HOOFDSTUK 1 Eigen woning en inkomstenbelasting

HOOFDSTUK 1 Eigen woning en inkomstenbelasting 1.1 Wet inkomstenbelasting 2001 De Wet inkomstenbelasting 2001 bestaat uit drie boxen met elk een eigen tarief. Negatieve inkomsten van de ene box mogen niet verrekend worden met positieve inkomsten van een andere box. Wel kunnen negatieve inkomsten van box 1 verrekend worden met positieve inkomsten van box 1 uit vorige of volgende jaren. Dat geldt ook voor box 2. Box 1 bestaat uit belastbaar inkomen uit werk en woning, box 2 uit belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang en box 3 uit belastbaar inkomen uit sparen en beleggen. Box 1 Met betrekking tot het onderwerp van dit boek is box 1 (Belastbaar inkomen uit werk en woning) de belangrijkste inkomenscategorie. De volgende inkomenselementen worden in deze box belast: loon; auto van de zaak; pensioen; sociale verzekeringsuitkeringen; resultaat uit overige werkzaamheden; winst uit onderneming; ontvangen alimentatie en andere periodieke uitkeringen; terugontvangen premies voor lijfrenten; negatieve persoonsgebonden aftrek; en de eigen woning, te weten: het eigenwoningforfait; de inkomsten uit tijdelijke verhuur van de woning; de andere voordelen uit eigen woning (bijvoorbeeld het voordeel uit kapitaalverzekering eigen woning). 1

1.1 Eigen woning en inkomstenbelasting De opbrengst van de verkoop van de eigen woning is als deze niet tot het ondernemingsvermogen van een ondernemer behoort niet belast. Box 1 kent ook eigen aftrekposten, te weten: reisaftrek openbaar vervoer; lijfrentepremies; verrekenbare verliezen uit werk en woning; en hypotheekrenteaftrek en andere kosten die verband houden met de eigen woning. De bijtelling van het eigenwoningforfait vervalt indien er geen gebruik meer wordt gemaakt van de hypotheekrenteaftrek (zie par. 1.5.2.3). Er is een beperking van 30 jaar aangebracht in de tijd dat de hypotheekrenteaftrek van toepassing is. Vanaf 1 januari 2004 is tevens de bijleenregeling van kracht (zie par. 1.5.4). Box 2 In box 2 wordt het inkomen uit aanmerkelijk belang (AB) belast. Indien een belastingplichtige 5% of meer van de aandelen van een BV of NV bezit, heeft hij een aanmerkelijk belang (AB-houder). Dividend op aandelen en winst bij verkoop van AB-aandelen worden bij de AB-houder tegen een apart tarief van 25% belast. Box 3 In box 3 wordt de opbrengst van privévermogen belast. Echter, niet de werkelijke opbrengst is relevant, maar het zogenoemde forfaitaire rendement. Vermogensbestanddelen die (onder meer) in box 3 vallen: tweede woning; vakantiewoning of verhuurde beleggingspanden, kavels bouwgrond; 1 rechten die direct of indirect betrekking hebben op onroerende zaken; zoals het recht van vruchtgebruik, recht van gebruik, appartementsrecht, recht van opstal; kapitaalverzekeringen niet gekoppeld aan de eigen woning; spaartegoeden en schuldvorderingen; 2 beleggingen (geen AB-aandelen). 1 De waardering van alle woningen in box 3 vindt plaats op basis van de WOZ-waarde. Daarbij wordt rekening gehouden met de verhuurde staat van (niet-vakantie)woningen en de waarde van een erfpachtcanon. 2 Hieronder vallen ook schulden (en vorderingen) inzake erfbelasting. 2

Eigen woning en inkomstenbelasting 1.1 Vermogensbestanddelen die niet in box 3 vallen: de eigen woning als hoofdverblijf; de kapitaalverzekering (KEW) of spaarrekening (SEW) eigen woning; 3 spaarrekening eigen woning; beleggingsrecht eigen woning; het pensioen en de gefaciliteerde lijfrenteaanspraak; de aanmerkelijkbelangaandelen. Het forfaitaire rendement van het saldo van deze bezittingen en schulden wordt belast. Dit rendement is gesteld op 4% van de waarde van het nettovermogen op 1 januari van het betreffende belastingjaar. Het forfaitaire rendement wordt belast tegen een vast tarief van 30%, de zogenoemde rendementsheffing. Niet alle privévermogensbestanddelen worden belast. Er bestaan enkele belangrijke vrijstellingen. Iedereen heeft een basisvrijstelling van 24 437 (2016). Daarnaast zijn er nog enkele bijzondere vrijstellingen in box 3: bezittingen en verplichtingen op grond van een belastingwet; bezittingen en schulden krachtens erfrecht; bos, natuur- en landgoederen; oude kapitaalverzekeringen tot maximaal 123 428 (onder voorwaarden); kapitaaluitkeringen bij invaliditeit, ziekte of ongeval; maatschappelijke beleggingen waaronder groene en sociaal-ethische beleggingen tot een bedrag van 57 213 pp (2016); roerende zaken die voor persoonlijke doeleinden worden gebruikt zoals de inboedel, de eigen auto, de caravan, de boot en voorwerpen van kunst en wetenschap; uitvaartverzekering of overlijdensrisicoverzekering tot een bedrag van 6921; contant geld en vergelijkbare vermogensrechten (zoals een chipkaart en cadeaubonnen) van 520 per belastingplichtige ( 1040 voor partners). Persoonsgebonden aftrek Voordat de belastingberekening over de boxen plaatsvindt, zijn er nog enkele persoonlijke uitgaven die aftrekbaar zijn van de inkomsten uit de verschillende boxen. Deze uitgaven worden trapsgewijs in mindering gebracht op het inkomen 3 Vanaf 1 januari 2013 is het niet meer mogelijk om een nieuwe kapitaalverzekering (KEW) of spaarrekening (SEW) eigen woning af te sluiten. 3

1.2 Eigen woning en inkomstenbelasting van een bepaalde box. Hierbij mag het inkomen van een box niet lager worden dan nul. Allereerst wordt deze persoonsgebonden aftrek in mindering gebracht op het positieve inkomen van box 1. Blijft er dan nog iets over dan is het positieve inkomen van box 3 aan de beurt en ten slotte kan box 2 aan de orde komen. Rest er dan nog een aftrek, dan wordt dat doorgeschoven naar het volgende kalenderjaar. De volgende elementen behoren tot de persoonsgebonden aftrek: uitgaven voor onderhoudsverplichtingen (bijvoorbeeld alimentatie); buitengewone uitgaven, zoals bepaalde kosten voor ziekte en kosten voor de aanpassing van een woning wegens een handicap; weekenduitgaven voor gehandicapte kinderen van 27 jaar en ouder; scholingsuitgaven; uitgaven voor monumentenpanden; giften; restant persoonsgebonden aftrek van vorige jaren. 1.2 Eigen woning levert forfaitair inkomen op Iemand die een eigen woning heeft wordt verondersteld een zeker fictief inkomen te genieten, het zogenoemde eigenwoningforfait. Dit forfait is een nettoforfait. Met andere woorden: de onderhoudskosten zijn al in dit forfait verwerkt zodat deze niet extra in aftrek kunnen komen. De hoogte van het eigenwoningforfait is afhankelijk van de waarde van de eigen woning. De volgende tabel moet gehanteerd worden om te komen tot het juiste forfait: Eigenwoningwaarde Eigenwoningforfait 12 500 Nihil 12 500 tot 25 000 0,30% van deze waarde 25 000 tot 50 000 0,45% van deze waarde 50 000 tot 75 000 0,60% van deze waarde 75 000 tot 1 050 000 0,75% 1 050 000 7875 vermeerderd met 2,35% van de eigenwoningwaarde voor zover deze uitgaat boven 1 050 000 4

Eigen woning en inkomstenbelasting 1.2 Het eigenwoningforfait wordt bij tijdelijke verhuur over het gehele jaar berekend. De nettohuurinkomsten worden voor 70% belast. Het eigenwoningforfait wordt naar tijdsgelang toegepast. Dat houdt in dat indien de woning in de loop van het jaar wordt verkocht of aangekocht het forfait wordt toegepast op de feitelijke bezitsperiode. Wel bestaat er een aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld. Deze aftrek wordt verleend als het saldo van het eigenwoningforfait en de betaalde rente positief is. Indien de eigenwoningschuld geheel is afgelost is de aftrek het totale bedrag van het eigenwoningforfait (zie par. 1.5.2.3). De waarde waarover het forfait berekend wordt is de waarde van de woning volgens de WOZ (Wet waardering onroerende zaken) (zie hoofdstuk 8). De gemeenten in Nederland zijn verantwoordelijk voor het jaarlijks vaststellen van de WOZ-waarde van ieder onroerend goed. Indien bijvoorbeeld door nieuwbouw een eigen woning nog niet gewaardeerd is van gemeentewege zal de eigenwoningbezitter naar WOZ-maatstaven zelf een waardering moeten maken en deze gebruiken bij de berekening van het eigenwoningforfait. Woonschip Woonschepen vormen een speciale groep binnen het begrip eigen woning. Gemeenten geven ook ten aanzien van woonschepen waarderingsbeschikkingen af. De vraag is of dergelijke beschikkingen gebruikt moeten worden bij de vaststelling van de (eventuele) toepassing van het eigenwoningforfait. Er zijn twee mogelijkheden: a. De woonboot wordt door de gemeente beschouwd (en gewaardeerd) als een onroerende zaak in de zin van de WOZ. In dat geval wordt het eigenwoningforfait vastgesteld aan de hand van deze waardering; b. De woonboot wordt door de gemeente als roerend beschouwd en baseert daar haar waardering op. In dat geval is deze beschikking de basis voor toepassing van het eigenwoningforfait. Woonwagen Een woonwagen kan als eigen woning worden beschouwd in de zin van de Wet IB 2001. De waardering van woonwagens dient ons inziens op gelijke wijze te geschieden als de waardering van schepen (zie vorige alinea). 5

1.3 Eigen woning en inkomstenbelasting 1.3 Wat behoort tot de eigen woning? Het eerste vereiste van een eigen woning is dat er sprake moet zijn van een gebouw. Echter, ook een woonschip en een woonwagen kunnen als eigen woning worden aangemerkt. Daarnaast moet een eigen woning de belastingplichtige anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking staan. Eventuele gedeelten van de eigen woning die bijvoorbeeld door een onderneming (de eigen onderneming) worden gebruikt vallen buiten het begrip eigen woning en worden dus niet in de waarderingsregel meegenomen (zie hoofdstuk 4). Tevens moet er sprake zijn van een specifieke juridische band met het gebouw waarin gewoond wordt. Dat wil zeggen dat er sprake moet zijn van eigendom (hieronder wordt ook economische eigendom begrepen). Indien er gehuwde partners zijn is het niet van belang of de eigen woning tot het privévermogen van de ene partner behoort. Het huwelijksgoederenregime speelt geen rol in de eigenwoningregeling. Het lidmaatschap van een (coöperatieve) vereniging van eigenaren kan leiden tot toepassing van de eigenwoningregeling. Ook het recht van vruchtgebruik, recht van bewoning of recht van gebruik krachtens erfrecht leidt tot de toepassing van de eigenwoningregeling. 1.4 Tijdelijke overbruggingsregelingen 1.4.1 Algemeen In een vijftal gevallen, waarin niet aan de definitie van eigen woning wordt voldaan, kwalificeert een woning onder voorwaarden gedurende een beperkte periode toch als eigen woning. Deze gevallen zijn: 1. er is een nieuwe eigen woning betrokken, terwijl de oude eigen woning leeg te koop staat; 2. er is reeds een nieuwe woning gekocht. In afwachting van het betrekken van de nieuwe woning, blijft men nog in de oude woning wonen; 3. wanneer bij echtscheiding de ex-echtgenoot, tevens eigenaar van de woning, de eigen woning verlaat, terwijl zijn ex-partner (en kinderen) daarin achterblijven; 4. wanneer de eigenaar wordt opgenomen in een zogeheten AWBZ-instelling; 5. wanneer de eigenaar zijn woning tijdelijk leeg laat staan. Bijvoorbeeld omdat hij voor zijn werk tijdelijk wordt uitgezonden naar het buitenland. 6

Eigen woning en inkomstenbelasting 1.4 1.4.2 Tijdelijke overbruggingsperiode bij aan- of verkoop van de eigen woning In geval van verhuizing zal de belastingplichtige gedurende een bepaalde periode veelal twee woningen hebben, de oude en de nieuwe woning, waarvan er slechts één wordt bewoond. Gedacht kan worden aan de situatie waarin de oude woning nog niet is verkocht, terwijl de nieuwe woning reeds is betrokken. Een van deze woningen geldt dan in beginsel niet meer als eigen woning (geen hoofdverblijf). Het gevolg hiervan zou zijn dat de rentekosten op een geldlening voor die oude eigen woning niet meer aftrekbaar zijn. Het eigenwoningforfait voor de leegstaande oude woning zou dan gedurende de overbruggingsperiode nihil zijn. Daarom geldt er een overbruggingsperiode. 1.4.2.1 Oude woning De oude woning wordt nog twee jaar als eigen woning aangemerkt, indien de belastingplichtige aannemelijk maakt, dat (cumulatief): de woning in het kalenderjaar of in een van de voorafgaande twee kalenderjaren als eigen woning ter beschikking heeft gestaan; en sindsdien leegstaat; en dat de woning is bestemd voor verkoop. 1.4.2.2 Nieuwe woning Onder nieuwe woning wordt in dit kader verstaan: een woning die is aangekocht. Het maakt dus niet uit of dit een nieuwbouwwoning of een bestaande woning is. Als een woning is gekocht maar nog niet kan worden betrokken, omdat bijvoorbeeld nog verbouwd moet worden of de woning in aanbouw is, wordt deze als eigen woning aangemerkt als de belastingplichtige aannemelijk maakt dat (cumulatief): de woning leegstaat of in aanbouw is; en uitsluitend bestemd is om in het kalenderjaar of in een van de daaropvolgende twee jaren hem als eigen woning ter beschikking te staan. Als de woning in de tussentijd wordt verhuurd (al dan niet om niet) is er geen sprake van een eigen woning. De waarde van deze woning valt dan in box 3. Ook indien tijdens de periode dat de nieuwe woning nog leegstaat de bestemming wijzigt in die zin dat de eigen woning niet meer als eigen woning zal worden gebruikt, eindigt de overgangsperiode en verhuist de woning naar box 3. 7

1.4 Eigen woning en inkomstenbelasting 1.4.3 Tijdelijke overbruggingsperiode bij scheiding Echtscheidingsprocedures vergen veelal enige tijd. Als gevolg daarvan is in de gevallen waarin de ene echtgenoot de eigen woning verlaat bijna altijd enige tijd gelegen tussen het moment waarop die echtgenoot de eigen woning verlaat en de formele afwikkeling van de huwelijksgemeenschap. In die periode is het mogelijk dat de woning niet meer kwalificeert als eigen woning. Als de vertrekkende echtgenoot eigenaar is van de woning, staat deze hem niet meer als hoofdverblijf ter beschikking. Voor die gevallen is een regeling getroffen te weten: Een woning wordt voor ten hoogste twee jaren na het tijdstip waarop de woning de belastingplichtige niet langer anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking staat mede aangemerkt als eigen woning indien de belastingplichtige aannemelijk maakt dat gedurende die periode de woning zijn gewezen partner anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking staat. In de praktijk betekent dit dat voor de vertrekkende echtgenoot nog gedurende maximaal twee jaar (24 maanden) de eigenwoningregeling van toepassing is (eigenwoningforfait plus aftrek van kosten op de eigenwoningschuld). Na de overbruggingsperiode gaat de woning normaliter naar box 3. Voorbeeld Een echtgenoot verlaat de woning op 14 augustus 2016: dan is de eigenwoningregeling maximaal van toepassing tot en met 13 september 2018. In dit voorbeeld is ervan uitgegaan dat de woning voor 100% behoort tot het vermogen van de vertrekkende partner. Indien de woning niet geheel toebehoort aan de vertrekkende partner, maar behoort tot de huwelijksgemeenschap, geldt het bovenstaande ook, doch slechts voorzover de woning aan de vertrekkende partner toebehoort. Voor de achterblijvende partner geldt dat de woning voor zover deze aan hem/haar toebehoort valt onder de normale eigen-woningregeling. Voorbeeld Een echtpaar dat in gemeenschap van goederen is gehuwd, heeft een eigen woning. Op 2 juli 2016 gaan zij duurzaam gescheiden leven en verlaat de man de woning. Zij betalen ieder de helft van de hypotheekrente, ook na het vertrek van de man. De scheiding wordt op 1 september 2017 uitgesproken. De woning wordt aan de vrouw toebedeeld. 8

Eigen woning en inkomstenbelasting 1.4 De woning is na 1 juli 2016 voor de man geen eigen woning meer volgens de hoofdregel. Op grond van de overbruggingsregeling blijft het gedeelte van de woning dat aan hem kan worden toegerekend (50%) toch een eigen woning. Hij geeft derhalve 50% van het eigenwoningforfait aan. Dit bedrag kan hij overigens als betaalde alimentatie in mindering brengen. De hypotheekrente kan hij in aftrek brengen op zijn inkomen in box 1. Dit is de situatie tot 1 september 2017. Vanaf die datum is de gehele woning van de vrouw. De andere helft van de woning is van de vrouw en vormt voor haar op grond van de hoofdregel een eigen woning. Zij geeft derhalve ook 50% van het eigenwoningforfait aan. De hypotheekrente kan zij in aftrek brengen op haar inkomen in box 1. Ter zake van de helft van de woning van haar man dient zij als ontvangen alimentatie 50% van het eigenwoningforfait bij haar inkomen in box 1 op te tellen (het bedrag dat haar man als alimentatie in mindering heeft gebracht). Vanaf 1 september 2017 is de gehele woning van haar en dient zij het gehele eigenwoningforfait aan te geven. Deze overbruggingsregeling is niet alleen bestemd voor gehuwden. Hij is ook van toepassing bij het uit elkaar gaan van ongehuwden-niet-geregistreerde partners die wel als fiscale partners worden beschouwd (zie par. 1.5.3). Bij scheiding kan overigens ook de bijleenregeling een rol gaan spelen (zie par. 1.5.4). 1.4.4 Tijdelijke overbruggingsperiode bij opname in een AWBZ-instelling Er is ook een regeling getroffen ingeval een persoon langdurig in een instelling (verpleeg- of verzorgingstehuis) moet verblijven, waardoor zijn woning niet meer als hoofdverblijf, als eigen woning, kwalificeert. Ook in dat geval kwalificeert de woning nog als eigen woning gedurende een periode van twee jaren (24 maanden). Onduidelijkheid kan bestaan over het moment waarop de overbruggingsperiode begint te lopen. In voorkomende gevallen zal het namelijk niet voorshands duidelijk zijn of de belastingplichtige langdurig in een zorginstelling zal moeten verblijven. In de praktijk wordt meestal na vijf à zes maanden ervan uitgegaan dat iemand definitief of voor langere tijd in een instelling zal moeten verblijven. 9

1.5 Eigen woning en inkomstenbelasting 1.4.5 Tijdelijke leegstand eigen woning Indien een werknemer tijdelijk wordt uitgezonden door zijn werkgever (in Nederland of naar het buitenland) en gedurende de periode van uitzending zijn woning leeg laat staan, zal zijn woning in beginsel dan ook niet meer als eigen woning (hoofdverblijf) kwalificeren. Het gevolg is dat de woning in box 3 zou gaan vallen (o.a. geen hypotheekrenteaftrek). Dit effect wordt in dergelijke gevallen als ongewenst beschouwd. Daarom is een regeling getroffen die bewerkstelligt dat een woning op verzoek 4 onder de hierna te noemen voorwaarden bij tijdelijke leegstand toch kan kwalificeren als eigen woning. De vijf voorwaarden zijn: 1. de woning moet de belastingplichtige ten minste één jaar als eigen woning ter beschikking hebben gestaan; 2. de woning staat sindsdien tijdelijk leeg; 3. de woning wordt niet aan derden ter beschikking gesteld; 4. de belastingplichtige of zijn partner heeft niet een andere eigen woning; 5. (bij de aangifte) wordt verzocht om toepassing van de regeling bij tijdelijke leegstand. De regeling bij tijdelijke leegstand geldt overigens niet alleen voor uitzendsituaties, maar kan bijvoorbeeld ook gebruikt worden bij een wereldreis. Gedurende de tijdelijke periode van leegstand geldt een verhoogd eigenwoningforfait ter grootte van 1,25% van de eigenwoningwaarde tot 1 050 000. Bij duurdere een woning dan 1 050 000 geldt een eigenwoningwaarde van 13 125 vermeerderd met 2,15% van de woningwaarde boven de 1 050 000 (2016). 1.5 Aanschaf van een woning Voordat tot de aanschaf van een eigen woning wordt besloten, is ook het bekijken van het alternatief het huren van een woning raadzaam. Daarom eerst wat algemene informatie met betrekking tot de verschillen. 4 Deze regeling is de enige overbruggingsregeling waarop expliciet een verzoek moet worden gedaan. 10