Concept-Koopovereenkomst (het betreft een concept koopovereenkomst, hier kunnen geen rechten aan ontleent worden) De ondergetekenden: 1. ####, gevestigd aan ####, #### te ####, ten dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door ####, hierna genoemd: verkoper, verklaart te hebben verkocht aan de mede-ondergetekende: 2. ####, de heer/mevrouw ####, wonende aan de ####, #### te ####. hierna genoemd: koper, die verklaart van verkoper te hebben gekocht: Een perceel bouwgrond, gelegen aan de Rijksweg te Nieuwendijk. Kadastraal bekend onder: gemeente Werkendam, sectie T, nummers 2418, 2420, 2580 en 2603. Groot circa 0 ha 25 are 26 ca, of zoveel meer of minder als na kadastrale inmeting zal blijken. hierna ook genoemd: het verkochte of onroerende zaak. Koopprijs De totale koopprijs van het verkochte bedraagt: #### (zegge: #### euro). In aanmerking genomen dat koper reeds pachter is van het verkochte en dat het object hem derhalve genoegzaam bekend is. De koop is gesloten onder de volgende: Bedingen Artikel 1 Notariële akte van levering De voor de eigendomsoverdracht vereiste akte van levering zal worden verleden voor een nog nader te noemen notaris van het notariskantoor ####, adres, postcode te plaatsnaam op een nader tussen partijen overeen te komen datum,, doch uiterlijk op #### 2017. Artikel 2 Kosten en belasting 1 Alle kosten van de overdracht, waaronder begrepen de overdrachtsbelasting en het kadastraal tarief, zijn voor rekening van koper. 2 Indien omzetbelasting verschuldigd is, bijvoorbeeld wegens herziening der vooraftrek, is deze voor rekening van verkoper en is deze in voormelde koopprijs begrepen. 1
Artikel 3 Betaling 1 De betaling van de koopprijs en van de kosten, rechten en belastingen vindt uitsluitend plaats via het kantoor van de notaris. 2 Koper is verplicht het verschuldigde te voldoen bij het ondertekenen van de akte van levering door creditering van de bank- en/of girorekening van de notaris, uiterlijk per dag van het ondertekenen van de akte van levering, per valuta van die dag. 3 Betaling aan verkoper zal eerst plaatsvinden zodra de desbetreffende notaris is gebleken dat de overdracht is geschied zonder inschrijvingen in de openbare registers die bij het verlijden van de akte van levering niet bekend waren. Verkoper is ermee bekend dat, in verband met dit onderzoek, tussen de dag van ondertekening van de akte van levering en de betaling, één of enkele werkdagen verstrijken. Artikel 4 Feitelijke levering, staat van het verkochte 1. De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevond. Verkoper verplicht zich voor het verkochte zorg te dragen als een zorgvuldig schuldenaar tot aan het tijdstip van feitelijke levering, alles behoudens het hierna in lid 4 bepaalde. Voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn en voor aan koper kenbare gebreken staat verkoper niet in. 2. Koper is voornemens het verkochte te gebruiken als landbouwgrond. De onroerende zaak zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik als bovenbedoeld nodig zijn. 3. Koper is bekend met de gebruiksmogelijkheden en onderhoudsverplichtingen van de onroerende zaak die voorvloeien uit de algemene voorwaarden bij verkoop van #### en accepteert deze. 4. Verkoper zijn geen feiten of omstandigheden bekend die aan een normaal gebruik door koper als bovenbedoeld in de weg staan. 5. De feitelijke levering van het verkochte zal geschieden bij de ondertekening van de akte van levering. Indien de feitelijke levering plaatsvindt op een ander dan genoemd tijdstip van ondertekening van de akte van levering, eindigt de zorgplicht van de verkoper op het tijdstip van feitelijke levering. 6. De feitelijke levering van het verkochte zal geschieden leeg en ontruimd, vrij van huur, pacht of enig ander gebruiksrecht. Artikel 5 Aanvaarding rechten en lasten 1 Het verkochte zal worden overgedragen vrij van hypotheken, beslagen en van inschrijvingen daarvan en met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, waaronder die uit hoofde van erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten. 2 Verkoper heeft kennis gegeven van alle hem bekende lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden, kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 3:16 BW en blijkend en/of voortvloeiend uit: 2
- De laatste akte(n) tot levering of andere relevante akten waarvan door verkoper en koper gewaarmerkte kopieën bij deze akte zijn gevoegd. Koper aanvaardt de uit deze stukken voortvloeiende lasten en beperkingen uitdrukkelijk. Daarnaast aanvaardt koper uitdrukkelijk die lasten en beperkingen kenbaar uit de openbare registers als hiervoor omschreven, die voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar zijn en/of voor hem geen wezenlijk zwaardere belasting betekenen. Artikel 6 Overdracht aanspraken Alle aanspraken die verkoper ten aanzien van het verkochte kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden waaronder begrepen bouwer(s), (onder)aannemers(s), installateur(s) en leverancier(s), zoals wegens verrichte werkzaamheden of ter zake van aan het verkochte toegebrachte schade, gaan over op koper per het tijdstip van overdracht van de onroerende zaak op de voet van artikel 6:251 BW en worden overgedragen indien en voor zover ze niet op grond van voormeld artikel van rechtswege overgaan op koper, tenzij de feitelijke levering eerder plaatsvindt, in welk geval voormelde aanspraken per dat tijdstip worden overgedragen. Verkoper is niet tot vrijwaring verplicht. Verkoper verplicht zich de hem bekende gegevens (zoals garantiebewijzen, facturen en dergelijke) ter zake aan koper te verstrekken en machtigt koper hierbij, voor zover nodig, deze overgang casu quo overdracht van aanspraken, nadat deze heeft plaatsgevonden, voor rekening van koper te doen mededelen overeenkomstig de wettelijke bepalingen. Artikel 7 Inmeting en verrekening onder- of overmaat 1. Inmeting door het Kadaster dient voor de eigendomsoverdracht plaats te vinden. 2. Binnen veertien dagen nadat deze overeenkomst door verkoper is ondertekend, geeft de koper het Kadaster opdracht tot inmeting. 3. De kosten van deze inmeting zullen door de verkoper aan koper voor vijftig procent (50%) worden vergoed. Betaling zal plaatsvinden via het kantoor van de notaris bij het ondertekenen van de akte van levering. 4. Eventuele onder- of overmaat zal tussen partijen niet worden verrekend. Artikel 8 Verrekening zakelijke lasten De zakelijke belastingen met betrekking tot het verkochte, voor zover het de aanslagen over het lopende kalenderjaar betreft, derhalve niet de gebruikerslasten, zullen op en per de dag van ondertekening van de akte van levering worden verrekend, doordat koper het desbetreffende deel aan verkoper voldoet. Artikel 9 (Garantie)verklaringen van verkoper 1 Verkoper verklaart en garandeert, onverminderd het hiervoor in artikel 4 en 5 bepaalde, het volgende: a. Verkoper is bevoegd tot verkoop en levering van het verkochte; b. Verkoper is niet bekend met beschikkingen en/of bevelen in de zin van artikel 55 Wet Bodembescherming en evenmin met feiten die er op wijzen dat de onroerende zaak enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het blijkens het hiervoor in artikel 4 lid 2 beoogde gebruik door koper of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning, dan wel tot het nemen van andere maatregelen; c. Verkoper heeft zelf geen verontreiniging als bovenbedoeld veroorzaakt gedurende de periode dat hij het verkochte in eigendom of gebruik had; 3
d. Het is verkoper niet bekend dat in de bodem tanks voor het opslaan van vloeistoffen, zoals olie- en septictanks, aanwezig zijn; e. Het is verkoper niet bekend dat zich in het verkochte asbest of asbesthoudende materialen bevinden; f. Het verkochte is vrij van huur, pacht en enig ander gebruiksrecht, leeg en ontruimd en niet door de overheid gevorderd; g. Aan verkoper zijn van overheidswege geen veranderingen betreffende de onroerende zaak voorgeschreven of aangekondigd (zoals aanschrijvingen ingevolge de Woningwet), welke nog niet zijn uitgevoerd of door danwel in opdracht van de overheid zijn uitgevoerd en nog niet zijn betaald; h. De onroerende zaak is niet betrokken in een landinrichtingsplan en is niet ter onteigening aangewezen; i. Het is verkoper niet bekend dat het verkochte is opgenomen in een (voorlopige) aanwijzing als bedoeld in de Wet voorkeursrecht gemeenten. j. Ten opzichte van derden bestaan overigens geen verplichtingen uit hoofde van huurkoopovereenkomsten, voorkeursrechten of optierechten; k. Aan verkoper zijn geen nog niet ingeschreven maar wel voor inschrijving vatbare feiten als bedoeld in artikel 3:17 BW bekend; l. Het recht van verkoper op de onroerende zaak is niet voorwaardelijk en niet onderworpen aan een tijdsbepaling; m. Met betrekking tot het verkochte zijn geen gerechtelijke procedures aanhangig waaronder eveneens worden begrepen arbitrage en bindend advies; n. Koper kan niet aangesproken worden voor niet door verkoper opgegeven waarborgsommen; 2 Deze garantiebepalingen van verkoper hebben tevens betrekking op het moment van levering, tenzij het redelijkerwijs voor koper ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst te voorzien of te verwachten was dat zich één of meer wijzigingen ten aanzien van bovenvermelde omstandigheden zouden kunnen voordoen. Artikel 10 Informatieplicht verkoper/onderzoeksplicht koper Afgezien van het hiervoor bepaalde, staat verkoper er voor in aan koper met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht. Koper aanvaardt uitdrukkelijk dat de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen. Artikel 11 Risico-overgang, beschadiging 1 Het verkochte komt pas voor risico van koper, zodra de notariële akte van levering is ondertekend, tenzij de feitelijke levering eerder plaatsvindt, in welk geval het risico door die feitelijke levering overgaat op koper. Zulks geldt onverkort indien koper in verzuim is, onverminderd de schadevergoedingsverplichting op grond van het hierna in lid 2 bepaalde. Tot dat moment is verkoper verplicht het verkochte ten genoegen van koper naar herbouwwaarde (onroerende zaak) casu quo nieuwwaarde (roerende zaken) verzekerd te houden. 2 Indien het verkochte vóór het tijdstip van risico-overgang anders dan door toedoen van koper, geheel of gedeeltelijk verloren gaat of in meer dan geringe mate wordt beschadigd, is verkoper verplicht koper daarvan onverwijld in kennis te stellen en is deze overeenkomst van rechtswege ontbonden, tenzij binnen vier weken nadat het onheil is geschied, maar in ieder geval vóór de hiervoor in artikel 1 genoemde datum: 4
a. Koper niettemin uitvoering van de onderhavige overeenkomst verlangt, in welk geval verkoper aan koper zal overdragen: het verkochte in de staat waarin het zich alsdan bevindt, alsmede zonder enige bijzondere tegenprestatie naast de overeengekomen koopprijs alle rechten, welke verkoper ter zake van vorenbedoelde schade uit hoofde van verzekering, en/of uit anderen hoofde jegens derden kan doen gelden; of, b. Verkoper verklaart de schade vóór de hiervoor in artikel 1 genoemde datum van levering, dan wel binnen vier weken nadat deze is ontstaan, voor zijn rekening te zullen herstellen. De juridische levering zal alsdan zo nodig worden opgeschort tot uiterlijk de dag, volgende op die, waarop de termijn van vier weken is verstreken. Indien binnen genoemde termijn het herstel niet naar behoren plaatsvindt, heeft de koper alsnog het recht deze overeenkomst te ontbinden, mits schriftelijk met bericht van ontvangst en binnen acht dagen na verloop van bedoelde termijn van vier weken. Maakt koper geen gebruik van dit recht, dan zal de juridische levering worden opgeschort totdat de schade naar behoren is hersteld. Artikel 12 Ingebrekestelling, verzuim/ontbinding en boete 1 Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. Ingebrekestelling moet met inachtneming van een termijn van acht dagen schriftelijk geschieden, met bericht van ontvangst of bij aangetekende brief of bij deurwaardersexploot. Indien de nalatige partij na in gebreke te zijn gesteld binnen de voormelde termijn van acht dagen alsnog zijn verplichtingen nakomt, is deze partij desalniettemin gehouden aan de wederpartij diens schade ten gevolge van de niet-tijdige nakoming te vergoeden. 2 Wanneer een partij in verzuim is, derhalve na gemelde termijn van acht dagen, is deze verplicht de schade die de wederpartij dientengevolge lijdt, geleden vanaf de hiervoor in artikel 1 gemelde datum van levering, te vergoeden en kan deze nakoming van de overeenkomst vorderen, dan wel de overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst door middel van een aan de hiervoor in artikel 1 genoemde notaris gerichte brief, ontbinden. In geval een boete verschuldigd wordt als hierna in lid 3 bedoeld wordt deze niet in mindering gebracht op de schade. 3 Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering dan wel op de voldoening van de koopprijs, zal de nalatige partij, onverminderd het hiervoor in lid 2 bepaalde, ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren naast en onverminderd diens recht op nakoming. De hoogte van deze boete is gelijk aan tien procent van de totale koopprijs met een minimum van 1.000,00. De notaris wordt bij deze onherroepelijk gevolmachtigd om, na verloop van genoemde termijn van acht dagen, indien verkoper in verzuim is, de door koper gestorte bedragen aan deze terug te betalen. Koper heeft het recht de hiervoor bedoelde boete in te houden op het in artikel 3 lid 2 vermelde restant van de koopprijs Artikel 13 Bodem 1. Aan verkoper is niet bekend dat de onroerende zaak verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in artikel 4.2 omschreven gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak dan wel het nemen van andere maatregelen. 5
2. Koper wordt in de gelegenheid gesteld op zijn kosten een onderzoek naar verontreiniging te verrichten. Indien verontreiniging wordt aangetroffen kan koper deze overeenkomst uiterlijk #### zonder kostenverrekening ontbinden. Na het verstrijken van deze datum vrijwaart koper verkoper voor alle aansprakelijkheid voor eventuele verontreiniging van grond en grondwater etc. Het risico dat op genoemde datum nog geen uitslag is van het onderzoek komt voor risico van koper. Van verontreiniging is sprake indien zich op en/of in de bodem van de onroerende zaak hogere concentraties van schadelijke stoffen bevinden dan op grond van natuurlijke voorkomen en te verwachten is gelet op de Achtergrondwaarden van het Besluit- en de Regeling bodemkwaliteit, voor zover het de vaste bodem betreft, en gelet op de Streefwaarden grondwater van de Circulaire bodemsanering 2009, voor zover het grondwater betreft, dan wel daardoor in de plaats tredende of aanvullende algemeen gangbare kwaliteitseisen. Artikel 14 Ontbindende voorwaarden/ontbinding 1 Deze overeenkomst zal, met inachtneming van het navolgende, voorts ontbonden (kunnen) worden indien de verkoper besluit niet tot het aangaan van deze overeenkomst over te gaan. Koper zal de mededeling met betrekking tot het verzoek tot ontbinding van de overeenkomst voor de in artikel 1 genoemde datum schriftelijk aan de notaris kenbaar maken. 2 Partijen zullen in de akte van levering afstand doen van het recht op gehele of gedeeltelijke ontbinding van deze overeenkomst. Deze afstand laat onverlet het recht van koper vermindering van de koopsom of schadevergoeding te vorderen. Artikel 15 Twee of meer (ver)kopers In geval twee of meer personen (ver)koper zijn, geldt het volgende: 1 (ver)kopers kunnen slechts gezamenlijk de voor hen uit deze overeenkomst voortvloeiende rechten uitoefenen, met dien verstande dat (ver)kopers elkaar bij deze onherroepelijk volmacht verlenen om mee te werken aan de juridische levering; 2 Alle partijen zijn hoofdelijk verbonden voor de uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen. Artikel 16 Kosten onderzoek notaris 1 In geval van ontbinding wegens vervulling van een ontbindende voorwaarde komen de door de notaris verrichte uitgaven (zoals kosten kadaster) voor rekening van degene te wiens behoeve de ontbinding geschiedt, doch wordt geen honorarium in rekening gebracht. 2 In geval van ontbinding van deze overeenkomst in onderling overleg is het honorarium voor de door de notaris verrichte werkzaamheden en zijn de ter zake daarvan verrichte uitgaven voor rekening van verkoper en koper, ieder voor de helft. Een en ander geldt niet voor zover anders is overeengekomen met de notaris. Artikel 17 Termijnen Op de in deze overeenkomst vermelde termijnen is de Algemene Termijnenwet van toepassing. 6
Artikel 18 Woonplaatskeuze Deze akte zal berusten ten kantore van de hiervoor in artikel 1 genoemde notaris, alwaar partijen ter zake van deze overeenkomst woonplaats kiezen. Artikel 19 Rechtskeuze en forumkeuze Op deze koopovereenkomst is Nederlands recht van toepassing. Voor de kennisneming van alle geschillen die naar aanleiding van deze koopovereenkomst ontstaan, is het gerecht van de plaats waar het verkochte is gelegen bevoegd. Artikel 20 Bijzondere voorwaarden De in de bijlage opgenomen bijzondere voorwaarden maken onlosmakelijk deel uit van deze koopovereenkomst. Aldus getekend: 1. koper(s) te #### op:... #### 2. verkoper(s) te #### op:... #### namens deze #### Bijlage(n): - Tekening verkochte - Algemene voorwaarden bij verkoop - Bouw- en sloopvergunning 7