GVV s (vastgoedbevaks) en hun waardering
Presentatie beschikbaar op www.gertdemesure.be onder vastgoedbeleggingen
1. Huidige activiteiten VFB: research van een 40-tal Belgische bedrijven Makelaar in bank- en beleggingsdiensten: begeleiding van particuliere beleggers met sterk gepersonaliseerde service Onafhankelijke research KeyPrivate: investeringscomité
2. GVV s Fiskale voordelen: in België: Geen bedrijfsbelasting 80% winst moet uitgekeerd worden Verplichte spreiding Schuldgraad beperkt tot 65% RV 30% (15% -> gezondheidszorg) 3-maandelijkse waardering + beursnotering
3. GVV s -> risico s Stijging rente op lange en op korte termijn: 1400# 0,00# 1350# 0,20# 1300# 0,40# 1250# 0,60# 1200# 1150# EPRA#BELGIUM#(links)# OLO#10#JR#(rechts)# 0,80# 1,00# 1100# 1/12/15# 1/01/16# 1/02/16# 1/03/16# 1/04/16# 1/05/16# 1/06/16# 1/07/16# 1/08/16# 1/09/16# 1/10/16# 1/11/16# 1/12/16# 1/01/17# 1/02/17# 1/03/17# 1/04/17# 1,20#
3. GVV s -> risico s Stijging rente op lange en op korte termijn: GVV s worden minder aantrekkelijk dan vastrentende beleggingen Switch van dividendaandelen naar cyclische aandelen Hogere financieringskost: beperkte impact op korte termijn, door indekking op 5 tot 7 jaar bij meeste GVV s
180%$ 160%$ 3. Risico s 140%$ 120%$ Beurscorrectie 100%$ 80%$ FTSE$EPRA/NAREIT$Eurozone$ FTSE$EPRA/NAREIT$Belgium$ 60%$ 17/04/12$ 17/04/13$ 17/04/14$ 17/04/15$ 17/04/16$ 17/04/17 GVV s zijn aandelen en vertonen dus correlatie met aandelen Belgische GVV s: hebben lagere correlatie met aandelen dan Europese GVV s GVV s zijn liquide en dat kan een nadeel zijn, in periodes waar liquiditeit beperkt is.
3. GVV s -> risico s Bezettingsgraad: Beperkt risico als we evolutie over langere periode bekijken, zelfs bij kantoren 100%$ 99%$ 98%$ 97%$ 96%$ 95%$ 94%$ 93%$ 92%$ 91%$ 90%$ jun/08$ sep/08$ dec/08$ mar/09$ jun/09$ sep/09$ dec/09$ Retail$Estates$beze@ngsgraad$ Montea$ Ascencio$ WDP$ mrt/10$ jun/10$ sep/10$ dec/10$ mar/11$ jun/11$ sep/11$ dec/11$ mar/12$ jun/12$ sep/12$ dec/12$ mrt/13$ jun/13$ sep/13$ dec/13$ mrt/14$ jun/14$ sep/14$ dec/14$ mrt/15$ jun/15$ sep/15$ dec/15$ mrt/16$ jun/16$
3. GVV s -> risico s Bezettingsgraad: 99%$ 98%$ 97%$ 96%$ 95%$ 94%$ 93%$ 92%$ 91%$ 90%$ 89%$ 88%$ 87%$ 86%$ 85%$ 84%$ Door toename portefeuille wordt risico van individuele gebouwen steeds kleiner Befimmo$ Cofinimmo$ Leasinvest$RE$ Intervest$Offices$ Wereldhave$Belgium$ jun/08$ sep/08$ dec/08$ mar/09$ jun/09$ sep/09$ dec/09$ mrt/10$ jun/10$ sep/10$ dec/10$ mar/11$ jun/11$ sep/11$ dec/11$ mar/12$ jun/12$ sep/12$ dec/12$ mrt/13$ jun/13$ sep/13$ dec/13$ mrt/14$ jun/14$ sep/14$ dec/14$ mrt/15$ jun/15$ sep/15$ dec/15$ mrt/16$ jun/16$
4. Vastgoedbevaks of GVV s Vandaag nog steeds aantrekkelijk voor 2 redenen: - Relatief hoog dividendrendement 31/12/12 31/12/13 31/12/14 31/12/15 20/09/16 1/12/16 18/04/17 OLO-10 jaar brutorendement 2,09% 2,68% 0,91% 1,07% 0,29% 0,68% 0,75% Brutodividendrendement GVV's 6,40% 6,00% 5,10% 5,00% 4,68% 4,86% 4,89% Verschil 4,31% 3,32% 4,19% 3,93% 4,39% 4,18% 4,14% Bron: BVBA Demes - Steeds goedkoper wordende financiering
5. Waardering Intrinsieke waarde: Is minimumwaarde Is waarde bij vereffening (stopzetting) Houdt geen rekening met impact schuldhefboom Hoe hoger rendement op eigen vermogen, hoe hoger de premie! (hoe meer rendement uit dezelfde 100, hoe hoger de waardering)
Onder blauwe lijn: ondergewaardeerd Boven blauwe lijn: overgewaardeerd 5. Waardering Intrinsieke waarde: Hoe hoger rendement op eigen vermogen, hoe hoger de premie! premie ROE Aedifica 62,9% 7,4% Ascencio 24,5% 8,1% Befimmo -2,7% 6,8% Cofinimmo 23,8% 7,4% Home Invest B. 48,6% 6,9% Intervest Offices 22,7% 8,2% Leasinvest RE 48,1% 7,7% Montea 100,6% 11,0% QRF 4,7% 6,6% Retail Estates 40,2% 7,9% Vastned Retail Belgium 2,8% 5,1% Warehouses Estates 31,2% 7,4% WDP 82,5% 11,1% Wereldhave Belg. 16,5% 6,7% Xior 44,5% 5,6% Xior AED BEF WDP
5. Waardering Intrinsieke waarde: Hogere premie bij groepen waar huurrendement hoger ligt, bv. in logistiek Hoe hoger de schuldgraad, hoe meer impact schuldhefboom - Naarmate financiële kost daalt, stijgt rendement op eigen vermogen en zal premie nog stijgen!
5. Waardering Intrinsieke waarde: = eigen vermogen of boekwaarde Veel aandelen noteren ook boven boekwaarde: Sioen: koers/boekwaarde 2,75, premie 175% Bekaert: koers/boekwaarde 1,60, premie 60% Ter Beke: koers/boekwaarde 2,20, premie 120% Melexis: koers/boekwaarde 9,95, premie 895%
5. Waardering Twee voorbeelden: - Beide met eigen vermogen 100 - Eerste zonder schuld, 2 e met 50% schuld - Met schuld: hoger netto resultaat Intrinsieke waarde: ACTIVA PASSIVA Resultatenrekening Gebouwen 100 Eigen vermogen 100 Huurinkomsten 7,00 Bedrijfsresultaat 5,95 100 100 Netto resultaat 5,95 ACTIVA PASSIVA Resultatenrekening Gebouwen 200 Eigen vermogen 100 Huurinkomsten 14,00 Fin. schulden 100 Bedrijfsresultaat 11,90 Fin. kosten -4,00 200 200 Netto resultaat 7,90
5. Waardering Intrinsieke waarde: (koersen 18 april 2017) netto netto dividend Koers mkt cap 30/12/15 30/12/14 NAV* premie/disc.(-) dividend** rendement** schuld%* Aedifica 71,60 1287,07 18,2% 27,9% 43,96 62,9% 1,79 2,5% 54,00% Ascencio 61,00 396,35 2,1% 6,0% 49,00 24,5% 2,24 3,7% 45,10% Befimmo 53,30 1363,37-3,1% -11,9% 54,78-2,7% 2,42 4,5% 42,33% Care Property Invest 20,00 263,69 31,6% 25,0% 8,24 142,7% 0,54 2,7% 49,92% Cofinimmo 109,30 2223,78 11,1% 12,8% 88,29 23,8% 3,85 3,5% 43,70% Home Invest B. 96,89 306,25 4,6% 14,7% 65,19 48,6% 2,98 3,1% 48,50% Intervest Offices 23,85 400,31-2,1% 5,1% 19,43 22,7% 0,98 4,1% 45,70% Leasinvest RE 106,95 528,21 14,9% 15,0% 72,20 48,1% 3,43 3,2% 58,02% Montea 46,70 464,75 19,1% 36,0% 23,28 100,6% 1,48 3,2% 51,60% QRF 25,05 128,50-6,9% -3,3% 23,93 4,7% 0,94 3,7% 49,76% Retail Estates 77,50 711,65-1,9% 14,3% 55,26 40,2% 2,31 3,0% 51,26% VastNed Retail Belgium 51,08 354,44-8,8% -11,9% 49,68 2,8% 1,72 3,4% 27,00% Warehouses Estates 61,10 193,46-0,8% -3,8% 46,58 31,2% 2,41 3,9% 33,46% WDP 88,32 1883,52 8,8% 41,3% 48,40 82,5% 2,98 3,4% 49,20% Wereldhave Belgium 100,70 698,76-8,5% -3,9% 86,41 16,5% 3,57 3,5% 27,60% Xior 36,07 190,11 35,1% n.r. 24,97 44,5% 0,81 2,2% 50,69% Bel-20 3.746,0 1,2% 14,3% EPRA Belgium 1.320,1 8,5% 15,9% *: 31 december 2016 EPRA Eurozone 2.440,3 4,3% 18,5% **: na 30% R.V., vanaf 2017 15% voor Aedifica en CPI
5. Waardering Ratio koers/courant resultaat: Is vergelijkbaar met koers/winst verhouding Uitkeerbaar koersen 18 april 2017 Brutodividend resultaat p/a Koers 2016 2017E 2016 2017E Aedifica 71,60 2,10 2,25 2,43 3,24 Ascencio 61,00 3,20 3,26 3,93 3,99 Befimmo 53,30 3,45 3,45 3,68 3,71 Cofinimmo 109,30 5,50 5,50 6,40 6,49 Home Invest B. 96,89 4,25 4,32 4,40 4,5 Intervest Offices 23,85 1,40 1,40 1,73 1,60 Leasinvest RE 106,95 4,90 5,00 5,65 5,53 Montea 46,70 2,11 2,13 2,47 2,57 QRF 25,05 1,32 1,35 1,59 1,59 Retail Estates 77,50 3,30 3,35 4,30 4,35 Vastned Retail Belgium 51,08 2,45 2,55 2,45 2,55 Warehouses Estates 61,10 3,44 3,44 3,38 3,45 WDP 88,32 4,25 4,45 5,30 5,35 Wereldhave Belg. 100,70 5,10 5,15 5,78 5,81 Xior 36,07 1,15 1,20 1,17 1,40 Brutodividendrendement Koers/winst 2016 2017E 2016 2017E 2,93% 3,14% 29,47 22,10 5,25% 5,34% 15,52 15,29 6,47% 6,47% 14,48 14,37 5,03% 5,03% 17,08 16,84 4,39% 4,46% 22,02 21,53 5,87% 5,87% 13,79 14,91 4,58% 4,68% 18,93 19,34 4,52% 4,56% 18,91 18,18 5,27% 5,39% 15,75 15,75 4,26% 4,32% 18,02 17,82 4,80% 4,99% 20,85 20,03 5,63% 5,63% 18,08 17,71 4,81% 5,04% 16,66 16,51 5,06% 5,11% 17,42 17,33 3,19% 3,33% n.b. 25,76 4,89% 18,23
5. Waardering Ratio koers/courant resultaat: Courant resultaat = cash resultaat - Operationeel resultaat + financiële resultaat - Geen vastgoedherwaardering - Geen herwaardering financiële indekkingen (ook uitkeerbaar resultaat genoemd) (in Engels: EPRA earnings of FFO, funds from operations)
6. Wat bepaalt koersaangroei? Stijging van het resultaat en/of het dividend
6. Wat bepaalt koersaangroei? - Evolutie op langere termijn is belangrijker dan huidige waardering hoog of laag - Kapitaalverhoging: koersdruk/winstverwatering - Hoe lager schuldgraad, hoe meer groei in toekomst mogelijk - Winstreservering ondersteunt groei (wel lager dividend) - Nieuwe trend: meer winstreservering!
7. Slechte leerlingen 10" 9" 8" 7" 6" 5" 4" 3" 2" 1" 0" 9,11$ 8,08$ 7,75$ 7,80$ COFINIMMO$ Uitkeerbaar"resultaat"p/a" Brutodividend" 7,47$ 8,02$ 7,45$ 7,61$ 6,50$ 6,50$ 6,50$ 6,50$ 6,78$ 6,70$ 6,00$ 6,46$ 6,19$ 5,50$ 5,50$ 5,50$ FY07" FY08" FY09" FY10" FY11" FY12" FY13" FY14" FY15" FY16E"
8. Goede leerlingen 7$ 6$ 5$ 4$ 3$ 2$ Courante$winst$per$aandeel$ Bruto$dividend$ 5,50$ 5,30$ 5,00$ WDP$ 5,70$ 4,10$ 3,66$ 3,85$ 3,42$ 4,45$ 4,60$ 4,25$ 3,11$ 4,00$ 2,94$ 2,94$ 3,10$ 3,25$ 3,40$ 5,95$ 4,80$ 6,25$ 5,00$ 1$ 0$ FY10$ FY11$ FY12$ FY13$ FY14$ FY15$ FY16E$ FY17E$ FY18E$ FY19E$ FY20E$
9. Middelmatige leerlingen 7,0$ 6,0$ 5,0$ 4,0$ 3,80% 4,43$ LEASINVEST% 5,41$ 5,50$ 5,26$ 5,39$ 5,28$ 5,18$ 4,75$ 4,40% 4,45% 4,55% 4,70% 4,00% 4,10% 4,15% 4,90% 6,02$ 3,0$ 2,0$ 1,0$ Bruto$dividend$$ uitkeerbaar$resultaat$p/a$ 2008$ 2009$ 2010$ 2011$ 2012$ 2013$ 2014$ 2015$ 2016E$
4. Middelmatige leerlingen Leasinvest Re Leasinvest Re Verlies op Belgische kantoren
10. Vergelijking leerlingen (10 jaar) 200%$ 180%$ 160%$ 140%$ 120%$ Cofinimmo' Leasinvest'Real'Estate' WDP'' 100%$ 80%$ 60%$ 40%$ 20%$ 17/04/07$ 17/04/08$ 17/04/09$ 17/04/10$ 17/04/11$ 17/04/12$ 17/04/13$ 17/04/14$ 17/04/15$ 17/04/16$ 17/04/17$
11. Hoe geld verdienen? Posities voor meerdere jaren Bv. met de goede leerlingen GVV met lage schuld, lage waardering, Positie voor enkele maanden Bv. Cofinimmo na kapitaalverhoging in 2015 (koersdaling tot 92, nu 110) Befimmo na kapitaalverhoging Andere gebeurtenissen (bv. grote aankoop)
12. Professioneel beheer bij GVV s Evolutie: vroeger buy & hold, nu actieve ontwikkeling van projecten Intern beheer van volledige waardeketting Zij creëren toegevoegde waarde voor ons! Bv.: Home Invest Belgium: reconversie kantoren Bv.: Leasinvest in Luxemburg Bv.: Montea op Brucargo
13. Conclusies/adviezen Belgische GVV s niet goedkoop meer, maar te behouden als LT-rente op dit niveau blijft Zoek in het buitenland goedkopere alternatieven (meer koerspotentieel) Neem er verschillende in portefeuille Intrinsieke waarde: geen criterium waardering Volg onze research
13. Conclusies/adviezen Opletten met koersdoelen van beurshuizen Kies meer dan één bevak (= segmenten) Rente: financiële kost zal blijven dalen Ga niet blind voor het hoogste rendement Vragen: gert.de.mesure@skynet.be Onze website: www.gertdemesure.be