Academiejaar 2015-2016 Faculteit Natuur en Techniek Valentin Vaerwyckweg 1 9000 Gent Waardebepaling 1 Taxatieverslag, Londenstraat 72 9000 Gent Laurens Peeters, Glenn Tollenaere, Docenten Glenn Vercauteren Mieke Paelinck 2 de jaar vastgoed: Landmeten Thomas Couckuyt
Inhoudsopgave Samenvatting... 4 Opdracht... 4 Vastgoedobject... 4 Doel... 4 Waardering... 4 Aansprakelijkheid... 4 Inleiding... 5 Ligging... 5 Liggingsplan... 5 Kadasterplan... 5 Gewestplan... 6 Verdere info omtrent de ligging... 6 Oppervlakte en perceelsvorm... 7 Bodemconditie... 7 Watertoets... 7 Ruimtelijke ordening... 7 Erfdienstbaarheden... 7 Beschrijving van de constructie per ruimte... 8 Gelijkvloers... 9 1 e verdiep... 11 2 e verdiep... 12 Toelichting methodes van taxatie... 13 Methode van vergelijkingspunten... 13 De Analytische methode... 13 Beschrijving van de gekozen vergelijkingspunten... 14 1. Voorhavenlaan 45, 9000 Gent... 14 2. Dukkeldamstraat 27, 9000 Gent... 15 3. Londenstraat 68, 9000 Gent... 16 4. Terneuzenlaan 16, 9000 Gent... 17 5. Landbouwersstraat 68, 9000 Gent... 18 Uitwerking van de methode van vergelijkingspunten... 19 Matrix van de methode van vergelijkingspunten... 19 2
Uitwerking van de analytische methode... 20 1. Nieuwbouwwaarde... 20 3. Grondwaarde... 22 4. Intrinsieke waarde... 22 5. Marktwaarde... 23 Algemene bepalingen... 23 Bronvermelding... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. 3
Samenvatting Opdracht Waardepeildatum: 23-10-2015 Naam opdrachtgever(s): Opdracht uitgevoerd door: HoGent Mieke Paelinck Thomas Couckuyt Laurens Peeters Glenn Tollenaere Glenn Vercauteren Vastgoedobject De woning is gelegen in de Londenstraat 72, 9000 Gent. Het is een rijhuis dat deel uitmaakt van vier uiterlijk identieke woningen (nummer 72,70,68 en 66) die allen in 1940 gebouwd werden. Doel Het doel van deze waardebepaling bestaat erin de marktwaarde van de residentiële woning zo correct mogelijk te benaderen. Dit met oog op de taxatieopdracht die in teken staat van het opleidingsonderdeel Waardebepaling 1, gevolgd aan Hogeschool Gent. Vervolgens hangt deze opdracht hoogstwaarschijnlijk samen met een effectieve verkoop van het gebouw in de nabije toekomst, dit kan verondersteld worden door de huidige leegstand ervan. De prijs die bij het taxeren berekend is omvat zowel het vruchtgebruik als de naakte eigendom van de woning. Waardering Het object is per waardepeildatum getaxeerd op: 187 000 Zegge: honderdzeventachtigduizend euro In Belgische frank: 7 543 566 frank Aansprakelijkheid De taxatie is enkel en alleen bestemd voor bovengenoemd doel en genoemde opdrachtgever. Er wordt derhalve geen verantwoordelijkheid aanvaard voor enig ander gebruik of gebruik door anderen dan de opdrachtgever. Opgesteld in waarheid, en in eer en geweten. 4
Inleiding De partijen in dit rapport zijn enerzijds de vragende partij HoGent in opdracht van docenten Mieke Paelinck en thomas Cockuyt. Anderzijds zijn er de landmeters-experten in wording, namelijk Laurens Peeters, Glenn Tollenaere en Glenn Vercauteren, die deze taxatie hebben uitgevoerd. Ligging Liggingsplan Kadasterplan Beschrijving van de woning: gesloten bebouwing sectie A nr 3326 y5 5
Gewestplan Volgens het gewestplan is de woning gelegen in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Verdere info omtrent de ligging Gelegen in een rustige straat met hoofdzakelijk gesloten bebouwingen aan de ene zijde en groen aan de andere zijde, op 2 km van Gent-centrum. Aan de groene zijde van de straat bevindt zich een parkje met uitzicht op de gerenoveerde Havenloodsen die via hun erfgoedwaarde de buurt opwaarderen. Het huis bevindt zich daarnaast ook in de buurt van basisschool Victor Carpentier in de Meulesteedsesteenweg. Secundaire scholen, hogescholen en universiteiten zijn te vinden in Gent-centrum. Voor de woonst is er recentelijk ook een speelplein aangelegd. Het verlengde van het kanaal Gent-Terneuzen ligt op minder dan 200 meter van de woning naar het westen toe, terwijl het Grootdok van de Gentse haven in het oosten een geografische barrière creëert. Dit zorgt ervoor dat de stadswijk Muide-Meulestede, waarin de woning gelegen is praktisch op een schiereilend gelegen is. Bereikbaarheid: Vlak bij John F Kennedylaan deze zorgt voor vlotte verbinding naar de R4 (die op zijn beurt uitgeeft op de E 17) en E34. Via de E34 is er een vlotte verbinding naar Antwerpen en Knokke. De haven van Gent bevindt zich op minder dan 1 kilometer van de woning, dit heeft als voordeel dat er in de nabije omgeving veel werkgelegenheid is. Het grote nadeel is wel dat de havenactiviteiten hinder met zich mee kunnen brengen, bijvoorbeeld door de uitstoot van het constant aan en afrijden van vrachtwagen en van de vele industriële bedrijven zelf (Arcelor Mittal). Openbaar vervoer: Er is een halte van De Lijn op 250 m van de woning en het station Gent- Dampoort bevindt zich op 2,5 km afstand. Hierdoor is het stadscentrum vlot bereikbaar per bus of tram en is er een vlotte treinverbinding op wandelafstand van de woning. 6
Oppervlakte en perceelsvorm Het is een rechthoekig perceel van 96m² groot dat west/oost georiënteerd is. Bodemconditie Omtrent de aard van de bodem is niets terug te vinden op bodemkaarten, dit vanwege de stedelijke omgeving. Er is wel in de buurt van de woning een sondering uitgevoerd Verder mogen we er ook vanuit gaan da de bodem niet verontreinigd is (volgens het gebruikelijke uitgangspunt, de taxateur verricht geen technisch bodemonderzoek). Watertoets Volgens de watertoets van 2014 bevindt de woning zich niet in een overstromingsgevoelig gebied. Ruimtelijke ordening Er is een ruimtelijk uitvoeringsplan in Gent, deze zijn verdeeld in deelgebieden. De Londenstraat ligt in het deelgebied VOORHAVEN LOODS 20. In dit uitvoeringsplan staat onder meer dat er een gemengd woon-wekgebied ontstaat tussen de binnenstad en de zeehaven. Dit plan is opgemaakt in 2009. Hierin kan je terugvinden dat er een park is (dat zich juist voor de woning bevindt), daarbij heb je ook nog een buurtcentrum net om de hoek in de Patrijsstraat. Dit buurtcentrum is voor de inwoners van de Muide tot de Meulessteenweg. zal uitbreiden en er ee Er is een recht van voorkoop door 10 verschillende partijen, elke begunstigde heeft een bepaalde volgorde zo zijn er acht maatschappijen die volgorde één hebben. De andere twee maatschappijen hebben volgorde twee en drie. Wanneer men dit voorkooprecht bezit heeft men het recht om het perceel/pand onder dezelfde prijs en modaliteiten te kopen bij voorrang op de kanidaat-koper! De verschillende partijen zijn Wonen, Gewestelijke Maatschappij voor de Klein Landeigendom Het Volk, woningent, VITARE, ABC, De Gentse Haard en Merelbeekse Sociale Woningen, deze hebben allemaal volgorde één. Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen is de tweede in volgorde en de Stad Gent de derde. Erfdienstbaarheden Het perceel is niet bezwaard met erfdienstbaarheden. 7
Beschrijving van de constructie per ruimte Grondplan van het gebouw ter verduidelijking 8
Gelijkvloers Woonkamer Keuken Badkamer Berging Koertje Veranda Hal Faciliteiten: Open haard in redelijke staat, de zekeringkast Vloer, muren en plafond: Verouderde muurbekleding, vals plafond in redelijke staat, nieuwe vloerbekleding is nodig (nu laminaat) Centrale verwarming: Ja Ramen: Dubbel glas, marmeren venstertablet Hoogte van de ruimte: 2.677m Faciliteiten: Ouderwets maar nog steeds functionerende keukenapparatuur; een oven, gasvuur, koelkast met diepvriesvak, dampkap, gootsteen Vloer, muren en plafond: Muur boven het werkblad is betegeld Centrale verwarming: Ja Ramen: Dubbel glas Hoogte van de ruimte: 2.677m Varia: Verouderde lichtkoepel in houten frame Faciliteiten: toilet, ligbad, bidet en lavabo Vloer, muren en plafond: Volledig betegelde badkamer, ouderwets maar in goede staat Centrale verwarming: Ja Ramen: Dubbel glas Hoogte van de ruimte: 2.541m Varia: De deur sleept Faciliteiten: een lavabo Vloer, muren en plafond: Ernstige tot zeer ernstige vochtproblemen in het plafond en op de muren (Een gevolg van het water dat blijft staan op het platte dak boven de ruimte) Centrale verwarming: De volledig vernieuwde boiler bevindt zich hier Ramen: Enkel glas Hoogte van de ruimte: 2.78m Faciliteiten: Opening mazouttank en een afwateringsputje Vloer: Betegeld, de tegels zijn aan vernieuwing toe Vloer, muren en plafond: Het plafond is aan vernieuwing toe, vloer en muren zijn in goede staat Centrale verwarming: Nee Ramen: Dubbelglas Hoogte van de ruimte: 2.4m Varia: Er zijn 2 lichtkoepels, deze zijn in goede staat Faciliteiten: Trap die zich in goede staat bevindt, een trap naar de kruipkelder, een brandkast Vloer, muren en plafond: Alles in goede staat, er is ook een tegelplint Centrale verwarming: Ja Ramen: Dubbelglas Hoogte van de ruimte: 3.089m 9
De koer De trappenhal De berging Een beeld van de woonkamer vanuit de keuken De twee lichtkoepels in de veranda 10
1 e verdiep Slaapkamer 1 Slaapkamer 2 Trappenhal Vloer, muren en plafond: Houten vloer in goede staat, barst in de muur Centrale verwarming: Ja Ramen: Dubbel glas Hoogte van de ruimte: 2.68m Varia: De schouw is gedecoreerd in deze kamer Vloer, muren en plafond: De vloer is opnieuw geverfd maar is verouderd, het behang blakert van de muur af Centrale verwarming: Ja Ramen: Enkel glas Hoogte van de ruimte: 2.68m Faciliteiten: Trap Vloer, muren en plafond: De vloer is bekleedt met tapit plein, deze is in redelijke staat Centrale verwarming: Nee Ramen: Dubbel glas Hoogte van de ruimte: 2.68m Hoogte vanaf bordes (gelijkvloers -> 1 e verdiep): 2.65m De 1 e slaapkamer met de gedecoreerde schouw Het behang van de 2 e slaapkamer bladert af 11
2 e verdiep Slaapkamer 3 Hobbyruimte Trappenhal Vloer, muren en plafond: Barst in de muur en er is nieuw behang nodig, verouderde houten vloer, plafond in goede staat Centrale verwarming: Ja Ramen: Dubbel glas Hoogte van de ruimte: 2.685m Varia: De schouw loopt door deze kamer, niet gedecoreerd zoals op het 1 e verdiep Vloer, muren en plafond: Muren in slechte staat (schimmel), de vloer is bekleed met verouderd laminaat, over het algemeen is er een slechte afwerkingsgraad Centrale verwarming: Nee Ramen: Nieuwe velux met dubbel glas Hoogte van de ruimte: 2.927m, maar de hoogte loopt af door het schuine dak Varia: In deze ruimte is het ook duidelijk zichtbaar dat het dak volledig vernieuwd is, dit is nog maar recent gebeurd, het dak is dus nog in perfecte staat Faciliteiten: Trap Vloer, muren en plafond: De vloer is bekleedt met tapit plein, deze is in redelijke staat Centrale verwarming: Nee Ramen: Dubbel glas Hoogte van de ruimte: 2.688m Hoogte vanaf bordes (1 e verdiep -> 2 e verdiep): 2.742m De hobbyruimte met de vernieuwde velux De trappenhal op het 2 e verdiep 12
Toelichting methodes van taxatie Methode van vergelijkingspunten Het uitgangspunt van deze methode is om de waarde van een onroerend goed te bepalen door dit te vergelijken met een recent gerealiseerde verkoopprijzen van voldoende vastgoedobjecten. De werkwijze om een gebouw te taxeren volgend de vergelijkingsmethode kunnen we opdelen in 2 grote delen. Als eerste moet men de gegevens van verschillende woningen verzamelen, deze woningen moeten voldoen aan enkele voorwaarden. We vertrekken altijd bij de eigenschappen van het te taxeren huis zelf, en zoeken deze eigenschappen in de vergelijkingspunten terug. Factoren als ligging, utiliteit, datum van verkoop en grootte van het gebouw worden in rekening gebracht. Natuurlijk zijn 2 verschillende huizen nooit identiek, en wordt er ook rekening gehouden met de verschillen. Nadien worden de gemeenschappelijke en verschillende eigenschappen met het te taxeren huis vergeleken, en geven we deze ook een score van in hoever deze eigenschappen die van het te taxeren huis benaderen. Ten tweede gaan we over naar het effectieve waardeoordeel, en maken we gebruik van de reeds gecorrigeerde waarden van de vergelijkingspunten. Van deze waarden nemen we het rekenkundig gemiddelde. Nadien is het aan de taxateur zelf, door met zijn kunde en ervaring sommige vergelijkingspunten meer of minder te laten doorwegen om zo tot een correcte taxatie te komen. De Analytische methode De analytische methode berekend de waarde van het te taxeren object, door een kostprijs te bereken voor dit gebouw als nieuwbouw. Rekening houdend met de marktomstandigheden en vetusiteit. Daarbij is er nog een controle door af toetsing aan vergelijkingspunten. Allereerst wordt de nieuwbouwwaarde berekend, dit gebeurd volgens een welbepaalde formule die rekening houdt met het volume van het huis en de eenheidsprijs van het gebouw. Dan moet men ook nog rekening houden met het sleet van de woning. Buiten de kost van het gebouw maakt de grond ook nog deel uit van de prijs. Als controle doen we deze bewerking ook nog eens voor een vergelijkingspunt. Het vergelijkingspunt dient het te taxeren object zo goed mogelijk te benaderen. 13
Beschrijving van de gekozen vergelijkingspunten 1. Voorhavenlaan 45, 9000 Gent Ligging ten opzichte van het te schatten object in de Londenstraat 72 (550m verwijderd). Uittreksel uit het GRB met daarop de vorm van het perceel in de Voorhavenlaan 45. Verdere info omtrent het gebouw Vraagprijs: 215 000 Verkoopprijs: 200 000 Bewoonbare oppervlakte: 153m² Grondoppervlakte: 78m² Gevelbreedte: 6m Bouwjaar: 1994 Keuringsverslag van de elektrische installatie: Niet conform EPC: 506 Geen centrale verwarming, verwarming op individuele gaskachels Opfriswerken nodig Aantal slaapkamers: 2, mogelijkheid tot inrichten zolderkamer als 3 de slaapkamer, dak nog niet geïsoleerd Kelder Koertje Gevelaanzicht van het gebouw 14
2. Dukkeldamstraat 27, 9000 Gent Ligging ten opzichte van het te schatten object in de Londenstraat 72 (450m verwijderd). Uittreksel uit het GRB met daarop de vorm van het perceel in de Dukkeldamstraat 27. Verdere info omtrent het gebouw Vraagprijs: 250 000 Verkoopprijs: 250 000 Bewoonbare oppervlakte: 200m² Grondoppervlakte: 150m² Gevelbreedte: 6m Keuringsverslag van de elektrische installatie: Conform EPC: 674 Centrale verwarming Aantal slaapkamers: 3, met mogelijkheid tot inrichten van de zolderkamer Tuin van 50m² met terras Compleet onderkelderd Gevelaanzicht van het gebouw 15
3. Londenstraat 68, 9000 Gent Ligging ten opzichte van het te schatten object in de Londenstraat 72 (20m verwijderd). Uittreksel uit het GRB met daarop de vorm van het perceel in de Londenstraat 68. Verdere info omtrent het gebouw Vraagprijs: 229 000 Verkoopprijs: 209 000 Bewoonbare oppervlakte: 140m² Grondoppervlakte: 95m² Gevelbreedte: 5m Bouwjaar: 1940, gerenoveerd in 1997 Deel van 4 huizen die samen gebouwd werden, waarvan het te schatten object ook een deel uitmaakt Keuringsverslag van de elektrische installatie: Conform EPC: 291 Slaapkamers: 4 Vernieuwde keuken Koertje Gevelaanzicht gebouw 16
4. Terneuzenlaan 16, 9000 Gent Ligging ten opzichte van het te schatten object in de Londenstraat 72 (600m verwijderd). Uittreksel uit het GRB met daarop de vorm van het perceel in de Terneuzenlaan 16. Verdere info omtrent het gebouw Vraagprijs: 170 000 Verkoopprijs: 170 000 Grondoppervlakte: 78m² Ligging aan het water Keuringsverslag van de elektrische installatie: Niet conform EPC: 339 Centrale verwarming op aardgas Op te frissen Slaapkamers: 2 Geïsoleerde zolder Koertje Kelder Gevelaanzicht gebouw 17
5. Landbouwersstraat 68, 9000 Gent Ligging ten opzichte van het te schatten object in de Londenstraat 72 (400m verwijderd, te voet 300m). Uittreksel uit het GRB met daarop de vorm van het perceel in de Landbouwersstraat 68. Verdere info omtrent het gebouw Vraagprijs: 199 000 Verkoopprijs: 195 000 Bewoonbare oppervlakte: 98m² Grondoppervlakte: 38m² Gerenoveerd in 2007 Keuringsverslag van de elektrische installatie: Conform EPC: 436 Centrale verwarming op aardgas Slaapkamers: 3 Binnenshuis is alles afgewerkt, instapklaar Geïsoleerde zolder Geen koertje of tuin Nieuwe keuken en badkamer Gevelaanzicht gebouw 18
Uitwerking van de methode van vergelijkingspunten Per factor werd elk vergelijkingspunt vergeleken met het vastgoedobject zelf om na te gaan of er een hogere of lagere waarde moest worden toegekend. Zo werd de ligging van vergelijkingspunt 4 bijvoorbeeld hoger aangeschreven dan dat van het te schatten object aangezien VGG4 aan het water gelegen is. Zo werd allereerst onderstaande tabel bekomen die diende als basis voor de verdere matrix en waardeberekening. Object VGG1= 200 000 VGG2= 250 000 VGG3= 209 000 VGG4= 170 000 VGG5= 195 000 Ligging (26%) 100 % Gelijk Lager Gelijk Hoger Lager Grootte (33%) 100 % Gelijk Hoger Gelijk Lager Lager Staat (12%) 100 % =/lager Hoger =/Hoger Gelijk Hoger Comfort/kwaliteit 100 % Lager Hoger Gelijk Gelijk Gelijk (14%) EPC (15%) 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Matrix van de methode van vergelijkingspunten Wanneer uiteindelijk een gemiddelde genomen werd van de vijf bekomen gecorrigeerde verkoopprijzen, werd een prijs van afgerond 208 000 euro berekend. Vastgoedobject VVG1 VVG2 VGG3 VGG4 VGG5 Straat & Londenstraat Voorhavenln. Dukkeldamstr. Londenstr. Terneuzenln. Landbouwerstr. huisnummer 72 45 27 68 16 68 Postcode & Gemeente 9000 Gent 9000 Gent 9000 Gent 9000 Gent 9000 Gent 9000 Gent Verkoopprijs / 200 000,00 250 000,00 209 000,00 170 000,00 195 000,00 Jaar transactie 2015 2015 2015 2015 2015 2015 Grootte (33%) 100% 100% 130% 100% 80% 75% Ligging (26%) 100% 95% 80% 100% 110% 80% Milieu (15%) 100% 100% 100% 100% 100% 100% Staat (12%) 100% 95% 110% 105% 100% 120% Kwaliteit/comfort (14%) 100% 85% 120% 100% 95% 110% Totale appreciatie 100% 96,00% 108,70% 100,60% 95,30% 90,35% Gecorrigeerde verkooppr. 100% 208 333,33 229 990,80 207 753,48 178 384,05 215 827,34 Marktwaarde 208 057,80 208 000 19
Uitwerking van de analytische methode 1. Nieuwbouwwaarde referentietype: EP/m³ (abex 100) gewone woning 49,5 /m³ ABEX-index 744 gereduceerd EP/m³ huidige nieuwbouwgebouwdeel volume in m³ volume in m³ abex 100 EP/m³ waarde gelijkvloers 151,1 151,1 49,50 368,28 55 647,11 1ste verdieping 108,3 102,885 49,50 368,28 37 890,49 2de verdieping 108,3 86,64 49,50 368,28 31 907,78 bergplaats 21,4 5,35 49,50 368,28 1970,30 WERKWIJZE TOTAAL 127 415,67 We vinden dat dit een gewone woning is omdat ze voorzien is van alle comfort. Desalniettemin is de woning behoorlijk gedateerd. Mede daardoor hebben we gekozen voor een gewone woning en niet voor een comfortabele. Een bescheiden woning is het ook niet meer, er is centrale verwarming aanwezig, meestal dubbele beglazing en het dak is recentelijk vernieuwd. Het totale volume van de woning is meer dan 350 m³, dit heeft ook een invloed op de abex 100 waarde. De 2 de tabel kan je eigenlijk kort samenvatten op deze manier: EP peildatum=ep abex100 * ABEXpeildatum/ABEX100 Bij het berekenen van het gereduceerd volume moet je rekening houden dat dit per verdiep verschilt. Hiervoor bestaan er coëfficiënten die terug te vinden zijn in de slides van de cursus. (Zo heb je 0,25 voor bergruimte, 0,8 voor het tweede verdiep, 0,95 voor het eerste verdiep en 1 voor de gelijkvloerse verdieping.) gereduceerd volume *Ep peildatum= nieuwbouwwaarde 2. Huidige waarde Voor de huidige waarde te berekenen moet je de nieuwbouwwaarde verminderen met de vetusiteit of sleet van de woning. Er bestaan verschillende methoden om deze sleet te berekenen. Wij gaan de eerste en tweede methode gebruiken. 20
WERKWIJZE De eerste methode is een combinatie van ouderdom, gebruik, frequentie en kwaliteit van onderhoud. Deze is snel en vlot toe te passen op onze woning. Je berekent eerst deze vier parameters apart, telt ze samen op en deelt dan door 4. Hierdoor verkrijg je dan de gemiddelde vetustiteit of sleet. Deze geeft in ons geval de beste prijs weer, mede omdat er in de loop der tijd aanpassingswerken zijn gedaan aan de woning. De tweede methode werkt volgens taxatienorm van de KAVEX (kamer van vastgoedexperten). Bij deze methode worden de verschillende parameters bij elkaar opgeteld. Het enige nadeel dat bij deze methode ondervonden wordt, is dat de leeftijd sterk doorweegt in de berekening van de vetustiteit. De derde en vierde methode gebruiken we bewust niet omdat deze te veel de nadruk leggen op de ouderdom van de woning waardoor het een te vertekend beeld geeft. De woning is gebouwd in 1940 indien we enkel naar de ouderdom zouden kijken bij deze methodes zou de vetustiteit meer dan 70% kunnen zijn. Dit lijkt ons veel te veel. De vijfde methode kunnen we ook niet toepassen omdat deze preciezere informatie vergt die we momenteel niet ons bezit hebben. Onder andere de ouderdom van de keuken, badkamer en de recente renovatiewerken aan het dak zijn hierbij noodzakelijk. De kostprijs van al deze werken en de datums zouden gekend moeten zijn. Deze heb je nodig om in te voegen in je formules. Daarom hebben we besloten om het gemiddelde te nemen van de eerste en tweede methode, hierdoor denken we dat we de vetustiteit zo goed mogelijk juist kunnen benaderen. METHODE 1 ouderdom bouwjaar 1940: 75 jaar: 32% gebruik gebruik: normaal 15% onderhoud fequentie: matig 18% kwaliteit: matig 18% gemiddelde vetustiteit 0,2075 =20,75% METHODE 2: KAVEX ouderdom: 25% gebruik: 2% onderhoud: 10% totale vetustiteit: 37% gemiddelde van deze 2 methodes: (METHODE 1 + METHODE 2)/2= 28,875 % De huidige waarde is de nieuwbouwwaarde vermindert met de vetustiteit of sleet. Dit is de laatste stap om tot de huidige waarde van de constructie te komen. 127415,65*(1-28,875%)= 90 624,38 De huidige waarde van de constructie bedraagt dus 90 624,38. 21
3. Grondwaarde Normaal gezien moeten we de grondwaarde berekenen aan de hand van de regressiemethode. Aangezien we weinig of geen vergelijkingspunten bezitten, baseren we ons op de gemiddelde prijs per m² in Gent in 2014. (We hebben wel verkochte woningen in de buurt met hun verkoopprijs, maar daar weten we de grondprijs niet van ) Deze cijfergegevens kan je terugvinden op de website van de FOD financiën. Omdat de woning aan de stadsrand gelegen is met veel groen en aan het water, rekenen we hiervoor een meerwaarde aan. Mede doordat het een erg klein perceel is zal de gemiddelde prijs per m² ook sterk toenemen. Voor het verkleinde perceel rekenen we een factor aan van 1,2 en voor de ligging in de groene stadsrand rekenen we een meerwaarde aan van 1,3. De gemiddelde grondprijs in Gent bedraagt 276 /m² in 2014. Als we deze factoren met elkaar vermenigvuldigen bekomen we 41 333,76. Dit is de onbebouwde grondwaarde, dit is dus de waarde van het perceel indien het niet bebouwd is. onbebouwde grondwaarde: 96 m² * 1,3 * 1,2 * 276 /m²= 41 333,76 Voor een perceel dat bebouwd is, moet je een onbebouwd perceel vermenigvuldigen met 2/3. In ons geval (perceel is bebouwd) moet je dus het bovenstaande bedrag vermenigvuldigen met 2/3. bebouwde grondwaarde: 41 333,76*2/3= 27 555,84 Deze waarde lijkt ons nogal aan de lage kant, maar het perceel is met zijn 96 m² dan ook behoorlijk klein. 4. Intrinsieke waarde De intrinsieke waarde is de prijs van de constructie in zijn huidige toestand, vermeerdert met de prijs van de bouwgrond in zijn huidige toestand (=bebouwd in ons geval). INTRINSIEKE WAARDE=BOUWGROND(BEBOUWD)+HUIDIGE WAARDE INTRINSIEKE WAARDE= 27 555,84 + 90 624,38 = 118 180,22 De intrinsieke waarde bedraagt 118180,22. 22
5. Marktwaarde De marktwaarde van een woning is afhankelijk van de verkoopbaarheid van de woning. Deze buurt ligt goed in de markt, mede door het vele groen en de rustige ligging in de stadsrand kunnen we stellen dat de venaliteit of verkoopbaarheid hoog zal zijn. De woning is op te frissen, maar beschikt over voldoende ruimte en is dus perfect geschikt voor jonge gezinnen die in de stadsrand willen wonen en die het zien zitten om een aantal opfrissingswerken uit te voeren. Vandaar dat we de venaliteit op 40% extra nemen. MARKTWAARDE=INTRINSIEKE WAARDE*VENALITEIT MARKTWAARDE= 118 180,22*1,4 = 165 452,31 De marktwaarde die we bekomen volgens de analytische methode is 165 452,31. We ronden dit af naar 165 000, zegge honderd vijvenzestig euro. In Belgische frank geeft dit 6 656 083, 53 Belgische frank. Algemene bepalingen Er kan uiteindelijk geconcludeerd worden dat de methode van vergelijkingspunten een significant hoger schattingswaarde oplevert dan de analytische methode. Dit kan verklaard worden door de invloed van de ouderdom die toch wel meer doorweegt bij deze tweede methode, alsook door het gebrek aan gegevens om een compleet juiste analytische methode uit te voeren. Als algemene schattingswaarde van het gebouw wordt er dan ook voor gekozen om het gemiddelde te nemen van beide waarden, met andere woorden de verzoening. Methode 1: 208 057,80 Methode 2: 165 452,31 Gemiddelde waarde: 186 755,06 Zegge: 187 000 23
Bronvermelding Drie methodes om de waarde van een woning te schatten. (sd). Opgeroepen op december 2, 2015, van Immo reus: http://www.immoreus.be/blog/2013/03/drie-methodes-om-de-waarde-van-eenwoning-te-schatten/ Gemiddelde prijs van de verkopen van bouwgronden. (sd). Opgeroepen op december 2, 2015, van statbel.fgov.: http://statbel.fgov.be/nl/statistieken/cijfers/economie/bouw_industrie/vastgoed/gemiddeld e_prijs_bouwgronden/ geopunt. (sd). Opgeroepen op november en december 2015, van geopunt: http://www.geopunt.be/ herinrichting Voorhaven. (sd). Opgeroepen op november 28, 2015, van Stad Gent: https://stad.gent/over-gent-en-het-stadsbestuur/over-gent/projecten-die-het-uitzicht-vangent-bepalen/noorden/herinrichting-voorhaven Paelinck, M. (2015-2016). Waardebepaling 1. Gent. recht van voorkoop. (sd). Opgeroepen op november 20, 2015, van vlaanderen.be: http://www.vlaanderen.be/nl/bouwen-wonen-en-energie/kopen-en-verkopen/het-rechtvan-voorkoop Schatting Londenstraat 72. (sd). Opgeroepen op november 25, 2015, van dinammo: http://www.dinammo.be/estimations/schatting/12548 Voorhaven Loods 20. (sd). Opgeroepen op november 25, 2015, van Stad Gent: https://stad.gent/sites/default/files/page/documents/g-vp-01-143- 11_20090730_toelichting_voorschriften.pdf 24