Wooncarrière van koopstarters Een onderzoek naar de wooncarrière van (oud-)bewoners van Koopgarantwoningen Eerste begeleider: Tweede begeleider: Gecommitteerde: Ir H. Westra Dr. Ir M. Elsinga Ir W. Willers Woonbron: drs. L. Lagerweij drs. M. Bal OpMaat: drs. R. Bakker
Inhoud van de presentatie - - - - - - - 1
AANLEIDING - Overheid wil een hoger percentage eigen woningbezit in Nederland - Kloof tussen huur en koop - Overheid stimuleert het aanbieden van verkoop onder voorwaarden (VOV) - Corporaties hebben verschillende motieven om woningen te verkopen: Financiële motieven, koopwoningen beter bereikbaar maken - Een van de vormen van VOV is Koopgarant 2
AANLEIDING Koopgarant Meest gebruikte koopvorm - De koper koopt de woning met een korting - Na aabieding van de woning door de klant moet de corporatie de woning binnen 3 maanden terugkopen. - Het winst of het verlies wordt gedeeld volgens het Fair Value model 3
AANLEIDING Fair Value (bestaande bouw) Korting door corporatie 20% (b) Aandeel waardeontwikkeling koper 60% Aandeel waardeontwikkeling corporatie 40% (a) Factor 2 (a/b) 25% (b) 50% 50% (a) 2 (a/b) 30% (b) 50% 50% (a) 2 (a/b) 4
AANLEIDING Koopgarant Rekenvoorbeeld (bestaande bouw) Marktwaarde bij aankoop 200.000 Korting 20% - 40.000 Koopprijs 160.000 Marktwaarde bij terugkoop Deel winst (60%) eigenaar (50.000 * 60%) Terugkoopprijs (160.000 + 30.000) 250.000 30.000 190.000 5
AANLEIDING De vraag is dus of de Koopgaranteigenaar die een vervolgstap in zijn of haar wooncarrière wil maken, deze ook daadwerkelijk kan maken, of dat hij of zij dan toch weer is aangewezen op een sociale huurwoning omdat er onvoldoende eigen vermogen is opgebouwd om een woning van het gewenste kwaliteitsniveau te kunnen kopen. (Conijn, 2007) Een eigen woning biedt kopers de mogelijkheid om vermogen op te bouwen. Na verloop van tijd kan dit vermogen ingezet worden om zonder hulp een volgende woning te kopen. (VEH) 6
DOELSTELLING & ONDERZOEKSVRAAG Onderzoeksvraag Op welke wijze kan het product Koopgarant geoptimaliseerd worden, zodat het voor bewoners en corporatie nog meer voordeel oplevert? 7
BEGRIPPEN Wooncarrière Een verhuizing naar een woning, of aanpassing van de huidige woning, zodat die beter passend is bij de bewoner. Woninghiërarchie Ordinale schaal waarlangs de woningen gerangschikt worden al naar gelang zij meer of minder door de bewoners worden gewaardeerd. 8
BEGRIPPEN Koopstarter Een huishouden dat voor het eerst een woning koopt. De koopstarters kunnen onderverdeeld worden in drie subgroepen: - een huishouden dat voor het eerst zelfstandig gaat wonen in een koopwoning; - een huishouden dat een eerder zelfstandig bewoonde huurwoning achterlaat om naar een koopwoning te verhuizen; - een huishouden dat de eigen huurwoning koopt. (Laan, 2009) P4-2 oktober 2009 - Jet Derksen 9
MODEL * huurder van andere huurwoning ** koper van eigen huurwoning 10
HYPOTHESEN Hypothese 1 De starters blijven niet lang in de Koopgarantwoning en stromen snel door naar een koopwoning. Verhuismotieven van deze groep zijn voornamelijk verandering van de huishoudensamenstelling en daarmee samenhangend de tevredenheid over de grootte van de woning en andere wensen ten aanzien van de buurt. Ook zal het inkomen stijgen waardoor het mogelijk wordt om een woning op de vrije markt te kopen. 11
HYPOTHESEN Hypothese 2 Huurders van de Koopgarantwoning blijven lang in de Koopgarantwoning wonen. Door een stabiel huishouden en inkomen is er geen directe aanleiding om te verhuizen. De groep kent de woning en omgeving al goed en heeft een bewuste keuze gemaakt om hun eigen huurwoning te kopen. 12
WONINGCORPORATIES 1. Wbv. Langedijk 2. Wst. Goed Wonen Noord- Kennemerland 3. Woonwaard Noord- Kennemerland 4. Vidomes 5. Woonbron 6. Stichting AlleeWonen (Aramis) 7. Stichting AlleeWonen (Singelveste) 8. Casade Woondiensten 9. WonenBreburg TBV Wonen 10. Domein 11. Oosterpoort 12. Site Woondiensten 13. Wst. Brummen 14. Pro Wonen 13
RESPONS Huidige bewoners Oud-bewoners Steekproef (#) Respons (#) Respons (%) Steekproef (#) Respons (#) Respons (%) WBV Langedijk 116 35 30,2% 2 1 50,0% Wst. Goed Wonen Noord-Kennemerland 31 12 38,7% 0 Woonwaard Noord-Kennemerland 118 41 34,8% 0 Subtotaal N-Holland 265 88 33,2% 2 1 50,0% Woonbron 330 64 19,4% 230 32 13,9% Vidomes 161 54 33,5% 7 2 28,6% Subtotaal Regio R dam 491 118 24,0% 237 34 14,4% AlleeWonen 113 31 28,3% 0 WonenBreburg 269 97 36,1% 0 Casade Woondiensten 107 27 25,2% 3 0 0,0% Domein 76 30 39,5% 0 TBV Wonen 105 39 37,1% 0 Subtotaal N-Brabant 670 225 33,6% 3 0 0,0% Site Woondiensten 182 35 19,2% 0 Oosterpoort 168 55 32,7% 0 Pro Wonen 30 17 56,7% 0 Wst. Brummen 36 17 47,2% 0 Subtotaal Gelderland 416 124 29,8% 0 0 Eindtotaal 1842 554 30,1% 242 35 14,5% 14
ENQUÊTE Inhoud - Profiel van de bewoners - Koopgarantwoning - Financiering - Aanpassingen - Verhuiswensen (alleen bij huidige bewoners) - Verhuizing (alleen bij oud-bewoners) 15
PROFIEL vorige woning Deze woning, maar dan gehuurd 0% 7% 43% 43% 37% 53% 58% 66% Andere huurwoning 20% 36% 34% 19% 13% 9% 29% 26% Andere koopwoning 0% 5% 7% 13% 19% 20% 15% 36% Woonde nog thuis/op kamers 4% 1% 2% 10% 29% 23% 50% 75% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% < 25 25-35 35-45 45-55 55-65 > 65 Onbekend Eindtotaal 16
FINANCIERING VAN DE KOOPGARANTWONING Was de respondent financieel in staat de woning zonder korting te kopen? 57% 43% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Nee Ja 17
AANPASSINGEN opbrengsten zelf aangebrachte voorzieningen Minder dan 1500 1500-3000 5% 13% 16% 37% 3000-4500 4500-6000 6000-7500 0% 6% 10% 13% 11% 13% 7500-9000 8% 13% Meer dan 9000 9% 48% 0% 10% 20% 30% 40% 50% Huidige bewoners Oud-bewoners 18
AANPASSINGEN waardestijging gedaald gelijk gebleven 0% 5% 6% 5% gestegen met minder dan 5.000 17% 22% gestegen met 5.000-10.000 gestegen met 10.000-15.000 19% 20% 19% 34% gestegen met 15.000-20.000 13% 13% gestegen met meer dan 20.000 22% 6% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% Huidige bewoners Oud-bewoners 19
VERHUISWENSEN verblijfdsduurperspectief Minder dan 2 jaar 2% 6% 7% 11% 12% 2 tot 5 jaar 3% 12% 11% 9% 17% 5 tot 10 jaar Meer dan 10 jaar 8% 15% 12% 14% 17% 26% 26% 27% 31% 48% Weet ik niet 36% 32% 36% 36% 45% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Andere huurwoning Andere koopwoning Deze woning, maar dan gehuurd Woonde nog thuis/op kamers Totaal 20
VERHUISWENSEN relatie verblijfdsduurperspectief en inkomen Verandering inkomen Verwachte wijziging inkomen Minder dan 2 jaar 11% 5% 14% 1% 7% Minder dan 2 jaar 3% 5% 3% 7% 18% 2 tot 5 jaar 5 tot 10 jaar 7% 8% 15% 5% 9% 11% 15% 22% 14% 16% 2 tot 5 jaar 5 tot 10 jaar 7% 6% 17% 10% 9% 17% 14% 12% 16% 29% Meer dan 10 jaar Weet ik niet 41% 39% 18% 20% 31% 30% 33% 31% 36% 59% Meer dan 10 jaar Weet ik niet 10% 48% 42% 28% 31% 24% 34% 26% 47% 36% 0% 20% 40% 60% 80% 0% 20% 40% 60% Afgenomen Toegenomen Totaal Hetzelfde gebleven Dat weet ik niet Afnemen Blijft hetzelfde Toenemen Dat weet ik niet Totaal 21
VERHUISWENSEN reden om te blijven van de niet-verhuisgeneigden De woning voldoet nog aan de eisen De woonomgeving voldoet nog aan de eisen Financiële redenen De woningmarkt zit niet mee Anders 0% 20% 40% 60% 80% 100% Nee Ja 22
VERHUISWENSEN verhuismotieven Huwelijk, samenwonen of scheiding Geboorte kind(eren) Leeftijd, gezondheid, behoefte aan zorg Verandering financiële situatie Werk Opleiding of studie Woning te klein (Grotere) tuin of balkon Woning voldoet niet meer (onderhoud/comfort) Wil een woning in eigendom Wil een woning huren Andere wensen tav buurt Anders 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Niet meegespeeld Neutraal Wel meegespeeld 23
VERHUISWENSEN gewenste verhuisstap Eigendomsvorm Woningtype Aantal kamers 8% 7% 5% 5% 25% 20% 35% 60% 73% 62% Huurwoning Koopwoning met korting Hoger Gelijk Lager Meer Gelijk Minder Koopwoning op de vrije markt Dat weet ik niet 24
VERHUISWENSEN financiering volgende woning Vermogensopbouw KG-woning Spaargeld Beleggingen Erfenis Hypotheek Leningen of giften Anders 0% 20% 40% 60% 80% 100% Niet Neutraal Wel 25
GEREALISEERDE VERHUIZINGEN verhuismotieven Huwelijk, samenwonen of scheiding Geboorte kind(eren) Leeftijd, gezondheid, behoefte aan zorg Verandering financiële situatie Werk Opleiding of studie Woning te klein (Grotere) tuin of balkon Woning voldoet niet meer (onderhoud/comfort) Wil een woning in eigendom Wil een woning huren Andere wensen tav buurt Anders 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Niet meegespeeld Neutraal Wel meegespeeld 26
GEREALISEERDE VERHUIZINGEN gemaakte verhuisstap Eigendomsvorm Woningtype 11% 6% 9% Aantal kamers 17% 3% 37% 57% 80% 80% Huurwoning Koopwoning met korting Hoger Gelijk Lager Meer Gelijk Minder Koopwoning op de vrije markt 27
GEREALISEERDE VERHUIZINGEN financiering Bij 27 respondenten was de Koopgarantwoning in waarde gestegen Slechts 5 gebruikten de overwaarde voor de aankoop van de nieuwe woning 28
CONCLUSIES Welke stappen op de wooncarrière kan een huishouden maken na aankoop van een Koopgarantwoning? - Meeste respondenten willen niet verhuizen. - Bij doorverhuizing naar een woning hoger in de hiërarchie Wat zijn de redenen voor de eventuele verdere stappen? - Wijziging samenstelling huishouden - Woning voldoet niet meer - Woonomgeving voldoet niet meer Waren de stappen op de wooncarrière ook mogelijk geweest zonder de eventuele vermogensopbouw van Koopgarant? - Nauwelijks overwaarde en wordt ook niet ingezet. 29
MODEL * huurder van andere huurwoning ** koper van eigen huurwoning 30
VERGELIJKING MET WOON 2006 WoON 2006 Onderzoekt vierjaarlijks woonwensen en omstandigheden ± 62.000 respondenten Vergelijking WoON - Koopgarantonderzoek - Moment van aankoop wordt door Koopgarant iets vervroegd - Huishoudens tussen de 25 en 45, zonder kinderen, willen sneller verhuizen -> stepping stone 31
BEANTWOORDING ONDERZOEKSVRAAG Onderzoeksvraag Op welke wijze kan het product Koopgarant geoptimaliseerd worden, zodat het voor bewoners en corporatie nog meer voordeel oplevert? Product Koopgarant werkt al goed; maar op een aantal punten kan het geoptimaliseerd worden 32
AANBEVELINGEN t.a.v. - Koopgarant - Corporaties - Vervolgonderzoek 33
AANBEVELING KOOPGARANT Mogelijke herziening van het Fair Value model. 34
AANBEVELING CORPORATIES Ga goed na wat de doelen zijn t.a.v. Koopgarant, en stel naar aanleiding daarvan eventueel inkomenseisen op zodat de bedoelde doelgroep bereikt wordt. 35
AANBEVELING VERVOLGONDERZOEK Doe meer onderzoek naar de kopers die de korting helemaal niet nodig hadden. 36
VRAGEN? 37