10 SEPTEMBER 2012 C.10.0259.F/1 Hof van Cassatie van België Arrest Nr. C.10.0259.F 1. P. D., 2. V. D., Mr Jacqueline Oosterbosch, advocaat bij het Hof van Cassatie, tegen W. G., Mr. Michel Mahieu, advocaat bij het Hof van Cassatie. I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF Het cassatieberoep is gericht tegen een arrest, op 17 december 2009 gewezen door het hof van beroep te Bergen. De zaak is bij beschikking van 20 augustus 2012 door de eerste voorzitter verwezen naar de derde kamer.
10 SEPTEMBER 2012 C.10.0259.F/2 Raadsheer Sylviane Velu heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal met opdracht Michel Palumbo heeft geconcludeerd. II. CASSATIEMIDDELEN De eisers voert een middel aan dat luidt als volgt: Geschonden wettelijke bepalingen - de artikelen 1138, 1583, 2228, 2229, 2231, 2236 en 2238 van het Burgerlijk Wetboek Aangevochten beslissingen: Het arrest beslist dat de verweerder door usucapio de eigendom heeft verworven van het perceel dat in het kadaster is ingeschreven onder 328f, op grond van alle redenen die hier integraal zijn weergegeven en in het bijzonder op grond dat: De eerste rechter heeft de authentieke akten van de (eisers) oordeelkundig onderzocht. Hij heeft de overeenkomst van 18 februari 1876 terecht ter zijde beschoven. De deskundige T. heeft immers besloten dat de percelen 327a, 328a en 329a waarop voornoemde overeenkomst betrekking heeft, verder gelegen zijn dan perceel 332m9, zodat die percelen niet betrokken zijn bij het huidig geschil. De eerste rechter heeft oordeelkundig benadrukt dat de akten van 20 januari 1972 van notaris B. en 6 mei 1975 van notaris C. niet formeel een fout bevatten aangezien de ruil die in 1952 plaatsvond niet in een authentieke akte was vastgelegd en bijgevolg niet aan de verkrijgers kon worden tegengeworpen. Die akten houden echter geen rekening met de wijziging van de toestand die in 1952 tot stand kwam maar stellen dat ze betrekking hebben op de percelen die palen of paalden aan de beek, aan de verkopers of aan G. en aan de weg Baraque Bertine. De deskundige besluit dat het gedeelte van de Bertineweg dat paalt aan de eigendom van de (eisers) enkel het gedeelte kan zijn dat gelegen is in het verlengde van de eigenlijke Bertineweg met het kadasternummer 328e. Hij stelt ook: De plaatswijzigingen zijn van die aard dat elke normale, over zijn mentale vermogens beschikkende mens zich ervan had kunnen vergewissen, zonder een specialist te zijn, dat het kadasterplan van 1972 en 1975 niet meer overeenstemde met de toestand ter plaatse' (deskundigenverslag, tweede deel, p. 30). Het hof [van beroep] deelt evenwel het voorbehoud van de eerste rechter op dat punt in zover het litigieuze perceel 328f oorspronkelijk bestond uit een deel van perceel 346c, een deel van perceel 347a en uit perceel 348a (en niet 328a zoals de [eisers] ten onrechte beweren) die de [eisers] verworven hebben volgens de akten van 6 mei 1975 en 18 februari 1976 (deskundigenverslag, p. 16).
10 SEPTEMBER 2012 C.10.0259.F/3 De getuigschriften van de gemeente Estinnes zijn hierbij niet bepalend aangezien zij vermelden dat de weg Baraque Bertinne zich uitstrekt tussen de Trieuxstraat en de Moulinstraat, hetgeen zou kunnen overeenstemmen met het vroegere tracé van de weg 25. De eerste rechter heeft de beginselen van usucapio pertinent herhaald en het hof [van beroep] beschouwt deze hier als weergegeven. Het hof [van beroep] neemt eveneens de oordeelkundige redenen van de eerste rechter over, op grond waarvan hij oordeelt dat (de verweerder) aanspraak mocht maken op het verwerven van perceel 328f, omdat hij hierop een bezit heeft uitgeoefend overeenkomstig artikel 2229 van het Burgerlijk Wetboek. Naast het feit dat [de verweerder] zich steeds gedragen heeft als eigenaar van de grond, kan er geen sprake zijn van het bestaan van een pachtovereenkomst aangezien de akte van 18 februari 1976 een perceel betreft dat in het kadaster is ingeschreven onder 328a en niet in dit geschil is betrokken". En om de redenen van de eerste rechter, namelijk: Als gevolg van het overlijden van wijlen H.G. en diens echtgenote, hebben de erfgenamen, onder wie (de verweerder), een goed verkocht aan de echtgenoten G.-B. te Estinnesau-Mont. Die eigendom bestond uit een café, kleedkamers, een zwembad, een visvijver, een vijver, een tuin en een stuk grond en staat in het kadaster blijkbaar ingeschreven onder afdeling B, nr 349d, 346c, 345c, 349c, 348a, 347a en 346b, met een oppervlakte van 1 ha 82 a, dat paalt of heeft gepaald aan de beek, aan de verkopers, aan de weg Baraque Bertine en gelegen is aan de Moulinstraat waar het café het nr. 25 draagt'. Die akte herneemt niet het vroegere tracé van de weg nr. 25 maar de percelen die thans in het kadaster zijn ingeschreven onder 328e en 328f (verslag van M. T., p. 32). Volgens de deskundige kan de weg 'Baraque Bertine' die in de akte van 1972 vermeld staat, enkel het nieuwe tracé zijn van weg nr. 25 die na de regeling van 1952 op het perceel 328e aangelegd werd (...). Hierover blijft echter enige twijfel bestaan aangezien de weg 'Baraque Bertine' zich uitstrekte tussen de huidige Trieuxstraat en de Moulinstraat en eindigde aan de ingang van het ontspanningscomplex 'Estinnes plage', zoals onder meer blijkt uit de verschillende getuigschriften van de gemeente Estinnes in het debat (...). Het is mogelijk dat de vermelding 'Chemin Baraque Bertine' in de akte van 1972 in feite de plaats bedoelt van het vroegere tracé van weg nr. 25. Dat element alleen volstaat dus niet om te oordelen dat de verkoopakte van 20 januari 1972 geen betrekking heeft op de percelen gelegen ten noorden van het huidige tracé van de weg nr. 25 des te minder daar voornoemde akte uitdrukkelijk de percelen 347a en 348a bedoelt die later het perceel 328f zijn geworden dat eveneens verder dan het huidige tracé van de weg nr. 25 is gelegen.
10 SEPTEMBER 2012 C.10.0259.F/4 De eigendom werd vervolgens bij akte van 6 mei 1975 van notaris C. opnieuw verkocht aan het echtpaar D. P. Er moet in dat verband geen rekening worden gehouden met de overwegingen van de gerechtsdeskundige volgens welke de akten van 20 januari 1972 en 6 mei 1975 'een fout' zouden bevatten doordat ze geen rekening houden met de 'onderhandse verkoop' van 1952. Zoals hierboven aangegeven, ging de beoogde verkoop (?) van 1952 uiteindelijk niet door zodat de optredende notarissen hiermee geen rekening hebben gehouden in hun akten. (...) Het perceel dat thans in het kadaster is ingeschreven onder het nummer 328f is minstens tot 20 januari 1972 in het patrimonium van wijlen H.G. en diens erfgenamen gebleven alvorens het werd doorverkocht aan het echtpaar G. B. Het vertrekpunt van de verkrijgende verjaring waarop (de verweerder) aanspraak maakt kan niet aan die datum zijn voorafgegaan, vermits usucapio per definitie slechts mogelijk is in hoofde van de bezitter van een zaak. Niettegenstaande de verkopen van 20 januari 1972 en 6 mei 1975 is (de verweerder) in het bezit gebleven van het perceel 328f en heeft hij zich gedragen alsof hij de werkelijke eigenaar ervan was door het te omheinen en te onderhouden. Het blijkt niet dat het echtpaar G.-B. en vervolgens het echtpaar D.-P. ooit in het bezit zijn geweest van voornoemd perceel. Die toestand is onder meer te verklaren: - door het feit dat in 1952 het tracé van de weg nr. 25 gewijzigd werd zonder wettelijke regularisatie vermits de gemeente in feite afstand had gedaan van het oude tracé dat in de eigendom van wijlen H.G. werd opgenomen; - door de grote verwarring op het vlak van de kadastrale referenties van verschillende percelen uit de buurt en doordat de kadastrale gegevens niet zijn bijgewerkt. Volgens de (eisers) zou de bezetting van de plaats door (de verweerder) te verklaren zijn door een mondelinge pachtovereenkomst (deskundigenverslag, p. 7). De akten van 20 januari 1972 en 6 mei 1975 vermelden geen enkele pachtovereenkomst. Een mondelinge pachtovereenkomst omtrent de weide die in het kadaster opgenomen is onder 328a wordt vermeld in de akte van 19 februari 1976 maar heeft geen betrekking op dit geschil zoals hierboven reeds is aangegeven. De (eisers) voeren geen enkel element aan dat het bestaan van een pachtovereenkomst betreffende het litigieuze goed kan aantonen (kwijting van de pacht, plaatsbeschrijving, enz.) Bovendien heeft (de verweerder) zich niet gedragen als een gewone huurder maar als een werkelijke eigenaar. Hij liet het terrein afbakenen op 6 september 1985 (stuk 14, deskundigenverslag).
10 SEPTEMBER 2012 C.10.0259.F/5 Hij heeft in 1996 aan het schepencollege de toestemming gevraagd en verkregen voor het rooien van de populieren op het perceel. Tijdens de vergaderingen in 1999, heeft hij bevestigd dat hij zich als eigenaar van het litigieuze perceel beschouwde. Ook de (eisers) lijken die mening te delen vermits niet blijkt dat zij voor 1999, het jaar waarin de gemeente die vergaderingen heeft ingericht, de huidige toestand hebben aangevochten. Uit het voorgaande volgt dat de (verweerder) gedurende meer dan dertig jaar een overeenkomstig artikel 2229 van het Burgerlijk Wetboek voortdurend en onafgebroken, ongestoord, openbaar, niet dubbelzinnig bezit, als eigenaar heeft uitgeoefend op perceel 328f Bijgevolg heeft hij de eigendom door usucapio verworven". Grieven Krachtens artikel 2229 van het Burgerlijk Wetboek is, om iets door verjaring te verkrijgen, een voortdurend en onafgebroken, ongestoord, openbaar, niet dubbelzinnig bezit, als eigenaar vereist waarbij het bezit door artikel 2228 van hetzelfde wetboek wordt bepaald als "het houden of het genieten van een zaak die wij in onze macht hebben of van een recht dat wij uitoefenen, hetzij in persoon, hetzij door een ander die in onze naam de zaak in zijn macht heeft of het recht uitoefent". Artikel 2236 van het Burgerlijk Wetboek ontzegt usucapio aan hen die voor een ander bezitten, zoals de huurder, de bewaarnemer, de vruchtgebruiker, en alle anderen, die de zaak van de eigenaar ter bede onder zich hebben. Met toepassing van artikel 2231 van het Burgerlijk Wetboek wordt, wanneer men heeft aangevangen voor een ander te bezitten, steeds vermoed dat men het bezit onder dezelfde titel voortzet, tenzij het tegendeel bewezen is. Krachtens artikel 2238 van het Burgerlijk Wetboek kan de titel van houder van de zaak nochtans veranderen in de titel van bezitter van de zaak, hetzij uit een oorzaak die van een derde voortkomt, hetzij door hun tegenspraak tegen het recht van de eigenaar, zodat de houder die inmiddels bezitter is geworden de zaak door verjaring kan verkrijgen. Bij een verkoop wordt de verkoper, die tot dan bezitter was van de verkochte zaak, eenvoudig houder wegens het verlies van de animus, met name de wil om zich gedragen als eigenaar of titularis van een zakelijk recht op die zaak, doordat hij de rechten van de koper op de zaak erkent. Krachtens de artikelen 1138 en 1583 van het Burgerlijk Wetboek wordt de verplichting die de koper heeft om de eigendom over te dragen immers verwezenlijkt bij de uitwisseling van de instemmingen zodat de koper vanaf dat moment eigenaar wordt, hetgeen de verkoper noodzakelijkerwijze erkent. Verkoop heeft aldus dezelfde uitwerking als het constitutum possessorium. Uit al die bepalingen volgt dat de verkoper, bij gebrek aan animus en bijgevolg van bezit, geen eigendomsrecht door verjaring kan verwerven op de zaak die hij materieel (corpus) blijft bezitten tenzij hij, zoals in casu, het bewijs kan leveren dat de titel veranderd is.
10 SEPTEMBER 2012 C.10.0259.F/6 Hier oordeelt het arrest dat het litigieuze perceel 328f oorspronkelijk gevormd werd door een deel van perceel 346c, een deel van perceel 347a en perceel 348a (...) die de (eisers) hebben verworven volgens de akten van 6 mei 1975 en 18 februari 1976 en dat de eerste rechter oordeelkundig heeft benadrukt dat de akten van 20 januari 1972 van notaris B. en 6 mei 1975 van notaris C. niet formeel een fout bevatten aangezien de ruil die in 1952 plaatsvond niet in een authentieke akte was vastgelegd en bijgevolg niet aan de verkrijgers kon worden tegengeworpen, en refereert het daarbij aan de oordeelkundige analyse door de eerste rechter van de authentieke akten van de eisers en erkent aldus dat de verweerder, bij akte van 20 januari 1972, zijn rechten van onverdeelde medeeigenaar van het onder nr. 328f in het kadaster opgenomen perceel aan de rechtsvoorgangers van de eisers heeft verkocht. Aangezien de verweerder door die overdracht gewoon houder van voornoemd perceel is geworden kon het arrest niet zonder de artikelen 1138, 1583, 2228, 2229, 2231, 2236 en 2238 van het Burgerlijk Wetboek te schenden beslissen dat (de verweerder) aanspraak kon maken op de aankoop van perceel 328f, aangezien hij hierover een bezit heeft uitgeoefend overeenkomstig artikel 2229 van het Burgerlijk Wetboek, noch dat (de verweerder) zich steeds heeft gedragen als de eigenaar van de plaats" aangezien het niet het bestaan vaststelt dat er een ruil heeft plaatsgevonden. Het is bijgevolg niet verantwoord naar recht (schending van alle in het middel aangevoerde wetsbepalingen). III. BESLISSING VAN HET HOF Beoordeling Artikel 2229 Burgerlijk Wetboek bepaalt dat om iets door verjaring te verkrijgen een voortdurend en onafgebroken, ongestoord, openbaar, niet dubbelzinnig bezit, als eigenaar, vereist is. Het bezit wordt door artikel 2228 Burgerlijk Wetboek bepaald als zijnde het houden of het genieten van een zaak die wij in onze macht hebben of van een recht dat wij uitoefenen, hetzij in persoon, hetzij door een ander die in onze naam de zaak in zijn macht heeft of het recht uitoefent. Krachtens artikel 2236 van dat wetboek, kunnen zij die voor een ander bezitten nooit, door welk tijdsverloop ook, iets door verjaring verkrijgen; alzo kunnen de huurder, de bewaarnemer, de vruchtgebruiker, en alle anderen, die de zaak van de eigenaar ter bede onder zich hebben, deze niet door verjaring verkrijgen, behalve, volgens artikel 2238, indien de titel van hun bezit veranderd is, hetzij uit een oor-
10 SEPTEMBER 2012 C.10.0259.F/7 zaak die van een derde voortkomt, hetzij door hun tegenspraak tegen het recht van de eigenaar. Het staat aan de bodemrechter te oordelen of de bezitter van een zaak die het materiële meesterschap over die zaak behoudt nadat ze verkocht is, zich als eigenaar of als houder van een zakelijk recht op de zaak wil blijven gedragen, zodat hij die nuttig kan bezitten met de bedoeling ze te verwerven door verjaring, of dat hij, vanaf de verkoop, slechts houder wordt en bijgevolg de zaak slechts door usucapio kan verwerven door het bewijs te leveren van een titelverandering. Het arrest stelt vast dat de erfgenamen van H.G. en diens echtgenote, onder wie de verweerder, hun onverdeelde delen in verschillende percelen waaronder het litigieuze perceel dat in het kadaster is ingeschreven onder 328f, bij akte van 20 januari 1972 hebben verkocht aan het echtpaar G.-B. die ze op 6 mei 1975 hebben verkocht aan het echtpaar D.-P., rechtsvoorgangers van de eisers; dat bovenvermelde erfgenamen op 27 januari 1972 een overdracht van hun onverdeelde rechten in andere percelen aan de verweerder hebben overgedragen; dat de verweerder, ondanks de eerste verkoop, het litigieuze perceel is blijven bezetten en dat hij de erkenning vordert van zijn eigendomsverkrijging door dertigjarige verjaring. Het arrest neemt de redenen van de eerste rechter over en wijst erop dat [de verweerder], niettegenstaande de verkopen van 20 januari 1972 en van 6 mei 1975, in het bezit is gebleven van het perceel 328f en dat hij zich als werkelijke eigenaar heeft gedragen door het te omheinen en te onderhouden; dat niet blijkt dat het echtpaar G.-B. en vervolgens het echtpaar D.-P. ooit in het bezit zijn geweest van dat perceel; dat die toestand onder meer kan worden verklaard door het feit dat in 1952 het tracé van de weg nr. 25 zonder wettelijke regularisatie gewijzigd werd [en] door de grote verwarring op het vlak van de kadastrale referenties van verschillende percelen uit de buurt en doordat de kadastrale gegevens niet zijn bijgewerkt; dat, volgens de [eisers], de bezetting van de plaats door [verweerder] te verklaren kan zijn door een mondelinge pachtovereenkomst [...]; dat de akten van 20 januari 1972 en 6 mei 1975 geen enkele pachtovereenkomst vermelden; dat een mondelinge pachtovereenkomst omtrent de weide die in het kadaster is opgenomen onder 328a vermeld wordt in de akte van 19 februari 1976 maar geen betrekking heeft op dit geschil [...], dat de [eisers] geen enkel element aanvoeren dat het bestaan kan aantonen van een pachtovereenkomst betreffende het litigieuze
10 SEPTEMBER 2012 C.10.0259.F/8 goed [...]; dat [de verweerder] zich bovendien niet gedragen heeft als een gewone huurder maar wel als een werkelijke eigenaar; dat hij het terrein heeft laten afbakenen [...]; dat hij in 1996 aan het schepencollege de toestemming gevraagd heeft voor het rooien van de populieren op het perceel; dat hij tijdens de vergaderingen in 1999 bevestigd heeft dat hij zich als eigenaar van het litigieuze perceel beschouwde [en] dat ook de [eisers] die mening leken te delen vermits niet blijkt dat zij voor 1999 de huidige toestand hebben aangevochten. Het arrest heeft uit die elementen naar recht kunnen afleiden dat de verweerder een bezit heeft uitgeoefend op het litigieuze perceel dat hem toeliet de eigendom ervan te verwerven aangezien het beantwoordde aan de bij artikel 2229 van het Burgerlijk Wetboek bepaalde voorwaarden en meer dan dertig jaar heeft geduurd. Het middel kan niet worden aangenomen. Dictum Het Hof Verwerpt de voorziening; Veroordeelt de eisers in de kosten. Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, derde kamer, te Brussel, door voorzitter Christian Storck, de raadsheren Didier Batselé, Sylviane Velu, Alain Simon en Mireille Delange, en in openbare terechtzitting van 10 september 2012 uitgesproken door voorzitter Christian Storck, in aanwezigheid van advocaat-generaal met opdracht Michel Palumbo, met bijstand van griffier Fabienne Gobert. Vertaling opgemaakt onder toezicht van raadsheer Geert Jocqué en overgeschreven met assistentie van griffier Johan Pafenols. De griffier, De raadsheer,