BODEMDECREET EN APPARTEMENTSMEDE- EIGENDOM

Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent Academiejaar 2009-10 BODEMDECREET EN APPARTEMENTSMEDE- EIGENDOM Masterproef van de opleiding Master in het Notariaat Ingediend door Evelien Asselman Studentennr. 20043220 Promotor: Prof. Dr. G. Van Hoorick Commissaris: Mr. L. Dekimpe

INHOUDSTAFEL Inleiding... 5 Hoofdstuk 1. Juridisch kader... 6 Afdeling I. Bodemdecreet... 6 Afdeling II. Appartementsmede-eigendom... 6 Hoofdstuk 2. Knelpunten in het Bodemsaneringsdecreet m.b.t. appartementsmedeeigendom... 7 Afdeling I. Bodemsaneringsdecreet... 7 1. Algemeen: overdracht van gronden... 7 2. Andere rechtshandelingen... 10 Afdeling II. Het decreet van 26 mei 1998 houdende wijziging van het Bodemsaneringsdecreet... 11 1. Invoering van artikel 2, 17 bis Bodemsaneringsdecreet: grond... 11 a) Artikel 2, 17 bis Bodemsaneringsdecreet... 11 b) Interpretatie door OVAM... 12 2. Wijziging van art. 2, 18 en art. 2, 18bis Bodemsaneringsdecreet: overdracht van gronden en overeenkomsten betreffende de overdracht van gronden... 14 3. Wijziging van art. 3, 2 Bodemsaneringsdecreet... 14 4. Kosten van het bodemattest en het oriënterend bodemonderzoek... 15 Hoofdstuk 3. Het nieuwe Bodemdecreet... 16 Afdeling I. Kernbegrippen... 16 1. Art. 2, 9 Bodemdecreet: grond... 16 2. Art. 2, 13 juncto art. 2, 14 Bodemdecreet: risicogrond en risico-inrichting... 18 3. Art. 2, 18 Bodemdecreet: overdracht van gronden... 18 4. Art. 2, 19 Bodemdecreet: overeenkomst betreffende de overdracht van gronden19 Hoofdstuk 4. Overdracht bij appartementsmede-eigendom... 20 Afdeling I. Overeenkomst betreffende de overdracht van gronden... 20 1. Algemeen... 20 2. Aanvraag van het bodemattest... 21 3. De onderhandse akte... 23 a) Algemeen... 23 b) Het bodemattest is aanwezig... 23 2

c) Het bodemattest is niet aanwezig... 23 (1) Sanctie... 23 (2) Geen opschortende voorwaarde in de compromis... 25 (3) Opschortende voorwaarde in de compromis... 26 4. De notariële akte... 27 a) Algemeen... 27 b) Geen compromis... 28 c) Bodemattest was aanwezig bij de compromis... 28 d) Bodemattest was niet aanwezig bij de compromis... 29 Afdeling II. Overdracht van risicogronden... 29 1. Algemeen... 29 2. Oriënterend bodemonderzoek... 31 a) Oriënterend bodemonderzoek bij elke overdracht... 32 b) Eenmalig oriënterend bodemonderzoek... 33 c) Oriënterend bodemonderzoek bij de onteigening van een risicogrond... 34 d) Oriënterend bodemonderzoek bij de sluiting van een risico-inrichting... 35 e) Oriënterend bodemonderzoek bij faillissement en bij vereffening... 36 f) Periodiek oriënterend bodemonderzoek... 36 (1) Risico-inrichting categorie B... 37 (2) Risico-inrichting categorie A... 38 (3) Periodieke onderzoeksplicht bij appartementsmede-eigendom... 39 g) Geen nieuw oriënterend bodemonderzoek... 39 (1) Volledige vrijstelling van de onderzoeksplicht... 40 (2) Vrijstelling van de onderzoeksplicht voor de termijn van een jaar... 40 (3) Beperkte aanvulling van het meest recente oriënterend bodemonderzoek... 41 (4) Bundeling en aanvulling van de beschikbare onderzoeksgegevens... 41 h) Geen oriënterend bodemonderzoek vereist... 42 i) Ambtshalve oriënterend bodemonderzoek... 43 3. Onderhandse akte... 43 a) Algemeen... 43 b) De vereiste pleegvormen werden nageleefd... 44 c) De vereiste pleegvormen werden niet nageleefd... 44 (1) Sanctie... 44 (2) Geen opschortende voorwaarde in de compromis... 46 3

(3) Opschortende voorwaarde in de compromis... 46 4. Notariële akte... 48 a) Algemeen... 48 b) De vereiste verplichtingen waren vervuld bij het ondertekenen van de compromis... 49 c) De vereiste verplichtingen waren niet vervuld bij het ondertekenen van de compromis... 49 Hoofdstuk 5. Besluit... 51 Hoofdstuk 6. Bibliografie... 54 Afdeling I. Wetgeving... 54 Afdeling II. Rechtsspraak... 55 Afdeling III. Rechtsleer... 55 1. Handboeken... 55 2. Tijdschriften... 56 Afdeling IV. Elektronische bronnen... 58 4

Inleiding Deze masterproef heeft tot doel een beeld te geven van de relatie tussen de verplichtingen die gelden voor gronden en risicogronden onder het Bodemdecreet en de appartementsmedeeigendom. In eerste instantie zal de toepasselijke regelgeving worden toegelicht, om op die manier een overzicht te geven van het juridisch kader waarbinnen deze masterproef zich situeert. Vooraleer in te gaan op de situatie onder het huidige Bodemdecreet, is het noodzakelijk om stil te staan bij de knelpunten onder de vroegere bodemsaneringswetgeving en de impact van deze regelgeving op de overdrachten in het kader van appartementsmede-eigendom. In een derde luik is het de bedoeling om na te gaan hoe het huidige Bodemdecreet bepaalde kernbegrippen anders definieert of afbakent, en welke de gevolgen hiervan zijn. Daarna zal worden ingegaan op de impact van het Bodemdecreet op de appartementsmedeeigendom en in welke mate de knelpunten die bestonden onder het vroegere Bodemsaneringsdecreet werden verholpen. Tenslotte zal structureel worden onderzocht welke de verplichtingen zijn bij het afsluiten van een onderhandse overeenkomst houdende overdracht van een grond of een risicogrond en de eventuele sancties in geval deze verplichtingen niet worden nageleefd. Daarna zullen ook de verplichtingen welke gelden bij het opstellen van de authentieke akte worden nagegaan, alsook de specifieke taken en de omvang van de verplichtingen in hoofde van de notaris. 5

Hoofdstuk 1. Juridisch kader Afdeling I. Bodemdecreet 1. Het decretaal kader inzake bodemsanering en bodembescherming kende de jongste jaren een vernieuwing en op 11 oktober 2006 werd in de plenaire vergadering van het Vlaams Parlement het voorstel van decreet betreffende de bodemsanering en de bodembescherming aangenomen. 1 Op 27 oktober 2006 werd de tekst door de Vlaamse Regering bekrachtigd en op 22 januari 2007 werd het decreet betreffende de bodemsanering en de bodembescherming gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. 2 Het nieuwe Bodemdecreet trad in werking op 1 juni 2008 3 en vervangt volledig het vroegere decreet van 22 februari 1995 betreffende de bodemsanering 4. 2. Het besluit van de Vlaamse Regering van 14 december 2007 houdende vaststelling van het Vlaams reglement betreffende de bodemsanering en de bodembescherming 5 bevat de verdere uitvoeringsbepalingen van het Bodemdecreet en trad, net zoals het Bodemdecreet, in werking op 1 juni 2008. Het nieuwe Vlarebo heft de vroegere uitvoeringsbesluiten 6 van het Bodemsaneringsdecreet op. Terzijde wens ik voor de volledigheid ook te wijzen op het besluit van de Vlaamse Regering van 8 mei 2009 betreffende de erosiebestrijding. 7 Voornoemd besluit regelt de inwerkingtreding van artikel 176, 2 Bodemdecreet en heft derhalve artikel 2 van het decreet van 22 december 2000 8 op. Afdeling II. Appartementsmede-eigendom 3. In het kader van deze masterproef is het de bedoeling in te gaan op de raakpunten en problemen bij de toepassing van het Bodemdecreet op onroerende goederen die vallen onder 1 Voorstel van decreet (P. WILLE et al.) betreffende de bodemsanering en de bodembescherming, Parl.St. Vl.Parl. 2006-07, nr. 867/9. 2 Decreet 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en de bodembescherming, BS 22 januari 2007, 2579, erratum BS 20 februari 2007 (hierna verkort Bodemdecreet). 3 Art. 237 B.Vl.Reg. 14 december 2007 houdende vaststelling van het Vlaams reglement betreffende de bodemsanering en de bodembescherming, BS 22 april 2008, 21394. 4 Decreet 22 februari 1995 betreffende de bodemsanering, BS 29 april 1995, 11527 (hierna verkort Bodemsaneringsdecreet). 5 B.Vl.Reg. 14 december 2007 houdende vaststelling van het Vlaams reglement betreffende de bodemsanering en de bodembescherming, BS 22 april 2008, 21358 (hierna verkort Vlarebo). 6 B.Vl.Reg. 5 maart 1996 houdende vaststelling van het Vlaams reglement betreffende de bodemsanering, BS 27 maart 1996, 7018. 7 B.Vl.Reg. 8 mei 2009 betreffende de erosiebestrijding, BS 1 juli 2007, 45074. 8 Decreet 22 december 2000 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 2001, BS 30 december 2000, 43521. 6

de appartementsmede-eigendom. Om deze reden wens ik dan ook kort het wettelijk kader inzake appartementsmede-eigendom te schetsen. 4. Het dwingend wettelijk stelsel inzake gedwongen appartementsmede-eigendom wordt beschreven in het Burgerlijk Wetboek, meer bepaald in de artikelen 577-3 tot en met 577-14 BW. Aangaande het toepassingsgebied van de voormelde artikelen bepaalt artikel 577-3, 1 ste lid BW: De beginselen met betrekking tot de gedwongen medeëigendom, neergelegd in artikel 577-2, 9, en de bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op ieder gebouw of groep van gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is volgens kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten. Voornoemde beginselen en bepalingen zijn niet van toepassing indien de aard van de goederen zulks niet rechtvaardigt en alle medeëigenaars instemmen met die afwijking. TIMMERMANS leidt hieruit drie voorwaarden af, met name: 1. een gebouw of groep van gebouwen; 2. waarvan het eigendomsrecht is opgesplitst; 3. met de omstandigheid dat aan iedere eigenaar van een privégedeelte ook het medegebruik van gemeenschappelijke delen verschaft wordt. 9 Dit betekent dat wanneer aan een van de voornoemde voorwaarden niet is voldaan, de artikelen 577-3 tot en met 577-14 BW niet van toepassing zijn. In dergelijk geval valt men niet onder het stelsel van de gedwongen appartementsmede-eigendom. Hoofdstuk 2. Knelpunten in het Bodemsaneringsdecreet m.b.t. appartementsmede-eigendom Afdeling I. Bodemsaneringsdecreet 1. Algemeen: overdracht van gronden 5. Het Bodemsaneringsdecreet van 1995 legde grosso modo twee verplichtingen op naar aanleiding van de overdracht van gronden. Enerzijds waren er verplichtingen die van toepassing waren op alle overdrachten van gronden, en anderzijds waren er verplichtingen die enkel golden voor zover het ging om de overdracht van een risicogrond. 9 R. TIMMERMANS, Handboek Appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 2008, 53. 7

6. Met betrekking tot de verplichtingen die van toepassing waren op alle overdrachten van gronden, bepaalde artikel 36 Bodemsaneringsdecreet het volgende: 1. Voor het sluiten van een overeenkomst betreffende de overdracht van gronden moet de overdrager bij OVAM een bodemattest aanvragen en de inhoud ervan meedelen aan de verwerver. Dit attest zal worden afgeleverd uiterlijk één maand na de aanvraag. 2. De onderhandse akte waarin de overdracht van gronden wordt vastgelegd, bevat de inhoud van het bodemattest. 3. In alle akten betreffende de overdracht van gronden, neemt de instrumenterende ambtenaar de verklaring van de overdrager op dat de verwerver voor het sluiten van de overeenkomst op de hoogte is gebracht van de inhoud van het bodemattest. De instrumenterende ambtenaar neemt tevens de inhoud van het bodemattest in de akte op. 4. De verwerver van de gronden of OVAM kan de nietigheid van de overdracht die plaatsvond in strijd met de bepalingen van dit artikel vorderen. Samengevat komt het erop neer dat voor de overdracht van een grond een bodemattest moest worden aangevraagd bij de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij 10. Gebeurde dit niet, dan kon zowel de verwerver van de grond, als de OVAM de nietigheid van de overdracht vorderen. 7. Inzake de verplichtingen die van toepassing waren op de overdracht van risicogronden, stelde artikel 37, 1 Bodemsaneringsdecreet de vereiste van een oriënterend bodemonderzoek: 1. Gronden waarop een inrichting gevestigd is of was of een activiteit wordt of werd uitgevoerd die opgenomen is in de lijst bedoeld in artikel 3, 1, kunnen slechts overgedragen worden als er vooraf een oriënterend bodemonderzoek heeft plaatsgehad, behalve in het geval bedoeld in artikel 3, 2, 1, tweede lid 11. Dit oriënterend bodemonderzoek diende, op initiatief en op kosten van de overdrager, te worden uitgevoerd onder leiding van een bodemsaneringsdeskundige. 12 In het geval deze verplichting niet werd nageleefd, bestond ook hier de mogelijkheid voor de verwerver van de grond of de OVAM om de nietigheid van de overdracht te vorderen. 13 10 Hierna verkort OVAM. 11 Hiermee worden de gevallen bedoeld waarbij binnen de twee jaar voor de overdracht reeds een oriënterend bodemonderzoek werd uitgevoerd, voor zover sinds dit oriënterend bodemonderzoek geen activiteiten hebben plaatsgevonden die tot bijkomende bodemverontreiniging kunnen leiden. 12 Art. 37, 2 Bodemsaneringsdecreet. 13 Art. 40, 2 Bodemsaneringsdecreet. 8

8. Het knelpunt in het Bodemsaneringsdecreet met betrekking tot de relatie tussen bodembescherming en appartementsmede-eigendom, was gelegen in de uitzondering bij de definitie van overdracht van gronden. Art. 2, 18 in fine Bodemsaneringsdecreet bepaalde immers: De overdracht onder levenden van het onverdeeld medeëigendomsrecht op gronden, als bijzaak van het eigendomsrecht op een gedeelte van een gebouw, wordt niet beschouwd als een overdracht van gronden voor de toepassing van dit decreet. 14 Conform de letterlijke tekst van voormelde bepaling en de memorie van toelichting, was het zo dat wie een appartement kocht op de derde verdieping van een flatgebouw, weliswaar ook een onverdeeld eigendomsrecht verkreeg op de grond waarop het gebouw stond, maar toch niet onderworpen was aan de bepalingen van artikel 36 tot 40 Bodemsaneringsdecreet. 15 Mijns inziens was deze uitzonderingsbepaling niet logisch, maar vooral moeilijk te rechtvaardigen. Stel dat het appartementsgebouw gelegen was op een groot perceel grond, waar vroeger een risico-inrichting werd uitgebaat, dan was conform artikel 2, 18 in fine Bodemsaneringsdecreet voor de overdracht van een appartement geen bodemattest, noch een oriënterend bodemonderzoek vereist. In de hypothese dat, naast het appartementsgebouw, ook een woning op het perceel werd opgericht, was bij overdracht van de woning wél een oriënterend bodemonderzoek vereist. Gelet op het feit dat het zowel bij de overdracht van het appartement, als bij de overdracht van de woning, gaat om de overdracht van een eigendomsrecht met beiden een aandeel in dezelfde vervuilde grond, zie ik geen enkele rechtvaardiging voor de door de decreetgever gemaakte uitzondering. 9. Het is van belang om op te merken dat de in artikel 2, 18 in fine Bodemsaneringsdecreet gemaakte uitzondering restrictief moest worden geïnterpreteerd. Zo werd in de rechtsleer de stelling verdedigd dat bij de overdracht van een afzonderlijke eenheid die niet gekoppeld was aan een onverdeeld mede-eigendomsrecht in de grond, wel een bodemattest of desgevallend een oriënterend bodemonderzoek vereist was. 16 Voortgaande op de letterlijke tekst van artikel 2, 18 in fine Bodemsaneringsdecreet, was de verantwoording gelegen in het feit dat 14 Art. 2, 18 in fine Bodemsaneringsdecreet. 15 Ontwerp van decreet betreffende de bodemsanering, Parl.St. Vl.R. 1993-94, nr. 587/1, 9; C. DE WULF, Het Bodemsaneringsdecreet en de notariële praktijk, T.Not. 1996, 362; S. SNAET en R. TIMMERMANS, Bodemsanering, de gevaarlijke klip bij overdracht van appartementen, T.App. 1999, afl. 2, 3. 16 S. SNAET en R. TIMMERMANS, Bodemsanering, de gevaarlijke klip bij overdracht van appartementen, T.App. 1999, afl. 2, 3; Y. CLERCX en G. VERLINDEN, Raakpunten tussen bodemdecreet en appartementsrecht, T.App. 1997, afl. 2, 9. 9

bij een dergelijke overdracht geen onverdeeld mede-eigendomsrecht als bijzaak werd overgedragen. In bepaalde gevallen bestond de mogelijkheid dat zelfs wanneer een eenheid wel een aandeel in het mede-eigendomsrecht van de grond als bijzaak kreeg toebedeeld, de overdracht ervan toch onderworpen was aan de verplichtingen van artikel 36 en 37 Bodemsaneringsdecreet. Hierbij kon bijvoorbeeld worden gedacht aan een afzonderlijke onoverdekte standplaats buiten het appartementsgebouw die als privatief wordt verkocht. CLERCX en VERLINDEN staafden deze redenering door het feit dat een dergelijke standplaats die als privatief wordt verkocht geen eigendomsrecht op een gedeelte in het gebouw betreft. 17 Voornoemde auteurs argumenteerden tevens dat indien een dergelijke standplaats volgens de statuten tot de mede-eigendom behoorde, en dus niet zoals in de vorige hypothese een privatieve kavel uitmaakte, en bovendien de gebruikers van een privatief er een exclusief, eeuwigdurend en kosteloos genotsrecht over hebben, geen bodemattest vereist was. 18 De aard van het ter beschikking gestelde recht was derhalve bepalend en telkenmale diende te worden afgetoetst of het ging om een overdracht die binnen de letterlijke bewoordingen van artikel 2, 18 in fine Bodemsaneringsdecreet viel. 2. Andere rechtshandelingen 10. Opmerkelijk was dat de in artikel 2, 18 in fine Bodemsaneringsdecreet gemaakte uitzondering enkel van toepassing was op de overdracht onder levenden van het medeeigendomsrecht. Conform artikel 2, 18 Bodemsaneringsdecreet was het aangaan of beëindigen van een huur-, handelshuur-, of concessieovereenkomst voor een gecumuleerde duur van meer dan 9 jaar 19, evenals het vestigen en beëindigen van een erfpacht of opstalrecht 20, met betrekking tot een appartement wel onderworpen aan de verplichtingen met betrekking tot de overdracht van gronden. 21 Bij dergelijke overdrachten van gronden golden de verplichtingen van artikel 36 en 37 Bodemsaneringsdecreet dus wel. Maar ook hier was de regeling niet echt rechtvaardig. Stel 17 Y. CLERCX en G. VERLINDEN, Raakpunten tussen bodemdecreet en appartementsrecht, T.App. 1997, afl. 2, 10. 18 Y. CLERCX en G. VERLINDEN, Raakpunten tussen bodemdecreet en appartementsrecht, T.App. 1997, afl. 2, 10. 19 Art. 2, 18 Bodemsaneringsdecreet. 20 Art. 2, 18 Bodemsaneringsdecreet. 21 C. DE WULF, Het Bodemsaneringsdecreet en de notariële praktijk, T.Not. 1996, 363 ; Y. CLERCX en G. VERLINDEN, Raakpunten tussen bodemdecreet en appartementsrecht, T.App. 1997, afl. 2, 11; S. SNAET en R. TIMMERMANS, Bodemsanering, de gevaarlijke klip bij overdracht van appartementen, T.App. 1999, afl. 2, 3. 10

dat de eigenaar van een appartement in een appartementsgebouw, zijn appartement wou verhuren. Diende hij dan op te draaien voor de kosten van een oriënterend bodemonderzoek omdat onderaan in het appartementsgebouw een tankstation (d.i. een risico-inrichting) was gevestigd? Gelet op de kostprijs van een dergelijk oriënterend bodemonderzoek, was dit mijns inziens niet eerlijk. Bovendien konden de andere mede-eigenaars mee van dit door hem betaalde onderzoek genieten. Een sluitende oplossing voor dit probleem ontbrak echter in het Bodemsaneringsdecreet. Afdeling II. Het decreet van 26 mei 1998 houdende wijziging van het Bodemsaneringsdecreet 22 11. Het decreet van 26 mei 1998 houdende wijziging van het Bodemsaneringsdecreet, had belangrijke gevolgen voor de overdracht van gronden in het licht van de artikelen 36 en 37 Bodemsaneringsdecreet. 1. Invoering van artikel 2, 17 bis Bodemsaneringsdecreet: grond a) Artikel 2, 17 bis Bodemsaneringsdecreet 12. Een eerste belangrijke wijziging betrof de invoering van een artikel 2, 17 bis in het Bodemsaneringsdecreet, met name een definiëring van het begrip grond. Het nieuwe artikel 2, 17 bis Bodemsaneringsdecreet luidde als volgt: Grond: de bodem en/of de zich op de bodem bevindende opstallen; Als grond wordt niet beschouwd, elk privatief gedeelte en/of de gemeenschappelijke bestanddelen waarin het betrokken privatieve gedeelte een aandeel heeft, van een onroerend geheel onder het stelsel van gedwongen mede-eigendom zoals bedoeld in artikel 577-3, van het Burgerlijk Wetboek, voor zover in het betrokken privatieve gedeelte of in de gemeenschappelijke bestanddelen waarin het betrokken privatieve gedeelte een aandeel heeft, geen inrichting gevestigd is of was of geen activiteit wordt of werd uitgeoefend die opgenomen is in de lijst bedoeld in artikel 3, 1, van dit decreet. 23 Het begrip grond zoals omschreven in de eerste zin van voormeld artikel was duidelijk, zowel de bodem als de op de zich op de bodem bevindende opstallen. Vóór de wijziging van 22 Decreet 26 mei 1998 houdende wijziging van het decreet van 22 februari 1995 betreffende de bodemsanering, BS 25 juli 1998, 24154. 23 Art. 2, 17 bis Bodemsaneringsdecreet. 11

het Bodemsaneringsdecreet waren de overdrachten die enkel betrekking hadden op de opstallen niet onderworpen aan de decretale verplichtingen van het decreet. 24 13. Zoals eerder reeds werd uiteengezet, was een overdracht onder levenden van het onverdeeld mede-eigendomsrecht op gronden, als bijzaak van het eigendomsrecht op een gedeelte van een gebouw, niet onderworpen aan de decretale verplichtingen van artikel 36 en 37 Bodemsaneringsdecreet. 25 Deze regeling was oneerlijk en onlogisch daar andere rechtshandelingen, bijvoorbeeld de huur van een appartement voor meer dan 9 jaar, die geen overdracht van een mede-eigendomsrecht betroffen wel onder het toepassingsgebied van de artikelen 36 en 37 Bodemsaneringsdecreet vielen. De invoering van de tweede zin van artikel 2, 17 bis Bodemsaneringsdecreet, welke in wezen een uitzonderingsbepaling was, had tot doel deze onlogische toestand te verhelpen. 14. Samengevat kwam de regeling er op neer dat zowel privatieve delen als gemeenschappelijke bestanddelen die vielen onder het stelsel van de appartementsmedeeigendom, in de regel niet werden beschouwd als grond en derhalve niet onder de verplichtingen van artikel 36 en 37 Bodemsaneringsdecreet vielen. Belangrijk is dat hierbij een voorwaarde werd gesteld, namelijk dat noch in de privatieve delen noch in de gemeenschappelijke delen, een risico-activiteit voorkomt of in het verleden voorkwam. Was dit echter wel het geval, dan was het Bodemsaneringsdecreet toepasselijk. 26 b) Interpretatie door OVAM 15. Op vraag van het notariaat gaf de OVAM een minder strenge interpretatie aan artikel 2, 17 bis Bodemsaneringsdecreet. Deze interpretatie hield in dat wanneer er zich in de gemeenschappelijke bestanddelen een risico-activiteit of -inrichting bevond of bevindt, doch uitsluitend ten behoeve van een andere kavel, dit niet als een gemeenschappelijk bestanddeel, waarin de betrokken kavel een aandeel heeft, mag beschouwd worden. 27 24 S. SNAET en R. TIMMERMANS, Bodemsanering, de gevaarlijke klip bij overdracht van appartementen, T.App. 1999, afl. 2, 4. 25 Art. 2, 18 in fine Bodemsaneringsdecreet. 26 J. CEENAEME, Bodemsanering en transacties met vastgoed, Brugge, Vanden Broele 2002, 12. 27 S. SNAET en R. TIMMERMANS, Bodemsanering, de gevaarlijke klip bij overdracht van appartementen, T.App. 1999, afl. 2, 4. Zie ook I. GERLO, Bodemsaneringswetgeving en de overdracht van onroerend goed. Actuele stand van zaken in de drie gewesten., Not.Fisc.M. 2005, afl. 10, 303. 12

Op deze manier werd vermeden dat een eigenaar van een appartement die niets te maken had met de vervuiling veroorzaakt door een risico-inrichting of activiteit in een andere kavel, zou moeten instaan voor de kosten van een oriënterend bodemonderzoek. In de hypothese dat het appartementsgebouw gebouwd werd op een perceel grond waar vroeger een risico-inrichting of activiteit aanwezig was, diende voor de overdracht van een individuele kavel in het gebouw wel te worden voldaan aan de verplichtingen van het Bodemsaneringsdecreet. 16. Deze interpretatie werd door de rechtspraak aanvaard 28, zo oordeelde het Hof van Beroep van Antwerpen in een vonnis van 29 april 2002: Het staat vast dat in het betrokken privatief gedeelte geen risico-activiteit werd uitgeoefend. In de gemeenschappelijke bestanddelen van het gebouw hebben wel risico-activiteiten plaatsgevonden (zodat in principe de procedure van de overdracht van gronden zou moeten worden gevolgd). Ovam hanteert echter een minder strikte interpretatie van artikel 2, 17 bis en gaat ervan uit dat wanneer er zich in de gemeenschappelijke bestanddelen een risicoactiviteit bevindt of bevond, doch die uitsluitend ten behoeve van een ander kavel bestemd is, dit niet als een gemeenschappelijk bestanddeel waarin de betrokken kavel een aandeel heeft mag beschouwd worden. Hieruit volgt dat, indien de vastgestelde risicoactiviteiten, inclusief de twee stookolietanks van elk 15.000 liter, in de gemeenschappelijke bestanddelen van het appartementsgebouw niet ten behoeve van de kavel waren die het voorwerp uitmaakt van de betrokken verkoop, de betrokken verkoop niet te beschouwen is als een overdracht van grond en bijgevolg niet onderworpen is aan de overdrachtsregeling overeenkomstig de artikelen 36 tot en met 40 van het decreet op de sanering van de bodem. Er is in dat geval bodemattest noch oriënterend bodemonderzoek nodig. In het tegengestelde geval is een oriënterend onderzoek van de betrokken grond nodig en een bodemattest. Dat bodemattest had alsdan moeten bekomen zijn vooraleer de onderhandse akte werd afgesloten en de inhoud ervan had in die overeenkomst moeten zijn opgenomen. 29 Men diende dus steeds na te gaan welke de relatie was tussen de risico-activiteit of inrichting en de privatieve kavel. 28 Antwerpen 29 april 2002, TMR 2002, 530; Gent 28 juni 2007, T.Not. 2008, afl. 7-8, 376. 29 Antwerpen 29 april 2002, TMR 2002, 532. 13

2. Wijziging van art. 2, 18 en art. 2, 18bis Bodemsaneringsdecreet: overdracht van gronden en overeenkomsten betreffende de overdracht van gronden 17. Het gewijzigde artikel 2, 18 Bodemsaneringsdecreet bepaalde het begrip overdracht van gronden. Met betrekking tot appartementsmede-eigendom is het van belang te wijzen op de invoering van art. 2, 18, i) Bodemsaneringsdecreet: het opstellen van de statuten van het gebouw als bedoeld in artikel 577-4 van het Burgerlijk Wetboek, alsmede het acteren van de instemming van de mede-eigenaars met de afwijking zoals bedoeld in artikel 577-3, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek. 30 18. In artikel 2, 18 bis Bodemsaneringsdecreet werd verder verduidelijkt wat moest worden verstaan onder het begrip overeenkomsten betreffende de overdracht van gronden. Allereerst betrof het de overeenkomsten die een overdracht in de zin van artikel 2, 18 Bodemsaneringsdecreet tot voorwerp hadden. Hieraan werden nog enkele andere handelingen toegevoegd, waaronder met betrekking tot appartementsmede-eigendom meer bepaald art. 2, 18 bis, d) Bodemsaneringsdecreet: het opstellen van de statuten van het gebouw als bedoeld in artikel 577-4, van het Burgerlijk Wetboek, alsmede het acteren van de instemming van de mede-eigenaars met de afwijking zoals bedoeld in artikel 577-3, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek bij eenzijdige wilsuiting. 31 Dit had onder meer tot gevolg dat men nu ook bij het opstellen van de statuten van een appartementsgebouw, alsook bij de instemming van de mede-eigenaars met de afwijking van de beginselen van de gedwongen mede-eigendom, de verplichtingen van artikel 36 en 37 Bodemsaneringsdecreet diende na te komen. 32 3. Wijziging van art. 3, 2 Bodemsaneringsdecreet 19. Artikel 3, 2 Bodemsaneringsdecreet verduidelijkte op wiens initiatief en kosten het oriënterend bodemonderzoek moest worden uitgevoerd. Voor zover het ging om de overdracht van een risicogrond, werd de overdrager aangewezen als de persoon die het initiatief tot een dergelijk onderzoek moest nemen, evenals de kosten 30 Art. 2, 18, i) Bodemsaneringsdecreet. 31 Art. 2, 18 bis, d) Bodemsaneringsdecreet. 32 I. LIETAER, Het decreet van 26 mei 1998 houdende wijziging van het bodemsaneringsdecreet, W.Akte 1998, 146. 14

ervoor diende te dragen. 33 Indien het echter een sluiting van een risico-inrichting of de stopzetting van een risico-activiteit betrof, dan was het de exploitant die op zijn initiatief en op zijn kosten het oriënterend bodemonderzoek moest uitvoeren. 34 20. Een belangrijke wijziging was de invoering van een bijkomende bepaling in artikel 3, 2, 1 Bodemsaneringsdecreet waarbij men in bepaalde gevallen vrijgesteld was van het uitvoeren van een oriënterend bodemonderzoek. Vooreerst diende geen nieuw oriënterend bodemonderzoek te worden uitgevoerd indien binnen de twee jaar voor de overdracht reeds een oriënterend bodemonderzoek werd uitgevoerd, met als voorwaarde dat er sindsdien geen activiteiten hadden plaatsgevonden die tot bijkomende bodemverontreiniging konden leiden. 35 Een tweede situatie waarin geen nieuw oriënterend bodemonderzoek moest worden uitgevoerd deed zich voor wanneer op de betreffende grond al een bodemsanering werd uitgevoerd, waardoor deze grond niet meer opgenomen was in het register van verontreinigde gronden. Maar ook hier was vereist dat er na de in het verleden uitgevoerde bodemsanering geen risico-inrichting meer werd gevestigd of geen risico-activiteit meer werd uitgeoefend. 36 4. Kosten van het bodemattest en het oriënterend bodemonderzoek 21. Zoals hierboven reeds werd gesteld, dienden de kosten van een oriënterend bodemonderzoek door de overdrager, of in geval van sluiting van een risico-inrichting of de stopzetting van een risico-activiteit door de exploitant 37, te worden gedragen. Hetzelfde gold voor de kosten van het bodemattest. 38 22. In het kader van de appartementsmede-eigendom had dit tot gevolg dat bij de overdracht van een gemeenschappelijk deel waarin zich een risico-activiteit of inrichting bevindt of bevond, alle mede-eigenaars moesten instaan voor de kosten van het oriënterend 33 Art. 3, 2, 1, eerste lid Bodemsaneringsdecreet. 34 Art. 3, 2, 2 Bodemsaneringsdecreet. 35 Art. 3, 2, 1, eerste streepje Bodemsaneringsdecreet. 36 Art. 3, 2, 1, tweede streepje Bodemsaneringsdecreet. 37 Vred. Hasselt 2 januari 2001, T.App. 2001, afl. 1, 11. 38 S. SNAET en R. TIMMERMANS, Bodemsanering, de gevaarlijke klip bij overdracht van appartementen, T.App. 1999, afl. 2, 8. 15

bodemonderzoek. 39 De reden hiervoor was gelegen in het feit dat alle mede-eigenaars deel hebben in de gemeenschappelijke delen en als het ware samen eigenaar zijn van het over te dragen gemeenschappelijk deel. Opmerkelijk was dat bij een dergelijke overdracht dus niet de vereniging van mede-eigenaars voor de kosten instond. De grond hiervoor werd gevonden in artikel 577-5, 3 BW, waarin wordt bepaald dat de vereniging van mede-eigenaars enkel eigenaar kan zijn van roerende goederen. 40 Conform de decretale bepalingen diende een eigenaar die zijn appartement wou verkopen, maar waarbij er zich een risico-inrichting bevond in de gemeenschappelijke delen ten behoeve van alle kavels, derhalve zelf de kosten van het oriënterend bodemonderzoek te dragen. Echter, zelf wanneer hij bereid was deze kosten te dragen, diende hij de toestemming van de vereniging van mede-eigenaars te vragen om een bodemonderzoek uit te voeren in de gemeenschappelijke delen. 41 De situatie werd dan echt problematisch wanneer de vereniging van mede-eigenaars deze toestemming weigerde. De regresmogelijkheid die de overdrager naderhand had ten aanzien van de saneringsaansprakelijke, was niet steeds even eenvoudig. De mogelijkheid bestond immers dat de saneringsaansprakelijke niet meer aanspreekbaar was. Hoofdstuk 3. Het nieuwe Bodemdecreet Afdeling I. Kernbegrippen 1. Art. 2, 9 Bodemdecreet: grond 23. Een eerste relevante wijziging is de definitie van het begrip grond in art. 2, 9 Bodemdecreet: grond: de bodem of de opstallen die zich op of in de bodem bevinden, met uitzondering van de opstallen die door de Vlaamse Regering worden bepaald. 42 Om uitvoering te geven aan deze bepaling is in art. 4 Vlarebo een lijst opgenomen van opstallen die niet als grond in de zin van art. 2, 9 Bodemdecreet worden beschouwd. Het gaat meer bepaald om: 39 S. SNAET en R. TIMMERMANS, Bodemsanering, de gevaarlijke klip bij overdracht van appartementen, T.App. 1999, afl. 2, 8. 40 Art. 577-5, 3 BW; S. SNAET, Actuele knelpunten inzake appartementsmede-eigendom in H. Vandenberghe (ed.), Themis Zakenrecht, Brugge, Die Keure, 2002-03, 48. 41 Art. 577-7, 1,1 BW; S. SNAET en R. TIMMERMANS, Bodemsanering, de gevaarlijke klip bij overdracht van appartementen, T.App. 1999, afl. 2, 9. 42 Art. 2, 9 Bodemdecreet. 16

1 scheidingsmuren en omheiningen; 2 reclameborden en zuilen; 3 straatmeubilair en abri s; 4 antennes en masten; 5 hoogspanningsmasten, tellers en laagspanningskasten; 6 installaties voor het opwekken van water-, wind- en zonne-energie; 7 waterleiding-, elektriciteits- en gasdistributienetwerk; 8 datacommunicatie-, computer- en televisiekabelnetwerk; 9 rails van trein, tram en metro. 43 24. De letterlijke interpretatie van het begrip grond in artikel 2, 17 bis Bodemsaneringsdecreet kon verreikende gevolgen hebben voor de eigenaar van een privatief in een appartementsgebouw. 44 Om deze reden werd dan ook een minder strikte interpretatie door de OVAM gehanteerd. Deze interpretatie, die verschillende auteurs als contra legem bestempelden 45, had tot gevolg dat de overdrager van een privatief in een appartementsgebouw enkel een oriënterend bodemonderzoek diende uit te voeren indien er zich in de gemeenschappelijke delen een risico-activiteit of een risico-inrichting bevond ten behoeve van het over te dragen privatief gedeelte, of er in het over te dragen privatief gedeelte zelf een risico-activiteit of een risico-inrichting werd uitgeoefend. 46 Artikel 30 Bodemdecreet heeft deze administratieve praktijk van de OVAM geconsolideerd en bepaalt nu letterlijk het volgende: In afwijking van artikel 29, 102 en 103 moet voor de overdracht van een privatief deel van een onroerend goed dat valt onder het stelsel van gedwongen mede-eigendom, vermeld in artikel 577-3 van het Burgerlijk Wetboek, enkel in de volgende gevallen een oriënterend bodemonderzoek worden uitgevoerd en de melding van overdracht gebeuren: 1 in dat privatieve deel is of was een risico-inrichting gevestigd; 2 in de gemeenschappelijke delen is of was een risico-inrichting gevestigd die uitsluitend bestemd is of was voor dat privatieve deel. Het oriënterend bodemonderzoek wordt uitgevoerd op initiatief en op kosten van de overdrager of desgevallend de gemandateerde. 47 Sinds de inwerkingtreding van artikel 30 Bodemdecreet op 14 februari 2009 48, zijn de artikelen 58 tot en met 60 Vlarebo niet meer van toepassing. 43 Art. 4 Vlarebo. 44 Supra 12, nr. 14-15. 45 X, noot onder Antwerpen 29 april 2002, NJW 2002, afl. 6, 249. 46 P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, C. DE BEIR, T. MALFAIT en R. SLABBINCK, Van bodemsaneringsdecreet naar bodemdecreet: toelichting bij het decreet van 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en het bodembeheer: met een blik over de gewestgrenzen, Brugge, Die Keure, 2008, 32; J. GOETHALS, De implicaties van het nieuwe Bodemdecreet op de appartementsmede-eigendom, het huurrecht en het recht van gebruik en bewoning, NNK 2008, afl. 4, 91. 47 Art. 30 Bodemdecreet. 17

2. Art. 2, 13 juncto art. 2, 14 Bodemdecreet: risicogrond en risico-inrichting 25. Het begrip risicogrond wordt nu omschreven in art. 2, 13 Bodemdecreet als grond waarop een risico-inrichting gevestigd is of was 49. Om te weten wat precies onder het toepassingsgebied van het begrip risico-inrichting valt, dient te worden gekeken naar art. 2, 14 Bodemdecreet dat risico-inrichtingen omschrijft als fabrieken, werkplaatsen, opslagplaatsen, machines, installaties, toestellen en handelingen die een verhoogd risico op bodemverontreiniging kunnen inhouden en die voorkomen op de lijst die de Vlaamse Regering opstelt 50. De lijst waarnaar in voornoemd artikel wordt verwezen is terug te vinden in kolom 8 van de bijlage 1 van het Vlarem I-besluit. 51 Hierbij valt op te merken dat art. 21 Vlarebo tijdelijke en verplaatsbare inrichtingen, zoals vermeld in het Milieuvergunningsdecreet, niet beschouwt als risico-inrichtingen. 3. Art. 2, 18 Bodemdecreet: overdracht van gronden 26. De definitie van het begrip overdracht van gronden onderging met de inwerkingtreding van het nieuwe Bodemdecreet een lichte wijziging. De huidige tekst van art. 2, 18 Bodemdecreet onderwerpt het aangaan, beëindigen of overdragen van een huur, handelshuur, pacht of bruikleen op een grond niet meer aan de decretale verplichtingen met betrekking tot overdracht van gronden. 52 27. Toch dient hierbij te worden opgemerkt dat art. 177, 1 Bodemdecreet in een overgangsregeling voorziet voor wat betreft het beëindigen van persoonlijke gebruiksrechten die werden aangegaan na 30 september 1996. Dergelijke gebruiksrechten die bij het aangaan ervan conform de op dat ogenblik van kracht zijnde bepalingen van artikel 2, 18 Bodemsaneringsdecreet als een overdracht van gronden werden beschouwd, behouden deze kwalificatie als overdracht van gronden voor zover de op dat ogenblik geldende decretale 48 Art. 106 Decreet 12 december 2008 houdende diverse bepalingen inzake energie, leefmilieu, openbare werken, landbouw en visserij, BS 4 februari 2009, 7755. 49 Art. 2, 13 Bodemdecreet. 50 Art. 2, 14 Bodemdecreet. 51 Art. 21 Vlarebo. 52 P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, C. DE BEIR, T. MALFAIT en R. SLABBINCK, Van bodemsaneringsdecreet naar bodemdecreet: toelichting bij het decreet van 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en het bodembeheer: met een blik over de gewestgrenzen, Brugge, Die Keure, 2008, 30-31; J. CEENAEME, Een nieuw bodemdecreet, Notariaat 2006, afl. 18, 2. 18

bepalingen betreffende de overdracht van gronden werden nageleefd bij het aangaan van deze gebruiksrechten. 53 Deze overgangsbepaling kan er dus toe leiden dat een beëindiging van een huurovereenkomst toch nog kan worden beschouwd als een overdracht van grond onder het nieuwe Bodemdecreet, en bijgevolg onderworpen zal zijn aan de decretale verplichtingen betreffende de overdracht van gronden. 4. Art. 2, 19 Bodemdecreet: overeenkomst betreffende de overdracht van gronden 28. De omschrijving van het begrip overeenkomst betreffende de overdracht van gronden is zo goed als ongewijzigd gebleven in vergelijking met het Bodemsaneringsdecreet. De enige impliciete wijziging heeft betrekking op art. 2, 18 Bodemdecreet waar, zoals hoger vermeld, het aangaan, beëindigen of overdragen van een huur, handelshuur, pacht of bruikleen op een grond niet meer onder het begrip overdracht van gronden valt en derhalve ook niet meer onder het toepassingsgebied van art. 2, 19 Bodemdecreet. Art. 2, 19 Bodemdecreet bepaalt aldus: overeenkomsten betreffende de overdracht van gronden: alle overeenkomsten die een overdracht van grond in de zin van 18 tot voorwerp hebben, evenals: a) de inbreng in een rechtspersoon van een recht als vermeld in 18, eerste lid, a), b) of c); b) het fusievoorstel en splitsingsvoorstel waarbij de rechtspersoon of de rechtspersonen waarvan het vermogen zal overgaan, eigenaar is van grond of houder is van een recht als vermeld in 18, eerste lid, b) of c); c) het voorstel van inbreng of overdracht van algemeenheid of van inbreng of overdracht van een bedrijfstak, voor zover daartoe een recht als vermeld in 18, eerste lid, a), b) of c), behoort; d) het opstellen van de statuten van het gebouw als vermeld in artikel 577-4 van het Burgerlijk Wetboek, alsmede het acteren van de instemming van de mede-eigenaars met de afwijking zoals bedoeld in artikel 577-3, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek bij eenzijdige wilsuiting; 54 53 Art. 177, 1 Bodemdecreet; P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, C. DE BEIR, T. MALFAIT en R. SLABBINCK, Van bodemsaneringsdecreet naar bodemdecreet: toelichting bij het decreet van 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en het bodembeheer: met een blik over de gewestgrenzen, Brugge, Die Keure, 2008, 31; S. VERBIST, Bodemrecht in Vlaanderen: artikelsgewijze commentaar, Antwerpen, Intersentia, 2008, 414. 54 Art. 2, 19 Bodemdecreet. 19

Verder zal worden stilgestaan bij de na te leven formaliteiten en verplichtingen in geval van een overeenkomst betreffende de overdracht van een grond. Hoofdstuk 4. Overdracht bij appartementsmede-eigendom Afdeling I. Overeenkomst betreffende de overdracht van gronden 1. Algemeen 29. Bij het sluiten van een overeenkomst betreffende de overdracht van gronden, dit omvat zowel de risicogronden als de niet-risicogronden, dienen de verplichtingen van art. 101 Bodemdecreet te worden nageleefd. Dit artikel bepaalt: 1. Voor het sluiten van een overeenkomst betreffende de overdracht van gronden moet de overdrager of desgevallend de gemandateerde bij de OVAM een bodemattest aanvragen en de inhoud ervan meedelen aan de verwerver. Het bodemattest wordt afgeleverd binnen een termijn van dertig dagen na ontvangst van de ontvankelijke aanvraag. Als de aanvraag betrekking heeft op een risicogrond wordt het bodemattest afgeleverd binnen een termijn van zestig dagen na ontvangst van de ontvankelijke aanvraag. 2. De onderhandse akte waarin de overdracht van gronden wordt vastgelegd, bevat de inhoud van het bodemattest. 3. In alle akten betreffende de overdracht van gronden, neemt de instrumenterende ambtenaar de verklaring van de overdrager of desgevallend de gemandateerde op dat de verwerver voor het sluiten van de overeenkomst op de hoogte is gebracht van de inhoud van het bodemattest. De instrumenterende ambtenaar neemt tevens de inhoud van het bodemattest in de akte op. 55 Zoals hoger reeds werd uiteengezet, omvat het begrip overeenkomst betreffende de overdracht van gronden vooreerst alle rechtshandelingen opgesomd in art. 2, 18 Bodemdecreet, en daarnaast ook enkele handelingen die in wezen geen overeenkomsten zijn, maar die toch als overeenkomsten worden gekwalificeerd in art. 2, 19 Bodemdecreet. 30. Conform art. 2, 9 Bodemdecreet wordt een appartement ook als een grond in de zin van het Bodemdecreet beschouwd. Dit heeft tot gevolg dat bij de verkoop van een appartement sprake is van een overdracht van een grond in de zin van art. 2, 18 Bodemdecreet en bijgevolg de verplichtingen van art. 101 Bodemdecreet toepasselijk zullen zijn. 55 Art. 101 Bodemdecreet. 20

2. Aanvraag van het bodemattest 31. De eerste verplichting die voortvloeit uit de tekst van art. 101 Bodemdecreet houdt in dat de overdrager nog voor het sluiten van de overeenkomst betreffende de overdracht van een grond, een bodemattest uit het grondeninformatieregister 56 moet aanvragen bij de OVAM en tevens de inhoud hiervan moet meedelen aan de kandidaat-verwerver. 57 32. In de meeste gevallen wordt er voor niet-risicogronden een blanco-bodemattest afgeleverd. De reden hiervoor is gelegen in het feit dat er in dat geval nog geen gegevens bekend zijn over de bodemkwaliteit van de grond in kwestie in het grondeninformatieregister. 58 Het attest vermeldt dan letterlijk: De OVAM beschikt voor deze grond niet over informatie met betrekking tot de bodemkwaliteit. Een blanco-bodemattest kan dus geenszins worden beschouwd als een verklaring over de verontreinigingsstatus van de grond of als een bevestiging dat er nooit een risico-inrichting of een risico-activiteit op de grond aanwezig was. 59 Het is immers niet omdat er nog geen gegevens bekend zijn in het grondeninformatieregister dat de grond als schoon kan worden beschouwd. 60 In de hypothese dat er op de over te dragen grond risico-inrichtingen waren of zijn, welke nog niet werden onderzocht, kan in geen geval worden besloten om toch de overdracht met een blanco-bodemattest te laten plaatsvinden. In dergelijk geval zal eerst een oriënterend bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd. 61 33. Een tweede mogelijkheid is dat de over te dragen grond wel opgenomen is in het grondeninformatieregister. In het attest zal dan een samenvatting worden gegeven van de ernst van de verontreiniging. Het is tevens mogelijk dat de grond in het verleden werd gesaneerd en daardoor opgenomen is in het grondeninformatieregister. 56 Zie ook J. CEENAEME Overdracht gronden en saneringsplicht wijzigen in nieuw bodemdecreet, Vastgoed Info 2006, afl. 20, 3. 57 C. DE WULF, Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 47. 58 J. CEENAEME en L. KERKSTOEL, Het nieuwe bodemdecreet en Vlarebo, Brugge, Vanden Broele, 2008, 12-13. 59 G. JACOBS, De rechtsbescherming van de koper en de informatieverplichting van de verkoper van verontreinigde grond (noot onder Gent 17 februari 2005), RABG 2006, afl. 6, 438. 60 P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, C. DE BEIR, T. MALFAIT en R. SLABBINCK, Van bodemsaneringsdecreet naar bodemdecreet: toelichting bij het decreet van 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en het bodembeheer: met een blik over de gewestgrenzen, Brugge, Die Keure, 2008, 10. 61 J. CEENAEME, Het blanco bodemattest: geen sluitende garantie, wel waardevol, Vastgoed Info 2002, afl. 15, 6. 21

34. Conform de letterlijke tekst van art. 101 Bodemdecreet dient de aanvraag van het bodemattest te gebeuren door de overdrager. Gelet op de kostprijs van een bodemattest, een retributie van ongeveer 30 euro, zal het begrip overdrager hier weinig problemen geven. 62 In de praktijk gebeurt dit dan ook veelal door de notaris, de makelaar of de bodemsaneringsdeskundige. Het is van belang dat de aanvraag van een bodemattest, op straffe van niet-ontvankelijkheid, op een correcte manier gebeurt, dit wil zeggen met een volledig ingevuld aanvraagformulier. Conform de tekst van art. 17 Vlarebo dient de opvraging in ieder geval de volgende gegevens te vermelden: 1 de coördinaten van de aanvrager, 2 de coördinaten van de grond waarop de aanvraag voor bodemattest betrekking heeft en 3 als de aanvraag betrekking heeft op een grond zonder kadastraal nummer: een kadastraal plan met aanduiding van de contouren van de grond. 63 Belangrijk is dat bij de aanvraag van het bodemattest tevens het bewijs van betaling van de retributie, zoals vermeld in art. 162, 1 Bodemdecreet, wordt gevoegd. Dit is immers voorgeschreven op straffe van niet-ontvankelijkheid van de aanvraag. 64 35. De termijn waarbinnen het bodemattest wordt uitgereikt, verschilt naargelang het gaat om een risicogrond of een niet-risicogrond. In de gevallen waarin de aanvraag betrekking heeft op een risicogrond, zal het bodemattest worden geleverd binnen een termijn van zestig dagen na de ontvangst van de ontvankelijke aanvraag. 65 Indien de aanvraag betrekking heeft op een niet-risicogrond, dan zal het bodemattest worden geleverd binnen een termijn van dertig dagen na de ontvangst van een ontvankelijke aanvraag. 66 36. Met betrekking tot appartementsmede-eigendom is het van belang dat een blanco bodemattest voor elke overdracht van een kavel uit hetzelfde appartementsgebouw kan worden gebruikt, zelfs wanneer het telkens een andere overdrager betreft. Er is immers geen geldigheidsduur bepaald in het Bodemdecreet voor bodemattesten die betrekking hebben op 62 C. DE WULF, Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 48. 63 Art. 17 Vlarebo. 64 Art. 17 in fine Vlarebo. 65 Art. 18, 3 de lid Vlarebo. 66 Art. 18, 3 de lid Vlarebo; C. DE WULF, Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 49; P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, C. DE BEIR, T. MALFAIT en R. SLABBINCK, Van bodemsaneringsdecreet naar bodemdecreet: toelichting bij het decreet van 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en het bodembeheer: met een blik over de gewestgrenzen, Brugge, Die Keure, 2008, 10. 22

niet-risicogronden. 67 Vereist is echter wel dat de kadastrale gegevens niet gewijzigd zijn en de inhoud ervan niet veranderd is. 68 Het spreekt uiteraard voor zich dat de aanvraag van een nieuw bodemattest, gelet op de geringe kostprijs, de meest veilige manier is daar het ook de meest actuele toestand weergeeft. De verwerver heeft op grond van art. 101 Bodemdecreet dan ook steeds het recht om een nieuw bodemattest te eisen. 3. De onderhandse akte a) Algemeen 37. Met betrekking tot de onderhandse akte bepaalt art. 101, 2 Bodemdecreet heel duidelijk dat de inhoud van het bodemattest moet worden opgenomen in de onderhandse akte. Desondanks duiken in de praktijk gevallen op waar het bodemattest niet aanwezig is op het moment van het sluiten van de onderhandse akte. Terzake dient dan ook een onderscheid te worden gemaakt tussen twee hypothesen. Enerzijds de hypothese waarin gehandeld wordt conform de bepaling van art. 101, 2 Bodemdecreet, met name dat het bodemattest aanwezig is bij het sluiten van de onderhandse akte. En anderzijds de hypothese waarin het bodemattest niet aanwezig is bij het sluiten van de onderhandse akte. b) Het bodemattest is aanwezig 38. Conform art. 101, 2 Bodemdecreet dient de inhoud van het bodemattest te worden opgenomen in de onderhandse akte. Daarnaast raadt DE WULF aan om tevens bedingen in de zin van vrijwaringsclausules of exoneratiebedingen in te lassen. 69 Zoals eerder reeds werd aangehaald is een blancobodemattest geen garantie voor de bodemkwaliteit van de grond. In die zin kan het dan ook aangewezen zijn om gebruik te maken van een dergelijke clausule. c) Het bodemattest is niet aanwezig (1) Sanctie 39. Art. 116, 1 Bodemdecreet bevat de sanctie in geval een overdracht plaatsvond in strijd met de voorschriften van art. 101 Bodemdecreet: 67 Dit is anders indien het gaat om een risicogrond. In dat geval is de geldigheidsduur van het bodemattest gekoppeld aan de geldigheid van het oriënterend bodemonderzoek. http://www.ovam.be/jahia/jahia/pid/180#11422. 68 http://www.ovam.be/jahia/jahia/pid/180#9528. 69 C. DE WULF, Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 50. 23

De verwerver kan de nietigheid vorderen van de overdracht die plaatsvond in strijd met de bepalingen van afdeling I. De nietigheid kan niet meer worden ingeroepen als cumulatief voldaan is aan de volgende voorwaarden: 1 de verwerver is in het bezit gesteld van het meest recent afgeleverde bodemattest of van een bodemattest waarvan de inhoud identiek is aan de inhoud van het meest recent afgeleverde bodemattest; 2 de verwerver laat zijn verzaking aan de nietigheidsvordering uitdrukkelijk in een authentieke akte vaststellen. 70 40. Vooreerst wijst dit artikel op de mogelijkheid voor de verwerver om de nietigheid te vorderen van een overdracht in strijd met art. 101 Bodemdecreet. Hierbij mag echter de toepassing van art. 17 Ger.W., dat een belang in hoofde van de eiser vereist, niet worden vergeten. In die zin werd door het Hof van Beroep van Gent in een arrest van 20 oktober 2004 geoordeeld dat de nietigheidssanctie niet mag worden misbruikt om zich aan verbintenissen te onttrekken om redenen die in werkelijkheid vreemd zijn aan de bodemsanering. 71 De verwerver die een beroep wil doen op de in art. 116, 1 Bodemdecreet vermelde nietigheidssanctie, zal aldus moeten aantonen dat hij een belang heeft bij de nietigheidsvordering. Conform de tekst van art. 116, 1 Bodemdecreet gaat het om een relatieve nietigheid die enkel door de verwerver, als beschermde partij, kan worden ingeroepen. 72 De mogelijkheid die onder het Bodemsaneringsdecreet bestond voor de OVAM om ambtshalve de nietigheid te vorderen van een overdracht in strijd met de overdrachtsbepalingen van het Bodemsaneringsdecreet, is in het Bodemdecreet niet meer voorzien. In het Bodemdecreet is enkel sprake van een niet-tegenstelbaarheid aan de OVAM in geval van een overdracht van een risicogrond in strijd met de decretale bepalingen. 73 41. Zoals uit het tweede deel van art. 116, 1 Bodemdecreet blijkt, kan de verwerver de nietigheid niet meer vorderen indien hij in het bezit is gesteld van het meest recent 70 Art. 116, 1 Bodemdecreet. 71 Gent 20 oktober 2004, RABG 2006, afl. 1, 45; Zie ook Rb. Hasselt 25 februari 2002, NJW 2002, afl. 6, 213; Antwerpen 3 december 2007, NJW 2009, afl. 202, 410. 72 Art. 116, 1 Bodemdecreet; Rb. Hasselt 25 februari 2002, NJW 2002, afl. 6, 213. 73 D. COTTENIE, Is de afwezigheid van een bodemattest opvangbaar via een opschortende voorwaarde in de compromis?, NNK 2009, afl. 4, 183-184. 24

afgeleverde bodemattest of van een bodemattest waarvan de inhoud identiek is aan de inhoud van het meest recent afgeleverde bodemattest, en dit voor zover hij zijn verzaking aan de nietigheidsvordering uitdrukkelijk in een authentieke akte heeft laten vaststellen. Het betreft hier eigenlijk een soort reparatiemogelijkheid. De overdrager kan op die manier immers ontsnappen aan een latere nietigheidsvordering wegens het ontbreken van een bodemattest op het ogenblik van het sluiten van de onderhandse overeenkomst. 42. Naast de privaatrechtelijke sancties, maakt het niet naleven van de bodemattestverplichting tevens een milieu-inbreuk uit, waardoor men zich blootstelt aan administratieve geldboetes. 74 De basis hiervoor is gelegen in artikel 173 Bodemdecreet, waarin wordt verwezen naar het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid 75. (2) Geen opschortende voorwaarde in de compromis 43. Indien de partijen een onderhandse overeenkomst sluiten zonder de aanwezigheid van een geldig bodemattest en zonder dat voorzien wordt in een opschortende voorwaarde van het bekomen van een blanco-bodemattest of een gunstig bodemattest, is de overeenkomst nietig. 76 Zoals hoger reeds werd beschreven, betreft het hier een relatieve nietigheid 77, waaraan de partijen kunnen ontsnappen door gebruik te maken van de reparatiemogelijkheid voorzien in art. 116, 1, 2 de lid Bodemdecreet. 78 De notaris dient zich te onthouden zijn medewerking te verlenen aan een dergelijke compromis. Immers, indien de notaris zijn medewerking zou verlenen, dan maakt hij zich medeplichtig aan een milieu-inbreuk en kan zijn burgerlijke aansprakelijkheid in het gedrang komen. 79 74 J. CEENAEME en M. DEWEIRDT, Vastgoed en bodemsanering in Vlaanderen, Mechelen, Kluwer, 2009, 98. 75 Decreet 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, BS 3 juni 1995, 15971 (hierna verkort Milieuhandhavingsdecreet). 76 G. VAN HOORICK, Notarieel administratief recht: bodemsanering in C. Engels, Rechtskroniek voor het Notariaat: deel 14, Brugge, Die Keure, 2009, 46. 77 Supra 24, nr. 40. 78 Supra 24, nr. 41. 79 G. VAN HOORICK, Notarieel administratief recht: bodemsanering in C. Engels, Rechtskroniek voor het Notariaat: deel 14, Brugge, Die Keure, 2009, 46. 25

(3) Opschortende voorwaarde in de compromis 44. In de praktijk gebeurt het echter dikwijls dat het bodemattest nog niet voorhanden is op het ogenblik van het sluiten van de onderhandse akte en dat de compromis gesloten wordt onder opschortende voorwaarde van het bekomen van een blanco-bodemattest of een gunstig bodemattest. De vraag rijst of dit rechtsgeldig is in het licht van de verplichtingen van art. 101 Bodemdecreet. 45. Onder het Bodemsaneringsdecreet werd deze praktijk als algemeen geldend aanvaard. 80 Zo stelt het Hof van Beroep van Antwerpen in een arrest van 22 mei 2000: Een vastgoedmakelaar handelt niet in strijd met artikel 36 1 van het Bodemsaneringsdecreet wanneer hij in de onderhandse verkoopsovereenkomst m.b.t. een loft een opschortende voorwaarde opneemt waarin is gesteld dat nog geen bodemattest aangevraagd dan wel het resultaat van het onderzoek niet bekomen werd. 81 46. In het licht van de veranderende rechtspraak 82 en het nieuwe Bodemdecreet, is VAN HOORICK echter niet meer overtuigd dat deze praktijk ook nu nog als algemeen geldend kan worden beschouwd. 83 Het Hof van Cassatie 84 stelt dat een overeenkomst reeds bestaat vanaf het afsluiten van de overeenkomst, dit ondanks de aanwezigheid van een opschortende voorwaarde. 85 Het Hof van Beroep te Gent volgt dit in een arrest van 20 oktober 2004: Door de verkoopovereenkomst van 27 juni 2000 te sluiten onder de opschortende voorwaarde van het voorleggen van een bodemattest, werd gehandeld in strijd met artikel 36 van het Bodemsaneringsdecreet. Bij een overeenkomst met verbintenissen onder opschortende voorwaarde bestaat de overeenkomst immers reeds hangende de voorwaarde. Enkel de uitvoering van de voorwaardelijke verbintenissen wordt opgeschort. 86 80 Rb. Tongeren 23 oktober 2001, T.App. 2002, afl. 3, 30; Antwerpen 22 mei 2000, T.App. 2000, afl. 4, 40; C. DE WULF, Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 54-55; G. VAN HOORICK, Notarieel administratief recht: bodemsanering in C. Engels, Rechtskroniek voor het Notariaat: deel 14, Brugge, Die Keure, 2009, 47; D. COTTENIE, Is de afwezigheid van een bodemattest opvangbaar via een opschortende voorwaarde in de compromis?, NNK 2009, afl. 4, 182. 81 Antwerpen 22 mei 2000, T.App. 2000, afl. 4, 40. 82 Gent 20 oktober 2004, RABG 2006, afl. 1, 45; Rb. Hasselt 25 februari 2002, NJW 2002, afl. 6, 213. 83 G. VAN HOORICK, Notarieel administratief recht: bodemsanering in C. Engels, Rechtskroniek voor het Notariaat: deel 14, Brugge, Die Keure, 2009, 47. 84 Cass. (1 e k.) 27 juni 2008, AR C060413F, JLMB 2009, afl. 3, 105; Cass. (3 e k.) 21 april 2008, AR S070038F, RABG 2008, afl. 19, 1217; Cass. (1 e k.) 21 januari 2000, AR C960313F, JLMB 2000, 1324. 85 S. STIJNS, De opschortende voorwaarde in de onroerende koop: de notariële praktijk tegen het licht gehouden van de recente rechtspraak en rechtsleer, Not.Fisc.M. 2008, afl. 3, 83. 86 Gent 20 oktober 2004, RABG 2006, afl. 1, 48. 26

Op basis hiervan kan men stellen dat een overeenkomst die niet voldoet aan de decretale overdrachtsbepalingen van het Bodemdecreet relatief nietig is. 87 Zoals hoger reeds vermeld kunnen partijen weliswaar aan deze relatieve nietigheid ontkomen door gebruik te maken van art. 116, 1, 2 de lid Bodemdecreet. 47. In navolging van VAN HOORICK is het mijns inziens aan te raden om geen gebruik te maken in de compromis van een opschortende voorwaarde met betrekking tot het bekomen van een bodemattest. Het houdt immers ook een risico in voor de overdrager die zich niet op de relatieve nietigheid van art. 116, 1, 1 e lid Bodemdecreet kan beroepen. In dit opzicht verwijst VAN HOORICK naar een arrest van het Hof van Beroep van Gent van 12 september 2003 88 waarin werd geoordeeld dat de overdrager (van een zwaar verontreinigde grond) zich niet kan onttrekken aan de overdracht als de onderhandse akte vermeldt dat de overeenkomst is aangegaan onder de opschortende voorwaarde van het bekomen van een gunstig bodemattest, en dat de verwerver in een dergelijk geval gerechtigd is de uitvoering van een bodemsanering te eisen van de overdrager (in plaats van af te zien van de overeenkomst), zodat daadwerkelijk een gunstig bodemattest kan worden bekomen. 89 4. De notariële akte a) Algemeen 48. Art. 101, 3 Bodemdecreet bepaalt de verplichtingen die gelden voor de notaris bij het opstellen van een akte houdende overdracht van gronden. Vooreerst dient de notaris in elke akte de verklaring van de overdrager, of eventueel zijn gemandateerde, op te nemen dat de verwerver voor het sluiten van de overeenkomst op de hoogte is gebracht van de inhoud van het bodemattest. Ten tweede verplicht art. 101, 3 Bodemdecreet de notaris om de inhoud van het bodemattest op te nemen in de akte. Met betrekking tot de aansprakelijkheid van de notaris is het van belang te wijzen op een arrest van het Hof van Beroep van Brussel van 25 november 2003 90. In dit arrest werd de notaris burgerlijk aansprakelijk gehouden omdat hij verzuimd had de rechtsgeldigheid van het bodemattest te controleren bij de opname in de notariële akte. De taak van de notaris bij het 87 G. VAN HOORICK, Notarieel administratief recht: bodemsanering in C. Engels, Rechtskroniek voor het Notariaat: deel 14, Brugge, Die Keure, 2009, 47. 88 Gent 12 september 2003, milieudirect 2004, afl. januari, 34. 89 G. VAN HOORICK, Notarieel administratief recht: bodemsanering in C. Engels, Rechtskroniek voor het Notariaat: deel 14, Brugge, Die Keure, 2009, 48. 90 Brussel (8 e k.) 25 november 2003, RW 2006-07, afl. 2, 59. 27

verlijden van de authentieke akte strekt zich dus ook uit tot het nagaan van de rechtsgeldigheid van het betrokken bodemattest. 91 49. Naast deze vermeldingen raadt VAN HOORICK mijns inziens terecht aan dat de notaris de verklaring van de gemeente en de verklaring van de verkoper opneemt dat de grond geen risicogrond is. 92 b) Geen compromis 50. Het is mogelijk dat partijen geen onderhandse overeenkomst ondertekenen, maar direct overgaan tot het ondertekenen van een notariële akte voor de overdracht van een grond. In dergelijk geval zal de notaris zelf moeten zorgen voor een geldig bodemattest en zal hij er tevens voor moeten instaan dat het voor de ondertekening van de notariële akte aan de verwerver wordt meegedeeld. 93 Op die manier is alsnog voldaan aan de door art. 101, 1 Bodemdecreet opgelegde verplichtingen. Met betrekking tot de notariële akte zelf dient de notaris dan uiteraard ook de verplichte vermeldingen van art. 101, 3 Bodemdecreet na te leven, met name de opname van de verklaring van de overdrager van de voorafgaande mededeling aan de verwerver en de opname van de inhoud van het bodemattest. c) Bodemattest was aanwezig bij de compromis 51. In de hypothese dat het bodemattest aanwezig was bij het sluiten van de onderhandse overeenkomst en dat aan de verplichtingen van art. 101, 1 en 2 Bodemdecreet voldaan werd, zal de aan de notaris opgelegde verplichting van art. 101, 3 Bodemdecreet weinig problemen geven. Gelet op het feit dat de inhoud van het bodemattest in deze hypothese opgenomen was in de onderhandse akte, is het voor de notaris duidelijk dat de verwerver vóór het sluiten van de onderhandse overeenkomst is ingelicht over de inhoud van het bodemattest en kan hij derhalve diezelfde inhoud opnemen in de notariële akte. 94 91 J. CEENAEME en M. DEWEIRDT, Vastgoed en bodemsanering in Vlaanderen, Mechelen, Kluwer, 2009, 76. 92 G. VAN HOORICK, Notarieel administratief recht: bodemsanering in C. Engels, Rechtskroniek voor het Notariaat: deel 14, Brugge, Die Keure, 2009, 45. 93 C. DE WULF, Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 61. 94 C. DE WULF, Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 61. 28

d) Bodemattest was niet aanwezig bij de compromis 52. Zoals eerder werd uiteengezet, komt het in de praktijk regelmatig voor dat het bodemattest nog niet aanwezig is bij het ondertekenen van de onderhandse akte en dus gehandeld wordt in strijd met de bepalingen van art. 101, 1 en 2 Bodemdecreet. Om in dergelijke omstandigheden de in art. 116, 1 Bodemdecreet voorziene relatieve nietigheid van de overdracht te vermijden, zal de notaris ervoor moeten zorgen dat enerzijds de verwerver in het bezit wordt gesteld van een bodemattest, en anderzijds de verzaking van de verwerver aan de nietigheidsvordering uitdrukkelijk wordt opgenomen in de notariële akte. 95 Op die manier is een nietigheidsvordering op grond van art. 116, 1 Bodemdecreet te vermijden. Afdeling II. Overdracht van risicogronden 1. Algemeen 53. Voor de overdracht van risicogronden dienen, naast de algemene verplichtingen die gelden voor overdracht van alle gronden 96, enkele specifieke verplichtingen uit het Bodemdecreet te worden nageleefd. Deze verplichtingen worden nader beschreven in de artikelen 102 tot en met 115 en 117 Bodemdecreet. 54. Om te bepalen of een inrichting of een activiteit al dan niet een risicogrond in de zin van het Bodemdecreet uitmaakt, moet worden gekeken naar bijlage 1 van het Vlarem I-besluit. Terzijde is het belangrijk te vermelden dat de gehanteerde eenheid van grond, het kadastraal perceel is. 97 Opdat de notaris zou weten dat het om een risicogrond gaat, dient hij uiteraard bepaalde informatie in te winnen. Hiertoe zal de notaris de partijen moeten vragen naar de eventuele aanwezigheid in het heden of in het verleden van een risico-inrichting of activiteit, en tevens hun verklaringen akteren in de notariële akte. Daarnaast zal de notaris ook navraag doen bij de gemeente of de betrokken grond opgenomen is in de gemeentelijke inventaris van de risicogronden. 98 Op grond van art. 7, 1 Bodemdecreet beheert elke gemeente immers een dergelijke inventaris. Uit een 95 Supra 24, nr. 41. 96 Zie hiervoor art. 101 Bodemdecreet. 97 J. CEENAEME, Risicogronden in het kader van het Bodemdecreet, Vastgoed Info 2009, afl. 9, 5. 98 Art. 7 Bodemdecreet. 29

vonnis van 28 november 2005 blijkt bovendien dat de notaris het antwoord van de gemeente moet afwachten alvorens de akte te verlijden. 99 In geval van twijfel raadt DE WULF mijns inziens terecht aan dat de notaris in dergelijk geval de partijen adviseert om op vrijwillige basis het advies van een bodemsaneringsdeskundige in te winnen. 100 55. Conform artikel 102 Bodemdecreet, is de overdracht van een risicogrond slechts mogelijk indien vooraf een oriënterend bodemonderzoek werd uitgevoerd. Daarnaast dient de overdrager of desgevallend zijn gemandateerde, conform art. 103 Bodemdecreet voorafgaandelijk aan de overdracht een melding te doen aan de OVAM van zijn bedoeling om tot overdracht over te gaan. 101 Bij deze melding dient het verslag van het oriënterend bodemonderzoek of het verslag van het oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek te worden gevoegd. 102 56. In de hypothese dat er in het kader van het oriënterend bodemonderzoek effectief een verontreiniging van de grond wordt aangetroffen, kan de overdracht niet plaatsvinden. In dat geval beschikt de OVAM over een termijn van zestig dagen na de ontvangst van de melding van overdracht, om hetzij de overdrager, hetzij zijn gemandateerde, aan te manen een beschrijvend bodemonderzoek uit te voeren. 103 Laat de OVAM echter na om binnen deze termijn de overdrager of zijn gemandateerde aan te manen, dan kan conform art. 104, 1, 2 de lid en art. 109, 1, 2 de lid Bodemdecreet de overdracht wel plaatsvinden. In dit laatste geval uiteraard mits naleving van de verplichtingen die gelden voor de overdracht van alle gronden. 104 Bovendien mag men niet vergeten dat aan de OVAM nog steeds de mogelijkheid wordt gelaten om later andere maatregelen toe te passen. 105 99 Kh. Hasselt (6 e k.) 28 november 2005, T.Not. 2007, afl. 12, 658. 100 C. DE WULF, Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 69. 101 J. CEENAEME, Risicogronden in het kader van het Bodemdecreet, Vastgoed Info 2009, afl. 9, 5. 102 Art. 103 Bodemdecreet. 103 Art. 104, 1, 1 e lid en art. 109, 1, 1 e lid Bodemdecreet; C. DE WULF, Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 61. 104 G. VAN HOORICK, Notarieel administratief recht: bodemsanering in C. Engels, Rechtskroniek voor het Notariaat: deel 14, Brugge, Die Keure, 2009, 49. 105 Art. 104, 1, 2 de lid en art. 109, 1, 2 de lid Bodemdecreet. 30

2. Oriënterend bodemonderzoek 57. Eerder werd reeds vermeld dat bij de melding aan de OVAM het verslag moet worden gevoegd hetzij van het oriënterend bodemonderzoek, hetzij van het oriënterend en het beschrijvend bodemonderzoek zijn. Dit onderscheid is te wijten aan het feit dat het Bodemdecreet in twee overdrachtsprocedures voor risicogronden voorziet. Enerzijds is er de gewone overdrachtsprocedure welke wordt geregeld in de artikelen 103 tot 114 Bodemdecreet, en anderzijds is er de versnelde overdrachtsprocedure welke opgenomen is in art. 115 Bodemdecreet. Voor de gewone overdrachtsprocedure dient bij de melding enkel het oriënterend bodemonderzoek te worden gevoegd, terwijl bij gebruik van de versnelde overdrachtsprocedure de melding moet vergezeld zijn van zowel het oriënterend als het beschrijvend bodemonderzoek. 58. Veelal zal voor de versnelde overdrachtsprocedure worden geopteerd wanneer verwacht wordt dat de OVAM bijkomende onderzoeken en maatregelen zal bevelen en zelfs een saneringsplicht zou kunnen opleggen. 106 In de parlementaire voorbereiding wordt de versnelde overdrachtsprocedure door de decreetgever als volgt gemotiveerd: In bepaalde gevallen vormt het afleggen van het gehele traject van de decretale overdrachtsprocedure alvorens de geplande overdracht kan plaatsvinden een belemmering. Bijvoorbeeld wanneer de overdracht omwille van sociaal-economische redenen hoogdringend is. 107 De overdrager, of zijn gemandateerde of de persoon die de verplichtingen om tot overdracht van de risicogrond te kunnen overgaan heeft overgenomen krachtens art. 114 Bodemdecreet, en de verwerver, dienen samen melding te doen aan de OVAM van hun wens om de versnelde overdrachtsprocedure toe te passen. Bij deze melding dienen volgende documenten te worden gevoegd: het verslag van oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek of het verslag van beschrijvend bodemonderzoek, een door een bodemsaneringsdeskundige opgemaakte kostenraming van de bodemsanering en de eventuele nazorg, en tot slot een schriftelijke verklaring van een andere bodemsaneringsdeskundige die optreedt in opdracht van de verwerver, dat hij akkoord gaat met de bevindingen van het verslag van oriënterend en 106 C. DE WULF, Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 70. 107 Voorstel van decreet (P. WILLE et al.) betreffende de bodemsanering en de bodembescherming, Parl.St. Vl.Parl. 2005-06, nr. 867/1, 60. 31

beschrijvend bodemonderzoek of het verslag van beschrijvend bodemonderzoek en de kostenraming. 108 Vervolgens dient de OVAM binnen een termijn van zestig dagen uitspraak te doen over enerzijds de conformiteit van het bodemonderzoek, en anderzijds het verzoek tot toepassing van de versnelde overdrachtsprocedure. Laat de OVAM na om binnen deze termijn uitspraak te doen, dan kan de overdracht plaatsvinden. 109 Oordeelt de OVAM daarentegen dat een bodemsanering noodzakelijk is, dan kan conform art. 115, 4 Bodemdecreet de overdracht slechts plaatsvinden indien de verwerver aan een aantal voorwaarden voldoet. Vooreerst dient de verwerver jegens de OVAM de verbintenis te hebben aangegaan om een bodemsaneringsproject op te stellen en de verdere bodemsanering en de eventuele nazorg uit te voeren, ten tweede moet de verwerver financiële zekerheden hebben gesteld tot waarborg van de uitvoering van zijn verplichtingen. 110 a) Oriënterend bodemonderzoek bij elke overdracht 59. Op grond van art. 30 Bodemdecreet kunnen twee situaties worden onderscheiden waarbij in de situatie van appartementsmede-eigendom een privatief deel wordt overgedragen en bij elke overdracht een onderzoeksplicht bestaat. 60. De eerste situatie betreft de overdracht van een privatief deel waarbij in dat privatief zelf een risico-inrichting gevestigd is of was. 111 Zo valt de overdracht van een carwashbedrijf op de gelijkvloerse verdieping van een appartementsgebouw onder deze regeling en zal hiervoor een oriënterend bodemonderzoek vereist zijn. 61. Een tweede situatie die door art. 30 Bodemdecreet wordt geviseerd, betreft de overdracht van een privatief deel waarbij in de gemeenschappelijke delen een risicoinrichting gevestigd is of was, welke uitsluitend bestemd is of was voor het privatief dat 108 Art. 115, 2 Bodemdecreet; J. CEENAEME, Bodemdecreet Overdracht van risicogronden, Notariaat 2009, afl. 11, 4; J. CEENAEME, Bodemdecreet Overdracht van gronden, Notariaat 2008, afl. 17, 7; D. DEVOS, Het nieuwe bodemdecreet: algemeen overzicht, MER 2007, afl. 1, 34 109 Art. 115, 3 Bodemdecreet; D. DEVOS, Het nieuwe bodemdecreet: algemeen overzicht, MER 2007, afl. 1, 34. 110 Art. 115, 4 Bodemdecreet; J. CEENAEME, Bodemdecreet Overdracht van risicogronden, Notariaat 2009, afl. 11, 4; J. CEENAEME, Bodemdecreet Overdracht van gronden, Notariaat 2008, afl. 17, 7; D. DEVOS, Het nieuwe bodemdecreet: algemeen overzicht, MER 2007, afl. 1, 35. 111 Art. 30, 1 Bodemdecreet. 32

men wenst over te dragen. 112 Ter illustratie kan worden verwezen naar de overdracht van een tankstation (dit is een privatief) op de gelijkvloerse verdieping van een appartementsgebouw en waar in de gemeenschappelijke grond verschillende brandstoftanks aanwezig zijn met een totale inhoud van meer dan 20 000 liter. Gelet op het feit dat deze brandstoftanks uitsluitend bestemd zijn voor dat tankstation, valt deze overdracht onder het toepassingsgebied van art. 30 Bodemdecreet en is een oriënterend bodemonderzoek vereist. 62. Conform art. 30 in fine Bodemdecreet, dient het oriënterend bodemonderzoek in bovenstaande gevallen te worden uitgevoerd op initiatief en op kosten van de overdrager of zijn gemandateerde. Dit betekent dat de eigenaar die een dergelijke kavel wil overdragen gehouden zal zijn tot de onderzoeksplicht. Voor wat betreft de aanduiding van de saneringsplichtige, zal veel afhangen van de feitelijke situatie. Hierbij zal tevens rekening moeten worden gehouden met art. 12 en art. 23 Bodemdecreet, waarin de vrijstelling van de saneringsplicht wordt geregeld. 113 Voornoemde artikelen voorzien in een getrapt systeem voor de aanduiding van de saneringsplichtige, met name in eerste instantie de exploitant, in tweede instantie de gebruiker en ten slotte de eigenaar van de grond. 114 In de hypothese dat de eigenaar niet dezelfde persoon is als de exploitant, ligt mijns inziens de saneringsplicht in eerste instantie bij de exploitant 115, en dit op grond van art. 11 of art. 22 Bodemdecreet. b) Eenmalig oriënterend bodemonderzoek 63. Artikel 30bis Bodemdecreet beschrijft de gevallen waarin een eenmalig oriënterend bodemonderzoek moet worden uitgevoerd op initiatief en op kosten van de vereniging van mede-eigenaars en dit voor 31 december 2014. 64. De eerste situatie die hieronder valt is wanneer er vóór de vestiging van de gedwongen mede-eigendom een risico-inrichting was gevestigd op de grond waarop nu de gedwongen mede-eigendom gevestigd is. 116 Zo zal voor een appartementsgebouw dat werd opgericht op dezelfde grond waar vroeger een luciferfabriek was gevestigd, voor 31 december 112 Art. 30, 2 Bodemdecreet. 113 Zie art. 12 en art. 23 Bodemdecreet voor de specifieke vrijstellingsvoorwaarden. 114 J. CEENAEME, Eigenaarsrisico verhoogt in nieuw bodemdecreet, Vastgoed Info 2006, afl. 21, 4. 115 Dit voor zover de exploitant niet vrijgesteld is op grond van art. 12, 1 of art. 23, 1 Bodemdecreet. 116 Art. 30bis, 1 Bodemdecreet. 33

2014 een eenmalig oriënterend bodemonderzoek dienen te gebeuren door de vereniging van mede-eigenaars. Vandaag de dag gebeurt het vaak dat een oude fabriek wordt omgebouwd en opgedeeld in appartementen. Indien deze fabriek een risico-inrichting was, bijvoorbeeld een oude brouwerij waarvan de totale geïnstalleerde drijfkracht meer dan 200 kw bedroeg, zal ook hier een eenmalig oriënterend bodemonderzoek verplicht zijn. 65. De tweede situatie die door art. 30bis Bodemdecreet wordt behelsd, is de aanwezigheid in het verleden van een risico-inrichting in de gemeenschappelijke delen, die bestemd was ten behoeve van de gedwongen mede-eigendom. 117 Indien in een appartementsgebouw vroeger alle kavels werden verwarmd met een mazouttank van meer dan 20 000 liter, maar deze nu verwijderd is, zal een eenmalig oriënterend bodemonderzoek vereist zijn. 66. Indien er geen vereniging van mede-eigenaars is, dan zal dit eenmalig oriënterend bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd op initiatief en op kosten van de medeeigenaars. 118 c) Oriënterend bodemonderzoek bij de onteigening van een risicogrond 67. Conform de bepalingen van art. 31 Bodemdecreet, dient bij de onteigening van een risicogrond, een oriënterend bodemonderzoek te worden uitgevoerd op initiatief en op kosten van de onteigenende overheid. Indien het niet gaat om een risicogrond, dan volstaat de aanvraag van een bodemattest bij de OVAM opdat de overheid tot onteigening zou kunnen overgaan. 119 68. Indien de OVAM op grond van het oriënterend bodemonderzoek oordeelt dat er duidelijke aanwijzingen van verontreiniging aanwezig zijn, kan zij de overheid aanmanen om een beschrijvend bodemonderzoek uit te voeren. In dit geval kan de onteigening dan ook 117 Art. 30bis, 2 Bodemdecreet. 118 Art. 30bis, in fine Bodemdecreet. 119 Art. 119 Bodemdecreet. 34

slechts plaatsvinden nadat de OVAM het beschrijvend onderzoek of het oriënterend en het beschrijvend onderzoek conform heeft verklaard. 120 d) Oriënterend bodemonderzoek bij de sluiting van een risicoinrichting 69. In het geval van sluiting van een risico-inrichting, dient een oriënterend bodemonderzoek te worden uitgevoerd op initiatief en op kosten van de exploitant 121, en dit binnen een termijn van negentig dagen na de sluiting van de inrichting. 122 70. Indien de OVAM van oordeel is dat er sprake is van bodemverontreiniging, kan zij in eerste instantie een beschrijvend bodemonderzoek opleggen en nadien heeft zij tevens de mogelijkheid om de exploitant aan te manen tot bodemsanering en eventuele nazorg. 123 De exploitant kan echter vrijstelling bekomen van het beschrijvend bodemonderzoek of van de bodemsanering en de eventuele nazorg, indien aan twee cumulatieve voorwaarden is voldaan. Vooreerst is vereist dat de exploitant de bodemverontreiniging niet zelf heeft veroorzaakt, en daarenboven dient de bodemverontreiniging tot stand te zijn gekomen voor het tijdstip waarop hij de grond in exploitatie heeft genomen. 124 Kan de OVAM echter aantonen dat een rechtsvoorganger van de exploitant de bodemverontreiniging heeft veroorzaakt of dat de bodemverontreiniging tot stand is gekomen tijdens de periode dat een rechtsvoorganger de grond in exploitatie had, dan zal de exploitant zich niet op de voormelde vrijstelling kunnen beroepen. 125 71. Zo zal bij de sluiting van een tankstation op het gelijkvloers van een appartementsgebouw, waarbij zich in de gemeenschappelijke grond verschillende stookolietanks met een totale inhoud van meer dan 20 000 liter bevinden en dit uitsluitend ten behoeve van het tankstation, de exploitant binnen de negentig dagen na de sluiting van de 120 Art. 120, 2 Bodemdecreet; D. DEVOS, Het nieuwe bodemdecreet: algemeen overzicht, MER 2007, afl. 1, 36; C. DE BEIR, P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, T. MALFAIT en R. SLABBINCK, Het nieuwe Bodemdecreet. Too much, too little?, TMR 2007, 297. 121 Art. 32 Bodemdecreet en art. 122, 2 Bodemdecreet. 122 Art. 122, 1 Bodemdecreet; D. DEVOS, Het nieuwe bodemdecreet: algemeen overzicht, MER 2007, afl. 1, 36; C. DE BEIR, P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, T. MALFAIT en R. SLABBINCK, Het nieuwe Bodemdecreet. Too much, too little?, TMR 2007, 297. 123 Art. 122, 4 Bodemdecreet. 124 Art. 122, 5, 1 e lid Bodemdecreet. 125 Art. 122, 5, 2 de lid Bodemdecreet. 35

voormelde risico-inrichting een oriënterend bodemonderzoek moeten uitvoeren. De exploitant dient hiervoor zelf het initiatief te nemen en de kosten te dragen. e) Oriënterend bodemonderzoek bij faillissement en bij vereffening 72. Wanneer een handelaar of een vennootschap die eigenaar is van een risicogrond failliet wordt verklaard, moet conform art. 123, 1 Bodemdecreet op initiatief van de curator een oriënterend bodemonderzoek worden uitgevoerd op de betrokken risicogrond. Het Bodemdecreet geeft de curator een termijn van zestig dagen, te rekenen vanaf de vaststelling dat de gefailleerde eigenaar is van de risicogrond, om dit initiatief te nemen. 126 Eenzelfde regeling is van toepassing indien het gaat om een vennootschap die in vereffening is gesteld en eigenaar is van een risicogrond. In dit geval ligt de initiatiefplicht bij de vereffenaar. 127 Vervolgens beschikt de OVAM over een termijn van zestig dagen om zich uit te spreken over het verslag van het oriënterend bodemonderzoek en dient ze de curator of de vereffenaar, en de eigenaar en de gebruiker van de grond hiervan in kennis te stellen. 128 73. Indien de curator of de vereffenaar de grond moet overdragen, dan dient dit volgens de memorie van toelichting op dezelfde wijze te gebeuren als wanneer de overdrager niet gefailleerd is of in vereffening is gesteld. 129 De curator en de vereffenaar vallen immers onder de definitie van gemandateerde zoals omschreven in art. 2, 28 Bodemdecreet. f) Periodiek oriënterend bodemonderzoek 74. Het Bodemdecreet voorziet voor bepaalde risico-inrichtingen in een periodieke onderzoeksplicht. Hiervoor dient te worden gekeken naar bijlage 1 van het Vlarem I-besluit, meer bepaald naar de kolom 8. Naargelang in deze kolom de letter A, dan wel B wordt vermeld, is de risico-inrichting onderworpen aan een andere periodiciteit. Staat naast de risico-inrichting de letter O, dan is hiervoor geen periodieke onderzoeksplicht voorzien. Voor deze categorie is enkel een oriënterend bodemonderzoek vereist in geval van overdracht van de grond, bij sluiting van de risico-inrichting, bij onteigening van de grond, bij faillissement en bij vereffening. 126 Art. 123, 1 Bodemdecreet. 127 Art. 123, 2 Bodemdecreet. 128 Art. 123, 3 Bodemdecreet. 129 Ontwerp van decreet betreffende de bodemsanering, Parl.St. Vl.R. 1993-94, nr. 587/1, 65. 36

In het geval een risico-inrichting onder meer dan een van de voornoemde categorieën valt, dienen de regels van de categorie met de hoogste frequentie op het vlak van periodiciteit te worden gevolgd. 75. Met betrekking tot de exploitanten die hun periodieke onderzoeksplicht onder het Bodemsaneringsdecreet nog niet waren nagekomen op 1 juni 2008, de datum van inwerkingtreding van het Vlarebo, stelt art. 234 Vlarebo nadrukkelijk dat zij deze verplichting alsnog moeten nakomen en dit voor 1 juni 2010. 130 76. Conform art. 33 in fine Bodemdecreet, geldt de periodieke onderzoeksplicht niet voor de exploitanten die, in het kader van de bodempreventie- en bodembeheersplicht 131, een beroep doen op een erkende bodemsaneringsorganisatie. 132 Deze bodempreventie- en bodembeheersplicht is tot nog toe enkel verplicht voor het chemisch reinigen van textiel, alsook alle industriële of commerciële activiteiten waarbij VOS worden gebruikt in een installatie voor het schoonmaken van kleren, meubelstoffen en soortgelijke consumptiegoederen, met uitzondering van het handmatig verwijderen van vlekken in de textiel- en de kledingindustrie; 133. (1) Risico-inrichting categorie B 77. In art. 61 Vlarebo worden de periodieke onderzoeksverplichtingen voor risicoinrichtingen die met de letter B zijn aangeduid, verduidelijkt. 78. Er dient een eerste oriënterend bodemonderzoek te worden uitgevoerd voor 31 december 2011 indien de exploitatie gestart is voor 29 oktober 1995. 134 Is de exploitatie echter gestart tussen 29 oktober 1995 en voor 1 juni 2008, dan heeft men tijd tot 31 december 2015 voor het uitvoeren van het eerste oriënterend bodemonderzoek. 135 In de hypothese dat de exploitatie werd aangevat na 1 juni 2008, de datum van inwerkingtreding van het Vlarebo, dient men een onderscheid te maken naargelang er binnen 130 Art. 234 Vlarebo. 131 Art. 91, 1 Bodemdecreet. 132 L. SWARTENBROUX en B. VANHEUSDEN, Bodemsanering in de drie gewesten: een vergelijkend overzicht van de recente bodemsaneringsregels, MER 2009, afl. 3, 175. 133 Art. 121, 1 Vlarebo. 134 Art. 61, 1, a) Vlarebo. 135 Art. 61, 1, b) Vlarebo. 37

de tien jaar voor de aanvang van de exploitatie al dan niet een oriënterend bodemonderzoek plaatsvond. In het geval binnen voormelde periode een oriënterend bodemonderzoek plaatsvond, zal slechts een eerste oriënterend bodemonderzoek moeten gebeuren binnen de tien jaar na de aanvang van de exploitatie. 136 Werd echter binnen de tien jaar voor de aanvang van de exploitatie nog geen oriënterend bodemonderzoek uitgevoerd, dan zal het eerste oriënterend bodemonderzoek moeten gebeuren binnen een periode van zes jaar na de aanvang van de exploitatie. 137 Na de datum van het eerste oriënterend bodemonderzoek conform art. 61, 1 Vlarebo, rust op de risico-inrichtingen aangeduid met de letter B een periodieke onderzoeksplicht van tien jaar. 138 (2) Risico-inrichting categorie A 79. Met betrekking tot de risico-inrichtingen die met de letter A worden aangeduid, wordt de periodieke onderzoeksplicht verder gespecificeerd in art. 62 Vlarebo. 80. Een eerste oriënterend bodemonderzoek moet worden uitgevoerd voor 31 december 2013 indien de exploitatie is aangevat voor 29 oktober 1995. 139 Werd de exploitatie aangevat in de periode tussen 29 oktober 1995 en 1 juni 2008, dan is de datum voor dewelke het eerste oriënterend bodemonderzoek moet plaatsvinden 31 december 2017. 140 Wanneer de exploitatie is gestart na 1 juni 2008, moet ook hier een onderscheid gemaakt worden naargelang er binnen de tien jaar voor de aanvang van de exploitatie al dan niet een oriënterend bodemonderzoek werd uitgevoerd. Vond tijdens die periode op de grond een oriënterend bodemonderzoek plaats, dan moet het eerste oriënterend bodemonderzoek slechts worden uitgevoerd binnen twintig jaar na de datum van aanvang van de exploitatie. 141 Werd er echter geen oriënterend bodemonderzoek uitgevoerd in die periode, dan dient het eerste oriënterend bodemonderzoek reeds te gebeuren binnen twaalf jaar na de aanvang van de exploitatie. 142 136 Art. 61, 1, d) Vlarebo. 137 Art. 61, 1, c) Vlarebo. 138 Art. 61, 2 Vlarebo. 139 Art. 62, 1, a) Vlarebo. 140 Art. 62, 1, b) Vlarebo. 141 Art. 62, 1, d) Vlarebo. 142 Art. 62, 1, c) Vlarebo. 38

Overeenkomstig art. 62, 2 Vlarebo dient voor de risico-inrichtingen aangeduid met de letter A, na het eerste oriënterend bodemonderzoek, periodiek om de twintig jaar een nieuw oriënterend onderzoek te gebeuren. 143 (3) Periodieke onderzoeksplicht bij appartementsmedeeigendom 81. Conform de tekst van art. 61 en art. 62 Vlarebo, rust de periodieke onderzoeksplicht op de exploitanten van de geviseerde risico-inrichtingen en moeten zij aldus instaan voor de kosten hiervan. Met betrekking tot appartementsmede-eigendom wordt de vereniging van mede-eigenaars, gelet op de bepaling van art. 2, 17 Bodemdecreet, beschouwd als exploitant van de risicoinrichting en komt de periodieke onderzoeksplicht om die reden bij de vereniging van medeeigenaars te liggen. Is er geen vereniging van mede-eigenaars aanwezig, dan zal de periodieke onderzoeksplicht ten laste liggen van alle mede-eigenaars. 144 82. De periodieke onderzoeksplicht zal van toepassing zijn wanneer in het gemeenschappelijk deel van een appartementsgebouw een risico-inrichting aanwezig is ten behoeve van alle kavels. 145 Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer zich in de gemeenschappelijke kelder een stookolietank met een inhoud van meer dan 20 000 liter bevindt, welke gebruikt wordt voor de verwarming van het hele gebouw. In de hypothese dat er in de gemeenschappelijke grond per privatieve kavel een stookolietank aanwezig is en dat deze verschillende stookolietanks samen een inhoud hebben van meer dan 20 000 liter, zal ook hier de periodieke onderzoeksplicht van toepassing zijn. g) Geen nieuw oriënterend bodemonderzoek 83. In uitvoering van art. 36 Bodemdecreet verduidelijken de artikelen 64 tot 67 Vlarebo in welke gevallen geen verplichting bestaat om een nieuw oriënterend bodemonderzoek uit te voeren, of wanneer een verplichting bestaat om slecht een beperkte aanvulling van het meest recente oriënterend bodemonderzoek uit te voeren. 143 Art. 62, 2 Vlarebo. 144 J. CEENAEME, De OVAM kan zich voor saneringsplicht richten tot vme, Vastgoed Info 2008, afl. 21, 5. 145 J. CEENAEME, Bodemonderzoek in beginsel voor vme bij verkoop mede-eigendom op risicogrond, Vastgoed Info 2008, afl. 8, 3. 39

(1) Volledige vrijstelling van de onderzoeksplicht 84. Om een volledige vrijstelling van de onderzoeksplicht te bekomen dienen, conform art. 64 Vlarebo, cumulatief twee voorwaarden te worden vervuld. De eerste voorwaarde houdt in dat er op de te onderzoeken grond sinds de datum van ondertekening van het meest recente verslag van oriënterend bodemonderzoek geen risicoinrichting is of was gevestigd. Als tweede voorwaarde wordt dan gesteld dat de bestemming van de te onderzoeken grond conform de vigerende plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen sedert de datum van ondertekening van het meest recente verslag van oriënterend bodemonderzoek niet in die zin is gewijzigd dat een bestemmingstype met een lagere bodemsaneringsnorm van toepassing is. 146 85. Om de vervulling van de eerste voorwaarde na te gaan, kan de notaris zich wenden tot de gemeentelijke inventaris van de risicogronden en tot de partijen die hierover verklaringen in de akte dienen af te leggen. 147 Voor wat betreft de tweede voorwaarde zal de notaris zich moeten richten tot de gemeentelijke diensten om de stedenbouwkundige bestemming van de te onderzoeken grond te kennen. 148 (2) Vrijstelling van de onderzoeksplicht voor de termijn van een jaar 86. Wanneer op de te onderzoeken grond toch een risico-inrichting aanwezig is of was, kan een vrijstelling van de onderzoeksplicht worden bekomen indien wederom aan twee voorwaarden cumulatief is voldaan. 149 Vooreerst dient de ondertekening van het meest recente verslag van oriënterend bodemonderzoek te dateren van minder dan een jaar voor de rechtshandeling die of het rechtsfeit dat krachtens het Bodemdecreet de verplichting tot het uitvoeren van een 146 Art. 64 Vlarebo; C. DE WULF, Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 9; L. SWARTENBROUX en B. VANHEUSDEN, Bodemsanering in de drie gewesten: een vergelijkend overzicht van de recente bodemsaneringsregels, MER 2009, afl. 3, 177; S. VERBIST, (Nieuw) Bodemrecht en de overdracht van onroerende goederen, RW 2007-08, afl. 39, 1616. 147 C. DE WULF, Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 9. 148 C. DE WULF, Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 10. 149 J. CEENAEME, Nieuw Bodemdecreet geldigheid van het oriënterend bodemonderzoek, Notariaat 2008, afl. 18, 4. 40

oriënterend bodemonderzoek met zich meebrengt. 150 Ten tweede mag er zich sinds de datum van ondertekening van het meest recente verslag van oriënterend bodemonderzoek geen schadegeval op de betrokken grond hebben voorgedaan. 151 87. Voor wat betreft de omschrijving van het begrip schadegeval, dient te worden gekeken naar art. 2, 26 Bodemdecreet, hetwelk een schadegeval omschrijft als een onvoorziene gebeurtenis die aanleiding geeft tot bodemverontreiniging. 152 De notaris kan de gemeentelijke diensten en de OVAM raadplegen om na te gaan of er zich op de betrokken grond een schadegeval heeft voorgedaan. 153 Voor zover het schadegeval gemeld werd aan de OVAM, zal dit normaalgezien ook op het bodemattest voorkomen. Bijkomend is het ook aangewezen om de partijen in de akte te laten verklaren dat zij geen kennis hebben van een dergelijk schadegeval. 154 (3) Beperkte aanvulling van het meest recente oriënterend bodemonderzoek 88. Indien de ruimtelijke omschrijving van de onderzochte grond niet meer overeenstemt met de ruimtelijke omschrijving van de grond waarop de onderzoeksplicht rust, dan zal in de twee voormelde uitzonderingsgevallen van de volledige vrijstelling en de vrijstelling voor een jaar 155, een beperkte aanvulling van het meest recente oriënterend bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd. 156 (4) Bundeling en aanvulling van de beschikbare onderzoeksgegevens 89. Zo sinds de datum van ondertekening van het meest recente verslag van oriënterend bodemonderzoek op de grond een risico-inrichting gevestigd is of was, dan is een beperking van het oriënterend bodemonderzoek mogelijk tot een bundeling en aanvulling van de 150 Art. 65, 1 Vlarebo. 151 Art. 65, 2 Vlarebo; L. SWARTENBROUX en B. VANHEUSDEN, Bodemsanering in de drie gewesten: een vergelijkend overzicht van de recente bodemsaneringsregels, MER 2009, afl. 3, 177. 152 Art. 2, 26 Bodemdecreet. 153 C. DE WULF, Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 72. 154 C. DE WULF, Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 72. 155 Art. 64 en art. 65 Vlarebo; Supra 40, nr. 84 en nr. 86. 156 Art. 66 Vlarebo; L. SWARTENBROUX en B. VANHEUSDEN, Bodemsanering in de drie gewesten: een vergelijkend overzicht van de recente bodemsaneringsregels, MER 2009, afl. 3, 177; J. CEENAEME, Stand van zaken nieuw Bodemdecreet, Notariaat 2007, afl. 15, 6. 41

beschikbare onderzoeksgegevens, dit voor zover voldaan is aan een van de volgende voorwaarden: 1 een beschrijvend bodemonderzoek waarbij onder meer de mogelijke bodemverontreiniging van alle op de grond gevestigde risico-inrichtingen werd onderzocht, werd uitgevoerd minder dan een jaar voor de rechtshandeling die of het rechtsfeit dat krachtens het Bodemdecreet de verplichting tot het uitvoeren van een oriënterend bodemonderzoek met zich meebrengt; 2 een bodemsanering die de bodemverontreiniging van alle op de grond gevestigde risico-inrichtingen tot voorwerp heeft, is in uitvoering; 3 de OVAM heeft minder dan een jaar voor de rechtshandeling die of het rechtsfeit dat krachtens het Bodemdecreet de verplichting tot het uitvoeren van een oriënterend bodemonderzoek met zich meebrengt, een eindverklaring uitgereikt voor een bodemsanering die de bodemverontreiniging van alle op de grond gevestigde risico-inrichtingen tot voorwerp had. 157 h) Geen oriënterend bodemonderzoek vereist 90. Uitgaande van de bepalingen van art. 30 Bodemdecreet, is geen oriënterend bodemonderzoek vereist indien men in een appartementsgebouw een privatief wenst over te dragen waarin geen risico-inrichting gevestigd is of was. Deze regel geldt zelfs wanneer er in een ander privatief in hetzelfde appartementsgebouw een risico-inrichting, bijvoorbeeld een drukkerij met een geïnstalleerde totale drijfkracht van meer dan 5 kw, gevestigd is of was. In dergelijk geval bevindt de risico-inrichting zich in een andere privatieve kavel, welke volledig losstaat van het privatief dat men wenst over te dragen. In de hypothese dat zich in de gemeenschappelijke grond een stookolietank met een totale inhoud van meer dan 20 000 liter bevindt, welke uitsluitend gebruikt wordt voor het tankstation op de gelijkvloerse verdieping, zal voor de overdracht van een privatief op de eerste verdieping geen oriënterend bodemonderzoek vereist zijn. Hetzelfde geldt indien de risico-inrichting, bijvoorbeeld de stookolietank, nu niet meer aanwezig is. 157 Art. 67 Vlarebo; C. DE WULF, Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 12; S. VERBIST, (Nieuw) Bodemrecht en de overdracht van onroerende goederen, RW 2007-08, afl. 39, 1616-1617. 42

i) Ambtshalve oriënterend bodemonderzoek 91. Naast de bovenvermelde gevallen, kan de OVAM op grond van art. 37 Bodemdecreet steeds ambtshalve een oriënterend bodemonderzoek uitvoeren. 158 3. Onderhandse akte a) Algemeen 92. Naast de algemene verplichtingen die gelden bij de overeenkomst betreffende de overdracht van gronden 159, bevatten de artikelen 102 tot en met 115 en 117 Bodemdecreet specifieke verplichtingen die van toepassing zijn bij de overdracht van risicogronden. 160 93. Deze verplichtingen omvatten het uitvoeren van een oriënterend bodemonderzoek voorafgaandelijk aan de overeenkomst 161 en de melding van de bedoeling tot overdracht aan de OVAM. 162 De eventuele vrijstelling om een nieuw oriënterend bodemonderzoek uit te voeren, heeft geenszins tot gevolg dat er geen melding van de overdracht aan de OVAM moet gebeuren. Men zal in het formulier van de melding moeten aangeven om welke redenen er geen nieuw oriënterend bodemonderzoek vereist is. 163 94. In de hypothese dat de OVAM vervolgens geen aanmaning stuurt naar de overdrager of zijn gemandateerde om een beschrijvend bodemonderzoek uit te voeren, dan kan de overdracht plaatsvinden mits naleving van de decretale bepalingen die gelden bij de overdracht van alle gronden. 164 Is er echter wel een aanmaning van de OVAM, dan kan de overdracht slechts plaatsvinden indien de overdrager of zijn gemandateerde: 1 een bodemsaneringsproject of een beperkt bodemsaneringsproject heeft opgesteld en hiervoor een conformiteitsattest werd afgeleverd; 2 jegens de OVAM de verbintenis heeft aangegaan de verdere bodemsanering en de eventuele nazorg uit te voeren; 158 Art. 37 Bodemdecreet; C. DE WULF, Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 8. 159 Art. 101 Bodemdecreet; Supra 20, nr. 29. 160 Supra 29, nr. 53. 161 Art. 102 Bodemdecreet. 162 Art. 103 Bodemdecreet. 163 C. DE WULF, Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 72. 164 G. VAN HOORICK, Notarieel administratief recht: bodemsanering in C. Engels, Rechtskroniek voor het Notariaat: deel 14, Brugge, Die Keure, 2009, 49. 43

3 financiële zekerheden heeft gesteld tot waarborg van de uitvoering van de verbintenis, vermeld in 2. De Vlaamse Regering bepaalt de wijze waarop deze financiële zekerheden worden gesteld. 165 b) De vereiste pleegvormen werden nageleefd 95. De ideale situatie doet zich voor wanneer voor het ondertekenen van de onderhandse akte houdende overdracht van een risicogrond, de vereiste pleegvormen werden nageleefd. Dit houdt in dat een oriënterend bodemonderzoek werd uitgevoerd, melding werd gedaan aan de OVAM van de bedoeling om tot overdracht over te gaan, bij de melding het verslag van het oriënterend bodemonderzoek of van het oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek werd gevoegd, de OVAM haar instemming met de overdracht betuigde of niet binnen de zestig dagen na de melding heeft aangemaand, en tot slot dat een recent bodemattest werd afgeleverd. 166 96. In de onderhandse akte dient men in elk geval, conform art. 101, 2 Bodemdecreet, de inhoud van het bodemattest op te nemen. Bijkomend is het, in navolging van DE WULF, aan te raden om tevens de naleving van de verschillende verplichtingen van art. 102 e.v. Bodemdecreet op te nemen in de onderhandse akte. Om latere aansprakelijkheden van de verkoper te vermijden kan het aangewezen zijn te voorzien in een vrijwaringsclausule of exoneratieclausule. 167 c) De vereiste pleegvormen werden niet nageleefd (1) Sanctie 97. Evenals bij het niet naleven van de verplichtingen welke gelden bij de overdracht van alle gronden 168, voorziet het Bodemdecreet ook sancties in geval men de verplichtingen bij de overdracht van risicogronden niet nakomt. 98. Art. 116, 2, 1 e lid Bodemdecreet voorziet de mogelijkheid voor de verwerver om de nietigheid te vorderen van de overdracht die plaatsvond in strijd met de artikelen 102 tot en 165 Art. 104, 2 en art. 109, 2 Bodemdecreet; G. VAN HOORICK, Notarieel administratief recht: bodemsanering in C. Engels, Rechtskroniek voor het Notariaat: deel 14, Brugge, Die Keure, 2009, 49. 166 C. DE WULF, Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 73. 167 Supra 23, nr. 38. 168 Supra 23, nr. 39-42. 44

met 115 Bodemdecreet. 169 Hierbij zal de verwerver wel een belang, conform art. 17 Ger.W., moeten aantonen. 170 Het betreft hier, net als in art. 116, 1 Bodemdecreet, een relatieve nietigheid die enkel door de verwerver kan worden ingeroepen. Onder het vroegere Bodemsaneringsdecreet bestond ook voor de OVAM de mogelijkheid om de nietigheid te vorderen van een overdracht bij niet naleving van de verplichtingen bepaald voor risicogronden. 171 Het huidige Bodemdecreet heeft deze mogelijkheid niet overgenomen, maar bepaalt wel dat een overdracht van risicogronden met miskenning van de artikelen 102 tot en met 115 Bodemdecreet, niet tegenstelbaar is aan de OVAM. 172 Deze niet-tegenstelbaarheid kan tot gevolg hebben dat de OVAM de overdrager, ondanks het feit dat deze eigenlijk geen eigenaar of gebruiker meer is, nog kan aanspreken tot het uitvoeren van een bodemsanering. 173 99. Aan de nietigheidssanctie van artikel 116, 2 Bodemdecreet kan worden ontkomen indien voor het verlijden van de authentieke akte cumulatief voldaan wordt aan twee voorwaarden: 1 de bepalingen van afdeling II van dit hoofdstuk werden alsnog nageleefd; 2 de verwerver laat zijn verzaken aan de nietigheidsvordering uitdrukkelijk in een authentieke akte opnemen. 174 100. Naast de mogelijke privaatrechtelijke sancties van art. 116, 2 en 3 Bodemdecreet, is een overdracht in strijd met de bepalingen van toepassing op de overdracht van risicogronden een milieumisdrijf. Gelet op de bepaling van art. 173 Bodemdecreet en het Milieuhandhavingsdecreet, kunnen dergelijke milieumisdrijven in bepaalde gevallen aanleiding geven tot strafrechtelijke vervolging. 175 169 Art. 116, 2, 1 e lid Bodemdecreet. 170 Art. 17 Ger.W.; Gent 20 oktober 2004, RABG 2006, afl. 1, 45; Supra 24, nr. 40. 171 Art. 40 Bodemsaneringsdecreet; G. VAN HOORICK, Notarieel administratief recht: bodemsanering in C. Engels, Rechtskroniek voor het Notariaat: deel 14, Brugge, Die Keure, 2009, 50. 172 Art. 116, 3 Bodemdecreet; J. DE PAUW, De overdracht van een risicogrond met een blanco bodemattest, Notariaat 2008, afl. 11, 5. 173 Voorstel van decreet (P. WILLE et al.) betreffende de bodemsanering en de bodembescherming, Parl.St. Vl.Parl. 2005-06, nr. 867/1, 61; G. VAN HOORICK, Notarieel administratief recht: bodemsanering in C. Engels, Rechtskroniek voor het Notariaat: deel 14, Brugge, Die Keure, 2009, 50; C. DE WULF, Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 75. 174 Art. 116, 2, 2 e lid Bodemdecreet. 175 Art. 173 Bodemdecreet. 45

(2) Geen opschortende voorwaarde in de compromis 101. Het kan gebeuren dat de partijen niet op de hoogte waren van het feit dat de grond in kwestie een risicogrond uitmaakt. Wanneer in dergelijk geval een onderhandse overeenkomst tot stand kwam, zonder naleving van de verplichtingen met betrekking tot de overdracht van risicogronden en zonder dat voorzien werd in een opschortende voorwaarde dienaangaande, zal de onderhandse overeenkomst relatief nietig zijn 176 en niet tegenstelbaar aan de OVAM 177. 102. De relatieve nietigheid van de overeenkomst kan worden vermeden door gebruik te maken van de reparatiemogelijkheid voorzien in art. 116, 2, 2 e lid Bodemdecreet. Naar aanleiding van het opstellen en het verlijden van de authentieke akte, zal de notaris hiervoor het nodige moeten doen. 178 Indien de partijen tevens de niet-tegenstelbaarheid aan de OVAM wensen op te lossen, zullen zij de onderhandse overeenkomst vrijwillig moeten ontbinden en vervolgens een nieuwe overeenkomst, ditmaal conform het Bodemdecreet, moeten sluiten. 179 103. VAN HOORICK wijst er terecht op dat professionelen hun medewerking niet mogen verlenen indien bewust de verplichtingen met betrekking tot risicogronden worden omzeild. De overdrager maakt zich immers schuldig aan een milieumisdrijf, wat inhoudt dat de zaak voor de strafrechter kan komen. De professioneel die zijn medewerking aan een dergelijke overeenkomst verleent, maakt zich dus mogelijks medeplichtig aan strafbare feiten. 180 (3) Opschortende voorwaarde in de compromis 104. In de praktijk kan de situatie zich voordoen dat een onderhandse overeenkomst tot overdracht van risicogronden wordt gesloten onder de opschortende voorwaarde van het nakomen van de verplichtingen van toepassing op risicogronden voor het verlijden van de authentieke akte. 181 176 Dit uiteraard in de relatie tussen de partijen, met dien verstande dat enkel de verwerver de nietigheid kan inroepen. Art. 116, 2, 1 e lid Bodemdecreet; Supra 44, nr. 98. 177 Art. 116, 2 Bodemdecreet; Supra 44, nr. 98. 178 Infra 49, nr. 110. 179 G. VAN HOORICK, Notarieel administratief recht: bodemsanering in C. Engels, Rechtskroniek voor het Notariaat: deel 14, Brugge, Die Keure, 2009, 51. 180 G. VAN HOORICK, Notarieel administratief recht: bodemsanering in C. Engels, Rechtskroniek voor het Notariaat: deel 14, Brugge, Die Keure, 2009, 51. 181 G. VAN HOORICK, Notarieel administratief recht: bodemsanering in C. Engels, Rechtskroniek voor het Notariaat: deel 14, Brugge, Die Keure, 2009, 51; D. COTTENIE, Is de afwezigheid van een bodemattest opvangbaar via een opschortende voorwaarde in de compromis?, NNK 2009, afl. 4, 185. 46

105. Allereerst geldt de opmerking dat een dergelijke handelswijze niet bevorderlijk is voor de rechtszekerheid en allesbehalve veilig is. 182 Een eerste risico betreft het ontbreken van het bodemattest. Conform art. 116, 1 Bodemdecreet, brengt dit reeds de relatieve nietigheid van de overeenkomst mee. Hoewel dit volledig kan worden verholpen door gebruik te maken van de reparatiemogelijkheid voorzien in art. 116, 1, 2 e lid Bodemdecreet, neemt dit niet alle risico s weg. Stel dat naderhand een ongunstig bodemattest wordt afgeleverd, dan kan de overdrager zich niet op de relatieve nietigheid van de overeenkomst beroepen en is de verwerver bovendien gerechtigd om de uitvoering van de bodemsanering te eisen van de overdrager. 183 Een tweede risico betreft het niet naleven van de verplichtingen met betrekking tot risicogronden. Ook hier speelt de sanctie van de relatieve nietigheid. 184 Deze nietigheid kan weliswaar gedekt worden indien de toepasselijke bepalingen alsnog worden nageleefd voor het verlijden van de authentieke akte, en voor zover in de authentieke akte de verwerver uitdrukkelijk verzaakt aan zijn nietigheidsvordering. 185 Maar, ondanks deze reparatiemogelijkheid, blijft de overdracht volgens VAN HOORICK mogelijks niet-tegenstelbaar aan de OVAM, en kan hierdoor de aansprakelijkheid van de overdrager in gevaar kan komen. 186 Zoals eerder reeds werd uiteengezet, is de enige oplossing hiervoor het vrijwillig ontbinden van de onderhandse overeenkomst en vervolgens een nieuwe onderhandse overeenkomst af te sluiten. 187 106. Gelet op de voormelde risico s is het mijns inziens, in navolging van VAN HOORICK 188, af te raden een onderhandse overeenkomst te sluiten onder opschortende voorwaarde van het nakomen van de bepalingen van het Bodemdecreet. 182 G. VAN HOORICK, Notarieel administratief recht: bodemsanering in C. Engels, Rechtskroniek voor het Notariaat: deel 14, Brugge, Die Keure, 2009, 51; D. COTTENIE, Is de afwezigheid van een bodemattest opvangbaar via een opschortende voorwaarde in de compromis?, NNK 2009, afl. 4, 185. 183 Supra 27, 47. 184 Art. 116, 2, 1 e lid Bodemdecreet. 185 Art. 116, 2, 2 e lid Bodemdecreet. 186 G. VAN HOORICK, Notarieel administratief recht: bodemsanering in C. Engels, Rechtskroniek voor het Notariaat: deel 14, Brugge, Die Keure, 2009, 51; D. COTTENIE, Is de afwezigheid van een bodemattest opvangbaar via een opschortende voorwaarde in de compromis?, NNK 2009, afl. 4, 185; Zie ook C. DE WULF, Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 75 187 G. VAN HOORICK, Notarieel administratief recht: bodemsanering in C. Engels, Rechtskroniek voor het Notariaat: deel 14, Brugge, Die Keure, 2009, 52. 188 G. VAN HOORICK, Notarieel administratief recht: bodemsanering in C. Engels, Rechtskroniek voor het Notariaat: deel 14, Brugge, Die Keure, 2009, 52. 47

4. Notariële akte a) Algemeen 107. Naast de verplichtingen die gelden voor de overdracht van alle gronden 189, bepaalt art. 117 Bodemdecreet een specifieke verplichting voor de notaris bij het opstellen van de authentieke akte houdende overdracht van een risicogrond. In een dergelijke authentieke akte, dient de notaris te vermelden dat de bepalingen van toepassing op de overdracht van risicogronden werden toegepast. 190 108. De notaris dient in eerste instantie na te gaan wat het karakter is van de over te dragen grond. Hij zal hiervoor navraag doen bij de partijen en hun verklaringen opnemen in de authentieke akte. Daarnaast zal hij ook de gemeentelijke diensten raadplegen en vragen of de betrokken grond opgenomen is in de gemeentelijke inventaris van de risicogronden. 191 Indien er twijfel bestaat, is het aan te raden dat de notaris de partijen adviseert om op vrijwillige basis het advies van een bodemsaneringsdeskundige in te winnen. 192 In geen geval kan de notaris beslissen om de procedure voor de overdracht van risicogronden te volgen indien dit niet nodig is. Hierbij kan gewezen worden op een arrest van het Hof van Beroep van Gent van 28 juni 2007: Besloten moet dus worden dat de notarissen een fout hebben begaan, niet zozeer door het Bodemsaneringsdecreet verkeerd te interpreteren over de draagwijdte van art. 2, 17obis, Bodemsaneringsdecreet kon en kan immers wel degelijk discussie bestaan maar door in de gegeven situatie niet het advies van OVAM te hebben gevraagd en door eigenmachtig en zonder ruggespraak met hun opdrachtgevers noch met de vereniging van mede-eigenaars onmiddellijk een oriënterend bodemonderzoek te hebben laten uitvoeren, dit te hebben meegedeeld aan OVAM en nadien, eveneens eigenmachtig, een beschrijvend bodemonderzoek te hebben laten uitvoeren. 193 189 Art. 101 Bodemdecreet. 190 Art. 117 Bodemdecreet; C. DE WULF, Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 83; D. COTTENIE, Is de afwezigheid van een bodemattest opvangbaar via een opschortende voorwaarde in de compromis?, NNK 2009, afl. 4, 185. 191 Supra 29, nr. 54. 192 C. DE WULF, Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 69. 193 Gent (1 e k.) 28 juni 2007, RW 2008-09, afl. 5, 189. 48

De notaris wordt in dit arrest aansprakelijk gesteld omdat onnodig een oriënterend en een beschrijvend bodemonderzoek, op zijn advies, plaatsvond en hij op die manier tekort schoot aan zijn raadgevings- en adviesplicht in het licht van art. 9 Organieke Wet Notariaat. 194 Wanneer de notaris echter de nodige inlichtingen inwint bij de bevoegde overheden en er geen aanwijzingen zijn van mogelijke problemen met betrekking tot de bodemsanering, dan kunnen van hem geen andere onderzoeksverrichtingen worden verwacht volgens het Hof van Beroep van Antwerpen. 195 b) De vereiste verplichtingen waren vervuld bij het ondertekenen van de compromis 109. In de hypothese dat de partijen bij het ondertekenen van de onderhandse akte, alle vereiste pleegvormen betreffende de overdracht van risicogronden hebben nageleefd, stellen zich weinig problemen bij het opstellen van de notariële akte. Voor wat betreft de vermeldingen op te nemen in de authentieke akte, is het aangewezen dat de notaris de verschillende procedurestappen tot nakoming van de verplichtingen van het Bodemdecreet vermeldt. 196 Daar de verplichtingen van toepassing op de overdracht van risicogronden werden nageleefd, vormt de verplichting van art. 117 Bodemdecreet hier geen probleem. c) De vereiste verplichtingen waren niet vervuld bij het ondertekenen van de compromis 110. Indien de partijen bij het sluiten van de onderhandse akte de verplichtingen met betrekking tot de overdracht van risicogronden niet hebben toegepast, dan dient de notaris voor het verlijden van de authentieke akte alsnog de procedure voor de overdracht van risicogronden op te starten. 197 Gelet op de reparatiemogelijkheid van art. 116, 2, 2 e lid Bodemdecreet, dient de notaris in de authentieke akte een verzaking van de verwerver aan zijn nietigheidsvordering op grond van art. 116, 2, 1 e lid Bodemdecreet op te nemen. 198 Daarenboven is het aan te raden om in de authentieke akte de verschillende procedurestappen op te nemen, dit ter staving dat de bepalingen van toepassing op de overdracht van risicogronden alsnog werden nageleefd. Indien immers niet alle toepasselijke decretale 194 J. DE NOLF, Notaris draait op voor verkeerd advies inzake bodemsanering, Vastgoed Info 2008, afl. 19, 3. 195 Antwerpen 15 juni 2009, NJW 2010, afl. 217, 154; J. CEENAEME, Bodemdecreet Rechtspraak Verplichtingen van de notaris bij de overdracht van risicogronden, Notariaat 2010, afl. 7, 3. 196 C. DE WULF, Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 86. 197 C. DE WULF, Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 74. 198 Art. 116, 2, 2 e lid Bodemdecreet. 49

verplichtingen werden nageleefd, is niet voldaan aan de eerste voorwaarde van art. 116, 2, 2 e lid Bodemdecreet en blijft de relatieve nietigheid van de compromis bestaan. Zoals reeds eerder uiteengezet, blijft de niet-tegenstelbaarheid aan de OVAM van de onderhandse akte echter bestaan. In het kader van de advies- en informatieplicht van de notaris, zal hij de partijen op deze niet-tegenstelbaarheid moeten wijzen en op de eventuele gevolgen hiervan. In het kader van de vrijwaring van zijn eigen aansprakelijkheid, zal hij deze verklaring dan ook in de authentieke akte opnemen. 199 111. De vraag stelt zich wat de gevolgen zijn indien de notaris geen kennis had van het feit dat de over te dragen grond een risicogrond was en hij de authentieke akte heeft verleden zonder toepassing te maken van de procedure voor de overdracht van risicogronden. Hoe dient de notaris te handelen wanneer hij nadien verneemt dat de grond een risicogrond betrof? Volgens DE WULF moet de notaris de partijen hierover inlichten en hen tevens aanbevelen om post factum de procedure voor de overdracht van risicogronden te volgen. Daarnaast dient de notaris dan ook een aanvullende notariële akte op te stellen, zodat deze kan gelden als bijvoegsel van de eerder verleden notariële akte. 200 In het geval de partijen niet op deze oplossing wensen in te gaan, raadt De Wulf aan dat de notaris hen per aangetekend schrijven wijst op hun rechten en plichten o.m. dat deze overdracht niet tegenstelbaar is aan de OVAM. 201 De reden hiervoor is gelegen in het vrijwaren van de aansprakelijkheid van de notaris. 199 G. VAN HOORICK, Notarieel administratief recht: bodemsanering in C. Engels, Rechtskroniek voor het Notariaat: deel 14, Brugge, Die Keure, 2009, 51. 200 C. DE WULF, Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 76. 201 C. DE WULF, Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 76. 50

Hoofdstuk 5. Besluit 112. Het nieuwe Bodemdecreet beschouwt een appartement ook als grond, waardoor bij de overdracht van een kavel uit een appartementsgebouw, de toepasselijke overdrachtsverplichtingen van het Bodemdecreet moeten worden nageleefd. 113. In de eerste plaats is bij elke overdracht van een appartement een bodemattest vereist. Conform de bepalingen van het Bodemdecreet moet de verwerver voor het sluiten van de compromis, op de hoogte worden gebracht van de inhoud van het bodemattest. Tevens dient deze inhoud te worden opgenomen in de onderhandse overeenkomst zelf. Gelet op de sanctie van de relatieve nietigheid van de onderhandse overeenkomst en het feit dat de niet-naleving van de voormelde verplichtingen een milieu-inbreuk uitmaakt, is het aan te raden om het gebruik van een opschortende voorwaarde tot nakoming van deze verplichtingen in de onderhandse overeenkomst te vermijden. Een opschortende voorwaarde schort immers enkel de uitvoering van de verbintenissen op, maar doet geen afbreuk aan het feit dat de overeenkomst op zich reeds bestaat. 114. Indien sprake is van een risicogrond, moet in de eerste plaats worden nagegaan in welke mate de risico-inrichting of activiteit in verband staat met de over te dragen kavel in het appartementsgebouw. Enkel wanneer de risico-inrichting gevestigd is of was in het over te dragen privatief, of wanneer de risico-inrichting gevestigd is of was in de gemeenschappelijke delen en uitsluitend ten behoeve van het over te dragen privatief dient of diende, zal bij elke overdracht van het betrokken privatief een oriënterend bodemonderzoek vereist zijn. In deze twee hypothesen vallen het initiatief tot het uitvoeren van het oriënterend bodemonderzoek en de kosten hiervan ten laste van de overdrager van de privatieve kavel. In de hypothese dat er vóór de totstandkoming van de gedwongen mede-eigendom een risicoinrichting op de grond gevestigd was, of dat er in het verleden een risico-inrichting in de gemeenschappelijke delen aanwezig was ten behoeve van de gedwongen mede-eigendom, vereist het Bodemdecreet de uitvoering van een eenmalig oriënterend bodemonderzoek voor 31 december 2014. In de regel moet dit gebeuren op initiatief en op kosten van de vereniging van mede-eigenaars, maar bij gebreke aan een dergelijke vereniging van mede-eigenaars, valt dit ten laste van alle mede-eigenaars. 51

Wanneer in de gemeenschappelijke delen van het appartementsgebouw een risico-inrichting aanwezig is ten behoeve van alle kavels, legt het Bodemdecreet een periodiek oriënterend bodemonderzoek op ten laste van de exploitant van de risico-inrichting, in casu de vereniging van mede-eigenaars. Is er geen vereniging van mede-eigenaars aanwezig, dan ligt de periodieke onderzoeksplicht bij alle mede-eigenaars. 115. Naast de voormelde verschillende onderzoeksplichten, voorziet het Bodemdecreet onder bepaalde voorwaarden in een volledige vrijstelling van de onderzoeksplicht of een vrijstelling voor een termijn van een jaar. Zo geldt er een volledige vrijstelling van het uitvoeren van een nieuw oriënterend bodemonderzoek, indien er op de betrokken grond sinds de datum van het meest recente oriënterend bodemonderzoek geen risico-inrichting gevestigd is of was, en voor zover de bestemming van de grond sinds diezelfde datum niet gewijzigd is naar een bestemmingstype waarvoor een lagere bodemsaneringsnorm van toepassing is. Is of was er op de betrokken grond wel nog een risico-inrichting gevestigd, dan kan een vrijstelling van de onderzoeksplicht worden verkregen wanneer het meest recente oriënterend bodemonderzoek minder dan een jaar oud is en er zich geen schadegeval op de grond heeft voorgedaan. In beide voornoemde gevallen zal een beperkte aanvulling van het meest recente oriënterend bodemonderzoek vereist zijn indien de ruimtelijke bestemming van de betrokken grond sindsdien gewijzigd is. Naast deze uitzonderingsgevallen, voorziet het Bodemdecreet tevens in de mogelijkheid tot bundeling en aanvulling van de meest recente onderzoeksgegevens. Met name, in het geval er sinds de datum van het meest recente oriënterend bodemonderzoek een risico-inrichting op de grond gevestigd is of was en, hetzij minder dan een jaar geleden een beschrijvend bodemonderzoek plaatsvond, hetzij een bodemsanering in uitvoering is, hetzij minder dan een jaar geleden door de OVAM een eindverklaring inzake bodemsanering werd uitgereikt. 116. Tot slot is het van belang te wijzen op de sancties in geval van niet-naleving van de overdrachtsbepalingen inzake risicogronden. Allereerst brengt dit tussen de partijen de relatieve nietigheid van de overeenkomst met zich mee, welke echter kan worden gedekt door gebruik te maken van de reparatiemogelijkheid voorzien in art. 116, 2, 2 de lid Bodemdecreet. Ten aanzien van de OVAM is de overeenkomst niet-tegenstelbaar en hiervoor bestaat geen reparatiemogelijkheid. De enige oplossing om aan de niet-tegenstelbaarheid te ontkomen is de 52

overeenkomst te laten ontbinden en een nieuwe overeenkomst, ditmaal conform het Bodemdecreet, af te sluiten. Specifiek met betrekking tot de overdracht van risicogronden, dient de notaris in de notariële akte te vermelden dat de bepalingen van toepassing op de overdracht van risicogronden werden nageleefd. 117. In het algemeen kan worden besloten dat het huidige Bodemdecreet een grote verbetering inhoudt voor wat betreft de overdracht van appartementen, meer specifiek in die gevallen waar sprake is van een risico-inrichting of een risico-activiteit in een ander privatief of in de gemeenschappelijke delen, waar de overdrager van een individuele privatieve kavel niets mee te maken heeft. Een tweede grote verbetering is mijns inziens de situatie waarbij een risico-inrichting aanwezig is of was in de gemeenschappelijke delen, welke dient of diende ten behoeve van alle kavels. Hier zal niet langer de individuele eigenaar moeten opdraaien voor de kosten van een oriënterend bodemonderzoek en de eventuele saneringskosten, maar zal het in eerste instantie de vereniging van mede-eigenaars zijn die voor de kosten dient in te staan. Het Bodemdecreet en de bijhorende uitvoeringsbesluiten zijn, mijns inziens, globaal gezien een grote vooruitgang op het vlak van transparantie, duidelijkheid en logica. 53

Hoofdstuk 6. Afdeling I. Bibliografie Wetgeving Art. 577-5, 3 BW. Art. 577-7, 1,1 BW. Art. 17 Ger.W. Art. 9 Organieke Wet Notariaat. Decreet 22 februari 1995 betreffende de bodemsanering, BS 29 april 1995, 11527. Decreet 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, BS 3 juni 1995, 15971. Decreet 26 mei 1998 houdende wijziging van het decreet van 22 februari 1995 betreffende de bodemsanering, BS 25 juli 1998, 24154. Decreet 22 december 2000 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 2001, BS 30 december 2000, 43521. Decreet 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en de bodembescherming, BS 22 januari 2007, 2579, erratum BS 20 februari 2007. Art. 106 Decreet 12 december 2008 houdende diverse bepalingen inzake energie, leefmilieu, openbare werken, landbouw en visserij, BS 4 februari 2009, 7755. B.Vl.Reg. 5 maart 1996 houdende vaststelling van het Vlaams reglement betreffende de bodemsanering, BS 27 maart 1996, 7018. B.Vl.Reg. 14 december 2007 houdende vaststelling van het Vlaams reglement betreffende de bodemsanering en de bodembescherming, BS 22 april 2008, 21358. B.Vl.Reg. 8 mei 2009 betreffende de erosiebestrijding, BS 1 juli 2007, 45074. Ontwerp van decreet betreffende de bodemsanering, Parl.St. Vl.R. 1993-94, nr. 587/1, 9. Voorstel van decreet (P. Wille et al.) betreffende de bodemsanering en de bodembescherming, Parl.St. Vl.Parl. 2006-07, nr. 867/9. Voorstel van decreet (P. Wille et al.) betreffende de bodemsanering en de bodembescherming, Parl.St. Vl.Parl. 2005-06, nr. 867/1, 60. 54

Afdeling II. Rechtsspraak Cass. (1 e k.) 21 januari 2000, AR C960313F, JLMB 2000, 1324. Cass. (3 e k.) 21 april 2008, AR S070038F, RABG 2008, afl. 19, 1217. Cass. (1 e k.) 27 juni 2008, AR C060413F, JLMB 2009, afl. 3, 105. Antwerpen 22 mei 2000, T.App. 2000, afl. 4, 40. Antwerpen 29 april 2002, TMR 2002, 530. Antwerpen 3 december 2007, NJW 2009, afl. 202, 410. Antwerpen 15 juni 2009, NJW 2010, afl. 217, 154. Brussel (8 e k.) 25 november 2003, RW 2006-07, afl. 2, 59. Gent 12 september 2003, milieudirect 2004, afl. januari, 34. Gent 20 oktober 2004, RABG 2006, afl. 1, 45. Gent (1 e k.) 28 juni 2007, RW 2008-09, afl. 5, 189 en T.Not. 2008, afl. 7-8, 376. Rb. Hasselt 25 februari 2002, NJW 2002, afl. 6, 213. Rb. Tongeren 23 oktober 2001, T.App. 2002, afl. 3, 30. Kh. Hasselt (6 e k.) 28 november 2005, T.Not. 2007, afl. 12, 658. Vred. Hasselt 2 januari 2001, T.App. 2001, afl. 1, 11. Afdeling III. Rechtsleer 1. Handboeken CEENAEME, J., Bodemsanering en transacties met vastgoed, Brugge, Vanden Broele, 2002, 194 p. CEENAEME, J., Bodemsaneringsdecreet en Vlarebo, Brugge, Vanden Broele, 2002, 222 p. CEENAEME, J. en KERKSTOEL, L., Het nieuwe bodemdecreet en Vlarebo, Brugge, Vanden Broele, 2008, 295 p. CEENAEME, J. en DEWEIRDT, M., Vastgoed en bodemsanering in Vlaanderen, Mechelen, Kluwer, 2009, 296 p. DE SMEDT, P., LAVRYSEN, L., DE BEIR, C., MALFAIT, T. en SLABBINCK, R., Van bodemsaneringsdecreet naar bodemdecreet: toelichting bij het decreet van 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en het bodembeheer: met een blik over de gewestgrenzen, Brugge, Die Keure, 2008, 173 p. DE WULF, C., Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 130 p. 55

RYCKBOST, D. en DELODDERE, S., Bodemsanering in Vlaanderen, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1997, 330 p. TIMMERMANS, R., Handboek Appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 2008, 1282 p. VERBIST, S., Bodemrecht in Vlaanderen: artikelsgewijze commentaar, Antwerpen, Intersentia, 2008, 418 p. 2. Tijdschriften CEENAEME, J., Bodemdecreet Rechtspraak Verplichtingen van de notaris bij de overdracht van risicogronden, Notariaat 2010, afl. 7, 3-5. CEENAEME, J., Risicogronden in het kader van het Bodemdecreet, Vastgoed Info 2009, afl. 9, 4-6. CEENAEME, J., Bodemdecreet Overdracht van risicogronden, Notariaat 2009, afl. 11, 3-5. CEENAEME, J., De OVAM kan zich voor saneringsplicht richten tot vme, Vastgoed Info 2008, afl. 21, 4-6. CEENAEME, J., Bodemdecreet Overdracht van gronden, Notariaat 2008, afl. 17, 6-8. CEENAEME, J., Bodemonderzoek in beginsel voor vme bij verkoop mede-eigendom op risicogrond, Vastgoed Info 2008, afl. 8, 3. CEENAEME, J., Nieuw Bodemdecreet geldigheid van het oriënterend bodemonderzoek, Notariaat 2008, afl. 18, 3-6. CEENAEME, J., Vma draagt kosten van oriënterend bodemonderzoek, Vastgoed Info 2007, afl. 13, 6-7. CEENAEME, J., Minder saneringskosten in het nieuwe bodemdecreet, Vastgoed Info 2007, afl. 4, 6-7. CEENAEME, J., Stand van zaken nieuw Bodemdecreet, Notariaat 2007, afl. 15, 5-6. CEENAEME, J., Eigenaarsrisico verhoogt in nieuw bodemdecreet, Vastgoed Info 2006, afl. 21, 4-6. CEENAEME, J., Overdracht gronden en saneringsplicht wijzigen in nieuw bodemdecreet, Vastgoed Info 2006, afl. 20, 2-4. CEENAEME, J., Een nieuw bodemdecreet, Notariaat 2006, afl. 18, 1-2. 56

CEENAEME, J., Bij verkoop appartement is niet altijd een bodemattest nodig, Vastgoed Info 2006, afl. 15, 1-2. CEENAEME, J., Het blanco bodemattest: geen sluitende garantie, wel waardevol, Vastgoed Info 2002, afl. 15, 6-8. CLERCX, Y. en VERLINDEN, G., Raakpunten tussen bodemdecreet en appartementsrecht, T.App. 1997, afl. 2, 9-12. COTTENIE, D., Is de afwezigheid van een bodemattest opvangbaar via een opschortende voorwaarde in de compromis?, NNK 2009, afl. 4, 181-185. DE BEIR, C., DE SMEDT, P., LAVRYSEN, L., MALFAIT, T. en SLABBINCK, R., Het nieuwe Bodemdecreet. Too much, too little?, TMR 2007, 290-323. DE NOLF, J., Notaris draait op voor verkeerd advies inzake bodemsanering, Vastgoed Info 2008, afl. 19, 2-3. DE PAUW, J., De overdracht van een risicogrond met een blanco bodemattest, Notariaat 2008, afl. 11, 1-8. DE WULF, C., Het Bodemsaneringsdecreet en de notariële praktijk, T.Not. 1996, 327-435. DEVOS, D., Het nieuwe bodemdecreet: algemeen overzicht, MER 2007, afl. 1, 3-37. DHAENENS, D., Bodemdecreet bestraft het ontbreken van een bodemattest bij verkoop, Vastgoed Info 2009, afl. 16, 1-2. GERLO, I., Bodemsaneringswetgeving en de overdracht van onroerend goed. Actuele stand van zaken in de drie gewesten., Not.Fisc.M. 2005, afl. 10, 299-322. GOETHALS, J., De implicaties van het nieuwe Bodemdecreet op de appartementsmedeeigendom, het huurrecht en het recht van gebruik en bewoning, NNK 2008, afl. 4, 90-94. JACOBS, G., De rechtsbescherming van de koper en de informatieverplichting van de verkoper van verontreinigde grond (noot onder Gent 17 februari 2005), RABG 2006, afl. 6, 434-440. LIETAER, I., Het decreet van 26 mei 1998 houdende wijziging van het bodemsaneringsdecreet, W.Akte 1998, 143-156. MALFAIT, T., Nietige koopovereenkomst wegens ontbrekend bodemattest, NJW 2009, afl. 202, 387-392. 57

SNAET, S., Actuele knelpunten inzake appartementsmede-eigendom in H. Vandenberghe (ed.), Themis Zakenrecht, Brugge, Die Keure, 2002-03, 27-49. SNAET, S. en TIMMERMANS, R., Bodemsanering, de gevaarlijke klip bij overdracht van appartementen, T.App. 1999, afl. 2, 3-11. STIJNS, S., De opschortende voorwaarde in de onroerende koop: de notariële praktijk tegen het licht gehouden van de recente rechtspraak en rechtsleer, Not.Fisc.M. 2008, afl. 3, 77-102. SWARTENBROUX, L. en VANHEUSDEN, B., Bodemsanering in de drie gewesten: een vergelijkend overzicht van de recente bodemsaneringsregels, MER 2009, afl. 3, 155-198. VAN HOORICK, G., Notarieel administratief recht: bodemsanering in C. ENGELS, Rechtskroniek voor het Notariaat: deel 14, Brugge, Die Keure, 2009, 29-53. VERBIST, S., (Nieuw) Bodemrecht en de overdracht van onroerende goederen, RW 2007-08, afl. 39, 1610-1626. VERBIST, S., Het Bodemsaneringsdecreet en de overdracht van onroerende goederen Theorie en praktijk, CABG 2005, afl. 4-5, 1-153. VERBIST, S., Over de aansprakelijkheid van de notaris inzake de overdrachtsregeling uit het bodemsaneringsdecreet respectievelijk het bodemdecreet (noot onder Kh. Hasselt (6 e k.) 28 november 2005, T.Not. 2007, afl. 12, 666-670. X, noot onder Antwerpen 29 april 2002, NJW 2002, afl. 6, 249. Afdeling IV. Elektronische bronnen http://www.ovam.be/jahia/jahia/pid/180#11422 http://www.ovam.be/jahia/jahia/pid/180#9528 58