Op naar de toekomst
Sprekers Peter Van Heukelom CEO van Care Property Invest sinds september 2009 Bestuurder van Serviceflats Invest sinds juni 2003 General Manager Public Finance bij KBC Bank van 1996 tot 2009 Manager Marketing en Sales bij Dexia van 1988 tot 1996 Sales Manager bij Mercator Verzekeringen van 1977 tot 1988 Filip Van Zeebroeck CFO van Care Property Invest Bedrijfsjurist bij Care Property Invest Juridisch adviseur bij SBB en Moore Stephens Verschelden (2007 2014) Advocaat bij de Balie van Antwerpen (2004-2007) Pagina 2
Agenda 1 Serviceflats Invest, een solide fundering 2 Care Property Invest, het nieuwe ondernemingsmodel 3 Financieel 4 Het Care Property Invest - aandeel 5 Investeringsblikvangers Pagina 3
Serviceflats Invest Een solide fundering 4
20 jaar expertise Serviceflats Invest: eerst BEVAK (nu: REIT) opgericht in oktober 1995 Initiatief van de Vlaamse regering Het bouwen en financieren van 2.000 kwalitatieve en betaalbare serviceflats, gericht op 75+ ers (assistentiewoningen) in Vlaanderen en Brussel Samenwerkingen met: Openbare Centra voor Maatschappelijk Welzijn ( OCMW s/cpas of PCSWs ) i.e. gemeentebesturen Non Profit Organisaties ( Caritatieve vzw s/asbl caritatives of NPOs ) (1) Structuur gesubsidieerd door de Vlaamse overheid Gerealiseerd (2) : 1.988 assistentiewoningen gebouwd op 76 sites in Vlaanderen. Investeringen van EUR 169,2m (3) die EUR 13,1m huurinkomsten genereren Opmerkingen: (1) Deel van Zorgnet Vlaanderen, structuur met een katholieke achtergrond (2) Vanaf 31/12/2015 (3) Som van de vorderingen financiële leasing (EUR 157m) en handelsvorderingen m.b.t vaste activa (o.a vastgoed) (EUR 12,2m) (31/12/2015) Pagina 5
Een win-win voor zowel investeerders als partners Voor de particuliere beleggers bij de beursintroductie (Initiële uitgifte) (1) Vrijstelling van successierechten Woonvoorrangsrecht (tot 2020) Vrijstelling roerende voorheffing (15% vanaf 2013, 27% vanaf 2016, 15% vanaf 2017) Volledige stijging roerende voorheffing wordt doorgerekend aan de huurders Opmerkingen: (1) Alle voordelen zijn onderworpen aan bepaalde voorwaarden Pagina 6
Gelijkaardige beleggingsstructuur over alle 76 projecten Design-Build-Finance (DBF) structuur Algemene aannemer en architect Lokale OCMW s verlenen opstalrechten op hun gronden aan Serviceflats Invest (SFI) SFI ontwikkelt en financiert de serviceflats Ontwikkeling Financiering SFI verleent een erfpacht van ten minste 27 jaar aan het lokale OCMW bij de voorwaardelijke oplevering: laag risico, hoge zichtbaarheid Opstalrecht (1) 30 jaar Erfpacht (2) (Op het gebouw ) 27 jaar Klant: OCMW (3) Canon Lokale OCMW betaalt een maandelijkse canon aan SFI Lokale OCMW ontvangt een jaarlijkse subsidie van de Vlaamse overheid per serviceflat Bij de bepaling van de duurtijd van het opstalrecht, worden de eigendomsrechten automatisch terug overgedragen aan het lokale OCMW. SFI is niet verantwoordelijke voor onderhoud of verhuur: economische bezettingsgraad 100% Triple net huurovereenkomsten met een 100% terugbetaling van de investering op het einde van de erfpacht Unieke toekomstige opbrengsten met gemiddeld 18,13 jaar resterende opstal per 31/12/2015 Opmerkingen: (1) Recht van opstal/droit de superficie; (2) Erfpacht/droit d emphythéose; (3) Zelfde structuur geldt voor NPO s Pagina 7
Tegenpartijen en aangepaste schuldlooptijden zorgen voor een laag risico en een hoge visibiliteit Solvabiliteitsprofiel van huurders (1) : Subsidiestroom op geblokkeerde rekening wordt gebruikt om Serviceflats Invest gedeeltelijk terug te betalen op het einde van de opstaltermijn (2). 95% 5% OCMW Gewaarborgd door de gemeenschappen. In geval van verzuim door het lokale bestuur, heeft Serviceflats Invest recht op een vordering bij het overheidsfonds (dotatie van de Vlaamse regering-rating AA2/AA). VZW Contracten gedekt door een hypothecair mandaat op de eigendommen. Duur van de erfpachtcontracten volledig afgestemd op de schuldlooptijd. Opmerkingen: (1) Verdeling gebaseerd op de huurinkomsten 31/12/2015 voor het Serviceflats Invest portfolio; (2) EUR 1,140 sinds 2008 per flat per jaar van de Vlaamse regering Pagina 8
76 projecten, evenwichtig verspreid over Vlaanderen Geografisch overzicht (2) Vlaams- Brabant 13% Limburg 15% Antwerpen 29% Oost- Vlaanderen 19% West-Vlaanderen 24% Grootste OCMW-blootstelling in het portfolio (Stad Antwerpen) vertegenwoordigt slechts 7% van de totale canoninkomsten van het SFI-portfolio Opmerkingen: (1) Verdeling gebaseerd op 31/12/2015 huurinkomsten van het SFI-portfolio; (2) Provincie-gebaseerde verdeling op 31/12/2015 aantal flats van SFI-portfolio Pagina 9
Succesvolle track record in projectontwikkeling Begeleiding en controle van het gehele project onder sleutel op de deur -contract. 1,988 serviceflats vanaf de eerste steen Serviceflats Invest coördineert elk aspect gedurende het gehele constructieproces Contractuele en administratieve rompslomp m.b.t de stedenbouwkundige vergunning Voortgangsverslagen Nutsaansluitingen Infrastructuurwerken, etc. Solide relatie met de OCMW s Voorkeur om uitgebreide en hands-on operationele kennis te gebruiken om de design-en constructiefase in-house uit te voeren. Pagina 10
Care Property Invest, Het nieuwe ondernemingsmodel 11
Duidelijke groeivisie voor de toekomst (1/2) Behoud en monetisering van Care Property Invest s knowhow, ook op de private markt Stijgende vraag van de zorgsector Status van residentiële vastgoedbevak en maatschappelijk doel bieden interessant platform om in te spelen op sociale behoeften Care Property Invest, het nieuwe ondernemingsmodel Niet alleen het ontwikkelen van serviceflats, maar ook de ontwikkeling en verwerving van zorgvastgoed (zoals voorzien in het Vlaamse residentiële zorgdecreet) en residentiële oplossingen voor mensen met een beperking. Verzorgingstehuizen ("woonzorgcentra"), centra voor korte verblijven, Serviceflats (groepen van assistentiewoningen) Lokale dienstencentra Verblijven voor begeleid wonen/gesloten instellingen Zelfde scope buiten Vlaanderen (EEA) in overeenkomst met de lokale wetgeving Nieuwe activa worden niet langer gesubsidieerd OCMW's en vzw's + private markt Model Serviceflats Invest Enkel Serviceflats («gesloten investeringsprogramma») Vlaanderen en Brussel Vaste gesubsidieerde structuur OCMW 's en vzw's Pagina 12
Duidelijke groeivisie voor de toekomst (2/2) De belangen van de bewoners komen op de eerste plaats Care Property Invest staat voor residentiële zorg op maat van het publiek Betaalbaar voor de middenklasse Correcte prijs-kwaliteitverhouding Erkend zorgvastgoed Ervaring: Locatie van het vastgoed Veiligheid Toegankelijkheid en kwaliteit van de van de zorg en diensten Samenwerkingen met zorgpartners (operatoren) met bewezen track record Pagina 13
Gunstige demografie zorg voor stijgende nood aan residentiële zorg Demografisch beeld 2013-2030-2060 van de Belgische Hoge Raad van Financiën (juli 2014) België (miljoenen) 2013 2030 2060 Totale bevolking 11.13 11.91 12.53 Per leeftijdsgroep 0-14 jaar 1,89 2,01 2,05 15-64 jaar 7,26 7,19 7,25 65+ 1,98 2,71 3,23 waarvan 65-79 jaar 1,39 1,93 1,93 Waarvan 80+ jaar 0,59 0,78 1,30 Leeftijdspiramide (in %) 0-14 jaar 17,0% 16,9% 16,4% 15-64 jaar 65,2% 60,3% 57,9% 65+ 17,8% 22,8% 25,8% Opmerkingen: (1) KCE (2011) basisscenario - Prevalentie: de prevalentie van zich in de residentiële zorg te bevinden (het aantal personen in de residentiële zorg, gedeeld door het aantal personen van 65 jaar of ouder) Pagina 14
Ondernemingsmodel publieke markt Publiek-Private samenwerking Eigen ontwikkelingen Design-Build-Finance (Maintain) Gezamenlijke DBFMOinspanningen Serviceflats Invest model (1) Land met opstalrechten van 30j Erfpacht van 27 jaar voor de uitbater Terugbetaling investering aan CPI door verhoogde maandelijkse canon (2) Toevoegen van onderhoud, stelt OCMW vrij van het opnemen van de schuld in de balans (3) Geen DFBMO Gezamenlijke DBFMO-inspanningen voor assistentiewoningen Architect, algemene aannemer, Care Property Invest, zorgpartner en operationele partner Leegstandsrisico blijft bij Care Property Invest Verwerving van land of gebouwen Ontwikkeling van een zorgeigendom door nauwe samenwerking met toekomstige uitbaters Gebouw blijft eigendom van Care Property Invest Opstalrecht-structuur wordt waarschijnlijk behouden, gezien lokale overheden liefst eigenaarschap van hun grondbanken behouden Opmerkingen: (1) Zonder subsidies; (2)i.p.v op het einde van de opstaltermijn; (3) volgens de 2010 ESA regel Pagina 15
Ondernemingsmodel private markt Eigen ontwikkelingen Aankoop bestaande sites Verwerving land of gebouwen Ontwikkeling van een zorgeigendom door nauwe samenwerking met toekomstige operatoren Gebouw blijft eigendom van Care Property Invest Gebouwen in lijn met de visie van Care Property Invest Huurovereenkomsten of opstalrechten van tenminste 27 jaar Sites met renovatiepotentieel Pagina 16
2015: kapitaalsverhoging: versterking vermogen Op 22 Juni 2015 besliste de raad om tot een tot een nominale kapitaalsverhoging over te gaan Totaal bedrag van de kapitaalsverhoging: EUR 38m 2.825.295 nieuwe gewone aandelen werden uitgegeven Uitgifteprijs per aandeel: op 22/6/2015: EUR 13,45 (aandelenprijs op 30/9/2016: EUR 20,19) Uitsplitsing: EUR 16,8m kapitaal en EUR 21,1m uitgiftepremie 32% van de aangeboden aandelen waarop bestaande aandeelhouders inschreven; volledige inschrijving op het aanbod Kapitaalsverhoging laat Care Property Invest toe om: Te groeien en te investeren De liquiditeit van de aandelen te verbeteren Nieuwe institutionele en particuliere beleggers te verwelkomen Pagina 17
Investeringen gerealiseerd in 2015 Turnhout Aan de Kaai Turnhout De Nieuwe Kaai Herenthout Gullegem 84 vergunde rusthuisbedden + 14 parkeerplaatsen + mogelijkheid voor 10 bijkomende bedden Investering van EUR 16,50m Overeenkomst afgesloten op 18 september 2015 Uitbating door Vulpia Erfpacht: triple net met geïndexeerde canon 94 vergunde rusthuisbedden + 13 assistentiewoningen+ 33 ondergrondse parkeerplaatsen Investering van EUR 17,26m Overeenkomst afgesloten op 18 september 2015 Uitbating door Vulpia Erfpacht: triple net met geïndexeerde canon 105 vergunde rusthuisbedden + 17 assistentiewoningen Investering van EUR 14,6m Huurinkomsten vanaf 1 januari 2016 Overeenkomst afgesloten op 23 december 2015 Uitbating door Vulpia Erfpacht: triple net met geïndexeerde canon 15 assistentiewoningen Investering van EUR 2,25m Aankoop op 12 mei 2015 Huurinkomsten vanaf 1 juni 2015 Contract van min. 15 jaar met het OCMW van Wevelgem Leegstandsrisico bij Care Property Invest (slechts 1 investering in het portfolio) 4 investeringen voor een totaal van EUR 51m zijn al in de jaarcijfers 2015 verwerkt als vastgoedbeleggingen (IAS 40) Pagina 18
Investeringen gerealiseerd in 2016 Lanaken Bonheiden-Rijmenam Vlaams-Brabant 122 vergunde rusthuisbedden Investering van EUR 19m Overeenkomst afgesloten op 30 december 2016 Bouwrisico bij verkoper Uitbating door Senior Living Group en Maljuna Perlo vzw Erfpacht: triple net met geïndexeerde canon 52 assistentiewoningen Investering van EUR 13.4m Overeenkomst afgesloten op 22 december 2016 Uitbating door Zonneweelde vzw, dochteronderneming van Senior Living Group nv Erfpacht: triple net met geïndexeerde canon Verzorgingstehuis Investering van EUR 17m Uiterst ervaren uitbater Erfpacht: triple net met geïndexeerde canon Target van EUR 50m aan vastgoedbeleggingen (IAS40) bereikt in 2016. Pagina 19
Projecten in uitvoering Moerbeke Herenthout 22 assistentiewoningen Verwachte investering van EUR 3.6m bij de voorlopige oplevering, (verwacht Q1 2017) DBF-structuur 32 jaar opstalrechten vanaf de voorlopige oplevering Uitbating door OCMW Moerbeke 22 assistentiewoningen Verwachte investering van EUR 3.1m bij de voorlopige oplevering, (verwacht Q1 2018) DBF-structuur 32 jaar opstalrechten vanaf de voorlopige oplevering Uitbating door OCMW Herenthout Pagina 20
Groei voor de toekomst Care Property Invest onderzoekt momenteel een aantal investeringsmogelijkheden om ten minste EUR 40-50m per jaar te beleggen in 2017-2018 Care Property Invest onderzoekt de mogelijkheden van markten buiten het Vlaamse en Brussels Hoofdstedelijk Gewest Investeringsmogelijkheden bestaan in de private en de publieke markten Bijdragen in natura worden ook overwogen Pagina 21
Financieel 22
Kerncijfers: resultatenrekening 2015 (jaarbasis) Canon-betalingen, worden jaarlijks geïndexeerd en zijn verschuldigd ongeacht de bezettingsgraad serviceflats. (1) CPI betaalde een bruto dividend uit van EUR 0.63 per aandeel voor 2015 in de vorm van interimdividend Jaarbasis (geconsolideerd) EUR 2015 2014 Netto huurresultaat 13.731.517 12.786.087 Algemene kosten van de vennootschap -2.403.405-2.135.045 Andere operationele opbrengsten en kosten 80.937-192.231 Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille 11.409.049 10.458.810 Financiële inkomsten 59.438 47.912 Financiële kosten -3.808.146-3.574.905 Variaties in reële waarde van financiële activa/passiva 2.847.153-10.216.115 Financieel resultaat -904.169-13.744.613 Resultaat voor belastingen 12.194.935-3.285.803 Vennootschapsbelasting -181.105-19.830 Nettoresultaat 12.013.830-3.305.633 Netto cashresultaat 7.841.408 7.575.713 Netto cashresultaat per aandeel 0,66 0,73 (Bruto) dividend per aandeel 0,63 0,63 Pay out ratio (als% van het netto cashresultaat) 97% 86% Opmerkingen: (1) Voor het Serviceflats Invest portfolio Pagina 23
Kerncijfers: Balans 2015 (jaarbasis) Nominale investeringskost van de projecten wordt geboekt als vorderingen financiële leasing De inventariswaarde is geen directe weerspiegeling van de eigenlijke vermogenswaarde aangezien niet alle activa van CPI gerevalueerd worden door externe experts Alle financiële LT schulden zijn van het bullet-type, in perfecte overeenstemming met de duur van de leaseovereenkomsten van het SFI portfolio Schuldgraad per 31/12/2015: 45,80% (geconsolideerd) Jaarbasis (geconsolideerd) EUR 2015 2014 Financiële leasingsvorderingen 157.005.329 157.005.329 Handelsschulden m.b.t vaste activa 12.254.002 12.534.224 Vastgoedbeleggingen 49.960.748 2.250.000 Andere activa inbegrepen in de schuldgraad 2.510.301 2.103.324 Kas-en kasequivalenten 8.547.845 9.316.647 Totaal activa 230.278.227 183.209.525 Aandeelhouderskapitaal 100.299.744 66.026.734 Financiële schuld en verplichtingen inbegrepen in de schuldratio 105.466.068 92.635.800 Andere verplichtingen, niet inbegrepen in de schuldratio 24.512.415 22.409.490 Totaal eigen vermogen en verplichtingen 230.278.227 183.209.525 Schuldgraad 45,80% 50,56% Gemiddelde rentevoet 4,17% 4,08% Pagina 24
Kerncijfers: resultatenrekening Q3 2016 Q3 2016 (geconsolideerd) Netto huurresultaat: na terugstorting van doorgerekende canonverhoging Stijging operationeel resultaat in vergelijking met Q3 2015 met 28,07% door nieuwe acquisities Stijging netto cashresultaat met 16,47% in vergelijking met Q3 2015 EUR Q3 / 2016 Q3 / 2015 Netto huurresultaat 11.705.890,80 9.858.516,61 Algemene kosten van de vennootschap -1.867.485,20-1.814.656,97 Andere operationele opbrengsten en kosten 78.861,12 57.372,47 Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille 9.917.266,72 8.101.232,11 Variaties reële waarde van de vastgoedbeleggingen 513.899,55 43.745,89 Operationeel resultaat 10.431.66,27 8.144.978,00 Financiële inkomsten 221,09 12.770,59 Netto intrestkosten -3.125.058,06-2.682.458,68 Andere financiële kosten -2.555,17-1.420,77 Variaties in reële waarde van financiële activa/passiva -5.917.494,88 1.974.625,44 Financieel resultaat -9.044.887,02-696.483,42 Resultaat voor belastingen 1.386.279,25 7.448.494,58 Vennootschapsbelasting -537.451,67-17.378,11 Nettoresultaat 848.827,58 7.431.116,47 Netto cashresultaat 6.628.817,86 5.691.338,15 Netto cashresultaat per aandeel 0,5028 0,4995 Pagina 25
Kerncijfers: Balans Q3 2016 (geconsolideerd) De inventariswaarde is geen directe weerspiegeling van de eigenlijke vermogenswaarde aangezien niet alle activa van CPI gerevalueerd worden door externe experts EUR Q3 / 2016 Volledig jaar / 2015 Financiële leasingsvorderingen 156.938.252,98 157.005.329,44 Handelsschulden m.b.t vaste activa 11.947.333,12 12.254.002,00 Vastgoedbeleggingen 51.531.419,37 49.960.748,55 Andere activa inbegrepen in de schuldgraad 3.882.173,27 2.510.301,99 Kas-en kasequivalenten 14.357.634,43 8.547.845,86 Totaal activa 238.656.813,17 230.278.227,84 Aandeelhouderskapitaal 101.435.057,79 100.299.744,76 Financiële schuld en verplichtingen inbegrepen in de schuldratio 110.401.839,28 105.466.068,03 Andere verplichtingen, niet inbegrepen in de schuldratio 26.819.916,10 24.512.415,05 Totaal eigen vermogen en verplichtingen 238.656.813,17 230.278.227,84 Schuldgraad 46,26% 45,80% Gemiddelde rentevoet 4,17% 4,17% Pagina 26
Kerncijfers: Waarde netto activa Q3 / 2016 (geconsolideerd) IFRS NAVPS : NAVPS volgens het IFRS EUR Q3 2016 Volledig jaar 2015 Netto activa van de Vennootschap 101.435.057,79 100.299.744,76 IFRS NAVPS 7,69 7,62 Excl. IAS 39: de variaties op de afdekkingsinstrumenten zijn hypothetisch en hangen af van de marktrente: geen winst/verlies gerealiseerd IAS 17 verplicht om leasings te boeken aan de nominale waarde van de oorspronkelijke investering (EUR 157m) welke lager is dan de reële waarde (EUR 247,5m op 30/09/2016) Netto activa van de Vennootschap exclusief de toegelaten afdekkingsinstrumenten IFRS NAVPS excl. IAS 39 : nettowaarde per aandeel, exclusief de toegelaten afdekkingsinstrumenten Netto activa van de Vennootschap, exclusief de toegelaten afdekkingsinstrumenten, inclusief de reële waarde van de leasingvorderingen IFRS NAVPS excl. IAS 39, IAS 17 reële waarde: Nettowaarde per aandeel (1) exclusief toegelaten afdekkingsinstrumenten, inclusief reële waarde van de leasingvorderingen 127.060.962,79 119.609.279,76 9,64 9,08 204.211.953,08 172.239.425,85 15,49 13,08 Pagina 27
Het Care Property Investaandeel 28
Een aantrekkelijke track record Sinds 2003 Beursintroductieorders op 7 februari 1996 aan EUR 5,95 (aangepast aan de aandelensplitsing) Verbeterde liquiditeit en stijgende aandelenprijs sinds de kapitaalverhoging Bron: Bloomberg Vanaf 19 december 2016: Opname aandeel in BEL Mid-Index van Euronext Brussel Opmerkingen: (1) Totale aandeelhoudersrendement is inclusief herbelegging van dividend Pagina 29
Een verhaal van toenemende dividenden Bruto dividend (EUR per aandeel) sinds beursintroductie 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015E 0,34 0,34,.30 0,30 0,35 0,39 0,41 0,46 0,47 0,48 0,49 0,49 0,51 0,51 0,51 0,51 0,55 0,63 0,63 0,63 Gebaseerd op het dividend van EUR 0,63 per aandeel voor het volledige jaar 2015, bedraagt het bruto dividendrendement 4.4% - 4.8%. Het interimdividend is uitbetaald in 2015, onderhevig aan 15% roerende voorheffing. Het uit te betalen dividend in 2017 is onderhevig aan 15% roerende voorheffing. Pagina 30
Aandeelhoudersstructuur Categorie (31/12/2015) Aantal aandelen % (bijz. aandelen) % (totaal aandelen) Bijzondere aandelen 150.000 100,00% 1,14% Belfius Bank nv 80.000 53,33% 0,61% BNP Paribas Fortis nv 30.000 20,00% 0,23% KBC Bank nv 30.000 20,00% 0,23% Bank Degroof Petercam nv 10.000 6,67% 0,07% Gewone aandelen 13.034.720 98,86% Totaal 13.184.720 100,00% Pagina 31
Investeringsblikvangers 32
Investeringsblikvangers 5 Ervaren management Uitvoerend management betrokken sinds oprichting CPI in 1995 Waardevolle ervaring in nichemarkt van serviceflats/ zorginfrastructuur door de realisatie van 1.998 1 Hoge visibiliteit / zekerheid over bestaande cash flows Lange looptijd van de erfpachtcontracten met volledig afgestemde schuldlooptijd aan een vast tarief Triple net contracten met jaarlijkse indexatie, geen leegstandsrisico en een sterk solvabiliteitsprofiel bij de huurders 4 Sterke track record CPI -aandeel Eerste geregistreerde Belgische Vastgoedbevak in 1995 Jaarlijks rendement van 10% (2) Opname BEL Mid-Index Euronext Brussels 3 Aantrekkelijk dividendrendement Bruto dividendrendement tussen de +/- 4.4% en 4.8% (1) 2 Perfect geworteld voor nieuwe groeikansen Sterke relatie met de OCMW s / private uitbaters Markt met een gunstige demografische evolutie Opmerkingen: (1)Gebaseerd op het prijsniveau van het aanbod en het dividend van EUR 0,63 per aandeel in 2015 (2) Totaal aandeelhoudersrendement is inclusief herbelegging dividend Pagina 33
Peter Van Heukelom CEO peter.vanheukelom@carepropertyinvest.be +32 3 222 94 94 Care Property Invest NV Horstebaan 3 2900 Schoten Belgium 34