: J'; ' / gemeente u:\glvvh\glvvhvv\vergunningen\mvdm\001 zaken - bouwen\a\aabeekstraat 11 \Brief Last onder Dwangsom we éljtr 11 def.doc /j U l f; Correspondelltie-adres Postbus 17 5050 AA Goirle Tel (013) 531 0 61 0 De heer Aabeekstraat 11 5051 VN GOIRLE lnfo@goirle.nl Bezoekadres Gemeentehuis Goirle Oranjeplein 1 Uw referentie Uw brief van Onze referentie 2.0t5003483 Datum VERZONDEN 1 5 JlJU 2015 Onderwerp Behandeld door Bijlage(n} Last onder dwangsom Afdeling VVH Tel (013) 5310 610 Fax (013) 5343 985 Geachte heer, In onze brief van 1 oktober 2014 hebben wij de geschiedenis en de situatie met betrekking tot de opbouw op de garage op het perceel Aabeekstraat 11 uiteengezet. De conclusie was dat er ondanks onze bereidheid om medewerking te verlenen aan een afwijking van het bestemmingsplan nog steeds geen vergunning was voor de bouwlaag op de garage/berging aan de Aabeekstraat 11 te Goirle, en dus nog steeds sprake van een illegale situatie. Wij hebben u daarop nogmaals in de gelegenheid gesteld om (alsnog) een ontvankelijke aanvraag voor deze opbouw in te dienen. Tevens hebben wij ons voornemen kenbaar gemaakt om aan u indien er geen ontvankelijke aanvraag zou worden ingediend - een last onder dwangsom op te leggen. U bent in de gelegenheid gesteld om uw zienswijzen op dit voornemen kenbaar te maken. Wij hebben geen aanvraag om omgevingsvergunning van u ontvangen. Ook heeft u geen nadere zienswijzen op ons voornemen tot het opleggen van een last onder dwangsom kenbaar gemaakt. Gelet daarop hebben wij in onze vergadering van besloten om - met inachtneming van uw reeds eerder kenbaar gemaakte zienswijze - aan u een last onder dwangsom op te leggen. Wat dat inhoudt leest u in deze brief. Besluit Wij hebben besloten om u, wegens overtreding van artikel 2.1 lid 1 onder a en c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en artikel 22.1 van bestemmingsplan 'Wildackers-Abcoven', een eenmalige last onder dwangsom op te leggen, omdat u heeft gebouwd zonder de vereiste omgevingsvergunning en in strijd met het bestemmingsplan. U wordt aangemerkt als overtreder. De last onder dwangsom houdt in dat u vóór 15 oktober 2015 de opbouw die geplaatst is op de vrijstaande garage/berging op het perceel Aabeekstraat 11 te Goirle in zijn geheel dient te (laten) verwijderen en verwijderd dient te (laten) houden. U kunt er ook voor kiezen om voor deze datum het bouwwerk zodanig aan te passen dat het vergunningsvrij wordt. Dat houdt in dat u de hoogte van de opbouw terug dient te brengen tot 5 meter, gemeten vanaf het aansluitend afgewerkt terrein, waarbij plaatselijke, niet bij het verdere verloop van Bijlage(n): Afschrift aan: BNG-bank 28.50.02.848 IBAN:NL86BNGH0285002848
Bladnummer Onze referentie Datum 2 het terrein passende, ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven. Verder dient om vergunningsvrij te kunnen zijn de ligging van een verblijfsgebied als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van het Bouwbesluit 2012, (zoals een oefen/opneemruimte) in geval van meer dan een bouwlaag, uitsluitend op de eerste bouwlaag gesitueerd te zijn, en mag het bouwwerk niet voorzien zijn/worden van een dakterras, balkon of andere niet op de grond gelegen buitenruimte. Met de aanpassing van de hoogte tot 5 meter wordt tevens de strijdigheid met het bestemmingsplan weggenomen. Indien u deze opdracht niet of onvolledig binnen de gestelde termijn uitvoert, dan verbeurt (verspeelt) u een eenmalige dwangsom van 10.000,00 (zegge: tienduizend euro) (art. 5:32b van de Algemene wet bestuursrecht). U moet de dwangsom aan de gemeente betalen. Treft u de maatregelen niet of slechts gedeeltelijk, dan bent u ook na het verspelen van de dwangsom nog steeds gehouden om aan de lastgeving te voldoen. Wij zullen u in dat geval tegen die tijd opnieuw met een besluit opdragen om de maatregelen te treffen. Dat kan inhouden dat wij u dan nogmaals een last onder dwangsom opleggen, met een hogere dwangsom, of dat wij overgaan tot bestuursdwang. Wettelijk kader Wabo en Bor Op grond van artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder a van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is het verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit het bouwen van een bouwwerk. Op grond van artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, Wabo is het verboden om gronden of bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Het in stand laten van het gebouwde zonder omgevingsvergunning is verboden op grond van artikel 2.3a lid 1 van de Wabo. Op grond van artikel 2.3 van het Besluit omgevingsrecht (Bor) is voor sommige gevallen geen vergunning zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder a en c vereist. In andere gevallen is geen vergunning zoals bedoeld artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder a bedoeld. Deze gevallen zijn beschreven in Bijlage Il bij het Bor. In Bijlage Il van het Bor worden categorieën van gevallen aangewezen waarin voor bouwactiviteiten en planologische gebruiksactiviteiten geen omgevingsvergunning is vereist. Voor het onderhavige geval is artikel 3, eerste lid, Bor van toepassing. Tot 1 november 2014 was op grond van dit artikel een omgevingsvergunning voor de activiteit 'bouwen' (cf. artikel 2.1, eerste lid, onder a Wabo) niet vereist, indien deze activiteit betrekking had op een bijbehorend bouwwerk in achtererfgebied, mits niet hoger dan 5 meter. Het bouwwerk in kwestie heeft volgens uw opgaaf (tekening) een hoogte van 5,40 meter, en volgens opmeting ter plaatse door onze toezichthouder een hoogte van 5,52 meter, en kon reeds om die reden niet als vergunningsvrij worden beschouwd. Voor het bouwwerk had dus op grond van het 'oude' Bor een omgevingsvergunning worden aangevraagd. Per 1 november 2014 is het Bor gewijzigd, waarbij ook enkele wijzigingen in de regels voor het vergunningsvrije bouwen uit Bijlage Il van het Bor zijn doorgevoerd. Om vergunningsvrij te zijn op basis van deze nieuwe regels mag het betreffende bouwwerk nog steeds niet hoger zijn dan 5 meter. Aanvullend geldt echter dat in de
Bladnummer 3 Onze referentie Datum gemeente gozrle nieuwe regels (expliciet) is opgenomen dat de ligging van een verblijfsgebied als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van het Bouwbesluit 2012, in geval van meer dan één bouwlaag, uitsluitend mag liggen op de eerste bouwlaag. Een oefenruimte of opnameruimte op een garage kan dus op grond van de nieuwe regels niet als vergunningsvrij beoordeeld worden. Voor het bouwwerk had u dus zowel onder de 'oude' regels als onder de nieuwe regels voor vergunningsvrij bouwen een omgevingsvergunning moeten aanvragen. Door het bouwwerk zo te bouwen heeft u in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder a, Wabo gehandeld. Aangezien het plan ook in strijd is met de voorschriften van het bestemmingsplan, zoals blijkt uit onderstaande bespreking van het planologisch kader, had, en zou nog steeds, ook een vergunning voor de activiteit 'gebruiken van gronden en bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan' moeten worden aangevraagd. Door dit niet te doen heeft u gehandeld in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, Wabo. Artikel 2.12, eerste lid, onder a 1 van de Wabo bepaalt dat indien een activiteit in strijd is met het bestemmingsplan de omgevingsvergunning slechts kan worden verleend met toepassing van de in het bestemmingsplan opgenomen regels inzake afwijking. Planologisch kader Het perceel is gelegen in het gebied waar het bestemmingsplan 'Wildackers Abcoven' van toepassing is. Op grond van artikel 4 van de planvoorschriften en de bestemmingsplankaart heeft het perceel de bestemming 'Woondoeleinden'. Artikel 4.2.3 van de planvoorschriften bepaalt ten aanzien van het bouwen van bijgebouwen onder meer dat de hoogte van bijgebouwen maximaal 5 meter mag bedragen. In artikel 2, lid 2.1, onder 4 van het bestemmingsplan is bepaald dat de (bouw)hoogte van een bouwwerk wordt gemeten van het peil tot aan het hoogste punt van het bouwwerk. Met een hoogte op tekening van 5,40 meter en een gemeten hoogte van 5,52 meter is het bouwwerk in strijd met de voorschriften van het bestemmingsplan. In artikel 24.1 sub b van het bestemmingsplan is een algemene vrijstellingsbevoegdheid opgenomen die het mogelijk maakt om een vrijstelling te verlenen ten behoeve van het afwijken van de voorgeschreven maten voor de goothoogte, hoogte, oppervlakte (...) mits de afwijking niet meer bedraagt dan 10% van de voorschreven maten. Het verlenen van deze vrijstelling is slechts mogelijk indien geen onevenredige inbreuk wordt gedaan aan het straat en bebouwingsbeeld (".). De bevoegdheid u aan te schrijven onder oplegging van een last onder dwangsom ontlenen wij aan artikel 125 van de Gemeentewet, artikel 5:4 en de artikelen 5:32 e.v. van de Algemene wet bestuursrecht en de artikelen 5.1, 5.2 en 5.14 t/m 5.23 van de Wabo. Conclusie De conclusie van het bovenstaande is dat het bouwwerk niet als vergunningsvrij bouwwerk kan worden aangemerkt, en dat het gebouwd is zonder dat hiervoor een vergunning is verleend. Daarmee is sprake van
Bladnummer Onze referentie Datum 4 overtreding van artikel 2.1, eerste lid aanhef en sub a en sub c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Belangenafweging Gelet op het algemeen belang dat gediend is met handhaving, zal een bestuursorgaan in geval van overtreding van een wettelijk voorschrift in de regel gebruik moeten maken van haar bevoegdheid om met bestuursdwang of een last onder dwangsom handhavend op te treden. Alleen onder bijzondere omstandigheden mag van een bestuursorgaan worden verlangd dit niet te doen. Hiervan is onder meer sprake wanneer er concreet zicht op legalisatie bestaat, of als handhaving zeer onevenredig is ten opzichte van de daarmee te dienen belangen. In uw geval hebben wij aangegeven dat wij bereid zijn om medewerking te verlenen aan de toepassing van de (binnenplanse) afwijkingsmogelijkheid die het bestemmingsplan biedt, om een grotere hoogte toe te staan. Er bestond daarmee zicht op legalisatie. Wanneer legalisering van de situatie tot de mogelijkheden behoort, kan niettemin concreet uitzicht daarop ontbreken, bijvoorbeeld indien de overtreder weigerachtig is een bouwaanvraag ter legalisering in te dienen. Van een weigerachtige overtreder is sprake wanneer de overtreder nalaat om een vergunning aan te vragen. Van een weigerachtige aanvrager kan ook worden gesproken wanneer zoals in uw geval het college een aanvraag om omgevingsvergunning ter legalisering van het bouwwerk buiten behandeling heeft gelaten vanwege ondanks aanmaning tot aanvulling het ontbreken van diverse bescheiden. Aan u is meerdere malen de mogelijkheid geboden om een ontvankelijke omgevingsvergunning ter legalisatie aan te vragen. Van deze mogelijkheden heeft u geen gebruik gemaakt, zodat er sprake is van een weigerachtige aanvrager. Daarmee ontbreekt er ondanks onze bereidheid medewerking te verlenen aan een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid concreet zicht op legalisatie. Wanneer handhaving als zodanig onevenredig wordt beschouwd in verhouding tot de daarmee te dienen belangen dat van handhaving moet worden afgezien, dan zal die situatie op één of andere manier moeten worden vastgelegd. Dat kan door het verlenen van een omgevingsvergunning voor het illegale bouwwerk, waarmee de overtreding dan wordt opgeheven, of door het verlenen van een gedoogbeschikking, waarin het college expliciet besluit niet handhavend te zullen optreden tegen de geconstateerde overtreding. Het gedogen van illegale situaties strookt niet met de beginselplicht tot handhaving. Er kan een ongewenste precedentwerking van uitgaan, waarmee de handhaafbaarheid van regels en wetten wordt uitgehold. Gedogen dient dan ook tot een minimum beperkt te blijven en uitsluitend in zeer bijzondere gevallen te worden toegestaan. Deze gevallen zijn voor de gemeente Goirle beschreven in de 'Beleidsregels gedogen fysieke leefomgeving Goirle'. Het gedogen van een illegale situatie naar aanleiding van het weigerachtige gedrag van een overtreder om een vergunning ter legalisering aan te vragen, past niet binnen deze beleidsregels. Er zijn voorts geen andere gronden om de illegale situatie te gedogen; de onderhavige situatie voldoet niet aan de criteria die genoemd worden in het gedoogbeleid. Daarmee zijn er geen gronden om van handhaving af te zien. Op grond van de beginselplicht tot handhaving dient er een overwegende betekenis te worden toegekend aan het algemeen belang dat is gediend met de handhaving van de wettelijke regels, ten nadele van de (louter financiële) belangen die u heeft bij voortzetting van de geconstateerde overtreding. Het afzien van handhavend optreden, en daarmee het gedogen van een illegale- en strijdige situatie, zou een ongewenste precedentwerking met zich mee brengen.
Bladnummer 5 Onze referentie Datum gemeente goirle Wij achten handhavend optreden daarom niet als zodanig onevenredig in verhouding tot de daarmee te dienen belangen, dat van optreden zou moeten worden afgezien. Vandaar dat wij u een last onder dwangsom opleggen. Wij hebben u al eerder, in oktober 2011, een voornemen tot handhaving gestuurd. In het kader van dat voornemen hebben wij u toen ook in de gelegenheid gesteld om uw zienswijzen aan ons kenbaar te maken. Uw zienswijze van toen kan als volgt worden samengevat: Er zijn fouten gemaakt bij het bouwen van de opbouw op de garage/berging. Voordat u aan de bouw van de opbouw bent begonnen heeft u vooroverleg gehad met de afdeling Veiligheid Vergunningverlening en Handhaving over de (on)mogelijkheden van uw bouwplannen. Er is toen aan u verteld dat u zonder vergunning een opbouw kon plaatsen met een maximale hoogte van 5 meter. Vervolgens heeft u de stalen spanten en het isolatiemateriaal besteld. U heeft er echter niet bij stilgestaan dat er een dakrand op de opbouw moest komen en dat deze 15 cm hoog zou zijn. Bovendien heeft u door een leveringsfout isolatiemateriaal met een dikte van 22 cm in plaats van 7 cm geleverd gekregen. Hierdoor is het probleem van de hoogteoverschrijding ontstaan. U heeft tijdens de hoorzitting gevraagd vanuit welk punt gemeten wordt bij het bepalen van de hoogte van een gebouw. In reactie hierop is aangegeven dat de hoogte van het eigen perceel maatgevend is. Voorts heeft u tijdens de hoorzitting gewezen op de bevoegdheid van het college om een vrijstelling te verlenen indien de maximale bouwhoogte wordt overschreden. Aan u is toen uitgelegd dat het vanuit stedenbouwkundigen ruimtelijk oogpunt niet wenselijk werd geacht om medewerking te verlenen aan deze vrijstelling. Ook de Welstandscommissie heeft een negatief advies uitgebracht. Gelet op bovenstaande belangenafweging en uiteenzetting over legalisatiemogelijkheden en weigerachtig gedrag zien wij in uw zienswijze geen reden om van het opleggen van een last onder dwangsom af te zien. Zaaksgebonden werking Op grond van artikel 5.18 van de Wabo, is dit besluit ook van toepassing op uw rechtsopvolger(s). Zou u bijvoorbeeld het eigendom verkopen, dan geldt het besluit onveranderd voor de nieuwe eigenaar. Op grond van artikel 3 van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken (Wkpboz) zal dit besluit worden ingeschreven in het gemeentelijke beperkingenregister. De inschrijving wordt verwijderd als de in het besluit genoemde werkzaamheden op, naar ons oordeel, afdoende wijze zijn uitgevoerd. Mocht u de dwangsom verbeuren, dan zal de inschrijving pas worden verwijderd als u het bedrag van de dwangsom heeft betaald.
Bladnummer Onze referentie Datum 6 Bent u het niet eens met dit besluit? Dan kunt u bezwaar maken bij het College van burgemeester en wethouders van de gemeente Goirle. Ook andere belanghebbenden kunnen dat doen. Bezwaar maken moet binnen zes weken, gerekend vanaf de dag ná de verzenddatum van deze brief. U stuurt uw bezwaarschrift naar College postbus 17, 5050 AA Goirle. In het bezwaarschrift: omschrijft u de reden van uw bezwaar en het besluit waartegen u bezwaar maakt; staan uw naam, handtekening, adresgegevens en de datum van uw bezwaarschrift. Voor alle duidelijkheid: als u bezwaar maakt, blijft het besluit doorgaans van kracht. Wilt u dit voorkomen? Dan bestaat de mogelijkheid van een voorlopige voorziening bij de rechtbank Zeeland.West-Brabant. Meer informatie over bezwaar en voorlopige voorziening vindt u op www.goirle.nl onder 'Gemeenteloket'. U kunt daar ook digitaal bezwaar maken. Bezwaar en voorlopige voorziening zijn geregeld in de Algemene wet bestuursrecht (artikel 7: 1 en 8:81 ). Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende te hebben ingelicht..' oet, urgemeester en wethouders Machteld RijSäorp burgemeester