het huurprijsbeleid per 1 juli 2010 1 inhoudsopgave 1 Het huurprijsbeleid per 1 juli 2010 Versterking secretariaat met Jacqueline Tuinbeek 2 Corporatiebestel blijft voorlopig in stand 4 Verzwijgen huurkorting onrechtmatig 6 Structurele betalingsachterstand kan leiden tot ontbinding huurovereenkomst 25 januari 2010 maximale huurverhoging vastgesteld De minister voor Wonen, Wijken en Integratie (WWI) stelt jaarlijks het maximale huurverhogingpercentage vast. Dit maximale percentage gaat altijd in op 1 juli en geldt tot en met 30 juni van het daarop volgende jaar. Voor de periode 1 juli 2010 tot en met 30 juni 2011 zal het maximale huurverhogingpercentage gelijk zijn aan het inflatiepercentage over 2009, te weten 1,2 %. Deze maximale huurverhoging geldt voor alle niet-geliberaliseerde huurovereenkomsten. Dat zijn huurovereenkomsten waarvan de overeengekomen huurprijs op de ingangsdatum van de huurovereenkomst onder de op dat moment geldende huurliberalisatiegrens lag. vóór 30 april 2010 voorstel tot huurverhoging Het voorstel tot huurverhoging moet tenminste twee maanden voorafgaande aan de datum waarop de verhoging moet ingaan, per brief aan de huurder worden meegedeeld. Bij een verhoging per 1 juli 2010 moet de huurder deze brief dus uiterlijk 30 april 2010 ontvangen. voorwaarden voorstel tot huurverhoging Het voorstel tot huurverhoging moet niet alleen schriftelijk zijn gedaan. Het voorstel moet een aantal in de wet voorgeschreven gegevens bevatten. Het gaat om de navolgende gegevens: de geldende huurprijs het percentage of het bedrag van de wijziging van de huurprijs de voorgestelde nieuwe huurprijs de voorgestelde dag van ingang van de nieuwe huurprijs de wijze waarop en het tijdvak waarbin nen de huurder, wanneer hij bezwaar heeft tegen het voorstel, dat kenbaar moet maken en wat er gebeurt indien hij deze bezwaren niet kenbaar maakt. Bevat het voorstel tot huurverhoging deze voorgeschreven gegevens niet, dan kan dat tot gevolg hebben dat de oude huurprijs blijft gelden. Dit is het geval, tenzij blijkt dat de huurder niet is benadeeld doordat de verhuurder het voorstel tot verhoging niet op de juiste wijze heeft gedaan. Het is evenwel raadzaam om deze discussie te vermijden en het voorstel tot huurverhoging conform de wet aan de huurder mee te delen. Bron: Circulaire ministerie WWI d.d. 25 januari 2010. versterking secretariaat met jacqueline tuinbeek De sterke groei van onze praktijk is aanleiding geweest om onze secretariële ondersteuning uit te breiden. Hierdoor kunnen wij u de service blijven bieden die u van ons gewend bent. Wij zijn blij dat Jacqueline Tuinbeek ons daartoe per 1 februari jl. is komen versterken. Zij is u graag van dienst.
corporatiebestel blijft voorlopig in stand 22 januari 2010 De Sector Bestuursrecht van de Rechtbank Zwolle-Lelystad heeft op 22 januari 2010 uitspraak gedaan in de zaak die Woningstichting De Veste uit Ommen had aangespannen tegen de minister voor Wonen, Wijk en Integratie (WWI). uittreding in het belang van de volkshuisvesting? De minister van WWI had geweigerd in te stemmen met het verzoek van De Veste om uit het bestel te mogen treden. Tegen deze weigering had De Veste bezwaar gemaakt, maar de minister verklaarde dit bezwaar ongegrond. Vervolgens heeft De Veste hiertegen beroep ingesteld bij de Sector Bestuursrecht van de Rechtbank te Zwolle-Lelystad, die op 22 januari jl. uitspraak deed. De Veste had de minister van WWI verzocht om intrekking van de toelating. Zij stelde dat zij, na uittreding uit het bestel, haar onderneming zodanig zou kunnen herstructureren dat deze kon worden omgevormd tot een zogeheten fiscale beleggingsinstelling, die is vrijgesteld van vennootschaps-\ belasting. De Veste is van oordeel dat zij het belang van de volkshuisvesting beter kan behartigen buiten het bestel van woningscorporaties dan binnen dit bestel. de solidariteitsgedachte De minister hecht grote waarde aan de solidariteitsgedachte die aan het bestel ten grondslag ligt. Zo zijn toegelaten instellingen verplicht om jaarlijks een bijdrage te leveren aan het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Met behulp van deze bijdragen worden minder vermogende toegelaten instellingen financieel ondersteund. Als vermogende instellingen, zoals De Veste, het bestel verlaten, dan kan dit ertoe leiden dat het Fonds niet langer in staat is om in toereikende mate ondersteuning te bieden aan minder vermogende instellingen, aldus de minister. toezicht Ook vindt de minister het van belang dat op toegelaten instellingen effectief publiekrechtelijk toezicht mogelijk is. Toezicht op naleving van de bepalingen uit het Besluit Beheer Sociale Huursector zal, na uittreding van een instelling uit het bestel, door middel van het civiele recht moeten. 2
corporatiebestel blijft voorlopig in stand (vervolg) Volgens de minister is het twijfelachtig of dat in dezelfde mate en op een even doelmatige wijze zal kunnen geschieden als binnen het bestaande, publiekrechtelijke bestel. het oordeel van de rechtbank De Rechtbank oordeelde allereerst dat de minister wel bevoegd was, maar niet verplicht was om een verzoek tot intrekking van de toelating te honoreren. De Rechtbank oordeelde verder dat de minister een zekere beoordelingsvrijheid heeft bij het afwegen de belangen bij een dergelijk verzoek tot intrekking. De Rechtbank vond dat zij deze belangenafweging terughoudend moest toetsen. Naar het oordeel van de Rechtbank mocht de minister meer belang hechten aan de solidariteit binnen het bestel en het belang van effectief publiekrechtelijk toezicht dan aan het belang van De Veste om mogelijk gebruik te kunnen maken van een fiscale constructie die binnen het bestel niet mogelijk is. het woord is aan de raad van state Het beroep van De Veste is door de Rechtbank ongegrond verklaard. De Veste zal tegen deze beslissing van de Rechtbank hoger beroep aantekenen bij de Raad van State. Overigens heeft ook een corporatie uit Den Helder aangekondigd uit het bestel te willen stappen. Als de minister een verzoek daartoe weigert, zal deze corporatie een procedure starten om deze toestemming alsnog te verkrijgen. Bron: Rechtbank Zwolle 22 januari 2010, LJN: BL0237. 3
verzwijgen huurkorting onrechtmatig 11 november 2009 Op 11 november 2009 heeft de Rechtbank in Utrecht een uitspraak gedaan over de vraag of sprake is van onrechtmatig handelen als de eigenaar van een gebouw bij de verkoop ervan geen melding maakt van met de huurder van het gebouw gemaakte afspraken over huurkorting. huurkorting buiten huurovereenkomst gehouden De zaak had betrekking op een kantoorpand in Vianen. Tot begin 2006 was Eurocommerce eigenaar van dit kantoorpand. Met haar huurder was Eurocommerce een huurkorting overeengekomen van ruim 16.000,-- per jaar. Dit was een aanvullende afspraak, die niet was opgenomen in de schriftelijke huurovereenkomst. Na 2006 wisselende het kantoorpand diverse keren van eigenaar. Geen van de opvolgende eigenaren was op de hoogte van de huurkorting van ruim 16.000,-- per jaar. de tulp Eén van de opvolgende eigenaren, niet zijnde de partij die het kantoorpand van Eurocommerce had gekocht, De Tulp geheten, werd door de huurder van het kantoorpand geconfronteerd met de huurkorting die was overeengekomen met Eurocommerce. Het kantoorpand bracht derhalve aan huur aanmerkelijk minder op dan De Tulp op basis van de schriftelijke huurovereenkomst mocht verwachten. Daarmee daalde in de ogen van De Tulp tevens de beleggingswaarde van het pand. Eurocommerce had over de aanvullende afspraak met de huurder geen mededeling gedaan bij de verkoop van het kantoorpand en was naar het oordeel van De Tulp aansprakelijk voor de schade die De Tulp leed. Hoewel Eurocommerce niet de contractspartij van De Tulp was, heeft De Tulp toch Eurocommerce in een procedure betrokken. Het niet meedelen van de afzonderlijk overeengekomen huurkorting vormde volgens De Tulp een jegens haar onrechtmatige handeling van Eurocommerce. In de procedure is komen vast te staan dat het kantoorpand door de diverse eigenaren is gekocht als beleggingsobject. Partijen waren het er over eens dat incentives, zoals bijvoorbeeld afspraken over een tijdelijke huurcompensatie, gebruikelijk zijn in de vastgoedbranche. informatieplicht geschonden De Rechtbank oordeelde dat informatie over een aanvullende afspraak ter zake huurkorting cruciaal is voor een koper en dat het op de weg van Eurocommerce had gelegen om haar koper daarover te informeren. Voor een koper is deze informatie immers van belang, omdat deze informatie een juist en volledig beeld geeft van de daadwerkelijk met de huurder overeengekomen huurprijs, aldus de Rechtbank. 4
verzwijgen huurkorting onrechtmatig (vervolg) geen contractspartij, toch aansprakelijk Hoewel door Eurocommerce niet werd betwist dat een belegger de waarde van een pand mede bepaalt aan de hand van de inhoud van de afgesloten huurovereenkomst, meende zij dat zij in dit geval niet jegens De Tulp aansprakelijk was voor diens schade, omdat De Tulp niet haar contractspartij was. De Rechtbank volgde Eurocommerce daarin niet. De Rechtbank oordeelde dat de verplichting om volledige openheid van zaken te geven over de inhoud van bestaande huurovereenkomsten zich ook jegens toekomstige kopers uitstrekt. Ook zij zullen zich bij de waardering van het pand immers mede op deze informatie baseren. De Rechtbank oordeelde daarom dat het handelen van Eurocommerce jegens de opvolgende kopers van het pand (niet zijnde de wederpartij van Eurocommerce) onrechtmatig was. De Rechtbank veroordeelde Eurocommerce om de door De Tulp geleden schade te vergoeden. De omvang van deze schadevergoeding moet nog worden vastgesteld. Een verkoper van een beleggingspand dient dus bij de verkoop ervan melding te maken van bestaande aanvullende afspraken met de huurder, die van invloed kunnen zijn op de waarde van het beleggingspand. Het verzwijgen van deze aanvullende afspraken kan als onrechtmatig zijn jegens toekomstige kopers. Bron: Rechtbank Utrecht d.d. 11 november 2009, LJN:BK3007. 5
structurele betalingsachterstand kan leiden tot ontbinding huurovereenkomst 8 september 2009 de bossche huurster Een woningcorporatie uit s-hertogenbosch verhuurde sinds 1998 een van haar woningen aan een huurster, hierna gemakshalve aangeduid als mevrouw Jansen. Mevrouw Jansen liet de laatste jaren regelmatig een behoorlijke huurachterstand ontstaan. De huurachterstand werd door mevrouw Jansen telkens aangezuiverd; soms na sommaties van de corporatie, maar een enkele keer ook pas nadat de Rechtbank haar tot betaling had veroordeeld. Het laatste vonnis waarbij mevrouw Jansen tot betaling van huurachterstand werd veroordeeld, dateerde van januari 2006. de maat vol In het najaar van 2008 had de corporatie er genoeg telkens achter de huur aan te moeten. Zij maakte opnieuw een procedure tegen mevrouw Jansen aanhangig. De corporatie vorderde nu, in afwijking van de eerdere procedures waarin zij slechts betaling van de huurachterstand had gevorderd, tevens ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Op het moment dat mevrouw Jansen door de corporatie werd gedagvaard, was de huurachterstand van mevrouw Jansen maar twee maanden. Mevrouw Jansen verscheen niet in de procedure en de Rechtbank veroordeelde haar slechts tot betaling van de huurachterstand. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wees de Rechtbank af. Volgens de Rechtbank zou een huurachterstand van nog geen drie volledige huurtermijnen de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen. Het feit dat mevrouw Jansen voortdurend achterliep met de huur maakte dit niet anders, aldus de Rechtbank. De corporatie had namelijk bij de Rechtbank aangevoerd dat mevrouw Jansen al een paar keer was veroordeeld tot betaling van de huurachterstand en dat zij vanaf augustus 2007 tot en met juli 2008 bijna voortdurend achterliep met het betalen van de huur, variërend van twee tot vier maanden. hof: niet alleen huurachterstand relevant De corporatie kon zich niet verenigen met de uitspraak van de Rechtbank en ging in hoger beroep bij het Gerechtshof. Het Gerechtshof vond dat de Rechtbank een te strenge maatstraf had aangelegd. Structurele betalingsachterstand kan ook een gerechtvaardige grond zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst, ook al is op het moment van de inleidende dagvaarding de huurachterstand nog geen drie maanden. Het Gerechtshof oordeelde dan ook dat de herhaaldelijke en structurele betalingsachterstand van mevrouw Jansen zodanig ernstig was dat op grond daarvan de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd was. 6
structurele betalingsachterstand kan leiden tot ontbinding huurovereenkomst (vervolg) ontbinding bij geringe huurachterstand Ook bij herhaalde wanbetaling kan ontbinding van de huurovereenkomst dus gerecht-vaardigd zijn, al is de huurachterstand bij aanvang van de procedure bij de Rechtbank geen volle drie huurtermijnen. Of een Rechtbank bij een huurachterstand bereid is tot ontbinding van de huurovereenkomst, zal afhangen van alle omstandigheden van het geval. De hoogte van de huurachterstand is hoewel geen onbelangrijke - slechts een van deze omstandigheden. Bron: Gerechtshof s-hertogenbosch d.d. 8 september 2009, LJN: BK6144. 7