2017/12013 gemeente Zaanstad Burgemeester & Wethouders Bijlage 1 AAN College van B&W KOPIE AAN VAN DOORKIESNUMMER DATUM Levinus Jongmans (075) 681 6418 5 januari 2017 AANTAL PAGINA S ONDERWERP Landelijk fonds duurzaam funderingsherstel Aanleiding In verschillende Nederlandse gemeenten speelt funderingsproblematiek. Het probleem is dat de houtenpaalfunderingen van vooral huizen gebouwd tot 1945 slecht zijn en moeten worden vervangen en dat dit voor de huiseigenaren financieel een lastige (of onmogelijke) opgave blijkt. Een complicerende factor hierin is dat de fundering per bouwblok moet worden hersteld en in een bouwblok vaak meerdere woningen en dus huiseigenaren zitten. Herstel van de ene woning in een blok, terwijl de andere woning niet wordt aangepakt is veelal onmogelijk omdat dit leidt tot een verergering van de situatie doordat woningen aan elkaar gaan hangen waardoor er extra schade aan de constructie kan ontstaan (bijvoorbeeld scheuren in de scheidingsmuren). Dit komt doordat het ene pand stopt met zakken terwijl de buren verder blijven zakken. Wanneer de woning financieel onder water staat of een eigenaar heeft te weinig inkomen, dan mag deze door de verscherpte financieringsnormen van de AFM nu geen lening verkrijgen om het noodzakelijk herstel van de fundering van de woning in orde te maken. Wanneer één eigenaar niet voldoende financiële middelen heeft, kan het gehele blok dus niet herstellen. In Zaanstad is de funderingsproblematiek groot. Een flink deel van de 8.100 vooroorlogse particuliere woningen die gebouwd zijn op een houtenpaalfundering, zullen in de komende tien jaar hun fundering moeten herstellen. Een groot deel van deze woningen maakt onderdeel uit van een woonblok. In de afgelopen twee jaar zijn landelijk voorbereidingen getroffen voor het oprichten van een funderingsfonds waarmee funderingsherstel van gehele blokken beter haalbaar wordt. Bestuurlijk historie Landelijke politiek Zaanstad zet zich al jaren in om de funderingsproblematiek bij de landelijke politiek in den Haag op de agenda te zetten. Minister Blok is hiervoor in 2014 op werkbezoek in Zaanstad geweest om zich van de aard en omvang van de funderingsproblematiek op de hoogte te stellen. In 2015 diende tweede kamerlid Albert de Vries een breed ondersteunde motie in waarin wordt aangegeven dat funderingsherstel alleen per bouwblok kan worden aangepakt en dat dit niet van de grond kan komen als één van de betrokken huiseigenaren de financiering niet rond kan krijgen. De motie verzocht om tot een oplossing van dit financieringsvraagstuk bij huiseigenaren te komen. Op 17 september 2015 heeft Minister Blok het conceptvoorstel betreffende gerichte financieringsaanpak funderingsherstel naar de Tweede Kamer gestuurd. Dit voorstel is de uitkomst van de gesprekken die hebben plaatsgevonden tussen, betrokken gemeenten, het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF), banken, het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) en het ministerie van BZK. De gemeente Zaanstad heeft de afgelopen anderhalf jaar deelgenomen 1
aan de landelijke projectgroep en in die hoedanigheid geadviseerd en onderhandeld over de totstandkoming van het Landelijk fonds duurzaam funderingsherstel. Voorstel voor Landelijk fonds duurzaam funderingsherstel Kern van het (concept)voorstel is het komen tot een collectief gedragen (funderings)fonds, waar huiseigenaren (onder een aantal randvoorwaarden) een lening kunnen aanvragen voor het herstellen van de fundering van hun woning. Het gaat hier om een publiek-private samenwerking tussen gemeenten, hypotheekverstrekkers en Rijk. Het Rijk verschaft hiervoor bij oprichting het benodigde eigen vermogen van 20 miljoen. Dit eigen vermogen is niet bedoeld om leningen te verstrekken, maar dient als buffer/zekerheidstelling met het oog op het aantrekken van externe financiering. De beoogde omvang van het fonds is 100 mln. Hiermee kunnen 2.000 funderingen worden hersteld. Het fonds zal op de kapitaalmarkt het verder benodigde vreemd vermogen aantrekken en wordt voorts gevoed met bijdragen per afgesloten lening. De deelnemende gemeenten doen bijdragen voor het opvangen van het betalingstekort indien het inkomen ontoereikend is en door hypotheekverstrekkers doen bijdragen voor het opvangen van het restschuldrisico. Het is de bedoeling dat het fonds gaat revolveren. Vanuit de ontvangen aflossingen kunnen weer nieuwe leningen (dus boven op de eerder genoemde 2.000) worden verstrekt. De inwerkingtreding van het fonds wordt verwacht per 1 april 2017 Uitgangspunt voor de eigenaar en deelnemende partijen is een stabiel werkend fonds waarbij wordt uitgegaan van een annuïtaire hypothecaire lening met een marktconforme consumenten rente en looptijd van 30jaar vast. Daarnaast richt het voorstel zich ook op het zo veel mogelijk voorkomen van toekomstige vergelijkbare gevallen en een actieve rol van betrokken gemeenten op het gebied van voorlichting, handhaving en regievoering. Gemeente Zaanstad is met haar inzet en begeleiding door het Gemeentelijk Adviesbureau Funderingsherstel, handhavingsbeleid en het openbaar toegankelijke inzicht geven middels een funderingskaart op internet een van de landelijke koplopers op dat gebied. Het funderingsherstel gefinancierd door het Fonds Duurzaam Funderingsherstel dient te worden gecombineerd met het aanleggen van een geïsoleerde (nieuwe) vloer (gelijktijdig met het herstel van de fundering), zoals voorgeschreven in het Bouwbesluit. Hiermee wordt tevens een bijdrage geleverd aan het verduurzamen van de woning. Loan to Income (LTI) en Loan to Value (LTV) Het fonds is bedoeld om particuliere eigenaren die op de reguliere hypotheekmarkt als gevolg van onvoldoende Loan to Income (LTI-) en/of onvoldoende Loan to Value (LTV-) niet in aanmerking komen voor een lening om hun fundering te herstellen. Met LTI wordt het maximale percentage van het inkomen bedoeld dat een woningbezitter mag gebruiken voor de betaling van de hypotheeklasten. Bij een slechte LTI- heeft de eigenaar van de woning te weinig inkomen om met een hypothecaire lening het funderingsherstel te financieren. LTV gaat over de verhouding tussen de hypotheeksom en de waarde van het onderpand. Als er sprake is van LTV- staat in de volksmond een huis onder water. In de praktijk kan er sprake zijn van enkel LTI- of enkel LTVproblematiek, maar ook een combinatie van LTI- en LTV- problematiek komt veel voor (zie hiervoor ook de paragraaf over de financiële risicobeheersing binnen het fonds). Wanneer er op beide vlakken geen problemen bestaan, hebben huiseigenaren het fonds niet nodig en komen zij over het algemeen in aanmerking voor een reguliere financiering bij de eigen hypotheekverstrekker. Onderstaand wordt in een stroomschema weergegeven welke partijen bij welke problematiek bijdragen aan de verlening van het fonds. 2
Niet iedereen kan in aanmerking komen voor een lening bij het landelijk fonds. Ondanks dat de verwachting is dat een landelijk fonds een oplossing is voor een grote groep eigenaren met een funderingsprobleem zal ook nu niet iedereen geholpen kunnen worden. Bijvoorbeeld in geval dat het inkomen ook na het oprekken van de norm te laag blijkt of als de woningwaarde zo laag is dat de herstelkosten niet meer in verhouding staan. Voor deze groep is niet direct een oplossing voorhanden. Zaanstad wil dit in 2017 rond hebben en zet in om het BKZ-model (Betaalbare Koopwoning Zaanstad) verder te ontwikkelen waarbij opkoop, herstel en verduurzaming, en terug verkoop onder voorwaarden tot de mogelijkheden behoord. Tevens is wel bedongen in uitzonderlijke gevallen hierover een afspraak met het fonds te kunnen maken (zie *1 onder de voorwaarden hieronder) Voorwaarden voor gebruikmaking van het fonds Binnen het bouwblok bevinden zich één of meer woningen waarvoor urgent herstel noodzakelijk is. Alleen als urgentie is aangetoond mag men een beroep doen op het fonds. De particuliere eigenaar moet zijn huidige financieringslasten kunnen dragen. Eigenaren die nu al niet aan hun hypothecaire verplichting kunnen voldoen komen in beginsel niet in aanmerking voor een lening uit het fonds. In beginsel is het fonds alleen bedoeld voor eigenaar bewoners. Uitzondering hierop vormt de kleine particuliere verhuurder die meerdere appartementen in een blok bezit en zelf ook daadwerkelijk als eigenaar-bewoner een appartement in het blok bewoont. Hierbij valt bij voorbeeld te denken aan een blok van drie gestapelde woningen, waarbij de eigenaar van het complex in het benedenpand een winkel heeft, zelf het appartement op de eerste etage bewoont en het appartement op de tweede etage verhuurt. De lasten van de lopende hypotheek moeten binnen de inkomensnormen vallen. Voor het vaststellen van de toegestane financieringslast zal worden aangesloten bij de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet, met dien verstande dat de overschrijding van de vastgestelde financieringslast niet meer dan 120% mag bedragen. (*1)Indien deze norm niet toereikend is en er geen andere mogelijkheid is om het herstel van een bouwblok gerealiseerd te krijgen kunnen gemeenten het fonds verzoeken aan een specifieke eigenaar toch een lening te verstrekken. De gemeente betaalt daarvoor dan wel een op het extra risico afgestemde bijdrage aan het fonds, aanvullend op de standaard bijdrage (25% van de lening) die moet worden verstrekt in geval van een LTI-tekort van niet meer dan de hierboven genoemde 120% financieringslast. Praktisch gezien neemt deze extra bijdrage exponentieel toe en is daardoor ook buiten de standaard overeenkomst gehouden. De gemeente waarin de woning van de eigenaar is gelegen, is bereid deel te nemen in het fonds. Dit betekent dat in geval van een LTI-tekort de gemeente bereid moet zijn een bedrag ter hoogte van 25% van de funderingslening in het fonds te storten, ongeacht de grootte van het LTI-tekort. 3
Een lening bij het fonds kan uitsluitend worden verkregen ten behoeve van de bouwkosten (waaronder kosten voor bouwbegeleiding) van het herstel van de fundering en daaraan gekoppeld een isolerende vloer (met een rc-waarde van ten minste 2,5, conform het Bouwbesluit) alsmede de kosten verbonden aan de financiering. Eventuele kosten voor procesbegeleiding kunnen niet worden meegefinancierd, omdat ze geen onderdeel uitmaken van de bouwkosten. De procesbegeleiding vindt in de praktijk nu veelal door of namens de gemeenten plaats. Werkwijze binnen het fonds Wanneer de woning van één of meerdere van dergelijke eigenaren deel uitmaakt van een bouwblok, kunnen alle eigenaren in dat bouwblok, ook degenen met LTI+ en LTV+, een lening krijgen via het fonds (Er moet dus minimaal één LTVmin-er of LTImin-er in het blok zitten). De lening voor deze laatsten vindt dan plaats tegen marktconforme voorwaarden en tarieven. Achtergrond hiervan is dat dit het proces van blokgewijze aanpak van de fundering kan versnellen (financiering van gehele bouwblok in één keer geregeld) en dat het fonds niet alleen leningen verstrekt aan mensen met een LTI en/of LTV tekort, waardoor het betalingsrisico voor het fonds minder groot wordt. Dit is weer van belang voor het fonds om tegen aantrekkelijke tarieven geld aan te kunnen trekken op de geldmarkt. Voor deelnemers binnen een blok met een positieve LTI en LTV is het financiering middels het fonds echter geen vereiste en kunnen de financiering ook elders regelen. In geval van een LTV-tekort dient de financier die eigenaar is van de eerste hypotheek en deze niet is geborgd door de NHG een bijdrage in het fonds te storten van 5% van de funderingslening, ongeacht de grootte van het LTV-tekort. Is er daarbij ook sprake van een LTI-tekort dan dient de bank daarboven nog een bedrag te storten ter hoogte van 20% van het leningdeel dat na herstel nog onder de marktwaarde van de woning zit. In geval de bestaande hypotheek is verstrekt met NHG-borging, wordt ook op de funderingslening NHG-borging verleend wat inhoudt dat LTI- risico hierdoor is afgedekt en de financier niet hoeft te storten. In geval van een LTI-tekort dient de bijdragen van gemeenten om voor een periode van 15 jaar de gemiddelde rentederving af te dekken. De bijdragen van banken in geval van LTV- dienen ter afdekking van het risico op restschuld van het fonds. De risico s en renteverlies worden door het fonds gemonitord. Indien uit de monitoring blijkt dat deze aannames onjuist zijn ingeschat kan het bestuur van het fonds, na het horen van de banken en gemeenten, besluiten, voor nieuwe leningen de percentages voor de bijdragen van gemeenten en/of banken aan te passen. Beëindiging fonds Bij beëindiging van het fonds zullen de resterende financiële middelen als volgt worden verdeeld: een bedrag van 20 mln., zijnde de inleg van het eigen vermogen van het rijk, vloeit terug naar het rijk de resterende middelen worden verdeeld onder gemeenten en banken, naar rato van de bijdragen van betreffende gemeenten en banken. Indien de risico s juist zijn ingeschat en indien nodig bijstelling van de percentages voor de bijdragen van gemeenten en banken heeft plaatsgevonden is de inschatting dat de resterende middelen nihil zijn. Mocht bij beëindiging van het fonds een lager bedrag dan 20 mln. resteren dan betekent dit in eerste instantie een lagere terugbetaling aan het Rijk. Mocht een negatief saldo resteren, dan is sprake van een faillissement. Dit risico komt voor rekening van de verstrekkers van het vreemd vermogen. De gemeente Zaanstad participeert daarmee niet in het risico van fonds. Organisatie Voor het Fonds Duurzaam Funderingsherstel is gekozen voor de stichting als rechtsvorm. Dit is de wens van de deelnemende partijen. De stichtingsvorm maakt het mogelijk om de rijksbijdrage in het eigen vermogen op een onafhankelijk plaats te borgen, zodat het fonds geen invloed heeft op schommelingen in het EMU-saldo. Daarbij beperkt het de risico s van de deelnemende partijen en kunnen zij een rol krijgen in de governance van het fonds. Het fonds kent een Raad van Bestuur en een Raad van Toezicht. De betrokken gemeenten samen hebben op grond van de Statuten het recht één vertegenwoordiger in de Raad van Bestuur en één vertegenwoordiger in de Raad van toezicht voor te dragen. Vanuit de gemeente Rotterdam is er een kandidaat voor de Raad van Bestuur voorgedragen, Zaanstad heeft een Kandidaat voor de Raad van toezicht voorgedragen. 4
Financiële risicobeheersing binnen het fonds Omdat het hoofdzakelijk gaat om bloksgewijze aanpak, waarbij het grootste deel van de mensen niet via de markt kunnen lenen (vanwege LTV-/LTI-), bestaat er een risico op wanbetaling (default risico). Dit risico wordt op volgende wijze geminimaliseerd: 1. Bij afnemers met een LTI- en/of LTV- profiel wordt een maatwerklening verstrekt, waarbij aanvragers van een lening rente en aflossing betalen naar draagkracht. Uitgangspunt voor het maximale financieringslastpercentage zijn de tabellen behorende bij de Tijdelijke Regeling hypothecair krediet. De aanvrager van een lening die bij aanvang de volledige rente en aflossing over de lening kan dragen, betaalt vanaf ingangsdatum het volledige maandbedrag over de lening aan het fonds. 2. Doordat het fonds leningen verstrekt aan zowel kapitaal- als minder kapitaalkrachtige wordt het wanbetalingsrisico verkleind en eventuele betalingsachterstanden zijn daarmee (deels) ingecalculeerd. 3. Iedere 3 jaar tot het 15e jaar wordt de draagkracht van alle betrokkenen opnieuw vastgesteld. Daarbij wordt de rente over de lening betaald via de bijdrage van gemeenten (zie hieronder). De schuld van mensen die de lening nog niet kunnen betalen loopt daardoor niet verder op. Vreemd vermogen 80 mlj Inleg Rijk 20 mlj Bijdrage Banken 3,7 mlj Bijdrage gemeenten 6,5 mlj De daadwerkelijke risico s op wanbetaling worden op de volgende wijze beheerst: de risico s voor de leningen liggen bij het fonds. Deze risico s worden opgevangen door het eigen vermogen. Het eigen vermogen bestaat uit verschillende componenten: een bijdrage van de gemeenten van 6,5 mln (21%), een bijdrage van financiers van ongeveer 3,7 mln1 (12%) en een bijdrage van de Rijksoverheid van 20 mln (67%). Het totale eigen vermogen zal bij verstrekking van 2000 leningen in totaal 30,2 mln bedragen. 1 5 Als geen van de woningen met NHG gefinancierd is, bedraagt de bijdrage van financiers ongeveer 7,4 mln.
Verhouding financiële bijdrage aan het fonds: De verwachte risico s van eventuele wanbetaling als gevolg van de LTV-/LTI- profielen (of combinaties daarvan) zijn verdisconteerd in de bijdragen van gemeenten/provincies en banken/financiers welke zij per verstrekte lening in het fonds storten. Via deze bijdragen worden de risico s voor de externe funding van vreemd vermogen vreemvan de 80 miljoen beperkt. Deze bijdragen worden toegevoegd aan het eigen vermogen. Bijdragen gemeenten: De bijdrage van gemeenten is om de verwachte betalingsachterstanden te compenseren voor mensen die te weinig inkomen hebben (LTI-). Uit onderzoek van KCAF is naar voren gekomen dat het gaat om 26% van de gevallen. Uitgaande van een lening van gemiddeld zal de bijdrage van de gemeente in dat geval 12.500 per lening zijn, ongeacht of er daadwerkelijk sprake is van achterstanden. De totale bijdrage komt dan op ongeveer 6,5 mln. Financiers dragen bij voor het restschuldrisico bij gedwongen verkoop (LTV-), wanneer er geen sprake is van NHG. Op grond van ongeveer 70 dossiers waarbij ook een aantal uit Zaanstad is een inschatting gemaakt naar de verhouding van de LTV en LTI problemen. Volgens onderzoek van KCAF gaat het om 69% van de doelgroep met een LTV- probleem, waarbij 23% van deze gevallen ook nog eens niet voldoet aan de LTI normen. Ervan uitgaande dat 50% met NHG is gefinancierd komt de bijdrage voor banken/financiers uit op 3,7 mln (1,7 mln voor LTIen 1,9 mln voor LTI-/LTV-). Onderstaande tabel geeft de inschatting schematisch weer: 6
Rijksoverheid: De Rijksoverheid draagt 20 mln bij aan het eigen vermogen. Dit wordt verstrekt via een eenmalige subsidie met terugbetaalverplichting en dient om de solvabiliteit te verhogen en daardoor externe middelen tegen een gunstige rente aan te trekken. In het basisscenario is het uitgangspunt dat verwachte risico s niet ten laste komen van dit deel van het eigen vermogen. Ook onverwachte risico s komen in beginsel niet ten laste van dit deel van het eigen vermogen2, maar aan het deel dat wordt bijgedragen door gemeenten en financiers. Er zal bovendien geen sprake zijn van bijstortingen vanuit de Rijksoverheid. Het risico dat de Rijksoverheid uiteindelijk draagt is beperkt tot de inbreng in het eigen vermogen van het fonds. Dit risico is zodoende gemaximeerd op 20 mln. NHG garantie/wew: De huizen dienen als onderpand. Voor zover dit onderpand de leningen niet dekt is er sprake van restschuldrisico. Bij gedwongen verkoop en wanneer de woning met NHG is gefinancierd, is het restschuldrisico voor NHG. Als de NHG wordt aangesproken teert het WEW bij verlies direct in op het bufferkapitaal (808 mln in 2014). NHG verwacht borg te staan voor 50% van de leningen (maximaal 50 mln). Een eventuele restschuld bij verkoop van de woning die niet via NHG zijn gefinancierd betekent een vordering van het fonds op de betrokkenen, voor zover niet afgedekt door NHG, of de bijdrage uit het eigen vermogen (dit geldt dus voor de groep (LTV+/LTV+ en de groep LTI-/LTV+). A. Als ook het eigen vermogen onvoldoende blijkt kan ook het vreemd vermogen (aangetrokken middelen) worden aangesproken. Wat de exacte verhouding is tussen het risico van de verschillende financiers, is afhankelijk van de juiste inschatting van de risico s en de mate waarin het lukt om tijdig bij te sturen. Daarnaast is de inschatting afhankelijk van het soort risico; als zich vooral restschuldrisico s voordoen zal eerder op de bijdrage van financiers ingeteerd worden. In een uiterste situatie waarin alle leningen in default raken, is de verhouding het risico voor de financiers van het fonds tussen overheid-markt 27%73%. Specifieke uitgangspunten Zaanstad De gemeenten sluiten een deelnemersovereenkomst met de fondsbeheerder. Hierin wordt tevens geregeld dat er een bepaalde beleidsvrijheid is als het gaat om het aanwijzen van woningen welke mogen deelnemen aan het fonds en een plafond aangaande de jaarlijkse bijdrage. De urgentie om binnen afzienbare tijd tot noodzakelijk funderingsherstel te moeten overgaan kan op drie verschillende manieren worden aangetoond. (1)Door onder meer een funderingsonderzoek waar Zaanstad subsidie voor verstrekt, (2)uit het monitoren van de meetboutjes waaruit blijkt dat (al dan niet gecombineerd met de innovatie van satellietdata) een woning sneller dan 4mm per jaar zakt, (3)of als uit visuele inspectie blijkt dat er sprake is van ernstige scheefstand of scheurvorming. De restrictie vanuit het fonds hierover is dat de LTV verhouding na herstel er niet op achteruit mag gaan. Het Gemeentelijk Adviesbureau Funderingsherstel (GAF) en Betaalbare Koopwoningen Zaanstad (BKZ) hebben een bijdrage geleverd aan het opstellen van de algemene uitgangspunten. In beginsel is de inzet van Zaanstad dan ook zich te committeren aan de algemene uitgangspunten van het fonds. Het GAF zal veelal de schakel zijn tussen de huiseigenaren in Zaanstad en het Landelijk fonds duurzaam funderingsherstel. In het verleden is door het GAF reeds veel ervaring opgedaan met het intermediëren bij het verstrekking van stimuleringsleningen. De werkwijze komt voor een groot deel overeen en het GAF is dan ook voldoende toegerust om per 1 maart 2017 te starten met haar rol richting eigenaren en het Landelijk Fonds. Daarbij staat het eigenaren vrij om zelf een onafhankelijke proces-/bouwbegeleider aan te stellen om hun belangen te behartigen richting aannemer en landelijk fonds. In de regeling is opgenomen dat een eigenaar voor maximaal 500,- mag lenen om een dergelijke begeleiding van funderingsherstel te financieren. Het KCAF zal hiervoor een landelijke lijst opnemen met voor het fonds gekwantificeerde begeleidingsbureaus. 2 Dit deel van het eigen vermogen dient tevens om opstartkosten te financieren die later worden terugverdiend. 7
Gemeente Zaanstad zal in dat geval wel de woning als noodzakelijk funderingsherstel aan het fonds moeten doorgeven, en in geval van LTI- de gemeentelijke bijdrage moeten bevestigen, maar zal minder begeleiden vanuit het GAF. Om de omvang van de financiële bijdrage te maximeren en te zorgen dat de gemeenschapsmiddelen worden ingezet op die plaatsen waar zij het meest nodig zijn, namelijk de urgente gevallen, hanteren we in Zaanstad een maximum van 60.000 om herstel te financieren ingeval sprake is van een LTI- situatie. Hiermee wordt de gemeentelijke bijdrage gemaximeerd op 15.000 per verstrekte lening. De verwachting is dat een gemiddelde lening uit het fonds voor een woning in Zaanstad tussen de 35.000 en zal liggen. Zaanstad stort niet een jaarlijks totaal bedrag ineens in het fonds, maar de verrekening zal in termijnen plaatsvinden. Er wordt alleen verrekend aangaande het werkelijk aantal verstrekte leningen met een LTI- probleem. Opgemerkt moet worden dat er wordt verwacht dat het percentage LTI- gevallen in Zaanstad hoger zou kunnen komen te liggen dan het landelijk gemiddelde zoals bij de totstandkoming van het fonds is onderzocht. Daarbij zou het tevens zo kunnen zijn dat er een relatief groot aantal huiseigenaren zelfs boven de LTI- norm van 120% uit kan komen. In dat geval biedt ook het fonds geen oplossing. Consequentie is dan dat de afwijzing voor alle eigenaren uit een woonblok gevolg heeft en geen lening van het fonds kan worden verkregen. Voor deze situaties is op dit moment geen passende oplossing voor handen. Afgelopen jaren is onderzocht of een erfpacht- of inkoopmodel door BKZ in zo n geval uitkomst kan bieden. In overleg met het Rijk en de fiscus zijn vele modellen en varianten besproken. Helaas heeft dit tot op heden niet tot een kansrijk model geresulteerd. In 2017 wil Zaanstad dan ook verder met een eigen (BKZ)inkoopmodel en is voornemens om op kleine schaal een pilot te starten. Verdere besluitvorming hierover zal aansluitend aan de besluitvorming aangaande het programma verbeteren bestaande woonkwaliteit en deelname aan het landelijk fonds duurzaam funderingsherstel richting college en raad worden gebracht. Financiën: De maximale totale bijdrage per jaar vanuit de gemeente wordt geregeld middels de begroting. Zaanstad heeft in de begroting opgenomen als bijdrage aan het fonds voor: 2017 300.000 (+/- 24 tot 30 leningen met LTI-) 2018 500.000 (+/- 40 tot 50 leningen met LTI-) 2019 500.000 2020 500.000 Over deze middelen zal via de gebruikelijke bestuurlijke rapportages verantwoord worden. Ervan uitgaande dat een gemiddelde lening in Zaanstad tussen de 40.000 en zal komen te liggen. Onderstaande tabel laat de werking betalingscapaciteit aan rente van eigenaar en benodigde renteafdekking binnen fonds zien: inkomen jaar stijging 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 0,00% voorbeeld: rente 3% lening,inkomen 30.000 8 ontwikkeling inkomen 30.000 30.000 30.907 31.370 31.841 32.319 32.803 33.295 33.795 34.302 34.816 35.338 35.869 36.407 36.953 37.507 verschuldigd stijging inkomen toename jaarlijks cumulatief financieringslast rentebedrag 0,000 1,000 1,015 1,046 1,061 1,077 1,093 1,110 1,126 1,143 1,161 1,178 1,196 1,214 1,232 1,250 433 774 betalingsruimte afdekken aan rente rente deel 433 433 433 774 774 774 774 1.067 1.067 1.067 726 726 726 726 totaal 13.330 schuldrest bijdrage gemeente = 25% lening 12.500
Bovenstaande tabel laat zien dat de bijdrage van de gemeente aan het fonds bedoeld is om gemiddeld de eerste 15 jaar rente af te dekken welke de eigenaar met een LTI- volgens de wettelijke normfinanciering niet kan dragen. Na 3 jaar kan door geprognotiseerde inkomstenstijging van 1,5% per jaar zo n 28,8% van de eigenaren rente betalen. Gemiddeld gezien zal na 15 jaar iedereen weer de gehele verschuldigde rente kunnen betalen. Het fonds gaat uit van wettelijke normfinancieringslasten en niet van de huidige woonlasten. Dat betekend in de praktijk dat als een eigenaar bij aanvraag 5% te weinig inkomen heeft op de LTI norm zijn inkomen eerst 5% moet stijgen voordat er door de eigenaar rente betaling aan het fonds kan plaatsvinden. De rente vrijstelling geldt voor een periode van 3 jaar en het fonds gaat er van uit dat de eigenaar na 3 jaar weer rente kan betalen. Na het 3e, 6e, 10e en 15e jaar is het mogelijk een hertoetsing aan te vragen volgens de uitvoeringsregels van de Funderingslening Maatwerk. Bij het ontstaan van draagkracht op een hertoetsmoment is aanvankelijk (een deel van de) rente over de Funderingslening Maatwerk verschuldigd. Zolang de betalingscapaciteit het niet toelaat lost de eigenaar niet af. De schuld bij het fonds blijft bij LTI- gevallen dus staan tot einde looptijd. Bij tussentijdse verkoop dient de gehele schuld te worden afgelost aan het fonds. Door het funderingsherstel en geïsoleerde vloer is de woning in waarde gestegen en wordt verwacht dat de woning weer marktconform zal meestijgen met de woningmarkt. 9