,88 211 1052,01 212 1057,17 213 1062,34 214 1067,49 215 1072,65 216 1077,82 217 1082,98 218 1088,12 219 1093,29 220 1098,47 221 1103,60 222 1108,77 223 1113,94 224 1119,10 225 1124,24 226 1129,42 227 1134,58 228 1139,73 229 1144,90 230 1150,05 231 1155,20 232 1160,39 233 1165,54 234 1170,69 235 1175,85 236 1181,02 237 1186,18 238 1191,32 239 1196,50 240 1201,65 241 1206,82 242 1211,97 243 1217,13 244 1222,30 245 1227,46 246 1232,61 247 1237,75 248 1242,95 249 1248,09 250 1253,24 Doorstroommeter (bij collectieveinstal laties): Thermostati sche ventielen op radiatorkranen, per vertrek (maximaal ): 0,25 punt Isolatie Maximaal 15 punten. Het aantal punten moet in redelijke verhouding staan tot de gemaakte kosten. Per 227,- van de oorspronkelijke investering kan worden toegekend. Dubbelglas : 0,4 punt per m 2 Spouwisolatie: Vloerisolatie: Dakisolatie: Gevelisolatie aan de buitenzijde: 6 punten 5 Keuken Lengte aanrecht minder dan 1 meter: 0 punten 1 tot 2 meter: 4 punten * 2 meter en langer: 7 punten * Ingebouwde spoelbakken worden meegeteld, kookplaten niet. * Maximaal verdubbeling van punten als de kwaliteit hoger is dan gemiddeld. 1 Punt per investering van 227,-. 6 Sanitair Toilet: Wastafel: 3 punten Douche: 4 punten * Bad /douche: 6 punten * Bad en aparte douche: 7 punten * * Maximaal verdubbeling van punten als de kwaliteit hoger is dan gemiddeld. Per 227,- van de oorspronkelijke investering kan worden toegekend. 7 Woonvoorzieningen voor gehandicapten De Wet maatschappelijke ondersteuning (voorheen Wet voorzieningen gehandicapten) gaat ervan uit dat de gehandicapte naar draagkracht een aandeel in het niet-gesubsidieerde deel van de kosten via de huurprijs moet betalen. Per 227,- van de kosten die de verhuurder aan de voorziening heeft besteed, mag aan de woningwaardering worden toegevoegd, als dit in redelijke verhouding staat tot de kwaliteit. 17
» Special Huurverhoging 2013 De 140 gemeenten in schaarstegebieden Puntentelling (vervolg) 8 Privé-buitenruimten Maximaal 15 punten (exclusief carport). Het gaat om het exclusieve gebruiksrecht van tuinen, balkons en terrassen. Alleen de onbebouwde oppervlakte telt mee, voorzover die minimaal 1,5 meter lang en breed is. Bij balkons wordt gemeten vanaf de binnenzijde van het balkonhek. Bij (gedeeltelijk) inpandige balkons wordt bovendien gemeten ten opzichte van het terugliggende deel van de gevel. De oppervlakte onder een carport wordt niet als privé-buitenruimte gemeten. Franse balkons worden niet als privé-buitenruimte beschouwd. Tot 25 m 2 : 25 tot 50 m 2 : 4 punten 50 tot 75 m 2 : 6 punten 75 tot 100 m 2 : 8 punten 100 m 2 en meer: 10 tot 15 punten Indien géén privé-buitenruimte: Carport : af 5 punten Aalsmeer, Alkmaar, Amersfoort, Amstelveen, Amsterdam, Apeldoorn, Asten, Baarn, Barneveld, Beemster, Bergeijk, Bergen (Noord-Holland), Bernheze, Best, Bladel, Blaricum, Bloemendaal, Boekel, Boxmeer, Boxtel, Bunnik, Bunschoten, Buren, Bussum, Cranendonck, Cuijk, Culemborg, De Bilt, De Ronde Venen, Deurne, Diemen, Edam-Volendam, Ede, Eemnes, Eersel, Eindhoven, Elburg, Epe, Ermelo, Geldermalsen, Geldrop-Mierlo, Gemert-Bakel, Graft-De Rijp, Grave, Haaren, Haarlem, Haarlemmerliede c.a., Haarlemmermeer, Harderwijk, Hattem, Heemstede, Heerde, Heerhugowaard, Heeze- Leende, Heiloo, Helmond, s Hertogenbosch, Heusden, Hillegom, Hilversum, Houten, Huizen, IJsselstein, Kaag en Braassem, Katwijk, Laarbeek, Landerd, Landsmeer, Langedijk, Laren, Leiden, Leiderdorp, Leusden, Lingewaal, Lisse, Lopik, Maasdonk, Maasdriel, Mill en Sint Hubert, Montfoort, Muiden, Naarden, Neder-Betuwe, Neerijnen, Nieuwegein, Nijkerk, Noordwijk, Noordwijkerhout, Nuenen c.a., Nunspeet, Oegstgeest, Oirschot, Oldebroek, Oostzaan, Oss, Ouder-Amstel, Oudewater, Purmerend, Putten, Renswoude, Reusel-De Mierden, Rhenen, Schermer, Scherpenzeel, Schijndel, Sint Anthonis, Sint- Michielsgestel, Sint-Oedenrode, Soest, Someren, Son en Breugel, Stichtse Vecht, Teylingen, Tiel, Uden, Uithoorn, Utrecht, Utrechtse Heuvelrug, Valkenswaard, Veenendaal, Veghel, Veldhoven, Vianen, Voorschoten, Voorst, Vught, Waalre, Wageningen, Waterland, Weesp, West Maas en Waal, Wijdemeren, Wijk bij Duurstede, Woerden, Woudenberg, Zaltbommel, Zandvoort, Zeevang, Zeist, Zoeterwoude 9 Woonvorm Eengezinswoningen (ook drive-in woningen) Vrijstaande woning: Hoekwoning: Tussenwoning / eindwoning: 17 punten 15 punten 1 Woningen in appartementencomplex / flat (ook maisonettes) met lift zonder lift Begane grond: 6 punten 6 punten 1 e verdieping: 5 punten 3 punten 2 e verdieping: 4 punten en 3 e verdieping: 4 punten 0 punten 4 e verdieping en hoger: 4 punten 0 punten 16 of minder woningen per lift: bij Duplexwoningen Bovenwoning: Benedenwoning: 4 punten 10 Woonomgeving Maximaal 25 punten. In zogenaamde puntenboeken wordt de omgevingswaardering van de buurt, straat, straatdeel of woning vermeld. Bel de Huurcommissie om na te gaan hoeveel punten uw woonomgeving heeft (0800-488 72 43). 11 Hinderlijke situaties Af: maximaal 40 punten. Aftrek is mogelijk als er sprake is van ernstige geluidsoverlast door weg-, spoor- en vliegverkeer of industrie. Ook voor ernstig verval van de buurt, hinder door stadsvernieuwingsactiviteiten en niet-incidentele bodem- of luchtverontreiniging in de directe omgeving van de woning is aftrek mogelijk. Neem contact op met de Huurcommissie (0800-488 72 43) om na te gaan of in uw woonomgeving sprake is van aftrekpunten wegens (een) hinderlijke situatie(s). 12 Bijzondere voorzieningen Uitsluitend bij serviceflatwoningen. Bijtellen: 35% van de bij de onderdelen 1 tot en met 11 toegekende punten. 13 Punten voor schaarstegebied ( Donnerpunten ) Uitsluitend voor huurwoningen in de 140 schaarstegemeenten (zie kader). Bij de gemeente kunt u de laatst geldende woz-beschikking voor uw woning opvragen. Woz-waarde per m 2 hoger dan 2.900,-: * Woz-waarde per m 2 lager dan 2.900,-: * 25 punten 15 punten * U berekent dit door de woz-waarde te delen door het aantal m 2 van de vertrekken plus de overige ruimten (m 2 onderdelen 1 + 2). 14 Slotopmerking Het puntentotaal wordt na optelling (inclusief de bij serviceflatwoningen geldende toeslag) afgerond op hele punten. Bij 0,5 punten of meer wordt afgerond naar boven op hele punten, bij minder dan 0,5 punten wordt afgerond naar beneden op hele punten. 18
Huurverhoging 2013» Huurverhoging Dertien vragen en antwoorden beeld ALBO HELM 1 Wat is het woningwaarderingsstelsel Er zijn drie puntenstelsels voor huurprijzen van woonruimte. Woningwaarderingsstelsel (wws) is de officiële naam. Eén voor zelfstandige woonruimte, één voor onzelfstandige woonruimte (kamers) en één voor woonwagens en standplaatsen. De puntenstelsels bieden de mogelijkheid de kwaliteit van de woonruimte uit te drukken in een aantal punten. Met kwaliteit worden onder andere de oppervlakte bedoeld, de voorzieningen, het soort woonruimte en de woonomgeving. Elk puntentotaal correspondeert met een maximaal toegestane huurprijs. Het wws geldt niet voor woningen met een geliberaliseerde huurprijs (zie verderop), zorg- en verpleeghuizen, dienstwoningen, winkelwoningen waarvan het woongedeelte alleen toegankelijk is vanuit de winkel, vakantiehuisjes, wisselwoningen, garages, bedrijfs- en kantoorruimten en woonboten. U vindt het puntenstelsel voor zelfstandige woonruimte op pagina 16 t/m 18 van deze Huurwijzer. Het puntenstelsel voor kamers vindt u op www.woonbond.nl onder de rubriek service. En voor het puntenstelsel voor woonwagens en standplaatsen kunt u terecht op www.overheid.nl onder de rubriek wet- en regelgeving. Typ bij In de titel : Besluit huurprijzen woonruimte. U vindt het puntenstelsel in Bijlage 1 van dit Besluit. 2 Aan welke voorwaarden moet een svoorstel voldoen Verplichte elementen in een schriftelijk svoorstel zijn: de huidige huurprijs, het percentage en bedrag van de verhoging, de nieuwe huurprijs, de ingangsdatum van de, en de wijze waarop de huurder bezwaar kan maken tegen het voorstel. 3 Wat als de in het huurcontract staat Bij een sbepaling, ook wel een (huurprijs)indexeringsclausule genoemd, staat de jaarlijkse in het huurcontract. Bijvoorbeeld dat de huur één keer per jaar wordt aangepast met een bepaald percentage. Uw verhuurder hoeft de dan niet apart aan te zeggen. Als toepassing van de clausule echter leidt tot een die hoger is dan de door de minister vastgestelde maximumpercentages (zie de tabel op pagina 13), is de indexeringsclausule niet geldig. Dan geldt de door de minister vastgestelde maximale (dit geldt niet voor geliberaliseerde huren). 4 Geldt de maximale bij een geliberaliseerde huur Nee. Als uw huurprijs is geliberaliseerd, is de door de minister vastgestelde maximale niet van toepassing. Wat wél de regels zijn voor de jaarlijkse, kan overeen zijn gekomen in het huurcontract. Is dat niet het geval, dan kan de verhuurder in principe elk voorstel tot doen dat hij wil. Wel geldt ook voor geliberaliseerde huurprijzen dat ze maar één keer per jaar mogen worden verhoogd. 5 Wanneer is de huur van uw woning geliberaliseerd In twee gevallen: A) Als u op of na 1 juli 1994 zelfstandige woonruimte bent gaan huren voor een kale huurprijs die hoger was dan de bij het begin van de huur geldende huurtoeslaggrens. Deze grens, die ook wel liberalisatiegrens wordt genoemd, wordt ieder jaar aangepast (zie het kader op pagina 20); B) Als u in de periode van 1 juli 1989 tot 1 juli 1994 de eerste huurder was van een zelfstandige nieuwbouw woonruimte met een kale huurprijs die hoger was dan de toen geldende huurtoeslag-/liberalisatiegrens. Als uw huurprijs niet is geliberaliseerd, dan blijft dat zo, zelfs als uw huur door (en) hoger wordt dan de actuele huurtoeslag-/liberalisatiegrens. 6 Zijn verhuurders verplicht de inkomens afhankelijke door te voeren Nee, ze zijn dat zeker niet verplicht. 19
» Special Huurverhoging 2013 Wat kan uw lokale huurdersorganisatie doen U kunt bij uw lokale huurdersorganisatie terecht voor advies als u een verkeerd svoorstel heeft gekregen en bezwaar wilt maken (zie pagina 14 15). Huurdersorganisaties hebben dankzij de Overlegwet het recht om advies te geven over het huurbeleid van verhuurders. U kunt uw huurdersorganisatie oproepen om ook namens u een negatief advies uit te brengen. Liberalisatiegrenzen 1 juli 1989 ƒ 750,00 1 juli 1990 ƒ 775,00 1 juli 1991 ƒ 820,00 1 juli 1992 ƒ 865,42 1 juli 1993 ƒ 913,33 1 juli 1994 ƒ 963,75 1 juli 1995 ƒ 1.007,50 1 juli 1996 ƒ 1.047,92 1 juli 1997 ƒ 1.085,00 1 juli 1998 ƒ 1.085,00 1 juli 1999 ƒ 1.107,00 1 juli 2000 ƒ 1.149,00 1 juli 2001 ƒ 1.193,00 1 juli 2002 565,44 1 juli 2003 585,24 1 juli 2004 597,54 1 juli 2005 604,72 1 juli 2006 615,01 1 juli 2007 621,78 1 juli 2008 631,73 1 juli 2009 647,53 1 januari 2011 652,52 1 januari 2012 664,66 1 januari 2013 681,02 Dertien vragen en antwoorden (vervolg) 7 Ik huur in de vrije sector. Geldt de gluurverhoging ook voor mij Nee, wanneer u bij aanvang van de huurovereenkomst al een huurprijs betaalde die boven de toenmalige liberalisatiegrens lag, geldt de inkomensafhankelijke niet voor u. Voor u geldt wat in uw huurcontract staat (zie ook vraag 4). NB. U kunt de belastingdienst bellen met de vraag: Heeft de belastingdienst mijn inkomensverklaring verstrekt Als dat zo is terwijl u in de vrije sector huurt, dan zijn uw gegevens ten onrechte verstrekt. Dat moet u melden bij de belastingdienst die vervolgens de verhuurder moet sanctioneren. Als de belastingdienst niets met uw melding doet, kunt u dit aankaarten bij de Woonbond via een e-mail aan belang@woonbond.nl. 8 Ik huur van een particuliere verhuurder. Geldt de gluurverhoging ook voor mij Van wie u huurt, maakt niet uit. 9 Ik huur een kamer. Geldt de gluurverhoging ook voor mij Nee, huurders van onzelfstandige woonruimte (kamers) mogen geen inkomensafhankelijke krijgen. 10 Wat heeft de verhuurdersheffing met de gluurverhogingen te maken Het kabinet wil alle verhuurders (van meer dan 10 huurwoningen) een heffing opleggen van 50 miljoen euro in 2013, oplopend tot een bedrag van 1,7 miljard euro in 2017. Een dergelijke heffing betekent dat er voor iedere sociale huurwoning zo n 800,- moet worden afgedragen aan de staatskas. Huurders draaien daarvoor op. Niet alleen door de extra inkomensafhankelijke, maar ook doordat ze langer zullen moeten wachten op onderhoud, renovatie, energiebesparende maatregelen of een nieuwbouwwoning. 11 Is de gluurverhoging een schending van de privacy Ja, volgens de Woonbond wel. Verhuurders krijgen de mogelijkheid om inkomensverklaringen van hun huurders op te vragen bij de belastingdienst. Dit is een schending van de privacy van de huurders, die in strijd is met het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens. Privacyschending is alleen toegestaan onder strikte voorwaarden. Eén daarvan is dat degene wiens privacy wordt geschonden, vooraf persoonlijk op de hoogte wordt gebracht. Maar het kabinet heeft dat niet verplicht gesteld in de wet. Een andere voorwaarde is dat de privacyschending noodzakelijk is om een groot maatschappelijk probleem aan te pakken. Privacy deskundigen vinden dat de minister niet goed heeft kunnen onderbouwen waarom het verstrekken van inkomens verklaringen tot betere doorstroming op de woningmarkt zou leiden en ook niet dat dit echt de énige oplossing is (zie ook vraag 13). 12 Wat als in 2013 mijn inkomen daalt Als het huishoudinkomen in 2013 daalt, kan een huurder na afloop van het jaar met de ib 60-formulieren (van alle huidige bewoners), een officiële huurverlaging aanvragen bij de Huurcommissie. Al zal u helaas niet uw geld terugkrijgen. Een huurder die een inkomensverlaging in 2013 nu al ziet aankomen, kan zijn verhuurder verzoeken om de inkomensafhankelijke (dus van meer dan 4%) niet door te voeren per 1 juli. Dat scheelt de verhuurder een hoop rompslomp. De zal immers toch aan het eind van het jaar teruggedraaid worden. 13 Kan ik principieel bezwaar maken tegen de gluurverhoging Als u een krijgt die wettelijk gezien terecht is (zie schema pag. 14 15), maar u heeft er toch bezwaren tegen, dan kunt u dat op verschillende manieren kenbaar maken. A) U kunt bezwaar maken bij uw verhuurder volgens de methode op pagina 14 15. Uw bezwaar is dan mogelijk niet gegrond, maar er is een kans dat de verhuurder de moeite niet neemt om uw bezwaar tegen te gaan. In dat geval hoeft u de niet te betalen; B) U kunt de belastingdienst bellen met de vraag: Heeft de belastingdienst mijn inkomensverklaring verstrekt De belastingdienst is verplicht u daarop te antwoorden (zie ook vraag 7); C) Huurders die een klacht hebben over de manier waarop met hun persoonsgegevens wordt omgesprongen, of die het vermoeden hebben dat hun persoonsgegevens ongeoorloofd worden gebruikt door hun verhuurder, kunnen dit melden bij het College Bescherming Persoonsgegevens. Het cbp heeft zich tegen de gluurverhoging uitgesproken. Op de website www.mijnprivacy.nl verzamelt het cbp klachten van burgers over privacyschendingen. 20