Notarisbarometer VASTGOED www.notaris.be 2016 Barometer 31 VASTGOEDACTIVITEIT IN 106,4 106,8 101,7 103,4 105,9 102,8 98,9 101,4 99,2 105,0 105,3 104,7 115,4 112,1 111,8 118,0 116,1 127,0 124,7 127,9 115,8 2012 2013 2014 2015 2016 2016, een recordjaar qua aantal vastgoedtransacties De index van de vastgoedactiviteit klokt in het 4 de trimester 2016 af op 124,7 punten tegenover 115,8 punten in het 3 de trimester. Dit betekent een stijging van 7,7%. Deze vergelijking dient gerelativeerd te worden vanwege de seizoensgebondheid van het 3 de trimester, maar dit neemt niet weg dat het 4 de trimester 2016 bijzonder goed scoort. We noteren een stijging van +7,4% ten opzichte van het 4 de trimester 2015 (116,1). Vergeleken met 2015 was de maand oktober vrij stabiel met een toename van +0,6%. Voor november en december is de stijging van de vastgoedtransacties nog duidelijker met respectievelijk +9,9% et +13,5%. In 2016 is het aantal vastgoedtransacties met 8,2% toegenomen. Dit betekent een stijging van de jaarindex van 114,5 in 2015 naar 123,9 in 2016. De grootse pieken in het aantal verkoopovereenkomsten stellen we vast in maart, april en oktober. Deze ijzersterke vastgoedactiviteit wordt echter niet in alle regio s waargenomen zoals we verder zullen zien. Op macro-economisch niveau Het consumentenvertrouwen herstelt zich en stijgt van -13 in oktober en -10 in september naar -5 in december. Gemiddeld bedroeg de consumentenvertrouwensindex in 2016-6,8 punten, tegenover -5,7 in 2015. Dit is een terugval van -1,8%. Het ondernemersvertrouwen (bron NBB) herstelt ook in zekere mate en stijgt van -2,2 in september naar -0,2 in december met een gemiddelde van -2,2 in 2016. De bouwsector kent een globaal positief jaar met een index van -2,6 in december 2016 tegenover -5,7 in september en een jaargemiddelde van -3 daar waar de gemiddelde index in 2015 nog -10,7 bedroeg. Het 4 de trimester kent wat het aantal faillissementen betreft een stijging van +2,7% tegenover het 4 de trimester 2015, maar 2016 is het derde jaar op rij dat we een daling in het aantal faillissementen optekenen (-7,4%). De tendens is eveneens positief voor het aantal vennootschapsoprichtingen met voor het afgelopen jaar een stijging van +7,3%. De werkloosheid is gestabiliseerd op ongeveer 8% (7,9% in oktober) terwijl de inflatie net onder de 2% duikt: 1,9% in oktober, 1,7% in november en 1,9% in december volgens onze schattingen. Voor 2016 zou de inflatie 1,7% bedragen tegenover 0,6% in 2015. De hypothecaire rentevoeten blijven dalen en zakken voor de eerste keer onder de 2% in november: 1,99% voor een vaste rentevoet van meer dan 10 jaar, d.i. 0,49 punten minder dan in december 2015 (Bron NBB). In het 4 de trimester stijgt het aantal hypothecaire kredieten opnieuw tegenover het 4 de trimester 2015 (+14%). Deze toename is deels te wijten aan de stijging van het aantal hypothecaire kredieten voor aankopen (+8%) die in lijn ligt met de stijging van het aantal vastgoedtransacties. Het zijn echter de andere soorten hypothecaire kredietakten (waaronder de herfinancieringen) die de grootste stijging optekenen: +20% vergeleken met het 4 de trimester 2015. De herfinancieringen hadden midden 2015 een zeker plafond bereikt, maar de huidige rentevoeten moedigen bepaalde gezinnen aan om hun lening opnieuw af te kopen. In 2016 stegen de kredietakten voor de aankoop van vastgoed met +9,9%. De andere hypothecaire kredietakten daalden met -3,3% niettegenstaande de heropbloei in de loop van het 4 de trimester. Voor alle kredietakten samen is dit een stijging van +2,1%. 1 1
EVOLUTIE VAN DE MARKT Vergelijking van het trimester met dat van vorig jaar. Woonhuizen Vergeleken met het 4 de trimester 2015 steeg de gemiddelde prijs van de woonhuizen met +2,1% voor heel België, met +2,3% in en +3,8% in. Alleen is een uitschieter met een daling van -0,6%. Appartementen Een vergelijking met het 4 de trimester 2015 levert de volgende resultaten op: +5,2% voor België, +6,5% in, +5,9% in en in. Regionale verdeling van de vastgoedactiviteit 238.212 +2,1% 214.751 +5,2% +7,4% VLAANDEREN 265.808 +2,3% 221.278 +6,5% +7,1% ANTWERPEN WEST- VLAANDEREN OOST- VLAANDEREN LIMBURG VLAAMS-BRABANT HENEGOUWEN WAALS-BRABANT LUIK NAMEN 443.998-0,6% 233.945 +14% LUXEMBURG WALLONIË 178.536 +3,8% 163.258 +5,9% +6,3% * De prijsvergelijkingen in percentages worden berekend in vergelijking met hetzelfde trimester van het vorige jaar. 407.450 4,1% 223.631 8,6% -9,0% Woonhuizen Appartementen Vastgoedactiviteit De analyse omvat niet de prijzen van villa s, herenhuizen en opbrengsthuizen. De gemiddelde prijzen slaan op onroerende goederen van de primaire en secundaire markt, zonder een onderscheid te maken tussen beide. De analyse omvat de prijzen van appartementen, flats en studio s. De verdeling van het aantal verkopen tussen de regio s en provincies heeft een invloed op de prijsevolutie op nationaal niveau. Het is normaal dat de algemene prijsevolutie hoger ligt dan de afzonderlijke schommelingen per regio of provincie. Evolutie van het aantal dossiers die maandelijks binnenkomen in de notariskantoren. De vergelijkingen inzake activiteit uitgedrukt in percentages, worden berekend in vergelijking met hetzelfde trimester van het vorige jaar. 2 2
Provinciale verdeling van de vastgoedactiviteit WEST-VLAANDEREN OOST-VLAANDEREN ANTWERPEN LIMBURG 246.173 +3,3% 252.974 274.301 +1,1% 230.438 253.824 +3,1% 217.325 +2,7% 202.103 +8,9% 197.326 +13,3% +9,9% +8,1% +4,8% +7,9% VLAAMS-BRABANT WAALS-BRABANT 302.759 +2,2% 443.998-0,6% 313.040-0,1% 223.769 +1,7% 233.945 212.949-1,3% +5,4% +14% +3,3% HENEGOUWEN NAMEN LUXEMBURG LUIK 140.944 +0,2% 186.895 +8% 189.948 +5,4% 168.980 +2,8% 139.747-1,5% 173.329 +12,5% 164.500 +6,9% 149.575-1,5% +4,3% +12% +14,7% +4,1% Gemiddelde prijzen van woonhuizen Gemiddelde prijzen van appartementen 500000 420000 340000 260000 180000 100000 436.050 435.033 455.824 403.920 410.194 364.982 229.374 244.695 250.281 252.252 259.642 261.641 214.480 226.814 233.959 234.574 234.699 236.831 165.066 171.066 176.179 175.300 176.709 177.423 250000 228.408 225.025 231.843 228000 219.302 218.665 210.056 203.168 204.402 203.799 209.433 217.868 206000 212.465 208.463 206.441 199.990 204.181 201.315 205.148 184000 164.104 162000 150.993 152.951 155.610 156.418 155.985 140000 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2011 2012 2013 2014 2015 2016 3 3
EVOLUTIE PRIJZEN APPARTEMENTEN PER AANTAL SLAAPKAMERS In het 4 de trimester 2016 stijgt de gemiddelde appartementsprijs in België lichtjes van 213.803 naar 214.751 (+0,4%). Op regionaal vlak stijgt de gemiddelde prijs in van 219.221 naar 221.278 (+0,9%). In constateren we een daling van -2,8%: 163.258 tegenover 167.889 in het 3 de trimester. In bedraagt de gemiddelde appartementsprijs 233.945 (+1%). Vergeleken met het 4 de trimester 2015 zien we een stijging van +5,2% voor België, +6,5% voor, +5,9% voor en voor. In 2016 kenden de gemiddelde appartementsprijzen een grotere stijging dan de gemiddelde woonhuisprijzen. De gemiddelde prijs bedraagt voor België 212.465 (+3,6%), voor 217.868 (+4%), voor 164.104 (+5,2%) en voor 231.843 (+3%). Voor 2016 stellen we vast dat een tweekamerappartement in België gemiddelde 32,4% duurder is dan een eenkamerappartement en dat een driekamerappartement 35,7% meer kost dan een tweekamerappartement. Een extra kamer betekent dus een supplement van ongeveer een derde van de prijs. Per regio bedraagt de prijsstijging van een één- naar een tweekamerappartement 29,9% in, 37,4% in en eveneens 37,4% in. Om van een twee- naar driekamerappartement te gaan, betaalt men in 32,4% meer, in 29,7% meer en in, waar een driekamerappartement minder vaak voorkomt, 43,6% meer. De duurste appartementen zijn de driekamerappartementen in West- (invloed Belgische kust), Waals-Brabant en. De analyse per provincie toont slechts één daling: Oost- met -1,4%. In reële waarden stijgt de gemiddelde appartementsprijs in 2016 eveneens, met uitzondering van Oost-. Evolutie prijzen appartementen 1 slaapkamer 200000 150000 171.026 172.612 161.969 159.006 164.137 163.351 167.054 159.646 161.486 163.945 153.873 152.639 156.280 157.287 154.656 155.268 151.868 148.256 170.349 167.294 160.758 169.338 164.776 157.219 170.612 168.511 160.357 167.042 163.691 156.671 % verschil* +0 % +6,4 % +3,2 % 111.707 126.371 116.806 113.702 114.865 115.616 121.684 116.637 125.130 119.890 +4,4 % 100000 2015-T1 2015-T2 2015-T3 2015-T4 2015 2016-T1 2016-T2 2016-T3 2016-T4 2016 * % verschil met zelfde trimester van vorig jaar In 2016 kost een eenkamerappartement in België gemiddeld 156.671, d.i. een stijging van +3,2% ten opzichte van 2015. In het 4 de trimester bedraagt de gemiddelde prijs 160.357. De hoogste gemiddelde prijs noteren we in met 167.042 in 2016 tegenover 167.054 in 2015 (+0%). De prijs blijft eveneens stabiel in het 4 de trimester: 170.612. De prijs van een eenkamerappartement stijgt in van 153.873 in 2015 naar 168.511 (+6,4%) met in het 4 de trimester 2016 een gemiddelde prijs van 170.612. In stijgt de prijs op een jaar met +4,4%: van 114.865 naar 119.890 met in het 4 de trimester een gemiddelde prijs van 125.130. 4 4
Evolutie prijzen appartementen 2 slaapkamers 250000 235.405 227.223 231.328 231.778 231.075 229.751 234.242 231.304 222.466 229.462 % verschil* -0,7 % 200000 214.073 212.776 216.857 207.180 207.007 212.408 213.666 211.493 208.042 204.959 208.842 205.811 210.340 206.444 214.748 210.210 216.703 207.210 212.572 207.471 +2,2 % +1,2 % 178.378 164.056 169.262 158.141 163.405 161.566 171.357 161.856 164.724 +4,2 % * % verschil met zelfde trimester van vorig jaar 150000 2015-T1 2015-T2 2015-T3 2015-T4 2015 2016-T1 2016-T2 2016-T3 2016-T4 2016 In 2016 kost een tweekamerappartement in België gemiddeld 207.471 tegenover 204.959 in 2015 (+1,2%). In het 4 de trimester 2016 bedraagt de gemiddelde prijs 207.210. In stijgt de gemiddelde prijs voor een tweekamerappartement op een jaar met +2,2%: d.i. van 208.042 naar 212.572. In het 4 de trimester bedroeg de prijs 216.703. In het zuiden van ons land is de stijging op een jaar tijd het opvallendst met +4,2%. Dit is een gemiddelde van 164.724 tegenover 158.141 in 2015. In het 4 de trimester bedraagt de gemiddelde prijs in 161.856. In is de prijs vrij stabiel gebleven met 229.462 tegenover 231.075 in 2015 (-0,7%) en een gemiddelde prijs van 222.466 in het 4 de trimester 2016. Evolutie prijzen appartementen 3 slaapkamers 350000 300000 250000 200000 303.789 238.893 235.949 327.070 210.394 345.651 228.915 314.084 286.663 292.874 283.078 285.425 275.065 274.465 286.662 283.669 270.462 276.014 268.914 224.655 341.809 278.250 281.180 207.111 329.608 287.286 285.463 206.420 307.102 272.133 270.706 220.976 342.443 290.899 291.042 217.396 2015-T1 2015-T2 2015-T3 2015-T4 2015 2016-T1 2016-T2 2016-T3 2016-T4 2016 329.527 281.423 281.465 213.606 % verschil * +4,9 % +4,7 % +2,6 % -4,9 % * % verschil met zelfde trimester van vorig jaar In 2016 kost een driekamerappartement in België gemiddeld 281.465 tegenover 274.465 in 2015 (+2,6%). In het 4 de trimester 2016 bedraagt de gemiddelde prijs 291.042. In stijgt de gemiddelde prijs van een driekamerappartement van 268.914 in 2015 naar 281.423 in 2016 (+4,7%). In het 4 de trimester bedraagt de gemiddelde prijs 290.899. In stijgen de prijzen op een jaar met +4,9%: van 314.084 in 2015 naar 329.527 in 2016. De gemiddelde prijs in het 4 de trimester bedraagt 342.443. In daalt de prijs op een jaar met -4,9%: van 224.655 in 2015 naar 213.606 in 2016. De appartementsmarkt, en in het bijzonder die van de driekamerappartementen, is er echter kleiner. In het 4 de trimester kost een driekamerappartement in 217.396. 5 5
EVOLUTIE PRIJZEN BOUWGRONDEN Evolutie prijzen bouwgronden per m 2 1000 800 600 400 200 0 814,43 602,22 229,20 221,76 183,26 172,79 83,79 87,44 839,01 229,24 178,65 90,22 685,31 253,95 187,15 85,76 383,52 246,57 186,88 88,63 2015 2016-T1 2016-T2 2016-T3 2016-T4 2016 619,24 237,96 181,38 87,97 In het 4 de trimester 2016 bedraagt de prijs per m² voor België gemiddeld 187, d.i. een daling van -0,1% ten opzichte van het 3 de trimester 2016. Een bouwgrond kost in gemiddeld 247 /m² (-2,9%) en in 89 /m² (+3,3%). De gemiddelde prijs per m² in is nog steeds zeer hoog, maar daalt met -44%: van 685 /m² in het 3 de trimester naar 384 /m² in het 4 de trimester, hoewel de gemiddelde aankoopprijs met +8,5% gestegen is. Deze daling toont dus aan dat de verkochte gronden in het 4 de trimester veel groter waren en dat de bebouwbare oppervlakte die het duurste is, minder doorwoog. Voor 2016 noteren we een daling in de gemiddelde prijs per m² van -1% op nationaal vlak: de prijs daalde in een jaar van 183 /m² naar 181 /m². De gemiddelde prijs per m² bedraagt in 2016 voor 238 /m² (+3,8%), voor 88 /m² (+5%) en voor 619 /m² (-24%). De jaarlijkse evolutie in het s gewest bevestigt de trend van het 4 de trimester waar de verkochte bouwgronden proportioneel groter waren dan in 2015. Evolutie aankoopprijzen bouwgronden 400000 397.541 330000 233.596 269.410 292.200 260000 190000 120000 50000 178.876 150.178 90.357 149.830 123.984 81.964 180.237 165.272 135.955 91.516 165.984 136.321 92.221 166.810 142.812 101.634 2015 2016-T1 2016-T2 2016-T3 2016-T4 2016 240.244 162.051 134.708 91.656 In het 4 de trimester bedraagt de gemiddelde prijs voor de aankoop van een bouwgrond in België 142.812 tegenover 136.321 in het 3 de trimester 2016 (+4,8%). In stijgt de gemiddelde prijs van 92.221 naar 101.634 (+10,2%). kent een gemiddelde prijs van 166.810 tegenover 165.984 in het 3 de trimester 2016 (+0,5%). Op regionaal niveau wordt de hoogste gemiddelde prijs opgetekend in het s gewest met 292.200 tegenover 269.410 in het 3 de trimester 2016 (+8,5%). In 2016 daalden de prijzen voor de aankoop van een bouwgrond in België met -10,3%: dit is van 150.178 in 2015 naar 134.709 in 2016. De aankoopprijs blijft een goede marktindicator voor de bouwgrondmarkt, maar moet met voorzichtigheid geanalyseerd worden, omdat hij rechtstreeks beïnvloed wordt door de grootte van de gronden. 6 6