1. Algemeen INTERN HUURREGLEMENT Het intern huurreglement is een openbaar document waarin de verhuurder, Bouwmaatschappij De Heibloem, de concrete regels vastlegt ter uitvoering van art. 12, 17, 18, 20 en 50 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot reglementering van het sociale huurstelsel van 12 oktober 2007 en gewijzigd bij BVR 30/09/2011 en BVR 4/10/2013. De Raad van Bestuur van Bouwmaatschappij De Heibloem keurde tijdens de vergadering van 1 april 2008 het intern huurreglement goed. De wijzigingen werden goedgekeurd door de Raad van Bestuur van 05.08.2008, Directiecomité van 15.12.2010 en Raad van Bestuur van 05.06.2012.en 02.04.2014 en Raad van Bestuur d.d. 07.10.2014. Conform art 11/11 van het Besluit m.b.t. de openbaarheid van het document en conform de beslissing van de Raad van Bestuur van 1 april 2008 zal het intern huurreglement geafficheerd worden in de onthaalruimte van De Heibloem, Gladiolenstraat 10, 2250 Olen. Het intern huurreglement zal bij inschrijving worden meegegeven aan de kandidaat-huurder. Het gemeentelijk toewijzingreglement, goedgekeurd op 19 december 2013 en 30.06.2014, is verwerkt in het intern huurreglement. 2. Rationele bezetting Definitie: de rationele bezetting is de passende bezetting van een woning, waarbij rekening wordt gehouden met het personen en de fysieke toestand van deze personen. De rationele bezettingsgraad is per woning vastgelegd onder de vorm van een lijst die integraal deel uitmaakt van dit intern huurreglement. Kinderen die geplaatst zijn of waarvoor de kandidaat-huurder een co-ouderschap of omgangsrecht heeft en die daardoor niet permanent in de woning zullen verblijven worden verrekend. Kinderen die meerderjarig worden, blijven verrekend zolang zij de leeftijd van vijfentwintig jaar niet hebben bereikt en zolang hun deeltijds verblijf in de woning blijft voortduren. Indien geen kandidaat-huurders meer voorhanden zijn die beantwoorden aan de rationele bezetting, komen vervolgens aan de orde en na mekaar kandidaten waarvan de gezinssamenstelling één persoon minder telt. 3. Toewijzingssysteem Cfr art. 17-18-19-20 De toewijzing van de woongelegenheden gebeurt door het bevoegde bestuursorgaan van de maatschappij conform de voorrangsregels bepaald in het Besluit van de Vlaamse Regering tot reglementering van het sociale huurstelsel van 12 oktober 2007 en wordt meegedeeld aan de toezichthouder. In het toewijzingssysteem wordt achtereenvolgens rekening gehouden met: 1. de rationele bezetting van de woning zoals gedefinieerd onder punt 2 Rationele bezetting ; 2. de absolute voorrangsregels; 3. de optionele voorrangsregels; 4. de chronologische volgorde van de inschrijvingen in het inschrijvingsregister. 1. Rationele bezetting: zie punt 2.
2. De absolute voorrangsregels: Krijgen achtereenvolgens voorrang: De kandidaat-huurder: 1. 1.1. of een van zijn gezinsleden met een fysieke handicap of beperking, uitsluitend als de beschikbare woning door de daarop gericht investeringen specifiek is aangepast voor de huisvesting van die personen of de kandidaat-huurder is ingeschreven voor een assistentiewoning als de beschikbare woning een assistentiewoning is; 1.2 die in een overbezette woning woont van de maatschappij; 1.3 die verplicht moet verhuizen als de sociale huurwoning aangepast aan fysieke handicap niet langer nodig is of als 65-plusser niet langer de sociale assistentiewoning bewoont; 1.4. die benadeeld wordt geacht door de verhuurder door de toewijzing van een andere woning of die onterecht geweigerd is; 2. die opnieuw moet worden gehuisvest, hierbij geldt de inkomensvoorwaarde niet; 3. die huurder is van een sociale huurwoning die niet voldoet aan de rationele bezetting, en die wil verhuizen naar een sociale huurwoning van dezelfde verhuurder die aan de rationele bezetting voldoet; 4 van wie de gezinshereniging nog niet heeft plaatsgevonden op het ogenblik dat een woning die aangepast is aan de gezinshereniging zou kunnen worden toegewezen, krijgt een woning toegewezen. Hij krijgt een woning toegewezen die aan zijn huidige gezinssamenstelling en fysieke toestand is aangepast; 5. die in de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is, zijn hoofdverblijfplaats had in een onroerend of roerend goed dat niet hoofdzakelijk bestemd is voor wonen, op de datum waarop de wooninspecteur dat vaststelde, 6. die in de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is, zijn hoofdverblijfplaats had in een woning op de datum waarop die onbewoonbaar werd verklaard overeenkomstig artikel 135 van de Nieuwe gemeentewet en waarvan de ontruiming noodzakelijk is, 7. die in de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is, zijn hoofdverblijfplaats had in een woning op de datum waarop overeenkomstig artikel 15 of 16 bis van de Vlaamse Wooncode, onderzocht werd in het kader van de advisering door de gewestelijk ambtenaar en daarna ongeschikt of onbewoonbaar werd verklaard of het voorwerp was van een conformiteitsonderzoek, voor zover minstens 3 gebreken van categorie III i.v.m. Omhulsel of Binnenstructuur of minstens 3 gebreken van categorie IV en 60 strafpunten gescoord heeft; 8. die zijn hoofdverblijfplaats had in een woning op de datum waarop die woning deel uitmaakt van een vastgesteld onteigeningsplan;. 9. die een ontvoogde minderjarige persoon is. in de gevallen, vermeld in 5, 6, 7 en 8 moet de kandidaat-huurder de woning sedert ten minste 6 maanden bewoond hebben, zich binnen 2 maanden na beslissing van de wooninspecteur, na ongeschikt of onbewoonbaarverklaring of na kennisname van de akte van onteigening ingeschreven hebben én kan de woning, onroerend goed (of kamer) slechts 1x aanleiding zijn tot die voorrang. Een kandidaat-huurder die voorrang krijgt omwille van de onaangepaste rationele bezetting kan bij een tweede ongegronde weigering, geen aanspraak meer maken op deze voorrangsregel. Als de kandidaat-huurder op het moment van zijn kandidaatstelling al huurder is van de verhuurder, hoeft hij niet te voldoen aan de inkomensvoorwaarde. 3. De optionele voorrangsregels: Na de absolute voorrangsregels past De Heibloem, rekening houdend met het gemeentelijk toewijzingsreglement de volgende bijkomende voorrangsregel toe:
1 Voorrang wordt gegeven volgende doelgroepen: 1.1. aan kandidaat-huurders die 65 jaar zijn of ouder (bij een koppel volstaat dat een van beide partners 65 jaar of ouder is) voor woningen die worden voorbehouden voor deze doelgroep (zie bijgevoegde lijst, aanduiding H) 1.2. Zorgbehoevend, maar zelfredzaam: Personen die zelfredzaam zijn en ten gevolge van een zorgbehoefte minimum 25 punten scoren op de BEL-profielschaal en waarvoor een attest wordt afgeleverd door het OCMW (zie bijgevoegde lijst, aanduiding G) Krijgt achtereenvolgens voorrang (Art 20+gemeentelijk toewijzingsreglement): 2 minimum 15 jaar inwoner geweest zijn van de gemeente Olen of in de periode van zes jaar voor de toewijzing minstens 3 jaar inwoner is of geweest is van de gemeente Olen inclusief de delen behorende tot de parochie St. Jozef-Olen en Spendijk, die gelegen zijn op het grondgebied Geel. Zo worden mensen aangetrokken die uitgeweken zijn doch oorspronkelijk in de gemeente Olen gewoond hebben. 3 in de hoedanigheid van mantelzorger activiteiten van zorg en bijstand verrichten, als vermeld in artikel 4 van het decreet van 18 juli 2008 betreffende de zorg- en bijstandsverlening ten aanzien van een of meer personen met een verminderd zelfzorgvermogen, wonend in de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is. 4 vanwege één of meerdere mantelzorgers zorg en bijstand ontvangen, als vermeld in 2, in de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is. 4. De chronologische volgorde van de inschrijving in het inschrijvingsregister. 5. Deellijst: de toewijzing van een vrijkomende of nieuwe huurwoning geschiedt op basis van een deellijst. Op deze deellijst komen slechts de kandidaat-huurders voor die een dergelijk huis en/of appartement bij de maatschappij hebben aangevraagd op een welbepaalde locatie. Kandidaat-huurders kunnen zich voor meerdere deellijsten inschrijven. 6. Bepalingen betreffende mutatieaanvragen Huurders vanaf 65 jaar kunnen op ieder moment een mutatieaanvraag indienen naar een aangepast gelijkvloerse woongelegenheid volgens de reglementaire voorrangsregel van de rationele bezetting. Indien een huurder muteert naar een andere woning van De Heibloem en de te verlaten huurwoning niet tijdig heeft verlaten en/of de sleutels van de woning niet tijdig heeft teruggegeven wordt een bezettingsvergoeding aangerekend. 4. Weigeringen van toewijzing Cfr. Art. 22 De Bouwmaatschappij De Heibloem kan de toewijzing van een woning gemotiveerd weigeren aan de kandidaat-huurder die: 4.1. huurder van de verhuurder is of geweest is en van wie de huurovereenkomst werd beëindigd o.b.v. ernstige of blijvende tekortkomingen aan de huurderverplichtingen; 4.2. huurder van de verhuurder geweest is en die de woning heeft verlaten voor zover aangetoond dat hij ernstig of blijvend zijn verplichtingen niet nagekomen is; 4.3. voor zover wordt aangetoond dat de toewijzing aan de kandidaat-huurder een ernstige bedreiging vormt voor de fysische en psychische integriteit van de bewoners. In de motivatie wordt uitdrukkelijk vermeld waarom de proefperiode niet volstaat.
Bij weigering kan het aanbieden van een woning gedurende maximaal één jaar na de weigering worden opgeschort. De kandidaat-huurder wordt hiervan binnen de 14 dagen na de beslissing op de hoogte gebracht met vermelding van het verhaalrecht. In plaats van de toewijzing te weigeren kan de verhuurder de kandidaat-huurder de aanvaarding van begeleidende maatregelen opleggen. 5. Redenen tot schrapping Cfr. Art. 12 De Bouwmaatschappij De Heibloem gaat over tot schrapping van een kandidatuur uit het inschrijvingsregister in de gevallen dat de kandidaat-huurder: 5.1 een woning die hem aangeboden wordt heeft aanvaard; 5.2 niet meer voldoet aan de inkomensvoorwaarden bij actualisatie; 5.3 op het ogenblik van het aanbod van een woning niet voldoet aan de toelatingsvoorwaarden en voor zover de aanvaarding van het aanbod aanleiding zou hebben gegeven tot de toewijzing van de woning; 5.4 werd ingeschreven ingevolge onjuiste of onvolledige verklaringen of gegevens, te kwader trouw afgelegd of gegeven, 5.5 daar schriftelijk om verzoekt; 5.6 een tweede keer weigert of tweemaal niet reageert als hem een woning wordt aangeboden die aan zijn keuze qua ligging en type beantwoordt, op voorwaarde dat tussen de eerste weigering of het uitblijven van een reactie en het volgende aanbod van een andere woning een periode verlopen is van ten minste drie maanden. De kandidaat-huurder krijgt telkens een termijn van minimaal vijftien kalenderdagen, vanaf de postdatum van de brief waarmee het aanbod werd gedaan, om te reageren. De Heibloem brengt de kandidaat-huurder op de hoogte dat bij weigering of niet reageren zijn kandidatuur zal geschrapt worden. De kandidaat-huurder wordt door De Heibloem schriftelijk op de hoogte gebracht van de schrapping (geen schriftelijke bevestiging bij 5.1) Er wordt overgegaan tot schrapping van een kandidatuur uit het inschrijvingsregister bij het onbestelbaar terugkeren van een brief bij actualisering van het register of bij het aanbod van een woning op voorwaarde dat de brief bij actualisering van het register of bij aanbod van een woning wordt gestuurd naar het laatst bekende adres dat in het Rijksregister wordt vermeld tenzij de kandidaat-huurder uitdrukkelijk heeft gevraagd om de briefwisseling naar een ander adres te verzenden Als de kandidaat-huurders die onder hetzelfde inschrijvingsnummer zijn ingeschreven, na de inschrijving beslissen zich niet langer samen kandidaat te stellen, wordt de volgende procedure gevolgd: 1 de referentiehuurder behoudt de inschrijving. 2 De wettelijke of feitelijke partner krijgt een nieuw inschrijvingsnummer met behoud van de oorspronkelijke inschrijvingsdatum. 3 Alle andere kandidaat-huurders dienen zich opnieuw te laten inschrijven. Zij krijgen een nieuwe inschrijvingsdatum. 6. Waarborgregeling Cfr art. 37 2 De huurwaarborg wordt gestort in handen van de Bouwmaatschappij De Heibloem. De waarborgsom bedraagt maximaal twee maanden de basishuurprijs met een beperking tot 800 (bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd). Vanaf 1 maart 2014 heeft de huurder het recht de waarborg in maandelijkse betalingen samen te stellen. Voorwaarden:
- Maximaal afbetaling in 18 maanden - 2 X het bedrag van de huurprijs te betalen vóór ontvangst van de sleutels - Administratieve kost van 12 1 - Afbetalingsplan te voegen bij de huurovereenkomst 7. Vooropgestelde bewoners Het vooropgestelde bewoners wordt door de minister bepaald, maar tot op heden is nog geen uitvoeringsbesluit beschikbaar.. Het vooropgestelde bewoners is in afwachting van het uitvoeringsbesluit vastgelegd onder de vorm van een lijst die integraal deel uitmaakt van dit intern huurreglement (zie ook punt 2: rationele bezetting). 8. Leefbaarheid De Bouwmaatschappij De Heibloem levert de nodige inspanningen om bij te dragen tot de verbetering van de leefbaarheid in zoverre dit tot haar bevoegdheid behoort. Problemen die niet direct tot haar bevoegdheid behoren worden aangekaart bij de bevoegde diensten en organisaties. Aangezien alle sociale woonwijken van de maatschappij nog kleinschalig zijn, is een direct contact van de maatschappij met al haar huurders mogelijk. De SHM zal deze persoonlijke contacten verder onderhouden. 9. Sociale vermenging De Bouwmaatschappij De Heibloem tracht in de mate van het mogelijke en binnen het wettelijke kader rekening te houden met sociale vermenging. Dit gebeurt door middel van: - bij nieuwbouwprojecten wordt gestreefd naar een vermenging van types van woningen, zodat muteren binnen eenzelfde wijk door de aanwezigheid van verschillende types eenvoudiger wordt. -de maatschappij ziet het als haar opdracht kleine, inbreidingsgerichte projecten te realiseren. 10. Versterking en ondersteuning van sociale netwerken - Voor specifieke huurderproblemen werkt De Heibloem samen met andere sociale organisaties. Afhankelijk van de situatie wordt overleg georganiseerd. Op regelmatige tijdstippen worden er binnen de gemeente Olen overlegvergaderingen gehouden met deelname van de volgende diensten: gemeentebestuur, OCMW, Politie en De Heibloem. - De maatschappij is bereid andere initiatieven te ondersteunen die een bijdrage leveren tot een verhoogde leefbaarheid in wijken en complexen. 11. Informatie en bewonersparticipatie - Bouwmaatschappij De Heibloem streeft naar een gezonde en open communicatie met de huurders. - Jaarlijks ontvangen de huurders een uitgebreide toelichtingnota bij de berekening van de nieuwe huurprijzen. - Direct contact met de huurders is belangrijk: de medewerkers staan iedere werkdag tussen 9.00 u en 12.00 u ter beschikking van de huurders voor overleg, informatie of melding van 1 Bedrag 2014
problemen. Eventueel op afspraak; - Herstellingen worden met bekwame spoed uitgevoerd. - Bij ingrijpende onderhouds- en/of renovatiewerken worden de betrokken bewoners zorgvuldig ingelicht. Bij de aanvang van de werken worden zij geïnformeerd over de aanpak van het project. - Na uitvoering van, of bij de voorlopige en definitieve aanvaarding van de werken (nieuwbouw en/of renovatie) wordt de huurder gevraagd zijn op- en aanmerkingen kenbaar te maken. 12. Aandacht voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden De Bouwmaatschappij neemt actief deel aan het lokaal sociaal beleid van de gemeente binnen haar werkingsgebied. 13. Wijze van aanrekenen van de kosten en lasten. Aan huren en verhuren zijn kosten en lasten verbonden. In het Kaderbesluit Sociale Huur (bijlage III) staat vermeld wie wat betaalt. De huurder betaalt de kosten en lasten maandelijks via voorafbetalingen. Deze afbetalingen vastgesteld op basis van de totale reële kosten volgens de onderhoudsovereenkomsten of volgens van de meest recente jaarlijkse afrekeningen. BIJLAGE: lijst rationele bezetting patrimonium.
LIJST RATIONELE BEZETTING PATRIMONIUM type: E: ééngezinswoning A: appartement B: bungalow D: duplex code: H:gelijkvloers - voorbehouden voor personen vanaf 65 jaar OLEN-CENTRUM complex wijk type slaapk. bewoners code B01 Bulestraat E 5 3 2-6 Dr. De Biestraat E 5 4 4-8 B02 Dr. De Biestraat B 2 1 1-2 Fr. Willemstraat B 2 1 1-2 Fr. Willemstraat E 7 3 2-6 J. Van Houdtstr., Fr. B03 Willemstraat E 9 3 2-6 Schommestraat E 1 4 4-8 K01 Mastetopstraat E 1 3 2-6 K02 Kijnigestraat E 13 3 2-6 Lorkstraat K03 Zilversparstraat E 12 3 2-6 K04 Mastetopstraat E 26 3 2-6 K05 Lorkstraat B 6 1 1-2 E 12 3 2-6 K06 Kastanjestraat E 13 3 2-6 HB1 Het Bremblok A 3 1 1-2 H ( 9 B1, 9C1, 9D1 A 5 1 1-2 A 1 2 2-3 A 5 1 1-2 A 10 2 2-3 A 2 3 2-4 V01 Het Ven E 3 1 1-2 E 10 3 2-6 D 6 1 1-2 H D 12 2 1-3 H Magister Janssenstuin 17+29 D 2 2 1-3 G
O.L.VR. OLEN complex wijk type slaapk. bewoners code G01 Leliestraat B 8 1 1-2 Rozenstraat E 8 3 3-6 Tulpenstraat E 4 4 4-8 Hondsstraat E 4 4 4-8 G02 Rozenstraat E 5 3 3-6 Gladiolenstraat E 1 4 4-8 G03 Tulpenstraat E 6 3 3-6 G04 Tulpenstraat E 2 3 3-6 Begoniastraat E 7 4 4-8 G06 Narcissenstraat E 17 3 3-6 G07 Narcissenstraat E 10 3 3-6 G08 Anjerstraat E 14 3 3-6 Seringenstraat G09 Cliviastraat E 19 3 3-6 Hondsstraat G10 Anjerstraat B 5 1 1-2 Gagelstraat E 17 3 3-6 G11 Gladiolenstraat E 11 3 3-6 G12 Begoniastraat E 9 3 3-6 G13 Begoniastraat D 4 1 1-2 4 3 1-3 G14 Begoniastraat A 3 1 1-2 G15 Gladiolenstraat A 2 1 1-2 verdieping A 3 2 2-3 gelijkvloers A 4 2 2-3 verdieping L01 Langepad D 7 1 1-2 H gelijkvloers D 12 2 2-3 verdieping Kruidentuin 1 +15 D 2 1 1-2 G
ST. JOZEF OLEN complex wijk type slaapk. bewoners code GHI Witgoor B 7 2 1-2 E 15 3 3-6 GHII Witgoor E 6 2 2-3 10 3 3-6 GHIII Witgoor E 6 2 2-3 D 9 1 1-2 H gelijkvloers Witgoor 43 D 1 1 1-2 G D 10 1 1-2 verdieping Licht. Lichtaartseweg A 2 0 1 A 2 1 1-2 A 1 2 1-3 Leemansl Mess A 1 1 1-2 verdieping A 3 1 1-2 gelijkvloers A 2 2 2-3 gelijkvloers A 3 2 2-3 verdieping Welvaartstraat E 4 2 2-3 Binnenhof D 3 1 1-2 H gelijkvloers Binnenhof 2 D 1 1 1-2 G D 4 1 1-2 verdieping