Huurreglementering van de Sociale Huisvesting in Vlaanderen Evan Michiels
Inleiding Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 2
Wie is bevoegd? Sociale woninghuur = een gewestelijke bevoegdheid Private woninghuur = een federale bevoegdheid (voorlopig nog) Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 3
Hoe? Via de Vlaamse Wooncode = te vergelijken met de grondwet voor het woonbeleid in Vlaanderen Centrale doelstelling: het recht op behoorlijke huisvesting voor iedere burger Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 4
De basis van de sociale huur in Vlaanderen staat beschreven in het decreet van de Vlaamse Wooncode (decreet van 15 juli 1997) onder Titel VII De verhuring van woningen in de sociale sector. De verdere uitvoering gebeurt door het Besluit van de Vlaamse Regering tot reglementering van het sociale huurstelsel van 12/10/2007 of door het kaderbesluit sociale huur. Het kaderbesluit sociale huur krijgt op zijn beurt nog een verdere uitvoering via verschillende Ministeriële Besluiten. Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 5
Wie is verantwoordelijk voor wat? Het kabinet van de Vlaamse Minister van Wonen Freya Van den Bossche Verzorgen de communicatie Ontwerpen de regelgeving Voeren het toezicht uit Verschillende woonactoren in Vlaanderen Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 6
Het kaderbesluit sociale huur Van kracht sinds 1 januari 2008 Werd reeds verscheidene malen aangepast en bijgestuurd Aan het kaderbesluit zijn drie bijlagen toegevoegd: - Bijlage 1 De typehuurovereenkomst - Bijlage 2 De typehuurovereenkomst voor onderverhuring - Bijlage 3 Kosten en lasten van de huurder en verhuurder Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 7
Doelstellingen KSH meer uniform huurregime voor alle (ver)huurders betaalbaarheid : huurprijscorrectie op basis van inkomen woonzekerheid : langdurige contracten autonomie sector verhogen: door een juridisch kader te geven met veel ruimte voor eigen initiatief en een verhoging van de responsabilisering tot gevolg meer instrumenten voor de verhuurder Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 8
Toepassingsgebied KSH alle woningen verhuurd door de VMSW en de SHM s alle woningen verhuurd door de erkende SVK s de gesubsidieerde woningen verhuurd door het Vlaams Woningfonds, de OCMW s, Vereningingen van OCMW s, gemeenten, intergemeentelijke samenwerkingsverbanden Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 9
Woningen verhuurd door de gemeente, OCMW of een sociale woningorganisatie voor zover op die woning het sociaal beheersrecht wordt uitgeoefend of voor zover zij vallen onder art.18, 2 van de VWC. Woningen verhuurd door een gemeente of een OCMW waar vrijwillig de sociale huurreglementering wordt op toegepast Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 10
Het kaderbesluit sociale huur De regelgeving Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 11
1. Belangrijke definities Sociale huurder: - Huurder van cat. a): de referentiehuurder en zijn feitelijke of wettelijke partner - Huurder van cat. b): zijn de wettelijke partners of feitelijke partners (na 1 jaar samenwonen) die NA aanvang van de huurovereenkost - Huurder van cat. c): zijn alle andere personen, met uitzondering van de minderjarige kinderen, die in de sociale huurwoning hun hoofdverblijfplaats hebben Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 12
Referentiehuurder : de huurder van cat. a) die zich bij de inschrijving heeft opgegeven als toekomstige referentiehuurder Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 13
Persoon ten laste (is verschillend van de federale definitie!) a) het kind dat op de referentiedatum bij de referentiepersoon gedomicilieerd is en dat voldoet aan een van de volgende voorwaarden : 1) het is minderjarig of er wordt kinderbijslag of wezentoelage voor uitbetaald; 2) het wordt door de minister na voorlegging van bewijzen als ten laste beschouwd; Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 14
b) het kind van de referentiepersoon dat op de referentiedatum niet gedomicilieerd is bij de referentiepersoon maar dat op regelmatige basis verblijft bij de referentiepersoon en voldoet aan een van de volgende voorwaarden : 1) het is minderjarig of er wordt kinderbijslag voor uitbetaald; 2) het wordt door de minister na voorlegging van bewijzen als ten laste beschouwd; c) de persoon die erkend is als ernstig gehandicapt, of erkend was als ernstig gehandicapt op het ogenblik van pensionering. De minister stelt de voorwaarden hiervoor vast (zie het MB van 21-12-2007); Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 15
2.De voorwaarden a) Voorwaarde van meerderjarigheid b) Inkomensvoorwaarde c) Eigendomsvoorwaarde d) Voorwaarde van taalbereidheid e) Voorwaarde van inburgeringbereidheid f) Voorwaarde van inschrijving in bevolking- of vreemdelingenregister Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 16
a) Voorwaarde van meerderjarigheid Uitzondering: - een minderjarige ontvoogde persoon - een minderjarige persoon die zelfstandig woont of gaat wonen met begeleiding door een erkende dienst - een verlengd minderjarig persoon kan zich ook niet inschrijven als kandidaat-huurder Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 17
b) Inkomensvoorwaarde (indexering naar 2014) Het inkomen mag in 2014 niet hoger zijn dan: 23.269 euro als u een alleenstaande bent zonder personen ten laste; 25.219 euro als u een alleenstaande gehandicapte bent; 34.902 euro in alle andere gevallen, plus 1.951 euro per persoon ten laste (Deze bedragen worden jaarlijks geïndexeerd) Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 18
Het inkomen is het netto belastbaar inkomen en/of het vervangingsinkomen van de referentiehuurder en zijn meerderjarige gezinsleden. We kijken naar het inkomen van het referentiejaar of het inkomen van drie jaar geleden. Dit wordt geïndexeerd naar het jaar, waarin wordt ingeschreven. Mogelijkheid voor de verhuurder om te beslissen tot een ontwricht huwelijk indien geen inkomen in het referentiejaar het eerstvolgende jaar waarin wel een inkomen genoten werd Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 19
Inkomen tijdens referentiejaar te hoog maar in het jaar van aanvraag gedaald tot onder inkomensgrens, inschrijving mogelijk Indien er geen inkomen voorhanden is, wordt het leefloon als minimum inkomen in aanmerking genomen. Uitzonderlijk: Hetgeen effectief aan inkomsten overblijft bij collectieve schuldenregeling, budgetbegeleiding en schuldbemiddeling Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 20
c) Eigendomsvoorwaarde Uitgangspunt : er kan worden ingeschreven als de persoon samen met zijn gezin, geen woning of bouwgrond in volle eigendom of in volledig vruchtgebruik heeft. Dit geldt ook voor een woning of bouwgrond in het buitenland. Er zijn een aantal uitzonderingen mogelijk: de woning wordt onteigend en de persoon kan er niet blijven wonen de woning is onbewoonbaar of ongeschikt verklaard en wordt ontruimd. De inschrijving was maximaal twee maanden geleden De persoon heeft een fysieke handicap en de woning is hier niet op aangepast. Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 21
De persoon heeft een handicap en is ingeschreven voor een ADL-woning (Activiteiten van het Dagelijks Leven) De woning ligt in een zone waar wonen niet toegelaten is (dit kan in heel België zijn) De persoon verliest het beheer van zijn woning (beheersrecht), door een faillissement of omdat een instantie zijn woning verkrijgt. Opgelet: niet elk attest over onbewoonbare, ongeschikte of onaangepaste woningen of beheersrecht valt onder deze uitzonderingen. De sociale huisvestingsmaatschappij zal u hiermee verder helpen. Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 22
d) Voorwaarde van taalbereidheid De (kandidaat)huurder moet bewijzen dat hij Nederlands spreekt of Nederlands wil leren. Ook iedereen die ouder is dan 18 jaar en bij deze (kandidaat)huurder komt wonen dient hieraan te voldoen. In de praktijk zal dit kunnen nagegaan worden in de Kruispuntbank Inburgering. Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 23
De (kandidaat)huurders kunnen dit aantonen met één van de volgende documenten: een getuigschrift of een diploma van een onderwijsinstelling, die de Vlaamse Gemeenschap of Nederland erkent een studiebewijs, getuigschrift, diploma (of een ander document) van niveau A1 Breakthrough van het Europees referentiekader voor vreemde talen een vrijstelling voor het niveau A1 Breakthrough op basis van een toelatingsproef van een Centrum voor Basiseducatie of Volwassenenonderwijs. Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 24
Bij afwezigheid van deze documenten kan de kandidaathuurder een sneltest afnemen bij een sociale verhuurder die hiertoe gemachtigd is of zich richten tot het huis van het Nederlands. Een kandidaat-huurder kan een tijdelijke vrijstelling krijgen, als hij hiervoor een gezondheids-, beroepsmatige of een persoonlijke reden kan voorleggen. De taalbereidheidsvoorwaarde geldt voor de volledige duur van de huurovereenkomst. Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 25
e) Voorwaarde van inburgeringsbereidheid Wie? Verplichte inburgeraars volgens het inburgeringsdecreet Voornamelijk zijn dit de (kandidaat) huurders die uit een land van buiten de Europese Unie komen EN nog geen 12 maanden in België wonen EN tussen de 18 jaar en 65 jaar zijn Meestal zal dit in de praktijk kunnen nagegaan worden in de Kruispuntbank Inburgering. Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 26
Deze personen kunnen aantonen dat ze een inburgeringstraject gevolgd hebben via één van de volgende documenten: een attest van inburgering een attest van vrijstelling een attest van EVC (Erkenning van verworven kwalificaties) het inburgeringscontract een attest van aanmelding, heraanmelding, uitstel van ondertekening van het inburgeringscontract of een attest van tijdelijke opschorting van het inburgeringscontract Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 27
f) Voorwaarde van inschrijving in het bevolking en of vreemdelingenregister Inschrijving in het wachtregister is onvoldoende Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 28
3. Aftoetsing van de voorwaarden Wanneer? Op sleutelmomenten: - inschrijving - toewijzing van een sociale woning - op het einde van de proefperiode na de toewijzing - bij toetreding tot de huurovereenkomst - actualisatie ( enkel de inkomensvoorwaarde) Dienen steeds alle voorwaarden afgetoetst te worden? Neen. Dit hangt bijvoorbeeld af van wie toetreedt tot de huurovereenkomst. Wie? De personen van 18 jaar of ouder (hier zijn uitzonderingen). Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 29
4. Inschrijving Elke verhuurder houdt een inschrijvingsregister bij In dit register worden de kandidaat-huurders ingeschreven in volgorde van de aanvraag tot inschrijving met vermelding van de eventuele voorrangsregels Als een K-H uit het register wordt geschrapt wordt de reden van deze schrapping in het register bewaard tot de eerstvolgende actualisatie van het register (Het MB van 30/07/2008 licht deze nadere regels toe) Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014
De verhuurder kan de exacte gezinssamenstelling opvragen via de Kruispuntbank Sociale zekerheid. In geval van gezinshereniging deelt de kandidaat-huurder op het moment van de inschrijving aan de verhuurder de gegevens mee van de leden van het gezin in het buitenland. Als na de inschrijvingsdatum de gezinssamenstelling of het adres van de kandidaat-huurder wijzigt, dient de kandidaathuurder dit binnen een maand na de wijziging mee te delen aan de verhuurder. Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 31
De ingeschreven kandidaat-huurders krijgen een unieke dossiercode. Die bestaat uit achtereenvolgens: - het jaartal van inschrijving - de maand van inschrijving - de dag van inschrijving (in 2 cijifers) - het volgnummer (in 3 cijfers) (het volgnummer geeft de chronologische volgorde van de inschrijvingen op die dag weer) Voorbeeld: 2014.05.06.001 Die dossiercode wordt het inschrijvingsnummer genoemd en kent een volgorde toe aan de inschrijvingen. De verhuurder houdt het register ter beschikking van de toezichthouder. Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 32
a) Mededelingen van verhuurder aan K-H 1. de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden 2. alle meerderjarige personen die de sociale huurwoning zullen betrekken bij de aanvang van de huurovereenkomst, aan de toelatingsvoorwaarden moeten voldoen 3. De toewijzingsregels 4. Informatie over de types van woning die door de K-H rationeel bezet kunnen worden Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 33
4. Dat aan de K-H die zich wil inschrijven voor een woning die niet voldoet aan de rationele bezetting, de woning slechts wordt toegewezen aan de K-H waarvan de gezinssamenstelling de rationele bezetting het meest benadert voor zover er voor die woning geen andere K-H s met een aangepaste rationele bezetting zijn ingeschreven 5. Dat bij een geplande gezinshereniging de K-H zich moet inschrijven voor een woning die voldoet aan de rationele bezetting waarbij er rekening wordt gehouden met de gezinssamenstelling na gezinshereniging Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 34
b) Inschrijvingsbewijs met volgende vermeldingen 1. de inschrijvingsdatum 2. het inschrijvingsnummer 3. het woningtype, de ligging en eventueel de maximale huurprijs 4. de dagen en de uren waarop het inschrijvingsregister ter inzage ligt 5. in voorkomend geval het verzoek van de K-H om zijn kandidatuur te laten bezorgen door de verhuurder aan de andere verhuurders die in die gemeente en de aangrenzende gemeente actief zijn Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 35
6. het verhaalrecht en de melding van het klachtrecht dat de K-H heeft 7. de schrappingsgronden 8. de melding dat de kandidaat-huurder een wijziging van de gezinssamenstelling moet meedelen binnen een maand na de wijziging 9. de melding dat de K-H door zijn inschrijving de toestemming geeft aan de verhuurder om bij de bevoegde overheden en instellingen en bij lokale besturen de noodzakelijke verklaringen, attesten of gegevens te krijgen Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 36
10. de melding dat alle meerderjarige personen die de sociale huurwoning gaan betrekken bij de aanvang van de huurovereenkomst, ook moeten voldoen aan de toelatingsvoorwaarden. 11. de contactgegevens van het agentschap inspectie RWO 12. de melding op welke wijze openbaarheid wordt gegeven aan het interne huurreglement. Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 37
5. De keuze van een woning De kandidaat-huurder kan het type en de ligging van de woningen aangeven waarvoor hij zich wil inschrijven. Hij kan ook een maximale huurprijs opgeven die hij wenst te betalen. Deze keuze mag echter niet leiden tot een te beperkte keuze. Hierover kan de verhuurder oordelen. Uitzondering is de mantelzorger en kandidaat-huurder die zich inschrijft voor een assistentiewoning. Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 38
6. De actualisatie (zie MB van 30-07-2008) minstens in elk oneven jaar alleen een controle op de inkomensvoorwaarde de kandidaat-huurders wordt gevraagd om de exacte gezinssamenstelling door te geven (wanneer nodig) de kandidaat-huurders krijgen de mogelijkheid om hun voorkeuren te wijzigen brief wordt verzonden naar het laatst bekende adres in het rijksregister, tenzij de K-H uitdrukkelijk heeft gevraagd om de briefwisseling naar een ander adres te verzenden Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 39
7. De schrapping 1. als de K-H een woning werd toegewezen 2. als de K-H niet meer voldoet aan de inkomensvoorwaarde bij actualisering 3. als, op het ogenblik dat aan de K-H een woning wordt aangeboden, K-H niet voldoet aan de toelatingsvoorwaarden (wanneer dit zou geresulteerd hebben in een toewijzing) 4. als blijkt dat de K-H onjuiste of onvolledige verklaringen of gegevens, ter kwader trouw heeft afgelegd of gegeven Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 40
5. als de K-H daar schriftelijk om verzoekt 6. bij een 2 de weigering of bij het 2x niet-reageren door de K-H als hem een woning wordt aangeboden die aan zijn keuze qua ligging, type en maximale huurprijs voldoet (zie voor uitzonderingen art.12 KSH) 7. als de K-H niet of niet tijdig reageert op de brief en de herinneringsbrief van de verhuurder bij de actualisering van het register (tijdig wordt nader gedefinieerd in art.12 KSH en deze werkwijze dient opgenomen te zijn in het intern huurreglement) Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 41
Als de kandidaat-huurder gegronde redenen kan aanvoeren die geen afbreuk doen aan zijn woonbehoeftigheid, kan hij de verhuurder verzoeken om hem een bepaalde tijd geen woning aan te bieden. En dit zonder dat het verzoek in aanmerking wordt genomen als een weigering van een aanbod. De verhuurder dient wel in te gaan op verzoeken die voldoende gemotiveerd zijn. Wanneer dit niet zo is kan de toezichthouder beslissen om gedurende een jaar elk verzoek aan hem voor te leggen. Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 42
8. Ontdubbeling van de kandidatuur - Als slechts 1 van de kandidaat-huurders de inschrijving wensen te behouden, blijft het oorspronkelijke inschrijvingsnummer behouden - Als er verschillende kandidaat-huurders de inschrijving wensen te behouden, behoudt de toekomstige referentiehuurder het nummer. De wettelijke of feitelijke partner krijgt een inschrijvingsnummer dat gevormd is door de datum waarop deze is ingeschreven in het inschrijvingsregister - De andere kandidaat-huurders worden opnieuw ingeschreven met een nieuw inschrijvingsnummer Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 43
9. Toewijzing van een sociale woning Een kandidaat-huurder kan worden toegelaten tot een sociale huurwoning als hij voldoet aan de toelatingsvoorwaarden. Toelatingsvoorwaarden = inschrijvingsvoorwaarden De echtgenoot van een kandidaat-huurder wordt niet in rekening gebracht: - bij een vordering tot echtscheiding - een gegronde reden voor het niet instellen van deze echtscheiding - bij vermoeden van afwezigheid (B.W. art. 112) In sommige gevallen dient de eigendom verkocht te worden binnen een termijn van 1 jaar Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 44
Er zijn 2 toewijzingssystemen VMSW en SHM s: verplicht eerste toewijzingssysteem SVK s: verplicht tweede toewijzingssysteem Andere verhuurders: keuze Het toewijssysteem dat door de verhuurder wordt toegepast, wordt opgenomen in het interne huurreglement Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014
a) Het eerste toewijzingssysteem Achtereenvolgens rekening houden met: 1. rationele bezetting 2. een aantal absolute voorrangsregels 3. twee optionele voorrangsregels 4. de chronologische volgorde van de inschrijvingen Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 46
1. Rationele bezetting Is de passende bezetting van een woning waarbij rekening gehouden wordt met het aantal personen en de fysieke toestand van die personen (Dit wordt in grote mate bepaald door de verhuurder via het intern huurreglement) Er wordt ook rekening gehouden met kinderen in coouderschap of een omgangsrecht hebben en zwangere vrouwen. Wat met gezinshereniging? Op het moment van toewijzing van de woning wordt gekeken naar de feitelijke bezetting. De verhuurder kan hiervan afwijken in geval van herhuisvesting (zoals bij renovatie) of als de rationele bezetting aanzienlijk overschreden is. Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 47
2. Absolute voorrangsregels (zie art.19 KSH) De verhuurder is verplicht om achtereenvolgens aan de volgende K-H een voorrang toe te kennen: a) mensen met een fysieke handicap of beperking, als de woning specifiek aan deze handicap is aangepast b) een kandidaat-huurder voor een sociale assistentiewoning, die vrijkomt c) Een huurder waarvan zijn sociale woning niet aan de normen voldoet d) een huurder van een sociale woning dat in een aangepaste woning woont zonder dat er nog een invalide persoon in het gezin is Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 48
e) een persoon die door de toezichthouder in het gelijk werd gesteld f) mensen die wettelijk herhuisvest moeten worden g) een huurder van wie de gezinssamenstelling veranderd is en die een groter of kleiner woning aanvragen bij hun SHM h) kandidaat-huurders waarvan de verwachte gezinshereniging nog niet heeft plaats gevonden en hierdoor een aangepaste woning nodig hebben i) mensen die in een roerend of onroerend goed wonen, dat volgens een proces-verbaal niet hoofdzakelijk bestemd is voor wonen Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 49
j) mensen die in een woning wonen, die officieel ongeschikt of onbewoonbaar werd verklaard k) mensen die nog wonen in een woning, op de datum dat die onteigend wordt. l) ontvoogde minderjarige kandidaat-huurders Een woning kan maar 1 maal aanleiding geven tot een voorrang en dient 6 maand bewoond te zijn. De kandidaat-huurder dient zich ten laatste 2 maanden na de vaststelling ingeschreven te hebben (voor i tot k) Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 50
Bij een aanbod van een woning volgens de vraag van een kandidaat zal bij g) een tweede weigering een verlies van de voorrangsregel in houden. Wanneer een kandidaat-huurder een woning weigert die beantwoordt aan zijn vraag en hij geniet een voorrang van i) of j), zal hij deze voorrang verliezen Voor i) en j) dient de woning gelegen te zijn in de gemeente waar de toe te wijzen woning ligt. Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 51
3. Optionele voorrangsregels (zie art.20 KSH) Deze worden toegepast na de absolute voorrangsregels en binnen het eventuele toewijzingsreglement 1. Voorrang inwoner gemeente (periode van 6 jaar voor de toewijzing minstens 3 jaar inwoner van de gemeente) of werkgebied 2. Voorrang aan K-H die nog geen sociale huurwoning huurt of die nog geen huurcontract heeft van onbepaalde duur kunnen voor een deel of voor het volledige patrimonium toegepast worden Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 52
Bij de voorrang rationele bezetting kan de verhuurder al dan niet een afwijking op de inkomensvoorwaarde toepassen voor huurders van andere verhuurders dit kan beperkt worden in de tijd, tot huurders van een welbepaalde verhuurder of tot huurders die naar aanleiding van een specifiek renovatieproject opnieuw gehuisvest moeten worden In het intern huurreglement opnemen en ter kennis geven aan de kandidaat-huurders en de toezichthouder. De beslissing kan worden herzien na verloop van een termijn van minstens 12 maanden. Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 53
b) Het tweede toewijzingssysteem Achtereenvolgens rekening houden met: 1. rationele bezetting 2. aantal absolute voorrangsregels 3. puntensysteem 4. chronologische volgorde van inschrijvingen Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 54
2. Absolute voorrangsregels (zie art.21 KSH) Voor: - persoon met fysieke beperking of handicap in een onaangepaste woning - de aanvrager kandideert voor een sociale assistentiewoning - onterechte weigering naar aanleiding van een verhaalrecht - nog geen sociale huurder en verplichte herhuisvesting SVK kan absolute voorrang verlenen aan een K-H die zelf een geschikte woning op de private woonmarkt heeft gevonden Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 55
3. Puntensysteem vier verplichte gewogen prioriteiten: de woonnood (0 tot 20 punten) de kinderlast (0 tot 6 punten) het actueel besteedbaar inkomen (5 tot 20 punten) de mutatievraag van een zittende huurder van de verhuurder (min 7, max 17) twee optionele gewogen prioriteiten: 1. het aantal jaren dat de K-H ingeschreven is in het inschrijvingsregister (max 3) 2. het verblijf in de gemeente/werkingsgebied (max 6) (verder uitgewerkt in MB van 21.12.2007) Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 56
Jeroen De Smet en Mieke Walravens Inkomen = leefloon 20 punten Kinderlast = 2 kinderen ten laste + 1 bezoekrecht 3 punten Woonnood = dakloos verblijf in een instelling 17 punten Mutatie/SVK-Huurder = neen 0 punten Ingeschreven = niet van toepassing 0 punten Inwoner werkingsgebied = ja 3 punten Totaal 43 punten Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 57
10. Weigering van een toewijzing a) K-H die huurder van de verhuurder is of geweest is en van wie de huurovereenkomst werd beëindigd o.b.v. ernstige of blijvende tekortkomingen aan de huurdersverplichtingen b) K-H die huurder van de verhuurder geweest is en die de woning bewoont of heeft verlaten voor zover aangetoond dat hij ernstig en blijvend zijn verplichtingen niet nagekomen is c) In uitzonderlijke gevallen als K-H een ernstige bedreiging vormt voor de fysische of psychische integriteit van de bewoners (toezicht controleert) Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 58
d) In geval de huurovereenkomst beëindigd wordt wegens wanbetaling aan een verhuurder verhuurder kan de toewijzing weigeren als op het ogenblik van de toewijzing de schulden nog niet zijn afgelost. In afwijking hierop: indien de K-H in budgetbegeleiding of budgetbeheer is bij een O.C.M.W. of een andere door de Vlaamse Gemeenschap erkende instelling voor schuldbemiddeling en minstens 75% van de schulden bij die verhuurder heeft afgelost. De verhuurder kan in plaats van de toewijzing te weigeren, de K-H de aanvaarding van begeleidende maatregelen opleggen. Bij weigering, kan het aanbieden van een woning tijdens maximaal een jaar na de weigering worden opgeschort. Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 59
11. Versnelde toewijzing (art.24 KSH) De verhuurder kan afwijken van de voorrangsregels voor een toewijzing dat gebaseerd is op omstandigheden van bijzondere sociale aard (controle van de toezichthouder). Wie kan nog een versnelde toewijzing vragen? - een OCMW kan in de gemeente waar de betrokken woning gelegen is een voorrang vragen voor een persoon die dakloos is - een erkende dienst voor begeleid zelfstandig wonen - een CAW voor een dakloze en een jongere die begeleid zelfstandig gaat wonen Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 60
- Een erkend initiatief beschut wonen, een project psychiatrische zorg in de thuissituatie of een ambulant intensief behandelteam kan dit vragen ten behoeve van een persoon met een geestelijk gezondheidsprobleem die zelfstandig woont of gaat wonen. Deze aanvragen gelden alleen voor verhuurders die werken onder het eerste toewijzingssysteem. De verhuurder kan als voorwaarde voor een toewijzing begeleidende maatregelen laten opleggen. Dit wordt opgenomen in een begeleidingsovereenkomst tussen de K-H en de erkende instelling. Doel is dat de persoon binnen een afgebakende termijn zelfstandig kan gaan wonen. Deze termijn kan eventueel verlengd worden. Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 61
De verhuurder kan het verzoek alleen weigeren als: - De K-H de begeleidingsovereenkomst weigert te ondertekenen - De aanvrager de begeleiding niet kan garanderen - De verhuurder al 5% woningen heeft toegewezen via deze weg - De kandidaat-huurder tot een gemeentelijke doelgroep behoort waarvoor een voorrang van minimaal 4% toewijzingen op jaarbasis is bepaald De 5% wordt berekend op basis van het rekenkundig gemiddelde van het aantal toewijzingen van de laatste 5 jaar. De verhuurder kan hierboven gaan. De gemeente waar de toe te wijzen woning ligt, kan samen met de verhuurders en de aanvragers afspraken maken over de verdeling van het percentage. Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 62
12. Lokaal toewijzingsreglement Hoe? Opstellen afwijkend toewijzingsreglement op initiatief van de gemeente/intergemeentelijk samenwerkingsverband Gemeente legt tot standkomingsprocedure vast Verhuurders en relevante huisvestings- en welzijnsactoren betrekken Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014
Enkel op basis van specifieke behoeften en lokale noden: a) De lokale binding van de kandidaat-huurder met de gemeente optionele voorrangsregel uit standaardsysteem aanvullen door voorrang aan kandidaat-huurders. De belangrijkste zijn : 1. die een te bepalen aantal jaren in de wijk/buurt wonen of hebben gewoond 2. die werkt in de gemeente 3. waarvan kinderen naar school gaan in de gemeente Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 64
b) Specifieke doelgroepen Af te bakenen door de gemeente Doelgroep krijgt voorrang Doelgroepenplan - opgesteld in samenspraak met de lokale besturen en lokale huisvestings- en welzijnsactoren - gebruik maken van gegevens van sociaal beleidsplan - bevat: o beschrijving van de doelgroep (bv. gehandicapten, bejaarden, expsychiatrische patiënten) o specifieke problemen omschrijven o cijfergegevens (indien beschikbaar) o flankerende maatregelen door verhuurder, lokale besturen of welzijnsactoren Mogelijkheid tot het opleggen van verplichtende begeleidende maatregelen. Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 65
c) Bewaken en herstellen van de leefbaarheid Leefbaarheid ernstig bedreigd of verstoord: preventieve en curatieve maatregelen Leefbaarheidsplan opgesteld in samenspraak met de bewoners, lokale besturen en de relevante lokale huisvestings-en welzijnsactoren beschrijving vastgestelde leefbaarheidsproblemen (probleemanalyse) ondersteund met gegevens + bepaling van bewoners- en omgevingskenmerken die de leefbaarheid negatief beïnvloeden Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 66
Diverse maatregelen mogelijk: wijziging bewonerssamenstelling (afwijkende toewijzingsregels in het toewijzingsreglement wijziging in gedrag of houding bewoners (bv. organiseren van activiteiten voor jongeren, huisbezoek afleggen) verbeteren van kwaliteit van woonomgeving (bv. ontmoetingsruimten creëren) verhoogde inkomensgrenzen toepassen wanneer nodig wordt geacht (beperkingen zijn opgenomen in de regelgeving) Compenserende maatregelen zijn mogelijk Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 67
13. Het intern huurreglement Is verschillend van het lokaal toewijzingsreglement Het intern huurreglement = openbaar document waarin de verhuurder concrete regels vastlegt. Deze regels kunnen onder meer zijn: Facultatieve schrappingsgronden, het toewijzingssysteem, invulling van rationele bezetting, de toegepaste optionele voorrangsregels, Bij wijziging dient de toezichthouder op de hoogte gebracht te worden Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 68
14. Verhaal De K-H die zich benadeeld voelt door beslissingen van de verhuurder kan een beoordeling vragen aan de toezichthouder. Er zijn 8 redenen waarvoor een kandidaat-huurder verhaal kan halen (zie art. 30 van het kaderbesluit sociale huur). Hoe? Via een gemotiveerde en aangetekende brief Wanneer? Binnen de 30 dagen na de beslissing (bij toewijzing van een woning aan een andere kandidaathuurder is de termijn 1 jaar) Bij wie? De toezichthouder Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 69
Verloop procedure? Toezichthouder bezorgt beoordeling binnen 30 dagen aan verhuurder en betrokkene. Timing kan afwijken (zie art.30 kaderbesluit sociale huur). Verhuurder betekent nieuwe gemotiveerde beslissing aan betrokkene binnen 30 dagen na ontvangst van de beoordeling van de toezichthouder + afschrift aan de toezichthouder De beslissingen van de verhuurder waartegen verhaal kan ingediend worden door de huurder, vermelden de verhaalmogelijkheid, de vorm waarin het verhaal moet gebeuren en de termijn. Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 70
15. Basisbegeleidingstaken De sociale verhuurder dient een aantal sociale basisbegeleidingstaken uit te voeren. Deze hebben voornamelijk betrekking op: - Het laagdrempelig en klantvriendelijk onthalen en informeren - Het begeleiden en ondersteunen van huurders in het nakomen van hun huurdersverplichtingen - Het organiseren van huurdersvergaderingen, informatieverspreiding, ondersteunen van bewonersinitiatieven, Het sociale verhuurkantoor wordt geacht om hierin verder te gaan. Via onder andere individuele begeleiding met het oog op het verbeteren van de zelfredzaamheid Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014
16. Huurovereenkomst Alle huurovereenkomsten (behoudens uitzonderingen) die werden afgesloten vanaf 1 januari 2008 dienen gebruik te maken van de typehuurovereenkomsten die als bijlage I en II zijn opgenomen bij het Kaderbesluit sociale huur. Bij de ondertekening van de huurovereenkomst worden verschillende bijlagen gevoegd. Deze bijlagen of addenda dienen niet geregistreerd te worden. Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 72
Beëindiging van de huurovereenkomst Opzeg door verhuurder en ontbinding: ten aanzien van alle huurders Opzeg door huurder: niet ten aanzien van andere huurders Opzeg door de huurder Kan op ieder moment met een aangetekende brief Ingang op de maand volgend op de melding wanneer er nog huurders cat. a) of b) in de woning zijn Enkel voor de laatst overblijvende huurder cat. a) of b) geldt een opzeggingstermijn 3 maanden. Tenzij deze opgenomen in een woonzorgcentrum of in een residentiële opvang voor personen met een handicap. Dan is de termijn 1 maand Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 73
Opzeg door de verhuurder 1) Als de referentiehuurder en zijn wettelijke/feitelijke partner een woning volledig in volle eigendom of volledig vruchtgebruik verworven hebben opzeggingstermijn voor een 6 maanden Uitzondering: Kosteloze verwerving van woning of vruchtgebruik binnen de termijn van 1 jaar verkopen (zo niet: opzeg met termijn van 6m) de opzeg vervalt als binnen de 6m afstand wordt gedaan van het goed Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 74
2) bouwgrond, volledig in volle eigendom of in volledig vruchtgebruik verworven opzeggingstermijn 6 maanden Wanneer deze verwerving kosteloos was is de opzegtermijn 5 jaar 3) Ernstige of blijvende tekortkomingen aan huurdersverplichtingen opzeggingstermijn 3 maanden 4) Onjuiste of onvolledige verklaringen: onrechtmatige voordelen genoten of onrechtmatig tot een huurwoning toegelaten opzeggingstermijn 3 maanden Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 75
Optioneel : opzeg van bewoners met een te hoog inkomen onder specifieke voorwaarden (kan enkel wanneer dit opgenomen is in het interne huurreglement van de verhuurder) De verhuurder dient aan te tonen dat hij een beroep heeft gedaan op bemiddeling van het OCMW als hij de opzeg betekent aan een huurder van wie het inkomen dat als basis dient voor de huurprijsberekening minder bedraagt dan 18.621 euro Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 76
Ontbinding van rechtswege Wanneer? - Als de laatste huurder van cat. a) en b) overlijdt - Als de laatste huurder van cat. a) en b) de huurovereenkomst opzegt - Als de laatste huurder van cat. a) en b) de woning niet langer als hoofdverblijfplaats betrekt, zonder opzeg te hebben gegeven - Als de huurders verhuizen naar een sociale huurwoning van dezelfde verhuurder en hiervoor een nieuwe huurovereenkomst afsluiten Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 77
17. Kosten en lasten Voor SVK s die bijlage II als typehuurovereenkomst gebruiken, worden de kosten en lasten bepaald volgens art.9 tot en met 11 van die typehuurovereenkomst. Voor de andere verhuurders wordt er teruggevallen op bijlage III bij het kaderbesluit sociale huur. De huurder betaalt deze met maandelijkse voorafbetalingen of afbetalingen, zoals bepaald door de verhuurder in het interne huurreglement. Als basis wordt de meest recente jaarlijkse afrekening genomen. Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 78
De verhuurder kan de maandelijkse betalingen bijsturen bij een evolutie van de kosten, mits een duidelijke informatieverstrekking naar de huurder toe. De verhuurder bezorgt jaarlijks aan de huurder een overzicht van alle kosten en lasten die aan de huurder worden aangerekend. Dit overzicht bevat een aantal minimale informatieverstrekkingen voor elke uitgavenpost. De verhuurder dient ook de informatie ter beschikking te stellen over de verdeelsleutels die gehanteerd werden om de kostprijs te berekenen. Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 79
18. De waarborg Schematisch voorgesteld dient de verhuurder in zijn intern huurreglement te kiezen tussen: a) De waarborgregeling van de private verhuring b) De waarborg dien in handen van de verhuurder wordt gestort De huurder heeft het recht om zijn waarborg (a of b) mits hulp samen te stellen via: 1. Een schriftelijke garantie van het OCMW in afwachting van een éénmalige betaling door het OCMW 2. Een schriftelijke borgstelling van het OCMW 3. De gespreide betaling van de waarborg aan de verhuurder Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 80
19. De sociale huurwoning wordt hersteld of gerenoveerd De verhuurder informeert de bewoners op gepaste wijze Bij kleine werkzaamheden (minder dan 40 dagen) dient de huurder de noodzakelijke of dringende herstellingen die niet tot na de huurovereenkomst kunnen worden uitgesteld te gedogen. Bij een verplichte herhuisvesting onderscheiden we de definitieve herhuisvesting en de tijdelijke herhuisvesting. Definitieve herhuisvesting Huurder kan 1 maal ongegrond weigeren. Opmaak van een nieuwe typehuurovereenkomst. Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 81
Tijdelijke herhuisvesting Kan in de woning van de verhuurder of van een andere sociale verhuurder. De huurder kan op eigen initiatief ook bij derden of de private huurmarkt terecht. Er kan geen dubbele huur aangerekend worden De huurprijs mag niet hoger liggen dan de huurprijs die betaald wordt in de oorspronkelijke huurwoning bij de tijdelijke herhuisvesting Waarborg kan tussentijds afgerekend worden Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 82
Twee ongegronde weigeringen hebben een einde van de overeenkomst tot gevolg Er wordt een bijlage bij de huurovereenkomst opgemaakt De huurder is verplicht om terug te keren naar de sociale huurwoning wanneer hij deze rationeel kan bezetten De tussenkomst in de kosten voor de verhuis wordt niet geregeld Mogelijkheid tot het doorrekenen van administratieve verhuiskosten aan de huurder Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 83
20. De huurprijsberekening Het kaderbesluit sociale huur trad in werking op 01/01/2008 voor wat de SHM s, de SVK s en de VMSW betreft. Dit is ook het geval voor wat de andere verhuurders betreft, met uitzondering van art.37 tot en met art.50 van het KSH (waarin de waarborg en de huurprijsberekening vervat zit) dat pas van kracht wordt op datum dat door de Vlaamse Regering bepaald wordt. In afwachting wordt de huurprijsberekening van het BVR van 29/9/1994 toegepast voor de andere verhuurders. Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 84
1. Huurprijsberekening in BVR 29 september 1994 De huurprijs wordt berekend door de basishuurprijs aan te passen in functie van het inkomen en de gezinssamenstelling van de huurder. Dit gebeurt door de basishuurprijs te vermenigvuldigen met een inkomenscoëfficiënt. Het resultaat hiervan is de basis aangepaste huurprijs. Gezinnen met drie of meer personen ten laste komen in aanmerking voor een extra korting die van dit resultaat wordt afgetrokken. Die extra korting dient wel nog te worden verrekend met de vermindering op de onroerende voorheffing die het gezin allicht geniet. Het resultaat van deze bewerkingen noemt men de aangepaste huurprijs. Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 85
De aangepaste huurprijs mag niet hoger zijn dan enerzijds 1/60ste van het jaarinkomen (dit komt overeen met 20% op maandbasis) en anderzijds de normale huurwaarde, maar kan nooit lager zijn dan de helft van de basishuurprijs. Als 1/60ste van het jaarinkomen lager ligt dan de helft van de basishuurprijs, betaalt de huurder dus toch de helft van de basishuurprijs. De basishuurprijs wordt jaarlijks op 1 januari vastgesteld en kan in de loop van het jaar niet wijzigen, behoudens na renovatiewerken. Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 86
Schematische voorstelling 1. AH = ( BH * IC) (korting voor grote gezinnen reeds, verrekend met vermindering OV) 2. maar ½ BH indien ½ BH > AH 3. maar NH indien NH < AH. 4. maar 1/60ste I indien 1/60ste I < AH 5. maar ½ BH indien AH en 1/60ste I < ½ BH Er moeten dus vijf berekeningen gebeuren. Het uiteindelijke resultaat van bovenstaande oefening is de reële huurprijs die men maandelijks dient te betalen. - AH = aangepaste huurprijs, te berekenen in functie van inkomen, het aantal personen ten laste en de kostprijs van de woning, rekening houdend met de extra korting voor grote gezinnen en de vermindering op de onroerende voorheffing. Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 87
- ½ BH = minimale huurprijs, te berekenen als de helft van de basishuurprijs. Basishuurprijs ligt tussen 3 en 7,5% van de geactualiseerde kostprijs en niet hoger dan de normale huurwaarde. - NH = maximale huurprijs, te berekenen in functie van de normale huurwaarde voor een vergelijkbare woning op de private huurmarkt, zoals door de verhuurder bepaald. De normale huurwaarde is minimaal het geïndexeerd kadastraal inkomen van die woning. - 1/60ste I = Maximale huurprijs van 1/60ste van het jaarinkomen uit het referentiejaar (komt overeen met 20% op maandbasis), niet geïndexeerd, minstens het toepasselijk leefloon (zie definitie inkomen KSH). - PTL+VOV = huurvermindering voor grote gezinnen (vanaf 3 personen ten laste), verrekend met een eventuele vermindering op de onroerende voorheffing. De huurder krijgt de hoogste van beide tegemoetkomingen. Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 88
2. Huurprijsberekening voor SHM s Uw maandhuur 2014 = 1/55 x inkomen patrimoniumkorting gezinskorting Het resultaat van deze formule ligt tussen of is gelijk aan een minimum en een maximum. Het minimum is de minimale huurprijs en het maximum is de basishuurprijs. Minimale huurprijs <= maandhuur 2014 <= basishuurprijs Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 89
Inkomen We kijken naar het inkomen van drie jaar geleden. In 2014 geldt het inkomen van 2011. Dit inkomen van 2011 wordt verhoogd of aangepast (geïndexeerd) naar juni 2013. Dit getal delen we dan door 55. Een voorbeeld: het inkomen in 2011 was 12.000 euro. Dit inkomen wordt geïndexeerd - 12.000 euro x (121,01/116,43) en gedeeld door 55. De (kandidaat)huurder zal maximaal 226,76 euro huur per maand betalen. Dit bedrag wordt verminderd met de patrimoniumkorting en de gezinskorting. Wanneer de (kandidaat)huurder geen inkomen heeft, wordt dit gelijkgesteld met het leefloon. Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 90
Patrimoniumkorting: de waarde van de woning Bij sommige woningen is een extra korting op de huurprijs mogelijk. Hoeveel die korting is, hangt af van de marktwaarde van de woning. De marktwaarde is de huurprijs die iemand betaalt voor een gelijkaardige woning op de privémarkt (gelijkaardig type, ouderdom en onderhoud). Is de marktwaarde van de woning laag, dan krijgt de huurder een hogere korting. Deze patrimoniumkorting is maximaal 133 euro voor sociale woningen met een lage marktwaarde en minimaal 0 euro voor sociale woningen met een hoge marktwaarde. De korting wordt jaarlijks geïndexeerd. Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 91
Gezinskorting: uw gezinsgrootte Het aantal personen ten laste bepaalt ook een korting op de huurprijs. Kinderen of gezinsleden met een handicap (minstens 66%) zijn personen ten laste. U betaalt elke maand 18 euro minder voor elke persoon ten laste. Dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd. Voorbeeld: De huurprijs is berekend op 226,76 euro per maand. De huurder heeft twee kinderen: 2 x 18 euro per persoon ten laste. Als de huurder twee kinderen heeft, betaalt hij in dit voorbeeld dan 190,76 euro (226,76 euro min 36 (=18*2) euro). Deze aftrek voor personen ten laste, noemen we de gezinskorting. De huurprijs wordt (in principe) één keer per jaar aangepast aan de veranderde gezinssamenstelling. Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 92
Grenzen van uw huurprijs De huurprijs valt binnen grenzen. De huurder betaalt nooit meer dan 1/55 van zijn inkomen. Hij betaalt ook nooit meer dan de basishuurprijs van zijn woning. De marktwaarde wordt in het contract vastgelegd, als de huurovereenkomst wordt afgesloten. Dit noemen we de basishuurprijs. De basishuurprijs wordt jaarlijks geïndexeerd. Het laagste bedrag, 1/55 van uw inkomen of de basishuurprijs, is uw maximale huurprijs. Er is ook een minimale huurprijs. Dit hangt ook af van de waarde van de woning. Een gezin met een heel laag inkomen betaalt nooit minder dan 115 euro per maand voor een goedkopere sociale huurwoning en 230 euro per maand voor een duurdere woning. Deze bedragen worden jaarlijks geïndexeerd. Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 93
21. Informatie uitwisseling (art.52) Door zijn aanvraag als kandidaat-huurder geeft de persoon de toestemming aan de verhuurder om gegevens die nodig zijn volgens het kaderbesluit sociale huur op te vragen De huurder dient elke wijziging in de gezinssamenstelling en elke verwerving die relevant is in het kader van de eigendomsvoorwaarde aan de verhuurder over te communiceren De verhuurder dient de administratieve last voor de huurder zoveel als mogelijk te beperken Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 94
22. Verwerving van woningen (art.52 bis) Een sociale huurwoning Een nieuwe sociale huurovereenkomst afsluiten met de zittende huurder op het ogenblik van de verwerving. Deze overeenkomst komt in de plaats van de oude, zelf bij niet rationele bezetting. De huurprijs wordt gradueel aangepast Geen sociale huurwoning Huurder diende te voldoen aan inkomens- en eigendomsvoorwaarden. Op het ogenblik van verwerving wordt hem een sociale huurovereenkomst aangeboden, zelf bij niet rationele bezetting. Wanneer hij niet ingaat op het aanbod, wordt hij opgezegd Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 95
Huurder diende niet te voldoen aan woonbehoeftigheidsvoorwaarden. Op het ogenblik van verwerving wordt hem een sociale huurovereenkomst aangeboden wanneer hij voldoet aan de toelatingsvoorwaarden. Gaat hij niet in op dit aanbod wordt de overeenkomst opgezegd Als de huurder niet voldoet aan de voorwaarden wordt hij opgezegd volgens de regeling in het Burgerlijk Wetboek Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 96
23.Sancties De toezichthouder kan administratieve sancties opleggen Dit is geregeld in art.53 en 54 van het kaderbesluit sociale huur Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 97
24. Verhuring buiten het sociale huurstelsel Dit was vroeger een apart ministerieel besluit en werd sinds de laatste wijzigingen opgenomen in het kaderbesluit sociale huur Een verhuurder kan een sociale huurwoning verhuren aan een verhurende instelling. Dit is mogelijk als: - De huisvesting van een bijzondere doelgroep niet mogelijk is via een lokaal toewijzingsreglement - De tijdelijke opvang voor personen die in een noodsituatie verkeren (minder dan 6 maand) - Het vermijden van leegstand in afwachting van renovatie of afbraak Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 98
- Het onderbrengen van gemeenschapsvoorzieningen in het kader van de leefbaarheid - Voor huisbewaarders - Personen met een ondersteunende functie die de leefbaarheid en de sociale veiligheid bevorderen De wijze van de berekening van de huurprijs is verschillend. Maximaal 1% van het patrimonium van de verhuurder Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 99
Het kaderbesluit sociale huur De praktijk Waar info en hulp vinden? Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 100
1. De Vlaamse Codex De Vlaamse Codex = hier vindt u de volledige consolideerde Vlaamse regelgeving vanaf 1 januari 1964 tot vandaag. Het heeft geen officiëeel karakter zoals de bekendmaking in het Belgisch Staatsblad. http://codex.vlaanderen.be/ Je kan zoeken op datum, type regelgeving, tekst,datum van publicatie in het Belgisch staatsblad, Handig voor te linken op websites en is steeds up-to-date. Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 101
Relevante regelgeving voor sociale huur: De Vlaamse Wooncode: http://codex.vlaanderen.be/zoeken/document.aspx?di D=1005498¶m=inhoud&AID=1022777 Het Kaderbesluit Sociale Huur: http://codex.vlaanderen.be/zoeken/document.aspx?di D=1016403¶m=inhoud&AID=1088178 Het MB van 12/10/2007: http://codex.vlaanderen.be/zoeken/document.aspx?di D=1016514¶m=inhoud&AID=1089498 Het MB van 30/07/2008: http://codex.vlaanderen.be/zoeken/document.aspx?di D=1017049¶m=inhoud&ref=search Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 102
Hoe gebruiken? Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 103
Dan krijg je het volledige document en kan je het doorzoeken met Ctrl+F. Huurreglementering van de huisvesting in Vlaanderen 26 mei 2014 104