Kosten koper Onderzoek naar de verdeling van de kosten van diverse partijen bij de koop en levering van een bestaande woning Den Haag, 20 augustus 2012
- 2 -
Aanleiding In het kader van de evaluatie Wet koop onroerende zaken heeft de minister van Veiligheid en Justitie de Tweede Kamer in maart van dit jaar toegezegd vóór de zomer een onderzoek te doen naar de kosten van de koop van een woning. De KNB heeft vervolgens in april gesproken met ambtenaren van de ministeries van Veiligheid en Justitie en van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie en aangegeven dat zij vóór de zomer een enquête zal houden onder een representatief aantal notariskantoren waarbij de kosten van de notaris en andere adviseurs anoniem worden vergeleken aan de hand van de nota van afrekening. Doel Het doel van het onderzoek was het verkrijgen van duidelijkheid over het aandeel van de notaris in de kosten bij de koop en de levering van een bestaande woning ten opzichte van het aandeel van andere adviseurs. Onderzoeksvraag De uiteindelijke onderzoeksvraag was als volgt: wat zijn de kosten van de diverse adviseurs die betrokken zijn bij de koop en de levering van een bestaande woning? Afbakening De te onderzoeken populatie bestond uit de woningoverdrachten (koop en levering van individuele panden met een particuliere woonbestemming) over de periode juni 2012. Voor het onderzoek is een steekproef genomen uit het bestand van notariskantoren. De steekproef is representatief gemaakt naar geografie (31 kantoren verspreid over het land). Methode Er is een schriftelijke enquête gehouden onder een representatief aantal notariskantoren met betrekking tot woningoverdrachten in de maand juni 2012 aan de hand van de nota's van afrekening. De deelnemers kregen via een link toegang tot een vragenlijst (zie bijlage 1). Per overdracht is een vragenlijst ingevuld. Uiteindelijk zijn 488 vragenlijsten ingevuld door 19 kantoren. Tevens is op 7 mei 2012 een vooronderzoek verricht via de website www.degoedkoopstenotaris.nl. Daarbij is onderzocht wat het honorarium van de notaris, de recherchekosten, de Kadasterkosten, eventuele andere kosten en de BTW bedragen bij het 'kopen van een huis met hypotheek'. Dit is bekeken voor verschillende prijsklassen van woningen (minder dan 150.000,-, van 150.000,- tot en met 350.000,- en meer dan 350.000,-). Daarnaast is op deze website op 19 juni 2012 gekeken naar de prijs van een koopakte (honorarium notaris, bijkomende kosten, BTW). Tijdpad De vragenlijst heeft opengestaan van 1 juni tot en met 3 juli 2012. - 3 -
Resultaten Uit de 488 ingevulde vragenlijsten zijn onder meer de volgende conclusies te trekken: 1. Bij 428 van de 488 vragenlijsten ging het zowel om een levering als om een hypotheek. Bij 420 van deze 428 vragenlijsten is aangegeven wat het honorarium van de notaris was dat de koper moest betalen voor beide transacties gezamenlijk. Dat komt uit op een gemiddeld bedrag van 783,67 (excl. BTW). Bij 293 van deze 428 vragenlijsten is aangegeven wat het honorarium van de notaris was dat de verkoper moest betalen bij de levering. Dat komt uit op een gemiddeld bedrag van 224,23 (excl. BTW). 2. 60 van de 488 vragenlijsten betroffen uitsluitend levering. Bij 55 daarvan is aangegeven wat het honorarium van de notaris was dat de koper moest betalen. Dat komt uit op een gemiddeld bedrag van 543,02 (excl. BTW). Bij 45 van deze 60 vragenlijsten is aangegeven wat het honorarium van de notaris was dat de verkoper moest betalen. Dat komt uit op een gemiddeld bedrag van 189,80 (excl. BTW). 3. Met betrekking tot de makelaarscourtage kan het volgende worden opgemerkt. Bij 101 van de 488 vragenlijsten is aangegeven dat er geen makelaarscourtage is betaald via de nota van afrekening. Bij 13 vragenlijsten is alleen de courtage opgegeven van de aankopende makelaar. De gemiddelde courtage bedraagt in dit geval 2013,57 (excl. BTW). Bij 314 vragenlijsten is alleen de courtage opgegeven van de verkopende makelaar. De gemiddelde courtage bedraagt in dat geval 3206,03 (excl. BTW). Bij 60 vragenlijsten is zowel courtage opgegeven van de aankopende als de verkopende makelaar. De gemiddelde courtage van de aankopende makelaar bedraagt dan 2024,85 (excl. BTW) en de gemiddelde courtage van de verkopende makelaar bedraagt 3683,86 (excl. BTW). Daarmee bedraagt het gemiddelde percentage courtage van de verkopende makelaar 1,50% en het gemiddelde percentage courtage van de aankopende makelaar 0,82%. 4. Op 234 van de 488 vragenlijsten is aangegeven dat een vergoeding is betaald aan de hypotheekadviseur. Deze bedraagt gemiddeld 2508,-. In deze gevallen is geen afsluitprovisie betaald via de nota van afrekening. In 93 van de 488 gevallen is sprake van uitsluitend betaling van afsluitprovisie via de nota van afrekening. Gemiddeld bedraagt deze 1548,59. In 129 van de 488 gevallen is geen vergoeding aan de hypotheekadviseur betaald en is ook geen afsluitprovisie betaald via de nota van afrekening. Op 32 van de 488 vragenlijsten is aangegeven dat een vergoeding is betaald aan de hypotheekadviseur én dat er afsluitprovisie is betaald. De vergoeding voor de hypotheekadviseur bedraagt dan gemiddeld 2605,06. Het gemiddelde bedrag aan afsluitprovisie komt daarmee op 673,81. 5. Op 13 van de 488 vragenlijsten is aangegeven dat een koopakte is opgesteld door de notaris. Het gemiddelde bedrag dat daarvoor is berekend, bedraagt 218,70 (excl. BTW). Dit betreft 12 gevallen, in één geval is geen bedrag opgegeven. Op 4 van de 488 vragenlijsten is deze vraag niet ingevuld. De gemiddelde prijs van de koopakte op de website www.degoedkoopstenotaris.nl komt uit op 194,42 (excl. BTW), uit een range van 75,- tot 500,-. - 4 -
6. Op 12 van de 488 vragenlijsten is aangegeven dat 'reparatiewerk' is verricht door de notaris. Op 4 van deze 12 vragenlijsten staat vermeld dat daarvoor een honorarium in rekening is gebracht. Gemiddeld bedraagt dit 191,60 (excl. BTW). Op 42 van de 488 vragenlijsten is deze vraag niet ingevuld. 7. Op 213 van de 488 vragenlijsten is aangegeven dat er een vergoeding is betaald aan de taxateur. Deze bedraagt gemiddeld 351,55 (excl. BTW). - 5 -
Voorbeelden Onderstaand worden door middel van twee voorbeelden met elk drie variaties de resultaten van het onderzoek visueel toegelicht. Bij deze voorbeelden gelden de volgende uitgangspunten: - In het eerste voorbeeld bedraagt de koopsom van de woning 240.000,-. Dat is volgens het Kadaster de gemiddelde koopsom geweest in de maand juni 2012 (exact: 240.443,- 1 ). In het tweede voorbeeld bedraagt de koopsom van de woning 480.000,-. - De kosten van de eventuele koopakte zijn buiten beschouwing gelaten. - Er is sprake van een levering én een hypotheek. Uit het voorgaande is gebleken dat het gemiddelde honorarium van de notaris in dat geval 783,67 (excl. BTW) voor de koper en 224,23 (excl. BTW) voor de verkoper bedraagt. - De gemiddelde vergoeding voor de taxateur bedraagt 351,55 (excl. BTW) (zie resultaat 7, pag. 5)). - Er is een vergoeding betaald aan de hypotheekadviseur én er is afsluitprovisie betaald. Uit het bovenstaande blijkt dat dan moet worden uitgegaan van de volgende gemiddelde bedragen: 2.605,06 respectievelijk 673,81. - De courtage voor de makelaar is gerelateerd aan de koopsom van de woning. Het door ons gehanteerde gemiddelde percentage courtage van de verkopende makelaar is berekend door het gemiddelde te nemen van de opgegeven bedragen aan courtage makelaar verkoper ( 3.282,69, excl. BTW) en dit te delen door het gemiddelde bedrag van de 'daarbij behorende' koopsommen van de woning ( 219.498,39), vermenigvuldigd met 100. Het gemiddelde percentage courtage van de verkopende makelaar komt dan uit op 1,50%. Het door ons gehanteerde gemiddelde percentage courtage van de aankopende makelaar is berekend door het gemiddelde te nemen van de opgegeven bedragen aan courtage makelaar koper ( 2.022,84, excl. BTW) en dit te delen door het gemiddelde bedrag van de 'daarbij behorende' koopsommen van de woning ( 246.875,68), vermenigvuldigd met 100. Het gemiddelde percentage courtage van de aankopende makelaar komt dan uit op 0,82%. - Uit het overzicht van de tarieven van het Kadaster voor het jaar 2012 2 blijkt dat voor de inschrijving van de leveringsakte (per nieuwe rechthebbende) een bedrag van 145,- wordt gerekend. Dit geldt in geval van een geheel perceel en in geval van aanbieding in elektronische vorm. Als het een gedeeltelijk, niet uitgemeten perceel betreft komt er vergeleken met het normale inschrijvingstarief - een bedrag van 995,- bij. De inschrijving vestiging van het recht van hypotheek kost 120,- bij aanbieding in elektronische vorm. Voor ons onderzoek is ervan uitgegaan dat sprake is van één rechthebbende, gehele percelen en aanbieding in elektronische vorm. In dat geval is in de situatie van uitsluitend levering uitgegaan van een bedrag van 145,- aan kadasterkosten en in de situatie van levering én hypotheek van een bedrag van 265,- aan kadasterkosten. 1 Volgens het Kadaster wordt de gemiddelde koopsom niet gecorrigeerd naar prijsveranderingen die alleen het gevolg zijn van kwaliteitsverschillen tussen verkochte woningen, zoals bij de PBK (Prijsindex Bestaande Woningen). De verkopen van nieuwbouwwoningen maken geen deel uit van de index. De index toont de maand op maand ontwikkeling. 2 Tarieven per 1 januari 2012 conform de Regeling tarieven Kadaster. - 6 -
- Er is BTW berekend over de diensten van de notaris, de makelaar en de taxateur (19%). - De overdrachtsbelasting is gesteld op 2% van de koopsom. - De cirkeldiagrammen laten de verhouding zien tussen de overheid, notaris, taxateur, makelaar, hypotheekadviseur/afsluitprovisie en Kadaster. - De staafdiagrammen laten links de verhouding zien tussen notaris, taxateur, makelaar, hypotheekadviseur/afsluitprovisie en Kadaster en rechts de verhouding tussen notaris, taxateur, makelaar, hypotheekadviseur/afsluitprovisie, Kadaster en staat. - In deze voorbeelden zijn kosten zoals NHG-kosten en bankgarantiekosten niet meegenomen. - 7 -
Voorbeeld 1 variatie 1 Totaal overzicht van de kosten van de partijen betrokken bij de koop en levering van een woning aankoopbedrag huis 240000 levering of ook hypotheek 1 inschrijving kadaster 1 265,00 notaris verkoper 1 224,23 notaris koper 1 783,67 notaris koopakte 0 - courtage makelaar verkoper 1 3.600,00 courtage makelaar koper 1 1.968,00 taxateur 1 351,55 hypotheek adviseur 1 2.605,06 afsluitprovisie 1 673,81 BTW 1.316,22 overdrachtsbelasting 1 4.800,00 16.587,54 notariaat 1.007,90 6,1% 0,42% makelaardij 5.568,00 33,6% 2,32% taxateur 351,55 2,1% 0,15% kadaster 265,00 1,6% 0,11% financieel 3.278,88 19,8% 1,37% staat 6.116,22 36,9% 2,55% 100,0% 6,91% - 8 -
notariaat; 1.007,90 staat; 6.116,22 makelaardij; 5.568,00 notariaat makelaardij taxateur kadaster financieel staat financieel; 3.278,88 kadaster; 265,00 taxateur; 351,55 18.000,00 16.000,00 14.000,00 12.000,00 10.000,00 8.000,00 6.000,00 staat financieel kadaster taxateur makelaardij notariaat 4.000,00 2.000,00-1 2-9 -
Voorbeeld 1 variatie 2 'Kosten koper' aankoopbedrag huis 240000 levering of ook hypotheek 1 inschrijving kadaster 1 265,00 notaris verkoper 0 - notaris koper 1 783,67 notaris koopakte 0 - courtage makelaar verkoper 0 - courtage makelaar koper 1 1.968,00 taxateur 1 351,55 hypotheek adviseur 1 2.605,06 afsluitprovisie 1 673,81 BTW 589,61 overdrachtsbelasting 1 4.800,00 12.036,71 notariaat 783,67 6,5% 0,33% makelaardij 1.968,00 16,3% 0,82% taxateur 351,55 2,9% 0,15% kadaster 265,00 2,2% 0,11% financieel 3.278,88 27,2% 1,37% staat 5.389,61 44,8% 2,25% 100,0% 5,02% - 10 -
staat; 5.389,61 notariaat; 783,67 financieel; 3.278,88 makelaardij; 1.968,00 taxateur; 351,55 kadaster; 265,00 notariaat makelaardij taxateur kadaster financieel staat 14.000,00 12.000,00 10.000,00 8.000,00 6.000,00 4.000,00 staat financieel kadaster taxateur makelaardij notariaat 2.000,00-1 2-11 -
Voorbeeld 1 variatie 3 'Kosten verkoper' aankoopbedrag huis 240000 levering of ook hypotheek 1 inschrijving kadaster 0 - notaris verkoper 1 224,23 notaris koper 0 - notaris koopakte 0 - courtage makelaar verkoper 1 3.600,00 courtage makelaar koper 0 - taxateur 0 - hypotheek adviseur 0 - afsluitprovisie 0 - BTW 726,60 overdrachtsbelasting 0 4.550,83 notariaat 224,23 4,9% 0,09% makelaardij 3.600,00 79,1% 1,50% taxateur - 0,0% 0,00% kadaster - 0,0% 0,00% financieel - 0,0% 0,00% staat 726,60 16,0% 0,30% 100,0% 1,90% - 12 -
5.000,00 4.500,00 4.000,00 3.500,00 3.000,00 2.500,00 2.000,00 1.500,00 staat financieel kadaster taxateur makelaardij notariaat 1.000,00 500,00-1 2-13 -
Voorbeeld 2 variatie 1 Totaal overzicht van de kosten van de partijen betrokken bij de koop en levering van een woning aankoopbedrag huis 480000 levering of ook hypotheek 1 inschrijving kadaster 1 265,00 notaris verkoper 1 224,23 notaris koper 1 783,67 notaris koopakte 0 - courtage makelaar verkoper 1 7.200,00 courtage makelaar koper 1 3.936,00 taxateur 1 351,55 hypotheek adviseur 1 2.605,06 afsluitprovisie 1 673,81 BTW 2.374,14 overdrachtsbelasting 1 9.600,00 28.013,46 notariaat 1.007,90 3,6% 0,21% makelaardij 11.136,00 39,8% 2,32% taxateur 351,55 1,3% 0,07% kadaster 265,00 0,9% 0,06% financieel 3.278,88 11,7% 0,68% staat 11.974,14 42,7% 2,49% 100,0% 5,84% - 14 -
notariaat; 1.007,90 staat; 11.974,14 makelaardij; 11.136,00 notariaat makelaardij taxateur kadaster financieel staat financieel; 3.278,88 kadaster; 265,00 taxateur; 351,55 30.000,00 25.000,00 20.000,00 15.000,00 10.000,00 staat financieel kadaster taxateur makelaardij notariaat 5.000,00-1 2-15 -
Voorbeeld 2 variatie 2 'Kosten koper' aankoopbedrag huis 480000 levering of ook hypotheek 1 inschrijving kadaster 1 265,00 notaris verkoper 0 - notaris koper 1 783,67 notaris koopakte 0 - courtage makelaar verkoper 0 - courtage makelaar koper 1 3.936,00 taxateur 1 351,55 hypotheek adviseur 1 2.605,06 afsluitprovisie 1 673,81 BTW 963,53 overdrachtsbelasting 1 9.600,00 19.178,63 notariaat 783,67 4,1% 0,16% makelaardij 3.936,00 20,5% 0,82% taxateur 351,55 1,8% 0,07% kadaster 265,00 1,4% 0,06% financieel 3.278,88 17,1% 0,68% staat 10.563,53 55,1% 2,20% 100,0% 4,00% - 16 -
staat; 10.563,53 notariaat; 783,67 makelaardij; 3.936,00 taxateur; 351,55 kadaster; 265,00 notariaat makelaardij taxateur kadaster financieel staat financieel; 3.278,88 staat 55% notariaat 4% makelaardij 21% taxateur 2% kadaster 1% notariaat makelaardij taxateur kadaster financieel staat financieel 17% 25.000,00 20.000,00 15.000,00 10.000,00 staat financieel kadaster taxateur makelaardij notariaat 5.000,00-1 2-17 -
Voorbeeld 2 variatie 3 'Kosten verkoper' aankoopbedrag huis 480000 levering of ook hypotheek 1 inschrijving kadaster 0 - notaris verkoper 1 224,23 notaris koper 0 - notaris koopakte 0 - courtage makelaar verkoper 1 7.200,00 courtage makelaar koper 0 - taxateur 0 - hypotheek adviseur 0 - afsluitprovisie 0 - BTW 1.410,60 overdrachtsbelasting 0 8.834,83 notariaat 224,23 2,5% 0,05% makelaardij 7.200,00 81,5% 1,50% taxateur - 0,0% 0,00% kadaster - 0,0% 0,00% financieel - 0,0% 0,00% staat 1.410,60 16,0% 0,29% 100,0% 1,84% - 18 -
10.000,00 9.000,00 8.000,00 7.000,00 6.000,00 5.000,00 4.000,00 3.000,00 staat financieel kadaster taxateur makelaardij notariaat 2.000,00 1.000,00-1 2-19 -
Uurtarief notaris Uit voorgaand onderzoek is gebleken dat een notariskantoor 15,69 uur besteedt aan de werkzaamheden die samenhangen met de overdracht van een woning 3. Uitgaande van deze 15,69 uur bedraagt het gemiddelde uurtarief van het notariaat in voorbeeld 1, eerste variatie (koopsom woning 240.000,-), 64,24 (excl. BTW). 3 Dit betreft levering én hypotheek. Het onderzoek is in 2010 verricht onder 113 notariskantoren in opdracht van de KNB Stuurgroep Leges. - 20 -
Spreiding onderzoeksresultaten Alle resultaten zijn weergegeven in gemiddelden en dat geeft een beperkt beeld. Om wat meer inzicht te krijgen in de variatie in de data hebben we van verschillende posten de kleinste 5% en grootste 5% buiten beschouwing gelaten en de 90% bandbreedte berekend. Dat geeft een beeld van de spreiding in de markt. Uit de posten die niet samenhangen met de prijs van het huis volgt dan het volgende beeld: 90% van de data ligt tussen notaris aankopende partij ex BTw 384,03 1.121,18 notaris verkopende partij ex BTW 67,35 511,47 opstellen koopakte ex BTW 127,50 330,21 vergoeding reparatie ex BTW 93,11 280,67 courtage van de makelaar courtage makelaar koper ex BTW 529,58 4.426,22 courtage makelaar verkoper ex BTW 1.387,02 6.637,48 percentages van de makelaar courtage makelaar koper ex BTW 0,2% 1,6% courtage makelaar verkoper ex BTW 1,0% 2,5% kosten anderen vergoeding taxateur ex BTW 253,61 459,66 hypotheek adviseur BTW 1.250,00 3.683,75 vergoeding anderen ex BTW 82,18 1.555,46 Onder vergoedingen anderen vallen vergoedingen aan bijvoorbeeld tolken, voor bankgaranties of de Nationale Hypotheekgarantie. Uit een grafische weergave van bijvoorbeeld de notariskosten voor de aankopende partij is de variatie en dus ook het interval goed te zien. Dotplot of notaris aankopende ex 250 500 750 1000 1250 notaris aankopende ex 1500 1750 2000 Each symbol represents up to 2 observations. - 21 -
Omdat de courtage van de makelaar afhankelijk is van de prijs van het huis, is het interval van deze courtage hierboven heel ruim. We kunnen een betere schatting maken als we de prijs van het huis erin verdisconteren, omdat we de relatie tussen courtage en prijs kennen. Scatterplot of courtage makelaar verkoper ex against prijs huis Spreadsheet2 35v*488c courtage makelaar verkoper ex = 655,6245+0,012*x; 0,9 Pred.Int. 20.000,00 18.000,00 16.000,00 courtage makelaar verkoper ex 14.000,00 12.000,00 10.000,00 8.000,00 6.000,00 4.000,00 2.000,00-0 -2.000,00-2E5 0 2E5 4E5 6E5 8E5 1E6 1,2E6 1,4E6 prijs huis Zo kunnen we de courtage van de makelaar berekenen voor de verkoper: - bij een huis van 240.000,- ligt die tussen de 1.753,- en 5.329,-; en - bij een huis van 480.000,- ligt die tussen de 4.631,- en 8.222,-. De relatie tussen huizenprijs en courtage voor de aankopende partij is niet zo sterk als bij de verkopende partij. - 22 -
14.000,00 Scatterplot of courtage makelaar koper ex against prijs huis Spreadsheet2 35v*488c courtage makelaar koper ex = -9,8338+0,0082*x; 0,9 Pred.Int. 12.000,00 courtage makelaar koper ex 10.000,00 8.000,00 6.000,00 4.000,00 2.000,00-0 -2.000,00 0 2E5 4E5 6E5 8E5 1E6 1,2E6 1,4E6 prijs huis Maar ook daar kunnen we de kosten bekijken afhankelijk van de waarde van het huis: - bij een huis van 240.000,- liggen deze tussen de 78,- en 3.855,-; en - bij een huis van 480.000,- ligt deze tussen de 2.030,- en 5.855,-. - 23 -
BIJLAGE 1 24