Convenant Rijk Woonbond (Bestuurdersakkoord) De ondergetekenden: 1. De minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, mevrouw Sybilla M. Dekker, handelend als bestuursorgaan, hierna te noemen de Minister ; 2. De Nederlandse Woonbond, vereniging van huurders, statutair gevestigd te Amsterdam, te dezen vertegenwoordigd door mevrouw M. van Veen, hierna te noemen de Woonbond ; In aanmerking nemende: a. dat partijen erkennen dat ieder een eigen verantwoordelijkheid en eigen doelstellingen heeft, hetgeen ondermeer impliceert dat het vermelden in dit convenant van uitgangspunten van een partij niet inhoudt dat de andere partij zich hieraan committeert; b. dat het de uitsluitende bevoegdheid van de regering en de Staten-Generaal is om wet- en regelgeving tot stand te brengen; c. dat partijen derhalve geen afspraken kunnen maken die die uitsluitende bevoegdheid niet respecteren; d. dat de Woonbond zich inzet voor het behoud van een omvangrijke, sterke en gevarieerde huursector, betaalbare huren en keuzevrijheid. Keuzevrijheid veronderstelt een voldoende aanbod van goedkope en duurdere woningen, meer- en eengezinswoningen, die specifiek geschikt zijn voor jongeren en voor ouderen. Huurders moeten hun woning naar eigen smaak kunnen veranderen; e. dat naar de mening van de Woonbond in verhouding meer goedkope en betaalbare huurwoningen nodig zijn en dat het van belang is zeer terughoudend met verkoop en sloop van huurwoningen om te gaan. De Woonbond hecht er daarbij aan dat rijk, gemeenten, huurders en verhuurders over de wijze waarop de woningnood onder huurders wordt opgelost, afspraken maken vastgelegd in bindende prestatieafspraken. f. dat voor de Woonbond zeggenschap van huurders over hun woning en woonomgeving essentieel is; g. dat de Woonbond bij herstructurering en wijkvernieuwing betrokkenheid van de huurders vanaf het beginstadium van het proces noodzakelijk acht. De Woonbond hecht er daarbij aan om op landelijk niveau tot afspraken te komen over de betrokkenheid van huurders en hun specifieke rechtspositie; h. dat de Woonbond zich zal inzetten voor behoud van een sociale huursector die onder toezicht staat van de overheid; i. dat de Woonbond er naar streeft dat huurders in de particuliere huursector dezelfde rechten hebben als huurders in de corporatiesector; j. dat de Minister als uitgangspunt hanteert het Hoofdlijnenakkoord Meedoen, meer werk, minder regels waarin het kabinet regelgeving waar mogelijk wil beperken en meer appelleert aan de eigen verantwoordelijkheid van partijen; 15-04-04 1
k. dat de Woonbond als uitgangspunt hanteert dat het niet slechts zou moeten gaan om beperking van regelgeving, maar juist ook om verbetering van regelgeving; l. dat de Minister in de brief van 29 oktober 2003 over het huurbeleid voor de lange termijn heeft aangegeven dat met de betrokken partijen overlegd zal worden over de contouren van het huurbeleid voor de langere termijn en de verdere uitwerking. Verklaren als volgt te zijn overeengekomen: Artikel 1. Doel a. Het doel van dit convenant, hierna te noemen: bestuurdersakkoord, is vast te leggen langs welke weg, op basis van welke agenda, binnen welke tijd en richting van uitwerking tot een bekrachtigd convenant kan worden gekomen. b. Partijen streven er naar begin september 2004 mede op basis van de analyse van de woningmarktproblematiek een bekrachtigd convenant te sluiten over de modernisering van het huurbeleid, dat wil zeggen het huurprijsstelsel en de betaalbaarheid. c. Alvorens definitieve afspraken te maken, stelt de Minister een beleidsnotitie op ter vaststelling in de Ministerraad op basis van een uitgangspuntennotitie. Deze uitgangspuntennotitie wordt door de Minister medio mei opgesteld met als oogmerk overeenstemming met De Woonbond en andere partijen, met inachtneming van de verschillende posities van partijen. d. Het is de bedoeling dat de Minister die beleidsnotitie voor de zomer bespreekt met de Tweede Kamer en De Woonbond de uitgangspuntennotitie met zijn bevindingen voorlegt aan zijn leden. Artikel 2. Proces a. Partijen bespreken met elkaar investeringen in het wonen en de modernisering van het huurbeleid -mede op basis van de analyse van de woningmarktproblematiek- vanuit de optiek van een aanvaardbare betaalbaarheid van het wonen voor huurders en met name voor specifieke inkomensgroepen waaronder alleenstaanden en ouderen en de inkomensgroepen tussen huursubsidiegrens en de ziekenfondsgrens. b. Uitwerking door partijen van het in de artikelen 3, 4, 5, en 6 bedoelde vindt plaats in een zodanig tempo dat in een bekrachtigd convenant begin september 2004 nadere afspraken kunnen worden vastgelegd, alsmede een tijdpad omtrent de concretisering hiervan en de vertaling in wetgeving. c. Partijen behouden zich het recht voor over de materie genoemd in de artikelen 3, 4, 5, en 6 met andere partijen te overleggen. Artikel 3. Modernisering van het lange termijn huurbeleid a. Partijen gaan na hoe de betaalbaarheid van het wonen voor alle huurders voor de periode 2005 tot en met 2010 kan worden gewaarborgd. 15-04-04 2
b. De Woonbond acht een fundamenteel debat over aanvaardbare netto-huur-en woonquoten noodzakelijk, alvorens het huurbeleid lange termijn wordt vormgegeven. c. Voorafgaand aan de vaststelling en invoering van het nieuwe huurbeleid voor de lange termijn zal de Minister een zorgvuldige effectenanalyse maken. Het gaat onder meer om effecten op de huurontwikkeling, de betaalbaarheid, de huursubsidie-uitgaven, de bevolkingssamenstelling van wijken en de doorstroming. d. Bij modernisering van het huurbeleid zullen onder meer de volgende elementen worden bezien in relatie tot de betaalbaarheid en de beheersing van de huursubsidie uitgaven: o modernisering van het woningwaarderingsstelsel als fundament van het huurbeleid; o de ruimte voor jaarlijkse huurverhoging; o de maximale huurprijsgrenzen; o de maximale huursomstijging; o meerjarige zekerheid voor nieuwe en zittende huurders; o aanpassing van de geliberaliseerde huursector en gevolgen daarvan. e. Bij modernisering van het huurprijsstelsel en de betaalbaarheid zijn voor de Woonbond de volgende uitgangspunten leidend: o Besparingen op de huursubsidie-uitgaven worden gerealiseerd door een zeer gematigde huurontwikkeling en niet door te snijden in de regeling of het beschikbare budget; o Uitgangspunt is dat de huidige systematiek van de huursubsidieregeling op de belangrijkste hoofdlijnen overeind blijft. De normeringen van de huursubsidie, zoals de vaststelling van de normhuren en de verschillende huur- en inkomensgrenzen, worden door de rijksoverheid vastgesteld; o Zodra het overheidsbudget dit toelaat, wordt de huursubsidieregeling verbeterd, met name voor alleenstaanden en ouderen. Seniorenwoningen moeten ook bereikbaar zijn voor ouderen met lage inkomens; o Huursubsidie wordt verstrekt aan huurders met een inkomen tot aan de ziekenfondsgrens. f. Ten aanzien van het huurbeleid op de langere termijn is voor de Woonbond het volgende leidend: o Huurprijzen en huurverhogingen moeten blijvend worden gerelateerd aan de kwaliteit van woningen en niet aan het inkomen van de huurder. o Het fundament voor het huurbeleid lange termijn is een gemoderniseerd woningwaarderingsstelsel. o Uitgangpunt voor het huurbeleid lange termijn is een inflatievolgend huurbeleid gebaseerd op het voortschrijdend vijfjaarsgemiddelde inflatiepercentage. o De maximaal toegestane huurprijsgrens (de puntprijs) kan worden geïndexeerd met ten hoogste het voortschrijdend vijfjaarsgemiddelde inflatiepercentage o De huurliberalisatiegrens moet worden verhoogd. De rechtspositie van zittende huurders in geliberaliseerde woningen t.a.v. huurverhogingen moet worden versterkt; 15-04-04 3
o Het instrument van de maximale huursomstijging bij woningcorporaties moet behouden blijven en de werking van dit instrument moet worden verbreed door de huurverhoging bij huurderswisseling (huurharmonisatie-ineens) van bestaande woningen hierin te betrekken o De marges voor huurprijzen en huurverhogingen worden blijvend wettelijk geregeld. o Het toekomstige huurbeleid moet meerjarige zekerheid voor huurders bieden over de ontwikkeling van de huurprijs. o Huurders moeten wettelijk worden beschermd tegen te grote huursprongen t.g.v. de invoering van een ruimer huurbeleid. o De onderhandelings- en overlegpositie van lokale huurdersorganisaties ten aanzien van het huurbeleid van hun verhuurder moet worden versterkt. Dit wordt geregeld in het BBSH en de Wet op het overleg huurders-verhuurders. g. Ten aanzien van de modernisering van het woningwaarderingsstelsel is voor de Woonbond het volgende leidend: o Het fundament voor het huurbeleid lange termijn is een gemoderniseerd woningwaarderingsstelsel. o Het woningwaarderingsstelsel moet een maatstaf voor kwaliteit van de woning vanuit het perspectief van de huurder (consumentenvoorkeuren) opleveren. o Het woningwaarderingsstelsel maakt geen onderscheid naar type verhuurder en is dus in beginsel op alle huurwoningen van toepassing o Modernisering van het woningwaarderingsstelsel heeft tot doel de markt- en onderhandelingspositie van de huurder te versterken o Het woningwaarderingsstelsel biedt een referentiepunt bij vaststelling van de huurprijs (bij nieuwe verhuringen en woningverbetering) en de jaarlijkse huurverhoging (bij zittende huurders). Op basis van die maatstaf kan de huurcommissie de redelijkheid van huurprijzen en huurverhogingen toetsen. o Het woningwaarderingsstelsel beschermt de huurder tegen een onredelijk huurniveau. Vanuit deze functie geeft het woningwaarderingsstelsel aan waar op grond van de kwaliteit- het plafond voor het huurniveau ligt. o Het woningwaarderingsstelsel geeft huurders en verhuurders een referentiepunt voor de redelijkheid van de aanvangshuur van bestaande en nieuwe huurwoningen bij een nieuwe huurovereenkomst. o Het woningwaarderingsstelsel levert een bijdrage aan de transparantie van de markt, waardoor huurders en verhuurders zich een beeld kunnen vormen van de relatieve hoogte van de huurprijs. Deze huidige functie van het woningwaarderingsstelsel moet verder worden uitgebouwd. o Het woningwaarderingsstelsel biedt een basis voor het overleg tussen huurdersorganisaties en hun verhuurder over het te voeren huurbeleid in termen van prijsdifferentiatie en de differentiatie van de jaarlijkse huurverhogingen binnen de wettelijke kaders 15-04-04 4
o Ten aanzien van de uitwerking van het woningwaarderingsstelsel is voor de Woonbond het volgende van belang: o Voor woningen die op enigerlei wijze niet voldoen aan een algemene aanvaarde basiskwaliteit of waaraan essentiële voorzieningen ontbreken wil de Woonbond bij reparatie van het woningwaarderingsstelsel nieuwe puntenaftrekmogelijkheden introduceren. o Daarnaast wil de Woonbond de volgende wijzigingen aanbrengen in de puntenwaardering: o Waardering van de energiezuinigheid aan de hand van het EPC o Heroverweging van de waarderingsmethode voor het uitrustingsniveau van de woning o Bezien in hoeverre niet-standaardvoorzieningen een plaats kunnen krijgen in het woningwaarderingsstelsel o Heroverweging van de waarderingsmethode voor de woonomgeving (objectief, geen algemeen prijsopdrijvend effect, consumentenvoorkeuren, niet schaarste als waarderingselement) h. Ten aanzien van de modernisering van het huurprijsstelsel en de betaalbaarheid zullen de effecten van mogelijke aanpassingen voor de netto huur- en woonlasten en koopkracht voor specifieke inkomensgroepen -waaronder de positie van alleenstaanden en ouderenen de inkomensgroep tussen de huursubsidiegrens en de ziekenfondsgrens op macroniveau in beeld worden gebracht; i. Uitgangspunt is dat de huidige systematiek van de huursubsidieregeling op de belangrijkste hoofdlijnen overeind blijft. De normeringen van de huursubsidie, zoals de vaststelling van de normhuren en de verschillende huur- en inkomensgrenzen, worden door de rijksoverheid vastgesteld. Artikel 4. Nieuwbouw en herstructurering a. Partijen bespreken met elkaar de investeringen in nieuwbouw en herstructurering. b. Uitgangspunten voor de Woonbond zijn hierbij: o het sterk versnellen en opvoeren van de nieuwbouwproductie van huurwoningen; o woningcorporaties hebben daarin een voorname taak; o het ombuigen van de bouwprogramma s door een veel groter aandeel van goedkope o en middeldure huurwoningen, waaronder geschikte ouderenwoningen; o het aantal huurwoningen in wijkvernieuwings- en herstructureringsplannen. Deze o mogen niet leiden tot een kleiner aantal huurwoningen; o investeringen in wijkvernieuwings- en herstructureringsplannen, waarbij expliciete o aandacht voor ouderenhuisvesting en woonzorgvoorzieningen; o zeer snel herontwikkelen van stilgevallen koopprojecten door deze om te zetten in o huurprojecten; o het zéér terughoudend omspringen met de verkoop van goedkope en middeldure o huurwoningen; o het zéér terughoudend omgaan met sloop door veel vaker te kiezen voor renovatie. 15-04-04 5
o wijkvernieuwing biedt perspectief aan de huidige bewoners. Aanpassing van oudere o en naoorlogse woonwijken moet dus in de eerste plaats gericht zijn op het verbeteren van de woonomstandigheden van de die bewoners. o wensen van huidige bewoners geïnventariseerd via een woonwensenonderzoeko moeten het uitgangspunt zijn bij de planvorming en de uiteindelijke besluitvorming. Bij het woonwensenonderzoek moet de huurdersorganisatie worden betrokken. o in verband met de beschikbaarheid van goedkope en betaalbare huurwoningen kan o veel vaker worden gerenoveerd, in plaats van gesloopt voor vervangingsnieuwbouw. o bij herstructurering moeten huurders (blijvend) een beroep kunnen doen op o huurgewenning en huursubsidie. o verhuurders en/of gemeenten dienen voldoende financiële middelen beschikbaar te stellen voor de ondersteuning van huurders/bewoners bij wijkvernieuwing. o essentieel is een sociaal plan c.q. statuut waaraan bewoners die met sloop of renovatie te maken krijgen, rechten kunnen ontlenen. c. Voor de Minister vormt hetgeen is verwoord in de brieven aan de Tweede Kamer over de woningbouwproductie van 30 september 2003 (kamerstukken II, 2003/2004,29200 XI, nr. 3) en de voortgang van het actieprogramma herstructurering van 6 november 2003 het uitgangspunt. d. De Minister zal een wijziging van het Besluit beheer sociale huursector voorbereiden strekkende tot het verlenen van een verhuiskostenvergoeding. e. De Woonbond is van mening dat er ook voor de huurders van particuliere verhuurders een dergelijke regeling moet worden getroffen. f. Partijen bespreken hoe verhuurders zicht kunnen houden op de werkelijke huurders zodat illegaal gebruik van de woning wordt voorkomen. Artikel 5. Zeggenschap huurdersorganisaties a. Partijen streven ernaar om in de tweede helft van 2004 afspraken te maken over een versterking van de positie van huurdersorganisaties. Hierbij zullen de uitgangspunten zoals verwoord in de brief van staatssecretaris Remkes Evaluatie van de Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV) (kamerstukken II, 2001/2002, 28160, nr. 3) als uitgangspunt dienen. b. Daarbij worden vanuit de Woonbond de volgende onderwerpen geagendeerd: o de wijze waarop het overleg tussen huurdersorganisaties en verhuurders over het huurprijsbeleid op lokaal niveau kan worden verbeterd; o de rechten en bevoegdheden van huurdersorganisaties die de belangen van huurders op stedelijk of regionaal niveau in het overleg met verhuurders en overheden behartigen; o de rechten en bevoegdheden voor huurdersorganisaties op terreinen als wonen en zorg, verkoop van huurwoningen, herstructurering en wijkvernieuwing, woonruimteverdeling en fusie van verhuurders; o de mogelijkheden om te komen tot een initiatiefrecht voor huurders; 15-04-04 6
o de faciliteiten en middelen voor huurdersorganisaties; o het verschil in rechten en bevoegdheden van huurdersorganisaties in de particuliereen sociale huursector; o betrokkenheid van huurdersorganisaties in gemengde complexen (koop en huur); o het wettelijk vastleggen van de betrokkenheid van huurders bij de prestatieafspraken. c. Het bovenstaande kan leiden tot veranderingen in de beoogde wijzigingen zoals voorgesteld in bovengenoemde brief van de staatssecretaris- van de Wet op het overleg huurders verhuurders en wellicht ook van het BBSH. d. Voorts zal worden bezien hoe het informatierecht van individuele bewoners kan worden versterkt. Artikel 6 BBSH In de visie van de Woonbond bevat het Besluit beheer sociale huursector naast bepalingen over invloed van huurders op het beheer en beleid van hun verhuurder, bepalingen over de toelating van woningcorporaties, hun taken en prestaties, toezicht en handhaving door de overheid. In het Besluit beheer sociale huursector moet de participatie van huurdersorganisaties beter worden geregeld bij het werkveld en taken van en toezicht op woningcorporaties, de besteding van het maatschappelijk vermogen, matching van middelen en het aangaan van fusies of samenwerkingsverbanden. De Woonbond vindt dat huurdersorganisaties tenminste een informatierecht moeten hebben bij het jaarverslag. Artikel 7 Bekendmaking Van de inhoud van dit convenant zal mededeling worden gedaan in de Staatscourant. Aldus overeengekomen en in tweevoud ondertekend op.. te, de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieuheer, Sybilla M. Dekker De Nederlandse Woonbond, Mevrouw M.P. van Veen 15-04-04 7